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Die Kündigung wegen Zahlungsverzugs bei Wohnraummiete

Anwenderhandbuch für Eigentümer und Verwalter

Fachbuch 2014 60 Seiten

Jura - Zivilrecht / Handelsrecht, Gesellschaftsrecht, Kartellrecht, Wirtschaftsrecht

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

I. Einleitung

II. die fristlose Kündigung
1. gesetzliche Grundlagen: §§ 543 und 569 BGB
2. die Leitlinie: „wichtiger Grund“ - § 543 Abs. 1 BGB
3. Zahlungsverzug als wichtiger Grund
a) Variante a): § 543 Abs. 2 Ziffer 3 Buchstabe a) BGB
aa) Verzug an zwei aufeinanderfolgenden Terminen
bb) Einschub: Samstag als Werktag
cc) nötige Rückstandshöhe zur Kündigung: mehr als eine Miete
dd) nötige Kontinuität oder Dauer des Rückstands
ee) Heilung durch Nachzahlung?
b) Variante b): § 543 Abs. 2 Ziffer 3 Buchstabe b) BGB
aa) Verzug mit einer Höhe von 2 Monatsmieten
bb) zeitliche Unterschiede zwischen Variante a) und Variante b)
c) Zahlungsverzug mit der Mietkaution
d) die Schonfristzahlung des Mieters
e) Verzug des Mieters mit anderen Zahlungspflichten

III. die fristgemäße Kündigung
1. gesetzliche Grundlage: § 573 BGB
2. nötige Rückstandshöhe und -dauer zur Kündigung
3. keine Abmahnung erforderlich
4. Verschulden des Mieters
5. keine Schonfristzahlung möglich

IV. das Kündigungsschreiben
1. weitere Untiefen, die es zu umschiffen gilt
a) Angabe des Kündigungsgrundes
b) Widerspruch gegen stillschweigende Vertragsfortsetzung nach § 545 BGB
c) Widerspruch gegen Wegfall der ordentlichen Kündigung bei Schonfristzahlung
d) Formalien
2. mögliche Formulierung eines Kündigungsschreibens
3. Erläuterungen

I. Einleitung

Wenn der Mieter nicht zahlt, ist eine Kündigung nicht der einzige Weg, damit umzugehen. Anstelle dessen kann man ihn auch erst einmal mahnen und, wenn das nichts hilft, auf Zahlung verklagen. Hat der Mieter finanzielle Schwierigkeiten, kann man mit ihm eine Ratenzahlung vereinbaren und dabei den Vermieter so absichern, daß ein Ausfall mit der Ratenzahlung keinen großen Zeitverlust bedeutet. Man kann auch etwaig vorhandene Sicherheiten verwerten, bei Elternbürgschaften zum Beispiel die Eltern anschreiben und auffordern, den Rückstand ihres Filius auszugleichen. Wenn die Miete vom Amt gezahlt wird, können Sie sich der meist außerordentlich erheblichen Mühe unterziehen, von dort eine Tilgung des Rückstands zu erreichen.

Sie müssen aber nicht. Sie können - bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen - den Mietvertrag einfach kündigen. Ihren Anspruch auf Nachzahlung der rückständigen Miete verlieren Sie dadurch nicht.

Das gibt Ihnen die Freiheit, so zu verfahren, wie Sie es für am besten halten. Bei dem einen Mieter sind Sie vielleicht eher geneigt, eine Ratenzahlung zu vereinbaren. Bei einem anderen kann es einfach Schusseligkeit sein, daß eine Miete nicht gezahlt wurde, da reicht eine einfache Mahnung. Bei wieder einem anderen gibt es ohnehin immer Probleme oder die Wohnung läßt sich teurer weitervermieten oder Sie mögen ihn einfach nicht, da ist Ihnen die Kündigung lieber. Bei Zahlungsverzug müssen Sie Ihre Motive nicht rechtfertigen und Sie können gleiche Fälle unterschiedlich handhaben.

