Technische Assistenzsysteme und innovative Dienstleistungen als Konzepte des Ambient Assisted Living (AAL) im demografischen Wandel. Ein Zukunftskonzept für die Wohnungswirtschaft?

Inhalt

Vorwort

1. Einleitung

2. Die demographische Entwicklung und ihre Herausforderungen für die Wohnungswirtschaft in Deutschland
2.1. Der demographische Wandel in Deutschland
2.2 Verändertes Wohnen durch den demographischen Wandel

3. Aktivitäten der Wohnungswirtschaft in Deutschland zur Bewältigung der demographischen Entwicklung
3.1. Gründe für ein Engagement
3.2. Bereits realisierte Maßnahmen durch die Wohnungsunternehmen
3.2.1. Schaffung von barrierearmem bzw. barrierefreiem Wohnraum und Gestaltung des Wohnumfeldes
3.2.2. Vernetztes Wohnen
3.2.3. Forschungsaktivitäten

4. AAL – Ein Begriff, viele Möglichkeiten, viele Beteiligte
4.1. Definition und Begriffsklärung AAL
4.2. Beteiligte
4.3. Ungenutztes Potential des "Ambient Assisted Living": Angebotsoptimierung zur besseren Marktdurchdringung

5. Geschäftsmodelle zur Realisierung von AAL-Anwendungen unter besonderer Berücksichtigung der Wohnungswirtschaft

6. Leitfaden für ein Engagement von Wohnungsunternehmen zur Bewältigung des demographischen Wandels unter besonderer Berücksichtigung von AAL-Konzepten
6.1. Strategische Ausrichtung des Unternehmens
6.2. Geplante Maßnahmen und Ausrichtung
6.3. Einbindung und Qualifizierung der Mitarbeiter
6.4. Wahl des Geschäftsmodells
6.5. Finanzierung
6.6. Risiken und Hindernisse

7. Zusammenfassung und Ausblick

Literaturverzeichnis

Glossar

Eidesstattliche Erklärung

Vorwort

Die nachstehende Untersuchung hat das Ziel, aktuelle demographische Veränderungen mit dem eher statischen Arbeitsalltag von Wohnungsunternehmen zu verknüpfen. Es wird dabei unterstellt, dass soziale und gesellschaftliche Probleme der Demographie zwar gesamtgesellschaftliche Ursachen und Folgen haben; dass diese Folgen jedoch zugleich individualisierbar sind und sich räumlich und zeitlich verorten lassen. Die Verortung findet dort statt, wo die Auswirkungen den Einzelnen besonders tangieren: im unmittelbaren Wohn- und Lebensbereich.

Die Arbeit will daneben auf die wachsende Anzahl von Ideen, Konzepten und Instrumenten eingehen, die unter dem Begriff „Ambient Assisted Living“ (AAL) – mit massiver staatlicher Förderung – in den letzten Jahren entstanden sind. In diesem Zusammenhang soll empirisch gezeigt werden, welche Schwierigkeiten entstehen können, wenn man versucht (dynamische) AAL-Konzepte mit der (eher statischen) wohnungswirtschaftlichen Praxis im Interesse der Lösung der Probleme der demographischen Entwicklung zu verknüpfen. Es wird dabei unterstellt, dass eine solche Vernetzung sowohl im Interesse der Gesellschaft aber auch des jeweils einzelnen Betroffenen sinnvoll wäre. Das erkenntnisleitende Motiv ist also eine Untersuchung der Chancen, Möglichkeiten und Bedingungen, wie diese drei – ältere Menschen, Wohnungswirtschaft und AAL-Anwendungen – unter einer gemeinsamen Zielsetzung verknüpft werden können.

Dabei sollen keine generalisierenden Modelle entwickelt, sondern Ergebnisse und Antworten auf implizite Fragestellungen, die durchaus normativ prädisponiert sind, analytisch-empirisch begründet werden.

„In einer schrumpfenden, aber gleichzeitig älter werdenden Gesellschaft ergeben sich für die Wohnungswirtschaft große Chancen, aber auch Herausforderungen. Die Versorgung älterer Mitbürger mit attraktivem und preiswertem Wohn- und Lebensraum ist für die Wohnungsunternehmen eine gesellschaftlich sehr verantwortungsvolle Aufgabe. (…) Geeignete Wohnungen müssen baulich angepasst und mit Pflegeservice und weiteren Dienstleistungen verbunden werden. Hierzu werden Kooperationen mit anderen Akteuren als Gesamtprodukt unternehmerisch entwickelt. In dieser Komplexität liegt die Schwierigkeit, aber auch die große Chance, ein attraktives und wachsendes Marktsegment in hoher gesellschaftlicher Verantwortung als win-win-Situation zu entwickeln: Zum Nutzen der Menschen, zur Entlastung der Sozialsysteme und als unternehmerisches Erfolgsmodell der Wohnungswirtschaft."

