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Die Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung

Anwenderhandbuch für Eigentümer und Verwalter

Fachbuch 2014 60 Seiten

Jura - Zivilrecht / Handelsrecht, Gesellschaftsrecht, Kartellrecht, Wirtschaftsrecht

Leseprobe

I. Einleitung

II. der vom Mieter einzuhaltende Zahlungstermin
1. die heutige gesetzliche Regelung: § 556b BGB
a) gleiche Regelung für Wohnraum- und für Gewerberaum-Mietverträge
b) Samstag als Werktag
c) genauer Fälligkeitstermin
d) nach dem Gesetz geschuldete Handlung zur Fristwahrung
2. Regelung für Mietverträge, geschlossen vor dem 01.09.2001: § 551 BGB a.F.
3. alte Regelung für noch existente DDR-Mietverträge
4. abweichende Fälligkeit kraft Mietvertrags
5. Fazit

III. die Abmahnung
1. rechtliche Grundlage: § 543 Abs. 3 BGB
2. warum abmahnen?
3. Form und Inhalt einer Abmahnung
a) mündliche Erklärung versus Schriftform
b) was ist der notwendige Inhalt einer Abmahnung?
c) keine Kündigungsandrohung notwendig
d) Formulierungsfehler und Formulierungshilfe
e) Umstände, bei denen erhöhte Anforderungen gelten
aa) zeitlicher Zusammenhang zwischen Abmahnung und Kündigung
bb) langfristige abweichende Vertragspraxis
cc) Zahlung durch Dritte, z.B. Jobcenter
f) Abmahnung durch Kündigung

IV. die Kündigung
1. inhaltliche Voraussetzungen
2. die Formalien des Kündigungsschreibens
a) Schriftform
b) Beteiligte
c) Zugangsnachweis
d) Widerspruch gegen stillschweigende Vertragsfortsetzung nach § 545 BGB
3. die Angabe des Kündigungsgrundes
4. mögliche Formulierung eines Kündigungsschreibens
5. Erläuterungen

I. Einleitung

Wenn der Mieter immer wieder nicht pünktlich zahlt, ist eine Kündigung nicht der einzige Weg, damit umzugehen. Anstelle dessen kann man ihn auch erst einmal mahnen und, wenn das nichts hilft, auf (pünktliche) Zahlung verklagen. Hierbei entstehen Kosten, die ihn für die Zukunft vielleicht disziplinieren - denn wer will ohne Not wiederholt Rechtskosten produzieren? Hat der Mieter finanzielle Schwierigkeiten, kann man mit ihm eine Ratenzahlung vereinbaren und dabei den Vermieter so absichern, daß ein Ausfall mit der Ratenzahlung keinen großen Zeitverlust bedeutet.

Sie müssen aber nicht. Sie können - bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen - den Mietvertrag nach Abmahnung einfach kündigen. Das gilt auch dann, wenn von der Verspätung abgesehen gar keine Zahlungsrückstände aufgelaufen sind, d.h. bei vollständig ausgeglichenem Mietkonto. Die Kündigung begründet sich allein in der verspäteten Zahlungsweise des Mieters.

Das gibt Ihnen die Freiheit, so zu verfahren, wie Sie es für am besten halten. Bei dem einen Mieter sind Sie vielleicht eher geneigt, darüber hinwegzusehen. Bei einem anderen gibt es vielleicht häufiger Probleme oder die Wohnung läßt sich teurer weitervermieten oder Sie mögen ihn einfach nicht, da ist Ihnen die Kündigung lieber. Sie müssen Ihre Motive nicht rechtfertigen und Sie können gleiche Fälle unterschiedlich handhaben.

Die notwendigen Schritte sind:

1. festzustellen, zu welchem Termin die Miete fällig wird und ab wann ein Mieter mit ihr in Verzug gerät,
2. den Mieter abzumahnen und zu einer künftig pünktlichen Mietzahlung aufzufordern,
3. bei Verstößen nach Abmahnung zu kündigen.