Es gibt zwei mögliche Arten der Kündigung: die fristlose und die fristgemäße. Sie können Sie einzeln aussprechen oder kombinieren, hieraus folgen unterschiedliche Ergebnisse.

II. die fristlose Kündigung

1. gesetzliche Grundlagen: §§ 543 und 569 BGB

Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist im BGB in zwei Vorschriften geregelt. § 543 BGB gilt für alle Mietverträge, während § 569 BGB ausschließlich bei Wohnraum Anwendung findet, dort also ergänzend gilt. Der Text lautet auszugsweise:

§ 543 BGB. Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund.

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
1. …
2. …
3. der Mieter
a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn
1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3. der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.

(4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.

(5) …

§ 569 BGB. Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund.

(1) …
(2) …

(2a) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht. Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie § 543 Absatz 2 Satz 2 sind entsprechend anzuwenden.

(3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt:
1. Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist.
2. Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.
3. Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentlichen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.

(4) Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist in dem Kündigungsschreiben anzugeben.

(5) Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 1 bis 3 dieser Vorschrift oder von § 543 abweicht, ist unwirksam. Ferner ist eine Vereinbarung unwirksam, nach der der Vermieter berechtigt sein soll, aus anderen als den im Gesetz zugelassenen Gründen außerordentlich fristlos zu kündigen.

2. die Leitlinie: „wichtiger Grund“ - § 543 Abs. 1 BGB

Den Grundsatz definiert § 543 Abs. 1 BGB: eine fristlose Kündigung ist immer dann möglich, wenn ein „wichtiger Grund“ vorliegt. Der Grund muß so wichtig sein, daß dem Vermieter auch bei Abwägung der beiderseitigen Interessen nicht zuzumuten ist, noch länger an den Mietvertrag gebunden zu bleiben. Insbesondere soll er die reguläre Kündigungsfrist von drei bis neun Monaten, in bestimmten Situationen noch deutlich länger, nicht mehr abwarten müssen, sondern den Mieter sofort vor die Tür setzen dürfen.

Faktisch ist das natürlich illusorisch. Wenn Sie einem Mieter fristlos kündigen, weil ein wichtiger Grund vorliegt, zieht der in der Regel nicht über Nacht aus. Verklagen Sie ihn, dauert der Prozeß selbst bei zügiger Abwicklung rund drei Monate. Nimmt der Mieter die Räumungsklage nicht stillschweigend hin, sondern wehrt sich mit Händen und Füßen, dauert der Prozeß schnell mal ein Jahr. Der Gerichtsvollzieher braucht weitere 4 bis 6 Wochen, bis er vor Ort eine Räumung durchführt, und der Mieter kann mit Räumungsschutzanträgen eine Verlängerung begehren. Auf diese Weise werden Vermieter dann doch gezwungen, so lange und länger abzuwarten, als die ordentliche Kündigungsfrist dauert. Um so wichtiger ist es, zeitnah anzufangen!

3. Zahlungsverzug als wichtiger Grund

a) Variante a): § 543 Abs. 2 Ziffer 3 Buchstabe a) BGB

Ein wichtiger Grund kann alles mögliche sein, zum Beispiel Störungen des Hausfriedens, Beleidigungen, unterlaubte Untervermietung, Kampfhunde und so weiter. Auch Zahlungsverzug ist ein wichtiger Grund, wenn er bestimmte Voraussetzungen erfüllt, und die regelt das Gesetz in § 543 Absatz 2 Ziffer 3. Dort gibt es zwei Varianten.

aa) Verzug an zwei aufeinanderfolgenden Terminen

Nach Variante a) liegt ein wichtiger Grund vor,

„wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist“.

Die Formulierung „zwei aufeinander folgende Termine“ hat mehrere Bedeutungen. Zum einen ist klar, daß es sich um aufeinanderfolgende Mietzahlungen handeln muß, also zum Beispiel Januar und Februar. Wenn der Mieter im Januar zu spät zahlt, also „zum Termin“ in Verzug ist, im Februar aber pünktlich und im März wieder zu spät, dann liegen die Voraussetzungen nicht vor.

