Vergleich offener Immobilien-Publikumsfonds mit Immobilien-Spezialfonds

Inhaltsverzeichnis

MANAGEMENT SUMMARY

ABBILDUNGSVERZEICHNIS

TABELLENVERZEICHNIS

ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS

1 INDIREKTE IMMOBILIENINVESTITIONEN
1.1 Immobilien als Anlagegegenstand
1.2 Formen der indirekten Immobilieninvestition
1.2.1 Offene Immobilienfonds
1.2.2 Geschlossene Immobilienfonds
1.2.3 Immobilienaktien und REITs
1.2.4 Sonstige indirekte Immobilienanlagen

2 OFFENE IMMOBILIEN-PUBLIKUMSFONDS
2.1 Definition, Prinzip und rechtliche Grundlagen
2.2 Anleger
2.3 Anlageportfolio
2.4 Liquiditätsmanagement und Aussetzung der Anteil- rücknahme
2.5 Performance
2.6 Vorteile und Risiken für Anleger
2.7 Marktbetrachtung

3 OFFENE IMMOBILIEN-SPEZIALFONDS
3.1 Definition, Prinzip und rechtliche Grundlagen
3.2 Anleger und Anlageausschuss
3.3 Anlageportfolio
3.4 Performance
3.5 Vorteile und Risiken für Anleger
3.6 Marktbetrachtung

4 VERGLEICH DER IMMOBILIEN-PUBLIKUMSFONDS MIT IMMOBILIEN-SPEZIALFONDS
4.1 Gemeinsamkeiten und Unterschiede
4.2 Beurteilung

5 AUSBLICK AUF DIE KÜNFTIGE ENTWICKLUNG DER OFFENEN IMMOBILIENFONDS
5.1 Aktuelle Entwicklungen bei Immobilien-Publikumsfonds
5.2 Aktuelle Entwicklungen bei Immobilien-Spezialfonds

LITERATUR- UND QUELLENVERZEICHNIS

ANLAGEN

Management Summary

Die vorliegende Bachelor-Arbeit beschäftigt sich mit den beiden Ausprägungsformen Offener Immobilienfonds, nämlich den ImmobilienPublikumsfonds und den Immobilien-Spezialfonds. Bei privaten und institutionellen Anlegern sind dies die beiden bevorzugten Produkte zur Kapitalanlage in Immobilien. Neben ihrer großen Bedeutung am Kapitalmarkt ist ein weiterer Grund für die Betrachtung der beiden Immobilienfonds, dass sie mit dem Investmentgesetz eine gemeinsame rechtliche Grundlage und eine hochgradige Regulierung besitzen.

Zum Einstieg werden im ersten Kapitel die Eigenschaften von Immobilien als Anlagegegenstand erläutert und die wichtigsten Investitionsformen kurz vorgestellt.

In den Kapiteln 2 und 3 wird ausführlich auf Immobilien-Publikumsfonds und -Spezialfonds eingegangen. Neben den grundlegenden Eigenschaften und Strukturen werden Vorteile und Risiken, Performance sowie die aktuelle Marktsituation beleuchtet.

Im vierten Kapitel werden die beiden Immobilienfonds im Hinblick auf ihre wichtigsten Merkmale miteinander verglichen, indem Gemeinsamkeiten und Unterschiede aufgezeigt werden.

Abschließend wird in Kapitel 5 ein Ausblick auf mögliche künftige Entwicklungen der betrachteten Immobilienfonds gegeben.

Sämtliche Ausführungen beschränken sich auf inländische, d.h. deutsche Aspekte. Zur besseren Verständlichkeit wird bei den Offenen und Geschlossenen Immobilienfonds das Adjektiv groß geschrieben, um Verwechslungen mit den Zustandsgraden eines Fonds - offen, geschlossen, in Abwicklung - zu vermeiden.

