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Die Umkehrhypothek als Instrument zur Mobilisierung von Wohneigentum

Seminararbeit 2012 32 Seiten

BWL - Investition und Finanzierung

Leseprobe

INHALTSVERZEICHNIS

VERZEICHNIS DER ABBILDUNGEN UND TABELLEN

ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS

1 EINLEITUNG

2 MOBILISIERUNG VON WOHNEIGENTUM
2.1 MOTIVE FÜR DIE MOBILISIERUNG VON WOHNEIGENTUM
2.2 ÜBERSICHT ÜBER INSTRUMENTE ZUR MOBILISIERUNG VON WOHNEIGENTUM

3 UMKEHRHYPOTHEKEN ALS SPEZIELLE INSTRUMENTE ZUR MOBILISIERUNG VON WOHNEIGENTUM
3.1 GRUNDLAGEN VON UMKEHRHYPOTHEKEN
3.1.1 Funktionsweise
3.1.2 Unterschiedliche Formen und Variationen
3.1.3 Rechtliche Grundlagen
3.2 KALKULATION VON UMKEHRHYPOTHEKEN
3.2.1 Grundsätzliches Berechnungsmodell
3.2.2 Berechnungsbeispiel
3.2.3 Risiken für Anbieter
3.3 AKTUELLES MARKTUMFELD
3.3.1 Angebotsmarkt in Deutschland im Vergleich zum US-Markt
3.3.2 Produktbeispiel anhand der R+V Immobilienrente

4 SCHLUSSFOLGERUNGEN UND AUSSICHT

LITERATURVERZEICHNIS

VERZEICHNIS DER ABBILDUNGEN UND TABELLEN

Abbildung 1: Systematisierung von Instrumenten zur Mobilisierung von Immobilienkapital

Abbildung 2: Vereinfachter Vergleich des Verlaufes der Darlehensvaluta zwischen einem klassischem Annuitätendarlehen und einer Umkehrhypothek

Abbildung 3: Wertbestimmende Bestandteile eine Reverse Mortgage

Abbildung 4: Wertverlauf des Darlehensbetrages und Objektwertes

Abbildung 5: Langlebigkeits- und Zinsrisiko

Tabelle 1: Berechnungsbeispiel einer Reverse Mortgage

ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1 Einleitung

„Eat your brick“ lautet eine in den USA bekannte Redewendung, mit welcher Senioren im Ruhestand provokativ eine Möglichkeit aufgezeigt werden soll, zusätzliche Liquidität zu erhalten.1 Das Instrument hinter dieser Aussage ist die im angelsächsischen Raum verbreitete Reverse Mortgage bzw. Umkehrhypothek, mit deren Hilfe Senioren durch Beleihung Ihrer Immobilie eine lebenslange monatliche Zusatzrente erhalten können ohne dafür die Wohnimmobilie verlassen zu müssen. Die daraus generierten Verbindlichkeiten werden zum Zeitpunkt des Todes durch Verwertung der Immobilie zurückgeführt.

Gegenwärtig werden in Deutschland angesichts der demografischen Entwicklung und der Prognosen über ein Sinken des Rentenniveaus Wege diskutiert, im Rentenalter einen ange- messenen Lebensstandard halten und Altersarmut vermeiden zu können. Demgegenüber ist das Vermögen deutscher Senioren im Alter von über 60 Jahren zu 80% in Immobilien angelegt, deren Finanzierung in der Zeit der Erwerbstätigkeit oftmals dem Aufbau von Altersvorsorgereserven vorgezogen wird.2 Für diese Gruppe der „home rich but cash poor“3 fehlt es in Deutschland derzeit an einem breiten Angebot, das in der Immobilie gebundene Kapital zu mobilisieren.4

Die vorliegende Arbeit hat das Ziel, den Einsatz einer Umkehrhypothek im Rahmen der Alterseinkommenssicherung zu verdeutlichen, die wertbestimmenden Einflussfaktoren zu analysieren sowie das aktuelle Marktumfeld in Deutschland näher zu betrachten. Dabei soll sowohl auf die Perspektive der Anbieter als auch potentiellen Nachfrager eingegangen werden. Im ersten Teil werden Möglichkeiten zur Mobilisierung von Wohneigentum und die Motive der Nachfrager zum Abschluss eines solchen Produktes dargestellt. Anschließend werden im Hauptteil zu Beginn die Funktionsweise sowie unterschiedliche Gestaltungsmöglichkeiten einer Umkehrhypothek bzw. Reverse Mortgage erläutert. Die Betrachtung einer Kalkulation, eines Berechnungsbeispiels sowie des Marktumfeldes in Deutschland bilden den Abschluss dieser Arbeit.

