Gentrifizierung und Segregation. Eine Analyse in Berlin Neukölln

Inhaltsverzeichnis

Abstract

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

1 Einleitung

2 Wandel von Wohnvierteln
2.1 Segregation
2.1.1 Definition
2.1.2 Ablauf und Auswirkungen
2.2 Gentrifizierung
2.2.1 Begriffsdefinition
2.2.2 Exkurs: Wegbereiter des Phänomens Gentrifizierung
2.2.3 Phasenmodell der Gentrifzierung
2.2.3.1 Die einzelnen Phasen der Gentrifzierung
2.2.3.2 Kritik an diesem Modell
2.2.4 Erweitertes Gentrifzierungsmodell
2.2.4.1 Bauliche Aufwertung
2.2.4.2 Sozial
2.2.4.3 Funktional
2.2.4.4 Symbolisch
2.2.4.5 Städtebauliche Maßnahmen
2.2.5 Zwischenfazit und offene Fragestellungen

3 Das Untersuchungsgebiet in der Stadt Berlin
3.1 Die Stadt Berlin
3.1.1 Historische Entwicklung
3.1.1.1 Genese bis 1945
3.1.1.2 Genese zwischen 1945 und 1990
3.1.1.3 Genese seit 1990
3.1.2 Transformationsprozesse in Berlin
3.2 Berlin-Neukölln
3.2.1 Genese bis 1945
3.2.2 Genese zwischen 1945 und 1990
3.2.3 Genese seit 1990
3.3 Sanierungsgebiet Sonnenallee
3.3.1 Geographische Lage
3.3.2 Ausgangssituation und Ziele
3.3.3 Finanzierung
3.4 Zwischenfazit der Vorstellung des Untersuchungsgebiets

4 Empirische Untersuchung des Gebiets
4.1 Untersuchungsmethodik
4.2 Soziale Aufwertung
4.2.1 Sozioökonomische Struktur
4.2.2 Miet- und Kaufpreisentwicklung
4.2.2.1 Immobilienmarktüberblick
4.2.2.2 Mietspiegel
4.2.2.3 Bodenrichtwertentwicklung
4.2.2.4 Immobilienscout24
4.2.2.5 GSW Mieten
4.3 Bauliche Aufwertung
4.3.1 Aktueller Bestand
4.3.2 Veränderungen im Sanierungsgebiet
4.4 Funktionale Aufwertung
4.4.1 Versorgungsinfrastruktur im Gebiet
4.4.2 Aufwertung der Versorgungsinfrastruktur
4.4.3 Verkehrsinfrastruktur
4.5 Symbolische Aufwertung
4.5.1 Medienberichte
4.5.2 Freizeit und Kultur
4.5.3 Tourismus

5 Zusammenfassung und Auswertung

5.1 Soziale Aufwertung

5.2 Bauliche Aufwertung

5.3 Funktionale Aufwertung

5.4 Symbolische Aufwertung

6 Schlussbemerkung und Ausblick

7 Literaturverzeichnis

Abstract

Diese Arbeit stellt, unter vorheriger Diskussion der wissenschaftlichen Kriterien, vorrangig den Gentrifzierung- und im Groben den Segregationsbegriff dar, um jene Bestimmungskriterien anschließend am Untersuchungsgebiet in Berlin Neukölln anzuwenden. Mit Hilfe von Datenanalysen, mit besonderem Augenmerk auf die Preisentwicklung von Wohnimmobilien und einer Datenaufnahme auf Häuserebene soll der augenblickliche Entwicklungsstand, insbesondere im Hinblick auf den Baubestand und die Einzelhandelsstruktur des Gebiets dokumentiert und analysiert werden. Dies soll eine Beurteilung zum Ergebnis haben, in welchen Phasen sich der Bezirk bewegt und was seit der Ausweisung als Sanierungsgebiet verändert wurde. Dies wird als Folge Grundlage für eine Einschätzung der Gentrifizierung des Gebiets sein. Um die Arbeit historisch einzubetten, wird auch ein kurzer Überblick über die Geschichte Berlins und Neuköllns gegeben.

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Erweiterte Betrachtung der Ursachen der Gentrifzierung

Abbildung 2: Wanderung der Pioniere der Gentrifikation in Berlin (alte Bezirksgrenzen)

