Immobilienpreise. Aktuelle Lage und Einflussfaktoren

Inhaltsverzeichnis

1 Einleitung

2 Projektvorstellung
2.1 Beschreibung
2.2 Ziele
2.3 Organisation
2.4 Kommunikation

3 Projektplanung
3.1 Aufgabenplanung
3.1.1 Voruntersuchung
3.1.2 Haupterhebung
3.2 Terminplanung
3.3 Netzwerkplan
3.4 Literaturrecherche
3.4.1 Monographien
3.4.2 Deutschsprachige Zeitschriftenartikel
3.4.3 Englischsprachige Zeitschriftenartikel
3.4.4 „Graue“ Literatur
3.5 Entwicklung des Erhebungsbogens
3.5.1 Voruntersuchung
3.5.2 Auswahl der Kriterien

4 Projektdurchführung
4.1 Organisation
4.2 Download der Inserate
4.3 Erhebung der Daten
4.4 Auswerten der Daten in SPSS
4.5 Aufgetretene Probleme
4.5.1 Konflikt mit Dropbox bei Projektberichterstellung
4.5.2 Preis bzw. Fläche bei Wohnung nicht angegeben
4.5.3 Zu wenige Wohnungen in Immobilienportal vorhanden
4.5.4 Ladeschwierigkeiten bei Immobilienportal
4.5.5 Falsches Ausfüllen des Erhebungsbogens
4.5.6 Falsches bewerten der Immobilienpreise
4.5.7 Preise für Zürich in Schweizer Franken

5 Projektergebnisse
5.1 Gegenüberstellung Terminplanung Soll - Ist
5.2 Stärke und Ausprägung der Einflussfaktoren
5.2.1 Balkon, Lift, Garage, Keller, TV/Internet
5.2.2 Lage
5.2.3 Baujahr
5.2.4 Stockwerk
5.2.5 Anzahl der Zimmer
5.3 Vergleich der relativen Differenzen
5.4 Vergleich mit Immobilienspiegeln
5.4.1 Suchvorgang
5.4.2 Berlin
5.4.3 Wien
5.4.4 Zürich
5.5 Die durchschnittliche Wohnung

6 Zusammenfassung

Anhang

Literaturverzeichnis

Kurzfassung

Das Ziel dieses Projektes ist es, die wesentlichen Einflussfaktoren wie z.B. Größe einer Wohnung, Anzahl der Zimmer, usw. auf den Preis einer Immobilie zu identifizieren und die Stärke des Zusammenhangs zwischen diesen Kriterien und den Preisen zu ermitteln. Außerdem sollen aus den erhobenen Daten Durchschnittswerte berechnet und diese mit den Werten aus öffentlich zugänglichen Informationen (Immobilienspiegeln) verglichen werden.

Dazu werden je 500 Inserate für Miet- bzw. Kaufobjekte in den drei Städten Berlin, Wien und Zürich untersucht. In einer ersten Voruntersuchung werden die am häufigsten in Inseraten genannten Kriterien ermittelt. Anschließend werden die Inserate anhand der häufigsten Kriterien ausgewertet und der Zusammenhang zwischen Preisen und den einzelnen Kriterien berechnet.

Abstract

The aim of this project is to recognize the main influencing factors like size of an apartment, number of rooms, etc. on the price of an apartment. Moreover the intensity of these factors on the price should be determined. Additionally, average prices should be calculated and compared to the publicly available literature.

Therefore 500 advertisements for renting and buying an apartment for the three cities Berlin, Vienna and Zurich are analyzed. First, the most frequent factors are determined in a preliminary assessment. Afterwards the most frequent factors are taken to analyze the advertisements and the relation between the price and the single factors is calculated.

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Facebook-Gruppe zur Kommunikation zwischen den Mitarbeitern

Abbildung 2: Dropbox-Ordner zur Synchronisation der Dokumente

Abbildung 3: Zeittafel eines PM

Abbildung 4: Netzplan für die in Tabelle 3 beschriebenen Tätigkeiten

Abbildung 5: Screenshot von unikat der UB Graz

Abbildung 6: Screenshot der Elektronischen Zeitschriftenbibliothek der KFU

Abbildung 7: Übersicht über die Preisentwicklung deutscher Städte mit mehr als 500.000 Einwohnern

Abbildung 8: Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland

Abbildung 9: Verwendete Heizmaterialien in Österreich

Abbildung 10: Screenshot der Plattform EBSCO

Abbildung 11: Voruntersuchung Wien - Kauf

Abbildung 12: Kriterien aus Voruntersuchung

Abbildung 13: Erhebungsbogen

Abbildung 14: Durchschnittliche Quadratmeterpreise für Kaufwohnungen mit verschiedenen Baujahren

Abbildung 15: Durchschnittliche Quadratmeterpreise für Mietwohnungen mit verschiedenen Baujahren

Abbildung 16: Durchschnittliche Quadratmeterpreise für Kaufwohnungen in verschiedenen Stockwerken

Abbildung 17: Durchschnittliche Quadratmeterpreise für Mietwohnungen in verschiedenen Stockwerken

Abbildung 18: Durchschnittliche Quadratmeterpreise für Kaufwohnungen mit einer verschiedenen Anzahl von Zimmern

