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Immobilienspekulation: Indizes, Ursachen und Gegenmaßnahmen

Fachbuch 2013 206 Seiten

BWL - Bank, Börse, Versicherung

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

Vorwort

Abkürzungsverzeichnis

Capítulo 1 - Einleitung

Capítulo 2 - Spekulation
2.1 Allgemeine Spekulation
2.2 Ökonomischen Spekulation
2.3 Spekulationsarten
2.3.1 Arten und Mengen von Spekulationobjekten
2.3.2 Lagerungskosten
2.3.3 Die Spekulation mit stabilen und instabilen Preisen
2.4 Faktoren, die die Definition der Immobilienspekulationen beeinflussen
2.4.1 Besonderheiten von Immobilien
2.4.1.1 Rechtlicher Charakter
2.4.1.2 Ökonomischer Charakter
2.4.1.3 Besonderheiten des Verkäufers und Käufers
2.4.2 Grenzen der Spekulation
2.4.2.1 Lebenszyklus einer Immobilie
2.4.2.2 Marktteilnehmer
2.4.2.3 Krisen
2.5 Definition der Immobilienspekulation

Capítulo 3 - Werte und Immobilien
3.1 Werttheorie
3.1.1 Wert und Preis
3.1.1.1 Das Wertkonzept
3.1.1.2 Preiskonzept
3.1.2 Entwicklung der Bodenwerte
3.1.3 Entwicklung des Immobilienwertes
3.2 Immobiliengüter
3.2.1 Privatimmobilien
3.2.2 Immobilien der Unternehmen, Regierung und Fonds

Capítulo 4 - Lebenszyklus von Immobilien und Marktzyklus
4.1 Konjunkturtheorie
4.2 Immobilienlebenszyklus
4.3 Immobilienmarktzyklus
4.3.1 Erste Phase
4.3.2 Konsolidierungsphase
4.3.3 Reifephase
4.3.4 Phase des relativen Niedergangs
4.4 Mechanismus des Zyklus des Immobilienmarktes
4.4.1 Marktunvollkommenheiten
4.4.1.1 Differenzen der Preisunvollkommenheit
4.4.1.2 Differenzen des Entscheiderträger
4.4.1.3 Differenzen in der Konstruktion
4.4.2 Exogene Faktoren
4.5 Phasenübergang im Zyklus

Capítulo 5 - Ciclo do mercado imobiliário
5.1 Ausgangspunkt
5.2 Wachstum der Blase
5.3 Höhepunkt der Blase
5.4 Platzen der Blase
5.4.1 Wirtschaftliche Variablen die machen, daß die Blase verschwindet
5.4.2 Das langsame Platzen der Blase
5.4.3 Das schnelle und plötzliche Platzen der Blase
5.5 Idealer Zyklus

Capítulo 6 - Die Immobilienmarktanalyse
6.1 Grundlagen der Immobilienmarktanalyse
6.1.1 Definition
6.1.2 Inhalt der Marktanalyse
6.2 Typen der Marktanalyse
6.2.1 Segmentierung
6.2.2 Quantitative Analyse
6.2.2.1 Angebotsanalyse
6.2.2.2 Analyse der Nachfrage
6.2.2.3 Analyse der Kauf- und Mietpreise
6.2.3 Qualitative Analyse
6.3 Analyse des Marktes im Immobilienlebenszyklus
6.3.1 Marktanalyse für den Neubau
6.3.2 Marktanalyse während der Nutzungsphase
6.3.3 Marktanalyse in der Umstrukturierungsphase
6.3.4 Marktanalyse vor dem Abriss
6.4 Die Marktanalyse in der Immobilienspekulation

Capítulo 7 - Immobilienrisiko
7.1 Definition
7.2 Klassifizierung
7.2.1 Reale und spekulative Risiken
7.2.2 Finanziellen und nicht-finanziellen Risiken
7.2.3 Interne und externe Risiken
7.3 Risikobewertung
7.3.1 Standardabweichung und Varianz
7.3.2 Theorie der Risikobewertung
7.4 Risiko in stark wachsenden Märkten

Capítulo 8 - Daten für die Analyse
8.1 Baugenehmigung
8.2 Bodenwert
8.3 Gehandelte Quantität
8.4 Gesamtvolumen des Immobilienmarktes
8.5 Immobilienpreis
8.6 Miete
8.7 Bevölkerung
8.8 Einkommen
8.9 Bruttoinlandsprodukt
8.10 Arbeitslosigkeitsquote
8.11 Inflation
8.12 Öffentlicher Steuern und Abgaben
8.12.1 Grundsteuer
8.12.2 Grunderwerbsteuer
8.12.3 Öffentliches Abgaben
8.12.4 Sonstige Steuern
8.13 Preis von Edelmetallen
8.14 Steuerliche Anreize und staatliche Zuschüsse
8.15 Darlehen und Kredite
8.16 Zinssatz
8.17 Leerstandindex
8.18 Baukosten
8.19 Wertpapierbörse
8.20 Flächennutzungsplan

Capítulo 9 - Indizes
9.1 Verwendung von traditionellen Indizes
9.1.1 Zugriff auf Immobilienmarkt
9.1.1.1 House price to income ratio
9.1.1.2 Storage/Yield
9.1.1.3 Zugang zum Immobilienmarkt
9.1.1.4 Geometrischer Mittelwert
9.1.2 Immobilienschuldentilgung
9.1.2.1 Index Hausschulden zum Einkommen
9.1.2.2 Index des Beleihungsauslauf
9.1.3 Immobilienerträge und -eigentum
9.1.3.1 Eigentumquote
9.1.3.2 Index Immobilienpreis/Gewinn
9.1.3.3 Index Immobilienpreis/Miete
9.1.3.4 Bruttomietrendite
9.2 Erstellen neuer Indizes
9.2.1 Zugang zur Immobilie
9.2.1.1 Index Immobilienpreis/Grundstückswert
9.2.1.2 Index Immobilienpreis/Börsenindex
9.2.2 Dimension von Immobilienaktivität
9.2.2.1 Index Baugenehmigungen/Bevölkerung
9.2.2.2 Index Baugenehmigungen/Handelsvolumen
9.2.2.3 Index Handelsvolumen/Bevölkerung
9.2.3 Dimension des realen Wachstums
9.2.3.1 Index Grundstückswert/Inflation
9.2.3.2 Index Immobilienpreis/Inflation
9.2.3.3 Index Baukosten/Inflation
9.2.3.4 Index Miete/Inflation
9.2.4 Immobilienmarktgröße
9.2.4.1 Index Marktvolumen/BIP
9.2.4.2 Index Marktvolumen/Börse
9.2.4.3 Index Marktvolumen/Edelmetale
9.2.5 Ergänzende Index
9.2.5.1 Index Miete/Einkommen
9.3 Gesamtindex der Immobilienspekulation

Capítulo 10 - Ursachen vom spekulativen Wachstum
10.1 Steuersenkungen, steuerliche Anreize und staatliche Subventionen
10.2 Missachtung fundamentaler und Immobiliendaten
10.3 Investitionen des in- und ausländischen Kapitals
10.4 Kredite und niedrigere Zinsen
10.4.1 Darlehen und Kredite
10.4.2 Reduzierung des Zinssatzes
10.5 Politische Veränderungen
10.6 Beschleunigtes Wachstum der Wirtschaft

Capítulo 11 - Gegenmaßnahmen
11.1 Preisfixierung
11.2 Steuerliche Anreize und staatliche Subventionen
11.3 Flächennutzungsplan
11.4 Bodenrichtwertkarte
11.5 Sammlung von statistischen Daten
11.6 Spekulative Steuer
11.6.1 Ziele
11.6.2 Zeit und Quantität
11.6.3 Interessensgruppen

Referenzen

Stichwortverzeichnis

Vorwort

Die Idee zu diesem Buch kam während seiner Promotion im Bauingenieurwesen an der Universidade Federal de Santa Catarina, Brasilien und dient als einleitender Text für die interessierten Leser, zum Verständnis über Immobilienspekulation, wie sie funktioniert und welche Möglichkeiten es gibt, sie zu erkennen.

Fälle von Immobilienspekulation wurden schon in mehreren Ländern verzeichnet, darunter Großbritannien, Deutschland, den USA und derzeit in einigen Städten Brasiliens. Der Wohnungsmarkt hat große Bedeutung für die Wirtschaft einer Stadt oder eines Landes, da ein Rückgang der Immobilienpreise nach einer Spekulation, diesen Markt zerstören und stark auf andere Märkte und Arbeitsplätze abfärben kann und damit die Steuereinnahmen sich verringern. Die jüngsten Ereignisse zeigen, wie die internationalen Märkten verbunden sind, da der Preisverfall in einem Land sich wesentlich auf die Preise in anderen Ländern auswirken kann.

Die Immobilienspekulation (Immobilienblasen) ist noch relativ verborgen und unbekannt. Es gibt noch keine genaue Erklärung über die Faktoren und ihrer Entstehung, da nicht alle perfekt wahrnehmbar sind oder in der Lage sind, zu einer guten Bewertung beizutragen. In diesem Sinne will dieses Buch, zur Aufklärung beitragen, wie sich diese Faktoren verhalten.

Ich möchte an diser Stelle all jenen danken, die verfolgt zur Verwirklichung beigetragen haben, wie Andréa Cristina Trierweiller, Antony Peter Müller, Charles Albino Schultz, Jürgen Wilhelm Philips, Norberto Hochheim und Rudimar Antunes da Rocha.

Das Ergebnis meiner Bemühungen kann nun durch meine wichtigsten und anspruchsvollsten Richter beurteilt werden: Die Leser. Ich danke jenen Lesern, die bereit sind zu helfen, mich zu korrigieren, um künftigen Ausgaben und Auflagen zu verbessern. Ich hoffe, dass die Leser Inhalte aus der Lektüre dieses Buches für sich und ihre Organisationen nutzen können, egal ob es in Lehre, Produktion oder Dienstleistungen ist.

Andreas Dittmar Weise

Santa Maria

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Capítulo 1 - Einleitung

Im antiken Griechenland und Rom gab es die ersten Formen der Immobilienspekulation, wo Kriege zum Zwecke des Landgewinns waren an der Tagesordnung. Nach Pfeilschifter (2005), in vielen dieser Fälle, wurde das Land schon verkauft oder ein Versprechen, über die Lieferung des Besitzes an der Seite der Gewinner des Krieg, abgegeben. Der Preis für das Land hing von der Produktivität und der Schwierigkeit ab, es zukünftig zu erobern und zu verteidigen.

In der zeitgenössischen Geschichte, die ersten Fälle von Spekulation wurden in Frankreich im Jahr 1825 registriert, danach gab es Fälle in Chicago (USA) zwischen den Jahren 1830 und 1833, in den Jahren 1872 und 1873 in Berlin und Wien, im Jahr 1926 in Florida (USA) (ALLEN'S apud HOYE, 2008), unter vielen weiteren Fällen.

Mello und Spolador (2004) legen nahe, dass die moderne Immobilienspekulation ihren Anfang zwischen den 1970er und frühen 1980er Jahren im Südosten der Vereinigten Staaten und Süd-Kalifornien hatte. Die Auswirkungen der sinkenden Preise waren in den USA und Mexiko zu spüren.

Der japanische Preisblase, die zwischen 1986 und 1990 auftrat, war einer der berühmtesten Krisen dieser Zeit. Auf dem Höhepunkt, kostete ein Quadratmeter in Tokio ca. $ 1,5 Millionen Euro. Im Jahr 2004, kostete die gleiche Quadratmeter im Finanzviertel nur noch ein Hundertstel dieses Wertes und die Wohnimmobilien hatten noch ein Zehntel des Wertes des Jahres 1990 (AKIYAMA, 2008). Für die japanische Wirtschaft war diese Krise sehr hart, wodurch viele Unternehmen in Insolvenz gingen (SHIRATSUKA, 2003). Am Ende der Immobilienkrise, hatte das Land ca. 41% des Reichtums der Bevölkerung verloren (ZEIT, 2005).

Zwischen 1991 und 1996 gab es einen Fall von Immobilienspekulationen im ehemaligen Ost-Deutschland, als Folge der deutschen Wiedervereinigung, und des Eintritts des westdeutschen Kapital auf dem ostdeutschen Immobilienmarkt. Beim Platzen der Blase, viele Banken und Unternehmen, wie die vom Unternehmer Schneider - einer der größten Spekulanten seiner Zeit, welcher auf den Immobilienmärkte mittels seiner Firmen (Bauunternehmen, Makler, etc.) auf steigende Immobilienpreise und Mietpreise spekulierte - bekamen große Probleme, da sein Konkurs einem totalen Verlust von 2,7 Milliarden Euro entsprach (LEIPZIGER VOLKSZEITUNG, 1998).