Abbildungsverzeichnis

Abb. 1: Immobilien im Magischen Dreieck der Investmentziele

Abb. 2: Formen von Immobilieninvestitionen

Abb. 3: Rendite-Risiko-Profile von Immobilienanlagen

Abb. 4: Grundelemente Offener Immobilienfonds

Abb. 5: Zusammensetzung des Vermögens deutscher Immobilien-Publikumsfonds

Abb. 6: Jährliche nominale Rendite der OFIX-Fonds im Zeitraum 2001 bis 2010

Abb. 7: Fondsvermögen und Anzahl der Immobilien-Publikumsfonds bis 2009

Abb. 8: Mittelaufkommen von Publikumsfonds in 2011

Abb. 9: Entwicklung der jährlichen Mittelaufkommen der Immobilien- Publikumsfonds (in Mio. €)

Abb. 10: Eingefrorene und zur Auflösung vorgesehene Immobilien-Publikumsfonds

Abb. 11: Zusammensetzung des Vermögens deutscher Immobilien-Spezialfonds

Abb. 12: Jährliche Rendite der SFIX-Fonds im Zeitraum 2006 bis 2010

Abb. 13: Entwicklung der jährlichen Mittelaufkommen Offener Immobilienfonds (in Mio. €)

Abb. 14: Spekulativer Handel mit geschlossenen Immobilienfonds

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Übersicht zu Immobilien-Publikumsfonds und -Spezialfonds

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1 Indirekte Immobilieninvestitionen

1.1 Immobilien als Anlagegegenstand

Gemäß der Investoren-Weisheit „Don't put all your eggs in one basket“ sollte jeder Anleger sein Portfolio möglichst diversifizieren und in verschiedenartige Anlagegegenstände investieren. Neben beispielsweise Aktien, Renten und Geldmarktanlagen stellen Immobilien eine eigene Assetklasse dar. Unter Immobilen werden bebaute und unbebaute Grundstücke verstanden. Gebäude gelten als rechtlich nicht autonome Bestandteile eines Grundstücks.¹

Die Vorteile einer Kapitalanlage in Immobilien liegen auf der Hand. Als Sachwerte verfügen sie über eine hohe Sicherheit, Wertstabilität und Schutz vor Inflation. Der Wert einer Immobilie kann selbst bei vollständiger Vernichtung der Bebauung nie Null oder negativ werden, denn es besteht immer noch der Bodenwert. Immobilien erzielen laufende, stabile Erträge in Form von Mieteinnahmen. Gerade deutsche Immobilien bieten eine im Vergleich zum allgemeinen Zinsniveau hohe Rendite.²Unter bestimmten Voraussetzungen können zudem Steuervorteile realisiert werden, z.B. durch das Absetzen von Gebäudeabschreibungen, Fremdkapitalzinsen oder Renovierungskosten, sowie durch gewinnsteuerfreie Veräußerung nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist.³

Eine direkte Immobilienanlage, d.h. der gesamte oder anteilsmäßige rechtliche und wirtschaftliche Eigentumserwerb an einer Immobilie, bringt auch Nachteile mit sich. Immobilien sind wenig fungibel und äußerst illiquide, obwohl die zunehmende Professionalisierung des Immobilienmarktes inzwischen zu einer etwas leichteren Veräußerbarkeit geführt hat. Hinzu kommen ein hoher Kapitaleinsatz mit langfristiger Kapitalbindung, hohe Transaktionskosten und ein nicht zu vernachlässigender Verwaltungsaufwand. So fallen beim Immobilienkauf einmalig Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten an. Laufende Verwaltungskosten werden z.B. für Instandhaltung und Betriebs- und Nebenkostenabrechnungen fällig. Weitere Eigenschaften sind die Standortgebundenheit, Indi- vidualität und beschränkte Teilbarkeit einer Immobilie. Darüber hinaus hat dieser Anlagegegenstand eine lange Produktionsdauer und ist mit einer Nutzungsdauer von mehreren Jahrzehnten extrem langlebig. Aufgrund dieser Besonderheiten stellt eine Immobilienanlage ein langfristig orientiertes Investment dar.⁴