Lutz Freitag, ehemaliger Präsident des

GdW Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und

Immobilienunternehmen e.V.^[1]

„Gefordert sind Konzepte für eine erfolgreiche Generationenpolitik, die es älteren Menschen möglichst lange erlaubt, ein unabhängiges und eigenverantwortliches Leben zu führen. Dabei gilt es, die Würde und das Selbstbestimmungsrecht älterer Menschen zu stärken und Lebensqualität so lange wie möglich zu erhalten – jeweils ausgehend vom zentralen Lebensraum: der eigenen Wohnung. Dieser ist so umzugestalten, dass ältere Menschen ihren Alltag weitgehend ohne fremde Hilfe bewältigen können. Der Schlüssel: altersgerechte Assistenzsysteme auf Basis moderner Mikrosystem- und Kommunikationstechnik."

Annette Schavan, Bundesministerin für Bildung und Forschung^[2]

1. Einleitung

Wie aus den beiden Eingangszitaten deutlich wird, sind sich die wohnungswirtschaftlichen Spitzen und Vertreter der Bundesregierung einig: Die Auswirkungen des demographischen Wandels lassen sich nicht wegdiskutieren, sondern sind aktueller denn je und müssen inhaltlich angegangen werden. Dass sich hieraus neue Aufgaben ergeben, aber auch Chancen und Möglichkeiten für die Eröffnung bisher nicht genutzter oder gekannter Märkte, wird deutlich. Die Möglichkeit, diese neuen Wege zu gehen und den Wohnungsbestand nicht nur altengerecht anzupassen, sondern unter Einsatz moderner Technologien zukunftsfähig zu machen und Deutschland vielleicht sogar auf dem Weg zur Marktführerschaft im Bereich der „welfare technologies"^[3] zu begleiten, scheint greifbar.

Ein Schlagwort, das im Zusammenhang von Wohnen, Alter, Zukunft, Dienstleistungen und Technologien immer wieder fällt, ist „Ambient Assisted Living", kurz AAL. Zahlreiche Förderprogramme aus sechs Bundesministerien beschäftigen sich mit AAL-Projekten, das Bundesministerium für Bildung und Forschung bspw. ist schon seit 2004 auf dem Gebiet der AAL-Forschung aktiv und hat die seit 2008 jährlich stattfindenden AAL-Kongresse initiiert. Seit 2009 gibt es dort eine Projektförderung im Bereich Wohnen, in der alleine 45 Millionen Euro für 18 Projekte zur Verfügung stehen. AAL ist also in aller Munde – zumindest in dem des Fachpublikums: Bereits 2008 wurde in der Presse vom „Megatrend Ambient Assisted Living"^[4] gesprochen. In der breiten öffentlichen Wahrnehmung und beim Endverbraucher, also dem Nutzer, scheint AAL jedoch noch nicht angekommen. Diese Unkenntnis mag auch daran liegen, dass kaum einer weiß, was sich exakt hinter der Begrifflichkeit „AAL" verbirgt. Schon bei der deutschen Übersetzung und genaueren Definition des Begriffs herrscht je nach Blickwinkel und Erwartungshaltung des Betrachters Unklarheit. So fragte „das AAL-Magazin" dann auch Anfang 2011 in einem Artikel: „Braucht AAL einen anderen Namen?"^[5]

Zahlreiche Definitionen von AAL, unterschiedliche Projektbeteiligte und Intentionen, verschiedenste dahinter stehende Konzepte oder Produkte und damit verbunden diversifizierte Nutzergruppen tragen ebenfalls dazu bei, dass AAL-Lösungen noch nicht wirklich in der Öffentlichkeit angekommen sind. Vielmehr wird der blühenden Projektlandschaft oft eine unkoordinierte „Pilotitis" vorgeworfen, da trotz mehrjähriger Forschungsarbeit bisher nur sehr wenige funktionierende Geschäftsmodelle, gerade für die Wohnungswirtschaft, existieren.^[6]

In dieser Arbeit sollen eine Definition und begriffliche Einordnung der Thematik „AAL" vor allem aus wohnungswirtschaftlicher Sicht erfolgen [Kapitel 4]. Ein wichtiger Aspekt ist hierbei auch die aktuelle und zukünftige Finanzierungssituation von AAL-Lösungen. Die Einordnung und ggf. Abgrenzung erfolgt dabei besonders zu den Bereichen „Smart Home" und Vernetztes Wohnen, die in der Wohnungswirtschaft momentan ebenfalls aktuelle Themen sind, aber nicht immer trennscharf verwendet werden. Daneben soll besonders der Zusammenhang von AAL-Lösungen mit sozialen Dienstleistungen erörtert werden, die von einigen Projektleitern oder Autoren als „zwingend notwendig" für eine erfolgreiche Umsetzung von Geschäftsmodellen genannt werden: „Ein Alarmsystem ist beispielsweise erst dann wirkungsvoll, wenn nach Auslösen eines Signals auch eine Intervention erfolgt (zum Beispiel durch einen Wachdienst)."^[7] [Kapitel 5]

