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Anlageformen der Assetklasse „Immobilien“. Geschlossene vs. offene Immobilienfonds

Seminararbeit 2015 21 Seiten

BWL - Bank, Börse, Versicherung

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1 Einleitung

2 Offene vs. geschlossene Immobilienfonds
2.1 Grundlagen offener Immobilienfonds
2.1.1 Merkmale
2.1.2 Größte Fonds in Deutschland
2.2 Grundlagen geschlossener Immobilienfonds
2.2.1 Merkmale
2.2.2 Größte Fondsanbieter in Deutschland
2.3 Krise und Neuregelungen bei offenen Immobilienfonds

3 Fazit

Literatur- und Quellenverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten.

1 Einleitung

„Geld allein macht nicht glücklich. Es gehören auch noch Immobilien und Grundstücke dazu.“

Danny Kaye (Komiker)

Schon der bekannte amerikanische Komiker Danny Kaye drückte auf seine Art die Bedeutung von Geld, Immobilien und Grundstücken aus. Zwei der beliebtesten Möglichkeiten in Immobilien und Grundstücke zu investieren sind offene und geschlossene Immobilienfonds. Obwohl Immobilienfonds immer wieder in der Kritik stehen, wie zuletzt offene Immobilienfonds in der Finanz- und Wirtschaftskrise ab 2008, stellen sie, gerade unter dem Aspekt des Inflationsschutzes, interessante Anlageformen dar. In Folge dessen richtet diese Seminararbeit ihren Fokus auf die Merkmale (Abschnitt 2.1.1 und 2.2.1) sowie die größten Fonds (Abschnitt 2.1.2) bzw. Fondsanbieter (Abschnitt 2.2.2) in Deutschland. Abschnitt 2.3 soll die erwähnte Krise bei offenen Immobilienfonds und die wichtigsten Neuregelungen im Zuge dessen aufzeigen.

2 Offene vs. geschlossene Immobilienfonds

2.1 Grundlagen offener Immobilienfonds

2.1.1 Merkmale

Offene Immobilienfonds geben Anteilsscheine, sogenannte Investmentfondsanteile, an Anleger aus, um finanzielle Mittel zum Erwerb von Immobilienvermögen zu erhalten.1 Für die Fondsverwaltung, zu denen Aufgaben wie Kapitalbeschaffung, Kapitalanlage und Risikomanagement gehören, ist eine Kapitalanlagegesellschaft (siehe Abbildung 1) treuhänderisch zuständig.2 Um die anfallenden Kosten zu decken, werden entsprechende Verwaltungsgebühren oder Managementgebühren (ca. 0,3 % bis 3 % p.a.) erhoben.3 Der Vertrieb der offenen Immobilienfonds erfolgt i.d.R. über Finanzinstitute, welche hierfür einen Ausgabeaufschlag (ca. 5% des Anlagebetrags) erhalten.4 Alle Kosten bzw. Gebühren sind im Verkaufsprospekt und im Produktinformationsblatt (auch Key Investor Information Document) des jeweiligen offenen Immobilienfonds ersichtlich.5 Der Fondsverwalter investiert zeitlich unbefristet, entweder mittelbar oder unmittelbar, in Immobilien wie z.B. Gewerbeimmobilien. Folglich fließen die Anlegergelder indirekt über den offenen Immobilienfonds in Immobilien. Als gesetzliche Grundlage für indirekte Immobilieninvestitionen dient insbesondere das Investmentgesetz (InvG).6 Die Aufsicht liegt nach § 5 InvG in der Verantwortung der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) und die Rechtsform der Kapitalanlagegesellschaft muss einer GmbH oder AG entsprechen (§ 6 Abs. I InvG).7 Des Weiteren erfolgt eine Kontrolle durch die Wirtschaftsprüfer.8

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten.

Abb. 1: Konstruktion und Merkmale eines offenen Immobilienfonds.9

Ist der offene Immobilienfonds für jeden Anleger zugänglich, zählt dieser zu den Publikumsfonds. Falls der Zugang jedoch auf institutionelle Anleger (z.B. Pensionskassen oder Lebensversicherungen) beschränkt ist, liegt ein Spezialfonds vor.10 Publikumsfonds bieten auch Kleinanlegern die Möglichkeit mit verhältnismäßig geringen Beträgen in Immobilien zu investieren.11 Das Fondsvermögen ist unbegrenzt erweiterbar und eine zeitliche Bindung ist i.d.R. nicht gegeben (siehe hierzu Abschnitt 2.3). Will der Anleger seine Anteile veräußern, können die Fondsanteile entweder an die Kapitalanlagegesellschaft zurückgegeben oder an der Börse (Zweitmarkt) veräußert werden.12 Abbildung 2 verdeutlicht die Funktionen eines offenen Immobilienfonds.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten.