Abbildung 19: Durchschnittliche Quadratmeterpreise für Mietwohnungen mit einer verschiedenen Anzahl von Zimmern

Abbildung 20: Die 4 Stadtteile von Berlin und der Beginn ihrer PLZ (links). Die Zweiteilung in Ost - West (rechts)

Abbildung 21: Immobilienpreisspiegel für Mietwohnungen in Berlin

Abbildung 22: Immobilienpreisspiegel für Mietwohnungen in Berlin

Abbildung 23: Die 23 politischen Bezirke in Wien

Abbildung 24: Immobilienpreisspiegel Wien - Miete

Abbildung 25: Immobilienpreisspiegel Wien - Kauf

Abbildung 26: Die 26 verschiedenen Postleitzahlen in Zürich und deren Zuordnung zu den 12 Kreisen

Abbildung 27: Durchschnittspreise für Miet- und Kaufwohnungen in Zürich

Abbildung 28: Durchschnittliche Mietwohung in Berlin/Wien/Zürich

Abbildung 29: Durchschnittliche Kaufwohung in Berlin/Wien/Zürich

Abbildung 30: Voruntersuchung Berlin - Miete

Abbildung 31: Voruntersuchung Berlin - Kauf

Abbildung 32: Voruntersuchung Wien - Miete

Abbildung 33: Voruntersuchung Wien - Kauf

Abbildung 34: Voruntersuchung Zürich - Miete

Abbildung 35: Voruntersuchung Zürich - Kauf

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Aufgabenplanung für die Voruntersuchung

Tabelle 2: Aufgabenplanung für die Hauptuntersuchung

Tabelle 3: Geschätzte Zeitdauern für die Arbeitsschritte

Tabelle 4: Kriterien aus Erhebungsbogen und Erklärung

Tabelle 5: Gesamtübersicht Anzahl Wohnungen

Tabelle 6: Vergleich der relativen Häufigkeiten in [%] von einzelnen Kriterien zwischen den drei Städten

Tabelle 7: Relative Häufigkeit in [%] der Zimmeranzahl in den drei Städten

Tabelle 8: Relative Häufigkeit in [%] des Stockwerks in den drei Städten

Tabelle 9: Zusammenfassung der Zeittafeln der PM

Tabelle 10: Soll-Ist Vergleich der Zeitaufwendungen

Tabelle 11: Einfluss von Balkon, Lift, Garage, Keller und TV/Internet auf den Immobilienpreis

Tabelle 12: Vergleich der durchschnittlichen Quadratmeterpreise zwischen billigstem und teuerstem Stadteil/Bezirk/Kreis

Tabelle 13: Durchschnittliche Quadratmeterpreise für Wohnungen mit verschiedenen Baujahren

Tabelle 14: Vergleich der durchschnittlichen Quadratmeterpreise zwischen billigstem und teuerstem Baujahr

Tabelle 15: Durchschnittliche Quadratmeterpreise für Wohnungen in verschiedenen Stockwerken

Tabelle 16: Vergleich der durchschnittlichen Quadratmeterpreise zwischen billigstem und teuerstem Stockwerk

Tabelle 17: Durchschnittliche Quadratmeterpreise für Wohnungen mit einer unterschiedlichen Anzahl an Zimmern

Tabelle 18: Vergleich der durchschnittlichen Quadratmeterpreise zwischen billigster und teuerster Wohnung mit einer verschiedenen Anzahl an Zimmern

Tabelle 19: Vergleich der relativen Differenzen zwischen Lage, Baujahr, Stockwerk und Zimmeranzahl

Tabelle 20: Vergleich berechnete durchschnittliche Quadratmeterpreise mit Immobilienpreisspiegel für Berlin - Miete

Tabelle 21: Vergleich berechnete durchschnittliche Quadratmeterpreise mit Immobilienpreisspiegel für Berlin - Kauf

Tabelle 22: Vergleich berechnete durchschnittliche Quadratmeterpreise mit Immobilienpreisspiegel für Wien - Miete

Tabelle 23: Vergleich berechnete durchschnittliche Quadratmeterpreise mit Immobilienpreisspiegel für Wien - Kauf

Tabelle 24: Zuordnung PLZ zu Kreisen in Zürich

Tabelle 25: Vergleich berechnete durchschnittliche Quadratmeterpreise mit Immobilienpreisspiegel für Zürich - Miete

Tabelle 26: Vergleich berechnete durchschnittliche Quadratmeterpreise mit Immobilienpreisspiegel für Zürich - Kauf

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1 Einleitung

Nahezu täglich wird in den Medien über steigende Immobilienpreise, nicht leistbares Wohnen oder Spekulationsblasen im Immobilienbereich berichtet. Die steigende Nachfrage nach Wohnraum hat besonders in den Ballungsgebieten, wie Großstädten zu einer Erhöhung der Wohnpreise, sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich geführt. Davon betroffen sind sowohl das Luxussegment der Wohnungen, als auch alle anderen Segmente. Das vorliegende Projekt untersucht nun die wesentlichen Faktoren, die einen Einfluss auf den Immobilienpreis haben. Dazu werden die wichtigsten Faktoren anhand einer Voruntersuchung identifiziert und anschließend in den Städten Berlin, Wien und Zürich eine Hauptuntersuchung durchgeführt. Diese hat zum Ziel, die Stärke des Einflusses der jeweiligen Faktoren auf den Preis zu berechnen, als auch Durchschnittswerte für die jeweiligen Städte zu berechnen und diese mit den im Internet zur Verfügung stehenden Informationen zu vergleichen.

