Wohnraummieten in München. Rechtliche Grundlagen, Entwicklung und Prognose

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

1. Einleitung

2. Der Wohnungsmarkt
2.1 Lange Fertigungs- und Nutzungsdauer
2.2 Geringe Konkurrenz auf der Anbieterseite
2.3 Heterogenität
2.4 Geringe Markttransparenz

3. Gesetzliche Grundlagen zur Mietpreishöhe
3.1 Ortsübliche Vergleichsmiete
3.2 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
3.3 Staffel- und Indexmieten
3.4 Mieterhöhung nach Modernisierung
3.5 Mietpreis bei Neuvermietung
3.5.1 Mietpreisüberhöhung gemäß § 5 WiStG
3.5.2 Mietwucher gemäß § 291 StGB

4. Wichtige Determinanten des Wohnungsmarktes
4.1 Demografische Aspekte
4.2 Konjunkturelle Aspekte
4.3 Regulatorische Aspekte
4.4 Individuelles Anspruchsniveau

5. Bisherige Entwicklung der Stadt München
5.1 Bevölkerungsentwicklung
5.2 Entwicklung der Haushalte
5.3 Entwicklung des Wohnungsbestandes
5.4 Entwicklung der Mieten

6. Prognosen
6.1 Bevölkerungsentwicklung
6.2 Entwicklung der Haushalte
6.3 Entwicklung des Wohnungsbestandes
6.4 Fazit

Literaturverzeichnis

Verzeichnis der Gesetze

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Wohnungsbestand und Privathaushalte in München von 2003-2013

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Veränderung der Wiedervermietungsmieten in den Jahren 2001 bis 2014

1. Einleitung

Regelmäßig wird in den Medien über steigende Mietpreise berichtet oder über Studenten, welche in großen Gruppen in Sporthallen nächtigen müssen, kurzum: über einen Mangel an bezahlbarem Wohnraum. Doch wie können derartige Phänomene angesichts eines demografischen Wandels mit einem deutlichen Rückgang der deutschen Bevölkerung überhaupt auftreten?

Diese Hausarbeit soll sich mit dem Wohnungsmarkt in München beschäftigen, insbesondere mit den Wohnraummieten sowie den in der Stadt vorhandenen Wohnungstypen. Hierzu werden zunächst Eigenschaften und Besonderheiten der Immobilienmärkte erläutert. Anschließend werden die rechtlichen Grundlagen für die Höhe der Mieten erklärt, bevor auf die wichtigsten Determinanten auf dem Wohnungsmarkt eingegangen wird.

Im Anschluss wird auf die Entwicklung der Bevölkerung sowie der Wohnraummieten sowohl in Deutschland im Allgemeinen als auch in München im Speziellen eingegangen. Zuletzt werden Prognosen für die Entwicklung dieser Punkte in den kommenden Jahren erläutert.

Wenn im Folgenden von Mieten die Rede ist, handelt es sich stets um die Nettokaltmiete, sofern nicht ausdrücklich etwas Anderes erwähnt wird.

2. Der Wohnungsmarkt

Ein Markt wird in der Volkswirtschaft als ein Ort definiert, an dem Anbieter und Nachfrager nach einem Produkt zusammentreffen und über Verhandlungen den Preis bilden.^[1] Auf dem Wohnungsmarkt treffen somit die Anbieter, welche von den Produzenten der Wohnungen unterschieden werden müssen – diese sind wiederum Anbieter von Bauleistungen^[2] –, sowie die Nachfrager von Wohnraum aufeinander. Auf Seiten der Anbieter treten hierbei neben freiwirtschaftlichen sowie gemeinnützigen Wohnungsunternehmen auch Wohnungsgenossenschaften, Kommunen, Privatpersonen und andere Anbieter auf. Bei den Nachfragern handelt es sich fast ausschließlich um Privathaushalte.

Von einem vollkommenen Markt spricht man, wenn vollständige Konkurrenz gegeben ist, die angebotenen Güter gleichartig sind – d.h. es gibt keine sachlichen, personengebundenen, räumlichen oder zeitlichen Präferenzen –, eine unendlich schnelle Anpassung an Veränderungen der Rahmenbedingungen besteht und eine absolute Markttransparenz herrscht.^[3] Ein Zutreffen all dieser Kriterien gibt es in der Realität allerdings nicht.

Im Vergleich zu anderen Märkten weist der Wohnungsmarkt einige Besonderheiten auf, welche die Preisbildung deutlich erschweren und ihn vom Idealbild des vollkommenen Marktes weit abrücken. Die wichtigsten dieser Aspekte werden in den folgenden Abschnitten näher beleuchtet.

