Der deutsche Wohnimmobilienmarkt im europäischen Vergleich

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1 Einleitung

2 Immobilienpreiszyklen
2.1 Definition Immobilienpreiszyklus
2.2 Warum Immobilienmärkte zu Preiszyklen neigen
2.3 Wohnimmobilienpreiszyklen im europäischen Vergleich

3 Gründe für die Stabilität des deutschen Immobilienmarktes imeuropäischen Vergleich
3.1 Institutionelle Ausgestaltung des Kapitalmarktes
3.1.1 Zinsbindung
3.1.2 Beleihungswert
3.1.3 Eigenkapitalunterlegung
3.1.4 Kreditvergabe an bonitätsschwache Kunden
3.1.5 Die Refinanzierung von Immobilienkrediten
3.2 W ohneigentumsquote
3.2.1 Sozialer Wohnungsbau
3.2.2 Regulierung des Mietwohnungsmarktes
3.2.3 Staatliche F örderung
3.2.4 Mietpreisentwicklung
3.3 W eitere F aktoren

4 Schlussbemerkung und Ausblick

Anhang

Literaturverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abb. 1: Veränderung der Wohnimmobilienpreise infolge einer Zinssenkung in %

Abb. 2: Veränderung der Wohnimmobilienpreise gegenüber dem Vorjahresquartal

Abb. 3: Standardabweichung der vierteljährlichen Immobilienpreisveränderung

Abb. 4: Zinsbindungsarten bei Hypothekendarlehen im Ländervergleich

Abb. 5: Anteil an Refinanzierungsmittel über den Kapitalmarkt

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Eigentumsquoten im Ländervergleich

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1 Einleitung

Beträchtliche Immobilienmarktzyklen können in der Folge gravierende gesamtwirt­schaftliche Konsequenzen nach sich ziehen. Vor allem vor dem Hintergrund der ge­platzten Immobilienpreisblase in den Vereinigten Staaten wird nun auch der aktuelle Aufschwung am deutschen Immobilienmarkt kritisch betrachtet. Nachdem die Preise seit 15 Jahren aufgrund des Überangebots in den 1990er Jahren stagnierten, ziehen diese aufgrund eines Nachfrageimpulses seit 2010 erstmals wieder an.^[1] Insbesondere in den Metropolregionen München, Berlin und Hamburg lässt sich eine signifikante Preisdy­namik erkennen. Wesentliche Parallelen, die einer Immobilienkrise vorausgehen, wie eine expansive Geldpolitik, historisch niedrige Zinsen und ein erhöhtes inflationäres Risiko, wären am deutschen Immobilienmarkt gegeben.^[2] Dennoch steigen die Immobi­lienpreise verhältnismäßig moderat. Der konstante Verlauf ist dabei kein neues Charak­teristikum, sondern seit langem prägend für den deutschen Immobilienmarkt. Europäische Wohnimmobilienpreiszyklen sind im Zeitverlauf sehr unterschiedlich aus­geprägt. Deutschland nimmt an dieser Stelle jedoch eine Sonderrolle ein. Diese Aus­gangslage stellt die Grundlage für die folgende Untersuchung dar. Ziel dieser Arbeit ist es herauszuarbeiten, welche Eigenschaften den deutschen Immobilienmarkt im Länder­vergleich hervorheben und dessen stabile Entwicklung generieren.

Dabei ist es im ersten großen Abschnitt zunächst notwendig, die Wohnimmobilienpreis- zyklen im europäischen Vergleich gegenüberzustellen, um die Diskrepanz zwischen dem Verlauf der Zyklen deutlich zu machen. Sowohl ein langfristiger Vergleich als auch die genauere Betrachtung der Volatilität mit Hilfe der Standardabweichung dienen hierbei als geeignete Vehikel. Das Ergebnis: Deutschlands Wohnimmobilienpreise ver­laufen auffällig flach. Daher widmet sich der nächste große Abschnitt der Herausarbei­tung der Gründe für die stabile Preisentwicklung. Hauptaugenmerk liegt dabei auf der Ausgestaltung des Kapitalmarktes sowie der vorherrschenden Eigentümerstruktur. Auch verhaltensorientierte Einflüsse fließen in die Betrachtung mit ein. Der deutsche Wohn- immobilienmarkt wird dabei zu jeder Zeit mit anderen Ländern der Europäischen Union verglichen. Um den Kontrast herauszustellen, wird im Fokus der britische Wohnimmo- bilienmarkt dem deutschen gegenübergestellt. Die Arbeit endet mit einer zusammenfas­senden Schlussbemerkung sowie einem Ausblick, ob die Stabilität des deutschen Wohn- immobilienmarktes mittel- bis langfristig bestehen bleiben wird.