Im einzelnen:

II. der vom Mieter einzuhaltende Zahlungstermin

1. die heutige gesetzliche Regelung: § 556b BGB

a) gleiche Regelung für Wohnraum- und für Gewerberaum-Mietverträge

Zu wann ein Mieter zu zahlen hat, ist im Gesetz geregelt:

§ 556b BGB. Fälligkeit der Miete, …

(1) Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist.
(2)

Das ist zwar ein Paragraph, der systematisch im Recht der Wohnraummiete angesiedelt ist; § 579 Abs. 2 BGB bestimmt jedoch, daß er auch für Verträge über gewerblich genutzte Räume gilt. Sowohl bei Wohnraum- als auch bei Gewerberaummietverträgen gilt also hier das gleiche.

Am „dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte“ ist die Miete „fällig“. Wohnraummiete wird überlicherweise monatsweise bezahlt. Der „dritte Werktag“ ist dann derjenige des betreffenden Monats. Das bedeutet, Miete wird im wesentlichen im Voraus geschuldet: erst das Geld, dann die Nutzung. Das ist sachgerecht, denn eine einmal gezogene Nutzung läßt sich faktisch nicht rückgängig machen, also ist Eile geboten.

Werktag und Kalendertag können teils deutlich voneinander abweichen. Der dritte Werktag im April 2014 war der 03.04.2014, ein Donnerstag. Im April 2016 ist der dritte Werktag hingegen Dienstag, der 05.04.2016. Samstag der 2. und Sonntag der 3. zählen nicht mit.

b) Samstag als Werktag

Über den Einbezug von Samstagen in die Berechnung war man sich eine Zeitlang heftig uneins, denn bei Kündigungsfristen zählt der Samstag als Werktag. Für die Berechnung der Kündigungsfrist (bei der ordentlichen Kündigung) verwendet das Gesetz ebenfalls den „Werktag“ als maßgeblichen Ansatzpunkt:

§ 573c BGB. Fristen der ordentlichen Kündigung.

(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

Hierzu, also zur Kündigungsfrist-Berechnung, entschied der Bundesgerichtshof, daß der Samstag mitzählt, jedenfalls wenn die Frist nicht am Samstag endet.

BGH VIII ZR 206/04 vom 27.04.2005

Bei der Berechnung der sogenannten Karenzzeit von drei Werktagen, die den Parteien eines Wohnraummietvertrages zur Wahrung der Kündigungsfrist zusteht, ist der Sonnabend als Werktag mitzuzählen, wenn nicht der letzte Tag der Karenzfrist auf diesen Tag fällt.

aus den Gründen:

aa) § 565 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F. bestimmt nicht, ob der Sonnabend als Werktag im Sinne dieser Vorschrift anzusehen ist oder ob er bei der Berechnung der Karenzzeit außer Betracht bleibt. Auch die früheren Fassungen der mietrechtlichen Kündigungsvorschrift, die bereits in der Fassung vom 1. Januar 1900 hinsichtlich der Kündigung von Grundstücken eine Karenzzeit von drei Werktagen für den Schluß eines Kalendervierteljahres vorsah, enthielten hierzu keine Regelung. Da keine anderweitigen Anhaltspunkte bestehen - die sich insbesondere nicht aus den Gesetzesmaterialien zu § 565 BGB a.F. (§ 573 c BGB) ergeben -, ist davon auszugehen, daß der Begriff des Werktags in § 565 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F. (§ 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB) nicht anders zu verstehen ist als in anderen gesetzlichen Bestimmungen (nachfolgend bb) und im allgemeinen Sprachgebrauch (cc).

bb) Nach dem Sprachgebrauch des Gesetzes ist der Sonnabend als Werktag anzusehen (…). Dies ergibt sich für das Privatrecht (…) beispielsweise aus Art. 72 Abs. 1 Satz 2 des Wechselgesetzes, wonach bestimmte Handlungen "nur an einem Werktage, jedoch nicht an einem Sonnabend" stattfinden können (ebenso Art. 55 Abs. 1 des Scheckgesetzes). Nach § 676 a Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB sind bestimmte grenzüberschreitende Überweisungen, soweit nichts anderes vereinbart ist, "binnen fünf Werktagen, an denen alle beteiligten Kreditinstitute gewöhnlich geöffnet haben, ausgenommen Sonnabende" auf das Konto des Kreditinstituts des Begünstigten zu bewirken. § 3 Abs. 2 des Bundesurlaubsgesetzes bestimmt, daß als Werktage alle Kalendertage gelten, die nicht Sonn- oder gesetzliche Feiertage sind. Dem entsprechen die Regelungen des Arbeitszeitgesetzes, das in seinem zweiten und dritten Abschnitt lediglich zwischen der Arbeitszeit an Werktagen einerseits und an Sonn- und Feiertagen andererseits unterscheidet (…).