Abbildung 3: Lage und Ortsteile in Berlin Neukölln

Abbildung 4: Arbeitslosenquote in Neukölln

Abbildung 5: Entwicklung der Mieten des Berliner Mietspiegels

Abbildung 6: Steigerung der Mieten in % pro Jahr

Abbildung 7: Kaufpreisentwicklung in €/m²

Abbildung 8: Mietentwicklung in €/m²

Abbildung 9: Steigerung der Miet- und Kaufpreise in % pro Jahr

Abbildung 10: Typische Berliner Altbauten

Abbildung 11: Beispiele für den Zustand

Abbildung 12: Funktionale Struktur im Sanierungsgebiet

Abbildung 13: Anzahl der Geschäfte nach Dauer der Geschäftstätigkeit

Abbildung 14: Sonnenallee in Neukölln

Abbildung 15: Innovatives Modegeschäft in der Weserstraße

Abbildung 16: Innovative Gastronomie in Neukölln: Bar Sux und Café Melusine

Abbildung 17: Teil des neuen Rütlicampus

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Phasen der Gentrifizierung

Tabelle 2: Untersuchungsdimensionen im Sanierungsgebiet

Tabelle 3: Vergleichsmieten in deutschen Großstädten

Tabelle 4: Entwicklung der Bodenrichtwerte im Sanierungsgebiet

Tabelle 5: Angebotsmieten in Neukölln und Charlottenburg

Tabelle 6: Gebäudebestand nach Baujahren und Zustand

1 Einleitung

Klaus Wowereit, amtierender Bürgermeister Berlins erfand das Bonmot: „Arm aber sexy“ und bezeichnete 2005 damit eine der ärmsten Städte Europas - die Bundeshauptstadt Berlin. Seit dem hat sich sehr viel getan: Berlin erlebt einen Aufschwung, der an die 20er Jahre des vergangenen Jahrhunderts erinnert. Heute wie damals strömen Künstler, Kreative und Vergnügungssüchtige nach Berlin, die Stadt hat sich zur Medien- und Musikmetropole entwickelt. Mit den neuen Bewohnern wird die Stadt zunehmend attraktiver und ist mittlerweile auch im Fokus institutioneller, meist internationaler Investoren. Sie rissen Berlin aus dem Dornröschenschlaf - seit der Wende und dem erwarteten, jedoch ausgebliebenen Aufschwung konnte sich keiner so recht für Berlin oder Berliner Immobilien begeistern. Die Mieten waren gering, dafür die Leerstände hoch und die Kaufkraft der Einwohner zu gering um Investitionen anzustoßen. Die Hälfte der Stadt gehörte zur ehemaligen Deutschen Demokratischen Republik, in der die Instandhaltung weitestgehend vernachlässigt wurde. Die letzten Jahre zeigt sich eine erstarkende Stadt mit hohem Bevölkerungszuwachs von außen und einem großen Altbaubestand. Das wiederum bietet Renditemöglichkeiten im Immobilienbereich.

Es kam zu Modernisierungen und Aufwertungen einzelner Viertel, zunächst in Kreuzberg, dann in Mitte, dann im Prenzlauer Berg bis die Aufwertungswelle schließlich nach Friedrichshain vordrang. Es tauchte ein Begriff in den Medien auf, der seit Ende der 80er Jahre in der deutschen Stadtsoziologie bekannt ist, der die Verdrängung unterer gesellschaftlicher Schichten nach einer Aufwertung beschreibt - die Gentrifizierung. In jüngster Zeit werden die Rufe lauter, dass nun der sozial benachteiligte Bezirk Neukölln, beziehungsweise. der gleichnamige Ortsteil, nächster Schauplatz der Gentrifzierung sein soll. Die Medien beschwören den neuen Trendkiez, der vielen Nichtberlinern der „vielen Ausländern im Zusammenhang mit Kriminalität und hoher Arbeitslosigkeit bekannt ist.¹ Doch was ist dran an dem Aufschrei der beginnenden Gentrifizierung? Wird Neukölln wirklich das neue Prenzlauer Berg? Sind in ein paar Jahren alle Ausländer und Arbeitslose verschwunden? Die Stadt Berlin hat für Neukölln 2011 ein sehr großes Sanierungsgebiet festgelegt, das Sanierungsgebiet Karl-Marx-Straße/Sonnenallee mit 120ha. Es erweckt den Anschein, als seien Veränderungen in diesem benachteiligten Bezirk angestrebt. Etwas mehr als zwei Jahre sind seit diesem Beschluss vergangen.

Was ist seit dem passiert? Ist die Gentrifzierung bereits im Sanierungsgebiet angekommen? Für meine Arbeit habe ich zwei Monate selbst der Weserstraße 53 gewohnt um vor Ort zu sein und die Veränderungen im täglichen Leben beobachten zu können.

Ich möchte in meiner Arbeit zunächst den aktuellen Stand bisheriger Forschung darstellen und möglichst Kriterien herausstellen, an Hand derer sich Gentrifzierung bemessen lässt. Dabei möchte ich auch kurz den Gegenpart der Gentrifzierung darstellen - die Segregation. Diese negative Stadtentwicklung beherrschte Neukölln über einen sehr langen Zeitraum. Überhaupt handelt es sich bei Berlin um eine besondere Stadt - um heutige Entwicklungen zu verstehen, möchte ich auch gerne auf die Historie Berlins und des Untersuchungsgebiets Neukölln eingehen.

Es gibt für Berlin umfangreiche Marktberichte und Bezirksportraits. Diese können jedoch nur ein Bild des Bezirks vermitteln; wenn es um mögliche Investitionen geht, ist jedoch die Mikrolage entscheidend. Mit einer Begehung und Dokumentation des Gebiets möchte ich daher feststelle, welche Veränderungen bisher erkennbar sind, und in welcher Art und welchem Ausmaß diese vorliegen. Ein besonderes Augenmerk meiner Untersuchung gilt der Entwicklung der baulichen Struktur und dem Immobilienmarkt. Diese detaillierte und genaue Analyse des Sanierungsgebiets soll helfen, eine potenziell vorliegende Gentrifzierung zu erkennen und weitere Entwicklungspotenziale einzuschätzen.

2 Wandel von Wohnvierteln

Im ersten Kapitel möchte ich gerne zwei konträre Stadtentwicklungstrends vorstellen, die Segregation und die Gentrifzierung. Segregation ist das, was in Neukölln jahrelang vorherrschte, mit dramatischem Ergebnis. So fürchtet der Neuköllner Bürgermeister Heinz Buschkowsky bald Zustände wie in den Elendsvierteln Frankreichs, wenn nicht gegensteuert wird. Über die Jahre hat sich Ortsteil entwickelt, in dem viele in ihrer eigenen Welt leben. Dazu kommen eine hohe Ausländerquote, Kriminalität und Arbeitslosigkeit. Und die Gentrifzierung? Ob Anzeichen sichtbar sind und wie stark deren Ausmaß ist soll am Ende beantwortet werden.