2 Immobilienpreiszyklen

Aufgrund unterschiedlicher internationaler Standards zur Bemessung der Immobilien­preise können diese nur bedingt miteinander verglichen werden. Um die Zusammen­hänge zu verdeutlichen, genügt es jedoch die Entwicklung der Preise in den jeweiligen Ländern gegenüberzustellen. Es wird angenommen, dass die Daten sowohl die Richtung als auch die Intensität der Preisentwicklung korrekt widerspiegeln.

2.1 Definition Immobilienpreiszyklus

In allen Ländern lassen sich Immobilienpreiszyklen, wenn auch sehr unterschiedlich in ihrer Intensität, erkennen. Auf eine Phase mit steigenden Preisen folgt eine Phase mit weniger ausgeprägten Wachstumsraten oder auch Preisrückgängen.^{[3] [4]} Die Royal Institu­tion of Chartered Surveyors (RICS) definiert den Immobilienzyklus wie folgt:

“Property cycles are recurrent but irregular fluctuations in the rate of all-property total return, which are also apparent in many other indicators of property activity, but with varying leads and lags against the all-property cycle.”^[5]

Dabei lässt sich diese Definition in drei Bestandteile aufgliedem: „recurrent but irregular fluctuations“ weist auf die wiederkehrenden Schwankungen des Immobilien­zyklus hin, die durch einen unregelmäßigen Verlauf charakterisiert sind. „Apparent in many other indicators of property activity“ bezieht sich auf die große Bedeutung des Verlaufs, da der Immobilienzyklus auf viele andere Indikatoren im Bereich der Immobi­lienwirtschaft Einfluss nimmt. Die zeitliche Verzögerung, mit der der Immobilienzyklus reagiert, bringt RICS mit dem Zusatz „but with varying leads and lags“ ein.

Diese Schwankungen werden durch unterschiedliche Einflüsse hervorgerufen. Warum Immobilienpreise zu Preiszyklen neigen, ergibt sich aus einer Reihe sich gegenseitig beeinflussender Gründe.

2.2 Warum Immobilienmärkte zu Preiszyklen neigen

Immobilienpreiszyklen werden primär durch die Nachfrage der Haushalte determiniert. Betrachtet man einen vollkommenen Markt, so gilt tendenziell: steigt die Nachfrage, steigen die Preise. Sinkt die Nachfrage, fallen die Preise.

Dabei spielt der Konjunkturzyklus eine bedeutende Rolle. Eine aktive Wirtschaft, mit hohen Beschäftigungszahlen und steigendem Einkommen, wirkt sich direkt auf eine erhöhte Nachfrage an Immobilien aus. Steigende Beschäftigungszahlen führen dabei tendenziell zu einem Anstieg der Bruttolöhne, die wiederum mit einer höheren Kauf­kraft der Haushalte verbunden sind.^[6] Folgt daraufhin ein Anstieg der Nachfrage nach Wohnimmobilien, so kann dieser zeitweilige Nachfrageüberhang, bei zu geringem An­gebot, kurzfristig nur durch einen Preisanstieg kompensiert werden. Da die Konjunktur zyklischen Schwankungen unterliegt, ergeben sich auch für die Preisentwicklung unter­schiedliche Phasen von Auf- und Abschwung.^{[7] [8]}