Nichts anderes ergibt sich aus Wortlaut und Zweck des § 193 BGB. § 193 BGB stellt zwar den Sonnabend den Sonn- und Feiertagen gleich, wenn dieser auf einen für die Abgabe einer Willenserklärung oder die Bewirkung einer Leistung bestimmten Tag oder den letzten Tag einer Frist fällt (vgl. auch § 222 Abs. 2 und 3 ZPO, §§ 43 Abs. 2, 229 Abs. 4 Satz 2 StPO, § 17 Abs. 2 FGG). Daraus folgt jedoch nicht, daß der Gesetzgeber den Sonnabend nicht mehr als Werktag ansehen wollte. Die Gleichstellung des Sonnabends mit Sonn- und Feiertagen für den Sonderfall des Fristablaufs beruht auf einer durch das Gesetz über den Fristablauf vom 10. August 1965 (BGBl. I S. 753) bewirkten Gesetzesänderung. Nach der Entwurfsbegründung sollte die Gesetzesänderung lediglich dem Umstand Rechnung tragen, daß mehr als die Hälfte der arbeitenden Bevölkerung am Sonnabend nicht mehr arbeitet, was zu Unzuträglichkeiten bei der Fristwahrung an diesem Tag führe (BT-Drucks. IV/3394 S. 3); der bisherige Zustand habe zur Folge, daß die Bevölkerung genötigt sei, Fristen und Termine gegenüber Gerichten, Behörden und Banken auch an einem Sonnabend zu wahren, obwohl diese am Sonnabend nicht mehr arbeiteten. Demgemäß sollte der Sonnabend bei dem Ablauf von Fristen und für die Wahrnehmung von Terminen grundsätzlich ebenso behandelt werden wie ein Sonntag oder Feiertag (aaO). In der Entwurfsbegründung ist ausdrücklich festgehalten, daß durch die gesetzliche Regelung am Charakter des Sonnabends als einem Werktag nichts geändert werden sollte (aaO).

cc) Auch der allgemeine Sprachgebrauch stellt den Sonnabend nicht den Sonn- und Feiertagen gleich. Die Wörterbücher Brockhaus Enzyklopädie (Deutsches Wörterbuch, 19. Aufl., 1995) und Duden (Das große Wörterbuch der deutschen Sprache, 3. Aufl., 2002) erläutern den Werktag übereinstimmend als "Tag, an dem allgemein gearbeitet wird (im Unterschied zu Sonn- und Feiertagen); Wochentag".

Bei der Fristberechnung für die Mietzahlung zählt der Samstag hingegen nicht mit. Dabei handelte es sich übrigens um einen Fall, in dem nicht wegen Rückstands, sondern wegen unpünktlicher Zahlungsweise gekündigt wurde:

BGH VIII ZR 129/09 vom 13.07.2010

Bei der Berechnung der Zahlungsfrist von drei Werktagen, die ein vorleistungspflichtiger Mieter nach § 556b Abs. 1 BGB oder entsprechenden Vertragsklauseln einzuhalten hat, ist der Sonnabend nicht als Werktag mitzuzählen.