2.1 Segregation

Die Segregation soll hier nur in ihren Grundstrukturen vorgestellt werden, da sie in dieser Arbeit mehr Ausgangspunkt denn Untersuchungsgegenstand ist. Dieser Abschnitt soll vor allem dazu beitragen, die Entwicklung Neuköllns zu einem Problemviertel nachzuvollziehen.

2.1.1 Definition

Der Begriff der Segregation ist wesentlich in der Stadtforschung, es handelt sich um die „disproportionale Verteilung sozialer Gruppen über die Stadtteile“². Dabei finden Folgen von Einkommens- und Bildungsunterschiede sowie ethnische Zugehörigkeit Einfluss.

2.1.2 Ablauf und Auswirkungen

Für die Segregation sind insbesondere die Indikatoren „Einkommen, Berufsstatus, Bildung [und] ethnische Zugehörigkeit“³ von Bedeutung. Ein hoher Anteil von geringem Einkommen oder Arbeitslosen, Menschen mit geringer oder niedriger Bildung oder niedrigem beziehungsweise. ohne Schulabschluss oder Ausbildung sowie ein möglicher Migrationshintergrund⁴ sind demnach die Hauptkriterien für die Segregation eines Viertels. Insbesondere die konzentrierte Armut stellt für die Städte ein besonderes Problem dar, denn diese Gruppe konzentriert sich in aller Regel räumlich auf bestimmte Gebiete.

Mangels geeigneter anderer Indikatoren misst man Armut an der Zahl der Sozialhilfeempfänger. Als Gründe der räumlichen disproportionalen Ansammlung wurden außerdem das Wegziehen Besserverdienender und der Zuzug von Personen mit niedrigerem Status identifiziert. Es zeigte sich, dass gerade eine hohe Anzahl Migranten mit einer hohen Anzahl von Arbeitslosen in einem Stadtteil korreliert. Zusätzlich kommt es zu einer räumlichen Abgrenzung in den Wohngebieten einer Stadt.⁵ Außerdem sind in Gebieten mit einem hohen Migrantenanteil überwiegend Zuwanderer anzutreffen, die ökonomisch nicht integriert sind.⁶ Der Zusammenhalt im kleinräumlichen Wohnumfeld kommt nicht mehr zustande und die benachteiligten Gruppen werden in der Folge nicht mehr in die Gesellschaft integriert.⁷ Es hat sich auch herausgestellt, dass Abwanderung höhergestellter Bevölkerungsgruppen nicht als Folge von mangelnder Wohnqualität entsteht, sondern auf Grund einer defizitären Versorgungsinfrastruktur und von Nachbarschaften ohne Zusammenhalt.⁸ So verliert in Folge der abwandernden Versorgungsstruktur ein Viertel immer mehr Anteil der mittleren Schichten, bis bald nur noch sozial schwache und eine entsprechende Versorgungsstruktur im Viertel zurückbleiben.

Kommt es zur Segregation eines Viertels, so verselbstständigt sich in der Regel der Prozess des sozialen Abstiegs und der Abschottung des Viertel. Die Bewohner befinden sich in einer negativen Abwärtsspirale: Benachteiligte Gruppen leben in zunehmend weniger attraktiven Vierteln, sind bei der Wohnungssuche auf Grund des geringen Einkommens und Diskriminierung stark benachteiligt, finden kaum Zugang zu qualitativen Bildungsangeboten. Daraus resultieren wiederum soziale Minderheiten, die im Viertel auch keine sozialen Vorbilder haben und in der Regel folgen wiederum niedrige Schulabschlüsse und geringe sprachliche, fachliche und methodische Kompetenzen, was wiederum den Zugang zum besser qualifizierten Arbeitsmarkt beschränkt.⁹ Zudem verfügen diese Personen über eine geringe Kaufkraft und fragen einfache Güter nach, weshalb höherwertigere Einzelhandelsangebote zunehmend Umsatz einbüßen und schlussendlich aufgeben. In der Folge reduziert sich das Angebot auf monostrukturierte, den Grundbedarf deckende Strukturen.

Genau diese Auswirkungen sind idealtypisch - im negativen Sinn - in Neukölln Realität geworden. Der Stadtteil hat bis heute mit die höchsten Ausländer-, Arbeitslosen-, Jugendarbeitslosigkeitsquoten sowie die niedrigsten Einkommen und niedrigsten Schulabschlüsse. Auf Grund der prekären Lage wurde Anfang 2012 eine umfangreiche Sozialraumanalyse vorgelegt, die die katastrophalen Zustände bestätigte. Der Bezirk benötigt dringend positive Impulse - ob diese mittlerweile erfolgt und ob sich die Aufwertung sogleich in das Gegenteil der Segregation, in die Gentrifizierung umschlägt, wird im weiteren Verlauf der Arbeit untersucht. Der folgende Abschnitt diskutiert nun das Phänomen der Gentrifzierung.

2.2 Gentrifizierung

Es gibt nach wie vor keine allgemein gültigen Gesetze, wie Gentrifikation abläuft. Seit den 80 und 90er Jahren des vergangenen Jahrhunderts wurde damit begonnen, die Aufwertung der Städte zu untersuchen. Damals wurden die ersten theoretischen Modelle entwickelt, die im Folgenden auch dargestellt werden. In der Folge, insbesondere in jüngster Zeit, wurden diese erweitert, widerlegt und erneuert.