Um die Bedeutung von AAL für die Wohnungswirtschaft deutlich zu machen und auch in den großen Komplex des Wohnens im Alter einordnen zu können, ist es allerdings wichtig, sich zuerst einen Überblick über diese Thematik zu verschaffen. Ausgehend von den Ursachen und Auswirkungen des demographischen Wandels unter besonderer Berücksichtigung für die Wohnungswirtschaft [Kapitel 2] sollen die Anforderungen an das zukünftige Wohnen dargelegt und auch Argumente genannt werden, warum sich die Wohnungswirtschaft mit diesem Thema beschäftigen muss, damit die einzelnen Unternehmen langfristig zukunftsfähig zu bleiben und somit auf dem Vermietermarkt erfolgreich bestehen zu können [Kapitel 3]. Dabei soll deutlich werden, wie unterschiedlich sich Wohnungsunternehmen bisher aufgestellt haben, um den Auswirkungen des demographischen Wandels zu begegnen. Besonders Augenmerk liegt dabei auf den Bereichen des barrierearmen oder -freien Bauens und Vernetztes Wohnen, die beide als Ausgangspunkte dienen können, um AAL-Lösungen zu implementieren – was auch schon von einer kleinen Minderheit der Wohnungsunternehmen erfolgreich umgesetzt wird.

Der Leitfaden in Kapitel 6 soll vor allem bisher vielleicht eher zögerlichen oder reaktiv agierenden Wohnungsunternehmen eine Hilfestellung bieten, sich des Umgangs mit der Thematik Wohnen im Alter im eigenen Unternehmen bewusst zu werden und eventuell (neue) Strategien zu entwickeln, um sich den Herausforderungen des demographischen Wandels zu stellen. Dabei soll der Fokus besonders auf die Einbindung von AAL-Lösungen und sozialen Dienstleistungen im Sinne eines Vernetzten Wohnens gerichtet werden. Angesprochen werden in diesem Leitfaden jene Aspekte, die besonders wichtig scheinen, um eine erfolgreiche Umsetzung der Strategie(n) zu ermöglichen, wie z.B. eine angemessene interne und externe Kommunikation des Vorhabens oder ein „Mitnehmen" und Qualifizieren der Mitarbeiter. Auch kritische Bereiche wie Finanzierung und mögliche Risiken oder Hindernisse bei der Realisierung sollen angesprochen werden.

Das Schlusskapitel dieser Arbeit soll das bisherige Engagement von Wohnungsunternehmen auf dem Gebiet des Wohnens im Alter kritisch würdigen und auf die Möglichkeit – und vielleicht auch Notwendigkeit – neuer Wege unter besonderer Berücksichtigung von AAL-Lösungen hin zu einem Vernetzten Wohnen hinweisen.

2. Die demographische Entwicklung und ihre Herausforderungen für die Wohnungswirtschaft in Deutschland

2.1. Der demographische Wandel in Deutschland

Die Thematik des demographischen Wandels ist aktueller denn je und wird in den unterschiedlichsten gesellschaftlichen Bereichen diskutiert. Allerdings warnen Experten bereits davor, den demographischen Faktor und seine Auswirkungen nur als Drohpotenzial anzusehen, um endlich die Lösung alter Probleme anzugehen. Stattdessen soll der demographische Wandel als „Ausgangspunkt für eine Diskussion über Problemlagen und Problemlösungen der Zukunft"^{[8] gesehen werden.}