Seit dem Jahr 2000, wurde die Liste der Fälle der Immobilienspekulation sehr umfangreichs. Als wichtige Fällen kann man die folgenden benennen: in Brasilien, von 2000 bis heute, in den USA zwischen 2002 und 2007, in Russland zwischen 2004 und 2006 (IRN, 2007), in China, ab 2002 bis heute, in Indien, von 2001 bis heute, in Spanien zwischen 1997 und 2007 (MÜLLER, 2007), und in Polen von 2002 bis heute. Es ist bemerkenswert, dass in Polen, zwischen Juni 2006 und Juni 2007, das Wachstum der Immobilienwerte über 50% war (OFERTY, 2007).

Die Bewertung der Immobilien ist entscheidend für die Immobilienmärkte und steht im Zusammenhang mit Angebot und Nachfrage. Doch in vielen Fällen gibt es einen Einfluss auf diese Marktvariablen, aufgrund von Spekulationen über künftige Gewinne von Marktteilnehmern, die wetten gemacht haben.

Die Spekulation ist gut an den Kapitalmärkten wegen der geringen Transaktionskosten und hohe Marktliquidität bekannt (KLOHN, 2006, RÖHNER, 2001). Am Immobilienmarkt, obwohl die Spekulation als solche seit vielen Jahren bekannt ist, sind Beschreibungen dieses Phänomens bis jetzt noch unvollständig.

Die Immobilienspekulation ist immer ein "Null-Summen"-Spiel (zero-sum game), in dem der Vorteil eines Spekulanten der Nachteil eines anderen ist (HARRIS, 2003, BAIRD; GERTNER; PICKER, 1994). Daher, kann die Spekulation sehr teuer sein und es ist möglich, dass einige der Spekulanten zur ärmsten Gruppe werden können, im Laufe der Zeit. Diese Theorie wurde von Werner Sinn bewiesen, welcher schrieb, dass die Spekulation eine zweifelhafte wirtschaftliche Tätigkeit ist, die sehr profitabel sein kann, aber schädlich für den Einzelnen aus auch die Gesellschaft als Ganzes (KEMP; SINN, 2000).

Viele Spekulanten werden Spieler, Heuschrecken (MÜNTEFERING, 2005) oder Parasiten genannt, gerade auf der Suche nach Profit ohne Produktion (JOHNSEN, 1976; LERNER, 1961). Historisch betrachtet, waren die Spekulanten Menschen, die mit wenig Geld und etwas Glück hohe Renditen an den Börsen machen konnten.

Die Immobilienspekulation hat Eigenheiten die von internen Variablen der Immobilien verursacht werden. Immobilien sind große Investitionen, die eine lange Transaktionszeit und hohe Transaktionskosten haben. Ein weiterer Aspekt ist, dass diese Art der Spekulation noch neu ist, so dass die Märkte nicht noch genug wissen, um das Verhalten und die Konsequenzen dieses Phänomens zu kennen.

Wernecke und Rottke (2006) erklären auf einfacher Weise, wie der Immobilienmarktzyklus, insbesondere in Bezug auf Boom und Baisse, funktioniert. Der Zyklus ist ein wichtiger Faktor für Unternehmen in dieser Branche, jedoch Phyrr et al. (2003) lenkt die Aufmerksamkeit auf die Tatsache, dass es bis jetzt kein einheitliches Wissensgerüst gibt, sondern nur eine spezielle Sprache mit gemeinsamer Terminologie und Methoden für die Zyklusforschung, welche von Forschern und Hochschulen eingesetzt wird. Allerdings sprechen diese Autoren nur über den Marktzyklus im Allgemeinen. Spezielle Definitionen für Immobilienspekulation oder Immobilienblase (Real Estate Bubble) wurden in der Literatur und Forschung noch nicht definiert.

Ebenso gibt es noch keine Definition für den Immobilienspekulationszyklus, der Teil des Zyklus des Immobilienmarktes ist. Der Spekulationszyklus ist Teil des Marktzyklus, aber dieser tritt nur bei den Extremen der Schwingungsperiode des Marktes auf, d.h. wenn der Marktzyklus in der Nähe seines maximalen Wachstum oder in der Nähe der tiefsten Stelle in der Rezession ist.

Typischerweise, ein lokaler Immobilienmarkt hat geringe verfügbare Mittel für den Erwerb von Immobilien und, je nach Größe der Gemeinde und seiner Lage, kann ein kleines oder großes Angebot und Nachfrage existieren. Angebot und Nachfrage hängt direkt von viele wirtschaftliche Faktoren ab (VARIAN, 2006), wie das Steuerrecht z.B. Transaktionssteuern auf Immobilien und Einkommenssteuern.

Auf der anderen Seite, sind Gesetzgebung und Bodenpolitik der Gemeinden und Staaten, oft verantwortlich für die Existenz der Spekulation. Steuerliche Anreize, und die Schaffung und Änderungen der Flächennutzungspläne bieten viele Möglichkeiten für Wachstum oder Rückgang auf dem Wohnungsmarkt.

Das Hauptproblem des Wohnungsmarktes ist, ob das rasante Wachstum der Hauspreise von fundamentalen Faktoren des Angebot und Nachfrage abhängt, oder ob es durch eine spekulative Preisblase verursacht wird. Viele Fälle von Spekulationen generieren hohe Preise, die nicht nachhaltig sind, vor allem in den Wohnimmobilienspekulationen.

Cameron und Muellbauer (2006) untersuchten Immobiliendaten, um zu prüfen, ob diese Daten die tatsächliche Situation auf dem Immobilienmarkt (Wohnungs- und Gewerbeimmobilienmarkt) wiedergeben, und folgerten daraus, dass diese Daten die Preisdynamik erklären.

Der Versuch, die wahren Ursachen der aktuellen Entwicklung des Marktes zu verstehen, in den Immobilienpreisschwankungen bestehen, ist aus mehreren Gründen wichtig. Erstens ist der Kauf eines Hauses, in der Regel, die größte und wichtigste Investition für die meisten Familien, und stellt auch den größten Teil des Familienbesitzes dar. Darüber hinaus, spielen die Eigenschaften eine wichtige Rolle als Sicherheiten für Bankkredite.

So kann ein Rückgang der Immobilienpreise den Bankensektor beeinflussen, die wiederum die öffentlichen Finanzen und makroökonomische Stabilität im Allgemeinen untergraben können. Wenn die mittlerem Kreditgeber die enthalten Risiken nicht verstehen, entsteht die die Möglichkeit eines Kredit-Booms und der Besitz verwandelt sich so in ein spekulativen Wachstum.

Die Frage, ob das Wachstum der Preise für Vermögenswerte von einer Blase oder Inflation verursacht wird, wurde von vielen Ökonomen darunter French und Poterba (1991), Ito und Iwaisako (1995), Himmelberg, Mayer und Sinai (2005) und Ziemba und Stone (1993) diskutiert.

Silva und Menezes (2001) weisen darauf hin, die Lösung eines Problems kann durch eine Umfrage, die aus einer Reihe von Maßnahmen und Vorschlägen besteht, gefunden werden. Im Moment, ist die Immobilienspekulation so gut wie unbekannt, und eine Lösung für sie oder für die ihre Folgen existiert noch nicht. Somit ist es beabsichtigt, mit diesem Buch bei der Lösung dieses Problems zu helfen.

Zu diesem Zweck, wurden in diesem Buch untersucht, mit welchen Indizes der Immobilienmarkt beobachtet werden kann, um zu sehen, ob eine Preisblase - Spekulation - existiert oder nicht. Es wird angenommen, dass, je nach Situation, eine Differenzierung nach möglichen Arten von Spekulation möglich ist.

Die Immobilienspekulation ist ein komplexes Problem, das noch keine Lösung aufweist und es möglich ist, dass eine einzige Lösung auf Basis von wirtschaftlichen Faktoren nicht existieren wird. Darüber hinaus beinhalten die Spekulation verschiedenen Bereichen wie Volkswirtschaft, Betriebswirtschaftslehre, Psychologie, Bauingenieurwesen, usw., was letztlich die Bildung von Szenarios und die Suche nach Lösungen für die Probleme der Spekulation erschwert.

Die Suche nach einer Lösung für ein reales Problem ist Teil des wissenschaftlichen Lebens (ECO, 2003) und eine Lösung für die Immobilienspekulation zu finden, ist so wichtiger im Hinblick auf sozio-ökonomischen Folgen.

Wenn eine Preisblase platzt, hat man grundsätzlich einen Rückgang der Immobilienwerte. Dies bedeutet, dass Einzelpersonen und Unternehmen Geld verlieren, das wiederum kann große Mengen an Ressourcen einer Gesellschaft vernichten und damit auch große Verluste für die Regierungen generieren. Ein Abschwung in der Wirtschaft mit mehr als 40% gefährdet die stabile Entwicklung einer Gemeinde, Staat oder Land (BÖCKER, 2004).

Wie an der Börse, die professionelle Investoren gehen relativ früh aus dem Markt und haben daher nur selten hohe Verluste. Die weniger professionalen Menschen, die keine Informationens haben und nicht wissen, wenn der beste Zeitpunkt ist zu gehen, investieren in den Markt, bis der platzt, und werden somit Opfer von großen Verlusten.

Die Regierungen haben Schwierigkeiten zu wissen, wann und wie sie am besten in den Markt einzugreifen können, um ihre Interessen wahrzunehmen, d.h. die Steuereinnahmen nachhaltiger zu machen.

Diese Gruppen - Investoren und Regierungen - können Geld verlieren, aber überleben. Aber, es gibt eine Gruppe, die ein höheres Risiko besitzt. Diese Gruppe setzt sich aus Einzelpersonen und Familien zusammen, die nur eine Immobilie erwerben, die für den Einsatz als Wohnsitz gedacht ist. Diese Individuen, angeregt durch verschiedene Faktoren wie niedrige Zinsen und staatliche Anreize, kaufen eine Immobilie mit einem sehr hohen Wert mittels Darlehen von Dritten, welche beim Preisverfall, eine große Diskrepanz zwischen dem Wert der Kreditforderung und der Garantie haben, was in der Regel die Immobilie selbst ist, d.h. die Gewährleistung des Eigentums ist weniger wert als der Kredit. Im diesem Moment, gibt es viel Nervosität bei denen die mehr Sicherheit wollen, das heißt, mehr Garantien. Diese Garantien können eine andere Immobilie oder andere Vermögenswerte sein, welche als Sicherheiten dienen können, welche diese Menschen in der Regel nicht haben. Darüber hinaus, kann die Bank, in manchen Ländern, die Kreditgeber auffordern einen Teil dieser Kredit sofort zu bezahlen. Da die Person, die eine Immobilie mit einem Darlehen gekauft hat, kein überschüssiges Kapital hat, um diese "Finanzierungslücke" zwischen Kreditsumme und Beleihungswert schließen zu können, bedeutet das, dass in vielen Fällen die Banken den Vertrag kündigen, wie es in den USA passiert.

Auf der anderen Seite, wer einen Kreditvertrag mit niedrigen Zinsen gemacht hat, muss nach dem Gesetz des Zyklus des Zinssatzes, im Zuge der Neuverhandlung mit der Gefahr leben, dass diese Sätze sich erhöhen können und somit eine weiterführende Finanzierung für die nächsten Jahre sehr schwierig bis hin zu unmöglich wird, wegen der hohen Kosten dafür.

Das Ergebnis ist das Gleiche für Menschen, die nicht mehr die Raten bezahlen können und, nach einigen Monaten, ohne Immobilie sind, da die Banken die Immobilie zwangsversteigert haben. Der Schuldner bleibt weiterhin mit hohen Schulden, da die Versteigerung nicht die Schulden ausgleicht, jedoch jetzt ohne Immobilie sind. Diese Gruppe von Menschen hat, in der Regel, die größten Verluste beim Platzen einer Preisblase.

Im Juni 2007, mit der ersten Schwingung der Krise mit Subprime -Krediten in den USA entstand ein Verlust von mehr als US $ 240 Milliarden bei den Banken (PITZKE, 2007), ohne Berücksichtigung des Verlustes vieler Familien in Bezug auf Wohnraum, Arbeit, usw., was einige Folgen der Spekulation zeigen. Simon (2007) signalisiert, dass wahrscheinlich nur in den USA im Jahr 2008 1,35 Millionen Immobilien und im Jahr 2009 über 1,44 Millionen Immobilien versteigert wurden. Dies bedeutet, dass Kredite mit einem Wert von über US $ 362 Milliarden Euro nicht mehr von den Familien bezahlt werden können, durch eine Erhöhung der Zinsen. Der totale Verlust der Immobilien bei den Versteigerungen ist noch nicht abzuschätzen, kann aber US $ 4 Trillionen erreichen (RIEF, 2007). Der Gesamtverlust der Weltwirtschaft ist noch nicht geschätzt. In der gleichen Art und Weise sind die Verluste von anderen lokalen Krisen, die durch diese auftreten können, noch nicht geschätzt wurden.

Diese Tatsachen bestätigen die Bedeutung der Beschreibung der Spekulationstheorie und ihrer endgültigen Wirkungen, sowie die Ursachen der Spekulation und wie Lösungen aussehen können, um diese Probleme zu vermeiden.