aus den Gründen:

aa) Der Mietvertrag enthält keine ausdrückliche Regelung darüber, ob der Sonnabend bei der in Ziffer 3 des Mietvertrages geregelten Zahlungsfrist als Werktag anzusehen ist. Der Regelungsgehalt der vertraglichen Fälligkeitsregelung ist daher im Wege der Auslegung (§§ 133, 157 BGB) zu ermitteln. Das Berufungsgericht hat keine Feststellungen dazu getroffen, ob es sich bei der verwendeten Klausel um eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne des § 305 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB oder um eine Individualabrede handelt. Diese Frage kann jedoch vorliegend offen bleiben, da auch eine Individualabrede, die - wie hier - eine typische Vereinbarung ("spätestens zum 3. Werktag") enthält, die in gleicher oder ähnlicher Fassung in Mietverträgen bundesweit Verwendung findet (…), vom Senat uneingeschränkt überprüft werden kann (.… Auch für die Auslegung der Fälligkeitsvereinbarung ergeben sich keine Unterschiede danach, ob man sie als typisierte Individualabrede oder als Allgemeine Geschäftsbedingung einordnet, weil in beiden Fällen für das Begriffsverständnis letztlich der Regelungsgehalt des § 556b Abs. 1 BGB maßgebend ist, dem die vorliegende Klausel entspricht.

bb) Im Schrifttum und in der Instanzrechtsprechung wird die Frage, ob der Sonnabend im Rahmen des § 556b Abs. 1 BGB oder bei einer ihm entsprechenden vertraglichen Fälligkeitsregelung als Werktag zu gelten hat, unterschiedlich beantwortet. Ein Teil der Stimmen sieht den Sonnabend in diesem Kontext nicht als Werktag an (…). Zur Begründung wird angeführt, beim Sonnabend handele es sich nicht um einen Bankgeschäftstag, weswegen im Falle der Berücksichtigung des Sonnabends die Zahlungsfrist des Mieters unangemessen verkürzt werde.

Die gegenteilige Auffassung sieht den Sonnabend auch in diesem Zusammenhang als Werktag an (…). Sie stützt sich auf den allgemeinen Sprachgebrauch, der auch den Sonnabend zu den Werktagen zähle, und hält zudem die Erwägungen des Senats im Urteil vom 27. April 2005 (…) zur dreitägigen Karenzzeit bei einer Kündigung (…) auch auf die in § 556b Abs. 1 BGB und in gleich lautenden Mietvertragsklauseln auf drei Werktage bemessenen Zahlungsfrist für anwendbar.

cc) Der Senat hat in der genannten Entscheidung für den Fall einer mietvertraglichen Klausel, nach der … die Frist für eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses am dritten Werktag eines Monats endet, entschieden, dass der Sonnabend jedenfalls dann als Werktag mitzuzählen ist, wenn das Fristende nicht auf ihn fällt (…). Dies hat der Senat zum einen mit dem Sprachgebrauch des Gesetzes begründet, der in Übereinstimmung mit dem allgemeinen Sprachgebrauch den Sonnabend regelmäßig nicht den Sonn- und Feiertagen gleichstellt (…). Zum anderen hat der Senat ausgeführt, dass der Sonnabend trotz zwischenzeitlich eingetretener Entwicklungen, die den Gesetzgeber für den Sonderfall des Fristablaufs (§ 193 BGB) zu einer Gleichstellung des Sonnabends mit Sonn- und Feiertagen bewogen haben, weiterhin für erhebliche Teile der Bevölkerung nicht arbeitsfrei ist (…).

Diese Gesichtspunkte rechtfertigen es jedoch nicht, den Sonnabend auch als Werktag im Sinne des § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB oder inhaltsgleicher Mietvertragsklauseln anzusehen. Der Schutzzweck der in § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB geregelten Karenzzeit von drei Werktagen gebietet es vielmehr, den Sonnabend bei der Berechnung der Zahlungsfrist für die Entrichtung der Miete nicht mitzuzählen.

(1) Zwar gilt der Sonnabend im allgemeinen Sprachgebrauch weiterhin als Werktag. Auch nach dem Sprachgebrauch des Gesetzes ist der Sonnabend grundsätzlich als Werktag einzuordnen. Dies ergibt sich für das Privatrecht etwa aus Art. 72 Abs. 1 des Wechselgesetzes oder aus der gleich lautenden Regelung in Art. 55 Abs. 1 des Scheckgesetzes, wonach bestimmte Handlungen "nur an einem Werktage, jedoch nicht an einem Sonnabend” stattfinden können. Eine ähnliche Bestimmung fand sich in der zwischenzeitlich aufgehobenen Vorschrift des § 676a Abs. 2 Satz 2 BGB aF, nach der grenzüberschreitende Überweisungen, soweit nichts anderes vereinbart ist, "binnen fünf Werktagen, an denen alle beteiligten Kreditinstitute gewöhnlich geöffnet haben, ausgenommen Sonnabende” zu bewirken waren. Auch die Sonderregelung des § 193 BGB stellt die grundsätzliche Einordnung des Sonnabends als Werktag nicht in Frage (…).