2.2.1 Begriffsdefinition

Der Begriff Gentrifizierung ist in den letzten Jahren sehr populär geworden, doch gibt es bisher keine ganzheitliche Definition, die der Komplexität gerecht werden kann. Der Duden definiert die Gentrifzierung als „Aufwertung eines Stadtteils durch dessen Sanierung oder Umbau mit der Folge, dass die dort ansässige Bevölkerung durch wohlhabendere Bevölkerungsschichten verdrängt wird“¹⁰. Bauliche Aufwertung ist in dieser Definition der Auslöser für die Gentrifzierung.

Dangschat/Alisch¹¹ verstehen unter dem Begriff die Aufwertung der Infrastruktur, der Immobilien, Ansiedeln neuer Haushaltsformen, einer neuen Urbanität¹² und damit einer „kulturellen Umwertung“ sowie den Zuzug von Menschen mit mehr Kaufkraft und damit einer „ökonomischen Aufwertung“ in innenstadtnahen Wohnquartieren. Diese Definition umfasst mehrere Ursachen und Auswirkungen und konstatiert, dass die Gentrifzierung in innerstädtischen Gebieten stattfindet.

Die Gentrifzierung sei überdies eine Modernisierung aller „Aspekte gesellschaftlicher, ökonomischer und politischer Natur“,¹³ somit wird ein Viertel modernisiert.

Ein wichtiger Punkt ist, dass es sich bei der Gentrifizierung um keinen Zustand handelt, sondern vielmehr um einen vielschichtigen, „wellenartig[en]“¹⁴ Prozess. Dangschat und Blasius stellten außerdem 1990 fest, dass die Gentrifizierung punktuell auftritt, und sich dann schnell auf das anliegende Gebiet ausdehnt.¹⁵ Maßgeblich wird daher die Verdrängungswirkung nach Tietzsch über den Mietpreis erzeugt. Die Aufwertung der Immobilien selbst durch Maßnahmen wie Grundrissveränderungen; den Einbau von Fußbodenheizungen oder einem Aufzugseinbau. Der jeweilige Schwellenwert der Miethöhe, bei dessen Überschreitung die ansässige Bevölkerung verdrängt wird, ist auf Grund verschiedener Mietniveaus nicht einheitlich festzulegen.¹⁶ Die Aufwertung in einem Gebiet beschränkt sich auch nicht auf einzelne Gebäude, sondern führt dazu, dass die Mieten auch in Gebäuden steigen, die lediglich im Gebiet liegen, allerdings nicht modernisiert wurden.¹⁷

Laut dem Australian Housing and Urban Research Institute sind die Effekte zu beobachten, dass in gentrifizierten Gebieten eine Vielzahl an Doppelverdiener-Haushalten, Haushalte mit hohem Einkommen und ohne Kinder zu finden sind.¹⁸ Auch hier wurde beobachtet, dass die am stärksten betroffenen Haushalte diejenigen von Personen im Niedriglohnbereich oder von älteren Menschen waren. Befragungen dieser Haushalte ergaben, dass die Aufwertung derart steigende Mieten mit sich brachte, dass die genannte Gruppe nicht mehr im Viertel verbleiben konnte. Zusätzlich erhöht sich massiv der Wettbewerb auf dem Wohnungsmarkt. Als Grundlage ermittelten die Autoren auch, dass die Gentrifzierung erst einsetzt, seitdem die Stadtplaner diese vormals vernachlässigten Gebiete erneuern und modernisieren und somit für eine neue Bewohnerschicht attraktiv machen.¹⁹

Jedoch ist auch nicht zwingend davon auszugehen, dass es einen geschlossenen kausalen Zusammenhang zwischen allen Ereignissen geben muss.²⁰ Helbrecht beschreibt die Gentrifikation als ein komplexes Konstrukt, dass „sowohl die Bedeutung von Bodenmärkten, Wohnungsmärkten, ökonomischem Profit und Staatshandeln illustriert, wie auch den Einfluss von Wohnstandortentscheidungen [...] sowie Lebensstilen[…].“²¹ Alleine die Tatsache, dass von mehreren Märkten gesprochen wird zeigt besonders komplexe Wirkungszusammenhänge an.

Es zeigt sich, dass der Begriff „Gentrifzierung“ heute immer noch keine eindeutige Definition und Ursachenzuordnung erfahren hat, die Forschung um dieses Phänomen noch vergleichsweise jung ist und man sich immer noch im Rahmen einer empirischen Wissenschaft befindet, in der man derzeit über eine gehäufte Anzahl gleicher oder ähnlicher Beobachtungen verfügt. Es wird heute nicht von einem Auslöser ausgegangen, sondern von einer nicht exakt bestimmten Anzahl an Faktoren, die Aufwertung und Verdrängung begünstigen. Eine Gefahr besteht darin zu verkennen, dass auch der Zustand „gentrifiziert“ keinesfalls statisch, sondern sich vielmehr in vielen verschiedenen Formen- ausgehend von der Ausgangslage- zeigt und auch wieder Veränderungen unterworfen ist.

Vielleicht ist es gar nicht notwendig, alle komplex einfließenden Faktoren unter einem gleichlautenden Vorgangsbegriff zu subsummieren. Durch eine gedankliche Trennung von Ursache und Wirkung könnte ermöglicht werden, potenzielle Ursachen und Hintergründe separat zu analysieren und zu dokumentieren, ohne dass zwingend ein gesamtheitlicher Zusammenhang zwischen den unterschiedlichen Ursachen hergestellt werden muss. Überdies ist in Betracht zu ziehen, dass sich ein derartiges Phänomen und seine, auch im Einzelnen äußerst komplexen Ursachen, nicht in wenigen Sätzen abschließend subsummiert werden kann.