2 Mobilisierung von Wohneigentum

2.1 Motive für die Mobilisierung von Wohneigentum

Zentrale Motive für den Verzehr von selbst genutztem Wohneigentumsvermögen können aus den theoretischen Überlegungen der Lebenszyklustheorie von Franco Modigliani abgeleitet werden.5 Nach dieser wird während Phasen hohen Einkommens, in der Regel dem Berufsleben, Vermögen aufgebaut, welches dann in Zeiten geringeren Einkommens abgebaut wird, im Allgemeinen tritt diese Entsparphase während des Ruhestandes ein. Ziel jedes Individuums ist es demnach, die Konsumausgaben über die gesamte Lebenszeit zu glätten.6 Eine besondere Herausforderung stellt dabei die Aufgabe dar, für die Entspar- phase genügend Mittel zur Verfügung zu haben und diese optimal abrufen zu können.

Pensionäre, die das in der Immobilie gebundene Kapital nutzen möchten, um ihre Lebenshaltungskosten zu decken, verfolgen das „Lebensstandardmotiv“. Sie sind in der Fachliteratur die meist genannte Zielgruppe für Produkte zum Verzehr von Immobilienkapital. Ein ähnliches Ziel verfolgen nach dem „Reservenbildungsmotiv“ Handelnde, die sich durch ebensolche Produkte Liquiditätsreserven aufbauen wollen. Des Weiteren gelten das „Sicherungsmotiv“ und „Versorgungsmotiv“ als Antriebe zur Mobilisierung des Wohneigentums, da beide auf die Absicherung gegen Kosten für besondere Lebensumstände abzielen, beispielsweise Krankheit und Pflege. Ein weiteres mögliches Motiv ist das „Soforterbschaftsmotiv“, welches eine Auszahlung des Immobilienkapitals zur sofortigen Vererbung impliziert und unter Umständen steuerliche Vorteile verfolgt. Neben diesen Motiven sind weitere Beweggründe denkbar, um die Flexibilität des eigenen Vermögens zu erhöhen.7

Das Verfolgen der Handlungsmotive ist an die Erfüllung von individuellen Bedürfnissen geknüpft. Viele ältere Menschen schrecken davor ab, infolge der Mobilisierung des Immobilienkapitals aus dem selbst erwirtschafteten Eigenheim auszuziehen, sodass ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart werden kann. Zudem sind verschiedene Auszahlungswünsche möglich, z.B. einerseits eine einmalige Auszahlung oder andererseits eine auf Leibrentenbasis vereinbarte Rente.8

2.2 Übersicht über Instrumente zur Mobilisierung von Wohneigentum

Es gilt, anhand der individuellen Präferenzen des Wohneigentümers, aus der Auswahl an Instrumenten zur Mobilisierung des Immobilienkapitals ein den Bedürfnissen entsprechendes Produkt zu selektieren. Nachfolgend soll eine Systematisierung der Möglichkeiten zum Immobilienkapitalverzehr aufgezeigt werden.

Grundsätzlich steht zu Beginn die Entscheidung, ob das Immobilienkapital mobilisiert oder durch klassisches Abwohnen der Immobilie das Kapital verzehrt werden soll. Vorteil der letzteren Alternative sind u.a. dauerhaftes Eigentum ohne Mietzahlungen und die Unkünd- barkeit der Immobilie durch einen Vermieter.9 Fällt die Entscheidung aufgrund der in Kapitel 2.1 angeführten Motive für die Mobilisierung des Immobilienkapitals, so können nach Schneider die verschiedenen Instrumente anhand der Unmittelbarkeit des Kapitalverzehrs unterschieden werden. Unmittelbaren Kapitalverzehr bezeichnet er als „Immobilienverzehr im eigentlichen Sinn“10, bei welchem der Verzehr des Immobilien- wertes zum Abschlusszeitpunkt primäre Intension des Kreditnehmers gewesen ist (siehe Abbildung 1).11

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Systematisierung von Instrumenten zur Mobilisierung von Immobilienkapital.12