Abb. 2: Funktionen eines offenen Immobilienfonds.13

Ähnlich wie eine direkte Immobilieninvestition (z.B. gewöhnlicher Hauskauf) eignen sich offene Immobilienfonds, aufgrund der Indexierung der Mietverträge, als Inflationsschutz. Durch die Indexierung wird der Mietpreis an bestimmte Parameter, wie z.B. den Lebenshaltungskostenindex, gebunden. Offene Immobilienfonds bieten grundsätzlich eine nachhaltige, stetige Rendite i.H.v. 2 % bis 4 % Prozent pro Jahr, ohne Verwaltungs-, Vermietungs- und Verpachtungsaufwand für den Anleger.14 Zudem kann ein weltweit diversifiziertes Immobilienportfolio, ohne Fachkenntnisse in den individuellen Märkten, aufgebaut werden. In Folge dessen sinkt die Abhängigkeit von einem spezifischen Immobilienmarkt (z.B. Deutschland) erheblich. Die Anlegergelder werden, abhängig von dem individuellen Fonds, nur in einem Land, in mehreren Ländern oder sogar weltweit angelegt.15 Von der erzielten Rendite ist ggf. noch die Abgeltungssteuer (25 %) und der Solidaritätszuschlag (5,5 % auf die Abgeltungssteuer) zu subtrahieren.16 Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne von ausländischen Immobilien werden jedoch nicht in Deutschland versteuert, da die Besteuerung häufig bereits im Ausland erfolgte.17

Die Haftungshöhe der Investition beschränkt sich auf das eingesetzte Kapital, dafür besteht für die Investoren allerdings nur eine eingeschränkte Kontrolle über die Investitionsobjekte bzw. deren Wertentwicklung.18 Im Kontrast zu wertpapierbasierten Fonds, handelt es sich bei offenen Immobilienfonds um ein Immobilien-Sondervermögen. Grundlage für diese besondere Anlageklasse sind die §§ 66 ff. InvG.19

Für offene Immobilienfonds existieren im InvG einige Bestimmungen hinsichtlich der Verwendung und der Portfoliostruktur des Immobilien-Sondervermögens. Die nachfolgende Abbildung 3 verdeutlicht die bedeutendsten Vorschriften.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten.

Abb. 3: Anlageklassen und –begrenzungen nach InvG.20

2.1.2 Größte Fonds in Deutschland

Die größten deutschen offenen Immobilienfonds nach Fondsvermögen, sind der Deka-ImmobilienEuropa (ISIN: DE0009809566), der UniImmo: Deutschland (ISIN: DE0009805507) und der UniImmo: Europa (ISIN DE0009805515). Über einen Anlagehorizont von 10 Jahren erwirtschafteten diese drei Fonds jeweils eine Gesamtrendite zwischen 34 % und 38 % bzw. zwischen 2,97 % und 3,20 % p.a.21 Abbildung 4 zeigt das Fondsvermögen der offenen Immobilienfonds in Deutschland.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten.

Abb. 4: Offene Immobilienfonds in Deutschland nach Vermögen (in Millionen Euro, per September 2014).22

2.2 Grundlagen geschlossener Immobilienfonds

2.2.1 Merkmale

Im Kontrast zu offenen Immobilienfonds ist die Anlagesumme bei geschlossenen Immobilienfonds nicht beliebig erweiterbar. Nach Erreichen einer zuvor definierten Anlagesumme können keine zusätzlichen Anteile mehr ausgegeben werden.23 Geschlossene Immobilienfonds finanzieren i.d.R. keine zeitlich unbegrenzten und unbestimmten Projekte, sondern stellen eine objektbezogene, zeitlich begrenzte Investition in Immobilien dar.24 Die Zeitspanne der Investition ist abhängig vom Fondsanbieter und liegt meist zwischen 10 und 20 Jahren.25 Dabei wird die Anlagesumme grundsätzlich in wenige Objekte wie Hotels, Einkaufszentren oder Krankenhäuser, investiert. Eine Investition ist häufig erst ab 10.000 Euro und mehr möglich. Daher sind geschlossene Immobilienfonds für Kleinanleger oft nicht interessant. Die Beteiligungskosten liegen bei etwa 15 % bis 20 % des Anlagebetrags und setzen sich aus den sogenannten Weichkosten (z.B. Rechtsanwalts-, Steuerberatungskosten und Vergütung des Komplementärs) und Ausgabeaufschlag (insbesondere Vertriebskosten) zusammen. Somit fließen lediglich 80% bis 85% der Investitionssumme in den geschlossenen Immobilienfonds.26 Zusätzlich werden jährliche Verwaltungskosten von ca. 4 % bis 6 % p.a. fällig.27 Wie bei offenen Immobilienfonds erfolgt der Vertrieb von geschlossenen Immobilienfonds über Banken und freie Vertriebe.28