2.1 Lange Fertigungs- und Nutzungsdauer

Hier ist zunächst ein ganz offensichtlicher Punkt zu nennen: Immobilien haben im Vergleich zu anderen Produkten sehr lange Fertigungsdauern. Von der Planung bis zur Bezugsfertigkeit können oftmals mehrere Jahre vergehen. Das bedeutet, dass auf Anbieterseite nur mit deutlichen Verzögerungen auf Veränderungen am Markt reagiert werden kann. Herrscht ein Mangel an Wohnraum, steigen die Mieten aufgrund der im Vergleich zum Angebot hohen Nachfrage nach dem Gut. Steigende Mieten sorgen für höhere Gewinnerwartungen und somit steigende Investitionsbereitschaft auf Seiten der Wohnungsanbieter. Diese stellen somit mittelfristig mehr Wohnraum zur Verfügung, wodurch sich der Markt entspannt und die Mieten sinken. Dies geschieht allerdings aufgrund der langen Fertigungsdauer mit deutlicher Verzögerung.

Neben der langen Fertigungsdauer haben insbesondere Wohnimmobilien allerdings auch eine enorm lange Nutzungsdauer von bis zu 100 Jahren. Im Vergleich zum bestehenden Wohnungsmarkt wird daher ein nur sehr geringer Teil der Wohnungen zurückgebaut.

Beide Aspekte machen deutlich, dass die Anpassungsgeschwindigkeit an das Marktgeschehen auf dem Wohnungsmarkt äußerst gering ist.

2.2 Geringe Konkurrenz auf der Anbieterseite

Während auf der Nachfragerseite vollständige Konkurrenz herrscht – schließlich ist jeder Haushalt Nutzer von Wohnraum –, ist die Konkurrenz auf der Anbieterseite eher gering. Neben einigen Privatanbietern teilen sich meist wenige größere Unternehmen den jeweiligen regionalen Markt. Deutlich wird dies, wenn man beispielsweise die Deutsche Annington Immobiliengruppe betrachtet. Diese ist das größte Wohnungsunternehmen in Deutschland und bietet alleine etwa 210.000 Wohnungen (Stand 2013) an.

Bei einem Markt mit vielen Nachfragern und wenigen Anbietern spricht man von einem Angebotsoligopol.

2.3 Heterogenität

Immobilien sind unbeweglich und standortgebunden. Selbst bei der Betrachtung zweier baugleicher Wohnungen im selben Gebäude liegen unterschiedliche Bedingungen vor: So könnte eine Wohnung im ersten Obergeschoss beispielsweise aufgrund der höheren Lage einen schöneren Ausblick oder mehr Lichteinfall bieten, während die baugleiche Wohnung im Erdgeschoss den Vorteil eines barrierefreien Zugangs bietet. Dies führt dazu, dass eine Homogenität zweier Wohnungen schon allein durch die jeweils einzigartige Lage auszuschließen ist. Darüber hinaus unterscheiden sich Wohnungen auch anhand ihrer Größe, ihrer Ausstattung und ihres Alters.^[4]

2.4 Geringe Markttransparenz

Die im Kapitel 2.3 Heterogenität betrachteten Aspekte machen deutlich, dass man im Prinzip nicht von einem Wohnungsmarkt sprechen kann. Vielmehr lässt sich der Markt sowohl räumlich als auch sachlich in diverse Teilmärkte aufspalten.^[5] Aus dieser Aufspaltung resultiert eine mangelnde Markttransparenz, die es den Marktteilnehmern unmöglich macht, das Marktgeschehen vollständig zu überblicken, was wiederum dazu führt, dass für qualitativ gleichwertige Produkte zum Teil unterschiedliche Preise gezahlt werden.^[6]

3. Gesetzliche Grundlagen zur Mietpreishöhe

Das Wohnen ist ein Grundbedürfnis des Menschen. Anders als in anderen Wirtschaftszweigen hat der Staat daher ein besonders hohes Interesse, die Preisbildung auf dem Wohnungsmarkt zu beeinflussen und die Versorgung der Bevölkerung mit angemessenem Wohnraum sicherzustellen.

Erstmals wurde das Ziel dieser angemessenen Versorgung mit Wohnraum bereits in der Verfassung des Deutschen Reichs, auch Weimarer Verfassung genannt, im Jahre 1919 verkündet. Hier heißt es in Artikel 155: „Die Verteilung und Nutzung des Bodens wird von Staats wegen in einer Weise überwacht, die Mißbrauch verhütet und dem Ziele zustrebt, jedem Deutschen eine gesunde Wohnung und allen deutschen Familien, besonders den kinderreichen, eine ihren Bedürfnissen entsprechende Wohn- und Wirtschaftsheimstätte zu sichern.“

Noch heute gibt es zahlreiche gültige Gesetze, die die Höhe der Mietpreise stark beeinflussen. Auf diese soll im Folgenden eingegangen werden.

3.1 Ortsübliche Vergleichsmiete

Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich um einen Maßstab zur Festlegung des Mietpreises bei Neuvermietung oder bei Mieterhöhungen in einem bestehenden Mietverhältnis. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gemäß § 558 BGB aus den Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnräume vergleichbarer Art, Ausstattung, Größe, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert wurden. Nicht berücksichtigt werden unverändert bleibende Mieten sowie die Mieten bei preisgebundenem Wohnraum.