Zum anderen muß man wissen, welchen „Termin“ das Gesetz hier meint, d.h. wann genau ein Mieter eigentlich in Verzug gerät, wenn er nicht zahlt. Das findet man in

§ 556b BGB. Fälligkeit der Miete, … .

(1) Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist.

(2) ..

Am „dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte“ ist die Miete also „fällig“. Der „Verzug“ tritt demnach ein, wenn der Fälligkeitstag verstrichen ist, ohne daß die Zahlung einging:

§ 286 BGB. Verzug des Schuldners.

(1) Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er durch die Mahnung in Verzug. Der Mahnung stehen die Erhebung der Klage auf die Leistung sowie die Zustellung eines Mahnbescheids im Mahnverfahren gleich.
(2) Der Mahnung bedarf es nicht, wenn
1. für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist,
2. …

Wohnraummiete wird überlicherweise monatsweise bezahlt. Der „dritte Werktag“ ist dann derjenige des betreffenden Monats. Das bedeutet, Miete wird im wesentlichen im Voraus geschuldet: erst das Geld, dann die Nutzung. Das ist sachgerecht, denn eine einmal gezogene Nutzung läßt sich faktisch nicht rückgängig machen, also ist Eile geboten.

Werktag und Kalendertag können teils deutlich voneinander abweichen. Der dritte Werktag im April 2014 war der 03.04.2014, ein Donnerstag. Im April 2016 ist der dritte Werktag hingegen Dienstag, der 05.04.2016. Samstag der 2. und Sonntag der 3. zählen nicht mit.

bb) Einschub: Samstag als Werktag

Über den Einbezug von Samstagen in die Berechnung war man sich eine Zeitlang heftig uneins, denn bei Kündigungsfristen zählt der Samstag als Werktag. Für die Berechnung der Kündigungsfrist (bei der ordentlichen Kündigung) verwendet das Gesetz ebenfalls den „Werktag“ als maßgeblichen Ansatzpunkt:

§ 573c BGB. Fristen der ordentlichen Kündigung.

(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

Hierzu, also zur Kündigungsfrist-Berechnung, entschied der Bundesgerichtshof, daß der Samstag mitzählt, jedenfalls wenn die Frist nicht am Samstag endet.

BGH VIII ZR 206/04 vom 27.04.2005

Bei der Berechnung der sogenannten Karenzzeit von drei Werktagen, die den Parteien eines Wohnraummietvertrages zur Wahrung der Kündigungsfrist zusteht, ist der Sonnabend als Werktag mitzuzählen, wenn nicht der letzte Tag der Karenzfrist auf diesen Tag fällt.

aus den Gründen:

aa) § 565 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F. bestimmt nicht, ob der Sonnabend als Werktag im Sinne dieser Vorschrift anzusehen ist oder ob er bei der Berechnung der Karenzzeit außer Betracht bleibt. Auch die früheren Fassungen der mietrechtlichen Kündigungsvorschrift, die bereits in der Fassung vom 1. Januar 1900 hinsichtlich der Kündigung von Grundstücken eine Karenzzeit von drei Werktagen für den Schluß eines Kalendervierteljahres vorsah, enthielten hierzu keine Regelung. Da keine anderweitigen Anhaltspunkte bestehen - die sich insbesondere nicht aus den Gesetzesmaterialien zu § 565 BGB a.F. (§ 573 c BGB) ergeben -, ist davon auszugehen, daß der Begriff des Werktags in § 565 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F. (§ 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB) nicht anders zu verstehen ist als in anderen gesetzlichen Bestimmungen (nachfolgend bb) und im allgemeinen Sprachgebrauch (cc).

