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Projektentwicklung für leerstehende Büroimmobilien in Köln

Von der Leerstandsanalyse zum bewerteten Umnutzungs- und Entwurfskonzept einer ausgewählten Büroimmobilie

Diplomarbeit 2008 337 Seiten

Kunst - Architektur, Baugeschichte, Denkmalpflege

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

Vorwort

1.0 Aufgabenstellung
1.1 Einleitung
1.2 Aufgabenstellung
1.3 Zielsetzung
1.4 Abgrenzung
1.5 Aufbau der Projektentwicklung

2.0 Markt- und Leerstandsanalyse
2.1 Einleitung
2.2 Struktur der Markt- und Leerstandsanalyse
2.3 Marktanalyse
2.3.1 Analyse der Nachfragesituation
2.3.1.1 Begriffsbestimmungen
2.3.1.2 Bürolagen in Köln
2.3.1.3 Stadtentwicklungsvorhaben der Stadt Köln
2.3.1.4 Flächennachfrage in Köln
2.3.1.5 Büromieten in Köln
2.3.1.6 Verkauf von Büroflächen in Köln
2.3.1.7 Zusammenfassung der Nachfragesituation
2.4 Leerstandsanalyse
2.4.1 Vorgehensweise
2.4.2 Kernaussagen der Bulwien-Gesa-Studie
2.4.3 Exemplarische Bestandserhebung des Büroleerstandes
2.5 Modellleerstandsobjekt

3.0 Entwicklung von Nutzungskonzepten
3.1 Vorgehensweise
3.2 Redevelopment von Büroimmobilien
3.3 Umnutzung von Büroimmobilien
3.4 Marktanalyse II
3.4.1 Soziologisches und demographisches Umfeld in Köln
3.4.2 Wirtschaftliches und politisches Umfeld in Köln
3.4.3 Einzelhandel
3.4.4 Hotelmarkt
3.4.5 Wohnungsmarkt
3.4.6 Fazit der Marktanalyse II
3.4.7 Auswahlkriterien bezogen auf eine Umnutzung
3.5 Umnutzungsobjekte
3.5.1 Konrad Adenauer Ufer
3.5.2 Max - Wallraf - Straße
3.5.3 Belvedere Straße
3.5.4 Hohenzollernring
3.6 Objektbeschreibung
3.6.1 Gebäudestruktur
3.6.2 Gebäudekonstruktion
3.6.3 Objektzustand
3.6.4 Einflussfaktoren auf den Entwurf und eine Projektentwicklung
3.7 Machbarkeitsstudie
3.7.1 Ertragswertbetrachtung
3.7.2 Sachwertbetrachtung
3.7.3 Ableitung des Verkehrswertes
3.7.4 Backdoor Approach
3.7.5 Untersuchung unterschiedlicher Nutzungskonzepte

4.0 Standortanalyse
4.1 Einleitung
4.2. Makrostandort Köln
4.2.1 Verkehrsinfrastruktur
4.2.2 Bildungsinfrastruktur
4.2.3 Grün- und Freiflächenangebot
4.2.4 Kulturelles Angebot
4.2.5 Hochwasser
4.2.6 Kriminalität
4.2.7 Fazit der Makrostandortanalyse
4.3 Mikrostandort Friesenplatz
4.3.1 Einleitung
4.3.2 Bevölkerungsstruktur
4.3.3 Verkehrsinfrastruktur
4.3.4 Bildungsinfrastruktur
4.3.5 Grün- und Freiflächenangebot
4.3.6 Kulturelles Angebot
4.3.7 Religiöse Einrichtungen
4.3.8 Einzelversorgung
4.3.9 Hochwasser
4.3.10 Karneval
4.3.11 Image
4.3.12 Fazit der Mikrostandortanalyse
4.4 Formulierung der Projektidee

5.0 Konkurrenzbetrachtung
5.1 Einleitung
5.2 Corneliusstraße in Frankfurt am Main
5.3 Bogenallee in Hamburg
5.4 Büroumnutzung in Zürich
5.5 Falkenried in Hamburg
5.6 Loft Louise in Brüssel
5.7 Weitere Umnutzungen
5.8 Fazit der Konkurrenzbetrachtung

6.0 Projektstudie
6.1 Bestandsaufnahme
6.1.1 Genius Loci
6.1.2 Annäherung
6.1.3 Platzsituation
6.1.4 Hauptverkehrsachsen
6.1.5 Begrünung
6.1.6 Gegenüberliegende Bebauung
6.1.7 Schnittstelle Innen/Außen
6.2 Stärken- Schwächenanalyse
6.2.1 Stärken
6.2.2 Schwächen
6.3 Entwurfsziele
6.4 Konzeption
6.4.1 Ring Lofts
6.4.2 Entwurf
6.4.3 Lofttypen
6.5 Baubeschreibung

7.0 Flächennachweise
7.1 Flächenberechnung nach DIN 277
7.2 Vermarktungsfähige Fläche
7.3 Stellplatznachweis
7.4 Nachweis der Abstellraumflächen

8.0 Beschreibung der notwendigen baulichen Maßnahmen
8.1 Einleitung
8.2 Kostenberechnung I - Abbruchkosten

9.0 Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen
9.1 Kostenberechnung II nach DIN 276
9.2 Projektentwicklungsrechnung
9.3 Ertragswertbetrachtung
9.4 Marktbetrachtung des Mikrostandortes
9.5 Preisbestimmung
9.6 Verkaufspreise Lofts
9.7 Residualverfahren
9.8 Darstellung von Alternativen
9.9 Zusammenfassung der Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen

10. Zusammenfassung

Index

Literaturverzeichnis

Abbildungsnachweis und Nachweis der Gruppenarbeit

Anhang

Verfassernachweis

Vorwort

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Vorwort

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Die vorliegende Projektentwicklung ist Teil der Diplomarbeit „Projektentwicklung für leer stehende Büroimmobilien in Köln". Der Aufbau der Projektentwicklung er­folgt von der Leerstandsanalyse zum be­werteten Umnutzungs- und Entwurfskon­zept einer ausgewählten Büroimmobilie. Sie wurde im Zeitraum September 2007 bis Januar 2008 an der Fachhochschule Köln, Studienschwerpunkt Architektur, In­stitut für Ökonomie und Organisation des Planens und Bauens, erstellt

Die Aufgabe wurde gestellt und betreut durch Prof. Dr.-Ing. Manfred Koopmann. Die Betreuung des Entwurfes fand durch Dipl.-Ing. Maria Mocanu statt

Als Ausgangssituation für diese Projekt­entwicklung wurde durch eine Gruppen­arbeit der am Entwurfsthema beteiligten Diplomanten eine Leerstandsanalyse des Kölner Büroimmobilienmarktes durchge­führt

Hierdurch ist die Gruppe in der Lage, exemplarisch leerstehende Objekte aus­zuwählen, welche den Kriterien einer Umnutzung oder eines Redevelopments genügen

Diese Objekte sind die Grundlage für die Projektstudie, welche neben einem Pla­nungskonzept auch wirtschaftlichen An­forderungen entsprechen soll