In Kapitel 2 wird das Projekt genauer vorgestellt. Zudem gibt das Kapitel eine Übersicht über die Organisation des Projektes.

Kapitel 3 beschäftigt sich mit der Planung des Projektes. Sowohl die Aufgaben, als auch die Zeitplanung werden vorgestellt und der Erhebungsplan eingeführt. Weiters wird die Literatur, welche für das vorliegende Projekt verwendet wird, vorgestellt. Auch der Erhebungsbogen, anhand dessen die Inserate untersucht werden, wird hier beschrieben. In Kapitel 4 werden die Erhebung und die Auswertung mittels SPSS gezeigt. Die Ergebnisse werden schließlich in Kapitel 5 präsentiert und in Kapitel 6 wird eine Zusammenfassung des gesamten Projektes gegeben.

2 Projektvorstellung

In diesem Kapitel wird das durchgeführte Projekt näher beschrieben. Es werden die Ziele erklärt, die Organisation des Projektes vorgestellt und auf die Kommunikationsarten zwischen den einzelnen Projektmitarbeitern (PM) eingegangen.

2.1 Beschreibung

Das Projekt wird im Rahmen der Lehrveranstaltung Projektmanagement 1 und 2 an der Karl-Franzens-Universität Graz durchgeführt. Es sollen die wesentlichsten Einflussfaktoren auf den Preis von Immobilien in den drei Städten Berlin, Wien und Zürich identifiziert und anschließend die Stärke des Einflusses bestimmt werden. Dazu werden Inserate aus öffentlich zugänglichen Immobilienportalen aus dem Internet heruntergeladen und analysiert. Um den Erhebungsbogen zu gestalten, werden in einer ersten Voruntersuchung je 15 Inserate pro Stadt für Kauf/Miete erhoben. Dabei werden die in den Inseraten auftretenden Kriterien notiert und nach Häufigkeit sortiert. Die 15 häufigsten Kriterien werden anschließend im Erhebungsbogen verwendet, um pro Stadt je 500 Inserate für Kauf/Miete zu analysieren. Außerdem wird aus den erhobenen Werten ein Durchschnittswert berechnet und mit im Internet öffentlich zur Verfügung stehenden Preisen (Immobilienspiegen¹ ) verglichen.

2.2 Ziele

Das Projekt verfolgt drei Ziele, die im Folgenden beschrieben werden:

1. Was sind die wesentlichsten Einflussfaktoren für den Preis einer Immobilie?
2. Wie stark ist der Einfluss dieser Faktoren?
3. Wie gut stimmen die erhobenen Werte (Preise) mit denen von

Immobilienpreisspiegeln überein?

Ad 1.)

Es sollen die 15 wesentlichsten Einflussfaktoren für den Preis einer Immobilie ermittelt werden. Dazu werden je 15 (Kauf/Miete) zufällig ausgewählte Immobilieninserate pro Stadt analysiert (in Summe 90 Inserate). Es werden die in den Inseraten vorkommenden Kriterien wie etwa Fläche, Anzahl der Zimmer, usw. nach deren Häufigkeit sortiert und anschließend die häufigsten Kriterien für den Erhebungsbogen verwendet.

Ad2.)

Nachdem in 1.) die wesentlichsten Einflussfaktoren ermittelt und im Erhebungsbogen berücksichtigt wurden, werden nun anhand des Erhebungsbogens 1000 Inserate pro Stadt (je 500 Kauf/Miete) analysiert (in Summe 3000 Inserate). Ziel ist es, die Stärke des Einflusses, bzw. des Zusammenhangs (Korrelation) der einzelnen Kriterien mit dem Preis zu ermitteln.

Zusätzlich sollen die berechneten Korrelationen und Einflussfaktoren mit denen, in der Literatur gefundenen Kriterien verglichen werden.

Ad 3.)

Anhand der erhobenen Preise sollen pro Stadt (Bezirk, Stadtviertel,...) Durchschnittspreise pro Quadratmeter berechnet und diese mit den öffentlich verfügbaren Informationen (z.B. Immobilienspiegeln) verglichen werden.

2.3 Organisation

Bei der Organisation des Projektes handelt es sich um eine geschlossene Gruppe von sieben Studierenden der Karl-Franzens-Universität. Es ist nicht vorgesehen, das einzelne Gruppenmitglieder während des Projektes das Team verlassen oder neue Mitglieder in das Team aufgenommen werden. Dies ist ein Charakteristikum der reinen Projektorganisation. Die einzelnen PM sind:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Als Gruppensprecher wurde Andreas Zehetner gewählt. Der Gruppensprecher ist im Kontakt mit dem PA und präsentiert am Ende des Projektes die Ergebnisse. Je zwei PM werden die Städte Berlin, Wien und Zürich analysieren. Ein PM dient als "Springer" und unterstützt dort, wo gerade Hilfe benötigt wird. Die genaue Einteilung kann in Kapitel 3 nachgelesen werden.