So forderte die Bundesregierung 2009 das Bundesinnenministerium auf, neben der Bildung eines interministeriellen Ausschusses Demographie auf Staatssekretärsebene bis zum Jahr 2011 auch einen „Demografiebericht" vorzulegen, der als Grundlage für eine ressortübergreifende Demographie-Strategie der Bundesregierung dienen soll.^[9] Dieser Bericht wurde im Oktober 2011 veröffentlicht und stützt sich dabei im Wesentlichen auf die Zahlen der 12. koordinierten Bevölkerungsberechnung aus dem Jahr 2009.^[10] Er analysiert nicht nur die eingetretene und prognostizierte demographische Entwicklung bis 2060 und deren Auswirkungen, sondern soll auch die bisher ergriffenen Maßnahmen der Bundesregierung und zusätzliche Handlungsfelder identifizieren. In dem Bericht wird deutlich, dass sich die demographische Entwicklung auf nahezu alle Lebensbereiche der Bevölkerung auswirken und dabei die gesellschaftliche und wirtschaftliche Entwicklung auf lange Sicht erheblich beeinflussen wird. Schnur spricht gar von einem „sozio-demographischen Wandel"^[11], da demographische und soziale Prozesse gleichzeitig auftreten und sich gegenseitig beeinflussen. Aber auch biologische, ökonomische und politische Determinanten werden auf den demographischen Wandel Einfluss nehmen. So sieht denn nicht nur die Bundesregierung in der Gestaltung des demographischen Wandels eine der großen Zukunftsaufgaben^[12]: Bei der Befragung von 915 Mitgliedsunternehmen des Bundesverbandes der Deutschen Wohnungswirtschaft (GdW) wurde als eines der wichtigsten aktuellen Themen die nachhaltige Bestandsentwicklung im Sinne einer Berücksichtigung der Zielgruppen im Zusammenhang mit dem demographischen Wandel genannt. Als wichtige Zukunftsthemen gelten die Vorbereitung auf den Strukturwandel und die Umstellung auf altengerechten Wohnraum.^[13]

Die Dringlichkeit dieser Aufgabe wird auch bei einem Blick ins europäische Ausland deutlich (siehe Abbildung 1): Im Vergleich der 27 EU-Länder weist Deutschland den höchsten Anteil von 65-jährigen an der Gesamtbevölkerung aus. Zum Stichtag 01.01.2010 lag der Durchschnitt aller EU-Länder bei 17,4% Anteil, während Deutschland mit 20,7% an der Spitze liegt.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Statistisches Bundesamt 2011, Anteil von Personen über 65 Jahre an der Gesamtbevölkerung im europäischen Vergleich, S. 13

Die Gründe für den demographischen Wandel liegen dabei vor allem in der niedrigen Geburtenrate und der längeren durchschnittlichen Lebenszeit. Beide Faktoren werden bis 2060 zu einer Abnahme der Bevölkerung auf ca. 65 bis 70 Millionen Menschen führen (Vergleich 2008: 82 Millionen Einwohner).^[14]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Bundesministerium des Inneren, Demografiebericht 2011, Seite 31, Entwicklung der Bevölkerungszahl in Deutschland bis 2060

Die Bevölkerung im Erwerbsalter wird ebenfalls altern und signifikant abnehmen. Gleichzeitig verändern sich die Relationen zwischen Alt und Jung deutlich, nicht zuletzt aufgrund der gestiegenen Lebenserwartung (pro Jahr steigt die Lebenserwartung um drei Monate an). So werden im Jahr 2060 34% der Bevölkerung älter als 65 Jahre sein und es werden doppelt so viele 70-jährige leben, wie Kinder geboren werden.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 3: Statistisches Bundesamt, 2011, Anteile an der Gesamtbevölkerung, S. 11

Deutlich wird dies auch am sogenannten Altenquotient; dieser beschreibt das Verhältnis von Personen über 65 Jahren zu Personen im Erwerbsalter. Während 2008 auf 100 Personen im Erwerbsalter 34 Ältere entfielen, werden dies 2060 – je nach Ausmaß der Zuwanderung – zwischen 63 und 67 potentielle Rentenbezieher sein, es kommt also zu einer Verdoppelung des Altenquotienten.^[15] Man spricht dabei von einem dreifachen Alterungsprozess der Gesellschaft: Die absolute Zahl Älterer wächst, der relative Anteil der älteren Einwohner an der Gesamtbevölkerung nimmt zu und die Zahl Hochaltriger steigt kontinuierlich an.^[16] Dabei ist davon auszugehen, dass die meisten Menschen dieses hohe Alter bei immer besserer körperlicher und geistiger Leistungsfähigkeit erreichen werden und die Anzahl der Lebensjahre, die der Mensch in Gesundheit verbringt, wachsen wird.^[17] Allerdings wird auch darauf hingewiesen, dass innerhalb der Altersgruppe der Älteren eine strukturelle Verschiebung erwartet wird hin zu Gruppen, die eher chronische Erkrankungen und auch ein erhöhtes Risiko der stationären Behandlungs- oder Pflegebedürftigkeit aufweisen.^[18] Daher wird mit einer deutlichen Zunahme des Pflege- und Versorgungsbedarfs dieser Bevölkerungsgruppen in Deutschland gerechnet, allein bis 2030 wird ein Anstieg auf rund 3 bis 3,4 Millionen (2008: 2,34 Millionen)^[19] und bis 2050 auf ca. 4 Millionen pflegebedürftiger Menschen^[20] prognostiziert.