Durch ein wissenschaftliches Vorgehen und eine fortwährende Bewertung von Ar­beitsergebnissen soll die gestalterische, die funktionelle, die konstruktive und die wirtschaftliche Qualität der Projektstudie gewährleistet werden. Ein weiteres Krite­rium der Diplomarbeit ist ein starker Be­zug zur praktischen Umsetzbarkeit der Projektstudie

Die Projektentwicklungen der einzelnen Verfasser bauen nicht aufeinander auf. So ist es möglich, dass verschiedene Verfasser unterschiedliche Lösungsan­sätze zu einem Objekt entwickeln kön­nen. Lediglich die Ergebnisse der Grup­penarbeit sind kongruent

Sebastian Jonas

Matrikelnummer

im Wintersemester 2007

1.0 Aufgabenstellung

1.1 Einleitung

Der Kölner Büroimmobilienmarkt hat sich im Vergleich zu anderen Großstädten in den letzten Jahren sehr gut entwickelt. Aktuell wird von einem Bestand von ca. 8,8 Millionen m2 BGF ausgegangen. Vor­liegende Recherchen bzw. Erhebungen weisen einen Leerstand von ca. 880.000 m2 BGF aus (Leerstandsquote somit 10 Prozent).

Auf Grundlage der vorliegenden Bulwien- Gesa-Studie zum Büroimmobilienmarkt Köln ist zu Beginn dieser Diplomarbeit eine detaillierte Analyse zum Leerstand dieser Immobilien zu erarbeiten. Insbe­sondere die Zuordnung der Leerstand­sobjekte nach Objektgrößen, Baualter, Gebäudetypen, Komplettleerstand etc. ist darzustellen.

Im Anschluss an diese ersten Ergebnisse sind mögliche typische Umnutzungs­konzepte zu erarbeiten, die sich aus der Gebäudestruktur ergeben. Unter Einbe­ziehung der Standortproblematik findet dann eine mögliche Einschätzung der Umnutzungskonzepte statt. Aus den Er­kenntnissen dieser differenzierten Ana­ lysen ist abschließend eine Projektstudie für eine ausgewählte Immobilie zu erstel­len. Nach Formulierung der Projektidee ist das Umnutzungskonzept planerisch darzustellen. Der Maßstab für Grundrisse, Schnitte und Ansichten ist abhängig von der Objektgröße.

Das Umnutzungskonzept ist in qualita­tiver Hinsicht zu analysieren und zu be­werten.

Auf Grundlage der baulichen Maßnah­menbeschreibung erfolgt schließlich eine Kostenschätzung nach DIN 276. Basierend auf den entsprechenden Flä­chennachweisen sind Wirtschaftlichkeits­und Ertragswertbetrachtungen aus Sicht des Investors und der Bank darzustellen. Die Themenstellung dieser Diplomarbeit ist praxisnah zu bearbeiten. Die Bear­beitung der Diplomarbeit muss den An­forderungen an wissenschaftliche Ausar­beitungen genügen.1

1.2 Aufgabenstellung

1.2.1 Erstellen einer Marktanalyse für den Kölner Bürolmmoblllenmarkt

1.2.2 Erstellen einer Leerstandsanalyse (incl. Bewertung nach ausgewählten Kriterien)

1.2.3 Entwickeln von standort- und gebäudebezogenen Umnutzungs- bzw. Nutzungskonzepten markanter Gebäudetypen

1.2.4 Erarbeiten eines bewerteten Planungs- und Umnutzungskonzeptes als Projektstudie

1.2.4.1 Entwickeln der Projektidee

1.2.4.2 Erarbeiten des Planungskonzeptes, Grundrisse, Schnitt, Ansichten (Maßstab in Abhängigkeit von der Objektgröße)

1.2.4.3 Beschreibung der notwendigen baulichen Maßnahmen

1.2.4.4 Flächennachweise und Erläuterungsbericht

1.2.4.5 Erstellen einer Kostenschätzung nach DIN 276

1.2.4.6 Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen aus Sicht des Investors

1.2.4.7 Erstellen von Wirtschaftlichkeits-/ Ertragswertanalysen als Entscheidungsgrundlage für die Investition

1.2.5 Erarbeiten eines Modells2

1.3 Zielsetzung

Folgende Ziele können anhand der Auf­gabenstellung formuliert werden:

Die zu erstellende Markt- und Leerstands­analyse soll losgelöst von einer Projekt­entwicklung Muster und Tendenzen des Kölner Büroimmobilienmarktes offen le­gen. Somit ist eine objektiv bewertbare Grundlage für eine Projektentwicklung gegeben.

Der konzeptionelle Teil dieser Ausarbei­tung soll schlüssig an die Ergebnisse des analytischen Teils anschließen und durch Innovation neue Lösungsansätze zur Umnutzung oder Revitalisierung von Bü­roimmobilien aufzeigen. Die Wirtschaft­lichkeitsbetrachtungen zum Schluss der Ausarbeitung sollen die praxisnahe Um­setzbarkeit der entwickelten Projektstudie darstellen.

Sollte die Projektstudie aus wirtschaft­licher Sicht zu einem Mißerfolg führen, so ist die Projektentwicklung trotzdem als Er­folg zu sehen, da der verfolgte Lösungs­ansatz realistisch abgeschätzt wurde und in der Praxis nicht zu einer Fehlinvestition führen würde.

Eine Projektentwicklung besteht aus den drei Faktoren Idee, Standort und Kapital. Diese können in unterschiedlicher Weise als Ausgangssituation gesehen werden. Bei der vorliegenden Aufgabenstellung soll die Umnutzbarkeit von Büroimmobili­en untersucht werden. Da als Ausgangs­situation der Büroimmobilienmarkt gege­ben ist, gilt es einen Standort in Köln und ein Investitionskonzept zu finden. Die Projektinitiierung erfolgt also unter der Ausgangssituation „Idee sucht Standort und Kapital". Die Suche nach einem ge­eigneten Standort basiert auf den Ergeb­nissen des analytischen Teils.

Die Projektentwicklung betrachtet nur die Projektinitiierung und die Projekt­konzeption. Eine Beschreibung weiterer Projektentwicklungsstufen, wie Projekt­konkretisierung, Projektrealisierung und Projektmanagement sind nicht Bestand­teil der Aufgabenstellung und müssten in der Praxis an die Konzeption anschlie­ßen.

1.4 Abgrenzung

Die Marktbetrachtungen dieser Ausar­beitung erfolgt auf Grundlage von vor­liegenden Marktberichten und einer exemplarischen Erhebung durch eine Gruppenarbeit. Das dargestellte Flächen­angebot ist zeitraumbezogen und unter­liegt der Dynamik des Marktes. Daher ist eine umfassende Darstellung bezogen auf einen Stichzeitraum. Konkret wird der Kölner Büroimmobilienmarkt und gegebe­nenfalls Konkurrenzmärkte (Wohnungs­markt etc.) im Zeitraum September 2007 betrachtet. Sämtliche Entwicklungen des Marktes nach dem Stichzeitraum werden als Prognosen gewertet.