2.4 Kommunikation

Um eine schnelle und reibungslose Kommunikation zwischen den einzelnen PM zu gewährleisten, wurde sowohl eine Facebook-Gruppe als auch ein Dropbox-Ordner angelegt und für alle Mitarbeiter freigeschalten. Die Facebook-Gruppe dient hauptsächlich zur schnellen Koordination und Kommunikation zwischen den Mitarbeitern. Abbildung 1 zeigt einen Screenshot der Facebook-Gruppe.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Facebook-Gruppe zur Kommunikation zwischen den Mitarbeitern.

Quelle: https://www.facebook.com/groups/625438080870485/ Stand: April 2014.

Während die Facebook-Gruppe sehr gut dafür geeignet ist, eine schnelle Kommunikation zwischen den PM zu gewährleisten, ist sie nicht sehr gut dafür geeignet, einzelne Dateien, an denen mehrere oder alle Mitarbeiter arbeiten, zu verwalten. Für diesen Zweck wurde ein Dropbox-Ordner erstellt und für alle PM freigeschalten, siehe Abbildung 2.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Dropbox-Ordner zur Synchronisation der Dokumente.

Quelle: https://www.dropbox.com/home/Projektmanagement/ Stand: April 2014.

Somit können alle PM an den gleichen Dokumenten arbeiten und die Dokumente sind auf allen Endgeräten synchronisiert. Um doppelte Zugriffe auf das gleiche Dokument zu verhindern, schreiben die PM eine kurze Notiz in die Facebook-Gruppe, wenn sie an einem Dokument in der Dropbox arbeiten. Außerdem haben die Mitarbeiter eine Kopie des freigeschalteten Dropbox-Ordners lokal am Rechner, um bei Störungen des freigeschalteten Dropbox-Ordners (Dateien werden gelöscht, Ordner wird gelöscht,...) weiterarbeiten zu können. Da die Kapazität des Dropbox-Ordners begrenzt ist, wurden die 500 Inserate pro Stadt und Kauf/Miete lokal auf den einzelnen Rechnern gespeichert und nicht mit dem Dropbox-Ordner synchronisiert.

3 Projektplanung

Die Planung eines Projektes ist essentiell für dessen Erfolg. Daher gibt dieses Kapitel Einsicht in die verschiedenen Planungen, welche im Zuge des Projektes durchgeführt wurden:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Außerdem wird in diesem Kapitel die verwendete Literatur beschrieben. Zum Abschluss des Kapitels wird der Erhebungsbogen, mit dessen Hilfe die Immobilien-Inserate analysiert werden, vorgestellt.

3.1 Aufgabenplanung

Bei der Aufgabenplanung wird festgelegt, welche Mitarbeiter welche Aufgaben bewerkstelligen sollen. Da im vorliegenden Projekt alle Mitarbeiter möglichst an allen Aufgaben mitarbeiten sollen, wurde versucht, sämtliche Aufgaben auf alle Mitarbeiter aufzuteilen.

3.1.1 Voruntersuchung

Jede Stadt (Berlin, Wien, Zürich) wird von zwei PM bearbeitet. Ein PM untersucht dabei die Miet-Inserate, der andere die Kauf-Inserate. Es werden die in den einzelnen Inseraten auftretenden Kriterien notiert und anschließend nach Häufigkeit sortiert.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 1: Aufgabenplanung für die Voruntersuchung.

Tabelle 1 zeigt die Zuteilung der PM zu den einzelnen Städten. Birgit steht als "Springer" bereit und unterstützt die einzelnen Teams, wenn Hilfe benötigt wird.

3.1.2 Haupterhebung

Gleich wie bei der Voruntersuchung werden je zwei PM eine Stadt (Berlin, Wien, Zürich) untersuchen. Birgit steht als "Springer" bereit und wird dort eingesetzt, wo Unterstützung gebraucht wird. Es wird pro Stadt ein Immobilienportal aus dem Internet untersucht. Je Stadt werden 1000 Inserate untersucht (je 500 Kauf/Miete). In Summe ergeben sich somit für die Städte Berlin, Wien und Zürich insgesamt 3000 untersuchte Inserate (je 1500 Kauf/Miete). Dabei werden die Inserate nach Aktualität sortiert und anschließend jedes 5. Inserat untersucht. Tabelle 2 zeigt die Zuteilung der PM zu den einzelnen Städten.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 2: Aufgabenplanung für die Hauptuntersuchung.

Zur Erhebung werden die einzelnen Inserate vom Internet heruntergeladen und als .pdfDatei unter dem Kürzel B_xxxx für Berlin, W_xxxx für Wien und Z_xxxx für Zürich unter fortlaufender Nummer gespeichert. Dabei stehen die ersten 500 Inserate für Miete (_0001 bis _0500) und die letzten 500 Inserate für Kauf (_0501 bis _1000).

Die erhobenen Daten der untersuchten Inserate (Erhebungsbogen) werden als .xls-Datei abgespeichert.