Da demographische Prozesse aufgrund ihrer Langfristigkeit und Konstanz gut prognostizierbar sind, sind sie nicht nur erwartbar in ihren Konsequenzen, sondern geben auch den entsprechenden Handlungsspielraum, um ihnen zu begegnen.^[21] Dies bedeutet, dass die gesundheitliche und pflegerische Versorgung der Bevölkerung vor enormen Herausforderungen steht: Es geht um die Sicherstellung einer bedarfs- und bedürfnisgerechten Versorgungsstruktur, die Bereitstellung qualifizierter Versorgungskräfte in ausreichender Zahl und die bessere Unterstützung von pflegenden Angehörigen und um die Schaffung eines aufeinander abgestimmten Versorgungskonzeptes vor Ort und im Wohnbereich. Es werden neue Instrumente, aber auch neue Kooperationen zwischen unterschiedlichen Dienstleistern notwendig werden, um die Belastungen der Gesundheits- und Sozialsysteme in Grenzen zu halten.^[22] Nicht zuletzt ist aber eine weitere Herausforderung und vielleicht sogar Grundbedingung eine altersgerechte Wohnungsversorgung, die von staatlicher Seite durch die Schaffung geeigneter Rahmenbedingungen unterstützt werden muss.^[23] Die Bundesregierung identifiziert in ihrem „Demografiebericht" dann auch zehn strategische Handlungsfelder, in denen es u.a. heißt:

„Ein möglichst langes und selbstbestimmtes Leben [ist] durch förderliche Bedingungen vom altersgerechten Wohnraum bis hin zu familiären und sozialen Netzwerken [zu] unterstützen und eine qualitätsgesicherte und angemessene Gesundheitsversorgung und Pflege [sind] sicher[zu]stellen."^[24]

Im folgenden Kapitel soll daher nun gezielt auf die Auswirkungen des demographischen Wandels auf den Wohnungsmarkt in Deutschland eingegangen werden.

2.2 Verändertes Wohnen durch den demographischen Wandel

Die Schrumpfung der Bevölkerung und die gleichzeitige Zunahme der Älteren werden das Wohnen und damit den Wohnungsmarkt in Deutschland beeinflussen. Wie stark sich diese Auswirkungen manifestieren, wird besonders durch die jeweilige regionale Lage geprägt sein.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 4: Bundesministerium des Inneren 2011, Veränderung in den Regionen aufgrund des

Dabei wird von drei unterschiedlichen Regionaltypen ausgegangen:

Regionen mit Bevölkerungswachstum bei gleichzeitiger „Alterung von oben" (Zunahme der Anzahl älterer Einwohner), vor allem in Süddeutschland, entlang der Rheinschiene und in den Metropolregionen Hamburg und Berlin;

Regionen mit Bevölkerungsabnahme bei gleichzeitiger „Alterung von unten" (Abnahme der Zahl jüngerer Personen), vor allem in ländlichen Regionen Westdeutschlands;

Regionen mit Bevölkerungsrückgang bei gleichzeitiger „Alterung von oben und unten", vor allem in ostdeutschen Regionen.^[25]

Für den Wohnungsmarkt bedeutet dies, dass in zahlreichen Regionen – besonders in Teilräumen in Ostdeutschland, altindustrialisierten Räumen in Westdeutschland sowie in peripheren, ländlichen Gebieten – zunehmend schwierigere Marktbedingungen herrschen werden, die die Wohnungsunternehmen zum Handeln zwingen werden; teilweise sogar mit besonders hoher Intensität und Geschwindigkeit. Der Wettbewerbsdruck steigt: Der Nachfragerückgang wird spürbar sein, wobei die anhaltende Verkleinerung der Haushalte nur marginale Auswirkungen haben wird. Diese Auswirkungen sind teilweise bereits nachweisbar, so schreibt derGdWin seinem Branchenbericht 2011: „Überall dort, wo die sinkende Nachfrage bereits zu realem Wohnungsleerstand führt, ist schon heute ein zunehmender Wettbewerb um den einzelnen Mieter spürbar."^[26] Allerdings wird erwartet, dass sich der heute noch stärker regionalisierte Handlungsdruck insgesamt zu einer gesamtgesellschaftlichen Herausforderung ausweiten wird.^[27] Und in diesem Wettbewerb um den einzelnen Mieter sind die Älteren wie bereits dargelegt eine stark wachsende Gruppe, auf deren Bedürfnisse sich die Vermieter frühzeitig einstellen sollten. Und das nicht nur, um die älteren Mieter zu halten, sondern darüber hinaus durch gezielte Angebote auch neue Mieter dieser Gruppe zu gewinnen.