Der Leerstand sollte als Angebotsreserve gesehen werden. Eine nicht vermarktete Immobilie zeigt, dass der Markt nicht er­schöpft ist.

Ein Markt ohne ein verfügbares Flächen­angebot ist nicht funktionsfähig, da es zur Nachfrage kein Angebot gibt. Resul­tierende Erscheinungen sind Knappheits­mieten und entsprechende Preisentwick­lungen des Marktes.

Daher ist der Leerstand als natürlicher Faktor zu sehen. Jedoch gilt es, das Leerstandsniveau zu bewerten. Die Höhe des Flächenangebotes in Bezug auf ei­nen funktionierenden Markt ist vom jewei­ligen Standort abhängig und kann nicht pauschal bewertet werden. Die Anzahl an unterschiedlichen Faktoren ist für eine einfache Betrachtung zu komplex.

In Anlehnung an die Aufgabenstellung ist der Leerstand von Büroimmobilien in Köln als Potential zu sehen.

Die Wahl eines Standortes im konzep­tionellen Teil dieser Ausarbeitung setzt voraus, dass der Standort umnutzbar ist. Daher entfallen bei der Standortwahl Objekte, welche bereits neu projektiert wurden oder zwischenzeitlich anderwei­tig eingesetzt werden. Eine Berücksich­tigung von Abriss, Vermarktung oder Projektierung eines Objektes nach dem Erhebungszeitraum entfällt jedoch.

Die exemplarische Erhebung zur Findung eines geeigneten Standortes stellt keinen Anspruch auf Wissenschaftlichkeit und Vollständigkeit. Die erhobenen Informa­tionen mussten teilweise abgeschätzt werden, da ein empirisches Vorgehen aus Zeitgründen nicht möglich gewesen wäre. Diese hieraus resultierenden Un­genauigkeiten sind jedoch in Bezug auf eine Wertung unerheblich. Ein Vergleich der Erhebung mit der vorliegenden Bul- wien-Gesa-Studie sollte zu dem Ergeb­nis führen, dass die Aussagen kongruent und ergänzend zu betrachten sind.

Die Recherche nach Informationen und Planunterlagen zu umnutzbaren Objekten ist abhängig von der Kooperation der Objektverwalter und -eigentümer. Somit wird beispielsweise eine zu entwickeln­de Projektstudie durch teilweise fehlende Bestandsunterlagen in ihrer Darstellung sinnvoll ergänzt werden müssen.

1.5 Aufbau der Projektentwicklung

Die Projektentwicklung zielt auf die zu­künftige Nutzung einer nicht mehr ver­marktungsfähigen Immobilie ab. Sie be­steht aus zwei wesentlichen Teilen:

Der erste Arbeitsschritt besteht aus dem analytischen Teil, welcher den Büroimmo­bilienmarkt untersucht.

Eine Marktanalyse des Kölner Büroim­mobilienmarktes beinhaltet neben dem Auswerten der Nachfrage auch das ent­sprechende Flächenangebot. Durch Zu­sammenfügen dieser Ergebnisse kann die Auswahl von einigen konkreten Ob­jekten erfolgen. Ein Vermarktungspoten­tial unter verschiedenen Nutzungen setzt eine weitere Marktanalyse voraus, welche die Konkurrenzmärkte betrachtet. Als An­schluss ist eine einfache Projektentwick­lungsrechnung möglich: Der Backdoor Approach liefert unter Marktbedingungen und unter Berücksichtigung entspre­chender Renditen eine Abschätzung der einsetzbaren Bau- und Baunebenkosten. So kann unter wirtschaftlichen Aspekten ein Objekt für die Projektstudie ausge­wählt werden. Somit steht der Standort der Projektentwicklung fest.

Hieraus resultieren eine Standortanalyse bezogen auf Makro- und Mikrostandort. Schließlich kann auf dieser Grundlage die Projektidee formuliert werden. Refe­renzen werden zur Konkurrenzbetrach­tung herangezogen.

Der zweite Arbeitsschritt ist zu unterteilen in eine Konzeption und in eine Wirtschaft­lichkeitsbetrachtung.

Die formulierte Projektidee kann auf Grundlage einer Bestandsaufnahme zu einem Planungskonzept geführt werden, welche in einer beschreibbaren Projekt­studie mündet. Sämtliche wesentlichen Informationen, wie zum Beispiel die Ku­batur des Baukörpers, die entstehenden Flächen oder die Beschreibung der not­wendigen baulichen Maßnahmen, führen zu einer Betrachtung der anfallenden Bau- und Baunebenkosten. Hierdurch sind Wirtschaftlichkeits- und Ertrags­wertbetrachtungen möglich, welche den Vermarktungserfolg der Projektstudie ab­schätzen können.

Im letzten Schritt werden anhand einer darstellung von Alternativen unterschied­liche Szenarien betrachtet, um die tat­sächliche Wirtschaftlichkeit der Projekt­studie abzuschätzen.

In der Zusammenfassung werden alle wesentlichen Schritte der Projektentwick­lung aufgezählt.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

2. Markt- und Leerstands­analyse

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

2.1 Einleitung

Der deutsche Büroimmobilienmarkt ist abhängig vom Weltmarkt und profitiert von der Lage Deutschlands:

Einerseits begünstigt die Globalisierung ein Voranschreiten der Europäisierung, welche den Binnenmarkt innerhalb der Eu­ropäischen Union fördert. Dieses Zusam­menwachsen ist vergleichbar mit Freihan­delsabkommen auf anderen Kontinenten (z.B. dem North American Free Trade Agreement), jedoch geht die Bildung Eu­ropas über die üblichen wirtschaftlichen Beziehungen zwischen Ländern hinaus, da die EU auf eine Staatsbildung hinaus­läuft. Hierdurch werden beispielsweise Handelsabläufe wesentlich vereinfacht und gemeinsame Normen erleichtern den Handel. Eine gemeinsame Währung macht Europa am Weltmarkt konkurrenz­fähiger; die politische Struktur Europas und die europäische Gesetzgebung sind die zur Zeit modernsten weltweit. Das ge­samtwirtschaftliche Potential der Europä­ischen Union ist mittlerweile so stark zu bewerten, dass Europa die Vereinigten

Staaten längerfristig ablösen kann.3 Die Lage Deutschlands im Herzen Eu­ropas ist ideal, da kurze Transportwege in andere Mitgliedstaaten gegeben sind. Die mitteleuropäische Zeitzone ist ideal für die Kommunikation mit anderen Konti­nenten: Morgens kann an normalen Werk­tagen mit Asien kommuniziert werden, abends mit den Vereinigten Staaten.

„Die Büroimmobilie ist das klassische Anlageobjekt institutioneller Investoren. Die Nachfrage nach Büroflächen ist ab­hängig von der Bürobeschäftigtenzahl, deren Entwicklung wiederum von vielen Faktoren beeinflusst wird.

So sind die Bevölkerungsentwicklung und die ungewisse Zahl der Erwerbstäti­gen die zentralen Unsicherheitsmomente für langfristige Büromarktprognosen.“4

Der Büroimmobilienmarkt in Köln unter­liegt wie jede andere Stadt marktbeein­flussenden Faktoren.