Kapital freisetzende Modelle stellen Instrumente dar, durch welche das in der Immobilie gebundene Eigenkapital unmittelbar herausgelöst wird, d.h. das Eigenkapital wird freigesetzt und im Gegenzug wird die Immobilie der Verfügungsgewalt des Eigentümers entzogen.13 Beispielhaft hierfür seien der Home Reversion Plan (HRP) und die im deutschen Recht verankerte Leibrente genannt. Bei dem in den USA verbreiteten HRP wird die Wohnimmobilie veräußert und im Gegenzug erhält der ursprüngliche Eigentümer ein lebenslanges Wohnrecht zzgl. eventueller Geldleistungen. Das Laufzeitende der HRP kann verschieden gestaltet sein, z.B. durch Auszug oder mangelnde Instandhaltung der Immobilie, sowie die Form der Geldleistungen, beispielsweise als Einmalbetrag oder monatliche Rente.14 Die Leibrente hingegen ist eine im BGB §§ 759ff. verankerte Form der lebenslangen Rentenzahlung. In Verbindung mit dem Immobilien-verkauf ist eine im Grundbuch eingetragene Leibrente zu Gunsten des Veräußerers möglich, die einen dinglichen Anspruch bis zum Lebensende darstellt.15 Zu beachten ist, dass die Leibrente mit dem laufzeitabhängigen Ertragsanteil zu versteuern ist.16

Kreditbasierte Modelle, welche Kapital zuführende Wirkung haben, machen nach Schneider „finanzielle Mittel verfügbar, die der Immobilie nicht direkt zurechenbar sind. Der Nutzer geht beim Abschluss die Verpflichtung ein, das überlassene Kapital zu einem späteren Zeitpunkt zurückzuzahlen“17. Wie für Kredite üblich wird neben der Rückzahlungspflicht eine Kapitalüberlassungsprämie vereinbart, sodass bei Instrumenten dieser Art die Immobilie auch nach Laufzeitende im Eigentum des Kreditnehmers bleiben kann. Allerdings besteht beim Immobilienverzehr im engeren Sinne die Intension, das Darlehen zu einem späteren Zeitpunkt mit Übergabe bzw. Verwertung der Immobilie zu begleichen.18 Das in dieser Kategorie vorherrschende Instrument ist die Reverse Mortgage bzw. Umkehrhypothek, welche Gegenstand dieser Arbeit ist und in den folgenden Kapiteln näher erläutert wird.

Abschließend sei die Kategorie der Immobilienverzehrinstrumente im weiteren Sinne genannt, deren Immobilienkapitalverzehr nach Schneider nicht unmittelbare Motivation für die Wahl dieser Instrumente ist, sondern vielmehr durch eine losgelöste Handlung bewirkt wird. Zu dieser Kategorie zählt der klassische Immobilienkredit, der durch eine Grundschuldeintragung auf der Wohnimmobilie besichert und durch finanzielle Mittel des Kreditnehmers zurückgeführt wird. Die Rückführung des Darlehens durch Verwertung der Immobilie ist zum Zeitpunkt des Darlehensabschlusses nicht vorgesehen. Regelmäßig wird bei ordnungsgemäßer Rückzahlung die Sicherheit dem Eigentümer freigestellt.19

Als extremste Variante des Wohnimmobilienverzehrs steht der Verkauf zur Verfügung. Der Verkäufer erhält durch diese Maßnahme sofortigen Liquiditätszufluss, verliert im Gegenzug jedoch auch die Verfügungsgewalt über die Immobilie und muss sich neuen Wohnraum suchen. Mit Ausnahme der Notwendigkeit eines kurzfristigen, hohen Barmittelzuflusses ist dies jedoch für Hauseigentümer keine Alternative, da sie in Zukunft keine weiteren Vorzüge aus der Immobilie ziehen können.20

3 Umkehrhypotheken als spezielle Instrumente zur Mobilisierung von Wohneigentum

Im Folgenden sollen die Grundlagen einer Umkehrhypothek vorgestellt werden, d.h. die Funktionsweise, unterschiedliche Variationen und der rechtliche Rahmen. Darauf folgend wird die Kalkulation einer Umkehrhypothek erläutert um dies mittels eines fiktiven Berechnungsbeispiels zu verdeutlichen. Abschließend wird das aktuelle Marktumfeld für Reverse Mortgages in Deutschland mit dem US-amerikanischen Produktmarkt verglichen sowie näher auf das Produktbeispiel R+V IMMOBILIENRENTE eingegangen.