Das Magische Dreieck der Investmentziele veranschaulicht die Konkurrenz zwischen den Zieldimensionen Sicherheit, Liquidität und Rendite. Diese drei Ziele sind nicht gleichzeitig uneingeschränkt erreichbar und beeinflussen sich gegenseitig. Immobilieninvestitionen sind aufgrund ihrer relativ hohen Sicherheit und Rendite bei gleichzeitig geringer Liquidität im sogenannten Magischen Dreieck der Investmentziele wie folgt einzuordnen:⁵

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 1: Immobilien im Magischen Dreieck der Investmentziele⁶

Die Alternative zur direkten Immobilienanlage ist die indirekte Investition, die häufig auch als Immobilienbeteiligung bezeichnet wird.⁷Hierbei erwirbt der Anleger kein direktes Eigentum an einer Immobilie, sondern stellt sein Kapital einem professionellen Immobilieninvestor zur Verfügung. Die Transaktionskosten und Mindestanlagebeträge sind niedriger. Indirekte Immobilieninvestitionen machen die Anlageklasse Immobilien einer breiteren Investorengruppe zugänglich, verbinden sie doch die Vorteile einer Immobilienanlage mit denen einer weniger verwaltungs- und kapitalaufwendigeren Anlage. Die wichtigsten und häufigsten Formen sind die nach dem Investmentgesetzt (InvG) geregelten Offenen Immobilienfonds sowie Geschlossene Immobilienfonds und Immobilienaktien.⁸

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 2: Formen von Immobilieninvestitionen⁹

Abhängig von der individuellen Anlagestrategie sind diverse Kriterien für die Auswahl einer bestimmten Immobilienanlage entscheidend. Bei der direkten Anlage hängen Risiko und erzielbare Rendite vor allem von Einstandspreis, Standort, Nutzungsart und -flexibilität, Mieterstruktur und -bonität, Mietpreisentwicklung und Marktwert der jeweiligen Immobilie ab. Bei der indirekten Immobilienanlage sind Qualität und Leistungsfähigkeit des Managements der Investmentgesellschaft ausschlaggebend, da dieses die Anlageentscheidung für den Investor übernimmt. Darüber hinaus ist der richtige Investitions- und Desinvestitionszeitpunkt maßgeblich für den Erfolg. Dazu muss nicht nur die Entwicklung des Immobilienmarktes, sondern wegen etwaiger Korrelationen und vorteilhafteren Alternativen auch die der anderen Finanzmarktsegmente im Auge behalten werden.¹⁰

Immobilienanlagen können gemäß ihrem Rendite-Risiko-Profil den vier Anlagestilen Core, Core Plus, Value Enhanced und Opportunistic zugeordnet werden (vgl. Abb. 3).¹¹

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 3: Rendite-Risiko-Profile von Immobilienanlagen¹²

Sicherheitsorientierte Core-Investments, zu denen neben Offenen Immobilien-Publikumsfonds und einigen Spezialfonds auch die direkte Immobilienanlage zählt, haben ein geringes Risiko und eine zwar kontinuierliche, aber niedrige Rendite. Die Anlagestrategien Core Plus und Value Enhanced sind wertsteigerungsorientiert. Im Bereich der mittelhohen Risiken und Renditen sind u.a. Geschlossene Immobilienfonds sowie einige Spezialfonds, Immobilienaktien und Real Estate Investment Trusts (REITs) angesiedelt. Opportunistische, spekulative Investments gehen die höchsten Risiken ein und bieten dafür eine Chance auf sehr hohe Renditen.¹³Die wichtigsten Formen der indirekten Immobilieninvestition sollen im Folgenden kurz vorgestellt werden.