Einerseits gibt es Angebot und Nachfra­ ge, andererseits ist der Büromarkt ab­hängig von der Lage, der Bevölkerungs­struktur, der Politik, der Wirtschaft und der Stadtstruktur selbst. Dabei steht Köln in direkter Konkurrenz zu anderen Büro­standorten in Deutschland:

Die fünf wichtigsten Bürostandorte wer­den als Big-Five bezeichnet. Zu diesen Städten gehören Berlin, Frankfurt am Main, Hamburg, München und Düssel­dorf. Der Büroflächenbestand Deutsch­lands wird mit rund 68 Mio. qm beziffert. Der Leerstand beläuft sich im Jahr 2007 auf rund 7 Mio. m5. Dies entspricht einer Leerstandsrate von 10,3%. Interessanter Weise wurde Kölns bedeutende Rolle als Bürostandort erkannt. So ist der Begriff Big-Six eine Anpassung an die sich ent­wickelnde Büromarktsituation.1 Der Umsatz an Büroflächen in Köln im ersten Halbjahr 2006 wurde mit rund 116.000 qm beziffert. Somit schließt Köln nachhaltig zu den Big-Five auf und eta­bliert sich so als Bürostandort.6 Grund hierfür ist die Wirtschaftsstruktur Kölns: Mit Wesseling und Leverkusen im Ein­zugsgebiet ist Köln eines der wichtigsten Chemiestandorte in Europa. Außerdem sind in Köln rund 80% aller Beschäf­tigten im Dienstleistungssektor tätig. So­mit ist in Köln ein starker Strukturwandel zur Tertiärisierung weitestgehend abge­schlossen, obwohl die Produktion, wie z.B. der Fahrzeug- und Maschinenbau, ein wichtiger Bestandteil bleibt.7 Eben­so ist die sehr gute Verkehrsinfrastruktur Kölns mitverantwortlich für die positive Entwicklung als Standort. Diese ermög­licht die Exportorientierung der Stadt, da Köln über eine sehr gute Anbindung an die Binnenschifffahrt, ein verdichtetes und gut ausgebautes Autobahnnetz, ei­nen Flughafen und Deutschlands größten Umschlagbahnhof für den kombinierten Verkehr verfügt. Die Bevölkerungsent­wicklung der Stadt Köln ist positiv, es gibt keine Anzeichen dafür, dass dieser Trend nicht anhalten könnte. Der Zuwachs ist auch durch das positive Image der Stadt zu erklären.

Es ist festzustellen, dass die deutsche Wirtschaft wieder einen starken Zuwachs zu verzeichnen hat. Das Wachstum des Brutto-Inlands-Produktes verzeichnete einen realen Anstieg seit 2006 um 2,7%. Somit ist Deutschland wieder der Wirt­schaftsmotor in der Europäischen Union. Dies hat natürlich Auswirkungen auf den Kölner Büroimmobilienmarkt.8

2.2 Struktur der Markt- und Leerstandsanalyse

Die Markt- und Leerstandsanalyse ist ge­gliedert in drei Teile:

Der erste Teil befasst sich mit der Nach­fragesituation. Untersucht werden die Köl­ner Bürolagen, aktuelle Projektierungen und Stadtentwicklungsvorhaben. Im An­schluss wird der aktuelle Flächenbedarf dargestellt. Eine Preisanalyse in Hinblick auf den Kaufspreis von Kölner Büroim­mobilien und den Mietpreis ergeben mit den vorangegangenen Untersuchungen das Fazit der Nachfragesituation. Im An­schluss wird die Angebotssituation diffe­renziert betrachtet:

Die Leerstandsanalyse liefert im Ver­gleich zwischen der exemplarischen Erhebung der Diplomgruppe und der Bulwien-Gesa-Studie Aussagen zu der Größenstruktur, dem Baualter, dem In-

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

standhaltungszustand, den Gebäude­typen, der räumlichen Verteilung und den Unternehmensstrukturen. Hierdurch lassen sich auftretende Muster in der Leerstandsverteilung am Kölner Büroim­mobilienmarkt offen legen.

Im weiteren Arbeitsschritt kann durch die Leerstandsanalyse in der Konzepterstel­lungsphase die Objekteingrenzung er­folgen, da hier der konkrete Zustand von baulichen Anlagen untersucht werden kann. Diese Objekte werden untersucht auf Baualter, Bauweise, dem strukturellen Zustand (Zustand des Tragwerks), dem Ausbau- und Ausstattungszustand und dem Potential zum Redevelopment. Zu untersuchen sind außerdem die harten und weichen Standortfaktoren, welche den Büroimmobilienmarkt beeinflussen. Definiert werden K.O. Kriterien für Büro­objekte, da gewisse Kriterien eine Um­nutzung oder ein Redevelopment aus­schließen. Schließlich stehen Objekte zur weiteren Untersuchung zur Verfügung.

2.3 Marktanalyse

2.3.1 Analyse der Nachfragesi­tuation

2.3.1.1 Begriffsbestimmungen

Grundsätzlich gilt es bei der Betrachtung der Nachfragesituation die Differenzie­rung zwischen Flächennachfrage, Flä­chenabsatz und Netto-Flächenabsorption zu unterscheiden: Die Flächennachfrage ist eine Zeitraum bezogene Größe. Da die Flächennachfrage dynamischen Grö­ßen, wie z.B. der Konjunkturentwicklung, unterliegt, lässt sich die Entwicklung der Flächennachfrage nur für kurze Zeiträume prognostizieren. Weitere unsichere Grö­ßen sind: die Bevölkerungsstruktur und -entwicklung, die Beschäftigungsstruktur und - entwicklung, die Auslastung und Auftragssituation und die Geldwertstabi­lität. Daher können bei der Beschreibung der Flächennachfrage nur kurze und mit­telfristige Trends abgeschätzt werden. Wichtig ist, dass die Flächennachfrage nicht gleich dem Flächenbedarf ist. Der Flächenbedarf ist eine abstrakte Größe, welche sich durch die konkrete Nach­frage am Markt zur Flächennachfrage entwickelt. Der Flächenabsatz hingegen wird üblicherweise auf Jahresintervalle bezogen. Betrachtet werden die getäti­gten Neuvermietungen im Bestand und im Neubau. Ein Synonym für Flächenab­satz ist Flächenumsatz. Im Flächenum­satz werden keine Mietverlängerungen oder Anschlussmietverträge berücksich­tigt. Unklar ist, ob der Abschlusszeitpunkt eines Mietvertrages oder der Beginn der Vertragslaufzeit maßgebend für den Er­hebungszeitraum ist. Die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif) legt bei Büromarkterhebungen den Vertragsabschluss zugrunde, da so­mit eine Zuordnung des Nachfragever­haltens eindeutiger zu zuordnen ist. Die Netto-Flächenabsorption bezieht sich ebenfalls auf einen Zeitraum. Gemeint ist das tatsächlich aufgenommene Flä­chenangebot. Eine Betrachtung der Net­to-Flächenabsorption ist sinnvoll, da der im Analysezeitraum anfallende Leerstand mit dem verfügbaren Flächenangebot verrechnet wird. So entfallen beispiels­weise Umzüge am Standort.9

