Konsequenzen der Energieeinsparverordnung auf den Mietpreis von Immobilien

Inhaltsverzeichnis

II. Abbildungsverzeichnis

III. Tabellenverzeichnis

IV. Abkürzungen

V. 1. Einleitung
1.1 Zielsetzung der Arbeit
1.2 Thematische Umsetzung

2. Klimaziele der Bundesrepublik Deutschland
2.1 Integriertes Energie- und Klimaprogramm [IEKP]
2.2 Gesetze und Verordnungen [EnEV und EEWärmeG]
2.3 Novelle EnEV 2012

3. Wohnungswirtschaftliche Einflussgrößen
3.1 Struktur des Gebäude- und Wohnungsangebotes
3.2 Klassifizierung des Wohnungsbestandes
3.3 Energetisches Sanierungspotential

4. Konstellation der Energiepreisentwicklung
4.1 Entwicklung des Primärenergieverbrauchs
4.2 Energieverteilung in der Bundesrepublik Deutschland
4.3 Anwendungsbilanz für den privaten Haushaltssektor

5. Rahmenbedingungen energetischer Sanierung im Mietwohnungsmarkt
5.1 Mietrecht und Mietrechtsreform
5.2 Mietpreisentwicklung
5.3 Förderprogramme für energetische Sanierung
5.4 Entscheidungsmodell für Vermieter – Mieter
5.5 Überwälzungspotential der Sanierungskosten

6. Zusammenfassung und Aussichten

VI. Literaturverzeichnis

VII. Anhang

Abbildungsverzeichnis

Abb. 1: Monatliches Haushaltsnettoeinkommen in EUR, 1993 bis 2008

Abb. 2: Ausgewählte Preisentwicklung inkl. Verbraucherpreisindex (VPI), 2005 bis

Abb. 3: Struktur der Konsumausgaben privater Haushalte 2008, in %

Abb. 4: Zielhierarchisierung der Energiewende, Auswahl

Abb. 5: Wohnungsneubau in Deutschland nach der Nutzung der Wohnungen, 2000 bis

Abb. 6: Struktur des deutschen Bestandes an Wohnbauten nach Anbietern

Abb. 7: Durchschnittlicher Heizwärmebedarf des Wohngebäudebestandes in Deutschland

Abb. 8: Klassifikation der Verwendungszwecke des Individualkonsums unter Berücksichtigung von Mietpreisentwicklung und wohnbezogener Energiekosten, 2007 bis 2011 (VPI 2005=100)

Abb. 9: Entwicklung des Primärenergieverbrauchs in Deutschland, 1990 bis 2012, in PJ

Abb. 10: Energieflussbild für die Bundesrepublik Deutschland 2011, in PJ

Abb. 11: Gliederung der Kosten bei Sanierung und Modernisierung

Abb. 12: Klassifikation der Verwendungszwecke des Individualkonsums 44 unter Berücksichtigung von Mietpreisentwicklung inkl. und exkl. wohnbezogener Energiekosten, 2007 bis 2011 (VPI 2005=100)

Abb. 13: Fördervolumen des Geschäftsberichts KfW Privatkunden per 31.12

Abb. 14: Rationales Entscheidungsmodell

Abb. 15: Überwälzungspotential der Sanierungskosten

Abb. 16: Überwälzungsmodell bei Begrenzung auf die eingesparten Energiekosten

Abb. 17: Haushalte mit Wohngeld, in 1000

Tabellenverzeichnis

Tab. 1: Veränderungen des sektoralen Energieverbrauchs und der sektoralen Energieproduktivitäten im Referenz- und in den Zielszenarien für das Energiekonzept der Bundesregierung, 2008 bis 2020 und 2008 bis

Tab. 2: Bewohnte Wohnungen 2010, nach Nutzungsart, Baujahr, Wohnungsgröße und Gebäudegröße