bb) Nach dem Sprachgebrauch des Gesetzes ist der Sonnabend als Werktag anzusehen (…). Dies ergibt sich für das Privatrecht (…) beispielsweise aus Art. 72 Abs. 1 Satz 2 des Wechselgesetzes, wonach bestimmte Handlungen "nur an einem Werktage, jedoch nicht an einem Sonnabend" stattfinden können (ebenso Art. 55 Abs. 1 des Scheckgesetzes). Nach § 676 a Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB sind bestimmte grenzüberschreitende Überweisungen, soweit nichts anderes vereinbart ist, "binnen fünf Werktagen, an denen alle beteiligten Kreditinstitute gewöhnlich geöffnet haben, ausgenommen Sonnabende" auf das Konto des Kreditinstituts des Begünstigten zu bewirken. § 3 Abs. 2 des Bundesurlaubsgesetzes bestimmt, daß als Werktage alle Kalendertage gelten, die nicht Sonn- oder gesetzliche Feiertage sind. Dem entsprechen die Regelungen des Arbeitszeitgesetzes, das in seinem zweiten und dritten Abschnitt lediglich zwischen der Arbeitszeit an Werktagen einerseits und an Sonn- und Feiertagen andererseits unterscheidet (…).

Nichts anderes ergibt sich aus Wortlaut und Zweck des § 193 BGB. § 193 BGB stellt zwar den Sonnabend den Sonn- und Feiertagen gleich, wenn dieser auf einen für die Abgabe einer Willenserklärung oder die Bewirkung einer Leistung bestimmten Tag oder den letzten Tag einer Frist fällt (vgl. auch § 222 Abs. 2 und 3 ZPO, §§ 43 Abs. 2, 229 Abs. 4 Satz 2 StPO, § 17 Abs. 2 FGG). Daraus folgt jedoch nicht, daß der Gesetzgeber den Sonnabend nicht mehr als Werktag ansehen wollte. Die Gleichstellung des Sonnabends mit Sonn- und Feiertagen für den Sonderfall des Fristablaufs beruht auf einer durch das Gesetz über den Fristablauf vom 10. August 1965 (BGBl. I S. 753) bewirkten Gesetzesänderung. Nach der Entwurfsbegründung sollte die Gesetzesänderung lediglich dem Umstand Rechnung tragen, daß mehr als die Hälfte der arbeitenden Bevölkerung am Sonnabend nicht mehr arbeitet, was zu Unzuträglichkeiten bei der Fristwahrung an diesem Tag führe (BT-Drucks. IV/3394 S. 3); der bisherige Zustand habe zur Folge, daß die Bevölkerung genötigt sei, Fristen und Termine gegenüber Gerichten, Behörden und Banken auch an einem Sonnabend zu wahren, obwohl diese am Sonnabend nicht mehr arbeiteten. Demgemäß sollte der Sonnabend bei dem Ablauf von Fristen und für die Wahrnehmung von Terminen grundsätzlich ebenso behandelt werden wie ein Sonntag oder Feiertag (aaO). In der Entwurfsbegründung ist ausdrücklich festgehalten, daß durch die gesetzliche Regelung am Charakter des Sonnabends als einem Werktag nichts geändert werden sollte (aaO).

cc) Auch der allgemeine Sprachgebrauch stellt den Sonnabend nicht den Sonn- und Feiertagen gleich. Die Wörterbücher Brockhaus Enzyklopädie (Deutsches Wörterbuch, 19. Aufl., 1995) und Duden (Das große Wörterbuch der deutschen Sprache, 3. Aufl., 2002) erläutern den Werktag übereinstimmend als "Tag, an dem allgemein gearbeitet wird (im Unterschied zu Sonn- und Feiertagen); Wochentag".