3.2 Terminplanung

Hier werden den einzelnen Arbeitsschritten geschätzte Zeitdauern zugeteilt. Diese Schätzungen nehmen auch Einfluss auf den Netzwerkplan. In Tabelle 3 sind die einzelnen Arbeitsschritte mit den dazugehörigen, geschätzten Zeitdauern aufgelistet. Es stehen insgesamt sieben PM mit einer Kapazität von je 100 Stunden zur Verfügung. Dies resultiert in einer Gesamtkapazität von 700 Stunden, die zur Verfügung steht.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 3: Geschätzte Zeitdauern für die Arbeitsschritte.

h...Stunden

Die PM notieren während des gesamten Projektes ihre Arbeitszeit und ordnen diese einer der sieben, in Tabelle 3 beschriebenen, Kategorien zu. Anhand dieser Zuteilung kann am Ende des Projektes überprüft werden, wie genau die Zeitplanung mit der realen Zeitdauer übereinstimmt.

In dieser Zeittafel werden das Datum, die Zeitdauer, eine kurze Beschreibung der verrichteten Arbeit und die Kategorie, der die verrichtete Arbeit zugeordnet wird, angegeben. Außerdem wird die Summe der gesamten Arbeitszeit, sowie die Summe der Arbeitszeit je Kategorie berechnet. In Abbildung 3 ist die Zeittafel eines PM beispielhaft dargestellt.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 3: Zeittafel eines PM.

3.3 Netzwerkplan

In Abbildung 4 ist ein Netzplan für die in Tabelle 3 angegebenen Tätigkeiten dargestellt. Das Fertigstellungsdatum ("due date") richtet sich dabei an die Vorgaben des PA. Ausgehend von den Fertigstellungsdaten und den in Tabelle 3 geschätzten Zeitdauern für die einzelnen Tätigkeiten, wurden die Termine, an denen spätestens mit der jeweiligen Tätigkeit begonnen werden muss, um rechtzeitig fertig zu werden, berechnet ("latest begin").

Im Plan ist ersichtlich, dass das vorliegende Projekt folgende Charakteristika aufweist:  sequentielle Folge: z.B. von 4.) auf 6.)

- Verzweigung: z.B. von 1.) auf 2.) und 3.)
- Zusammenführung: z.B. von 2.) und 6.) und 5.) auf 7.)
- Parallele: z.B. 2.) mit 3.) und 4.) und 6.)

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 4: Netzplan für die in Tabelle 3 beschriebenen Tätigkeiten.

3.4 Literaturrecherche

Am Beginn des Projektes befasst sich die Projektgruppe mit einer Literaturrecherche zum Thema „Immobilienpreise“, um herauszufinden welche Faktoren die Literatur für eine Bewertung aufgegriffen hat. Die Literatur gliedert sich in:

- Monographien: 10 Stück
- Deutschsprachige Zeitschriftenartikel: 15 Stück
- Englischsprachige Zeitschriftenartikel: 15 Stück
- „graue“ Literatur: 10 Stück.

Es wird nun auf die einzelnen Literaturtypen genauer eingegangen, wobei zuerst eine kurze Erklärung des Suchvorganges gegeben wird und anschließend die Ergebnisse dargestellt werden.

3.4.1 Monographien

In diesem Abschnitt werden die zehn ausgewählten Monographien in wenigen Sätzen zusammengefasst und es wird kurz erklärt, warum diese wichtig für das Projekt sind.

Suchvorgang

Die Vorgabe des PA war es, nur Monographien zu verwenden, die an der Universitätsbibliothek Graz verfügbar sind. Um relevante Bücher zum Thema zu finden wurden auf der Homepage der Universitätsbibliothek der Karl-Franzens Universität Graz diverse Schlagwörter, wie beispielsweise „Immobilienpreis“ oder „Immobilienbewertung“ eingegeben und die Treffer vorab nach Relevanz selektiert.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 5: Screenshot von unikat der UB Graz.

Quelle: http://search.obvsg.at/primo_library/libweb/action/search.do?vid=UGR, Stand: April 2014.

Ergebnisse

STROISCH, JÖRG (2010): Immobilien bewerten leicht gemacht, München: Haufe Lexware GmbH & Co. KG.

Diese Quelle ist für das vorliegende Projekt relevant, da wichtige Begriffe im Zusammenhang mit Immobilienbewertung erläutert werden. Als wichtigster Faktor wird im Buch von Jörg Stroisch die Lage genannt, auch die Infrastruktur wird in diesem Zusammenhang erwähnt, allerdings ist diese der Lage untergeordnet. Auch in unserem Projekt soll bei der Analyse der Immobilieninserate die Lage eine Rolle spielen und daher in die Datenerhebung mit eingebunden werden.

BIENERT, SVEN/FUNK, MARGRET (Hrsg.) (2007): Immobilienbewertung Österreich, Edition ÖVI Immobilienakademie, Wien.

Diese Quelle ist für das vorliegende Projekt relevant, da auf die Wichtigkeit der Lage einer Immobilie hingewiesen wird. Dies wurde im verwendeten Erhebungsbogen berücksichtigt. Es werden die "State of the Art" Immobilienbewertungsverfahren in Österreich vorgestellt.

GROMER, CHRISTIAN (2012): Die Bewertung von nachhaltigen Immobilien: Ein kapitalmarktheoretischer Ansatz basierend auf dem Realoptionsgedanken, Springer Gabler.