Die Auswirkungen des zunehmenden sozialen Wandels zeigen sich ebenfalls im Bereich des Wohnens: Es kommt insgesamt zu einer wachsenden Zahl von Privathaushalten, während gleichzeitig die durchschnittliche Haushaltsgröße in Personen sinkt.^[28] Bei der zunehmenden Mieterschaft der Älteren ist dies auch mit dem Remanenzeffekt begründet: Die Senioren sind durchschnittlich besser mit Wohnraum versorgt, da viele in ihren (meist großen) Familienwohnungen leben bleiben, auch wenn die Kinder bereits ausgezogen sind oder/und der Ehepartner verstorben ist.^[29] Der Wunsch der Älteren, egal ob Mieter oder Eigentümer, so lange wie möglich in der eigenen Wohnung leben zu können und im vertrauten, generationengemischten Umfeld alt zu werden, lässt sich auch statistisch bestätigen: Gerade einmal 4% der über 65-Jährigen leben in Heimen und vergleichbaren stationären Einrichtungen und das nach empirischen Befunden auch nur deshalb, weil keine eigenständige Lebensführung mehr möglich war.^[30] Obwohl das Wohnen im Alter oft mit Sonderwohnformen wie dem Betreuten Wohnen in Verbindung gebracht wird, leben über 93% der über 65-Jährigen in „normalen" Wohnungen. Auch rund zwei Drittel der 90-Jährigen leben noch in ihrer normalen Wohnung und nutzen keine Sonderwohnform.^[31] Sogar im Falle von Pflegebedürftigkeit bleiben mit 70% der Betroffenen die meisten zuhause und lassen sich dort von Angehörigen oder ambulanten Pflegediensten versorgen.^[32]

Allerdings gibt es auch Untersuchungen, die darauf verweisen, dass sich das Wohnverhalten der heutigen Senioren in Zukunft ändern wird.^[33] Durch die Abnahme traditioneller Werte und gleichzeitige Zunahme hedonistischer Lebensweisen kommt es zu einer soziokulturellen Differenzierung der „Neuen Alten". Dies führt u.a. dazu, dass die Umzugsbereitschaft auch in späteren Jahren ansteigt. Die Wünsche der Mieter werden zudem individueller und differieren je nach Haushaltsgröße, finanziellen Möglichkeiten und Wohnvorstellungen. Die Analyse dieser Wohnwünsche und Wohnverhaltensmuster in einer stetig alternden und zunehmend individualisierten Gesellschaft wird deshalb eine „Zukunftsaufgabe der Wohnungswirtschaft sein, um auf Nachfragetrends auch kurzfristig reagieren zu können"^[34]. Die Weltgesundheitsorganisation (WHO) hat im Zusammenhang mit dem demographischen Wandel das Leitbild des „Aktiven Alterns" entwickelt und das Konzept wie folgt definiert: „Unter aktivem Altern versteht man den Prozess der Optimierung der Möglichkeiten von Menschen, im zunehmenden Alter ihre Gesundheit zu wahren, am Leben ihrer sozialen Umgebung teilzunehmen und ihre persönliche Sicherheit zu gewährleisten und derart ihre Lebensqualität zu verbessern."^[35] Wichtige Bestandteile dieses Leitbildes sind die Wahrung und Förderung der Autonomie, der Unabhängigkeit und selbstbestimmter Lebensführung sowie die Stärkung des familiären, nachbarschaftlichen und sozialen Netzwerkes. Als Bedarfskategorien älterer Menschen gelten darüber hinaus eine bessere Lebensqualität und Teilhabe am sozialen Leben, eine Erhöhung der Sicherheit und des Wohnkomforts, ein besserer Umgang mit chronischen Erkrankungen und der Erhalt der Bereiche Mobilität und Kommunikation.^[36] Diese Kategorien stellen gleichzeitig auch Anforderungen an die eigene Wohnung und damit auch an den Vermieter: Der demographische Wandel erfordert also eine Anpassung der Wohnformen an die Bedarfslagen älterer Menschen. Diese zeichnen sich unter anderem dadurch aus, dass eine weitgehend barrierefreie bzw. barrierereduzierte^[37] Gestaltung der Wohnung (Wohnraumanpassung) und des Wohn-umfeldes vorliegen, die idealerweise durch fußläufig erreichbare Versorgungseinrichtungen ergänzt werden. Dazu gehören aber auch Wohnformen, die „mit umfassenden Unterstützungsleistungen verknüpft sind und Angebote zur sozialen Einbindung vorhalten"^[38].