Ist in der Gemeinde ein Mietspiegel vorhanden, wird die ortsübliche Vergleichsmiete in der Regel diesen entnommen. Gibt es keinen Mietspiegel, kann die ortsübliche Vergleichsmiete mithilfe dreier vergleichbarer Objekte – welche Eigentum des selben Vermieters sein können –, einem Sachverständigengutachten oder einer Mietdatenbank, welche nur in Hannover geführt wird, entnommen werden.

3.2 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Gemäß § 558 BGB kann der Vermieter eine Anpassung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die letzte Mieterhöhung nach § 558 BGB zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der neuen Miete mindestens 15 Monate zurück liegt. Das neue Mieterhöhungsverlangen kann somit frühestens zwölf Monate nach Inkrafttreten der letzten Mieterhöhung versendet werden. Erhöhungen nach § 559 BGB und § 560 BGB werden dabei nicht berücksichtigt.

Zu beachten ist, dass die sogenannte Kappungsgrenze nicht überschritten wird, d.h. die Miete darf in den letzten drei Jahren nicht um mehr als 20% der ursprünglichen Miete erhöht werden. Die Kappungsgrenze kann in Gebieten mit Wohnraummangel auf 15% der ursprünglichen Miete gesenkt werden.

3.3 Staffel- und Indexmieten

Gemäß § 557a BGB können Mieter und Vermieter eine Staffelmiete vereinbaren. In diesem Fall ist ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters unnötig, vielmehr erhöht sich die Miete nach bestimmten Zeitabständen automatisch. Die Staffeln sind hierbei in der Vereinbarung in Geldbeträgen schriftlich festzuhalten, eine prozentuale Angabe der Erhöhung ist nicht ausreichend. Zwischen zwei Erhöhungen muss die Miete jeweils mindestens zwölf Monate unverändert bleiben. Solange die Staffelmietvereinbarung läuft, sind Mieterhöhungen nach den § 558 bis 559 BGB ausgeschlossen. Im Falle einer Staffelmietvereinbarung ist es möglich, das ordentliche Kündigungsrecht des Mieters vom Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarung an für bis zu vier Jahre auszuschließen.

In § 557b BGB ist die Vereinbarung einer Indexmiete geregelt. Die Parteien können schriftlich vereinbaren, dass die Höhe der Miete an den vom Statistischen Bundesamt ausgegebenen Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland gekoppelt ist. Erhöht sich in diesem Fall also der Preisindex, wird im selben Maße die Miete angehoben. Hierbei muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine Erhöhung ist vorher vom Vermieter in Textform anzukündigen. In dem Schreiben sind die neue Miete oder die Erhöhung in Geldbeträgen sowie die Änderung des Preisindexes anzugeben. Während der Laufzeit einer Indexmiete ist eine Erhöhung gemäß § 558 BGB ausgeschlossen. Eine Erhöhung nach § 559 BGB ist nur dann wirksam, wenn der Vermieter die Modernisierungsmaßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu verschulden hat.

3.4 Mieterhöhung nach Modernisierung

Gemäß § 555b BGB handelt es sich bei einer Modernisierung um Umbaumaßnahmen, durch die, bezogen auf das Mietobjekt, Primärenergie, Endenergie oder Wasser nachhaltig eingespart wird, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird, die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessert werden, durch die neuer Wohnraum geschaffen wird oder um Umbaumaßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat und bei denen es sich nicht um Erhaltungsmaßnahmen handelt.

§ 559 Abs. 1 BGB ermöglicht es dem Vermieter, von den für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten bis zu 11 % jährlich auf die Miete aufzuschlagen. Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen ohnehin nötig gewesen wären, müssen von den Gesamtkosten abgezogen werden. Können diese nicht eindeutig bestimmt werden, müssen sie notfalls geschätzt werden (§ 559 Abs. 2 BGB). Werden also defekte alte Holzfenster durch moderne Kunststofffenster ersetzt, handelt es sich hierbei sowohl um eine Instandsetzungs- als auch um eine Modernisierungsmaßnahme. Von den aufgewendeten Kosten sind diejenigen Kosten abzuziehen, die aufgewendet hätten werden müssen, um die defekten Fenster gleichwertig zu ersetzen. Betreffen Modernisierungstätigkeiten mehrere Wohnungen, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen zu verteilen (§ 559 Abs. 3 BGB). Hierbei ist zu überlegen, welcher Umlagemaßstab sinnvoll ist. Bei einer Wärmedämmung etwa wäre eine Verteilung nach Wohnfläche sinnvoll, während ein sinnvoller Umlagemaßstab beim nachträglichen Anbau von Balkonen die Wohneinheiten wäre. Gemäß § 559 Abs. 4 BGB ist eine Erhöhung nach Modernisierung dann ausgeschlossen, wenn eine besondere Härte für den Mieter vorliegt. Außerdem können die Modernisierungskosten nicht umgelegt werden, wenn eine Staffel- oder eine Indexmiete vereinbart wurde.