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quellen: Eigene Darstellung,

Karte: Corpus, City Report Wohnen, Köln Bonn, Ausgabe 2006, S. 9, Luftbild: Google Earth, 01.10.2007

2.3.1.2 Bürolagen in Köln

Die Stadt Köln lässt sich in Hinblick auf Bürolagen in drei Teile gliedern:

Man unterscheidet zwischen City-, City­rand- und Nebenlagen. Es existieren in Köln keine Standorte, welche eine Mo- nostrukturisierung im Hinblick auf den Büromarkt aufweisen. Das bedeutet, dass grundsätzlich an Bürostandorten eine Mischnutzung gegeben ist. Dies ist ein städtebaulicher Grundsatz der Stadt Köln, um Monostrukturen und den Folgen vorzubeugen. In neu projektierten Are­alen, z.B. dem Rheinauhafen, wird daher eine Mischung aus unterschiedlichen Nutzungen wie Büros, Wohnen und Ge­werbe angestrebt.10

Die höchsten Büromieten werden in den linksrheinischen Innenstadtlagen erzielt. Hierzu zählen die Ringstraßen, der Me­diapark, die Rheinuferstraße sowie der Rheinauhafen. Die bedeutenden expo-

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

nierten Cityrandlagen sind Ehrenfeld, Braunsfeld, Lindenthal, Bayenthal, Ma­rienburg. Im rechtsrheinischen Bereich zählen Deutz, Mülheim und Kalk zu den wichtigen Cityrandlagen.11

Die Erweiterung der Citylagen findet zur Zeit im Rheinauhafen, der Rhein-Ufer­Straße sowie in Deutz statt. Es werden hochwertige und moderne neue Büroflä­chen, welche sehr nachgefragt sind und für den Kölner Büromarkt unabdingbar sind, geschaffen. Der Lage von Köln­Deutz als Bürostandort wird in Zukunft noch mehr Bedeutung zukommen, da einerseits die schnelle Anbindung an die Innenstadt gegeben ist, andererseits die exponierte Lage am Rhein ein repräsen­tatives Umfeld für Büroimmobilien schafft. Das in Deutz entstehende ICE-Terminal wird eine direkte Verbindung zum Flug­hafen Köln/Bonn schaffen und so ein ent­scheidender Standortvorteil sein.

Ein weiterer Punkt ist das Messegelände in Deutz, welches jährlich zahlreiche Be­sucher anlockt.

Die Cityrandlagen Kalk und Mülheim be­sitzen ebenfalls ein hohes Entwicklungs­potential, da hier die ehemaligen groß­flächigen Industrieflächen umgenutzt werden können und zu einer Tertiärisie- rung der Orte führen. Diese Areale sind besonders attraktiv für den Dienstlei­stungssektor, da das industrielle Umfeld das Image des Ortes prägt.

Als Nebenlagen in Köln stehen die Ge­werbegebiete zur Verfügung. Ein Stand­ortvorteil dieser Gebiete ist, dass sie meist nahe der Kölner Ausfallsstraßen lie­gen und so eine rasche Erschließung der Vororte und Subzentren gegeben ist. Die Mietpreise sind nicht so hoch wie in City- und Cityrandlagen. Beispielhafte Neben­lagen sind der Airport Business Park Porz, der Technologiepark in Braunsfeld/Mars­dorf und der Gewerbepark in Ossendorf.

2.3.1.3 Stadtentwicklungsvor­haben der Stadt Köln

Das wichtigste Stadtentwicklungsvorha­ben der Stadt Köln ist der Rheinauhafen. Seit 2002 ist der ehemalige Umschlags­hafen mit Zollamt einem Strukturwandel unterzogen:

Getreu dem Entwicklungskonzept der Stadt Köln ist eine Ansiedlung unter­schiedlicher Nutzungen vorgesehen. Ein Schwerpunkt bildet hier der Wohnungs­markt. Jedoch werden auch Büros, kultu­relle Einrichtungen und Hotels realisiert, um Monostrukturen vorzubeugen.

Die Stadt Köln beziffert die Schwerpunkte mit 30% für den Bereich Wohnen, 45% für den Bereich Büro, Dienstleistung und Gastronomie und 25% für Kultur. Die neue Nutzungsstruktur sieht eine Bruttogrund­fläche von rund 235.000 qm vor.

Der Rheinauhafen wird unterteilt in die Be­reiche Nord, Mitte und Süd. Die gestalte­rische Grundkonzeption des Hafens soll aufgrund der bestehenden Baudenkmä­ler und der Neubauobjekten ein Wech­selspiel aus „Alt und Modern" darstellen.

Schokoladenmuseum

Das Schokoladenmuseum der Firma Stollwerck/Lindt ist ein geschütztes Bau­denkmal und wurde im Jahr 1993 umge­staltet und durch moderne Anbauten er­weitert. Der Architekt Ernst Eller sah eine Verbindung zwischen bestehender und neuer Bausubstanz vor. Er verwendete vorwiegend Glas. Gestalterisch wurden postmoderne Schiffsmotive verwendet, so dass das Museum einen hohen Wie­dererkennungswert besitzt und als Orien­tierung am Rheinufer dient.

Das Schokoladenmuseum verbindet die Altstadt mit dem Rheinauhafen. Das Gelände des Museums eignet sich her- voragend für Veranstaltungen und erfährt eine hohe Akzeptanz in der Kölner Bevöl­kerung als Eventort.

Sport- und Olympiamuseum

Südlich des Schokoladenmuseums be­findet sich das Deutsche Sport- und Olympiamuseum. Die ehemalige Zollhal­le 1 wurde im Jahr 1999 umgebaut. Die

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Lagerhalle steht unter Denkmalschutz und stammt noch aus der Entstehungs­zeit des Rheinauhafens. Im Projektvorfeld zur Umgestaltung ging eine Projektent­wicklung mit dem Schwerpunkt „Standort sucht Projektidee“ durch die „moderne stadt GmbH“ hervor. Neben der Analyse und Darstellung von Fakten galt es durch Inspiration und Vision eine neue Nut­zung für die Zollhalle zu finden. Das Ar­chitekturbüro von Lom wurde beauftragt und erstellte ein denkmalfreundliches Konzept: Das Objekt sollte in seinen ur­sprünglichen Zustand versetzt werden, wobei trotz der Restaurierungsarbeiten die Spuren der Zeit offen gelegt werden sollten. Bauliche Veränderungen sollen als Kontrast erscheinen und das kultur­geschichtliche Gebäude bereichern. Hauptzustifter sind die Stadt- und Kreis­sparkassen Köln. Vereinsmitglieder sind der Deutsche Sportbund und das Na­tionale Olympische Komitee. Realisiert wurden rund 2.000 qm Ausstellungs- und Aktionsfläche auf zwei Etagen. In Dauer- und Wechselausstellungen werden 2.500 Jahre Sportgeschichte mit ca. 3.000 Ex­ponaten ausgestellt.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Lagerhalle 11

