Bilanzierung und Bewertung von Investment Properties nach IAS 40

Inhaltsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1. Einleitung

2. Ansatz
2.1. Definition von Investment Properties
2.2. Abgrenzungskriterien zu Non-Investment Properties
2.3. Ansatzkriterien
2.4. Verwendungswechsel
2.5. Abgänge

3. Bewertung von Investment Properties nach IAS
3.1. Bewertung bei Zugang
3.1.1. Bewertung nach Anschaffungskosten
3.1.2. Bewertung nach Herstellungskosten
3.2. Folgebewertung
3.2.1. Fair value Model
3.2.2. cost model
3.2.2.1. Planmäßige Abschreibung
3.2.2.2. Außerplanmäßige Abschreibung
3.3. Bewertung bei Verwendungswechsel
3.4. Bewertung bei Abgang

4. Angabepflichten

5. Fazit

Literaturverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Anschaffungskosten eines Investment Property

Tabelle 2: Ermittlung der Herstellungskosten

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1. Einleitung

„Die Harmonisierung von Standards in vielen Problembereichen der Unternehmensberichterstattung, darunter auch in der Rechnungslegung, ist in einer Welt, die noch unter dem Schock einer Serie von Finanzdebakeln und Firmenzusammenbrüchen steht, ein bedeutender Schritt nach vorn.“^[1]

Seit den letzten Jahren werden Immobilien zunehmend unter wirtschaftlichen Risiko- und Ertragsgesichtpunkten beurteilt. Dies gilt nicht nur für Immobiliengesellschaften, sondern betrifft im gleichen Maße am Kapitalmarkt orientierte Unternehmen.

Mit dem Wegfall des faktischen Wahlrechts zwischen der Anwendung nationaler und international anerkannter Rechnungslegungsnormen bei der Aufstellung von Konzernabschlüssen (§ 292 a HGB) ab 2005 hat der Gesetzgeber für kapitalmarktorientierte Unternehmen ein klares Votum zu Ungunsten des HGB abgegeben.

Demnach sind von Unternehmen, deren Wertpapiere zum Handel am geregelten Markt zugelassen sind für Geschäftsjahre, die am oder nach dem 01.01.2005 beginnen, konsolidierte Abschlüsse nach den International Accounting Standards (IAS) bzw. künftig International Financial Reporting Standards (IFRS) aufzustellen.

Eine einheitliche internationale Rechnungslegung fördert somit die Vergleichbarkeit deutscher Unternehmen auf globalen Märkten und kommt der Forderung nach, Immobilienportfolios systematisch im Unternehmensabschluss abzubilden.

In der vorliegenden Arbeit werde ich die Regelungen des IAS 40 erörtern und stelle dabei systematisch die Verfahren zur Bilanzierung und Bewertung vor, indem ich die einzelnen Vorschriften des IAS 40 strukturiert in einen Kontext setze.

Nach der Einleitung fahre ich im zweiten Kapitel mit dem Ansatz zur bilanziellen Behandlung von Investment Properties fort.

Im dritten Kapitel erläutere ich die Bewertungsmethoden von Anlageimmobilien und gebe im vierten Kapitel einen kurzen Überblick über die Angabepflichten.

Die Arbeit schließt im fünften Kapitel mit einem Fazit ab, indem eine kritische Würdigung des IAS 40 erfolgt.

2. Ansatz

Das nun folgende Kapitel untersucht die Ansatzkriterien- und Vorschriften des IAS 40 und untersucht, wann eine Immobilie als Investment Property in der Bilanz auszuweisen ist.