(2) Die Auslegung des § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB und ihm entsprechender mietvertraglicher Regelungen darf jedoch nicht beim Wortlaut stehen bleiben. Der Schutzzweck der dem Mieter für die Entrichtung der Miete eingeräumten Karenzzeit von drei Tagen gebietet es, die Vorschrift des § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB, die im Kern inhaltsgleich in Ziffer 3 des Mietvertrags wiedergegeben ist, im Wege teleologischer Reduktion einschränkend dahin auszulegen, dass der Sonnabend bei der Berechnung der Zahlungsfrist nicht als Werktag anzusehen ist.

Mit der durch das Mietrechtsreformgesetz zum 1. September 2001 eingeführten Bestimmung des § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB sollte - ebenso wie in der entsprechenden Regelung in Ziffer 3 des Mietvertrags vom 23. Januar 2006 - die Fälligkeit der Miete auf den Beginn des Monats vorverlegt (…) und eine Vorleistungspflicht des Mieters begründet werden. Bei der Schaffung dieser von der bisherigen Rechtslage … abweichenden Regelung ließ sich der Gesetzgeber von der Erwägung leiten, dass in der vertraglichen Praxis schon unter der Geltung des § 551 Abs. 1 BGB aF überwiegend eine Vorleistungspflicht des Mieters vereinbart, zugleich aber dem Mieter das Recht eingeräumt worden war, die Miete bis zum dritten Werktag des jeweils maßgeblichen Zeitabschnitts zu entrichten … . Der Gesetzgeber hat damit das bereits in mietvertraglichen Vereinbarungen berücksichtigte Bedürfnis des vorleistungspflichtigen Mieters als schutzwürdig anerkannt, eine ausreichende Zeitspanne für die Bewirkung der Mietzahlung zu erhalten.

Die Einräumung einer Karenzzeit von drei Werktagen mildert im Interesse des Mieters die zugunsten des Vermieters begründete Vorleistungspflicht ab. Der Mieter soll nicht verpflichtet sein, die Miete bereits am ersten Werktag des Monats zu entrichten, sondern hierfür drei Werktage Zeit haben. An einer solchen "Schonfrist" besteht schon deswegen ein besonderes Interesse des Mieters, weil unpünktliche Mietzahlungen eine ordentliche oder fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nach §§ 573, 543 BGB auslösen können. Um dieser Interessenlage hinreichend Rechnung zu tragen, muss die Karenzzeit von drei Werktagen dem Mieter ungeschmälert zur Verfügung stehen. Dieser Gesichtspunkt ist für die Auslegung der Frage, ob der Sonnabend als Werktag im Sinne des § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB zu gelten hat, von entscheidender Bedeutung.

(3) Mietzahlungen erfolgen heutzutage üblicherweise nicht in bar, sondern werden über Bankinstitute abgewickelt. Würde der Sonnabend im Rahmen der Zahlungsfrist als Werktag mitgerechnet, wäre nicht gewährleistet, dass eine Überweisung den Empfänger rechtzeitig erreicht, die am letzten Tag des Vormonats, wenn weite Teile der Bevölkerung ihr Gehalt oder ihren Lohn erhalten haben, veranlasst worden ist.

Banküberweisungen werden nur an den Geschäftstagen der Banken ausgeführt und nehmen eine gewisse Zeit in Anspruch (…). Bei der Schaffung des § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB … waren nur die Tage von Montag bis Freitag Bankgeschäftstage … . Dementsprechend wurde eine Überweisung an einem Sonnabend - selbst bei geöffneten Bankfilialen oder bei online-Aufträgen - weder ausgeführt noch dem Empfänger gutgeschrieben. Dieser Umstand ist bei der Auslegung des § 556b Abs. 1 BGB zu berücksichtigen. Er bedeutet, dass sich die dem Mieter eingeräumte Schonfrist von drei Werktagen bei einer über das Wochenende auszuführenden Banküberweisung um einen Tag verkürzen würde, wenn der Sonnabend bei der Berechnung der Zahlungsfrist als Werktag mitzählte. Dies widerspräche dem Schutzzweck der Karenzzeit.