Tab. 3: Energiebedarf nach Baualtersklassen und Wohnungseinheiten

Tab. 4: Anwendungsbilanz für den Haushaltssektor in PJ, 2008

Tab. 5: Anwendungsbilanz für den Haushaltssektor in PJ, 2009

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1. Einleitung

Nachhaltiges Denken und Handeln ist vielen Menschen ein wichtiges und lohnenswertes Ziel, wenn es darum geht sich für die Belange unseres Lebens einzusetzen. Gerade in einer hochentwickelten Industrienation wie der Bundesrepublik Deutschland, basierend auf einem hohen Bildungsstand seiner Bürger und einem wachsenden Verständnis für soziale Gerechtigkeit, werden Themen wie Umweltschutz, ressourcenschonender Umgang mit unserer Natur gepaart mit dem Willen zum wirtschaftlichem Erfolg, fundiert diskutiert. Die Verminderung vom klimarelevanten CO2 und deren negative Auswirkungen auf unsere Umwelt werden kaum noch von jemandem in Frage gestellt. Parteiübergreifend trägt die Politik dazu bei, ihre selbstgesteckten und ehrgeizigen Klimaziele, weit über das internationale Maß hinaus, in die Tat umzusetzen. Der Ausstieg aus der Atomenergie sowie die Investition in zukunftsfähige erneuerbare Energien, wie Windkraft und Photovoltaik, werden von fast allen Bürgern mitgetragen. Den meisten Menschen ist darüber hinaus bewusst, dass die Klimaziele nur durch hohe Investitionen erreicht werden können und diese Kosten von der jetzigen Generation erbracht werden müssen. Viele Menschen sind weiterhin damit einverstanden für die Bereitstellung von sauberer Energie mehr zu zahlen oder ihr persönliches Verhalten in Bezug auf unsere Umwelt zu hinterfragen und gegebenenfalls zu ändern. Dieses Verhalten ist lobenswert und soll keineswegs in Frage gestellt oder gemindert werden. Doch ist es auch Ausdruck eines gewissen Wohlstandes, weil letztlich nur derjenige, der über ein gutes finanzielles Einkommen verfügt, in der Lage ist für eine Leistung mehr auszugeben, als jemand, der gar kein oder nur ein sehr geringes Einkommen hat. Denjenigen, die sich am unteren Ende der Einkommensskala befinden, soll damit keinesfalls unterstellt werden, dass sie nicht die gleichen positiven Absichten hätten wie jemand, der finanziell besser gestellt ist als sie selbst. Jedoch sind sie aufgrund des Verhältnisses zwischen ihrem Einkommen und den allgemeinen Lebenshaltungskosten schlichtweg nicht in der Lage dazu, für eine gleiche Leistung ohne Weiteres einen höheren Preis zu zahlen.

Das durchschnittliche Haushaltsnettoeinkommen ist in den Jahren 2003 bis 2008, wie in Abbildung 1 zu sehen, nur noch gering gestiegen. Die starke Zurückhaltung in den vergangenen Jahren hinsichtlich der Lohnentwicklung hat zwar sicherlich entsprechende Wettbewerbsvorteile für den Industriestandort Deutschland gebracht, andererseits aber gerade in den unteren Einkommensschichten die Möglichkeiten zum Konsum weiter eingeschränkt. Zusätzliche Ausgaben sind gerade für diese daher kaum oder gar nicht möglich. Die meisten Menschen, die mit einem geringen Einkommen auskommen müssen – sei es nun als Geringverdiener oder als Hartz 4 Empfänger – haben nie die Chance auf eine eigenfinanzierte Wohnimmobilie und wohnen daher zur Miete. Selbst mit mittlerem Einkommen ist es gerade in Ballungsgebieten heutzutage kaum möglich Wohneigentum zu erwerben. In der Bundesrepublik Deutschland leben mehr Menschen in Mietwohnungen als in Eigenheimen.^[1] Offensichtlich lassen selbst niedrige Bauzinsen und eine Vielzahl an Fördermöglichkeiten nicht zu, dass die Investitionen in Eigenheime steigen (siehe hierzu Kapitel 3.2, Tabelle 2). Die Neubauquote ist in Deutschland im Vergleich zu vielen anderen europäischen Ländern sehr niedrig.