Die Wohnimmobilien sind eine Teilmenge des Immobilienmarktes. In diesem Buch werden die Worte sind Häuser, Wohnungen und Wohnimmobilien als Synonyme verwendet.

Capítulo 2 - Spekulation

Obwohl scheinbar einfach, es gibt verschiedene Definitionen für Spekulationen. Unter diesen, steht zuerst die allgemeine Spekulation im Mittelpunkt, die Differenzierung von der allgemeinem zur ökonomischen Spekulation und die Diskussion der verschiedenen Bestimmungen von Wirtschaftsspekulationen. Darüber hinaus, werden am Ende dieses Kapitels auch die verschiedene Definitionen von Wirtschaftsspekulation in der Literatur diskutiert und eine Definition für die Immobilienspekulation etabliert.

2.1 Allgemeine Spekulation

Das Wort Spekulation kommt vom lateinischen: spec, das heißt "suchen" (KANITZ, 2003) und spekulum, was so viel wie der "Spiegel" bedeutet, welche das lateinische Wort speculari bilden, was man als "spähen" oder "beobachten" übersetzen kann.

Spekulationen über das Land existiert schon seit über 2000 Jahren und war schon immer wichtig für die Politik der Könige und Machtmenschen. Im Laufe der Zeit, stieg die Zahl der Menschen die spekulieren, was sich zu einer allgemeinen Praxis bei Menschen entwickelte, die Kapital haben.

Der Begriff der Spekulation lässt sich in vier Typen einteilen:

I. besteht häufig aus einer Aussage, die nicht bewiesen wurde oder nicht beweisbar ist;
II. philosophischen Denkens (philosophische Spekulation) (GEIGER, 1964);
III. Begriff der Literatur (Belletristik) (HAHN; IWOLEIT; MOMMERS, 2002); und
IV. Möglichkeiten für profitable und kurzfristigen Investitionen (ökonomischen Spekulation).

Die Spekulation in Form einer unbewiesenen Aussage ist in den Naturwissenschaften üblich für Phänomene, die zur Zeit nicht erklärt werden können, aber jemand hat eine Idee, dass dies möglich ist.

Schon die philosophische Spekulation ist das metaphysische Denken (GEIGER, 1964). Hegel (zitiert in MEYERS, 2009) weist darauf hin, dass die philosophische Methode, die Evolution des Begriffs, des Subjektes und des Objektes, der aktuellen Zeit in sich enthält.

Die dritte Möglichkeit ist der Literaturbegriff, der die Zukunft diskutiert und fragt, wie diese sein wird (HAHN; IWOLEIT; MOMMERS, 2002).

Allerdings wird diese Arbeit sich ausschließlich mit der vierten Art von Spekulation befassen, da die Auswirkungen der Immobilienspekulation schwer nachgewiesen werden können, aber real sind und nicht über eine wissenschaftlichen Beziehung mit dem philosophischen Denkens oder mit dem Literaturbegriff (Belletristik) verfügen. Damit, beschränkt sich die Arbeit auf die ökonomischen Spekulation, wo die Immobilienspekulation als ein Teil angesehen wird.

2.2 Ökonomischen Spekulation

In der Ökonomieliteratur werden in der Regel drei verschiedene Definitionen für Spekulationen angetroffen. Die erste, von Ross (1938) gegeben, definiert Spekulation als jede realisierte Transaktion zu einem aktuellen Zeitpunkt mit den Erwartungen der zukünftigen Gewinne, was bedeutet, dass praktisch alle Entscheidungen von diesen Erwartungen beeinflusst werden. Allerdings ist diese Definition nicht im Zentrum dieser Arbeit.

Eine andere Definition ist, dass sich die Spekulation auf Transaktionen auf Erwartungen hinsichtlich zukünftiger Preisänderungen von Gütern basiert. Stucken (1956) stellt fest, dass dies eine sehr weitgefasste Spekulation ist, die die folgenden Marktaktivitäten beinhaltet:

a) vorgezogene oder verzögerte Käufe, die möglicherweise zu einer Erhöhung oder Verminderung der Kaufvolumen durch die Verbraucher führen;
b) vorgezogene oder verzögerte Investitionen, die zu erhöhten oder verringerten Investitionsvolumen durch den Hersteller und/oder Händler führen; und
c) vorgezogene oder verzögerte Wechselkursaustausch durch den Exporteur und Importeur.

Die letzte Definition von Spekulation, bekannt als exakte, tritt ein, wenn Waren, Kapital und andere Gegenstände eingekauft (verkauft) werden, und in einem nachfolgenden Zeit werden wieder verkauft (gekauft) werden, und mit dieser Transaktion ausschließlich das Ziel verfolgt wurde, auf der Grundlage der Erwartung einer Preisänderung und nicht das Interesse an den Vorteilen vom Eigentum an diesen Gegenständen (KALDOR, 1939).

Im Mittelpunkt dieser Arbeit steht, die exakte Definition von der Spekulation auch bekannt als professionelle Spekulation. In den angelsächsischen Ländern, wird eine Differenzierung auf "Profi- und Amateur Spekulation" vorgenommen, in dem ein Teil der professionellen Spekulanten Teil der erweiterten Spekulationen ist, die auch als Amateur-Spekulationen bekannt ist. Manchmal, sind die Spekulanten auch zwischen Spekulant und Spieler differenziert. Die Spekulanten sind rational und nutzen Erfahrungen und objektiven Fakten bei der Entscheidung zum Kauf, Verkauf oder um gar nichts zu tun (VANEK, 1962). Im Gegensatz dazu, entscheiden Spieler auf Basis vom Wunsch und der Hoffnung.

Unterschiedliche Märkte haben auch unterschiedliche Preise und damit können die Spekulationen differenziert werden (ASCHINGER, 2001), durch Aspiration des operativen Ergebnisses und motiviert durch die Unterschiede zwischen den erwarteten Preisen und der Zeit von einem Wertgegenstand in einem bestimmten Markt.

2.3 Spekulationsarten

Wie bereits im vorhergehenden Kapitel hervorgehoben, gibt es verschiedene Arten von Spekulationen, die nach der Anzahl der Objekte, nach Objekttypen und anderen Merkmalen klassifiziert werden können.

2.3.1 Arten und Mengen von Spekulationobjekten

Die Objekte, die Gegenstand von Spekulationen werden können, gehören zur Gruppe von Waren, Wertpapieren oder Währungen, deren Spekulationen spezifisch sind, die einzeln von der Wissenschaft behandelt werden. Jede dieser drei Hauptgruppen können weiter unterteilt werden, genauer gesagt, in Arten von Waren, Arten von Währungen und Arten von Wertpapieren.

Die Quantität der Objekte variiert je nach Interesse des Spekulanten an der Spekulation auf ein bestimmtes oder mehrere Objekte auf einmal (STEINMANN, 1970). Somit ist es möglich, dass ein Spekulant, zur gleichen Zeit, mit verschiedenen Objekten unterschiedlichen Typs in verschiedene Gruppen spekuliert.

2.3.2 Lagerungskosten

Einige Autoren, wie z.B. Steinmann (1970), identifizieren den Faktor Lagerungskosten als ein Faktor der Spekulation. Monteiro Junior, Vianna und Silva Filho (2003) erklären, dass die Lagerungskosten - wie z. B. mit Personal, Einrichtungen, Miete oder Kauf, Ausrüstung, etc. - werden als feste und indirekte gekennzeichnet.

Verderbliche Produkte sind kaum Teil der Spekulation, da diese nur erleichtert würden, wenn die Produkte auf der Terminbörse gehandelt wird. Für die vorliegende Arbeit ist dieser Faktor nicht anwendbar, da in Immobilienspekulationen, keine Lagerkosten entstehen.

2.3.3 Die Spekulation mit stabilen und instabilen Preisen

In der Literatur und in der Forschung, die sich mit dem Einfluss von Spekulation auf die Preise auseinander setzt, wird die Spekulation in zwei Situationen differenziert: mit stabilen Preisen und mit instabilen Preisen.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Preisschwingungen

Quelle: Autor.

Die Spekulation der stabile Preise ist definiert als Rückgang der Preisschwingung infolge spekulativer Aktivitäten. Jedoch kann die Preisstabilität kann als Marktstabilität verstanden werden. Der stabile Preis wird verursacht von einem nicht-spekulativen Marktteilnehmer, der durch verschiedene Verkäufe und Käufe, die Preisfluktuation in verschiedenen Niveaus beeinflusst, was zu einer nachhaltigen Marktentwicklung führt, wie in Abbildung 2 dargestellt.

Die Spekulationsteilnehmer reduzieren die Amplitude und/oder die Frequenz von den Zyklen nicht-spekulativer Preise. So kann man in einer bestimmten Zeit, die spekulativen Aktivitäten in diesem Zeitraum für den Preis als stabil ansehen (MEADE, 1951, FARRELL, 1966).

Im Gegensatz dazu, kann eine nicht-stabilisierende Spekulation, in einem bestimmten Zeitpunkt, eine Wirtschaftskrise ausgelösen, in der Regel am Kapitalmarkt, d.h. in vielen Fällen wirtschaftliche Verluste herbeiführt, wie sie in der Immobilienkreditkrise in den USA im Jahr 2007 zu sehen war (BBC, 2007, BBC1, 2007).

2.4 Faktoren, die die Definition der Immobilienspekulationen beeinflussen

Wie Untersuchungen von Schulte und Schulte-Daxbök (2005), und Weise und Hochheim (2006) zeigen, ist die Immobilienwissenschaft immer noch neu. Selbst in Ländern wie Deutschland, wo die Immobilienwissenschaft weiter entwickelt ist, gibt es Studien nur seit ca. 20 Jahren. Darüber hinaus, ist die Menge an Studien und Ergebnisse knapp im Vergleich zu anderen Wissenschaften, wie die Bereiche Finanzen, Investitionen, etc.

Die Immobilienmärkte und Immobilienspekulation wurden bis vor ein paar Jahren, praktisch ignoriert, was dazu führt das die wenigen vorhandenen Studien zu diesem Thema sich in der Regel nur mit den Auswirkungen befassen, wie zum Beispiel, der Hypothekenmarkt, und basieren sich nur auf historische Daten, ohne dem Versuch zu unternehmen, die Immobilienspekulation zu definieren. Folglich, ist eine weiterführende Diskussion über dieses Thema nur schwer möglich, da selbst eine eigenständige Definition noch fehlt.

Um die Immobilienspekulation definieren zu können, ist es notwendig, die weiteren Arten der Wirtschaftsspekulationen zu erklären und sollte Konzepte und Besonderheiten von Immobilien beinhalten.

2.4.1 Besonderheiten von Immobilien

Die besonderen Merkmale von Immobilien unterscheiden sich in vielerlei Hinsicht. Direkt mit der Spekulationen verbunden, gibt es die rechtlichen und wirtschaftlichen Merkmale, die großen Einfluss auf dem Immobilienmarkt ausüben.

In dieser Arbeit, wird nur die urbane Immobilienspekulation im Teilmarkt Wohnimmobilien betrachtet.

2.4.1.1 Rechtlicher Charakter

Der rechtlicher Charakter der Immobilie unterscheidet sich von einem Land zum anderen. Es gibt jedoch derzeitig noch kein Land, das eine rechtliche Definition für den Begriff Immobilie hat (SCHULTE et al., 2000).

In Deutschland wird der rechtliche Charakter von Grundstücken und der Oberfläche, die territorialen Rechte zu Land, Vegetation und Gebäuden, durch die Entscheidung RGZ 68,25 des kaiserlichen Hofes für zivile Angelegenheiten (apud FALK; MOHNHAUPT, 2000), das Gesetz über die Landesvermessung und das Liegenschaftskataster (DEUTSCHLAND, 2003) und das Bürgerliche Gesetzbuch (DEUTSCHLAND, 1896) zur Verfügung gestellt. Das Gesetz über die Landesvermessung und das Liegenschaftskataster standardisiert die technische Beschreibung des Landes und setzt voraus, dass das Grundbuch diese Daten nutzt.

In Brasilien sind Immobilien und Land rechtlich gleichbedeutende Worte. Die Charakterisierung von Land beinhaltet die gleichen Merkmale wie in Deutschland und beruht auf dem Grundbuchgesetz (BRASILIEN, 1973) und basiert auf dem Bürgerliches Gesetzbuch (BRASILIEN, 2002). Das Grundbuchgesetz umfasst alle öffentlichen Aufzeichnungen in Brasilien. Der Unterschied zwischen dem Gesetz über die Landesvermessung und das Liegenschaftskataster in Deutschland und dem Grundbuchgesetz in Brasilien ist, dass es die technische Beschreibung des Landes in Brasilien nicht gibt.

Der rechtliche Ansatz wird nicht weiter diskutiert, da dieser rechtliche Konzepte betrifft und somit über den Schwerpunkte und Ziele dieser Arbeit hinausgehen würde.