zudem stellt der langfristige Bauzyklus, also die Diskrepanz zwischen der Nachfrage und der Fertigstellung nach Wohnraum, einen wesentlichen Einflussfaktor für Immobi­lienpreiszyklen dar. Dabei steht ein kurzfristig starres Angebot einer relativ variablen Nachfrage gegenüber. Bei einer Veränderung der Nachfrage, ausgelöst durch eine sich im Wandel befindende Einkommens- oder Bevölkerungsentwicklung, kann das Ange­bot aufgrund des langen Planungs- und Bauprozesses erst mit erheblicher Verzögerung auf die neue Nachfrage reagieren. Kurzfristig resultiert dies in der Anpassung des Preismechanismus. Auf lange Sicht relativiert sich dieser Nachfrageüberschuss nur durch ein erweitertes Angebot, also die Fertigstellung neuen Wohnraums.

zusätzlich wird die Nachfrage nach Wohnungen und somit die Preisdynamik vom Kre­ditzyklus beeinflusst. Attraktive Bedingungen im Bereich Finanzierungszinsen, im Ver­gleich zu alternativen Anlageformen oder institutionellen Größen, begünstigen die Vo­raussetzungen eines Immobilienkaufs. Hervorzuheben ist dabei das auch aktuell disku­tierte niedrige Zinsniveau.^[9] Gesteuert wird dieses Zinsniveau von der Europäischen Zentralbank (EZB) mit dem Ziel der Inflation, also dem anhaltenden Anstieg des Preis­niveaus, bzw. einem Sinken der Kaufkraft des Geldes, entgegenzuwirken. Somit kann die EZB einer wirtschaftlichen Rezession entgegenarbeiten. Expansive Geldpolitik führt dabei zu einem Absenken des aktuellen Zinsniveaus, um den Markt, trotz hoher Preise, für private Haushalte und Investoren attraktiv zu halten. Ist der Marktzins niedrig, ist der Erwerb von Wohneigentum durch die geringere monatliche Zinsbelastung relativ günstiger.^[10] In der Folge ist mit einer erhöhten Nachfrage zu rechnen.

Abb. 1: Veränderung der Wohnimmobilienpreise infolge einer überraschenden Zinssenkung

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Untersuchungen von Jäger/ Voigtländer (2006) zeigen jedoch, dass der deutsche Wohn- immobilienmarkt kaum auf eine Änderung des Marktzinses reagiert.^[11] Untersucht wur­de die Auswirkung einer überraschenden Senkung des EZB-Leitzinses um einen Pro­zentpunkt auf die Preise von Wohnimmobilien innerhalb von zwei Jahren. Wie in Ab­bildung 2 deutlich wird, weist danach Deutschland mit 0,5 Prozent die geringste Zins- reagibilität auf. Für Großbritannien wirkt sich dieser Zusammenhang dagegen weit stär­ker aus. Eine Senkung der Zinsen um einen Prozentpunkt bedeutet für das Vereinigte Königreich eine Steigerung der Preise um 6,4 Prozent. Die Folgen einer Zinsänderung schlagen sich also in weitaus größeren Amplituden der britischen Wohnimmobilienprei- se nieder.

Warum sich der Zusammenhang zwischen niedrigen Zinsen und steigenden Immobi­lienpreisen für Deutschland nicht so stark nachweisen lässt wie in anderen europäischen Ländern, wird durch eine genauere Betrachtung der verschiedenen nationalen Standards zur Finanzierung von Wohneigentum deutlich. Hierauf wird in Punkt 3.1 näher einge­gangen.

2.3 Wohnimmobilienpreiszyklen im europäischen Vergleich

Abbildung 2 zeigt den langfristigen Vergleich der Wohnimmobilienpreiszyklen von Deutschland und Großbritannien zwischen 1971 bis 2008, gemessen an der Verände­rung gegenüber dem Vorjahresquartal. Auffällig dabei erweist sich der unterschiedliche Verlauf. Während sich für Deutschland eine zeitweilige schwankung von maximal 10 prozent pro Jahr erkennen lässt, ergibt sich für Großbritannien ein preiswachstum von bis zu über 30 Prozent. Die Grafik verdeutlicht, dass die britischen Wohnimmobilien- preise weit größeren schwankungen unterliegen als die deutschen.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 2: Veränderung der Wohnimmobilienpreise gegenüber dem Vorjahresquartal,

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: OECD, in Anlehnung an: Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und .