Der zusätzliche Bedarf nach solchen altersgerechten Wohnungen kann teilweise durch Neubaumaßnahmen gedeckt werden, im Wesentlichen wird es jedoch darum gehen, den Wohnungsbestand anzupassen. Allerdings sind nur die wenigsten Wohnungen, gerade im lange bewohnten Altbestand, den Anforderungen dieser immer größer werdenden Mieterschaft gewachsen. So weist das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung in seinem Bericht zum „Wohnen im Alter" (2011) darauf hin, dass in einer, in seinem Auftrag durchgeführten, repräsentativen Befragung von 1.000 Privathaushalten, in denen mindestens eine Person im Alter von 65 Jahren oder mehr lebt, gerade einmal 5% von aktuell 11 Millionen Seniorenhaushalten als barrierefrei eingestuft werden können. Dies entspräche etwas mehr als einer halben Million Wohnungen; 83% weisen hingegen erhebliche Barrieren in ihrer Wohnung auf und haben somit erhöhten Anpassungsbedarf. Selbst wenn man diese entsprechend angepassten Wohnungen nur älteren Menschen mit Bewegungseinschränkungen anbieten würde, ergäbe sich immer noch ein Bedarf von 2,5 Millionen barrierefreien Wohnungen, der bis 2020 auf ca. 3 Millionen ansteigen wird.^[39]

Es scheint also dringend geboten, den demographischen Wandel nicht nur abzuwarten, sondern in allen gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Bereichen, auf staatlichen und nichtstaatlichen Ebenen, aktiv und nachhaltig zu gestalten. Dies bedeutet, die Herausforderungen einer älter werdenden Gesellschaft anzunehmen und gleichzeitig die Chancen eines längeren und gesunden Lebens zu nutzen. Im folgenden Kapitel soll daher auf die Rolle der Wohnungswirtschaft als möglicher Gestalter des demographischen Wandels und seine Aufgaben eingegangen werden.

3. Aktivitäten der Wohnungswirtschaft in Deutschland zur Bewältigung der demographischen Entwicklung

Dass sich die Wohnungswirtschaft mit den Auswirkungen des demographischen Wandels beschäftigt, ist kein Phänomen der letzten Jahre: Bereits in den 1980er Jahren wurde über Demographie und verändertes Wohnen nachgedacht.^[40] Erste Überlegungen für neue Wohnkonzepte wurden bereits Mitte der 80er Jahre vorgestellt, dann rückte dieses Thema allerdings aufgrund der Wiedervereinigung und deren Folgen in den Hintergrund. Erst gegen Ende der 1990er wurde diese Debatte erneut von der Wohnungswirtschaft aufgegriffen. In den vergangenen Jahren wurden dann auch von den wohnungswirtschaftlichen Verbänden verstärkt Arbeitsgruppen und Expertenrunden^[41] zu diesem Thema ins Leben gerufen und die Bezeichnung „Wohnung als dritter Gesundheitsstandort“ eingeführt.^[42]. Auch wurde damit begonnen, die Bezeichnung Wohnen im Alter durch „Wohnen für ein langes Leben" in der wohnungswirtschaftlichen Fachpresse sukzessive zu ersetzen, um einer Stigmatisierung entgegenzuwirken.^[43] Im vorliegenden Kapitel soll nun verstärkt auf die Gründe eingegangen werden, weswegen sich Wohnungsunternehmen auf diesem Feld engagieren und welche Maßnahmen bisher – in welchem Umfang – realisiert wurden.

3.1. Gründe für ein Engagement

Leerstandsvermeidung

Als das zentrale Motiv für ein Engagement der Wohnungsunternehmen mit Blick auf die Auswirkungen des demographischen Wandels wird die Vermeidung von Leerstand gesehen. Diese Vermutung wurde auch durch eine Untersuchung bestätigt, die der GdW in allen Regionalverbänden Deutschlands durchführen ließ und im Jahr 2007 veröffentlichte. Bei der Auswertung von 431 Fragebögen aus ganz Deutschland sollte die zentrale Hypothese überprüft werden, ob ein hoher Anteil an alten Mietern und eine hohe Leerstandsquote dazu führen, dass sich Wohnungsunternehmen auf diesem Gebiet engagieren.^[44] Die Befragung zeigte, dass ein hoher Altenanteil in der Mieterschaft allein noch kein ausschlaggebender Grund für stärkeres Engagement darstellte, sondern erst ein (bereits eingetretener oder prognostizierter) Leerstand die Unternehmen zum Handeln motivierte.^[45] Dem Leerstand kann hier auf zweierlei Wegen entgegengetreten werden: Zum einen, indem die älteren Mieter länger in den Wohnungen gehalten werden (z.B. durch Umbauten oder zusätzliche Angebote) und zum anderen, indem der Bestand verstärkt auf Senioren ausgerichtet wird und neue Mieter durch das Angebot attraktiver Wohnkonzepte gewonnen werden. Dies führt zu einem Erhalt bzw. Neugewinn einer bestimmten Mieterklientel, die für die Wohnungswirtschaft aus mehreren Gründen attraktiv ist: Senioren gelten als zuverlässige Mietenzahler und sind meist unauffällige und ruhige Mieter, von denen in der Regel kaum Vandalismusschäden zu befürchten sind und die, etwa durch die Übernahme gemeinschaftlicher Aufgaben wie die Pflege von Mietergärten, sozial stabilisierend wirken.^[46] Außerdem führt der längere Verbleib der Mieter in der Wohnung auch dazu, finanziell aufwändige Mieterwechsel zu vermeiden und Zinseffekte, z.B. aus später fällig werdenden Sanierungen, zu generieren.