Abb. 1: Monatliches Haushaltsnettoeinkommen in EUR, 1993 bis 2008

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Dallinger, Gernot (2011), Datenreport 2011, Sozialbericht der Bundesrepublik Deutschland; Band I; Statistisches Bundesamt (Destatis), Wissenschaftszentrum Berlin für Sozialforschung, Seite 136

Immobilien verbrauchen für die Erzeugung von Wärme einen Großteil der zur Verfügung stehenden Energie (siehe hierzu Kapitel 4.2, Abbildung 10), wobei die Kosten vom jeweiligen Immobiliennutzer selbst getragen werden müssen. Der Energieaufwand ist von unterschiedlichen Faktoren (Wohngebäudetyp, Wohnfläche, Heizungsart, etc.) abhängig, die zumindest von einem Mieter einer Immobilie kaum zu beeinflussen sind. Gerade bei steigenden Energiekosten, wie in Abbildung 2, Ausgewählte Preisentwicklungen inkl. Verbraucherpreisindex (VPI), 2005 bis 2011, zu sehen ist, erhöht sich damit die Warmmiete für den Mieter kontinuierlich. Hält die Lohnentwicklung hier nicht Schritt, kann dies zu einer Verschärfung der jeweiligen privaten Haushaltssituation führen.

Abb. 2: Ausgewählte Preisentwicklungen inkl. Verbraucherpreisindex (VPI), 2005 bis 2011

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Datenreport 2011, Sozialbericht der Bundesrepublik Deutschland; Bundeszentrale für politische Bildung (bpb), Seite 84

Im Jahr 2008 entfielen bereits 32,6 % der Konsumausgaben in privaten Haushalten auf das Wohnen, inkl. Energie und Wohnungsinstandhaltung, wie in Abbildung 3, Struktur der Konsumausgaben privater Haushalte in %, 2008 zu sehen.

Abb. 3: Struktur der Konsumausgaben privater Haushalte in %, 2008

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Datenreport 2011, Sozialbericht der Bundesrepublik Deutschland; Bundeszentrale für politische Bildung (bpb), Seite 139

Als einer der wesentlichen Bestandteile der Klimaziele, sieht die Energieeinsparverordnung der Bundesrepublik Deutschland vor, den Energieverbrauch in den kommenden Jahren und Jahrzehnten drastisch zu senken. Eine der Maßnahmen lautet daher, Bestandsimmobilien besser zu dämmen und dadurch die eingesetzte Energie zur Wärmeerzeugung zu verringern (siehe hierzu Kapitel 2). Diese Maßnahme bezeichnet man allgemein als „energetisches Sanieren im Bestand“. Die Sanierungskosten sind vom Eigentümer, also dem Vermieter, aufzubringen, wobei die Einsparung der Energiekosten im vollen Umfang dem Mieter zugutekommt. Es ist nachvollziehbar, dass bei dieser Vermieter-Mieter-Konstellation die Sanierungserwartung weit hinter den gesteckten Klimazielen zurück liegt. Die Politik hat in den letzten Jahren dieser besonderen Konstellation Rechnung getragen und in Teilen des Mietrechts Nachbesserungen vorgenommen, sodass der Vermieter jetzt in der Lage ist nicht nur Modernisierungskosten, sondern auch Sanierungskosten auf den Mieter umzuwälzen. Dies kann unter bestimmten Voraussetzungen zu erheblichen Mietsteigerungen führen, die nicht von jedem Mieter aufgebracht werden können. Modernisierung in Form eines neuen Badezimmers, eines neuen Fußbodens oder der Einbau eines Aufzuges steigern den Wohnwert und damit das Wohngefühl. Energetische Sanierungen hingegen senken den Energieaufwand einer Immobilie und führen daher zu einer nachhaltigen Senkung der Wohnnebenkosten für den Mieter, es steht also quasi dem Sanierungsaufwand ein Ertrag entgegen.