2.4.1.2 Ökonomischer Charakter

Wirtschaftlich gesehen ist eine Immobilie, ein geschlossener Raum, der die Funktion der Leistungserbringung hat (MURFELD et al., 2006). Allerdings schließt diese Definition das Grundstück aus. Eine zweite, umfassendere Definition beschreibt die Immobilie als Vermögenswert, der Nutzen generiert (jetzt oder in der Zukunft) für seinem Besitzer (SCHULTE et al., 2000).

Ein Gut Immobilie hat die Eigenschaften von Immobilität, Heterogenität, eine langfristige Planung und Projektentwicklung sowie Langlebigkeit. Der Charakter der Immobilität ist von entscheidender Bedeutung bei der Einstufung des Gutes wie einer Immobilie. Die Ungleichheit des Elementes Immobilie über die anderen Merkmale zeigt die Heterogenität.

Der Immobilienmarkt besteht aus mehreren Teilmärkten, die sich unterschiedlich und sich meist in Zyklen mit großen Zeitdifferenzen und komplexe Transaktionen entwickeln, das eine lange Zeit für dessen Vollendung in Anspruch nehmen, im Gegensatz zu dem Markt der Nicht-Immobilien Produkte.

Wie von Bach und Sailer (2006) betonen, ist die Streuung der Teilmärkte, die Heterogenität und die räumliche Distanz der Immobilien, die zur Intransparenz und Ineffizienz der Märkte führen. Obwohl Markttransparenz mit den neuen Medien, wie Internet und Auktionen zugenommen hat, bedeutet dies noch nicht, dass der Markt vollkommen perfekt ist.

Gould und Ferguson (1980) haben vier Voraussetzungen festgestellt, damit ein Markt als perfekt angesehen werden sein:

I. jeder wirtschaftliche Agent agiert konform wie die Preise gegeben sind, d.h. keiner der Verkäufer oder Käufer ist stark genug, um einen merklichen Einfluss auf die Preise auszuüben;
II. das Produkt ist homogen, hat den gleichen sozialen Einsatz für alle Käufer und Verkäufer und ist unabhängig vom Anbieter identifizierbar (Homogenität);
III. Der Markt ist flüssig: der Zugang oder Austritt von potenziellen Wechslern ist frei; und
IV. Der Markt ist transparent: die Wirtschaftssubjekte haben vollkommene Kenntnis von Mengen, Eigenschaften und Preisen der angebotenen Produkte (Transparenz).

2.4.1.3 Besonderheiten des Verkäufers und Käufers

Typischerweise ist für den Verkäufer jede Immobilie eine Investition mit großen Wert, verbunden mit einer langen Periode der Investitionsentscheidung. Diese Entscheidung findet in einem Umfeld von großer Unsicherheit über die Zukunft und auf Investitionen statt, weil im Fall, dass die Notwendigkeit besteht auf Veränderung der Umwelt reagieren zu müssen, sind die Aktionen, zeitaufwendig und kostspielig. Darüber hinaus, ist es noch gesetzlichen Beschränkungen ausgesetzt, zum Beispiel, den Flächennutzungsplan.

Schon für die Käufer ist die Nicht-Transparenz des Marktes und die Unsicherheit bei der Kaufentscheidungen von größere Bedeutung, da die Immobilie kaum ausgetauscht werden kann.

2.4.2 Grenzen der Spekulation

Nicht jeder Anstieg der Immobilienpreise ist spekulativ. Wissenschaftlich, wird es als Spekulation klassifiziert, in Fällen, in welchen die Immobilienpreise über einem als normal bestimmten Wert steigen.

Jedoch für die Bestimmung von Spekulationen gibt es noch andere Einflussfaktoren, die die Nicht-Spekulation begrenzen, wie der Lebenszyklus, die Marktteilnehmer und die Wirtschaftskrisen.

2.4.2.1 Lebenszyklus einer Immobilie

Laut Schulte et al. (2000), wird der Lebenszyklus einer Immobilie durch die rechtliche Verbindung zwischen Land und Gebäude definiert. So hat das Land eine unbegrenzte Lebensdauer, während Gebäude auf dem Gelände einen Zyklus mit begrenzter wirtschaftlicher, physischer und technischer Nutzung haben. Darüber hinaus kann die physische Nutzung den technischen Betrieb übersteigen, was in vielen Fällen bedeutet, dass sie länger ist als die ökonomische Nutzung.

Die Immobilienspekulation kann zu jedem Zeitpunkt des Lebenszyklus einer Immobilie auftreten. Für Becker (2006) heißt dass, das der Immobilienzyklus kontinuierlich ist und in allen Phasen der Spekulation vorkommen kann. Aufgrund der unterschiedlichen Lebenszyklen, Arten von Immobilien und Märkten, kann die Spekulation in allen Immobilienphasen auftreten (ROTTKE; WERNECKE, 2006). Dieses Thema wird mit größerer Tiefe in Kapitel 4, über den Lebenszyklus von Gebäuden und dem Marktzyklus, behandelt.

2.4.2.2 Marktteilnehmer

Die Immobilienmarktteilnehmer können natürliche oder juristische Personen sein, die direkt oder über Fonds handeln. Vanek (1962) bestätigt, dass ein Spekulant ein Professional ist, der mit diesen Aktivitäten arbeitet. Diese Spekulanten wollen Positionen eröffnen, spekulierend auf höhere oder sinkende Preise und die Hedgers wünschen nicht, einer negativen Entwicklungen des Preises eines Vermögenswertes ausgesetzt zu werden (HULL, 1994).

Nur wenige Teilnehmer agieren professionell bei der Spekulation mit Wohnimmobilien. Mit den Worten von Paz (2008), die Wohnimmobilienspekulation ist nur ein kleiner Teil aller Immobilientransaktionen.

In einem allgemeinen Kontext, sind viele Spekulanten der Börsen und Immobilienmärkte, heute private Personen, die eigene Ressourcen mit der Gewinnabsicht investieren und in Form eines Amateurs, d.h. ohne alle Informationen und erforderlichen Fachkenntnisse, wie Sie Professionale haben und daher einem höheren Maß an Unsicherheit ausgesetzt sind.

Für Kindleberger (1996) entwickelt sich die Spekulation in zwei Schritten. In der ersten Phase, Hauseigentümer, Firmen, Investoren und andere Akteure investieren in den Markt mit einer begrenzten und rationelle Unordnung. In der zweiten Stufe, Kindleberger (1996, S. 18) bestimmt, dass "Kapitalgewinne eine führende Rolle spielen." Kindleberger (1996) unterscheidet auch die Teilnehmer in Insider (Professionelle) und Außenseiter (Amateure). Die Insider destabilisieren den Markt durch Preiserhöhungen und profitieren von dieser Erhöhung, um den Verkauf auf ihrem Höhepunkt zu machen, in der Regel mit großen Gewinnen. Das Gleichgewicht dieser Transaktionen erfolgen über die Außenseiter, die zu großen Verlusten neigen, da sie investieren, wenn der Kurs fast auf dem Höhepunkt ist und verkaufen, wenn der Kurs gefallen ist (KINDLEBERGER, 1996), weil die Krise in der Regel ein tritt, wenn der Preis oben sind.

2.4.2.3 Krisen

Nicht jede Spekulation ist gefährlich für den Markt, wie in Kapitel 2.3.4, Spekulationen mit stabilen und instabilen Preis, beschrieben, da Krisen, Panik und Preisstürze Überreaktionen des Marktes sind (KINDLEBERGER, 1996). Mello und Spolador (2004) argumentieren, dass es am Ende jeder Spekulation zu einem Bruch, Krise und Panik kommt. Galbraith (1992) stellt auch fest, dass eingebettet in einer Situation der spekulativen Manie, es eine Zukunft gibt und unvermeidliche Preisrückgange, die schleichend oder plötzlich auftreten können. Ein Beispiel für die allmähliche Preisabnahme ist am Londoner Immobilienmarkt seit dem Jahr 2003 bis heute zu beobachten. Dies bedeutet, dass nicht alle Spekulationen letztlich zu einer Krise, einem großen Preisverfall oder zu einem Ende der "Gewohnheit" zu spekulieren führt.

2.5 Definition der Immobilienspekulation

Mit der Beschreibungen die in diesem Kapitel vorgestellt wurden, kann die Definition der Spekulation für diese Studie wie folgt beschrieben werden: Immobilienspekulation ist ein Phänomen, das in allen Phasen des Lebenszyklus einer Immobilie auf dem Immobilienmarkt eintritt, wo Gruppen von Individuen und Unternehmen, nach einer motivierten Ausnutzung basiert auf zeitliche Gewinne durch das Wachstum auf kurzer Sicht, suchen.

Als kurze Periode wird im Allgemeinen ein Zeitraum von 6-120 Monaten verstanden. Diese Zeitvariation zwischen mehreren Monaten und mehreren Jahren können auftreten, aufgrund unterschiedlicher Arten von Immobilienspekulationen und -investitionen. Die mehrmonatige Spekulation ist in der Regel der Kauf eines Gebäudes im Bau und dem anschließenden Verkauf, mit oder kurze Zeit nach, der Fertigfertigstellung. Die Spekulation bis zu 10 Jahren basiert, in der Regel, in der Erwartung, oder das Wissen, dass die Investoren haben, um in einem bestimmten Gebiet zu kaufen, wo es durch ein Einkaufszentrum, eine Universität, eine Autobahn und/oder anderen Möglichkeiten, zu höheren Preisen in der Zukunft führen wird.

Capítulo 3 - Werte und Immobilien

Die Immobilienmerkmale, wie in Kapitel 2.4.1 vorgestellt, erklären teilweise die Funktionsweise des Wohnungsmarkts. Bemerkenswert ist, dass es nur einen Immobilienmarkt, aber viele Immobilienteilmärkte gibt, die nach Art der Immobilie und der verschiedenen Entwicklungsstufen des Marktes variieren (ROTTKE; WERNECKE, 2005).

Zu den Merkmalen im Zusammenhang mit Immobilien, werden hauptsächlich die Werttheorie und physikalischen Eigenschaften der betreffenden Immobilie herangeführt.

3.1 Werttheorie

In diesem Unterkapitel werden die Konzepte von Wert und Preis aufgezeigt und die Entwicklung des Wertes von Grundstücken und Immobilien erklärt.

3.1.1 Wert und Preis

In der Literatur gibt es verschiedene Definitionen, die die Begriffe Preis und Wert erklären. Zu diesen Begriffen gehören in der Regel: Preis, Produktions-, Kosten-, Marktpreis, Wert, Marktwert, Produktionswert und sozialen Wert. Daher muss man warnen, dass es eine funktionale Produkttrennung, zwischen Arbeitseinkommen und andere Arten von Einkünften aus Kapital, gibt (MARX, 1967).

Die Definitionen für die Begriffe von Wert und Preis werden oft in einer konfusen Art und Weise vorgestellt, die eine klare Definition dieser Begriffe für die Bewertung von Immobilien sowie für den Immobilienmarkt wichtig ist.

3.1.1.1 Das Wertkonzept

Vor der Geburt Christi, Aristoteles (zit. nach BASSO, 1991) hat verschiedene Arten von Werten, definiert darunter: den wirtschaftlichen Wert, gesellschaftlichen Werte und politischen Wert. Für die vorliegende Arbeit, das Konzept von größerer Bedeutung ist das Konzept der Wirtschaft, der wirtschaftliche Wert, der nach Aristoteles (zitiert BASSO, 1991, S. 10) wie folgt definiert ist:

Gebrauchswert, der die kleinste Menge an Geld benötigt, um die Nutzung eines Produkts zu realisieren, die von ihm erwartet wird. Geschätzter Wert, der die Menge des Geldes benötigt, um ein Beauty-Produkt, Aussehen, Status, etc. bereitzustellen. Kostenwert, der die Menge des Geldes ist, dass die Summe der Arbeitskosten, des Rohstoffes, der Gemeinkosten und so weiter, die notwendig ist, das Produkt zu erhalten. Der Tauschwert, der der Menge des Geldes entspricht, dass den Austausch des Produktes auf dem Markt vergleichbar macht.

Die aufgezeigten Definitionen bestimmen, in jeder Hinsicht, den Wert, den Nutzen und die wirtschaftlichen Interesse, aber nicht die Partner, die den Wert verhandeln. Neiva (1997, S. 11) weist darauf hin, dass "der Grad der Nützlichkeit eines Gutes im Bereich der Bevorzugung durch den Verbraucher ist, was seinen Wert bestimmt".