3.1 Grundlagen von Umkehrhypotheken

3.1.1 Funktionsweise

Die Begrifflichkeit einer „Umkehrhypothek“ wird abgeleitet von der entgegengesetzten Funktionsweise dieses Finanzinstrumentes im Vergleich zu einem klassischen Hypothekendarlehen. International ist der Terminus „Reverse Mortgage“ oder „Lifetime Mortgage“ gebräuchlich, zudem sind weitere länderspezifische Bezeichnungen vorhanden.21

Bei der Umkehrhypothek erhält der Kreditnehmer ein Darlehen, dessen Höhe sich u.a. an dem vom Kreditgeber ermittelten Wert der Immobilie bemisst. Auszahlungen können je nach Ausgestaltung als Einmalbetrag, monatliche Rente oder Kombination beider Formen bereitgestellt werden. Für das Darlehen haftet die selbst genutzte Wohnimmobilie des Kreditnehmers. Zins und Tilgungszahlungen werden während der Laufzeit gestundet, sodass sich die Darlehensvaluta bis zum Laufzeitende stetig erhöht. Es ergibt sich ein im Vergleich zum klassischen Immobilienkredit umgekehrter Verlauf des laufzeitabhängigen Schuldbetrages (siehe Abbildung 2). Die Umkehrhypothek endet mit dem Tod des Kredit- nehmers, dessen Auszug aus der Immobilie oder etwaig eingetretenen, vertraglich festge- schriebenen Kreditereignissen. Zur Darlehensrückführung steht es den Erben frei, das Darlehen zu begleichen und somit das Eigentum an der Wohnimmobilie als Nachlass zu erwerben, oder die Restschuld durch Verwertung der Immobilie entrichten zu lassen.

Mögliche Überschüsse der Verwertung über den Darlehensbetrag hinaus stehen den Erben zu.22

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Vereinfachter Vergleich des Verlaufes der Darlehensvaluta zwischen einem klassischem Annuitätendarlehen und einer Umkehrhypothek.23

Durch die Umkehrhypothek können Wohnungseigentümer das in der Immobilie gebundene Kapital freisetzen und ihre Liquidität erhöhen, ohne Vorkehrungen für die Darlehensrückführungen treffen zu müssen.24 Im Gegensatz zu einem Immobilienverkauf gegen Leibrente bleibt der Kreditnehmer bis zum Laufzeitende sachenrechtlich Eigentümer seiner Wohnimmobilie und behält die volle Verfügungsgewalt.25

Die Anforderungen an Kreditnehmer einer Umkehrhypothek sind produktspezifisch aufgrund der Charakteristika des Instrumentes in allen später erläuterten Formen ähnlich. Das Mindestalter der Immobilieneigentümer sollte mindestens 60 Jahre betragen, um eine belastbare Restlebensdauer berechnen zu können. Zudem steht die als Sicherheit dienende Immobilie im Fokus, sie sollte durch den Kreditnehmer als Erstwohnsitz bewohnt werden und einen ausreichenden Beleihungswert aufweisen, welcher die Darlehenssumme über die gesamte Laufzeit deckt. Damit unterscheidet sich die Umkehrhypothek in einem weiteren Punkt wesentlich von einem klassischen Immobiliendarlehen, da in einer Reverse Mortgage der Bonität des Darlehensnehmers nur eine untergeordnete Rolle beigemessen wird.26

3.1.2 Unterschiedliche Formen und Variationen

Aus der Grundform der Reverse Mortgage wurden verschiedene Variationen entsprechend der Kundenbedürfnisse abgeleitet. Insbesondere gilt dies für den angelsächsischen Raum aufgrund der bereits Jahrzehnte zurückliegenden Produkteinführung. Es entstanden unterschiedliche Formen bezüglich der Auszahlungs-, Laufzeit- und Zinsmodalitäten, für die es noch keine einheitliche Nomenklatur im Deutschen gibt.27

Die Auszahlungsquote, auch als Principal-Limit oder Loan-to-Value-Ratio bezeichnet, wird vom Anbieter zum Abschlusszeitpunkt individuell berechnet und „bemisst sich insbesondere anhand der erwarteten Restlebensdauer des Kreditnehmers, dem erwarteten Verkehrswert der Immobilie und der Verzinsung“.28 Eine genaue Betrachtung der einzelnen Einflussfaktoren auf die Auszahlungssumme sowie die Kalkulation einer Umkehrhypothek erfolgt in Kapitel 3.2.