Diese Quelle ist für das vorliegende Projekt relevant, da sie sich mit der mit der Bewertung von Immobilien unter Berücksichtigung der Nachhaltigkeit, bereits bestehender Immobilienbewertungsverfahren und des Realoptionsansatzes befasst. Es wird also näher auf den Einfluss verschiedener Faktoren, vor allem dem Faktor Nachhaltigkeit, auf den Immobilienpreis befasst. Der Schwerpunkt liegt in der Identifikation der Parameter, die den wirtschaftlichen Immobilienwert beeinflussen hinsichtlich der investitionstheoretischen Bewertung und in der Untersuchung der Veränderung der Parameter aufgrund zunehmender Nachhaltigkeit.

METZGER, BERNHARD (2008): Die Wertermittlung von Immobilien und Grundstücken, Rudolf Haufe Verlag GmbH & Co.KG.

Diese Quelle ist für das vorliegende Projekt relevant, da sie die prinzipielle Vorgehensweise bei Immobilienwertermittlungen erklärt und somit ein Grundverständnis für die Immobilienbewertung vermittelt. Dabei werden auf die spezifischen Terminologien, Ansätze und die Notwendigkeit von Immobilienbewertungen genauer eingegangen.

KAINZ, FRANZ/SEISER, FRANZ J. (2010): Der Wert von Immobilien: Standards und Praxis der Bewertung, Seiser & Seiser Immobilien Consulting GmbH. Diese Quelle ist für das vorliegende Projekt relevant, da sie unterschiedliche Vorgehensweisen der Wertermittlung bei Immobilien analysiert und auf die wesentlichen Einflussfaktoren eingeht. Diese Verfahren beinhalten die Ermittlung des Ertragswerts, Sachwerts, Verkehrswerts, Vergleichswerts, die Ermittlung mit nicht normierten Verfahren wie der Monte Carlo-Analyse, Delphi-Methode oder der Discounted Cash Flow Method, sowie dem Einfluss von Umwelt- oder Energiefaktoren.

WENDLINGER, PETER (2012): Immobilienkennzahlen: Fundierte Immobilienanalyse in der Praxis, Linde Verlag Wien GmbH.

Diese Quelle ist für das vorliegende Projekt relevant, da sie sich mit der Analyse von Immobilien mithilfe von Kennzahlen beschäftigt und zwar hinsichtlich der Einnahmen, des Ertrags und des Markts. Dabei wird auf diverse Einflussfaktoren wie auf die Fläche, den Instandhaltungs- sowie Verwaltungsaufwand eingegangen.

ROMBACH, TOBIAS (2011): Preisblasen auf Wohnimmobilienmärkten: Eine theoretische und empirische Analyse der internationalen Märkte, Josef Eul Verlag GmbH.

Diese Quelle ist für das vorliegende Projekt relevant, da auf die Preisentwicklung auf den internationalen Immobilienmärkten, inklusive Deutschland, Schweiz und Österreich, eingegangen wird und somit als Anhaltspunkt für unser Projekt herangezogen werden kann. Thematisiert werden die internationalen Immobilienmärkte und deren Preisentwicklung. Dabei wird insbesondere auf die möglich Gründe für derartig langanhaltende Preisanstiege sowie die richtige Bewertung von Immobilien eingegangen.

GONDRING, HANSPETER/LAMMEL, ECKHARD (2001): Handbuch Immobilienwirtschaft, Gabler Verlag.

Diese Quelle ist für das vorliegende Projekt relevant, da sie sich mit den Grundzügen der Immobilienwirtschaft beschäftigt, dabei werden verschiedenen Immobilienmärkte und deren mögliche Bewertungsansätze behandelt. Es werden insbesondere die Immobilienbewertung auf Basis verschiedener Bewertungsverfahren, sowie die internationalen Immobilienmärkte beschrieben.

PRASCHINGER, THOMAS (2012): Immobilienbewertungsverfahren als Investitionsentscheidungsgrundlage?, Karl-Franzens-Universität Graz.

Diese Quelle ist für das vorliegende Projekt relevant, da sie verschiedene Möglichkeiten der Immobilienbewertung vergleicht. Dabei wird auf die gängigen internationalen Methoden wie den DCF-Verfahren, sowie auf die in Deutschland und Österreich weitverbreiteten, traditionellen Verfahren des Sach-, Ertrags- und Vergleichswerts eingegangen.

FEILMAYR, WOLFGANG (2012): Stadtgestalt und Immobilienpreise, Technische Universität Wien.

Diese Quelle ist für das vorliegende Projekt relevant, da die verschiedenen Arten von Immobilien und deren Einflussfaktoren näher erläutert werden. Dabei wird insbesondere auf die Lage und Größe, das Baujahr und Stockwerk sowie den Zustand verwiesen.

3.4.2 Deutschsprachige Zeitschriftenartikel

In diesem Abschnitt wird auf die Suche und Analyse von 15 relevanten, deutschsprachigen Artikeln eingegangen.