Im Kontext wurde präsentiert, dass der Wert von dem Verkäufer und dem Käufer von Waren, zusammen mit den Präferenzen der beiden bestimmt wird. Moreira (2001) hebt hervor, dass der Marktwert ein Wert ist, zu dem ein Verkäufer bereit ist, - spontan - zu verkaufen und ein Käufer- auch spontan - bereit ist zu kaufen, und beide in voller Kenntnis der Bedingungen des Verkaufs sind, und Nutzen des Eigentum. Das gleiche Konzept wird in der brasilianischen Norm NBR 14653-1:2001 (ABNT, 2001, p. 5) angewendet, die den Marktwert bestimmt, als "der wahrscheinlichste Betrag, um den man freiwillig und wissentlich ein Gut zu einen Referenzdatum verhandelt, innerhalb der aktuellen Bedingungen des Marktes".

Assaf Neto (2003, S. 577) sagt, dass sich "der realisierbare Marktwert, den möglichen Wert des Vermögenswertes des Unternehmens individuell in normalen Transaktionen bestimmt, innerhalb eines organisierten Marktes, d.h. dem angemessenen Preis, den man aus der Veräußerung von jedem einzelnen Wert realisieren kann.".

Das Baugesetzbuch (BauGB) (DEUTSCHLAND, 1960), definiert den Einheitswert als einen vereinbarten Preis zu einem Termin und basierend auf gewöhnliches Handeln, der die rechtliche Realität, die Eigenschaften und Lage des Grundstücks oder andere Objekte, ohne Rücksicht auf außergewöhnliche oder persönliche Ereignisse bewertet (Art. 194 BauGB).

Sowohl dieses Gesetz als auch Assaf Neto (2001) verwenden den Begriff Preis um den Wert zu definieren. Somit ist es notwendig, das Preiskonzept zu definieren, wie unten gezeigt wird.

3.1.1.2 Preiskonzept

Sardinha (2004, S. 2) erklärt, dass der Preis zu dem Zeitpunkt definiert ist wenn der "Verbraucher über einen Geldbetrag verfügt, um seine Anforderungen zu erfüllen, aber das Unternehmen überträgt seine Produkte, um einen Gewinn oder Rendite zu gewährleisten."

Diese Figuration des Preises ist sowohl im Hinblick auf die Anbieter und Verbraucher einzustellen. Nach der ökonomischen Theorie, der Preis resultiert aus der Konfrontation auf dem Markt zwischen Angebot der Käufer und Nachfrage von den Herstellern. Im Fall der Nachfrage, hängt der Preis von den Verbrauchern ab, welcher von dem Nutzen entschieden wird, das heißt, den Grad der Bedürfnisbefriedigung den Sie von ihrem Konsum ziehen, basierend auf dem Verbrauch von guten Angeboten (NUMES, 2007).

Eine andere Definition basiert auf den Budget vom Instituto de Engenharia (2004, S. 1), was bedeutet, dass "der Kaufpreis das Ergebnis der Anwendung einer Marge ist, genannt indirekter Nutzen und Aufwand (Benefício e Despesas Indiretas - BDI), über die direkten Kosten auf der Budgetplanung berechnet wird.". Allerdings, ist in dieser Arbeit die Definition des Instituto de Engenharia nicht sinnvoll, da die Spekulation mehr mit dem Markt und dem Marktpreis verwandt ist, als mit den Konstruktionspreise.

Daher ist es sinnvoller, das Gesetz des einheitlichen Preises zu nutzen, dass in einem wettbewerbsintensiven Markt, wo zwei Güter gleichwertig sind, sie tendenziell versuchen den gleichen Marktpreis zu haben (BODIE; MERTON, 2002). Dieser Aussage zustimmend, Assaf Neto (2001, S. 25) sagt, dass "der Preis in einer Marktwirtschaft durch den Schnittpunkt der beiden Kurven von Angebot und Nachfrage, die das Gleichgewicht des Marktes zum Ausdruck bringen, bestimmt wird.".

Der Preis einer Ware wird von einem anonymen Markt definiert. Gemäß Pausenberger (1962), wird der Preis für jeden Fall, durch zwei subjektiven Schätzungen des Wert speziell ermittelt, dass die endgültige Entscheidung aufgrund der unterschiedlichen Positionen der Verhandlung von subjektiven Faktoren beeinflusst werden kann.

In wettbewerbsintensiven Märkten ist der Preis ein genaues Spiegelbild ihrer Werte. Es gibt viele gut informierte Profis, die ständig auf der Suche nach Produkten mit niedrigen Preisen sind, um durch die Nutzung der Diskrepanzen zwischen den Marktpreisen und den Wert dieses Produkts spekulative Gewinne zu erzielen (BODIE; MERTON, 2002). Dieser Vorgang wird als Schlichtung bezeichnet und kann zu Spekulationen führen.

Fischer (1996) beschreibt auch einige Bedenken und warnte, dass alle großen Preiszyklen in Zeiten des Wohlstandes begannen und endeten bei weltweiten Krisen. Nach der Krise gibt es wieder eine Zeit der Erholung. Daher, fügt Fischer (1996) hinzu, kann die Instabilität der Märkte durch die Spekulation der Immobilienpreise verstärkt werden. Diese Tatsache ist zu sehen in der Abbildung 2 des Abschnitt 2.3.3 Spekulation mit stabilen und mit instabilen Preisen.

3.1.2 Entwicklung der Bodenwerte

Der Bodenwert ist ständig in Bewegung, und selten ist es möglich, ihn exakt zu bestimmen, da dieser auf realisierte Transaktionen basiert, die die gleichen Eigenschaften haben (ROSS; BRACHMANN, 1968). Um den Wert des Grundstücks festzulegen, ist es wichtig die Bodenart, Lage, der Nachfrage, die Art der Flächennutzung und künftigen Möglichkeiten der Nutzung zu betrachten.

Das Grundeinkommen und der Bodenwert haben eine starke Relation und hängen von der Lage und der Art oder der Bodenbeschaffenheit ab (ARLT et al., 2000). Das Einkommen ändert den Erwartungswert basierend auf geschätzte Nutzung des Bodens (ARLT et al., 2001). Allerdings, die Landnutzung definiert ihrer Profitabilität.

Ein zweiter Faktor, der den Bodenwert definiert ist seine Knappheit. Man kann ein Territorium nicht erweitern, aber es ist möglich, dass die Kommunen, durch Instrumente wie den Flächennutzungsplan und andere, die Knappheit an nutzbaren Boden für Konstruktionen erhöhen oder verringern (SAILER; BACH, 2006).

Unter Berücksichtigung aller oben genannten Faktoren, besteht der Wert des Grundstücks aus einer komplexen Struktur und dem Vertrauen auf mikroökonomische Faktoren im Zusammenhang mit dem Grundstück, der makroökonomischen Faktoren in Bezug auf Lage und Einflussfaktoren der öffentlichen Festlegungen (HAASIS, 1987). Autoren wie Arlt et al. (2001), Eckert (1982) und Haasis (1987) beleuchteten diese Themen auch in ihren Studien.

Hassis (1987) hebt den Bodenwert als einen wichtigen Faktor für die Entwicklung der Gemeinden hervor. Das gleiche Argument wird auch von Dietrich (1980) genutzt, dass der Bodenwert von der Art der Nutzung abhängt.

In der Entwicklungsevolution, erhöht sich der Grundstückswert durch die Umstellung auf eine intensivere Nutzung (SEELE, 1976). Daher ist die Entwicklung des Bodenwertes direkt mit der zukünftigen Planung im Flächennutzungsplan der Gemeinde verknüpft (HASSIS, 1987) oder mit der Umnutzung des Bodens. Jedoch kann diese Wertsteigerung der Besitzer nur empfangen, wenn der Boden verkauft wird.

Diese Wertsteigerung tritt exponentiell auf (SEELE, 1976; GERARDY zitiert in DIETERICH, 1980), wie in Abbildung 3 dargestellt, wo der Preiserhöhung erfolgt nach der Art der Nutzung.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 3: Entwicklung des Bodenwertes in Abhängigkeit von der Art der Nutzung

Quelle: Basierend auf Dietrich (1980)

Eckert (1982) argumentiert, dass eine künstliche Verknappung von Menschen generiert werden kann, die Land kaufen, ohne etwas produzieren zu wollen und auf eine Preiserhöhung warten. Diese Knappheit, in Konsequenz, erzwingt letztlich den Anstieg der Preise. Für Sieber (1970), und Carr und Smith (1975) ist diese Bodenspekulation nur eine kurzfristige Erscheinung.

Unabhängig vom Preiswachstum in Abhängigkeit von der Art der Landnutzung, findet man einen Anstieg der Bodenpreise. In der Abbildung 4 wird der Anstieg der Preise in Deutschland und den USA im Zeitraum von 1992 bis 2006 gezeigt. In Deutschland basierte das Wachstum, zunächst, auf der Wiedervereinigung von Deutschland und, später, auf dem Wirtschaftswachstum im wiedervereinigten Deutschland.

In den Vereinigten Staaten von Amerika hatte man am Anfang eine kleine Senkung der Bodenpreise in der Rezession und, später, mit dem deutlichen Anstieg durch neue Technologien (Informationstechnologie), ereignete sich ein großer Anstieg der Bodenpreise, ohne Berücksichtigung anderer Faktoren und Effekte wie Kredite.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Entwicklung der Bodenpreise in den USA und Deutschland

Quelle: Basierend auf den Daten von Shiller (2007) und Statistisches Bundesamt (2007)

3.1.3 Entwicklung des Immobilienwertes

Der Boden, die Arbeit und das Kapital zusammen sind die wichtigsten Faktoren für die Herstellung von Produkten, einschließlich der Errichtung von Wohnimmobilien (HILBER, 1998). Somit steht der Bedarf an Flächen im direkten Zusammenhang mit der Nachfrage dieser Immobilien. Darüber hinaus, wie sich der Wert des Bodens nach dem Grundeinkommen verhält, so variiert der Wert einer Immobilie in Abhängigkeit vom Mietpreis. Die Miete, wiederum besteht aus drei Komponenten: einem Grundeinkommen (Mindestlöhne), ein Einkommen durch Arbeit und Kapital (HILBER, 1986).

Nach Hilber (1998), sind der Immobilienwert, der Grundstückswert und die Mieten nicht vollständig korreliert, weil Vorschriften, Risiken, neben anderen Faktoren jeden dieser Werte unterschiedlich beeinflussen. Hassis (1987) und Brede (1976) widersprechen diesem Konzept, und argumentieren, dass eine Korrelation zwischen Miete und Bodenwert nicht existiert und dass es auch keine Korrelation zwischen dem Immobilienwert und dem Mietwert geben kann.

In Kapitel 3.1.2 werden die Unterschiede zwischen den Immobilien- und Bodenwert besser gezeigt. Aus Mangel an Studien über die Entwicklung des Bodenwertes, kann der Immobilienwert eine Alternative zur Analyse der Entwicklung des ermittelten Wertes sein. Diese Entwicklung ist sichtbar in Indizes wie Umsatz, Baupreis pro Quadratmeter als auch der Preis pro Quadratmeter für Wohneigentum und/oder kommerzielle Immobilien (BÖCKER, 2004). Schulte et al. (2000) argumentieren, dass der tatsächliche Umfang der Verkäufe unterschiedlich ist und beinhaltet Wohn-, Gewerbe- und Spezialimmobilien. Damit ist der Immobilienverkaufsindex durch zwei Werte charakterisiert. Der erste wird durch das Wachstum der Immobilienpreise in der Stadt und der zweite durch die wachsende Zahl der gehandelten Immobilien definiert (SCHULTE; HUPACH, 2000). Darüber hinaus ist es möglich, dass die Preise sich unterschiedlich Verhalten, und es ist möglich, dass ein Wert mehr als der andere steigt oder einer erhöht sich und ein anderer fällt.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 3: Entwicklung der Immobilien- und Hochbaupreise

Quelle: Daten vom IBGE (2006)

Für die Erstellung dieser Indizes werden Daten benötigt, die es im Fall von Brasilien nicht gibt oder nicht verfügbar sind (IBGE, 2007). Es gibt jedoch alternative Indizes, wie der Index der Quadratmeterpreise. Diese können überprüfen, ob der Preisindex für den Bau von Wohneigentum und/oder kommerzielle Immobilien korreliert. Die Abbildung 5 zeigt die Korrelation dieser beiden Indizes für die Stadt Florianópolis/Brasilien.

Doch wie in man Abbildung 5 sehen kann, gibt es eine höhere Wachstumsrate der Quadratmeterpreise einer Immobilie in Bezug auf den Preisindex pro Quadratmeter des Bauens. Die Ursachen dieses Wachstums können unterschiedlich sein, wie das BIP, Einkommen, Zinssatz und/oder Inflation, die in Kapitel 8 (Daten für die Analyse) beschrieben sind.

3.2 Immobiliengüter

Der Immobilienbesitz bildete schon immer einen großen Teil des Vermögens der natürlichen und juristischen Personen (SCHULTE; HUPACH, 2000). Sailer und Bach (2006) bestätigen, dass eine Immobilie sehr wichtig für die natürlichen Personen als Wohnsitz ist. Laut Schulte und Hupach (2000), ist eine Immobilie, eine Kapitalanlage und ein Produktionsfaktor für Unternehmen, Regierungen, Fonds, etc.