3.5 Mietpreis bei Neuvermietung

Die Höhe des Mietpreises bei Neuvermietung kann aufgrund der herrschenden Vertragsfreiheit prinzipiell frei vereinbart werden. Somit ist auch die Festlegung eines Mietpreises, der über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, prinzipiell zulässig. Hierbei gibt es allerdings einige Einschränkungen, die im Folgenden erläutert werden.

3.5.1 Mietpreisüberhöhung gemäß § 5 WiStG

Verlangt ein Vermieter vorsätzlich oder leichtfertig ein unangemessen hohes Entgelt für Wohnraum und nutzt damit ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum aus, handelt er ordnungswidrig. Gleiches gilt auch dann, wenn der Mieter selbst die unangemessen hohe Miete angeboten und der Vermieter diese angenommen hat. Von einer unangemessen hohen Miete ist die Rede, wenn sie mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, es sei denn, der Vermieter braucht diese hohen Entgelte, um die laufenden Aufwendungen zu decken und sie stehen nicht in einem auffälligen Missverhältnis zur Leistung des Vermieters.

Begeht der Vermieter eine Ordnungswidrigkeit in Form einer Mietpreisüberhöhung gemäß § 5 WiStG, kann dies mit einer Geldstrafe von bis zu 50.000 € geahndet werden.

3.5.2 Mietwucher gemäß § 291 StGB

Nutzt der Vermieter die Zwangslage, die Unerfahrenheit, den Mangel an Urteilsvermögen oder die Willensschwäche des Mieters aus, um sich unangemessen zu bereichern, spricht man von Mietwucher. Hiervon kann allerdings in der Regel erst dann die Rede sein, wenn das für die Mietsache zu zahlende Entgelt mehr als 50 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und die geforderte Miete in einem auffälligen Missverhältnis zur Leistung steht.

Ein Wuchertatbestand kann gemäß § 291 StGB mit Geldbußen oder einer Freiheitsstrafe von bis zu 3 Jahren, in besonders schweren Fällen – wozu auch ein gewerbsmäßiges Begehen des Tatbestandes gehört – sogar bis zu 10 Jahren, geahndet werden.

4. Wichtige Determinanten des Wohnungsmarktes

Wie auf jedem anderen Markt, gibt es auch auf dem Wohnimmobilienmarkt einige Determinanten, die für das Marktgeschehen von besonders hoher Bedeutung sind. Besonders wichtig sind hierbei die Faktoren, welche die Nachfrage bestimmen, da das Wohnungsangebot vergleichsweise starr ist und sich langfristig der Nachfrage anzupassen hat.^[7] Den größten Einfluss auf die Wohnungsnachfrage haben die demografische Entwicklung, konjunkturelle Faktoren – hier seien insbesondere das Einkommen sowie das Zinsniveau zu nennen –, Baukosten sowie das individuelle Anspruchsniveau. Auch staatliche Regelungen können Einfluss auf die Wohnraumnachfrage nehmen. Auf diesen Faktoren soll im Folgenden eingegangen werden.

4.1 Demografische Aspekte

Jeder Einwohner eines Landes braucht Wohnraum. Grundsätzlich könnte man daher davon ausgehen, dass bei steigender Einwohnerzahl mehr Wohnraum nachgefragt wird, bei sinkenden Einwohnerzahlen entsprechend weniger. Dies entspricht allerdings nicht ganz der Realität, da eine Wohnung nicht direkt von einer Person nachgefragt wird, sondern vielmehr von einem Haushalt, in welchem durchaus mehrere Personen gemeinsam leben können.^[8] Man kann somit festhalten, dass ein Anstieg der Haushaltszahlen eher zu einer erhöhten Wohnraumnachfrage führt als ein Anstieg der Bevölkerungszahlen. Die Entwicklung der Haushaltszahlen ist allerdings deutlich schwieriger zu prognostizieren als die Bevölkerungszahlen, da hier „neben Fertilität, Mortalität und Mobilität (..) auch sozioökonomische Verhaltensweisen, etwa Haushaltungsbildungs- und Haushaltsauflösungsverhalten, von Bedeutung [sind]“.^[9]

Neben der Zahl der Haushalte gibt es einen weiteren gewichtigen demografischen Aspekt, welcher großen Einfluss auf die Wohnraumnachfrage hat: die Altersstruktur. So fragt eine alte Bevölkerung in der Regel anderen Wohnraum nach als eine junge Bevölkerung, auch sind die Haushaltsgrößen oftmals andere und das Umzugsverhalten ändert sich.^[10]

4.2 Konjunkturelle Aspekte

Der wohl wichtigste Punkt unter den konjunkturellen Aspekten ist das verfügbare Primäreinkommen, also Löhne und Gehälter. Diese können durch staatliche Fördermaßnahmen, z.B. die Pendlerpauschale oder Abschreibungsmöglichkeiten, beeinflusst werden.^[11] Ein insgesamt höheres Einkommen sorgt für eine steigende Nachfrage nach Wohnfläche. Steht einem Haushalt also mehr Geld zur Verfügung, wird er prinzipiell eine größere Mietwohnung nachfragen. Für die Anbieter von Mietwohnungen bedeutet dies allerdings nicht, dass ein hohes Einkommen generell von Vorteil ist. Ist ein gewisses Haushaltseinkommen erreicht, ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass sich dieser Haushalt mittelfristig um Wohneigentum bemühen wird, sodass er als Nachfrager auf dem Mietwohnungsmarkt entfällt.