Suchvorgang

Bei der Auswahl der deutschsprachigen Artikel wird zuerst mittels Google Scholar gesucht und anschließend über die Elektronische Zeitschriftenbibliothek (EZB) der Karl-Franzens- Universität Graz. Es wird auch in den Zeitschriftenregalen der RESOWI-Fakultätsbibliothek im Erdgeschoß nach geeigneten Zeitschriften gesucht, ebenso wie im ersten Untergeschoß. Nach der Vorsortierung werden die Artikel auf Relevanz für das Projekt untersucht und durchgelesen. Im nächsten Absatz wird auf die Ergebnisse eingegangen, wobei der Inhalt in wenigen Sätzen zusammengefasst wurde.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 6: Screenshot der Elektronischen Zeitschriftenbibliothek der KFU.

Quelle: http://ezb.uni-regensburg.de/fl.phtml?bibid=UBG&colors=7&lang=de Stand: April 2014.

Ergebnisse

NEUMAYR, CHRISTIAN (o.J.): Bewertung von Luxusimmobilien, Österreichische Zeitschrift für Liegenschaftsbewertung, 1/2012, S. 25-27.

Diese Quelle ist für das vorliegende Projekt relevant, da in diesem Artikel auf wichtige Merkmale bei der Bewertung von Luxusimmobilien eingegangen wird und die Erkenntnisse in die Gestaltung des Erhebungsbogens fließen. Von Luxusimmobilien spricht man bei hohen Standards, die über die Anforderungen hinausgehen, beispielweise übergroße Wohnnutzfläche, großzügiges Raumangebot und exklusive Ausstattung, sowie beste Lage und prominentes Umfeld. Daraus resultiert der hohe Kauf- oder Mietpreis. In erster Linie ist es wichtig, dass der Gutachter die Lage richtig einschätzt, da diese als Hauptkriterium gilt.

WOHLGEMUTH, MAX (o.J.): Bewertung von Luxusimmobilien, Österreichische Zeitschrift für Liegenschaftsbewertung, 2/2012, S. 29.

Diese Quelle ist für das vorliegende Projekt relevant, da die Bewertung von Luxusimmobilien näher beschrieben wird. Hier werden als Faktoren beschrieben, die auftreten müssen um von einer Luxusimmobilie sprechen zu können. Die Faktoren rechtfertigen damit den höheren Miet- bzw. Kaufpreis. Es werden dabei folgende Foktoren genannt: hochkarätige Lage, Befriedigung von Wohnbedürfnissen, die über den täglichen

Bedarf hinausgehen, exklusive Ausstattung und großzügige Raumaufteilung, gegebenenfalls denkmalgeschützte Bausubstanz, besonderes Umfeld. Die Lage kann man dabei noch unterteilen in den innerstädtischen Bereich großer Städte, Grünbezirke von Großstädten, außergewöhnlicher Verkaufsvorteil, wie beispielweise Seelage, Immobilien in Alleinlage nahe der Stadt (mit Parkanlage) und Immobilien in Hotspots wie Kitzbühel.

o.V. (o.J.): Nachhaltige Immobilien - Was sagt der Kosument?, Österreichische Zeitschrift für Liegenschaftsbewertung, 2/2012, S. 23.

Diese Quelle ist für das vorliegende Projekt relevant, da im Gegensatz zu anderen Veröffentlichungen, hier auch auf die Wichtigkeit der finanziellen Belastung einer Immobilie eingegangen wird. Im vorliegenden Projekt wird diese Erkenntnis in der Zusammenfassung aufgegriffen. Es wird auf eine Studie der wiko Wirtschaftskommunikation in Zusammenarbeit mit der Österreichischen Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft (ÖGNI) verwiesen, die zum Thema Nachhaltigkeit und Immobilien durchgeführt wurde. Die Ergebnisse der Studie waren, dass als wichtigste Kriterien für eine Wohnung die finanzielle Belastung, sowie der gesundheitliche Aspekt, wie zum Beispiel Schimmel- oder Schadstoffbelastung angegeben wurden. Erst danach folgen die Faktoren Lage und Freiraum.

ROTH, MARTIN M. (o.J.): Marktübersicht - Schweiz, Österreichische Zeitschrift für Liegenschaftsbewertung, 4/2012, S. 72-74.

Diese Quelle ist für das vorliegende Projekt relevant, da in dem vorliegenden Projekt auch Immobilien aus der Schweiz untersucht werden und dieser Artikel eine allgemeine Übersicht über die Schweiz als Markt gibt. Der Artikel geht auch genauer auf den Immobilienbereich ein. Es wird von einer Verteuerung der Schweizer Immobilien in den letzten zehn Jahren gesprochen. Die Preise für Eigentumswohnungen haben sich im vorangegangenen Jahr um acht Prozent erhöht. Der Median der Angebotspreise lag demnach in Zürich, Bern, Basel, Lausanne und Genf - den wichtigsten Immobilienmärkten der Schweiz - zwischen 5.000 Euro und 10.000 Euro pro Quadratmeter. Bei den Mieten zwischen 14 Euro und 25 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Sowohl Miet- als auch Kaufpreise werden als weiter steigend eingeschätzt.

EHLMAIER, MICHAEL (o.J.): Wohnungsmarkt Wien, Österreichische Zeitschrift für Liegenschaftsbewertung, 5/2012, S. 90-92.