Bei der Fristberechnung für die Mietzahlung zählt der Samstag hingegen nicht mit:

BGH VIII ZR 129/09 vom 13.07.2010

Bei der Berechnung der Zahlungsfrist von drei Werktagen, die ein vorleistungspflichtiger Mieter nach § 556b Abs. 1 BGB oder entsprechenden Vertragsklauseln einzuhalten hat, ist der Sonnabend nicht als Werktag mitzuzählen.

aus den Gründen:

aa) Der Mietvertrag enthält keine ausdrückliche Regelung darüber, ob der Sonnabend bei der in Ziffer 3 des Mietvertrages geregelten Zahlungsfrist als Werktag anzusehen ist. Der Regelungsgehalt der vertraglichen Fälligkeitsregelung ist daher im Wege der Auslegung (§§ 133, 157 BGB) zu ermitteln. Das Berufungsgericht hat keine Feststellungen dazu getroffen, ob es sich bei der verwendeten Klausel um eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne des § 305 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB oder um eine Individualabrede handelt. Diese Frage kann jedoch vorliegend offen bleiben, da auch eine Individualabrede, die - wie hier - eine typische Vereinbarung ("spätestens zum 3. Werktag") enthält, die in gleicher oder ähnlicher Fassung in Mietverträgen bundesweit Verwendung findet (…), vom Senat uneingeschränkt überprüft werden kann (.… Auch für die Auslegung der Fälligkeitsvereinbarung ergeben sich keine Unterschiede danach, ob man sie als typisierte Individualabrede oder als Allgemeine Geschäftsbedingung einordnet, weil in beiden Fällen für das Begriffsverständnis letztlich der Regelungsgehalt des § 556b Abs. 1 BGB maßgebend ist, dem die vorliegende Klausel entspricht.

bb) Im Schrifttum und in der Instanzrechtsprechung wird die Frage, ob der Sonnabend im Rahmen des § 556b Abs. 1 BGB oder bei einer ihm entsprechenden vertraglichen Fälligkeitsregelung als Werktag zu gelten hat, unterschiedlich beantwortet. Ein Teil der Stimmen sieht den Sonnabend in diesem Kontext nicht als Werktag an (…). Zur Begründung wird angeführt, beim Sonnabend handele es sich nicht um einen Bankgeschäftstag, weswegen im Falle der Berücksichtigung des Sonnabends die Zahlungsfrist des Mieters unangemessen verkürzt werde.

Die gegenteilige Auffassung sieht den Sonnabend auch in diesem Zusammenhang als Werktag an (…). Sie stützt sich auf den allgemeinen Sprachgebrauch, der auch den Sonnabend zu den Werktagen zähle, und hält zudem die Erwägungen des Senats im Urteil vom 27. April 2005 (…) zur dreitägigen Karenzzeit bei einer Kündigung (…) auch auf die in § 556b Abs. 1 BGB und in gleich lautenden Mietvertragsklauseln auf drei Werktage bemessenen Zahlungsfrist für anwendbar.

cc) Der Senat hat in der genannten Entscheidung für den Fall einer mietvertraglichen Klausel, nach der … die Frist für eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses am dritten Werktag eines Monats endet, entschieden, dass der Sonnabend jedenfalls dann als Werktag mitzuzählen ist, wenn das Fristende nicht auf ihn fällt (…). Dies hat der Senat zum einen mit dem Sprachgebrauch des Gesetzes begründet, der in Übereinstimmung mit dem allgemeinen Sprachgebrauch den Sonnabend regelmäßig nicht den Sonn- und Feiertagen gleichstellt (…). Zum anderen hat der Senat ausgeführt, dass der Sonnabend trotz zwischenzeitlich eingetretener Entwicklungen, die den Gesetzgeber für den Sonderfall des Fristablaufs (§ 193 BGB) zu einer Gleichstellung des Sonnabends mit Sonn- und Feiertagen bewogen haben, weiterhin für erhebliche Teile der Bevölkerung nicht arbeitsfrei ist (…).

Diese Gesichtspunkte rechtfertigen es jedoch nicht, den Sonnabend auch als Werktag im Sinne des § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB oder inhaltsgleicher Mietvertragsklauseln anzusehen. Der Schutzzweck der in § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB geregelten Karenzzeit von drei Werktagen gebietet es vielmehr, den Sonnabend bei der Berechnung der Zahlungsfrist für die Entrichtung der Miete nicht mitzuzählen.