Ebenfalls verständlich ist, dass auch ein sinkendes Zinsniveau sowie geringe Baukosten zunächst Vorteile für die Mietwohnungsanbieter haben, da sowohl Bestands- als auch Ergänzungsinvestitionen kostengünstiger realisierbar sind. Andererseits gilt dies natürlich auch für die Haushalte. Geringe Zinsen und Baukosten können den Haushalten ermöglichen, Eigentum zu erwerben, wodurch sie als Nachfrager für Mietwohnungen verloren gehen.^[12]

4.3 Regulatorische Aspekte

Wie bereits erwähnt, können staatliche Regulationen Einfluss auf das zur Verfügung stehende Einkommen eines Haushalts haben und somit die Nachfrage nach Wohnraum beeinflussen.

Weiterhin können wohnungspolitische Regelungen auch Einfluss auf das Angebot auf dem Wohnungsmarkt nehmen. Ein strenges Mietrecht oder strenge Umweltauflagen können beispielsweise zu einem Investitionshemmnis werden, welche Modernisierungen oder Neubauten erschweren, künstlich verteuern oder gar verhinden können.^[13]

4.4 Individuelles Anspruchsniveau

Ein weiterer wichtiger die Wohnungsnachfrage betreffender Aspekt ist das individuelle Anspruchsniveau der Haushalte. Hier können große Unterschiede zwischen einzelnen Haushalten auftreten, was eine Prognose der Veränderungen deutlich erschwert. Neben aller Individualität des Anspruchsniveaus gibt es allerdings einige Faktoren, welche den meisten Haushalten gemeinsam sind.

So besagt etwa der Lebenszykluseffekt, auch Alterseffekt genannt, dass ein Haushalt seine Wohnraumnachfrage an seine jeweilige Familien- und Einkommensituation anpasst.^[14] Somit fragt ein Haushalt, wenn er beispielsweise Nachwuchs erwartet, in der Regel eine größere Wohnung nach, soweit er diese finanzieren kann.

Der Remanzeneffekt sorgt dafür, dass ein älterer Haushalt stets bemüht ist, die Wohnfläche beizubehalten statt sich nach einer kleineren Wohnung umzusehen.^[15] Somit wird von diesen Haushalten häufig mehr Wohnfläche nachgefragt als tatsächlich benötigt würde.

Der Kohorteneffekt ist zuletzt dafür verantwortlich, dass die Wohnungsgröße und somit die Wohnflächennachfrage eines Haushaltes in Abhängigkeit von der Generationszugehörigkeit steigt.^[16] Mitglieder einen jüngeren Generation fragen somit insgesamt bei gleichen Familien- und Einkommensverhältnissen mehr Wohnraum nach.

5. Bisherige Entwicklung der Stadt München

In den folgenden Abschnitten werden die vergangenen Entwicklungen der Bevölkerung, der Zahl der Haushalte, der Mieten sowie der vorhandenen Wohnungstypen der bayerischen Landeshauptstadt aufgezeigt.

5.1 Bevölkerungsentwicklung

Von den frühen 1950er Jahren bis zum Jahr 1972 konnte die Stadt München ein starkes Bevölkerungswachstum aufweisen. Da München bereits in dieser Zeit einen attraktiven Arbeitsmarkt bieten konnte, gewann die Stadt in den 1950er Jahren durch Zuwanderung aus anderen deutschen Regionen, in den 1960er Jahren zusätzlich durch die Zuwanderung ausländischer Gastarbeiter stark an Einwohnern. Weiter wurde das Bevölkerungswachstum durch die geburtenstarken Jahrgänge der sogenannten Baby-Boom-Jahre zwischen 1955 und 1965 verstärkt. So wurde im Jahr 1957 die Millionengrenze überschritten. 1972 lebten bereits 1,339 Millionen Menschen in München.^[17]

Nach dem Einwohnerhöchststand im Jahr 1972 bis 1998 stagnierte die Einwohnerzahl der Stadt und verlief zum Teil gar rückläufig. Gründe hierfür sind der Anwerbestop für Gastarbeiter, rückläufige Geburtenzahlen durch den sogenannten Pillenknick sowie die Stadt-Umlandwanderung zu Beginn der 1970er Jahre. Die Einwohnerzahl lag 1998 bei 1,299 Millionen Menschen.^[18]

1999 setzte eine Trendwende dieser Entwicklung ein. Die Bevölkerung begann erneut – entgegen der gesamtdeutschen demografischen Entwicklung – zu wachsen. Dies ist insbesondere auf steigende berufsbezogene Zuwanderungen sowie auf einen Echoeffekt der Baby-Boom-Generation zurückzuführen, deren starke Kinderjahrgänge ausbildungsbedingt häufig in Großstädte wandern.^[19]