Raumordnung e.V. (Hrsg.), S.99.

In der deutschen Historie lassen sich seit 1970 drei signifikante Anstiege der Hausprei­se erkennen: Die erste Phase in den 1970er Jahren wurde ausgelöst durch den Boom der deutschen Wirtschaft, es lag Vollbeschäftigung vor.^{[12] [13]} Die zweite Hochphase wurde von der Wiedervereinigung im Jahr 1989 getrieben. Steuerliche Anreize sowie die Annahme von investoren eines künftigen wirtschaftlichen Aufschwungs veranlassten diese, mas­siv in den ostdeutschen Immobilienmarkt zu investieren. Aufgrund des entstandenen Überangebots endete 1994 der Anstieg der Preise und die Bauinvestitionen gingen zu­rück, wodurch das Wirtschaftswachstum stark beeinträchtigt wurde.^[14] Die globale Wirt­schaftskrise 2008 löste den jüngsten Anstieg der Hauspreise aus. „ [H]istorisch niedrige Geld- und Kapitalmarktzinsen, aufkommende Inflationssorgen und eine verglichen zu anderen Ländern niedrige Bewertung“15 begünstigten die aktuelle Entwicklung. Ge­genwärtig kommt auch das starre Angebot an Wohnraum zum Tragen. Aufgrund rück­läufiger Baugenehmigungen sowie Fertigstellungen neuen Wohnraums seit den 1990er Jahren fehlt jetzt das Angebot, um den Nachfrageschub abzufangen. Folglich steigen die Preise.^{[15] [16] [17] [18]}

im Vergleich dazu weisen die preise in Großbritannien in der Vergangenheit weit grö­ßere Amplituden auf (siehe Abbildung 2). Die erste Krise des britischen Immobilien­marktes 1973/74 konnte mit Hilfe einheimischer Investoren bewältigt werden. Das Ver­trauen in immobilien als sichere Anlageform hatte den Markt wieder ins Gleichgewicht gebracht. Auf den Boom in den 1980er Jahren folgte eine schwere Rezession Anfang der 1990er Jahre. Die Arbeitslosenquote stieg um rund 75 Prozent. Zusätzlich sorgten erhöhte Finanzierungskosten durch das Anheben des Leitzinses um fast sieben Prozent­punkte für ein Ausbleiben der Nachfrage nach Wohnimmobilien. Nach einigen Jahren der Erholung boomte der Markt um die Jahrtausendwende. Der bis dato historische Tiefstand des Leitzinses von 3,75 Prozent sowie jährliche Zuwächse von Wohnbau­preisen von über 20% kurbelten den Markt zusätzlich an.^[19]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 3: Standardabweichung der vierteljährlichen Immobilienpreisver-änderung ,1970 bis 2008 in Prozentpunkten

Neben der Gegenüber­stellung von langfristigen Immobilienzyklen, ge­messen an der Verände­rung gegenüber dem Vor­jahresquartal, kann für den Vergleich von Im­mobilienpreisen ein wei­teres Vehikel verwendet werden. Beschränkt man sich bei der Betrachtung der Wohnimmobilienpreise aus­schließlich auf die Volatilität, bietet sich das Heranziehen der „[...] Standardabwei-chung, also die durchschnittliche Abweichung vom Mittelwert der Wachstumsrate“^[20] an. In Abbildung 3 wird die Diskrepanz von Immobilienpreisschwankungen im Länder­vergleich deutlich. Für Deutschland beträgt die streuung gerade einmal 0,95 Prozent­punkte. In Großbritannien hingegen liegt dieser Wert mehr als doppelt so hoch.

3 Gründe für die Stabilität des deutschen Immobi­lienmarktes im europäischen Vergleich

Insbesondere bei der Betrachtung der Standardabweichung zeigt sich, dass sich der deutsche Immobilienmarkt nicht nur von Großbritannien sondern von ganz Europa er­heblich abgrenzt (siehe Abbildung 3). Dieser besticht durch seine Stabilität, seinem äu­ßerst flachen Zyklus im Zeitverlauf und der Abwesenheit von preisübertreibungen. Wa­rum die preiszyklen im Vergleich weit weniger ausgeprägt sind, erklärt das folgende Kapitel.