2.1 Definition von Investment Properties

Die zur Zeit geltende Definition eines Investment Property nach IAS 40.4 lautet:^[2]

„Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien sind Immobilien (Grundstücke oder Gebäude – oder Teile von Gebäuden – oder beides), die (vom Eigentümer oder vom Leasingnehmer im Rahmen eines Finanzierungsleasingverhältnisses) zur Erzielung von Mieteinnahmen und/oder zum Zwecke der Wertsteigerung gehalten werden und nicht:

(a) zur Herstellung oder Lieferung von Gütern, bzw. der Erbringung von Dienstleistungen oder für Verwaltungszwecke; oder
(b) zum Verkauf im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit des Unternehmens. “

Anhand dieser Definition lassen sich Investment Properties als Immobilien definieren, die ausschließlich zu Renditezwecken wie beispielsweise Miet- oder Pachteinnahmen oder zur Wertsteigerung des investierten Kapitals gehalten werden. Somit ersetzt IAS 40.4 die bis zum 31.12.2000 geltende Definition für Investment Properties nach IAS 25.4 und grenzt diese deutlich gegenüber Immobilien ab, die beispielsweise vom investierenden Unternehmen zur betrieblichen Leistungserstellung genutzt werden.^[3] Solche, auch als Owner-Occupied Property bezeichneten Grundstücke und Gebäude, werden nach IAS 16 bilanziert und bewertet.^[4]

Als Beispiele für Investment Property nennt IAS 40.6:^[5]

- Grundstücke, die auf lange Sicht zur Wertsteigerung gehalten werden;
- Grundstücke, die derzeit gehalten werden mit Blick auf eine unbestimmte künftige Nutzung;
- im Eigentum des Unternehmens befindliche Gebäude, die einem Operate-Leasing dienen;
- leer stehende Gebäude, welche zur Vermietung im Rahmen eines Operate-Leases gehalten werden.

Mit IAS 40 ist eine Regelung in Kraft getreten, die im Vergleich zu den Vorschriften des IAS 25 wesentlich differenzierter die Nutzungsabsicht und die tatsächliche Nutzung einer Immobilie betrachtet und darüber hinaus die Besitztumsverhältnisse differenziert erläutert, indem eine Untergliederung nach:

- Vom Eigentümer gehaltene Investment Properties
- Vom Leasingnehmer im Rahmen eines Finanzierungs-Leasing-Verhältnisses gehaltenes Investment Property

vorgenommen wird. Hierbei ist festzustellen, dass Leasing-Verhältnisse an Immobilien, wenn sie durch den Leasingnehmer nicht zur Leistungserstellung, sondern zu Renditezwecken genutzt werden nicht nach IAS 17, sondern nach IAS 40 bilanziert und bewertet werden.

2.2 Abgrenzungskriterien zu Non-Investment Properties

Nach der vorangegangenen Definition von Investment Properties ist es zusätzlich wichtig, die Vermögenswerte zu untersuchen, die als Immobilien bezeichnet werden, aber nicht als Finanzanlage gemäß IAS 40.4 gelten. Gemäß IAS 40.7 zählen zu Non-Investment-Properties beispielsweise:^[6]

- Im Bau befindliche Immobilien, unabhängig davon, ob sie später als Finanzanlage genutzt werden;
- Immobilien, die statt für langfristige Wertzuwächse für den kurzfristigen Verkauf im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit des bilanzierenden Unternehmens gehalten werden, sowie
- Betrieblich eigengenutzte Immobilien, d. h. Immobilien, die in den betrieblichen Leistungserstellungsprozess eingebunden sind.

Anhand dieser Beispiele lassen sich drei wesentliche Abgrenzungskriterien festlegen:

- Entwicklung und Herstellung;
- Veräußerungsabsicht, sowie
- Betriebliche Eigennutzung.

Abgrenzungsprobleme können aber in Bezug auf die betriebliche Eigennutzung entstehen, da IAS 40 diesbezüglich keine hinreichenden Kriterien liefert. Dadurch ist das Unternehmen nach IAS 40.12 in Verbindung mit IAS 40.66(a) dazu angehalten, gemäß der eigenen Interessenslage eine eigene Abgrenzung vorzunehmen, sofern diese Abgrenzung mit den Grundsätzen von IAS 40.4 konform ist.^[7]