Seit 2004 stieg das Bevölkerungswachstum durch Zuwanderungen aus den EU-Beitrittsländern der Osterweiterungen von 2004 und 2007 sowie verstärkt seit 2009 durch wirtschaftlich motivierte Zuwanderungen aus Griechenland, Spanien und Italien weiter an. 2010 wurde erstmals die 1,4 Millionen-Einwohner-Marke überschritten. Durch den doppelten Abiturjahrgang in Bayern sowie das Aussetzen der Wehrpflicht im Jahr 2011 ist seither ein verstärkter ausbildungsbezogener und somit ein etwas jüngerer Zuzug nach München erkennbar.^[20]

Aufgrund der vielen Zuzüge aus Ausbildungs- und Arbeitsgründen und dem häufigen Wegzug älterer Menschen in die Umgebung der Stadt hat München insgesamt eine vergleichsweise junge Bevölkerung.^[21]

5.2 Entwicklung der Haushalte

Als Privathaushalt bezeichnet man alle Alleinlebenden mit eigener Haushaltsführung sowie Gemeinschaften von gemeinsam lebenden und wirtschaftenden Personen.^[22] Eine genaue Beobachtung und Dokumentation der Privathaushalte erweist sich als schwierig. Dies liegt unter anderem daran, dass in der vorliegenden Betrachtung seit Mitte der 90er Jahre mehrere Datenbrüche zu berücksichtigen sind. Hierbei handelt es sich um Umstellungen des Haushaltsgenerierungsverfahrens in den Jahren 2003/2004 sowie 2012, außerdem um die Einführung der Zweitwohnsitzsteuer in München im Jahr 2006 sowie um die Zustellung der Steueridentifikationsnummer an alle Einwohner im Jahr 2009. Diese beiden Ereignisse zogen jeweils Registerbereinigungen nach sich.^[23]

Bundesweit besteht insgesamt eine Tendenz hin zu kleineren Haushalten, wobei die Ursachen hierfür vielschichtig sind und sowohl gesellschaftliche als auch demografische Veränderungen betreffen. Zu den Gründen für diesen Trend gehören eine zunehmende Individualisierung, sinkende Heirats- und gleichzeitig steigende Scheidungsraten, eine niedrige Fertilität, ein zunehmend hohes Alter von Frauen bei der Erstgeburt sowie die steigende Lebenserwartung. Das Statistische Bundesamt geht von einer Fortsetzung dieses Trends und somit von einem weiter zunehmenden Anteil an Einpersonenhaushalten sowie einer Abnahme der durchschnittlichen Haushaltsgröße bis 2030 aus.^[24]

Auch in München ist seit Mitte der 1990er Jahre insbesondere der Anteil an Einpersonenhaushalten gewachsen, allerdings ist seit 2005/2006 auch ein leichter Anstieg des Anteils größerer Haushalte mit 4 oder mehr Personen zu beobachten. Der Anteil an 2- oder 3-Personenhaushalten hingegen ist seit Mitte der 90er Jahre langsam gesunken, in den letzten Jahren zeigte sich der Anteil der 3-Personenhaushalte jedoch relativ konstant. Die Gesamtzahl der Münchner Haushalte ist aufgrund der starken Zuwanderung im betrachteten Zeitraum deutlich angestiegen. Lediglich ein Einbruch im Jahr 2006 ist zu verzeichnen, dieser ist jedoch mit der Registerbereinigung in Folge der Einführung der Zweitwohnsitzsteuer zu erklären.^[25]

2012 waren 55 % der Münchner Haushalte Einpersonenhaushalte und 25 % 2-Personenhaushalte. Nur in 20 % der Haushalte lebten somit drei oder mehr Personen. In 10 % der Haushalte lebten drei Personen, in 7 % vier Personen und somit nur in 3 % fünf oder mehr Personen.^[26]

Im betrachteten Zeitraum von Mitte der 1990er Jahre bis 2012 hat sich die durchschnittliche Haushaltsgröße in München trotz des sehr hohen Anteils der kleinen Haushalte kaum verringert, sondern lag relativ konstant bei 1,80 Personen pro Haushalt. Im Jahr 2012 verringerte sie sich geringfügig auf 1,79 Personen und liegt somit noch immer über dem bundesdeutschen Durchschnitt.^[27] Ein Grund für die überdurchschnittlich hohe Haushaltsgröße ist der relativ hohe Anteil junger Menschen und somit auch an Frauen im gebährfähigen Alter.