Die Lagerhalle 11 wird seit Jahresbeginn 2007 restauriert und zu einem modernen Wohn- und Geschäftshaus umgenutzt. Der Architekturwettbewerb im Jahr 1898 wurde vom Architekturbüro Schreterer und Below gewonnen und führte zur Re­alisierung des Objektes. Es ist ein Bei­spiel für die frühe Stahlbetonbauweise. Elemente sind Kreuzrippengewölbe und Stahlbetonrundstützen. Die Neugestal­tung sieht eine Erhaltung der Gebäude­struktur im Erdgeschossbereich vor. Auf die vier Bestandsgeschosse werden zwei Staffelgeschosse aufgestockt. Es werden insgesamt 68 exklusive Wohnungen mit insgesamt 7.250 qm entstehen. Zusätz­lich sind 3.700 qm Bürofläche und ca. 2.050 qm für Gastronomie und Ladenflä­che vorgesehen. Hieraus ergibt sich eine Gesamtnutzfläche von ca. 13.000 qm. Auf den Dachflächen entstehen private Dachterrassen. Die rheinseitige Fassade wird großzügig verglast und wird Winter­gärten und Balkone integrieren. Zusätz­lich wird eine private Tiefgarage realisiert. Sämtliche Flächen werden vermietet. In­vestor ist die Provinzial Rheinland, Gene­ralübernehmer ist die PLB Pareto Immo­bilien GmbH.

Das Projektvolumen fasst ca. 35 Mio. Euro Bruttoinvestitionsvolumen. Das aus­führende Architekturbüro JSWS-Köln, welches kürzlich den 1. Preis beim Thys- sen-Krupp-Wettbewerb in Essen ge­wann, plant die Fertigstellung im Sommer 2008.

Kranhäuser

Die Kranhäuser sind geplante und im Bau befindliche Objekte, welche durch ihr außergewöhnliches tektonisches Kon­zept neue Landmarken am Rheinauhafen bilden sollen und durch ihre Gestaltung eine Analogie zum Ort aufbauen sollen. Geplant wurden sie von den Architektur­büros BRT und Linster. Auf jeweils 15 Eta­gen werden sich insgesamt 16.000 qm Bürofläche erstrecken. Durch ihre Höhe von 60 m, der Form alter Hebekräne und der Transparenz von Glas soll ein Span­nungsfeld aufgebaut werden. Baubeginn des mittleren Kranhauses war 2006. Die Baufertigstellung durch HochTief wird 2008 erfolgen. Die Fertigstellung der an­deren beiden Kranhäuser soll kurz nach der Fertigstellung des ersten erfolgen.

Rhenania Haus

Der ehemalige Getreidespeicher wurde in den Zwanziger Jahren des 20. Jahr­hunderts erbaut. Später wurde es durch das Römisch-Germanische Museum als Lagerhaus umgenutzt. In den Jahren 2003 und 2004 fand eine Umstrukturie­rung und Sanierung statt: Heute ist das Rhenania Haus ein Kunsthaus und dient der Kultur. Neben Veranstaltungsräumen sind auch Ausstellungen möglich. Über 50 internationale Künstler arbeiten hier interdisziplinär und haben sich in der Kölner Kunstszene etabliert. Das Erdge­schoss kann für Konzerte, Tanz- und The­aterprojekte genutzt werden, die beiden Untergeschosse stehen kleineren Pro­jekten zur Verfügung.

art‘otel

Die Architekten Chaix und Morel in Zusam­menarbeit mit anderen Architekten ge­wannen den Wettbewerb für das art‘otel. Planungsaufgabe war ein Hotel im Rhein­auhafen mit gehobenen Ansprüchen. Ihr Lösungsansatz sieht ein 181 zimmriges

Hotel in kubischer Bauform vor. Schrä­ge Einschnitte sollen ein interessantes Wechselspiel erzeugen und wichtige Blickbeziehungen des Hafengeländes aufgreifen. Eine Sockelebene im Erdge­schossbereich dient der Parkgarage. Es wird eine Skybar, ein Konferenzbereich und ein Kunstausstellungsbereich gep­lant. Hierdurch soll eine Durchmischung von Kultur und Gastronomie entstehen. Die Fassade soll in Edelstahl und Alumi­nium realisiert werden und soll die Um­gebung und den Himmel reflektieren. Ebenso verschmilzt der translueszente Sonnenschutz mit der Fassade. Durch Lichtprojektionen soll der öffentliche Be­reich gestaltet werden.

Holzwerft

Im Bereich der ehemaligen Holzwerft sind durch einen städtebaulichen Reali­sierungswettbewerb drei Baufelder vor­gesehen. Allerdings ist eine Realisierung noch nicht konkretisierbar, da durch die entstehende Untertunnelung alle Pla­nungsansätze nicht angepasst sind. Dieser Bereich wird in Zukunft durch die hochwertige Lage der Grundstücke be­baut werden.

Hafenamt

Das Hafenamt im Rheinauhafen wurde nach dem Umbau des Bayenturms sa­niert. Es prägt den Ort durch sein Wech­selspiel aus Alt und Neu, da das be­stehende Baudenkmal durch moderne Architekturelemente erweitert und umge­nutzt wurde.

Das Objekt besteht aus dem Hafenamt, einem alten Lokschuppen und der Erwei­terung. Genutzt wird das Gebäude als Büro mit Magazin. Auffallend ist die neoro­manische Fassade des Verwaltungsbaus, welche einen Kontrast zu den neuen Bau­formen bildet. Zwischen den Baukörpern existiert ein gläserner Innenhof, sowie ein Aufzugs-und Treppenturm.

Im Hafenamt niedergelassen sind die HGK Häfen und Güterverkehr Köln AG.

Bayenturm

Der im Jahr 1180 errichtete Bayenturm war der mächtigste Wehrturm der Stadt Köln. Hier soll zum erstenmal der Schlachtruf „Kölle alaaf" während einer Erstürmung erklungen sein. Während des 2. Weltkrieges wurde er bis zu seinem Sockelgeschoss vollständig zerstört. Der Umbau fand im Jahr 1994 statt, geplant durch das Architekturbüro Gatermann. Konzept war die Erhaltung des Turmes mit Umstrukturierung des Kerns. Der In­nenausbau ist dem Archiv angepasst. Heute wird der Bayenturm als Frauen­MediaTurm genutzt. Dies ist ein Informa­tionsturm zur Dokumentation der Eman­zipation der Frau. Er wird verwendet von Wissenschaft, Medien und Politik. Der FMT ist im deutschsprachigen Raum die thematisch umfassendste Spezialbiblio­thek zu Geschlechtergerechtigkeit.

Kontor 19

Auf dem Baufeld 19 im Rheinauhafen ent­stand der Kontor. Er ist ein gestalterisch zurückhaltender homogener Baukörper. Er geht auf die Solitärwirkung des Ba- yenturms ein und staffelt im obersten Ge­schoss weg. Seine Wirkung bezieht das Kontor 19 vor allem aus dem spannungs­reichen Kontrast zwischen den geschlos­senen, eloxierten Aluminiumpaneelen und den transparenten Glasfeldern der Fassade. Diese verfügen über eine neu­trale Sonnenschutzverglasung sowie eine innenliegende, hochreflektierende Lichtlenklamelle als Sonnen- und Blend­schutz.