2.2.2 Exkurs: Wegbereiter des Phänomens Gentrifizierung

Die innenstadtnahen Wohngebiete durchliefen im vergangenen Jahrhundert mehrere Stufen des Wandels. In der Phase der Industrialisierung nahmen die Bevölkerungszahlen in den Städten enorm zu, Berlin hatte etwa eine Million Einwohner mehr als heute. Große Mietshäuser bis in dritter und vierter Baureihe entstanden und boten dem Zustrom der Arbeiter eine bescheidene Unterkunft. Ganz im Gegensatz zur Gentrifzierung wurde nach dem zweiten Weltkrieg das Wohnen am Stadtrand Mode, denn die Innenstädte waren damals grau, mit schlechter Luft und schlechten Lebensbedingungen. Altbauten waren, ganz im Gegensatz zu heute, keinesfalls beliebt. Die Grundrisse waren nicht zeitgemäß, die technischen und finanziellen Möglichkeiten erlaubten noch keine umfassenden Modernisierungen. So wurde in vielen Altbauten ein Badezimmer improvisiert, Kälte und zugige Fenster sowie fehlende Dämmung jedoch konnte man nicht beheben. Es galt als unschick, im Altbau wohnen „zu müssen“.

Sowohl in der BRD als auch in der DDR herrschte Ende der 50er, Anfang der 60er Jahre die Geisteshaltung, dass man die Zeichen des Großbürgertums und der Herrscher abschaffen wollte. In der Folge kam es zu den „Flächensanierungen“, im Zuge derer große Bestände heruntergekommener gründerzeitlicher Anlagen und anderer Altbauten abgebrochen wurden. Das Leitbild „Licht, Luft und Sonne“²² prägte den Städtebau. In Zeiten des aufkommenden Automobilverkehrs, als Erdöl noch nicht als endlich betrachtet wurde, galt das Leben am Stadtrand, in neuen, hohen, technisch modernsten Bauten als besonders schick - es war die Zeit entstehender Großsiedlungen und Eigenheimen im Umland. Der entstehende Pendlerverkehr indes belastete zusätzlich die Innenstädte. Wer sollte also in den Innenstädten noch leben wollen? In den Städten blieben nur diejenigen zurück, die „zu arm, zu alt oder durch Immobilienbesitz gebunden“²³ waren. Zusätzlich füllten sich die leerstehenden Wohnungen mit den zureisenden Gastarbeitern. Die Innenstadtlagen verkamen so zu Arbeiterquartieren, in denen auch keine Investitionen mehr getätigt wurden, mit einer hohen Anzahl von Migranten und anderen sozial benachteiligten Menschen. Die Suburbanisierung wurde ein problematischer Trend, dem sich der Deutsche Städtetag 1981 annahm.

Dem weiteren Verfall versuchte man mit ersten Städtebaumaßnahmen entgegenzuwirken, zunächst mit wenig Erfolg. Die technologische Entwicklung schritt indes immer weiter voran, sodass Ende der 70er Jahre die Innenstädte für die wachsenden Betriebe nicht mehr ausreichenden Platz boten. Städtebauliche Förderung, geringere Grundstückspreise und Nähe zu den Wohnsiedlungen führten zu einer zügigen Verlagerung der Gewerbe- und Industriegebiete in die Peripherie.

Mit Abwanderung des sekundären Sektors verbessert sich fortan stetig die Luftqualität in den Innenstädten. Mit wachsenden Tertiärisierung, die hauptsächlich in der Innenstadt an Bedeutung gewann und dem „Baby-Boom“ der 80er Jahre kamen nun junge Deutsche zurück in die Innenstädte. Diese Gruppe trat so zum ersten Mal als Pioniere²⁴ einer folgenden Gentrifzierung auf.

Einen deutlichen Schub der Umwandlung von Miet- zu Eigentumswohnungen findet sich dann im Jahre 1977. Ab diesem Jahr wurden die steuerlichen Begünstigungen auf Umbau auch im Bestand gewährt. Da die Mietshäuser hauptsächlich im Innenstadtrand und in Altstadtgebieten waren, betraf diese Umwandlungswelle auch hauptsächlich die genannten Gebiete. In der Folge wurden in diesen Immobilien ältere und einkommensschwächere Haushalte durch besserverdienende, häufig jüngere Haushalte ersetzt.²⁵

Es lässt sich also aus der Historie ableiten, weshalb die heute attraktivsten Altbaubestände von Migranten und sozial Schwachen bewohnt werden und einen erheblichen Sanierungsstau ausweisen. Diese Immobilien können heute auf technischen Neubauzustand modernisiert werden, was überdies steuerlich oder anderweitig finanziell begünstigt wird. Des Weiteren haben die Städte enorm an Attraktivität gewonnen, gewannen an Grünflächen und die Luft wurde sauberer. Hinzu kommt, dass heute kaum einer mehr lange Arbeitswege in Kauf nehmen möchte, sei es wegen der hohen Transportkosten oder der aufgewendeten Zeit. Die ehemals verlassenen Gebiete bieten daher optimale Bedingungen für die heutigen Lebensstile und die zunehmende Zahl von Single- und Paarhaushalten.

2.2.3 Phasenmodell der Gentrifzierung

Doch woraus entsteht das Phänomen? In Kapitel 2.2.1 und 2.2.2 wurde herausgestellt, dass Gentrifizierung hauptsächlich in innenstadtnahen Gebieten, Gründerzeitquartieren, als Folge einer Modernisierung der Bausubstanz und Veränderung der Infrastruktur eines Gebiets entsteht. Es stellt sich nun die Frage, wie der Prozess der Gentrifizierung initiiert wird und in Erscheinung tritt.

Erste Modelle wurden zunächst in US-amerikanischen und kanadischen Städten beschrieben. Das Phänomen wurde anhand eines Phasenmodells zu erklären versucht, welches auch Eingang in die deutsche Gentrifizierungsforschung fand.