Durch die Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds wird der Anleger Miteigentümer und erhält abhängig von der Höhe der Investition eine Gewinn- und Verlustbeteiligung. Der Anleger trägt somit ein unternehmerisches Risiko. Im Zentrum der Risikobetrachtung steht die Rechtsform des geschlossenen Fonds. Wurde als Rechtsform eine Personengesellschaft gewählt, haftet der Anleger nicht nur in Höhe seiner Einlage, sondern auch mit seinem Privatvermögen.29 Andererseits sind im Erfolgsfall Renditen von durchschnittlich 8 % p.a. möglich.30 Die häufigste Rechtsform geschlossener Immobilienfonds ist die Kommanditgesellschaft (KG) oder eine Kombination daraus, wie die GmbH & Co. KG.31 Dadurch unterliegt der Fonds den Regelungen des HGB bzw. GmbH-Gesetzes.32 Die Gesellschafter der KG können in Komplementäre und Kommanditisten unterschieden werden. Während Komplementäre mit ihrem gesamten Vermögen haften, haften Kommanditisten nur mit ihrer Einlage. Ein Zeichner von geschlossenen Immobilienfonds nimmt i.d.R. die Rolle des Kommanditisten ein. Der maximale Verlust entspricht somit der geleisteten Einlage.33

Teilweise werden geschlossene Immobilienfonds auch in Form einer Offenen Handelsgesellschaft (OHG) oder einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR) ausgestaltet. In diesen Konstrukten haftet der Investor neben seiner Einlage auch mit dem Privatvermögen.34 Aufgrund der Vielzahl an Investoren erfolgt die Investorenbeteiligung normalerweise über einen Treuhänder, da der Verwaltungsaufwand ansonsten zu hoch wäre. Der Treuhänder übernimmt weisungsgebunden die Gesellschafterrechte (z.B. auf einer Gesellschafterversammlung). Die Finanzierung der Immobilien erfolgt durch das eingegangene Eigenkapital der Anleger und zusätzliches Fremdkapital. Das von den Kreditinstituten geliehene Fremdkapital bildet gemeinsam mit den Anlegergeldern das gesamte Investitionsvolumen eines geschlossenen Immobilienfonds. Der Initiator eines solchen geschlossenen Immobilienfonds wird als Emissionshaus bezeichnet (siehe Abbildung 5).35

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten.

Abb. 5: Konstruktion und Merkmale eines geschlossenen Immobilienfonds.36

Geschlossene Immobilienfonds unterliegen der Kontrolle des Prospektierungsstandards nach IDW S4 (Institut der Wirtschaftsprüfer Standard 4) und der Prospekthaftung. IDW S4 regelt die Grundsätze ordnungsmäßiger Beurteilung von Verkaufsprospekten über öffentlich angebotene Vermögensanlagen. Die Prospekthaftung sagt insbesondere aus, dass der Immobilienfonds für Schäden infolge unrichtiger oder unvollständiger Angaben haftet, die sich zum Nachteil des Käufers auswirken. Das Vermögensanlagegesetz (VermAnlG) beinhaltet die exakten gesetzlichen Vorschriften. Seit 01.06.2012 erweitert und ersetzt es das ehemalige Verkaufsprospektgesetz (VerkProspG). Neu ist z.B. die Pflicht zur Erstellung eines sogenannten Vermögensanlagen-Informationsblatts (VIB) nach § 13 VermAnlG.37 Zudem muss der Fondsanbieter vor Vertriebsstart eine Prospektgenehmigung der BaFin einholen. Neben einer rein formellen Vollständigkeitsprüfung validiert die BaFin die Widerspruchsfreiheit (Kohärenzprüfung) und die Verständlichkeit (Verständlichkeitsprüfung) des Verkaufsprospekts, jedoch nicht die inhaltliche Richtigkeit. Im Vergleich zu offenen Immobilienfonds, sind geschlossenen Immobilienfonds wesentlich geringer reguliert (vgl. z.B. Vorschriften des InvG in Abbildung 3).38