5.3 Entwicklung des Wohnungsbestandes

Der Wohnungsbestand in der Stadt München ist seit Beginn des 21. Jahrtausends stetig gewachsen und lag im Jahr 2013 bei über 768.000 Wohneinheiten, wie Abbildung 1 zeigt.^[28]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

(Abbildung 1: Wohnungsbestand und Privathaushalte in München, Quelle: Landeshauptstadt München (Hrsg.) (2014): Bericht zur Wohnungsmarktsituation in München, München, S. 17)

Die Zahl der Haushalte lag im Jahr 2013 mit 806.000 zwar, wie bereits in den Vorjahren, über der Zahl der Wohneinheiten, hierbei ist jedoch zu berücksichtigen, dass beispielsweise in Form einer Wohngemeinschaft durchaus mehrere Haushalte gemeinsam in einer Wohnung leben können.^[29]

Der jährliche Reinzugang von Wohnungen, also unter Berücksichtigung von Rückbau, Zusammenlegungen und Nutzungsänderungen der Wohnungen, lag in den Jahren 2004 bis 2013 zwischen etwa 3.700 und 6.600 und somit zwischen 0,5 % und 0,9 % des vorhandenen Wohnungsbestandes. Einzige Ausnahme ist das Jahr 2006, in welchem mit einem Reinzugang von 14.769 Wohnungen bzw. 2,0 % ein enorm hoher Wert erreicht wurde.^[30]

Betrachtet man die Aufteilung des Wohnungsbestandes nach Wohnungsgrößen, ist festzustellen, dass die Anteile in den vergangen Jahren relativ konstant blieben. So lag der Anteil der Wohneinheiten mit einem oder zwei Wohnräumen (inklusive Küche) im Jahr 2013 wie schon im Jahr 2004 bei 22,1 %. Der Anteil der Dreiraumwohnungen sank nur minimal von 29,1 % auf 28,9 %, während der Anteil der Vierraumwohnungen konstant bei 28,9 % lag.^[31] Lediglich der Anteil an großen Wohnungen mit fünf oder mehr Räumen ist leicht gestiegen und zwar von 19,9 % im Jahr 2004 auf 20,1 % im Jahr 2013.^[32]

Interessant ist auch eine Betrachtung der Eigentümer des vorhandenen Wohnungsbestandes. So befinden sich rund zwei Drittel der Wohnungen im Eigentum von Privatpersonen, ca. 20 % des Bestandes gehören größeren Wohnungseigentümergemeinschaften. Wohnungsgesellschaften sowie Kommune halten jeweils 5 % der Wohnungen. Trotz der großen Menge an Privateigentümern werden nur knapp 25 % der Wohnungen auch von den jeweiligen Eigentümern bewohnt.^[33] Dieser geringe Anteil verdeutlicht, dass der Münchner Wohnungsmarkt für Privatanlager oftmals interessante Investitionsmöglichkeiten bietet und dass Privatvermieter auf dem Markt eine besonders wichtige Rolle spielen.

5.4 Entwicklung der Mieten

Betrachtet man die Entwicklung der Mieten in den vergangenen Jahren, ist zwischen Neuvermietungsmieten, Wiedervermietungsmieten und Bestandsmieten zu unterscheiden. Insbesondere bei der Erstvermietung handelt es sich jedoch stets um vergleichbar wenige Fälle, sodass wirklich differenzierte Aussagen zur Entwicklung nur schwer machbar sind. Bei den Wiedervermietungen hingegen kann von deutlich höheren Fallzahlen ausgegangen werden, weshalb sich dieser Abschnitt der Hausarbeit insbesondere mit den Wiedervermietungsmieten befasst.

Trotz der angespannten Wohnungsmarktsituation wiesen die Wiedervermietungsmieten im Jahr 2014 mit einer Preissteigerung von etwa 4,0 % bzw. 0,58 €/m² eine geringere Verteuerung auf als in den beiden Vorjahren. Im Jahr 2014 bezahlte ein Münchner Haushalt durchschnittlich stolze 15,03 € Miete pro Quadratmeter.^[34]

Die Entwicklungen der Wiedervermietungsmieten weisen jedoch je nach Wohnungsgröße deutliche Unterschiede auf. So wurden im Jahr 2014 insbesondere Kleinstwohnungen bis 40m² deutlich teurer. Die Mieten in diesem Wohnungssegment stiegen um 1,25 €/m² und somit um 8 %. Die Wiedervermietungsmieten von Wohnungen zwischen 40 und 60m² hingegen hatten nur eine Verteuerung von 1,1 % (0,15 €/m²) zu verzeichnen, ein Wert, der sogar unterhalb der Inflationsrate lag. Die Preise für Wohnungen zwischen 60 und 80m² sowie zwischen 80 und 100m² veränderten sich zuletzt beinahe im Gleichschritt: Diese Wohnungstypen verzeichneten Preissteigerungen in Höhe von 6,5 % (0,88 €/m²) bzw. 6,3 % (0,87 €/m²). Bei den sehr großen Wohnungen über 100m² ist erstmals seit 2010 ein Rückgang der Mieten zu beobachten gewesen, sie wurden für um 0,2 % (0,02 €/m²) geringere Mieten angeboten als im Vorjahr. Dies könnte durch Stagnation der Nachfrage in diesem Größensegment erklärt werden.^[35]

[...]