An dieser Sachlage hat sich nichts Wesentliches geändert. Zwischenzeitlich ist zwar… der … Begriff "Bankgeschäftstag" mit Wirkung zum 1. November 2009 durch den Begriff "Geschäftstag" abgelöst worden, der entscheidend darauf abstellt, an welchen Tagen der an der Ausführung eines Zahlungsvorgangs jeweils beteiligte Zahlungsdienstleiter einen hierfür erforderlichen Geschäftsbetrieb unterhält … . Maßgeblich für die Auslegung des § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB und an ihn angelehnter Mietvertragsklauseln sind aber die Verhältnisse zum Zeitpunkt der Einführung dieser gesetzlichen Bestimmung. Zudem sehen die Geschäftsbedingungen der Banken überwiegend vor, dass an Sonnabenden nach wie vor kein für die Ausführung von Zahlungsvorgängen erforderlicher Geschäftsbetrieb … unterhalten wird. Der Sonnabend ist deshalb nicht als Werktag im Sinne des § 556b Abs. 1 BGB und entsprechender mietvertraglicher Vereinbarungen anzusehen. Dies gilt im Interesse einheitlicher Handhabung unabhängig von der Zahlungsweise.

(4) Das Senatsurteil vom 27. April 2005 (…) steht der Auslegung, dass ein Sonnabend nicht als Werktag im Sinne von § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB und ihm entsprechender Vertragsklauseln zu geltend hat, nicht entgegen. Denn der hierfür maßgebliche Zusammenhang zwischen Werktag und Bankgeschäftstag besteht bei der in § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB geregelten dreitägigen Karenzzeit für die Kündigung des Mietverhältnisses nicht (…). Die Übermittlung und Zustellung einer Kündigung durch die Post erfolgt auch an einem Sonnabend. Im Gegensatz zur Zahlung der Miete verkürzt sich daher bei einer Kündigung die Karenzzeit von drei Werktagen nicht, wenn der Sonnabend bei der Berechnung der Dreitagesfrist des § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB mitgezählt wird.

(5) Einer Ausklammerung des Sonnabends bei der Zahlungsfrist steht auch nicht entgegen, dass der Gesetzgeber den Begriff des Werktags in § 556b Abs. 1 BGB nicht entsprechend eingegrenzt hat. Denn in seinem Bestreben, die Gesetzeslage an die bestehende Vertragspraxis anzupassen, hat er auf die damals üblichen vertraglichen Formulierungen zurückgegriffen. Die von ihm zum Vorbild genommenen Vertragsklauseln sind aber bei der gebotenen interessengerechten Auslegung ebenfalls dahin zu verstehen, dass der Sonnabend bei der Berechnung der Zahlungsfrist nicht als Werktag mitzählt (…).

Werktag ist also nicht gleich Werktag, sondern es kommt darauf an, „welches Werk“ man an dem Tag erledigen möchte. Da die Post Briefe auch Samstags austrägt, kann man Samstags kündigen, der Tag zählt in der Fristberechnung mit. Da Banken an Samstagen aber keine Überweisungen ausführen und Konten nichts gutschreiben, kann man an Samstagen nicht zahlen, der Tag zählt in der Zahlungsfristberechnung also nicht mit. Daß man auch bar zahlen könnte, läßt der BGH außer Acht, da das nicht üblich ist.

Ich habe das BGH-Urteil (VIII ZR 129/09) so ausführlich zitiert, damit man die tragenden Gedanken - und auch die Lücken - erkennen kann. Eingangs führt der BGH nämlich aus, daß im Mietvertrag seines konkreten Falles nicht geregelt war, ob der Samstag als Werktag zählen solle oder nicht. Also müsse er den Begriff auslegen. Im Zuge dieser ausführlichen Auslegung berücksichtigt er dann, daß normalerweise per Dauerauftrag, jedenfalls über eine Bank, gezahlt werde und schließt damit, daß das am Samstag nicht möglich sei, der also nicht mitzähle.