Was ist aber, wenn die umgelegten Sanierungskosten, bzw. der monatlich höhere Mietzins, über den eingesparten monatlichen Energiekosten liegen? Und welche Implikationen ergeben sich hieraus für Vermieter und Mieter?

1.1 Zielsetzung der Arbeit

Die vorliegende Arbeit soll im Wesentlichen aufzeigen, welche Faktoren im Sinne der gesteckten Klimaziele einen Einfluss auf den Mietpreis haben und ansatzweise untersuchen bzw. bewerten, welche Konsequenzen sich daraus auf das Vermieter-Mieter-Dilemma hinsichtlich der Investitionen und Finanzierungen ableiten lassen.

Die verwendeten Daten und Schriften sind an anderer Stelle bereits veröffentlicht worden und größtenteils neueren Datums, da die spezielle Thematik der Klimaziele, der abgeleiteten Maßnahmen in der EnEV und den Mietrechtsänderungen einem aktuellen Stand entsprechen und teilweise erst kürzlich geändert, angepasst oder veröffentlich worden sind. Einschränkend kommt hinzu, dass die Daten des Wohnungs- und Mietmarktes einerseits und die Energiedaten sowie die Anlagen zur Wärmeerzeugung andererseits nicht heterogen sind und keine umfassenden Datenerhebungen existieren. Die Erkenntnisse beruhen daher zu einem großen Teil auf statistischen Durchschnittswerten und teilweise auf belastbaren Erhebungen ausgesuchter Haushalte.

Ergänzend zu den Konsequenzen soll, als ein weiteres Ziel der vorliegenden Arbeit, ein rechnerischer Ansatz aufgezeigt werden, der es ermöglicht die erforderlichen Investitionskosten den gegenüber stehenden Erträgen mathematisch zu beschreiben. Das Optimierungskalkül hieraus erlaubt die Entscheidungsfindung einer einvernehmlichen Lösung im Vermieter-Mieter-Dilemma hinsichtlich der geforderten Maßnahmen aus der EnEV. Aufgrund des Umfanges wird dieser Ansatz hier lediglich kurz beschrieben und dargestellt, eine Vertiefung ist über den Literaturhinweis im Nachgang möglich.

1.2 Thematische Umsetzung

Für ein genaueres Verständnis der aufgezeigten Problematik und der resultierenden Aussagen in dieser Arbeit ist es notwendig, die Eckpunkte der Klimaziele der Bundesrepublik Deutschland, die wohnungswirtschaftlichen Einflussgrößen, die Konstellation der Energiepreisentwicklung und die allgemeinen Rahmenbedingungen energetischer Sanierung im Mietwohnungsmarkt detailliert zu beschreiben, um die bestehenden Zusammenhänge wechselwirksam nachvollziehen zu können. Die Klimaziele bilden den Ausgangspunkt für diese Arbeit und werden durch eine Detaillierung des Wohnungsdargebots sowie den Energiepreisen und ihrer Entwicklung flankiert. Diese drei Gliederungspunkte stellen das Grundgerüst dar, auf dem die Rahmenbedingungen (Mietrecht, Mietpreisentwicklung und die Förderprogramme energetischer Sanierung) den Bezug für die Einschätzung der möglichen Konsequenzen erlauben. Ferner ist es erstrebenswert, in den Rahmenbedingungen ein Entscheidungsmodell für Vermieter und Mieter sowie dem Überwälzungspotential der Sanierungskosten zu integrieren, damit die Konsequenzen der EnEV auf den Mietpreis von Immobilien abschließend bewertet werden können.