Der Zweitmarkthandel von Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds ist lediglich eingeschränkt möglich. Denn zum einen ist hierfür ein schriftlicher Übertragungsvertrag, die Zustimmung der Fondsgesellschaft und ggf. eine Handelsregistereintragung vorzunehmen.39 Zum anderen ist kein gut funktionierender Zweitmarkt vorhanden.40 Der Zweitmarkthandel ist z.B. über die Onlineplattformen „Fondsbörse Beteiligungsmakler Deutschland“ oder „Deutsche Zweitmarkt AG“ möglich. Allerdings sind diese Plattformen nicht mit dem sekundenschnellen Börsenhandel von Aktien oder offenen Immobilienfonds vergleichbar, da die mögliche Transaktion wesentlich mehr Zeit in Anspruch nimmt.41

Durch die rechtliche Ausgestaltung vieler geschlossener Immobilienfonds erzielen Anleger Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Folglich entspricht die Steuerbelastung dem persönlichen Steuersatz. Veräußerungsgewinne sind zudem nach der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei. Bei geschlossenen Immobilienfonds mit Objekten im Ausland erfolgt die Besteuerung der Erträge, aufgrund von Doppelbesteuerungsabkommen, direkt im Ausland. Dadurch können Steuerpflichtige von evtl. günstigeren ausländischen Steuersätzen profitieren. Es muss jedoch beachtet werden, dass die in Deutschland steuerfreien ausländischen Einkünfte bei der Ermittlung der übrigen steuerpflichtigen Einkünfte in Deutschland berücksichtigt werden (Progressionsvorbehalt). Folglich steigt der Steuersatz auf die steuerpflichtigen Einkünfte.42 Die wichtigsten Unterschiede zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds veranschaulicht Abbildung 6.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten.

Abb. 6: Bedeutendste Unterschiede zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds.43

[...]


1 Vgl. Lindmayer et al. (2013), S. 140.

2 Vgl. Schöffel (2012), S. 255.

3 Vgl. Focus (2007) und Geldanlage (2014).

4 Vgl. Schöffel (2012), S. 255.

5 Vgl. Schöffel (2012), S. 261.

6 Vgl. Trübestein (2012), S. 21.

7 Vgl. Brauer (2013b), S. 475 und Lindmayer et al. (2013), S. 441.

8 Vgl. Lindmayer et al. (2013), S. 148.

9 Eigene Darstellung in Anlehnung an Schöffel (2012), S. 255.

10 Vgl. Schöffel (2012), S. 255.

11 Vgl. Lindmayer (2013), S. 148.

12 Vgl. Lindmayer et al. (2013), S. 140.

13 Eigene Darstellung in Anlehnung an Lindmayer et al. (2013), S. 148.

14 Vgl. Lindmayer et al.(2013), S. 148.

15 Vgl. Trübestein (2012), S. 21.

16 Vgl. Heinz et al. (2014).

17 Vgl. CECU (2014).

18 Vgl. Trübestein (2012), S. 21.

19 Vgl. Lindmayer et al. (2013), S. 148.

20 Eigene Darstellung in Anlehnung an Schöffel (2012), S. 262.

21 Vgl. Onvista 1 (2014), Onvista 2 (2014), Onvista 3 (2014).

22 Eigene Darstellung in Anlehnung an Statista 1 (2014).

23 Vgl. Mühlberg (2011).

24 Vgl. Heinz et al. (2014).

25 Vgl. Brauer (2013a), S. 38.

26 Vgl. Heinz et al. (2014) und Schieferstein (2014).

27 Vgl. Wagniskapitalfonds (2014).

28 Vgl. Romba et al. (2012), S. 306.

29 Vgl. Heinz et al. (2014).

30 Vgl. Finanztreff (2014) und Fondsdiscount (2014).

31 Vgl. Heinz et al. (2014).

32 Vgl. Romba et al. (2012), S. 306.

33 Vgl. Heinz et al. (2014).

34 Vgl. Heinz et al. (2014).

35 Vgl. Romba et al. (2012), S. 306-307

36 Eigene Darstellung

37 Vgl. Kositzki (2012) und IDW (2014).

38 Vgl. Gansel et al. (2007) und Kositzki (2012).

39 Vgl. Romba et al. (2012), S. 306.

40 Vgl. Brauer (2013), S. 39.

41 Vgl. Romba et al. (2012), S. 307.

42 Vgl. Heinz et al. (2014).

43 Eigene Darstellung in Anlehnung an Focus (2007) und Focus (2008).

Details

Seiten
21
Jahr
2015
ISBN (eBook)
9783656904922
ISBN (Buch)
9783656904939
Dateigröße
800 KB
Sprache
Deutsch
Katalognummer
v293205
Institution / Hochschule
Hochschule Aschaffenburg
Note
1,3
Schlagworte
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