Der Gentrifizierungsprozess wurde in mehrere, aufeinanderfolgende und ineinander übergehende Phasen gegliedert, die im Folgenden erklärt werden. Auf Grund der häufigen Erwähnung in der Literatur sei noch auf die Deklaration dieses Phasenmodells von Dangschat als einen doppelten Invasions-Zyklus verwiesen: Er hält es für sehr wahrscheinlich, dass in diesem Prozess zunächst Pioniere die alteingesessenen Bewohner verdrängen, welche im Anschluss ihrerseits wiederum von den Gentrifiern verdrängt werden. Dieser Prozessablauf aber wurde bis heute nicht empirisch nachgewiesen.²⁶ Der Ansatz ist umstritten, da in dieser Betrachtung keine Koexistenz von Pionieren und Gentrifiern möglich ist, sondern die eine Gruppe die andere ablösen muss. Als viel wahrscheinlicher muss heute angesehen werden, dass es eine Wandlung in den Gruppen geben kann. Viele der Pioniere, die anfangs in das Viertel ziehen, werden über die Zeit zu Gentrifiern, wenn sie ihrerseits eine Familie gründen und über mehr finanzielle Mittel verfügen.

2.2.3.1 Die einzelnen Phasen der Gentrifzierung

Phase 1

In der ersten Phase ziehen risikobereite Personen mit geringem Einkommen, aber mit hoher Schulbildung in das Viertel. Sie sehen das heruntergekommene Viertel als Chance, da sie bereits sind, die vernachlässigten Immobilien mit eigener Kraft zu renovieren. Es handelt sich dabei vorwiegend um Studenten, Künstler oder Alternative, die in aller Regel in Ein- oder Zweipersonenhaushalten, auch als Gemeinschaft, leben. Sie haben im Mittel ein Alter von 27 Jahren und sind ledig, 75% haben die Hochschulreife, jedoch in aller Regel noch keinen Hochschulabschluss und sind häufig neben dem Studium erwerbstätig. Bezeichnend sind auch sehr kleine Wohnflächen pro Kopf - gerade einmal 38,3m² hat jeder von Ihnen zur Verfügung. Hinzu kommt, dass sie das niedrigste Pro-Kopf-Einkommen haben. Bezeichnend ist, dass die Pioniere insbesondere die Aufwertung der Bausubstanz kritisch² betrachten. Ursächlich hierfür könnte sein, dass sie selbst die Preisanstiege in Folge einer Aufwertung fürchten. In dieser Phase bleiben Investitionen noch aus²⁷ und auch die Bodenpreise bleiben, wie auch die Einzelhandelsstruktur, weitestgehend unverändert. Da sie die erste einziehende Bevölkerungsgruppe sind, werden sie als „Pioniere“ bezeichnet.²⁸

Phase 2

In der nächsten Phase beginnt sich das Viertel langsam zu wandeln. Zu den Pionieren kommen nun auch die „Gentrifier“,²⁹ die zwar in ähnlich kinderlosen Strukturen wie die Pioniere leben, jedoch über deutlich mehr Einkommen verfügen. Diese Gruppe ist durchschnittlich 36 Jahre alt, kennzeichnend ist eine hohe Bildung und einer Vollzeiterwerbstätigkeit. Viele ehemalige Pioniere werden auch im Laufe der Zeit zu Gentrifiern. Ihre individuelle Wohnfläche beträgt 58m², sie verfügen über das zweithöchste Pro-Kopf Einkommen Ihre Haltung gegenüber der Gentrifizierung ist moderat, weder besonders positiv, noch besonders negativ.³⁰ Sie sind in der Regel im tertiären Sektor tätig, sodass ihr Arbeitsplatz in den meisten Fällen im Innenstadtbereich liegt.³¹ Die Geschäftsbetreiber richten sich auf die neuen Bewohner ein und verbessern ihr Angebot. Es bildet sich eine neue „Szene“, mit gastronomischen Angeboten und neuen Geschäften.³² In dieser Phase werden auch die neuen Lebensstile der Zugezogenen deutlich, die sich spürbar von den Lebensstilen der bisherigen Einwohner unterscheiden. Nun nehmen Spekulanten und Makler das Viertel auch wahr, wenn gleich nun auch die Medien das neue In-Viertel zu kommunizieren beginnen.³³ Es kommt erstmalig zu Mietsteigerungen, die ersten alteingesessenen Bewohner suchen sich einen neuen Wohnort auf Grund steigender Mieten.

Phase 3

Nun werden die Auswirkungen stark sichtbar. Insbesondere Pioniere kritisieren zu diesem Zeitpunkt den Verlust der bunten Mischung.³⁴ Das Image wandelt sich drastisch, innovative und hochwertige Geschäfte eröffnen im Gebiet. Zu diesem Zeitpunkt steigen auch die Wohnungspreise sehr stark an, da der Wert von Immobilien immer eine Nebenerscheinung von anderen gesellschaftlichen Entwicklungen beziehungsweise. deren Konsequenz ist und von einer Reihe Einflüsse wie der Nachbarschaft und Infrastruktur abhängig ist.³⁵

Daher kommt es zu einer verstärkten Beteiligung von Investoren im Gebiet, denn die Investitionen erfolgen in der Regel dort, wo gerade eine Ertragslücke zwischen der bisherigen und der potenziellen Nutzung besteht.³⁶ Smith entwickelte die Rent-Gap-Theorie, die besagt, dass ein Anreiz zur Investition dann besteht, wenn durch Investitionen Wertzuwächse ausgeschöpft werden können. Dasselbe gilt, wenn ein Gewinn durch Umwandlung zu Eigentumswohnungen zu erwarten ist, was als „value-gap“ definiert wurde³⁷. Beides beschreibt eine Disparität zwischen der aktuellen und der potenziellen Rendite und damit attraktive Renditechancen für Investoren. Ein vorhandenes Mietsteigerungspotenzial führt in der Regel zu einem Anstieg des Wertes einer Immobilie, da sich der Wert immobilienwirtschaftlich aus den kapitalisierten Reinerträgen ermittelt.