(1) Zwar gilt der Sonnabend im allgemeinen Sprachgebrauch weiterhin als Werktag. Auch nach dem Sprachgebrauch des Gesetzes ist der Sonnabend grundsätzlich als Werktag einzuordnen. Dies ergibt sich für das Privatrecht etwa aus Art. 72 Abs. 1 des Wechselgesetzes oder aus der gleich lautenden Regelung in Art. 55 Abs. 1 des Scheckgesetzes, wonach bestimmte Handlungen "nur an einem Werktage, jedoch nicht an einem Sonnabend” stattfinden können. Eine ähnliche Bestimmung fand sich in der zwischenzeitlich aufgehobenen Vorschrift des § 676a Abs. 2 Satz 2 BGB aF, nach der grenzüberschreitende Überweisungen, soweit nichts anderes vereinbart ist, "binnen fünf Werktagen, an denen alle beteiligten Kreditinstitute gewöhnlich geöffnet haben, ausgenommen Sonnabende” zu bewirken waren. Auch die Sonderregelung des § 193 BGB stellt die grundsätzliche Einordnung des Sonnabends als Werktag nicht in Frage (…).

(2) Die Auslegung des § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB und ihm entsprechender mietvertraglicher Regelungen darf jedoch nicht beim Wortlaut stehen bleiben. Der Schutzzweck der dem Mieter für die Entrichtung der Miete eingeräumten Karenzzeit von drei Tagen gebietet es, die Vorschrift des § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB, die im Kern inhaltsgleich in Ziffer 3 des Mietvertrags wiedergegeben ist, im Wege teleologischer Reduktion einschränkend dahin auszulegen, dass der Sonnabend bei der Berechnung der Zahlungsfrist nicht als Werktag anzusehen ist.

Mit der durch das Mietrechtsreformgesetz zum 1. September 2001 eingeführten Bestimmung des § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB sollte - ebenso wie in der entsprechenden Regelung in Ziffer 3 des Mietvertrags vom 23. Januar 2006 - die Fälligkeit der Miete auf den Beginn des Monats vorverlegt (…) und eine Vorleistungspflicht des Mieters begründet werden. Bei der Schaffung dieser von der bisherigen Rechtslage … abweichenden Regelung ließ sich der Gesetzgeber von der Erwägung leiten, dass in der vertraglichen Praxis schon unter der Geltung des § 551 Abs. 1 BGB aF überwiegend eine Vorleistungspflicht des Mieters vereinbart, zugleich aber dem Mieter das Recht eingeräumt worden war, die Miete bis zum dritten Werktag des jeweils maßgeblichen Zeitabschnitts zu entrichten … . Der Gesetzgeber hat damit das bereits in mietvertraglichen Vereinbarungen berücksichtigte Bedürfnis des vorleistungspflichtigen Mieters als schutzwürdig anerkannt, eine ausreichende Zeitspanne für die Bewirkung der Mietzahlung zu erhalten.

Die Einräumung einer Karenzzeit von drei Werktagen mildert im Interesse des Mieters die zugunsten des Vermieters begründete Vorleistungspflicht ab. Der Mieter soll nicht verpflichtet sein, die Miete bereits am ersten Werktag des Monats zu entrichten, sondern hierfür drei Werktage Zeit haben. An einer solchen "Schonfrist" besteht schon deswegen ein besonderes Interesse des Mieters, weil unpünktliche Mietzahlungen eine ordentliche oder fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nach §§ 573, 543 BGB auslösen können. Um dieser Interessenlage hinreichend Rechnung zu tragen, muss die Karenzzeit von drei Werktagen dem Mieter ungeschmälert zur Verfügung stehen. Dieser Gesichtspunkt ist für die Auslegung der Frage, ob der Sonnabend als Werktag im Sinne des § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB zu gelten hat, von entscheidender Bedeutung.