Diese Quelle ist für das vorliegende Projekt relevant, da statistische Größen, wie etwa durchschnittliche Quadratmeterpreise, angegeben werden. Das vorliegende Projekt vergleicht unter anderem auch die errechneten durchschnittlichen Quadratmeterpreise mit den in der Literatur gefundenen Werten. Nach der Angabe diverser statistischer Größen in Bezug auf Wohnungen in Wien, wird genauer auf Fakten und Trends eingegangen. So liegt der durchschnittliche Kaufpreis einer Wohnung im ersten Bezirk in Wien 2012 bei etwa 9300 Euro pro Quadratmeter, was einen Anstieg von 5,3 Prozent zwischen den Jahren 2011 und 2012 ergibt. Der entsprechende Mietpreis liegt bei 13,5 Euro pro Quadratmeter, wobei von keiner Steigerung zum vorangegangen Jahr ausgegangen wird. Anders bei Mietwohnungen im zweiten bis vierten Bezirk, wo eine 3,6 prozentige Erhöhung erwartet wird.

GERTH, MARTIN/HAERDER, MAX/KAMP, MATTHIAS/REIMANN, ANNINA (2014): Suchst du noch, oder profitierst du schon?, Wirtschaftswoche, 6/2014, S. 80-92. Diese Quelle ist für das vorliegende Projekt relevant, da auch Immobilien aus Deutschland analysiert werden und sich der Artikel mit dem deutschen Wohnungsmarkt beschäftigt. Es werden Angaben bezüglich der Miet- und Kaufpreise der 50 größten Städten Deutschlands gemacht. Abbildung 7 und 8 zeigt die Preisentwicklung in Deutschland.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 7: Übersicht über die Preisentwicklung deutscher Städte mit mehr als 500.000 Einwohnern.

Quelle: Gerth, Martin/Haerder, Max/Kamp, Matthias/Reimann, Annina: Suchst du noch, oder profitierst du schon?, Wirtschaftswoche, 6/2014, S. 80-92.

Der Artikel beschreibt den Aufwärtstrend und Wertsteigerungen von deutschen Immobilien. Auch für das Jahr 2014 wird in vielen Metropolen Deutschlands mit steigenden Preisen gerechnet. Am Beispiel Berlin wird von einer Maklerin berichtet, dass gerade Wohnungen in der Mitte der Stadt als besonders wertvoll gelten. Wohnungen zum Kauf werden für unter 4000 Euro pro Quadratmeter schwierig zu finden sein.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 8: Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland.

Quelle: Gerth, Martin/Haerder, Max/Kamp, Matthias/Reimann, Annina: Suchst du noch, oder profitierst du schon?, Wirtschaftswoche, 6/2014, S. 80-92.

Neben diversen Tabellen zur Preisentwicklung, wie oben zu sehen, findet man auch Aussagen zu Kriterien, die den Preis einer Immobilie beeinflussen. Als Hauptkriterium wird in diesem Artikel die Lage genannt.

o.V. (2001): Wie heizt Österreich?, Hausbesitzer-Zeitschrift, 12/2001, S. 6-8.

Diese Quelle ist für das vorliegende Projekt relevant, da sie einen guten Überblick über die vorkommenden Heizungsarten gibt. Die am meisten genutzte Art ist laut diesem Artikel Erdgas mit 28,8 Prozent, gefolgt von der Gruppe Heiz-, Öfenöl, beziehungsweise Flüssiggas mit 28,3 Prozent und Fernwärme mit 15,6 Prozent. Weiters wurden Holz mit einem Prozentsatz von 14,3 und Strom mit 7,7 genannt. Mit nur 2,7 Prozent an letzter Stelle liegt die Gruppe mit Koks, Kohle und Briketts. Abbildung 9 veranschaulicht diese Verteilung.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 9: Verwendete Heizmaterialien in Österreich.

Quelle: ÖSTAT Juni 2001.

o.V. (2011): Studie: Immobilienmarkt: Trendwende, Haus&Eigentum, 5/2011, S. 18-20.

Diese Quelle ist für das vorliegende Projekt relevant, da die derzeitige Entwicklung am Wohnungsmarkt widergegeben wird. Laut diesem Artikel steigt die Nachfrage nach Eigentum, während die nach Miete sinkt. Es wird in dieser Studie auch eine Analyse zu Angebot und Nachfrage nach Wiener Immobilien durchgeführt. Betrachtet man nun die Anfragen auf tatsächliche Angebote beim Kauf, liegt der 8. Bezirk an erster Stelle, gefolgt vom 13. Bei der Miete ist der 22. Bezirk der beliebteste, an zweiter Stelle folgt der 11. Bezirk.

Anders sieht es aus, wenn man sich die allgemeine Nachfrage anschaut. Hier liegt der 8. Bezirk sowohl bei Miete, als auch beim Kauf an erster Stelle. Beim Kauf folgt darauf der 2. Bezirk. Der 1. und der 11. Bezirken bilden die Schlusslichter. Bei Miete liegt der 5. Bezirk an zweiter Stelle. 23. und 1. Bezirk sind am wenigsten gefragt.

o.V. (2011): Wie und wo wohnen die Österreicher?, Haus&Eigentum, 6/2011, S. 21-24.

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¹ Vgl. z.B. https://www.wko.at/Content.Node/branchen/oe/sparte_iuc/Immobilien--und- Vermoegenstreuhaender/Publikationen/Immobilienpreisspiegel_2012.html.