Die USA haben ein Immobiliengesamtvolumen von knapp 21 Billionen Dollar (RIEF, 2007). In Deutschland lag der Immobilienbesitz bei ca. 7,1 Billionen Euro (BULWIEN, 2003). Es gibt jedoch in Brasilien noch keine Studie, die den Wert des Immobilienbesitzes bestimmte. Dennoch, wie von Schulte und Hupach (2000) angemerkt, ist der Immobilienbesitz in Immobilien von Privatpersonen und Immobilien von Unternehmen und von der öffentlichen Mitteln zu unterscheiden ist.

3.2.1 Privatimmobilien

Bulwien (2003) taxierte das Immobiliengesamtvolumen auf 3,37 Billionen €, das im Privatvermögen gehalten wird, oder in anderen Worten, etwa 47% aller Gebäude in Deutschland sind im Besitz von Privatpersonen. Laut Schulte und Hupach (2000), ist in den USA und Großbritannien diese Zahl auch über 40%.

Nach Recherchen Arisreal und Ernst & Young (2007), wurden im Jahr 2006 in Deutschland 14% der Transaktionen von Privatpersonen durchgeführt. In Länder wie Spanien, USA und Brasilien, die eine höhere Rate des Privateigentums haben,ist wahrscheinlich auch die Transaktionrate höher. Beispielsweise, basierend auf diesen 14%, kann man davon ausgehen, dass der Marktpreis durch die Beteiligung von Privatpersonen beeinflusst werden kann.

3.2.2 Immobilien der Unternehmen, Regierung und Fonds

Die Transaktionen dieser Gruppe machen den grössten Teil an der Immobilienwirtschaft aus, wie aus den Ergebnissen der Arisreal und Ernst & Young (2007) hervorgeht, die damit bestätigen, dass 86% aller Transaktionen in Deutschland von Unternehmen, Regierung und Fonds durchgeführt werden.

Die Stadt Dresden, Deutschland, wurden 50.000 Wohneinheiten mit einem Wert von 1,75 Milliarden Euro, einschließlich des stadteigenen Betriebes (WOBA) verkauft, dient als Beispiel für diese Art der Transaktion (ARISREAL; ERNST & YOUNG, 2007).

Schon in Brasilien, wie bereits erwähnt, gibt es keine Daten über diese Transaktionen.

Capítulo 4 - Lebenszyklus von Immobilien und Marktzyklus

Der Immobilienzyklus und der Immobilienlebenszyklus sind Objekte von internationalen immobilienwissenschaftlichen Studien (SCHULTE et al., 2004), die vor allem den Einfluss des Lebenszykluses auf Einkommen, Märkte und Mieten untersuchen. Auf einer zweiten Ebene von Bedeutung sind Untersuchungen über die Marktprognose (TACKE-UNTERBERG, 2006).

Die Schwankungen auf den Kauf und Verkaufmärkten sowie den Mietmärkten sind keine Seltenheit und können zusammen großen Schwankungen und/oder mehrere Schwingung auf verschiedenen Ebenen und Richtungen haben. Als Beispiel, kann man Berlin nennen, das zwischen den Jahren 1985 und 1991 ein Wachstum von 290% zeigte, zwischen 1991 und 1997 eine Reduktion um 45% (JONES LANG LASALLE, 2006 zitiert in BECKER, 2006), ein neues Wachstum von 15% bis zum Jahr 2001, und in der Folge ein weiterer Rückgang von 30% im Jahr 2006. Diese Indizes zeigen, dass es in 12 Jahren, eine Schwankung zwischen -45 und 290% gab, was die Auswirkungen dieses Phänomen zeigt, wobei sogar noch extremere Schwankungen möglich sind.

Dieses Kapitel behandelt die Konjunkturtheorie, den grundlegende Zyklus von Immobilie, dem Immobilienmarkt und dessen Mechanismus, sowie die Übergangsphasen im Zyklus.

4.1 Konjunkturtheorie

Die Konjunkturtheorie existiert seit den 1930er und 1940er Jahren (ZARNOWITZ, 1992). Die Konjunktur erscheint als ein Phänomen, dass aus der Beobachtung von mehreren Indikatoren besteht, die die wirtschaftlichen Aktivitäten in einer bestimmten Zeit erklären können (OPPENLÄNDER, 1996). Diese Theorie versucht die Ursachen für den Konjunkturzyklen zu erklären und zu analysieren, um durch Empfehlungen und Maßnahmen, die Schwankungen in der Wirtschaft zu reduzieren (BERLEMANN, 1999).

Die Konjunkturzyklen bestehen aus Schwankungen, die aufgrund wirtschaftlichen Aktivität über mehrere Jahre durch spezifische Faktoren der Wirtschaft selbst enstehen (VOSGERAU, 1978).

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 4: Zyklus Grundsituation

Quelle: Dietrich (1999)

Der Modellzyklus basiert auf einem sanften Schwingung innerhalb einer wirtschaftlichen Dimension, die genauso wie der Index einer Akte auf der Dimension des allgemeinen Aktienindex (Basiswert) basiert. Die Einteilung in Konjunkturphasen geschieht zwischen den Extremen von Fortschritt und Niedergang des Marktes, wie dessen Wachstum oder Rückgang. Es ist auch möglich zu bestimmen, ob die Dimension oberhalb oder unterhalb der Basiswertes liegt, sei es nun im boom oder in der Rezession des Marktes, wie in Abbildung 6 gezeigt.

Der empirische Zeitraum unterscheidet sich durch die Abmessungen der unregelmäßigen Amplitude und Periode der Schwingung, d.h. es gibt eine Abweichung von einem Basiswert und zeigt einen Mangel in der Symmetrie in Bezug auf den Nachweis der Kosinusfunktion (Abbildung 6). Die Dauer des Zyklus kann klassifiziert werden in den Kondratjew-Zyklus, mit einer Dauer von 48 bis 60 Jahren (KONDRATJEW, 1926; DIETRICH, 1999); Kusnetz-Zyklus, mit 18 bis 25 Jahren (GAIDOSCH, 2007; DIETRICH, 1999); Julgar-Zyklus, mit 7 bis 11 Jahren (GAIDOSCH, 2007; DIETRICH, 1999) und der Kitchin-Zyklus, mit 3-5 Jahren (GAIDOSCH, 2007; DIETRICH, 1999).

4.2 Immobilienlebenszyklus

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 5: Immobilienlebenszyklus

Quelle: Rottke und Wernecke (2005)

Der Immobilielebenszyklus kann durch einen zeitlichen Prozess bestimmt werden, der mit dem Bau beginnt und der Nutzung, und endet mit der Zerstörung des Gebäudes, mit der Möglichkeit, die Dauer des Zyklus durch Reformen zu verlängern (ROTTKE; WERNECKE, 2006). Die Nutzungzeit kann, durch vollständigen oder teilweisen Leerstand, Restrukturierungs- und andere vorbeugende Maßnahmen, Unterbrechungen erleiden, die das Ziel haben die zukünftige Profitabilität zu gewährleisten.

Eine Immobilienprojet beginnt mit der Projektentwicklung, die eine Kombination aus Kapital, Idee und Ort besteht. Diese drei Komponenten werden zusammen gebracht und gemäß dem Verfahren der Lebensfähigkeit genehmigt.

Wenn der Bau abgeschlossen ist, beginnt die Nutzungsphase, die sich aus Phasen der Belegung und des Leerstandes zusammengesetzt, die sich mit den Verträgen und Interessen der Nutzer ändern. Neben der Modernisierung, die ein Instrument ist, welche benutzt wird, um die Nutzungsphase zu verlängern, gibt es die Möglichkeit der Nutzungsänderung, zum Beispiel ein Lager in einen Ort für Unterhaltung oder als Wohngebäude umzunutzen, gemäß Abbildung 8 (das die derzeitige Verwendung einer alten Fabrik als ein Mehrfamilienhaus in Leipzig, Deutschland, zeigt), die zu einer Verlängerung des Nutzungszykluses der Immobilie führen.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 6: Buntgarnwerke

Quelle: Linscheid (2007)

Das Ende des Lebenszyklus einer Immobilie wird durch seine Zerstörung markiert. Die Dauer des Lebenszyklus ist variabel und ergibt sich aus der Art der Nutzung, ökologische, technische und wirtschaftliche Einfluss, wie an Gebäuden mit mehr als 2000 Jahren gesehen werden kann.

Das Ende des technischen Lebenszyklus einer Immobilie ist, wenn die Immobilie nicht mehr die Bedingungen der Pflichten erfüllt und ist nicht mehr möglich ist durch Modernisierungen den Lebenszyklus zu verlängern (SIMONS; HIRSCHBERGER; STÖLTING, 1987), d.h. die Kosten für eine Modernisierungen übersteigen die Kosten für den Neubau. Darüber hinaus, ist die wirtschaftliche Lebensdauer des Gebäudes immer kürzer als die technischen Lebensdauer der Immobilie. Das Ende der wirtschaftlichen Lebensdauer einer Immobilie kann auch plötzlich auftreten, insbesondere, wenn langfristigen Mietvertrage mit einem unbestimmten Ende existieren. In diesen Fällen kann die Kündigung jederzeit erfolgen und bei der Immobilie besteht damit die Gefahr, in Bezug auf das Interesse von potenziellen Mietern, der Gesetzgebung, dem Markt oder vertraglichen Beschränkungen, als veraltet vorzukommen. Jedoch ist auch das Gegenteil möglich, dass die wirtschaftliche Nutzungsdauer der Immobilie zu Ende geht, aber die Nutzung aus vertraglichen Gründen noch weiter läuft.

4.3 Immobilienmarktzyklus

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 7: Lebenszyklus des Marktes

Quelle: Bodie, Kane und Marcus (2002)

Alle Immobilien haben eine Lebensdauer auf dem Immobilienmarkt, den dieser selbst bestimmt. Jeder Immobilienteilmarkt, zum Beispiel der Wohnungsmarkt für 3-Raum-Wohnungen, mit Balkon und Grillplatz, sowie 2 Stellplätze, ist sehr spezifisch und hängt von den Wünschen der Käufer oder Mieter ab. Die geforderten Eigenschaften einer Immobilie ändern sich ständig in Abhängigkeit von der Zeit, die den Lebenszyklus von Immobilien in vier Teile gliedert: erste Phase, Konsolidierungsphase, Reifephase und Phase des relativen Niedergangs, wie in Abbildung 9 zu sehen ist.

4.3.1 Erste Phase

Die Anfangsphase eines Sektors wird häufig durch ein neues Produkt oder eine Technologie gekennzeichnet. In diesem Stadium ist es schwierig, die Unternehmen und Produkte, die als Branchenführer hervorgehen werden, vorherzusagen (LYNCH; ROTHSCHILD, 2000). Einige Unternehmen sind sehr erfolgreich, während andere nicht überleben werden, so gibt es ein erhebliches Risiko bei der Auswahl eines bestimmten Unternehmens innerhalb der Branche.

Jedoch auf sektoraler Ebene, wachsen der Umsatz und der Gewinn schnell, da das neue Produkt noch nicht auf seinem Markt gesättigt ist (BODIE; KANE; MARCUS, 2002). Ein Beispiel dieses Verfahrens sind geschlossene Wohnsiedlungen innerhalb der brasilianischen Bundesstaaten, die über bessere Qualität, Sicherheit und Freizeit sowie attraktiven Zahlungsbedingungen verfügen (GORAYEB, 2008).

4.3.2 Konsolidierungsphase

Nach der Stabilisierung des Produktes auf einem Markt, beginnen die Branchenführer zu entstehen (LYNCH; ROTHSCHILD, 2000). Bodie, Kane und Marcus (2002) erklären, dass die Überlebenden der ersten Phase, sich stabiler in der jetzigen Phase zeigen, was dazu führt, dass es einfacher ist die Partizipation von jedem dieser vorherzusehen. So wird die Performance der überlebenden Unternehmen, im Allgemeinen, die des Sektors folgen, da dieser weiterhin schneller als die Wirtschaft wachsen wird, da das Produkt neu auf den Markt gekommen ist und damit häufiger verwendet werden wird (BODIE; KANE; MARCUS, 2002).

4.3.3 Reifephase

In dieser Phase hat das Produkt schon vollständig sein Potential für die Verwendung durch die Verbraucher erreicht. Ein weiteres Wachstum nach diesem Phase besteht meist aus einer einfachen Begleitung des Wirtschaftswachstums. Das Produkt wurde in dieser Phase stärker standardisiert und die Produzenten in diesem Zusammenhang sind gezwungen, über den Preis zu konkurrieren und bietet ihnen damit eine niedrigere Gewinnspanne (BODIE; KANE; MARCUS, 2002). Manchmal werden in dieser Phase die Unternehmen als "Geldgenerier" bezeichnet, welches ein Konzept definiert, bei dem Unternehmen einem einigermaßen stabilen Cash-Flow haben, aber das kaum Möglichkeiten für profitable Expansion bietet (LYNCH; ROTHCHILD, 2000). In solchen Fällen ist es vorteilhaft, sich das Geld zuückzuholen, als es neu in das Unternehmen zu investieren.