1.2 Formen der indirekten Immobilieninvestition

1.2.1 Offene Immobilienfonds

Der Offene Immobilienfonds (open-end fund) ist in Deutschland als indirekte Form der Immobilienanlage weit verbreitet. Man unterscheidet in Immobilien-Publikumsfonds, die sich vorwiegend an Privatanleger richten und Immobilien-Spezialfonds für institutionelle Investoren. Im allgemeinen Sprachgebrauch sind mit der BezeichnungOffene Immobilienfondsmeist nur die Offenen Immobilien-Publikumsfondsgemeint.¹⁴

Bei Offenen Immobilienfonds erwirbt der Anleger einen Anteil am Fondsvermögen einer Kapitalanlagegesellschaft, das in Immobilien investiert wird. Die aus Vermietung erzielten Erträge fließen anteilsmäßig an den Anleger zurück. Er kann seine Anteile täglich an die Kapitalanlagegesellschaft zurückgeben. Da das Fondsvolumen und die Anzahl der Anteile nicht begrenzt ist, so dass ständig neue Immobilien und Anleger hinzukommen können, werden diese Fonds als „offen“ bezeichnet.¹⁵

Eine Anlage in Offene Immobilienfonds ist wertstabil, risikoarm und schon mit Kleinbeträgen ab 50 Euro möglich, daher ist dieses Anlageprodukt für viele Investoren attraktiv und zugänglich. Eine Einschränkung gibt es bei den Immobilien-Spezialfonds. Diese stehen nur institutionellen Investoren offen, d.h. natürliche Personen können keine Anteile erwerben.¹⁶

Offene Immobilienfonds haben im Gegensatz zu anderen indirekten Immobilienanlagen mit dem Investmentgesetz (InvG) eine eindeutige und spezifische rechtliche Grundlage.¹⁷Auf weitere Einzelheiten wird an dieser Stelle nicht eingegangen, da die beiden Formen Offener Immobilienfonds im Rahmen der Kapitel 2 und 3 ausführlich behandelt werden.

1.2.2 Geschlossene Immobilienfonds

Nach den Offenen sind die Geschlossenen Immobilienfonds (closed-end funds) die meist verbreiteten indirekten Immobilienanlagen in Deutschland. Ihr Fondsvermögen ist sogar deutlich höher als das der Offenen Immobilienfonds.¹⁸

Der Anleger wird, im Gegensatz zu den Offenen Immobilienfonds, Gesellschafter einer Personengesellschaft, die Eigentum an einer oder wenigen Immobilien erwirbt und Erlöse aus deren Vermietung erzielt. Die Fonds haben ein vorab festgelegtes Investitionsvolumen und werdengeschlos-sen, d.h. es werden keine weiteren Anleger mehr aufgenommen, sobald das Beteiligungskapital vollständig eingezahlt ist. Die Mindestbeteiligung liegt i.d.R. bei 10.000 bis 50.000 Euro. Ein Verkauf der Beteiligung ist grundsätzlich jederzeit möglich. Allerdings findet keine laufende Wertermittlung statt und die Fungibilität ist aufgrund eines fehlenden öffentlichen Handelsplatzes begrenzt. Geschlossene Immobilienfonds entsprechen dem Anlagestil Core bis Core Plus und sind als langfristiges Investment anzusehen. Sie versprechen höhere Renditen als Offene Fonds, haben aber auch ein höheres Risiko und werden von Anlegern häufig zur Steueroptimierung genutzt. Für Geschlossene Immobilienfonds gibt es keine speziellen rechtlichen Regelungen, es gelten die allgemeinen Vorschriften des BGB und HGB.¹⁹

1.2.3 Immobilienaktien und REITs

Bei Immobilienaktien handelt es sich um Anteile an Aktiengesellschaften, die ihre Erträge vorrangig aus dem Immobiliengeschäft beziehen. Diese Art der Immobilienanlage ist international bekannt, in Deutschland jedoch nicht sehr verbreitet, da Kundenwünsche nach einer indirekten, fungiblen Immobilienanlage hierzulande vorrangig durch die Offenen Immobilienfonds bedient werden.²⁰

Die aus den USA stammenden und zunehmend verbreiteten Real Estate Investment Trusts (REITs) stellen eine Sonderform der Immobilien-AG dar, die besonderen rechtlichen Anforderungen genügen muss und dafür einen steuerlichen Sonderstatus erhält. Der Anlageschwerpunkt der REITs liegt meist auf einem bestimmten Immobilienmarktsegment oder einer bestimmten Nutzungsart. Im Vergleich zu anderen Aktienanlagen verfügen sie über eine geringere Volatilität und eine relativ hohe Rendite.²¹