Manchmal treffen diese allgemeinen Überlegungen nicht den Fall. Es gibt Vermieter, die besitzen genau ein Mehrfamilienhaus und wohnen darin. Die übrigen Wohnungen des Hauses haben sie vermietet. Hier gibt es gelegentlich noch die Praxis, bar zu zahlen - der Eigentümer macht am Monatsanfang die Runde oder die Mieter kommen bei ihm vorbei und lassen die Miete da. Wenn in solchen Fällen im Mietvertrag explizit geregelt ist, daß die Miete bar gezahlt wird und daß der Samstag als Werktag gilt, kann es sein, daß das obige BGH-Urteil keine Anwendung findet, sondern man wegen der konkreten Umstände des Einzelfalls zu einer anderen Wertung gelangt. Denn Bargeld holen kann man am Automaten an jedem Tag zu jeder Uhrzeit. Dann wäre der Samstag auch bei der Zahlungsfrist-Berechnung mitzuzählen. Das kann aber nur im Einzelfall ausnahmsweise mal gelten: üblicherweise und im Normalfall können wir davon ausgehen, daß mit obigen Entscheidungen geklärt ist, daß der Samstag hier nicht mitzuzählen ist.

c) genauer Fälligkeitstermin

Wann genau ist die Miete fällig? Das Gesetz sagt, daß „mit Beginn“ der Mietzeit, spätestens „bis zum“ dritten Kalendertag zu zahlen ist. Das interpretiert der BGH so, daß zu Beginn, nicht zum Ende des dritten Werktags hin die Fälligkeit eintritt. Der Verzug tritt also mit Ablauf des 3. Werktag ein:

BGH VIII ZR 6/09 vom 21.04.2010

aus den Gründen:

„Nach dem Mietvertrag war die Miete - nicht anders als in § 556b Abs. 1 BGB vorgesehen - spätestens am dritten Werktag eines jeden Monats zu entrichten. Da der 1. Dezember 2006 ein Freitag war, fiel der dritte Werktag auch dann, wenn der Sonnabend, wie das Berufungsgericht gemeint hat, nicht als Werktag anzusehen wäre, auf Dienstag, den 5. Dezember 2006. An diesem Tag, das heißt mit dessen Beginn und nicht erst mit Ablauf dieses Tages, wurde die Miete fällig. Mit Ablauf des 5. Dezember, das heißt am 6. Dezember 2006, trat nicht erst die Fälligkeit, sondern bereits der Verzug ein. Da die Beklagte zu 1 am 5. Dezember 2006 nur die Mietrückstände der vergangenen Monate zahlte, nicht aber die an diesem Tag fällig gewordene Miete für Dezember 2006, wurde die Kündigung vom 15. November 2006 noch nicht aufgrund der Zahlung vom 5. Dezember 2006 gemäß § 563 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB unwirksam.“

d) nach dem Gesetz geschuldete Handlung zur Fristwahrung

Lesen wir den Gesetzeswortlaut noch einmal genau: Miete ist bis zum 3. Werktag „zu entrichten“. Davon, daß sie bei Ihnen als Vermieter dann auch schon eingegangen sein muß, steht da nichts.

So wird die gesetzliche Regelung allgemein auch verstanden: für die Rechtzeitigkeit kommt es auf den Abgang der Mietzahlung an, nicht auf den Eingang bei Ihnen. Der Mieter kann rechtzeitig noch am 3. Werktag leisten, also die Überweisung veranlassen oder das Geld auf Ihr Konto einzahlen. Benötigt die Bank einen oder mehrere Tage, um die Gutschrift bei Ihnen wertzustellen, ist die Zahlung dann gleichwohl nicht zu spät.

2. Regelung für Mietverträge, geschlossen vor dem 01.09.2001: § 551 BGB a.F.

Die heutige Gesetzesfassung geht auf eine Novellierung des Mietrechts zurück, die am 1. September 2001 in Kraft trat. Im Zuge dessen regelte der Gesetzgeber auch, daß bestimmte Vorschriften für die Dauer der damals bereits existierenden Mietverträge weiter gelten. Für die Fälligkeit von Mietzahlungen liest sich das so:

Artikel 229 § 3 EGBGB. Übergangsvorschriften zum Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts vom 19. Juni 2001.