4.3.4 Phase des relativen Niedergangs

In dieser Phase kann der Sektor weniger wachsen oder gar zurückgehen als die Wirtschaft im Allgemeinen. Dieses Ereignis ist das Ergebnis der Veralterung des Produktes, der Unterwerfung des Wettbewerbs mit neuen Produkten oder geringeren Kosten (BODIE; KANE; MARCUS, 2002).

4.4 Mechanismus des Zyklus des Immobilienmarktes

Die Immobilienmarkzyklen werden durch endogene und exogene Faktoren, die die Situation und Marktstruktur reflektieren, beeinflusst. Als endogene Faktoren gibt es Variablen des Immobilienmarktes, die als Marktunvollkommenheiten bekannt sind (BECKER, 2006). Die exogenen Variablen bestehen aus all den Faktoren, die außerhalb des Wohnungsmarktes bestimmt werden (BECKER, 2006).

4.4.1 Marktunvollkommenheiten

Die Marktunvollkommenheit, als endogener Faktor, ist die Ursache für die Immobilienzyklen. Die wichtigste Marktunvollkommenheit ist die Zeitdifferenz (Time Lags), die in fast allen Märkten vorhanden sind. Die Zeitunterschiede sind verantwortlich für die Übertreibungen in hohen und niedrigen Preisen, so dass dieses Phänomen eine Bedeutung hat. In der Wirtschaft sind die Zeitunterschiede in drei Typen zu unterscheiden:

- Differenzen der Preisunvollkommenheit;
- Differenzen des Entscheiderträgers; und
- Differenzen in der Konstruktion.

So sind die Preisreaktionen das Ergebnis des Marktverhaltens zu unterschiedlichen Zeiten.

4.4.1.1 Differenzen der Preisunvollkommenheit

Die Differenzen der Preisunvollkommenheit tritt auf, wenn ein unerwarteter Preisanstieg auf ein gewisses Angebotsvolumen trifft, das für eine kurze Zeit fixiert bleibt. Die Marktreaktion um ein temporäres Gleichgewicht zu erreichen, erfolgt durch die Preis- und Mengenanpassung (BECKER, 2006).

Eine Volumenanpassung ist nur durch eine Erhöhung der Auslastung möglich, die eine temporäres Gleichgewicht bewirkt, wo Angebot und Nachfrage übereinstimmen. Die Mieten, die Leerstandsquote, oder beide zusammen, zeigen einen Unterschied in der Höhe im langfristigen Zeitrahmen (WHEATON; TORTO; EVANS, 1997). Das Endergebnis ist eine Veränderung von Angebot und eine Veränderung des Preisniveaus der Miete.

Damit wachsen die Miet- und Kaufpreise zur gleichen Zeit, wie die Leerstandsrate sinkt. Zu dem Zeitpunkt, wenn der Leerstand ein normales Niveau erreicht, reagiert der Markt auf eine Veränderung der kurzfristigen Preise. Die erste Reaktion auf dem Mietmarkt geschieht mit der Preisveränderung für Immobilieninvestments und Grundstücke, ceteris paribus, aber auch aufgrund der Immobilieneigenschaften gibt es eine Verzögerung auf dem Markt für Neubauten (BECKER, 2006). Die verbachte Zeit damit die Preise vollständig reagieren, wird als Differenz der Preisunvollkommenheit genannt.

4.4.1.2 Differenzen des Entscheiderträger

Große Investoren nehmen sich auch die Zeit, um sich für oder gegen ein Projekt zu manifestieren. Da sie große Mengen an Ressourcen investieren, erfordert der Entscheidungsprozess innerhalb des Unternehmens selbst viel Zeit (ROTTKE; WERNECKE, (1) 2006). So reagieren diese Investoren mit einem Unterschied in Bezug auf Zeit, aufgrund einer Preiserhöhung.

4.4.1.3 Differenzen in der Konstruktion

Da die Entscheidung zugunsten eines Projekts viel Zeit verbraucht, kann die Projektideephase bis zur vollständigen Planung und Genehmigung bis zu zwei Jahren erfordern. In vielen Ländern ist der Mittelwert ein Jahr. Der nächste Schritt ist die Anstellung eines Bauunternehmers für die Durchführung des Projekts. Die Zeitdifferenz, in diesem Fall, ist die Zeit zwischen dem Entwurf und der Konstruktion (BECKER, 2006).

Wenn mehrere Entscheidungsträger Erwartungen bilden und eine Entscheidung über ein spezielles Projekt fällen, kann es zu einem Phänomen der Erhöhung, d.h. diese Investoren werden die Quantität der Projekte erhöhen und der Effekt wird eine Gegenreaktion im Preis sein, da sich daraus ein Angebotswachstum ohne begleitende Nachfrage ergibt. Dies geschieht bei jedem Zyklus und ist abhängig von der Basiskondition der Wirtschaft, die in Funktion anderer Zyklen, der Art der Immobilie, der Zeit und/oder Ort variieren kann (ROTTKE; WERNECKE, (1) 2006).

4.4.2 Exogene Faktoren

Die Teilmärkte, die den Immobilienmarkt bilden, in dem verschiedene Produkte und Dienstleistungen gehandelt werden, können wirtschaftlich bezeichnet werden als:

- Investitions- und Besitzgütermarkt;
- Markt für Neubauten;
- Markt für die Exploration von Gebieten; und
- Kapitalmarkt.

All diese Märkte sind Schwankungen unterworfen, die zu einer spezifischen Reaktion für jede Immobilie führen und, die den wirtschaftlichen Lebenszyklus ändern können. Somit wird der Marktzyklus, auch Schweinezyklus genannt, differenziert von dem Lebenszyklus von Immobilien.

Der Immobilienzyklus beschäftigt sich makroökonomisch mit jedem Teilmarkt und unterscheidet sich zwischen dem Investitionsobjekt, dem Investmentmarkt, dem Mietmarkt und dem Transaktionsmarkt, durch die Investitionsarten wie Wohn- und Gewerbeimmobilien, usw.

In der Regel sind die Schwingungen verantwortlich für diese konjunkturellen, demografischen, zufälligen Ergebnisse, usw., in Folge der Zeit. Zu den häufigsten Ursachen zählen Nachfrageschocks (PHYRR et al., 1989), die eine endogene Reaktion sind, aber wie exogene Faktoren auf dem Immobilienmarkt wirken. Daher können Nachfrageschocks auf verschiedenen Ebenen auftreten und können den Prozess beschleunigen oder verlangsamen.

Die zyklische Wirkung auf mittlere Sicht wird basiert auf die wirtschaftliche Entwicklung des Staates, Bundeslandes, oder der lokalen und regionalen Märkte. Diese Einflussfaktoren bestehen aus ökonomischen Variablen wie Inflation (Kapitel 8.11), Zinssatz (Kapitel 8.16), BIP (Kapitel 8.9), Beschäftigung (Kapitel 8,10), usw. Die Abbildung 10 zeigt die wichtigsten Faktoren.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 8: Faktoren, die den Immobilienzyklus beeinflussen

Quelle: Basierend auf Patel (2002)

Die langfristigen Einflüsse sich auch als wichtige Trends bekannt und als Konsequenz können diese zu strukturellen Veränderungen führen, die aus wirtschaftlichen Veränderungen wie Globalisierung, Gebietsveränderung und Zeitänderungen sowie wachsende Sensibilität für Umweltprobleme entstehen (BEYERLE, 1999).

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 9: Idealer Immobilienzyklus

Quelle: Rottke und Wernecke (2006)

Obwohl der Immobilienzyklus definiert ist durch die Fluktuation, die unregelmäßig auftritt, in Form von steigenden und fallenden Bewegungen, unterscheidet es sich von dem mathematischen Idealzyklus in allen Evolutionspunkten, ist jedoch in der Regel, diesem sehr nahe (ROYAL INSTITUTION OF CHARTERED SURVEYORS, 1994).

Der Zyklus selbst beeinflusst viele Variablen der Immobilienwissenschaft, aber oft sind die Folgen erst in der Zukunft sichtbar (Kapitel 4.4.1.2 - Differenzen des Entscheiderträger). Darüber hinaus, agieren der Immobilienzyklus und ihre Ursachen direkt auf den Lebenszyklus von Immobilien. Die Abbildung 11 zeigt den idealen Zyklus mit vier Phasen: Rezession, Wiederherstellung, Expansion und Überangebot.

Die exogene Schocks und Marktzyklen arbeiten kurz- und mittelfristig, während die strukturellen Veränderungen und Werteveränderungen, die planbar und vorhersehbar sind, mehrere Jahrzehnte dauern können (LACHMAN, 2003).

4.5 Phasenübergang im Zyklus

Die Immobilienmärkte stehen in ständigen Oszillationen zwischen Rezession und Expansion, d.h. es gibt einen ständigen Wechsel zwischen einer Phase und einer anderen, was dazu führt, dass Investoren die zum richtigen Zeitpunkt in den Markt eintreten die Möglichkeit haben, einen höheren Gewinn zu erzielen, als die die in einer Phase der wirtschaftlichen Rezession eintreten (BECKER, 2006).

Die Zeit zwischen Rezession und Expansion wird häufig zu Spekulationen genutzt. So sind die Bauinvestitionen, die in der Phase der Rezession beginnen, in der Regel, am Anfang der Zeit der Expansion fertig (Kapitel 4.4.1.3. Differenzen in der Konstruktion), was erlaubt, dass die Konstruktion relativ billig ist, inklusive niedrigere Zinsen ermöglicht. Dies bedeutet, dass der Investor einen Kauf oder Bau in Form eines spekulativen Charakters macht.

Eine zweite Gruppe von Investoren spekuliert mit neuen Immobilien in der Periode nahe der Verbesserung der Konjunktur, eine Zeit des Wachstums der Nachfrage, d.h. die Wohnung in Zukunft voll vermietet werden kann. Barras und Ferguson (1985) weisen darauf hin, dies kann die Wirtschaftlichkeit des Projekts stark erhöhen, aber diese Spekulationen ist mit hohen Risiken verbunden.

Die daraus resultierenden Engpässe und steigende Preise auf den Immobilienmärkten verringern spekulatives Verhalten in Bezug auf den Marktzyklus. Spiethoff (1934) weist darauf hin, dass dieses Verhalten erfolgt, wenn die endogene Anpassung von Preisen und Volumen keine wesentliche Änderung erfährt, d.h. wenn bei Neubauten der Mietsatz nicht verringert wird oder mit Leerstand gearbeitet wird, was wiederum das Mieteinkommen und den Verkaufspreis von Immobilien reduziert.

Spiethoff (1934) bestimmte auch, dass die Spekulation in der Phase der Rezession sehr hoch ist in Bezug auf erwartete Rentabilität durch geringe Kosten und die Unsicherheit der zukünftigen Entwicklung. Daher empfiehlt Duesenberry (1958) das Spekulationen nur zu Beginn der Wiederherstellung erfolgen sollen, wenn die ersten Indizes positiv sind. Lohnerhöhungen, die die Nachfrage steigert und damit die Rentabilität, ist einer der Faktoren, die verantwortlich sind für Spekulationen. So wirft Duesenberry (1958) Vermutungen auf, dass es nicht gut ist, sich nur auf die Projektkosten zu orientieren.

Basierend auf dieses spekulative Verhalten, besagt die Theorie von Spiethoff (1934), dass der Investor der gegen den Zyklus investiert, nicht vorteilhaft arbeitet. Wegen der Marktunvollkommenheiten (Kapitel 4.4.1) und der Zeitdifferenz, investiert ein Anleger nur, wenn zum Beispiel eine reale Löhnerhöhung auftritt, wie von Becker (2006) gefunden, in den frühen 1990er Jahren auf den Immobilienmärkten in Ostdeutschland. Somit hat diese Bewegung als Base die endogene Faktoren (DUESENBERRY, 1958).

Capítulo 5 - Ciclo do mercado imobiliário

Basierend auf der Theorie in Kapitel 4.3 (Immobilienmarktzyklus) und den von den Gemeinden erhaltenen Daten, werden in diesem Kapitel, der Kreislauf der Spekulation erklärt und die vier Phasen beschrieben: Anfang; Wachstum der Blase; Höhepunkt der Blase und Platzen der Blase.