(3) Mietzahlungen erfolgen heutzutage üblicherweise nicht in bar, sondern werden über Bankinstitute abgewickelt. Würde der Sonnabend im Rahmen der Zahlungsfrist als Werktag mitgerechnet, wäre nicht gewährleistet, dass eine Überweisung den Empfänger rechtzeitig erreicht, die am letzten Tag des Vormonats, wenn weite Teile der Bevölkerung ihr Gehalt oder ihren Lohn erhalten haben, veranlasst worden ist.

Banküberweisungen werden nur an den Geschäftstagen der Banken ausgeführt und nehmen eine gewisse Zeit in Anspruch (…). Bei der Schaffung des § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB … waren nur die Tage von Montag bis Freitag Bankgeschäftstage … . Dementsprechend wurde eine Überweisung an einem Sonnabend - selbst bei geöffneten Bankfilialen oder bei online-Aufträgen - weder ausgeführt noch dem Empfänger gutgeschrieben. Dieser Umstand ist bei der Auslegung des § 556b Abs. 1 BGB zu berücksichtigen. Er bedeutet, dass sich die dem Mieter eingeräumte Schonfrist von drei Werktagen bei einer über das Wochenende auszuführenden Banküberweisung um einen Tag verkürzen würde, wenn der Sonnabend bei der Berechnung der Zahlungsfrist als Werktag mitzählte. Dies widerspräche dem Schutzzweck der Karenzzeit.

An dieser Sachlage hat sich nichts Wesentliches geändert. Zwischenzeitlich ist zwar… der … Begriff "Bankgeschäftstag" mit Wirkung zum 1. November 2009 durch den Begriff "Geschäftstag" abgelöst worden, der entscheidend darauf abstellt, an welchen Tagen der an der Ausführung eines Zahlungsvorgangs jeweils beteiligte Zahlungsdienstleiter einen hierfür erforderlichen Geschäftsbetrieb unterhält … . Maßgeblich für die Auslegung des § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB und an ihn angelehnter Mietvertragsklauseln sind aber die Verhältnisse zum Zeitpunkt der Einführung dieser gesetzlichen Bestimmung. Zudem sehen die Geschäftsbedingungen der Banken überwiegend vor, dass an Sonnabenden nach wie vor kein für die Ausführung von Zahlungsvorgängen erforderlicher Geschäftsbetrieb … unterhalten wird. Der Sonnabend ist deshalb nicht als Werktag im Sinne des § 556b Abs. 1 BGB und entsprechender mietvertraglicher Vereinbarungen anzusehen. Dies gilt im Interesse einheitlicher Handhabung unabhängig von der Zahlungsweise.

(4) Das Senatsurteil vom 27. April 2005 (…) steht der Auslegung, dass ein Sonnabend nicht als Werktag im Sinne von § 556b Abs. 1 Satz 1 BGB und ihm entsprechender Vertragsklauseln zu geltend hat, nicht entgegen. Denn der hierfür maßgebliche Zusammenhang zwischen Werktag und Bankgeschäftstag besteht bei der in § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB geregelten dreitägigen Karenzzeit für die Kündigung des Mietverhältnisses nicht (…). Die Übermittlung und Zustellung einer Kündigung durch die Post erfolgt auch an einem Sonnabend. Im Gegensatz zur Zahlung der Miete verkürzt sich daher bei einer Kündigung die Karenzzeit von drei Werktagen nicht, wenn der Sonnabend bei der Berechnung der Dreitagesfrist des § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB mitgezählt wird.

(5) Einer Ausklammerung des Sonnabends bei der Zahlungsfrist steht auch nicht entgegen, dass der Gesetzgeber den Begriff des Werktags in § 556b Abs. 1 BGB nicht entsprechend eingegrenzt hat. Denn in seinem Bestreben, die Gesetzeslage an die bestehende Vertragspraxis anzupassen, hat er auf die damals üblichen vertraglichen Formulierungen zurückgegriffen. Die von ihm zum Vorbild genommenen Vertragsklauseln sind aber bei der gebotenen interessengerechten Auslegung ebenfalls dahin zu verstehen, dass der Sonnabend bei der Berechnung der Zahlungsfrist nicht als Werktag mitzählt (…).