Bei diesem Objekt wurde eine Beton­kernaktivierung eingesetzt, ebenso wie eine natürliche Belüftung mit zentral gesteuerten Klappflügeln. Er wird als Kaufmannshaus genutzt und ebenso als Schulungszentrum.

Das Geschäftshaus bietet ca. 5.200 qm Büro- und Geschäftsfläche. Das Projekt­volumen betrug knapp 16 Mio. Euro. Baubeginn war das Jahr 2004. Das Ob­jekt ist heute bis auf den Endausbau der freien Flächen fertiggestellt.

Die Planung fand durch das Architek­turbüro Gatermann und Schossig/ Köln statt. Der Kontor 19 ist bereits zur Zeit zu ca. 50 % vermietet.

Wohnwerft

Die Wohnwerft wurde auf den Baufeldern 18 und 20 errichtet. Das Architekturbüro Oxen-Römer entwarf in Anlehnung an die Speichergebäude zwei Baukörper. Diese zeigen sich zur Landseite verschlossen und öffnen ihre Fassaden vollflächig zur Wasserseite. Die Baukör­per sind charakterisiert durch das Wech­selspiel von Masse und Luftigkeit. Erzielt wird dies durch ein Volumenkonzept, welches unterschiedliche im Raum ge­formte Wohnungstypen vorsieht.

Durch dieses Modulsystem entsteht au­ßerdem eine sehr skulpturale Wirkung. Die angebotenen individuellen exklusiven Wohnungen konnten sehr gut vermarktet werden. Diese können durch die Tiefga­rage direkt erschlossen werden.

Das Objekt erstreckt sich auf einer Länge von 170 m, ist sechs geschossig und bie­tet Platz für 73 Wohneinheiten.

Rhein 3

Rhein 3 wird zur Zeit in der Verlänge­rungsachse des Ubierrings errichtet. Baubeginn war im Jahr 2005. Das Kon­zept des Gebäudes sieht vor, zwischen der Innenstadt im Veedel und am Rhein zu wohnen. Es sollen 17 großzügige Eigentumswohnungen mit mindestens 120 qm erstellt werden. Bis auf zwei Aus­nahmen sollen alle Wohnungen minde­stens zwei Sonnenseiten besitzen. Diese sind jeweils mit einer Loggia zugäng­lich, so dass jede Wohnung mindestens zwei Loggien besitzt. Jede Wohnung ist individuell gestaltet und erhebt den Anspruch selbst im Baddesign durch­dachte exklusive Lösungen zu bieten. Das Treppenhaus ist oval gestaltet, im Dachgeschossbereich wird ein Dachgar­ten gebaut. Das Gebäude zeichnet sich durch seine skulpturale Form aus. Für die Planung verantwortlich ist das Architek­turbüro Hellriegel.

Siebengebirge

Das Siebengebirge wurde 1909 durch Hans Verbeek gebaut. Ursprünglich war es ein Silogebäude, durch welches Korn im Hafengelände umgeschlagen werden konnte. Durch seine außergewöhnliche Lage und den Strukturwandel des Ha­fens konnte auch die Nutzung gesteigert werden:

Seit 2004 wird das Siebengebirge in ein Wohnhaus umgebaut, die Fertigstellung ist abgeschlossen. Die Planung des Um­baus hatte das Büro KSG Köln. Geplant wurden 138 Wohnungen mit 50 bis 200 qm. Problematisch bei der Realisierung ist die enorme Gebäudetiefe bei der Lichtführung. Umgesetzt wurde die Idee der Wohnungen durch eine großzügige

Öffnung der Fassade und die Ausnut­zung der primären Tragstruktur, welche durch ihre Stahlbetonstützen und Unter­züge Charakter bildend wirkt. Von den 19.0 qm Nutzfläche werden 3.000 qm gewerblich genutzt. Das Projektvolumen beträgt knapp 61,2 Mio. Euro zum Um­bau der Bestandsobjektes.

Silo

Bei dem Silo handelt es sich um einen denkmalgeschützten Getreidespeicher. Das Architekturbüro Kister Scheithauer Gross plant eine Büronutzung des Ge­bäudes. Im Erdgeschoss soll Gastrono­mie angeboten werden, die restlichen 11 Etagen werden Büroetagen. Der „Helm", das Dachgeschoss, soll durch seine Lage einen besonderen Reiz ausüben. Das Regelgeschoss besitzt eine Fläche von 425 qm und ist teilbar. Dadurch kann das Gebäude auch expandierenden oder schrumpfenden Unternehmen gerecht werden und folgt somit dem Gedanken von modernem Facility Management, indem eine nachhaltige Nutzung ange­strebt wird. Der hohe Ausbaustandard und die Doppelfassade (Bay-Windows) heben die Qualität des Gebäudes auf Neubaumaßstäbe. Energetische Ge­sichtspunkte wurden ebenfalls durch die Fassadenkonstruktion berücksichtigt. Durch die südliche Lage des Gebäudes kann sichergestellt werden, dass nach Baufertigstellung die Nutzung durch um­liegende Baustellen nicht gestört wird, weil umliegende Baustellen vorher fertig­gestellt sein werden. Insgesamt werden 4.000 qm Bürofläche gebaut mit einem Budget von 14 Mio. Euro.

Entertainmant Center Rheinauhafen

Beim ECR wurde ein Konzept für den be­stehenden Rohbau gesucht. Realisiert wurden rund 4.000 qm Mietfläche für Büros und Gastronomie. Planer war das Architekturbüro Felder. Der Rohbau blieb unverändert und die Fassaden- und Er­schließungsanlage neu entworfen. Das Gebäude ist fünfgeschossig und bietet duch seine sehr hohen Decken (4-5m) ei­nen interessanten freien Raumeindruck. Ebenso wie das Silo wurde das ECR kaum von Bauarbeiten beeinträchtigt. Das Pro­jektvolumen betrug 13. Mio. Euro.

Bereich Süd - Kap am Südkai

Das KAP gliedert sich in ein zehnge­schossiges Wohnhaus mit einem fünf­geschossigen Anbau. Genutzt wird das KAP als Bürohaus mit einer Showroom- landschaft im Erdgeschossbereich. Über dem Staffelbau existiert ein Dachgarten. Die Gebäudebreite beträgt 16,50 m. Es wurden flexible Bürogrundrissstrukturen entworfen, welche nachhaltig auf die Bürogrößen eingehen. Nach gif wurden 12.400 qm realisiert. Planendes Architek­turbüro war KSP Köln. Erbaut wurde das Gebäude von 2003 - 2004. Neuer Eigen­tümer ist die Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds mbH.