Beispielhaft wurden die Preise von 101 Städten in 10 Ländern, in der Spalte 33 mit dem jeweiligen maximalen Preis angeben, damit die Preisentwicklung, vor und nach dem Höhepunkt, überprüft werden kann. Später wurde die Preisverteilung graphisch in Abbildung 24 gezeigt. Viele Städte stellten Daten nur bis zu einem oder zwei Jahren nach dem maximalen Preis zur Verfügung. Dies geschah, weil die Spekulation immer noch in mehreren Städten auftratt.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 10: Zyklus der absoluten Preise der Städte

Quelle: Forschungsdaten.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 11: Zyklus der durchschnittlichen Preise der Städte

Quelle: Forschungsdaten

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 12: Preiswachstum der Städte in angesammelten Prozentpunkten

Quelle: Forschungsdaten

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 13: Preiswachstum der Städte in Prozentpunkten

Quelle: Forschungsdaten

Die Kurven der Städte variieren konform seines Immobilienzykluses. So haben die Preise verschiedene Höchstpreise, verschiedene Wachstumsverhalten und unterschiedliche Verhaltensweisen bei sinkenden Preisen, wie in Abbildung 24 zu sehen ist. Allerdings weisen die Kurven ähnlich Schwingungen in allen Städten auf.

Da das Preisniveau, wo die Datenserie beginnt, unterschiedlich sind, beginnend mit Preisen von weniger als 100 bis über 1.200 Geldeinheiten pro Quadratmeter im selben Land. Diese Schwankungen sind abhängig von lokalen und regionalen Immobilienmarkt, der Wirtschaft, etc., die die Phasen beeinflussen: Startphase; Konsolidierung und Reife. Es ist in den Abbildungen 26 und 27 auch ersichtlich, dass das Preiswachstum sich verstärkt wenn man sich dem Spitzenwert nähert.

Eine einfache Preisanalyse ermöglicht keine gute Analyse der Situation der Spekulation. Allerdings, mit einer jährlichen Analyse in Prozentpunkten der Entwicklung der Bodenpreise, der Immobilienpreise - dem Grundstück plus Bebauung - der gehandelten Quantität und das gesamte Marktvolumen während der vier Phasen des Zykluses ermöglichten robustere Analysen.

In den Abbildungen 26 und 27 können die Phasen des Zyklus einer Immobilienspekulation basierend auf Preise und die Preiswachstumsrate gesehen werden. Der maximale Punkt (33. Jahre) hat große Unterschiede im Vergleich zum direkten Vorjahr, ein Durchschnitt von 17%, und einen durchschnittlichen Rückgang von 10%, d.h. die Gewinne von einem Jahr sind Verluste im folgenden. Es ist jedoch wichtig, dass der gesamte Spekulationszyklus als Ganzes analysiert wird.

5.1 Ausgangspunkt

Die spezifischen Ursachen, für den Beginn eines Wachstumszykluses des Immobilienmarktes kann unterschiedlich sein, unter denen sind neue Produkte, neue Technologien und/oder Wirtschaftswachstum, konform zum Kapitel 10 (Ursachen von spekulativen Wachstum).

Zu Beginn des Wachstumszyklus scheint es normal zu sein, d.h. es gibt einen geringen Prozentsatz zwischen 3 und 6%. Allerdings, können einige dieser jährlichen Steigerungen über diesen Werten liegen, wie in Abbildung 26 dargestellt. In diesem Stadium sind die Preise immer noch auf einem niedrigen Niveau, je nach Lage, Größe der Stadt, wirtschaftliche Kraft, etc.

5.2 Wachstum der Blase

Nach der ersten Phase, tritt der Markt in die Wachstumsphase der Blase ein, vorausgesetzt, es ist eine Immobilienspekulation. An diesem Punkt, beginnt sich das Wachstum der Immobilienpreise zu beschleunigen.

Tabelle 42: Daten von der Stadt Hannover (Deutschland)

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Weise (2009)

Die Forschungsergebnisse von Weise (2009) zeigen einen Anstieg, am Anfang von 10% und bis zu maximal 17% der Immobilienpreise pro Jahr. In dieser Phase können die Gemeinden in zwei Gruppen aufgeteilt werden, die das Verhalten der Immobilienpreise und -wachstumsraten definieren. Die erste Gruppe enthält Städte, die im Jahr vor dem Höhepunkt das größte Wachstum haben, wie z.B. Hannover, Deutschland (Tabelle 42). Das durchschnittliche Wachstum dieser Gruppe im letzten Jahr vor dem Höhepunkt betrug 16%. Die zweite Gruppe umfasst Städte, in denen das größte Wachstum der Blase, im Jahr des Platzens, statt findet, wie in Bern, Schweiz, wo ein Durchschnitt von 14% erreicht wurde. Unabhängig von diesen Spekulationsgruppen, dauert diese Phase, in der Regel, für zwei Jahre.

In der Wachstumsphase der Blase die größten Zuwächse sind:

- bei Baugenehmungen, zwischen 3 und 78% pro Jahr, mit einem Durchschnitt von 24%;
- beim Bodenwert zwischen 13 und 71% pro Jahr, mit einem Durchschnitt von 14%;
- beim Marktvolumen, im Bereich zwischen 13 und 138%, mit einem Durchschnitt von 30%;
- bei der Miete, mit einer Schwankungen zwischen 0 und 24% und durchschnittlich 8%;
- beim BIP zwischen 0 und 30%, mit einem Durchschnitt von 9%; und
- bei der Bevölkerung, die zwischen -0,3 und 4,5% pro Jahr, mit einem Durchschnitt von 0,9%.

Die Abbildung 28 zeigt die Werte des Wachstums der Variablen während des Wachstum der Blase in den verschiedenen Ländern.

Bei den analysierten Immobiliendaten, nur das Transaktionsvolumen hat nicht das größte Wachstum in dieser Phase, es erreicht ein Wachstum zwischen 11 und 25%. Diese Variable wird das maximales Wachstum nur auf dem Höhepunkt der Blase erreichen.

Alle Variablen in Abbildung 28 zeigen ein Wachstum nur in dieser Phase. Die anderen Variablen haben entgegengestzte Zahlen in diesem Zeitraum, das heißt, Wachstum und Verringerung in der gleichen Spekulationsphase, so daß, in diesem Zusammenhang, eine Verwendung aller Ergebnisse nicht zulässig ist.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 14: Das Wachstumniveaus während der Wachstumsphase der Blase

Quelle: Weise (2009)

5.3 Höhepunkt der Blase

Der Höhepunkt einer Immobilienblase ist der Punkt, wo die Immobilienpreise am höchsten sind, vor dem Fall. Während dieser Periode stoppt das Wachstum und die Preise beginnen zu fallen - negativer Prozentsatz. Da die Daten jährlich erhoben werden, haben die Hälfte der Länder die höchste Wachstumsrate in dieser Phase. So waren die prozentualen Wachstumsraten zwischen 8 und 40%. Dies liegt daran, weil die Städte zu Beginn des Jahres ein starkes Wachstum durch die Immobilienspekulation haben, das im Laufe des Jahres sich verringert bis es 0% erreicht. Diese Phase dauert bis zu einem Jahr.

Auf dem Höhepunkt wird auch der Prozentsatz des gesamten Wachstums seit Beginn der Spekulation, bis zum maximalen Preis ermittelt, dass einen Wert von mehr als 1.650% erreichen kann, wie das Beispiel São José in den USA zeigt.

Das Handelsvolumen verzeichnet auch das höchste Wachstum in dieser Zeit, mit Werten zwischen 1 und 143%. Die anderen Immobilienvariablen, wie Baugenehmigung, Bodenwert, Marktvolumen und die marktübliche Miete, hatten schon im Vorjahr die höchsten Wachstumsraten. Das Verhalten dieser Faktoren ist in Tabelle 43 präsentiert.

Tabelle 1: Prozentuales Wachstum der Immobiliendaten

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Weise (2009)

Eine Studie über den Zeitraum, in dem der maximale Höhepunkt noch nicht existiert, ist auch nicht Teil der Ziele dieser Arbeit.

5.4 Platzen der Blase

Alle Zyklen gezeigen, dass nach einem Boom bei den Immobilienpreisen, daß es zu einem Platzen der Immobilienblase oder zu einem Stillstand der Immobilienpreise kommt. Das Platzen der Immobilienblase verursacht, in der Regel, eine Rezession.

Im Allgemeinen, gibt es drei Möglichkeiten, wie das Platzen der Blase stattfindet. Im ersten Fall, bewirken die Wachstumsraten der anderen wirtschaftlichen Variablen das die Blase nicht mehr existiert. Die zweite Option besteht aus einem langsamen Platzten der Blase und der dritte Alternative ist ein plötzliches und sehr schnelles Platzten. Die letzten beiden Möglichkeiten haben negative Auswirkungen wie das Platzen der Immobilienspekulationsblase und seine Auswirkungen auf die allgemeine Wirtschaft und generiert Verluste für die Regierungen durch die Reduzierung der Steueraufkommen.

5.4.1 Wirtschaftliche Variablen die machen, daß die Blase verschwindet

In diesem Fall gibt es tatsächlich kein Platzen der Preisblase. In vielen Entwicklungsländern werden fast jährlich Zuwachse von allen wirtschaftlichen Indikatoren erreicht, die die Inflation kontrollieren können. Gehaltserhöhungen, neben anderen Faktoren können dazu führen, dass die allgemeinen Indizes zeigen, dass die Blase sich aufgelöst hat, so dass diese verschwinden wird.

Während der Forschung war es nicht möglich, genügend Daten für eine einzelne Stadt zu sammeln, um diese Hypothese zu beweisen. Möglicherweise, kann eine staatliche Förderung auch eine neue Nachfrage bilden und die schließlich dazu führt, daß die Blase nicht bricht, oder zumindest diesen Moment hinaus zuschieben, das in diesem Fall kein Teilnehmer aus der Wirtschaft (Regierungen, Privatpersonen und Unternehmen) einen Verlust erleidet.

5.4.2 Das langsame Platzen der Blase

Die zweite Möglichkeit des Platzens der Blase der Immobilienpreise erfolgt durch ein langsamer Abfall der Preise.

Die Städte, die diese Art des Platzens hatten, waren Landeshauptstädte und Wirtschaftszentren wie die Städte München (Deutschland) und Winterthur (Schweiz). Die Daten von der Stadt Winterthur sind als Beispiel in Tabelle 44 dargestellt.

Tabelle 2: Daten von der Stadt Winterthur (Schweiz)

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Weise (2009)

Der Rückgang in Winterthur dauerte bis zum Ende der Datenerhebung. Die Periode des Preisverfalls in München und Salzburg beträgt schon vier Jahre. Anschließend beginnen die Immobilienpreise wieder zu wachsen.

Die Baugenehmigungen zeigen keine standardisierte Entwicklung. Salzburg hat keine Daten bereitgestellt, aber München präsentiert ein Szenario, das zwei Jahren des Rückgang in der Anzahl der Baugenehmigungen zeigt, während Winterthur bereits ein Jahr nach dem Preissturz eine hohe Anzahl von Baugenehmigungen hatte. Eine Erklärung für dieses unterschiedliche Verhalten wurde nicht gefunden.

Während in Winterthur der Grundstückswert schon ein Jahr nach dem Höhepunkt wieder zu wachsen beginnen, wird in den Städten München und Salzburg ein Wachstum nur in etwa 4-5 Jahren nach dem Platzen registriert.

Schon beim Transaktionsvolumen war es nicht möglich, eine Frist für den Preissturtz zu bestimmen. Das Marktvolumen begann erneut zu wachsen zwischen
2 und 3 Jahre nach dem Höhepunkt.

Die drei Städte hatten auch, nur ein Jahr nach dem Höhepunkt der Immobilienpreise, ein neues Wachstum der Mieten.

5.4.3 Das schnelle und plötzliche Platzen der Blase

Der schlimmste und bekannteste Szenario, das auftreten kann, ist das schnelle Platzen einer Blase, mit einem hohen Prozentanteils beim Preisverfall. Wenn dieses Platzen auftritt, gibt es keine Zeit um es zu verhindern, oder sogar für staatliche Interventionen oder Handlungen von Personen oder Unternehmen.

Das schnelle Platzen präsentiert sich in kleineren Städten, die keine Hauptstädte sind wie Rostock (Deutschland) und Graz (Österreich). Als Beispiel wird der Fall Rostock (Tabelle 45) dargestellt.

Tabelle 3: Daten von der Stadt Rostock (Deutschland)

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Weise (2009).

Die Daten von Rostock (Tabelle 45) zeigen, dass seit 1997 die Immobilienpreise zu sinken begannen, und nur in diesem Jahr, die Preise sind fast 20% sanken. Dieser Preisverfall wurde bis zum Ende der Datenreihe (2006), mit Ausnahme von 2004 fortgesetzt, als es einen leichten Anstieg gab und erreichte akkumuliert fast 40% nach unten.

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Details

Seiten
206
Jahr
2013
ISBN (eBook)
9783656366157
ISBN (Buch)
9783656366300
Dateigröße
1.3 MB
Sprache
Deutsch
Katalognummer
v209003
Institution / Hochschule
Universidade Federal de Santa Maria – Departamento de Engenharia de Produção e Sistemas
Note
Schlagworte
immobilienspekulation indizes ursachen gegenmaßnahmen

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Titel: Immobilienspekulation: Indizes, Ursachen und Gegenmaßnahmen