Phase 4

Der Wandel des Wohngebiets ist nun vollständig vollzogen, es ziehen immer mehr risikoaverse, gut situierte Familien ins Gebiet. Die Immobilienpreise steigen weiter, wenn auch nur noch wenige große Renditemöglichkeiten locken. Immobilien sind eine sichere Wertanlage, Wohnungsprivatisierungen nehmen stark zu, was zunehmend Gentrifier und die letzten Pioniere verdrängt, die sich finanziell keine Eigentumswohnung leisten können. Das Gebiet ist weit über die Stadtgrenzen als attraktiv bekannt.

Tabelle 1: Phasen der Gentrifizierung

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Phase 5?

Diese ersten vier Phasen wurden in jüngster Zeit noch um die Phase der „Supergentrifizierung“ erweitert, in welcher die früheren verdrängenden Gruppen nun nach einer Weile des Stillstandes erneut selbst von Gentrifizierung betroffen sein könnten. Beispielsweise in Frankfurt am Main wird beobachtet, dass gehobene Bevölkerungsgruppen nun auf Grund von Angebotsmangel zunehmend aus den inneren Stadtbezirken von Großinvestoren, institutionellen Investoren oder deutlich reicheren Privatpersonen verdrängt werden. Dies bestätigt die Annahme, dass die Gentrifizierung ein andauernder Prozess ist, der kein definiertes Ende hat, sondern sich auch unerwartet fortsetzen kann.

2.2.3.2 Kritik an diesem Modell

Diese ersten Theorien, das komplexe Konstrukt Gentrifizierung fassbar zu machen, sind zwischenzeitlich überarbeitet und teilweise wiederlegt worden. Es wurde versucht, einen sehr komplexen Prozess vereinfacht darzustellen, man verbleibt bei diesem Versuch „analytisch an der Oberfläche“³⁸. Dies hat jedoch zur Folge, dass deutlich zu wenig Aspekte Eingang finden und sich so möglicherweise ein Zustand, nicht aber ein vielschichtiger Prozess, nicht zwingend in Phasen chronologisch ablaufender Prozess beschreiben lässt. Das Modell gibt präzise Stadien mit einer gewissen Abfolge vor. Dies ist vor allem auch deswegen schwierig, da nicht alle Bereiche im gleichzeitig dieselbe Phase durchlaufen, manchmal werden Phasen des Idealmodells auch übersprungen oder nie erreicht. Die Frage, weshalb die Gentrifizierung in welchem Gebiet so abläuft wie zu beobachten ist, ist derzeit noch ungeklärt. Zudem kann es leicht zu einer Stigmatisierung der „Verantwortlichen“ kommen, wenn bestimmte Bevölkerungsgruppen als alleinige Auslöser identifiziert werden.³⁹ Nicht nur die Stigmatisierung- es ist auch zu überprüfen, ob die Gentrifizierung wirklich ausschließlich von diesen Gruppen ausgelöst wird. Weiterhin wurde die Annahme, dass hauptsächlich gutverdienende Singles den Prozess vorantreiben, zwischenzeitlich wiederlegt.⁴⁰ Ausgerechnet in einem stark gentrifizierten Bezirk in Berlin dem Prenzlauer Berg - sind junge Familien mit einem oder zwei Kindern sehr weit verbreitet, sodass dieser im Volksmund schon „Geburtenhügel“ genannt wird.⁴¹

Die Einfluss nehmenden Faktoren wurden auf ein Mindestmaß begrenzt und gewichtige Faktoren vernachlässigt, wie kultureller Wertewandel, Einfluss kommunaler Behörden⁴² sowie makroökonomische Veränderungen und damit zusammenhängende Trends. Es ist wahrscheinlich, dass jene zusätzlichen Faktoren zum Zeitpunkt der Theorienentwicklung noch nicht so präsent wie heute waren. Weiterhin treten Großinvestoren in diesem Modell erst in Phase 4 auf, was ökonomisch keinen Sinn ergibt. Zu diesem Zeitpunkt sind zwar sichere Investments, nicht mehr aber das Ausschöpfen von Mietsteigerungspotenzialen möglich. Auch der Einfluss der Medien, der in jüngster Zeit an Bedeutung gewann, hatte damals eine untergeordnete bis keine Bedeutung.

2.2.4 Erweitertes Gentrifzierungsmodell

Krajewski erweitert die bisherigen Untersuchungsdimensionen der Gentrifikationsforschung, um dem mehrdimensionalen Prozess und den veränderten Auslösern gerecht werden. Hierbei werden einige neue Aspekte eingebracht, die bisher noch nicht explizit benannt wurden. Krajewski betrachtet die Gentrifikation als eine Folge der durch symbolische Aufwertung ausgelösten baulichen, sozialen und funktionalen Aufwertung. Er baut damit auf Erkenntnisse auf, die Mitte der 90er Jahre erkannt wurden und misst den Medien, der Wirtschaft, Kultur und Besuchern eine bedeutende Rolle in diesem Prozess zu. Mitte der 90er Jahre wurde das Großkapital als bewusster Initiator von Gentrifizierungsprozessen identifiziert, wodurch die modellhaften Initiatoren - Pioniere - stark an Bedeutung verloren.⁴³ Dies ist absolut revolutionär im Hinblick auf das bisherige Phasenmodell, welches die Beteiligung der Investoren, Spekulanten und Medien an der Gentrifizierung erst ab der zweiten Phase abbildet.⁴⁴