[...]

---

^[1] Narten, Strategien und Potenziale 2007, Vorwort

^[2] Bundesministerium für Bildung und Forschung, Selbstbestimmt leben 2010, Vorwort

^[3] Heinze, Abschlussbericht 2009, S. 79

^[4] http://www.heise.de/newsticker/meldung/Medica-Megatrend-Ambient-Assisted-Living-217889.html (Stand: 04.01.2012)

^[5] das AAL-Magazin, 1/2011, S. 22f.

^[6] Vgl. bspw Wedemeier, Vernetztes Wohnen 2011, S. 8

^[7] Braeseke, Working paper 12/2011, S. 6

^[8] Schnur, Demographischer Impact 2010, S. 27

^[9] Vgl. Bundesministerium des Inneren, Demografiebericht 2011, S. 8

^[10] Diese Zahlen sind weitestgehend eine Fortschreibung der 11. koordinierten Bevölkerungsberechnung und unterscheiden sich nur unwesentlich von dieser. Es ging hierbei vor allem um die Erweiterung der Vorausberechnung um weitere zehn Jahre bis 2060.

^[11] Schnur, Demographischer Impact 2010, S. 27f.

^[12] Vgl. Bundesministerium des Inneren, Demografiebericht 2011, S. 225

^[13] Vgl. GdW, Branchenbericht 2011, S. 8f.

^[14] Vgl. u.a. Statistisches Bundesamt, 2009, S. 5f.

^[15] Vgl. Bundesministerium des Inneren, Demografiebericht 2011, S. 34

^[16] Vgl. bspw. Heinze, Abschlussbericht 2009, S. 18

^[17] Vgl. Bundesministerium des Inneren, Demografiebericht 2011, S. 226

^[18] Vgl. Heinze, Abschlussbericht 2009, S. 20

^[19] Vgl. Braeseke et al., Working paper 2011, S. 8

^[20] Meyer, AAL 2010, S. 6

^[21] Vgl. Heinze, Abschlussbericht 2009, S. 17

^[22] Vgl. bspw. Heinze, Abschlussbericht 2009, Vorwort, oder Bundesministerium des Inneren, Demografiebericht 2011, S. 237

^[23] Vgl. Deutscher Verband für Wohnungswesen, Wohnen im Alter 2009, S. 4f.

^[24] Vgl. Bundesministerium des Inneren, Demografiebericht 2011, S. 244

^[25] Vgl. Bundesministerium des Inneren, Demografiebericht 2011, S. 39f.

^[26] GdW, Branchenbericht 2011, S. 11

^[27] Vgl. bspw. Deutscher Verband für Wohnungswesen, Wohnen im Alter 2009, S. 10

^[28] Vgl. Heinze, Abschlussbericht 2009, S. 21

^[29] So spricht Braeseke, Working paper 2011, S. 11, bspw. von durchschnittlich 100qm² großen Wohnungen mit drei Zimmern, Küche, Bad.

^[30] Vgl. Heinze, Abschlussbericht 2009, S. 21

^[31] Vgl. Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung, Wohnen im Alter 2011, S. 9

^[32] Vgl. Heinze, Abschlussbericht 2009, S. 21

^[33] Vgl. Poddig, Die "Neuen Alten" 2006, S. 213f.

^[34] GdW, Branchenbericht 2011, S. 15

^[35] WHO, Aktiv Altern 2002, S. 12

^[36] Vgl. bspw. Braeseke, Working paper 12/2011, S. 4

^[37] Die Begriffe barrierearm und barrierereduziert werden in dieser Arbeit synonym verwendet (siehe Glossar).

^[38] Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung, Wohnen im Alter 2011, S. 9

^[39] Vgl. Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung, Wohnen im Alter 2011, S. 10f.

^[40] Vgl. Narten, Strategien und Potenziale 2007, S. 9

^[41] Vgl. Deutscher Verband für Wohnungswesen, Wohnen im Alter 2009, S. 33

^[42] Vgl. bspw. GdW, Branchenbericht 2011, S. 26

^[43] Vgl. bspw. Wedemeier, Vernetztes Wohnen 2011, S. 2

^[44] Vgl. Narten, Strategien und Potenziale 2007, S. 15

^[45] Vgl. Narten, Strategien und Potenziale 2007, S. 23

^[46] Vgl. Poddig, Die "Neuen Alten" 2006, S. 212