2.3 Ansatzkriterien

Nach der vorangegangenen Betrachtung der Definition und Differenzierung ist in einer nach IAS aufgestellten Bilanz zu prüfen, ob es sich bei den betrachteten Investment-Properties um Vermögensgegenstände handelt. IAS 40.15 legt dieser Überprüfung eine zweistufige Ansatzkonzeption zugrunde:^[8]

„Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien sind dann, und nur dann, als Vermögenswert anzusetzen, wenn:

(a) es wahrscheinlich ist, dass dem Unternehmen der zukünftige wirtschaftliche Nutzen, der mit den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien verbunden ist, zufließen wird; und
(b) die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zuverlässig bemessen werden können.“

Demnach muss das Unternehmen die zukünftigen Erträge aus der Finanzanlage auf der Basis der Daten, die zum Ansatzzeitpunkt vorhanden sind, abschätzen.^[9] Gemeint sind hier künftige Miet-, Pachterträge oder ein Vermögenszuwachs auf Grund der Entwicklung des Immobilienmarktes. In welchem Maße die geforderte Wahrscheinlichkeit des zukünftigen wirtschaftlichen Nutzens gegeben sein muss, geht aus IAS 40 nicht hervor. Als Interpretationshilfe können analog die Vorschriften nach IAS 37 zu Hilfe genommen werden.^[10] Folglich muss ein Nutzenzufluss sicher oder so gut wie sicher sein, damit ein aktivierungsfähiger Vermögenswert nach IAS 37.33 vorliegt.

Das zweite Ansatzkriterium behandelt die Messbarkeit des Vermögenswertes, die nach den beiden qualitativen Anforderungen eines IAS-Abschlusses Relevanz und Verlässlichkeit erfolgen.^[11] Ein Investment Property besitzt schon auf Grund der Investitionshöhe eine hohe Relevanz, da es die Abschlussadressaten, also beispielsweise Investoren, Kreditgeber, Kunden, Behörden u.a.^[12] in ihrer wirtschaftlichen Entscheidung wesentlich beeinflusst. Das Ansatzkriterium Zuverlässigkeit, lässt sich aus der gut messbaren monetären Eigenschaft von Vermögenswerten begründen. So lassen sich zum einen die Kosten für den Erwerb durch die Anschaffungskosten des Vermögensgegenstandes erfassen und zum anderen können die Kosten bei selbsterstellten Vermögensgegenständen durch die angefallenen Herstellungskosten zugrunde gelegt werden. Somit sind die Anschaffungs- und Herstellungskosten objektiv und erfüllen das Ansatzkriterium der Zuverlässigkeit.

2.4 Verwendungswechsel

Nimmt ein Unternehmen eine Veränderung in der Nutzung einer Immobilie vor, so ist diese in der Bilanz neu auszuweisen. Dabei ist zu unterscheiden, ob eine Übertragung der Immobilie zu oder von Investment Properties vorgenommen wird. Die Übertragung steht somit im engen Zusammenhang zu den bereits in Abschnitt 1.2 erläuterten Abgrenzungskriterien. Nach IAS 40 werden insgesamt fünf Fälle genannt.^[13]

Verwendungswechsel aus dem Bestand der Investment Properties:

- Eine bisher als Finanzinvestition gehaltene Immobilie wird für betriebliche Zwecke eingesetzt. Somit ist ein Übergang in das Sachanlagevermögen zu verzeichnen (IAS 40 à IAS 16).
- Ein Investment Property wird mit der Absicht es zu veräußern umgebaut, wodurch es in das Vorratsvermögen übergeht (IAS 40 à IAS 2). Dabei wird davon ausgegangen, dass nur durch den Umbau eine Veräußerung möglich ist und die Übertragung in das Vorratsvermögen ab dem Beginn des Umbaus vollzogen wird.^[14]

Verwendungswechsel in den Bestand der Investment Properties:

- Eine Immobilie wird künftig nicht mehr selbstgenutzt und es ist nicht geplant die Immobilie zu verkaufen. Es ist daher eine Umgliederung vom Sachanlagevermögen in den Bestand der Investment Properties vorzunehmen (IAS 16 à IAS 40).
- Die Herstellung und Entwicklung einer Immobilie ist beendet und soll nun als Finanzanlage dienen. Somit ist auch in diesem Fall eine Umgliederung vom Sachanlagevermögen in den Bestand der Investment Properties vorzunehmen (IAS 16 à IAS 40).
- Eine zur Veräußerung bestimmte Immobilie wird an eine dritte Partei im Rahmen eines Operating-Leasing-Verhältnisses vermietet, ohne dass eine zukünftige Veräußerungsabsicht besteht. Die Immobilie ist daher nicht mehr dem Vorratsvermögen zuzuschreiben, da es die Funktion einer Finanzanlage erfüllt (IAS 2 à IAS 40).

2.5 Abgänge

Ein Investment Property ist aus der Bilanz auszubuchen, wenn es entweder abgeht oder dann, wenn eine dauerhafte Nutzung nicht mehr gegeben ist und ein zukünftiger wirtschaftlicher Nutzen durch den Abgang ausgeschlossen ist.^[15] Als Gründe hierfür können Verkäufe genannt werden oder aber auch der Beginn eines Finanzierungs-Leasing-Verhältnisses zwischen dem Unternehmen als Leasinggeber und einer dritten Partei. Der Abgangszeitpunkt, in dem die als Finanzinvestition gehaltene Immobile auszubuchen ist, wird nach zwei Kriterien unterschieden. Bei Veräußerung werden die Anwendungsleitlinien des IAS 18 angewandt, die besagen, dass erst bei vollständiger Realisation der Erträge aus dem Verkauf der Immobilie der Vermögenswert auszubuchen ist, während bei Abgängen auf Grund von Finanzierungs-Leasing-Verhältnissen IAS 17 Anwendung findet.^[16]

3. Bewertung von Investment Properties nach IAS 40

Im nachfolgenden Abschnitt soll die Zugangs- und Folgebewertung von Investment Properties näher erläutert werden. Dabei ist zu beachten, dass die unter IAS 40 genannten Regelungen zur Bewertung von Investment Properties auch für den Jahresabschluss eines Leasingnehmers sowie für den Abschluss eines Leasinggebers anzuwenden sind. Dies hat zur Folge, dass allgemeine Regelungen zur Bewertung von Leasingverhältnissen in IAS 17 durch die speziellen Regelungen zur Bewertung von Investment Properties nach IAS 40 ersetzt werden.^[17]

[...]

^[1] PricewaterhouseCoopers: IAS - Sind die Unternehmen für 2005 bereit?, in: http://www.pwc.com/de/ger/ins-sol/publ/ger_510_206.pdf (10.10.2003)

^[2] IASC (Hrsg.): IAS 2002 dt. Ausg., Stuttgart 2002, IAS 40.4

^[3] Vgl. IASC (Hrsg.): IAS 2000 dt. Ausg., Stuttgart 2000, IAS 25.4

^[4] Vgl. IASC (Hrsg.)[2002]: a.a.O., IAS 16.6

^[5] Vgl. ebd., IAS 40.6

^[6] Vgl. IASC (Hrsg.)[2002]: a.a.O., IAS 40.7

^[7] Vgl. IASC (Hrsg.)[2002]: a.a.O., IAS 40.12 i. V. m. IAS 40.66(a)

^[8] Ebd., IAS 40.15

^[9] Vgl. ebd., IAS 40.16

^[10] Vgl. ebd., IAS 37.33-35

^[11] Vgl. KPMG, International Accounting Standards, Stuttgart 1999, S. 21 ff.

^[12] Vgl. ebenda S. 18

^[13] Vgl. IASC (Hrsg.): IAS 2002 dt. Ausg., Stuttgart 2002, IAS 40.51

^[14] Vgl. ebd., IAS 40.52

^[15] Vgl. IASC (Hrsg.)[2002]: a.a.O., IAS 40.60

^[16] Vgl. ebd., IAS 40.61

^[17] Vgl. ebd., IAS 40.2