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^[1] Vgl. Vornholz, G. (2013): Volkswirtschaftslehre für die Immobilienwirtschaft, 1. Auflage, München, S. 9

^[2] Vgl. Koop, T. (2012): Demografischer Wandel und Wohnungsmarktentwicklung, 1. Auflage, Saarbrücken, S. 2

^[3] Vgl. Vornholz, G. (2013): Volkswirtschaftslehre für die Immobilienwirtschaft, 1. Auflage, München, S. 96

^[4] Vgl. Koop, T. (2012): Demografischer Wandel und Wohnungsmarktentwicklung, 1. Auflage, Saarbrücken, S. 3

^[5] Vgl. Koop, T. (2012): Demografischer Wandel und Wohnungsmarktentwicklung, 1. Auflage, Saarbrücken, S. 3

^[6] Vgl. Koop, T. (2012): Demografischer Wandel und Wohnungsmarktentwicklung, 1. Auflage, Saarbrücken, S. 3

^[7] Vgl. Just, T. (2013): Demografie und Immobilien, 2. Auflage, München, S. 45

^[8] Vgl. Balci, Esma (2009): Veränderung der Nachfragerstruktur am deutschen Wohnungsmarkt, 1. Auflage, München, S. 9

^[9] Balci, Esma (2009): Veränderung der Nachfragerstruktur am deutschen Wohnungsmarkt, 1. Auflage, München, S. 9

^[10] Vgl. Just, T. (2013): Demografie und Immobilien, 2. Auflage, München, S. 45 f.

^[11] Vgl. Just, T. (2013): Demografie und Immobilien, 2. Auflage, München, S. 45

^[12] Vgl. Just, T. (2013): Demografie und Immobilien, 2. Auflage, München, S. 45

^[13] Vgl. Just, T. (2013): Demografie und Immobilien, 2. Auflage, München, S. 45

^[14] Vgl. Vornholz, G. (2013): Volkswirtschaftslehre für die Immobilienwirtschaft, 1. Auflage, München, S. 213

^[15] Vgl. Vornholz, G. (2013): Volkswirtschaftslehre für die Immobilienwirtschaft, 1. Auflage, München, S. 213

^[16] Vgl. Vornholz, G. (2013): Volkswirtschaftslehre für die Immobilienwirtschaft, 1. Auflage, München, S. 213

^[17] Vgl. für diesen Absatz Landeshauptstadt München (Hrsg.) (2012): Demografiebericht München – Teil 1, München, S. 13

^[18] Vgl. für diesen Absatz Landeshauptstadt München (Hrsg.) (2012): Demografiebericht München – Teil 1, München, S. 13

^[19] Vgl. für diesen Absatz Landeshauptstadt München (Hrsg.) (2012): Demografiebericht München – Teil 1, München, S. 13

^[20] Vgl. für diesen Absatz Landeshauptstadt München (Hrsg.) (2012): Demografiebericht München – Teil 1, München, S. 13

^[21] Vgl. Landeshauptstadt München (Hrsg.) (2012): Demografiebericht München – Teil 1, München, S. 13

^[22] Vgl. Landeshauptstadt München (Hrsg.) (2014): Haushaltsvorausberechnung München, München, S. 4

^[23] Vgl. Landeshauptstadt München (Hrsg.) (2014): Haushaltsvorausberechnung München, München, S. 4

^[24] Vgl. für diesen Absatz Landeshauptstadt München (Hrsg.) (2014): Haushaltsvorausberechnung München, München, S. 4

^[25] Vgl. für diesen Absatz Landeshauptstadt München (Hrsg.) (2014): Haushaltsvorausberechnung München, München, S. 5

^[26] Vgl. für diesen Absatz Landeshauptstadt München (Hrsg.) (2014): Haushaltsvorausberechnung München, München, S. 5

^[27] Vgl. für diesen Absatz Landeshauptstadt München (Hrsg.) (2014): Haushaltsvorausberechnung München, S. 4 f.

^[28] Vgl. Landeshauptstadt München (Hrsg.) (2014): Bericht zur Wohnungssituation in München, S. 17

^[29] Vgl. Landeshauptstadt München (Hrsg.) (2014): Bericht zur Wohnungssituation in München, S. 17

^[30] Vgl. für diesen Absatz Landeshauptstadt München (Hrsg.) (2014): Bericht zur Wohnungssituation in München, S. 18

^[31] Vgl. für diesen Absatz Landeshauptstadt München (Hrsg.) (2014): Bericht zur Wohnungssituation in München, S. 18

^[32] Vgl. Landeshauptstadt München (Hrsg.) (2014): Bericht zur Wohnungssituation in München, S. 18

^[33] Vgl. für diesen Absatz Landeshauptstadt München (Hrsg.) (2014): Bericht zur Wohnungssituation in München, S. 19

^[34] Vgl. Landeshautpstadt München (Hrsg.) (2014): Wohnungsmarktbarometer 2014, S. 6

^[35] Vgl. für diesen Abschnitt Landeshauptstadt München (Hrsg.) (2014): Wohnungsmarktbarometer 2014, S. 7