(1) Auf ein am 1. September 2001 bestehendes Mietverhältnis oder Pachtverhältnis sind

1. …

2-6. …

7. hinsichtlich der Fälligkeit § 551 des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der bis zum 1. September 2001 geltenden Fassung anzuwenden.

Man muß also schauen, wann der Vertrag geschlossen wurde. Datiert er vor dem 01.09.2001, gilt noch das alte Recht. Um ganz genau zu sein: es kommt darauf an, wann der Mietvertrag unterzeichnet wurde, nicht darauf, wann die Mietzeit begann. So kann es vorkommen, daß der Vertrag Ende August 2001 unterschrieben wurde, das Mietverhältnis aber erst zum Oktober zu laufen begann und der Mieter auch dann erst die Schlüssel erhielt und einzog etc. Hier wäre das alte Recht anzuwenden, nicht das neue. Der BGH entschied das im Jahr 2006 - zwar für andere Alt-Regelungen, aber in Bezug auf die gleiche Überleitungsvorschrift:

BGH VIII ZR 336/04 vom 19.09.2006

§§ 564 Abs. 1, 564 c BGB in der bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung sind auf alle Zeitmietverträge weiterhin anzuwenden, die vor dem 1. September 2001 geschlossen worden sind, auch wenn die vereinbarte Mietzeit erst danach begonnen hat.

aus den Gründen:

Gemäß Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB finden auf ein am 1. September 2001 bestehendes Mietverhältnis auf bestimmte Zeit die bis dahin für befristete Mietverhältnisse geltenden Vorschriften der §§ … BGB weiterhin Anwendung. Zu entscheiden ist deshalb nur, ob der Beginn des Mietverhältnisses in diesem Sinne durch den Abschluss des Mietvertrages oder den Beginn der darin vereinbarten Mietzeit bestimmt wird. Da ein Vertragsverhältnis bereits durch den (wirksamen) Vertragsschluss und nicht erst durch die Fälligkeit der vertraglich vereinbarten Leistungen oder den Vollzug begründet wird, legt schon der Wortlaut der Regelung nahe, dass es für die Anwendbarkeit der a. F. auf das Datum des Vertragsschlusses ankommt. Dafür spricht weiter die Begründung des Gesetzgebers zu Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB, in der es heißt (BT-Drucks. 14/4553, S. 76): "Absatz 3 beinhaltet Übergangsvorschriften für zum Zeitpunkt des Inkrafttretens bereits bestehende Zeitmietverträge. Dies ist insbesondere deshalb erforderlich, weil der bisherige einfache Zeitmietvertrag des § 564c Abs. 1 BGB zukünftig entfällt. Aus Gründen des Vertrauensschutzes bleiben diese Verträge auch zukünftig als Zeitmietverträge wirksam bestehen. Die Beendigung der bestehenden Zeitmietverträge richtet sich weiterhin nach altem Recht." Dementsprechend geht auch die ganz herrschende Auffassung im Schrifttum davon aus, dass [die Vorschriften der alten Fassung] auf alle Zeitmietverträge weiterhin anzuwenden sind, die vor dem 1. September 2001 geschlossen worden sind, auch wenn die vereinbarte Mietzeit erst danach begonnen hat oder tatsächlich die Übergabe erst danach erfolgt ist.

Diese Wertung für die vom BGH entschiedenen Vorschriften wurde dann allseits auch für die übrigen vom Übergangsrecht betroffenen Regelungen übernommen.

Die Fälligkeitsregelung vor dem 01.09.2001 lautete:

[...]

Details

Seiten
60
Jahr
2014
ISBN (eBook)
9783656648697
ISBN (Buch)
9783656648666
Dateigröße
518 KB
Sprache
Deutsch
Katalognummer
v272878
Note
Schlagworte
Mietrecht Kündigung fristlose Kündigung unpünktliche Mietzahlung verspätete Mietzahlung Abmahnung Zahlungsverzug § 543 BGB

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