Werktag ist also nicht gleich Werktag, sondern es kommt darauf an, „welches Werk“ man an dem Tag erledigen möchte. Da die Post Briefe auch Samstags austrägt, kann man Samstags kündigen, der Tag zählt in der Fristberechnung mit. Da Banken an Samstagen aber keine Überweisungen ausführen und Konten nichts gutschreiben, kann man an Samstagen nicht zahlen, der Tag zählt in der Zahlungsfristberechnung also nicht mit. Daß man auch bar zahlen könnte, läßt der BGH außer Acht, da das nicht üblich ist.

Ich habe das BGH-Urteil (VIII ZR 129/09) so ausführlich zitiert, damit man die tragenden Gedanken - und auch die Lücken - erkennen kann. Eingangs führt der BGH nämlich aus, daß im Mietvertrag seines konkreten Falles nicht geregelt war, ob der Samstag als Werktag zählen solle oder nicht. Also müsse er den Begriff auslegen. Im Zuge dieser ausführlichen Auslegung berücksichtigt er dann, daß normalerweise per Dauerauftrag, jedenfalls über eine Bank, gezahlt werde und schließt damit, daß das am Samstag nicht möglich sei, der also nicht mitzähle.

Manchmal treffen diese allgemeinen Überlegungen nicht den Fall. Es gibt Vermieter, die besitzen genau ein Mehrfamilienhaus und wohnen darin. Die übrigen Wohnungen des Hauses haben sie vermietet. Hier gibt es gelegentlich noch die Praxis, bar zu zahlen - der Eigentümer macht am Monatsanfang die Runde oder die Mieter kommen bei ihm vorbei und lassen die Miete da. Wenn in solchen Fällen im Mietvertrag explizit geregelt ist, daß die Miete bar gezahlt wird und daß der Samstag als Werktag gilt, kann es sein, daß das obige BGH-Urteil keine Anwendung findet, sondern man wegen der konkreten Umstände des Einzelfalls zu einer anderen Wertung gelangt. Denn Bargeld holen kann man am Automaten an jedem Tag zu jeder Uhrzeit. Dann wäre der Samstag auch bei der Zahlungsfrist-Berechnung mitzuzählen. Das kann aber nur im Einzelfall ausnahmsweise mal gelten: üblicherweise und im Normalfall können wir davon ausgehen, daß mit obigen Entscheidungen geklärt ist, daß der Samstag hier nicht mitzuzählen ist.

cc) nötige Rückstandshöhe zur Kündigung: mehr als eine Miete

Wie viel muß denn nun offen sein, damit man kündigen kann? Die gesetzliche Formulierung lautet:

„mit … der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete“.

Es muß also nicht die volle Miete sein, ein „nicht unerheblicher Teil“ reicht auch. Hier hilft uns § 569 Abs. 3 Ziffer 1 BGB, der ergänzend regelt:

„Im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a ist der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies gilt nicht, wenn der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist.“

Wir erinnern uns: § 569 BGB gilt nur für Wohnraum. Das bedeutet im gewerblichen Bereich, daß weniger als eine Monatsmiete dort wohl ausreicht. Bei Wohnraumvermietung muß es aber mehr als eine Monatsmiete sein.

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Details

Seiten
60
Jahr
2014
ISBN (eBook)
9783656648789
ISBN (Buch)
9783656648727
Dateigröße
515 KB
Sprache
Deutsch
Katalognummer
v272760
Note
Schlagworte
Kündigung Mietvertrag fristlose Kündigung ordentliche Kündigung fristgemäße Kündigung Zahlungsverzug Mietrückstand Kündigungsschreiben § 543 BGB § 573 BGB § 569 BGB Schonfristzahlung Abmahnung

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