Neben den Möglichkeiten der Auszahlung als Einmalbetrag oder regelmäßige, gleich- bleibende Rente gibt es Formen der Bereitstellung einer Kreditlinie, sog. Line of Credit- oder Drawdown Reverse Mortgages. Aus dieser kann der Immobilieneigentümer je nach Bedarf und ohne Abnahmeverpflichtung verfügen. Der Verwendungszweck der Auszahlung steht dem Kreditnehmer in jeder Form frei, er kann die zusätzliche Liquidität neben der Instandhaltung der Immobilie ebenso für Konsumzwecke nutzen.29 Eine häufig beobachtete Variante ist die Auszahlung eines Betrages zum Zeitpunkt des Vertrags- abschlusses in eine Rentenversicherung und die anschließende Auszahlung der übrigen Darlehenssumme in monatlichen Raten. Die Rentenversicherung deckt ab dem rechnerisch ermittelten Zeitpunkt der vollständigen Darlehensausschöpfung die Zahlung einer lebenslangen Rente.30

[...]


1 Vgl. Tiffe, A. (2007) S. 16.

2 Vgl. Maier, A./ Johansen, K. (2012), S. 33, Vgl. Schneider, M. (2007) S. 20.

3 Tiffe, A. (2007) S. 14.

4 Vgl. Schneider, M. (2007) S. 20.

5 Vgl. Schneider M. (2009a), S. 29.

6 Vgl. Heine M./Herr H. (2003) S. 402.

7 Vgl. Schneider M. (2009a), S. 29-31.

8 Vgl. Tiffe, A. (2007) S. 14; Wesierski, B. (2010) S. 11.

9 Vgl. Meiners, N./Glazik, M. (2012).

10 Schneider, M. (2009a), S. 8.

11 Vgl. Schneider, M. (2009a), S. 8-9.

12 Eigene Darstellung in Anlehnung an Schneider, M. (2009a) S. 9.

13 Vgl. Schneider, M. (2009a), S. 7f.; Vgl. Richter, J. (2010) S. 42.

14 Vgl. Jumpertz, N. (2009), S. 31; Vgl. Schneider M. (2009a) S. 11.

15 Vgl. von Nostitz, W. (2007), S. 19; Vgl. Tiffe, A. (2007), S. 14.

16 Die entsprechende Gesetzesvorschrift ist § 20 EStG i.V.m. §55 DVO zum EStG, Vgl. Tiffe, A. (2007), S. 14.

17 Schneider, M. (2009a) S.7-8.

18 Vgl. Ebenda, S. 7-8.

19 Im Falle einer Grundschuld steht diese nach Rückführung dem Eigentümer als Eigentümergrundschuld zur Verfügung. Vgl. Rennert, G. (2012) S. 116f., Vgl. Schneider, M. (2009a), S. 9.

20 Vgl. Schneider, M. (2009a), S. 9.

21 Vgl. Wicke, E. (2008), S. 4.

22 Vgl. Schneider, M. (2009a), S. 15; Vgl. Tse, Y.K. (1995), S. 81.

23 Die Darstellung ist vereinfacht, da bspw. der Darlehensstand einer Umkehrhypothek regelmäßig mit Beginn der Laufzeit (Schnittpunkt mit der Y-Achse) bereits höher ist als in der Abbildung veranschaulicht. Grund sind in der Praxis mitfinanzierte Gebühren und mind. eine erste Auszahlungsrate. Als „normaler Kredit“ wird hier ein Annuitätendarlehen angenommen. Nguyen, T./ Ben Shlomo, J. (2010), S. 5.

24 Vgl. Müller, R. (2010), S. 924.

25 Vgl. Wicke, E. (2008) S. 5

26 Vgl. Vetter, M. (2007), S. 102f. Entsprechend bankinterner Richtlinien ist eine Prüfung der persönlichen Bonität, beispielsweise anhand von Auskünften, trotzdem möglich.

27 Vgl. Schneider, M (2009a) S. 17f.

28 Das Zitat stammt aus Schneider, M (2009a) S. 17. Mit dem Loan-to-Value-Ratio wird das Verhältnis zwischen der Darlehenssumme und dem Immobilienwert zum Ausdruck gebracht, Vgl. Schneider M. (2009a) S. 17.

29 Vgl. Coon, R. (2007), S. 24; Vgl. Tiffe, A. (2007), S. 14f.

30 Vgl. Tiffe, A. (2007), S. 17f.

Details

Seiten
32
Jahr
2012
ISBN (eBook)
9783656512189
ISBN (Buch)
9783656511670
Dateigröße
898 KB
Sprache
Deutsch
Katalognummer
v262359
Institution / Hochschule
Technische Universität Chemnitz – Fakultät für Wirtschaftswissenschaften
Note
1,7
Schlagworte
umkehrhypothek instrument mobilisierung wohneigentum

Autor

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