3.1 Institutionelle Ausgestaltung des Kapitalmarktes

Die Finanzierungsbedingungen stellen den wichtigsten Beitrag zur stabilität am deut­schen Wohnimmobilienmarkt dar. Dabei spielen die konservativen deutschen standards in Bezug auf die Zinsbindung, den Beleihungswert, die Bonitätsprüfung sowie die Refi­nanzierung von immobilienkrediten eine bedeutende Rolle. Diese indikatoren werden im Folgenden ausgearbeitet und dem britischen Finanzierungssystem gegenüber ge­stellt. An dieser Stelle vorangestellt sei der grobe Zusammenhang, dass eine große An­zahl von Kreditausfällen, immobilienpreisschwankungen in Form von Rückgängen nach sich ziehen. Der mit Kreditausfällen einher gehende Vermögensverlust der priva­ten Haushalte hemmt dabei Konsumausgaben und die Nachfrage nach immobilien. Folglich ist mit einem Verfall der Wohnimmobilienpreise zu rechnen.^[21]

3.1.1 Zinsbindung

Hypothekendarlehen stellen die herkömmliche Form zur Finanzierung von Wohneigen- tum dar. Wie bei einem Standardkredit, leiht sich dabei der Kreditnehmer Geld von ei­nem Finanzinstitut und verpflichtet sich über einen bestimmten Zeitraum hinweg, die Restschuld inklusive Zinsen zu begleichen. Hinzu kommt, sofern der Kreditnehmer sei­ner Zahlungsverpflichtung nicht nachkommen kann, dass der Geldgeber die Möglich­keit hat, die Immobilie zwangszuverwerten. Mit dem Erlös wird der Kredit im An- schluss bedient, d.h. der Kredit ist somit durch die Immobilie besichert.^[22]

Grundsätzlich unterscheiden sich Hypothekendarlehen vor allem in ihrer Zinsbindung. in Deutschland überwiegt die Finanzierung über eine vereinbarte Laufzeit zu einem fixierten Zinssatz.

[...]

^[1] Vgl. Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (Hrsg.), S. 12.

^[2] Vgl. Weber, J. P. (2014), S. 70.

^[3] Vgl. Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V. (Hrsg.), S. 98.

^[4] Vgl. Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V. (Hrsg.), S. 97.

^[5] The Royal Institution of Chartered Surveyors (1994), S. 9.

^[6] Vgl. Haas, H./ Henger, R./ Voigtländer, M. (2013), S. 7.

^[7] Vgl. Wernecke, M./ Rottke, N. (2006), S. 35, 41.

^[8] Vgl. Milleker, D. F. (2004), S. 2.

^[9] Vgl. Bergheim, S./ Just, T./ Walter, N. (2007), S. 2.

^[10] Vgl. Jäger, M./ Voigtländer, M. (2006), S. 6 - 8.

^[11] Vgl. Jäger, M./ Voigtländer, M. (2006), S. 19.

^[12] Vgl. Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V. (Hrsg.), S. 100.

^[13] Vgl. Möbert, J./ Peters, H./ Lechler, M. (2014), S. 78.

^[14] Vgl. Dreger, C./ Koholodilin, K. (2013), S. 9.

^[15] Möbert, J./ Peters, H./ Lechler, M. (2014), S. 78.

^[16] Vgl. Arentz, O. (2013), S. 1.

^[17] Vgl. Verband deutscher Pfandbriefbanken (Hrsg.), S. 20.

^[18] Vgl. Just, T. (2003), S. 67.

^[19] Vgl. Verband deutscher Pfandbriefbanken (Hrsg.), S. 20.

^[20] Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V. (Hrsg.) S. 100.

^[21] Vgl. Scheiblecker, M. (2008), S. 577.

^[22] Vgl. Jäger, M./ Voigtländer, M. (2006), S. 12f.