Im Folgenden sollen die Grundpfeiler des erweiterten Gentrifikationsbegriffs dargelegt und erläutert werden, die Abbildung 1 illustriert dabei die einzelnen Aspekte und zeigt deren Abhängigkeiten an. Es zeigte sich, dass soziale und bauliche Aufwertung bei bisherigen Transformationsprozessen von einer funktionalen Aufwertung begleitet wurden.⁴⁵

2.2.4.1 Bauliche Aufwertung

Den baulichen Bestand zu untersuchen war auch in vergangener Literatur und zu Beginn der Forschung bereits Gegenstand der Analysen. Die Bebauung beeinflusst auch die Urbanität eines Viertels,⁴⁶ prägt das Straßenbild und den Lebensraum der Bewohner. Hierbei ist insbesondere die Modernisierung oder auch der Neubau von Gebäuden zu nennen, aber auch Verbesserungen im Wohnumfeld und der Infrastruktur, wie sie beispielsweise in Sanierungsgebieten oft Ziel sind. Um Anzeichen für eine mögliche Gentrifzierung auszumachen, kann auch der Zuwachs an Eigentumswohnungen untersucht werden. Wegen unterschiedlicher finanziellen Rahmenbedingungen fragen niedrigere Einkommensschichten eher Mietwohnungen, höhere Einkommensschichten eher Eigentumswohnungen nach.

Abbildung 1: Erweiterte Betrachtung der Ursachen der Gentrifzierung

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

In Anlehnung an: Krajewski (2006), S. 62

2.2.4.2 Sozial

Ebenso bereits in vorausgehender Literatur behandelt ist der Bereich der sozialen Aufwertung. Insbesondere einkommens- und bildungshöhere Gruppen tragen zum sozialen „Upgrading“⁴⁷ bei, ebenso wie Touristen, die das Straßenbild prägen und Dienstleistungsangestellte, die sich nur vorübergehend im Gebiet aufhalten. Zur Sozialen Aufwertung zählen auch die Anstiege der Mieten und Kaufpreise, da dies zur Verdrängung finanzschwächerer Familien führen kann. Hierfür geeignet sind unter anderem Bodenrichtwerte der Stadt, der Mietspiegel und auch aktuelle Angebotspreise.

[...]

---

¹ Vgl. Kurianowicz (2013).

² Friedrichs/Triemer (2009), S. 16.

³ Friedrichs/Triemer (2009), S. 21.

⁴ Unterscheidung zwischen Deutschen und Migranten.

⁵ Vgl. Friedrichs/Triemer (2009), S. 9.

⁶ Vgl. Technische Universität Berlin (2007), S. 11.

⁷ Vgl. Kurth (2004) S. 59.

⁸ Vgl. Kurth (2004) S. 59.

⁹ Vgl. Friedrichs/Triemer (2009), S. 9.

¹⁰ Vgl. Duden (2003).

¹¹ Vgl. Alisch/Dangschat (1996).

¹² Vgl. Kapitel 2.2.4.3.

¹³ Dangschat et al. (1996), S. 95.

¹⁴ Herrmann et al. (2011), S. 216.

¹⁵ Vgl. Blasius/Dangschat (1990), S. 11.

¹⁶ Vgl. Tietzsch (1996), S. 47f.

¹⁷ Vgl. Tietzsch (1996), S. 17.

¹⁸ Vgl. Atkinson et al. (2011), S. 1.

¹⁹ Vgl. Atkinson et al. (2011), S. 2.

²⁰ Vgl. Helbrecht (1996, S. 4.

²¹ Vgl. Helbrecht (1996), S. 10.

²² Das Modell der Gartenstadt wurde vom Sozialreformer Howard Ebenezer als Reaktion auf die stark wachsenden Großstädte in England entwickelt.

²³ Blasius/Dangschat (1990), S. 13.

²⁴ Vgl. Kapitel 2.2.3.

²⁵ Vgl. Kecskes (1997), S. 208f.

²⁶ Vgl. Kecskes (1997), S. 28f.

²⁷ Vgl. Kecskes (1997), S. 25.

²⁸ Vgl. Kecskes (1997), S. 26.

²⁹ Kecskes (1997), S. 26: Veredler.

³⁰ Vgl. Dangschat et al. (1996), S. 107.

³¹ Vgl. Kecskes (1997), S. 26.

³² Vgl. Kecskes (1997), S. 25.

³³ Vgl. Krajewski (2006), S. 48.

³⁴ Vgl. Krajewski (2006), S. 48.

³⁵ Vgl. Torrens/Atsushi (2007), S. 345.

³⁶ Vgl. Smith (1979), S. 538-540.

³⁷ Vgl. Krajewski (2006), S. 48.

³⁸ Helbrecht (1996), S. 4.

³⁹ Vgl. Helbrecht (1996), S. 4.

⁴⁰ Vgl. Helbrecht (1996), S. 4.

⁴¹ Vgl. Stadt Berlin - Tourismus (2013).

⁴² Helbrecht (1996), S. 6.

⁴³ Vgl. Maschewsky (2010), S. 47.

⁴⁴ Vgl. Tabelle 1.

⁴⁵ Vgl. Krajewski (2006), S. 313.

⁴⁶ Vgl. Kapitel 2.2.4.3.

⁴⁷ Vgl. Krajewski (2006), S. 60.