Beides sind sehr liquide Anlagen, allerdings unterliegen sie auch einer höheren Volatilität als andere Immobilieninvestitionen. Der Erfolg einer solchen Anlage hängt nicht nur von der Entwicklung des Immobilienmarkts ab, sondern auch von allgemeinen Börsentrends. Vorteile bestehen in den geringen Mindestanlagebeträgen und Transaktionskosten sowie der hohen Transparenz aufgrund ihrer Eigenschaft als börsennotierte Anlage.²²Auf Immobilien-AGs sind die allgemeinen Regelungen des Aktiengesetzes anzuwenden, während deutsche REITs (sogenannte GREITs) mit dem REIT-Gesetz seit 2007 eine eindeutige gesetzliche Regulierung besitzen.²³

1.2.4 Sonstige indirekte Immobilienanlagen

Inzwischen gibt es eine Vielzahl weiterer Produkte und Derivate der indirekten Immobilienanlage, die in Deutschland jedoch von nachrangiger Bedeutung sind. Beispielhaft seien hier Immobilienaktienfonds, Schuldverschreibungen mit immobilienbezogenem Basiswert (Zertifikate) und Opportunity Fonds (Real Estate Private Equity Funds) genannt.²⁴Darauf soll im Rahmen dieser Arbeit jedoch nicht näher eingegangen werden. Weitere Informationen hierzu finden sich unter anderem bei Leibold/Nass (2009), S. 654 ff., bei Korte/Tal (2009), S. 675 ff. und bei Meinel (2011), S. 227 ff..

[...]

¹ vgl. Cole (2010), S. 28, vgl. Leichnitz (2008), S. 220 f., vgl. Gondring (Hrsg., 2009), S. 16 und vgl. § 94 Abs. 1 BGB

² vgl. Rebitzer (2011), S. 2 und vgl. Leichnitz (2008), S. 219 ff.

³ Nähere Informationen hierzu u.a. bei Görts (2009), S. 19 ff.

⁴ vgl. Leichnitz (2008), S. 221 ff. und vgl. Rebitzer (2011), S. 2 und 13

⁵ vgl. Rebitzer (2011), S. 2 und Union Investment (2007), S. 8 f.

⁶ eigene Darstellung in Anlehnung an Rebitzer (2011), S. 2

⁷ vgl. Foitzik (2011), S. 307

⁸ vgl. Rebitzer (2011), S. 22

⁹ eigene Darstellung in Anlehnung an Gondring (Hrsg., 2009), S. 20

¹⁰vgl. Leichnitz (2008), S. 221

¹¹vgl. Leichnitz (2008), S. 222 f.

¹²Trübestein (2012), S. 27

¹³vgl. Leichnitz (2008), S. 222 f. und vgl. Trübestein (2012), S. 27 ff.

¹⁴vgl. Rehkugler (2011), S. 540, vgl. Klug (2009), S. 7 u. 19 und vgl. Schöffel (2012), S. 255

¹⁵vgl. Rehkugler (2011), S. 540

¹⁶vgl. Schöffel (2012), S. 255 und vgl. Klug (2009), S. 15

¹⁷vgl. Rehkugler (2011), S. 540

¹⁸vgl. Klug (2009), S. 19

¹⁹vgl. Rehkugler (2011), S. 530 ff. und vgl. Rebitzer (2011), S. 24 f., Nähere Informationen auch bei Bartlsperger/Boutonnet/Loipfinger u.a. (2007)

²⁰vgl. Rebitzer (2011), S. 27 und vgl. Klug (2009), S. 25

²¹vgl. Leichnitz (2008), S. 225 und vgl. Klug (2009), S. 31

²²vgl. Leichnitz (2008), S. 221 und 225

²³vgl. Rehkugler (2011), S. 548 und 552

²⁴vgl. Jesch (2009), S. 3 f., vgl. Rebitzer (2011), S. 22 und vgl. Rehkugler (2011), S. 558