2. Klimaziele der Bundesrepublik Deutschland

Um die weltweiten Treibhausgasemissionen weltweit zu stabilisieren, hat die internationale Staatengemeinschaft auf dem Weltgipfel 1992 in Rio eine Klimarahmenkonvention vereinbart. Im Kyoto-Protokoll wurden im Anschluss 1997 rechtsverbindliche Zusagen für die Treibhausgasemissionen der Industriestaaten festgehalten.^[2] Hierin haben sich die beteiligten Industriestaaten verpflichtet, ihre Emissionen um insgesamt 5 Prozent im Zeitraum 2008 bis 2012 gegenüber 1990 zu verringern. In diesem Sinne hat die Europäische Union angekündigt, ihre Emissionen im gleichen Zeitraum um insgesamt 8 Prozent zu senken. Die Bundesrepublik Deutschland als einer der größten Industriestaaten in der Europäischen Union hat sich darüber hinaus verpflichtet, hiervon 21 Prozent zu tragen.^[3]

Unabhängig von den notwendigen Anstrengungen anderer Staaten möchte Deutschland eine Vorreiterrolle einnehmen und hat die eigenen Ziele zur Reduzierung der Treibhausgase bis zum Jahr 2020 auf 40 Prozent angehoben.^[4] Um diese ehrgeizigen Ziele zu erreichen hat die Bundesregierung ein umfassendes Integriertes Energie- und Klimaprogramm entwickelt, welches eine hochmoderne, sichere und klimaverträgliche Energieversorgung in Deutschland sicherstellen soll und Maßnahmen zugunsten von mehr Energieeffizienz und zu mehr erneuerbaren Energien beinhaltet. Mit dem Energiekonzept hat die Bundesregierung 2010 aus diesen Zielen ein zweistufiges Konzept erarbeitet, welches nach dem Jahr 2020 eine nochmalige Reduzierung der Treibhausgasemission um 80 Prozent bis zum Jahr 2050, bezogen auf das Jahr 1990, besagt.^[5] Dieses wird nur zu erreichen sein, wenn die erneuerbaren Energien zukünftig den Hauptanteil der deutschen Energieversorgung stellen und der Gesamtenergieverbrauch deutlich gesenkt bzw. die Energieeffizienz signifikant erhöht wird. Mit dem Energiepaket hat die Bundesregierung 2011 ein Gesetzespaket geschaffen, aus dem das Bundeskabinett, der Bundestag und der Bundesrat insgesamt sechs Gesetze und Verordnungen verabschiedet haben. Diese sehen neben den bereits genannten Maßnahmen den schrittweisen Ausstieg aus der Kernenergie bis zum Jahr 2022, den beschleunigten Netzausbau der Stromtrassen und den weiteren Ausbau der erneuerbaren Energien vor.

Um die gesteckten Ziele zu erreichen müssen beim Energieverbrauch in den vier Sektoren des Primärenergieverbrauchs (Industrie; Gewerbe, Handel, Dienstleistung; Verkehr; Haushalt) sowohl der einzelne Verbrauch gesenkt sowie die Energieproduktivität erhöht werden. Die jährliche Sanierungsrate der Energieproduktivität muss für die Zielerreichung des Primärenergieverbrauches 2020 mindestens 2 % und für die Zielerreichung 2050 mindestens 2,5 % betragen (siehe hierzu Tabelle 1). Da der Primärenergieverbrauch in den einzelnen Sektoren unterschiedlich ist, muss die Sanierungsrate entsprechend differenziert werden. Die Bundesregierung hat einen Monitoring-Bericht eingeführt, welcher die Fortschritte der Klimaziele erfasst und aufzeigt. In Tabelle 1 ist übersichtlich dargestellt, was in einem Zielszenario 2008/2020 und 2008/2050 bisher erreicht worden ist bzw. wie hoch die Abweichungen sind.

Tab. 1: Veränderungen des sektoralen Energieverbrauchs und der sektoralen Energieproduktivitäten im Referenz- und in den Zielszenarien für das Energiekonzept der Bundesregierung, 2008 bis 2020 und 2008 bis 2050

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Expertenkommission zum Monitoring-Prozess „Energie der Zukunft“, Stellungnahme zum ersten Monitoring-Bericht der Bundesregierung für das Berichtsjahr 2011, Dezember 2012, Seite 22

In allen Bereichen liegen die bisher unternommenen Anstrengungen hinter den Erwartungen. Für den Sektor Haushalt, indem die spezifische Mietbetrachtung dieser Ausarbeitung Beachtung findet, ergibt sich für das Referenzszenario 2008/2020 lediglich ein Wert von -9% statt der notwendigen -12% und für das Referenzszenario 2008/2050 lediglich ein Wert von -25% statt der notwendigen -47%. Die Sanierungsrate muss demgemäß von 1,4% auf 1,7% im Szenario 2008/2020 steigen und im Szenario 2008/2050 von 0,9% auf 1,8% sogar verdoppelt werden.

Damit die angestrebten Klimaziele dennoch erreicht werden können, hat die Bundesregierung in den unterschiedlichen Sektoren Korrekturen zur Umsetzung erarbeitet und Änderungen beschlossen. Für die vorliegende Arbeit sind Änderungen im Mietrecht und in der Förderung von Sanierungen ausschlaggebend und werden im Gliederungspunkt 5 – Rahmenbedingungen energetischer Sanierung im Mietwohnungsmarkt aufgegriffen.

Um die Eingrenzung der vielfältigen Maßnahmen zu erleichtern kann Abbildung 4 herangezogen werden. Von den Oberzielen der Klimaziele, der Reduktion der Treibhausgasemissionen und dem Ausstieg aus der Kernenergie, leiten sich nach und nach Unterziele in den Ebenen 1 bis 3 ab. Hieraus sollen im Folgenden das EEWärmeG und EnEV nebst der aktuellen Novelle EnEV 2012 näher betrachtet werden. Auch das in der Abbildung 4 nicht explizit aufgeführte IEKP benötigt im folgenden Gliederungspunkt 2.1 eine genauere Darstellung.

Abb. 4: Zielhierarchisierung der Energiewende, Auswahl

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Expertenkommission zum Monitoring-Prozess „Energie der Zukunft“, Stellungnahme zum ersten Monitoring-Bericht der Bundesregierung für das Berichtsjahr 2011, Dezember 2012, Seite 7

2.1 Integriertes Energie- und Klimaprogramm [IEKP]

Das Bundeskabinett hat im Dezember 2007 das Integrierte Energie- und Klimaprogramm beschlossen, welches insgesamt 29 Maßnahmen zu mehr Energieeffizienz und mehr erneuerbaren Energien enthält. Der Maßnahmenkatalog ist unter gemeinsamer Federführung des Bundesministeriums für Wirtschaft und Technologie und des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz und Reaktorsicherheit erarbeitet worden.^[6]

[...]

^[1] Vgl. BMVBs, (2010), Wohnen und Bauen in Zahlen 2010/2011, Seite 29

^[2] Vgl. Rehkugler, Prof. Dr. Heinz / Erbil, Tayfun / Jandl, Jan-Otto / Rombach, Dr. Tobias (2012), Seite 2

^[3] Vgl. BMWi (2012), Die Energiewende in Deutschland, Seite 41-44

^[4] Vgl. Eichhammer, Dr. Wolfgang / Kockat, Judit / Rohde, Dr. Clemens / Schlohmann, Barbara (2012), Seite 1

^[5] Vgl. BMWi (2012), Nationales Reformprogramm, Seite 10

^[6] Vgl. Eichhammer, Dr. Wolfgang (2007)