Außerdem errichten Microsoft und Elec­tronic Arts weitere Büroimmobilien im Rheinauhafen12.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Rheinauhafen ein städtebauliches Highlight der Stadt Köln darstellen wird. Seine exponierte Lage und sein Bestand

prägen das Kölner Stadtbild

an Denkmälern und Neubauten, sowie den noch entstehenden Bauten lassen ihn zu einem Ausnahmestandort werden. Er steht in direkter Konkurrenz zum Medi­enhafen in Düsseldorf. Die vielfältige Nut­zung wirkt Monostrukturen vor und beugt einer Verwahrlosung bei einem gegebe­nenfalls zukünftig einsetzenden Struktur­wandel vor.

Ein weiteres Stadtentwicklungsvorhaben der Stadt Köln ist der Stadtteil Deutz. Die­ser erfährt seine Umstrukturierung durch einige städtebauliche Sonderbausteine:

ICE Terminal Deutz und Kongresszen­trum

Der Deutzer Bahnhof wird in Zukunft durch ein ICE-Terminal ergänzt. Dieses Projekt gilt als Schlüsselprojekt für den rechtsrheinischen Bereich. Auf den zu­künftig entstehenden insgesamt 150.000 qm Bruttogeschossfläche im Umfeld des Deutzer Bahnhofs sind unter anderem die neue Hauptverwaltung der Messe, ein Kongresszentrum, Büros, Einzel­handel, Hotels, Bahnhofseinrichtungen,

Entertainment und Flächen für kulturelle Veranstaltungen geplant. An Büroflächen werden rund 80.000 qm entstehen. Das ICE Terminal wird Anbindungen an viele wichtige Metropolen Europas haben. So­mit erfährt Deutz als Messestandort eine bedeutende Wertsteigerung.

Das Kölner Architekturbüro Jaspert & Steffens ging als Sieger des städte­baulichen Realisierungswettbewerbes hervor. Am Kreuzungspunkt von zwei Hochgeschwindigkeitsstrecken wird ein signifikantes flaches Glasdach mit einer Fläche von 120 m x 120 m entstehen.13

Rheinpark Metropole

Das Gelände der ehemaligen Kölner Messe wird zur Zeit umgebaut:

Die bestehende Außenfassade des groß­en Messekomplexes wird aus baudenk­malpflegerischer Sicht erhalten. Jedoch werden die Objekte vollständig entkernt und umgebaut. Zwei kammartige Bau­körper werden das sanierte Ensemble aus Messehallen und Messeturm ergän­zen. Hier wird der Fernsehsender RTL

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Bedeutende Projekte im Vergleich

Quelle: Eigene Darstellung, Euro Hypo Marktbericht Köln 2007, S. 21

auf einer Fläche von 160.000 qm BGF eine Fläche von rund 80.000 qm zu einer Produktions- und Verwaltungszentrale ausgebauen. Die Rheinpark Metropole als Objekt wird als größtes Bürogebäude Deutschlands gesehen. Der Umbau soll 2008 abgeschlossen werden.14

Lufthansa Hauptverwaltung

Die Lufthansa verlagert ihre Hauptver­waltung vom alten „Lufthansagebäude“ zur neuen Laufthansa Hauptverwaltung. Damit bleibt sie dem Standort Köln Deutz erhalten, da der Ende 2007 bezugsfer­tige Neubau nur wenige hundert Meter vom ursprünglichen Gebäude entfernt liegt. Somit bleibt die Lufthansa an ih­rem Gründungsort. Dies ist für Köln be­sonders wichtig, denn ein Wegzug hätte den Verlust von 2.900 Beschäftigten be­deutet. Somit kann ein Global-Player am Standort erhalten bleiben.15

Ein weiterer Stadtteil ist im Augenmerk der Stadtplaner. Im Bankenviertel findet ebenfalls eine Umstrukturierung statt, welche durch folgende Projekte initiiert wird:

Dominium

Am traditionellen Bürostandort wurde durch einen Wettbewerb ein Entwurf für das Dominium gesucht. Dieser Standort befindet sich in Innenstadtlage.

Der Architekt Kollhoff ist Gewinner dieses Wettbewerbes und durch die Zusammen­arbeit mit HochTief und Atisreal befindet sich dieses Projekt bereits in der Bau­phase. Realisiert wird ein Bürogebäude mit einem Wechselspiel aus Alt und Neu. Auffallend wird die Gestaltung der Fassa­de sein. Durch die hochwertige Architek­tur und die Lage entsteht ein exklusives Mietobjekt. Neben der Büronutzung wer­den auf den 24.600 qm auch Gewerbe­flächen ausgewiesen werden.16

Ehemalige Nordsternzentrale Axa Areal

Die Architektengemeinschaft Selldorf aus New York und Steves und Borsum aus Köln entwarf das Objekt auf dem ehema- 3 dominium.de, Stand 03.10.2007 ligen Verwaltungsstandort des Versiche­rungsunternehmens Axa. Das Objekt wird als Bürogebäude errichtet. Der Bürotrakt wird eine Bruttogeschossfläche von rund 7.900 qm ausweisen. Außerdem sind ex­klusive Wohneinheiten mit ca. 7.000 qm Wohnfläche vorgesehen.

Mittlerweile ist die Realisierungsphase eingeleitet, die Abrissarbeiten und die Baugrube sind zu beobachten. Durch den geschichtlichen Kontext Kölns und die römischen Wurzeln ist ein Baufort­schritt gekoppelt mit archäologischen Grabungen.17

Gerling Areal im Friesenviertel

Das Gerlingareal im Friesenviertel wird in Zukunft ebenfalls umstrukturiert:

Der Gerling-Konzern wurde vom Kon­kurrenten Talanx im Mai 2006 übernom­men. Vorgesehen ist, dass der Standort des Unternehmens zum Messegelände nach Deutz verlagert wird. Hierdurch werden die großen Bestandsflächen auf den Markt kommen. Die teilweise vom Stararchitekten Norman Foster entwor­fenen monumentalen Gebäude werden den Mitarbeitern des Gerlingkonzerns nicht mehr zur Verfügung stehen. Es ist eine Veräußerung an die Sparkasse Köln­Bonn im Gespräch.18 Ebenso sind der Ab­riss von Teilbereichen und die Errichtung einer Hotelanlage in Planung.

Masterplan für die Innenstadt und Deutz

Der Stararchitekt Albert Speer aus Frank­furt wurde von einigen Unternehmen be­auftragt, einen Masterplan für die Kölner Innenstadt und das rechte Rheinufer zu entwickeln. Grundlage ist ein Sponsormo- dell der Unternehmer für die Region Köln e.V.. Ursache für die Beauftragung ist das allgemeine Stadtbild der Stadt Köln, welches nach objektiven Standpunkten als unharmonisch und chaotisch zu be­werten ist. Speer wurde ausgewählt, weil er in China komplette Stadtplanungen zur Entwicklung neuer Städte entwirft. Welche Ergebnisse der Masterplan lie­fern wird, ist noch unklar. Jedoch werden Ende 2008 die ersten Ergebnisse des Architekten erwartet. Es ist anzunehmen, dass Eingriffe in den öffentlichen Raum, die Verkehrsführung und die Einrichtung von Sanierungsgebieten geplant wer­den. Außerdem soll die Stadtmöblierung vereinheitlicht werden. Durch das Spon­sormodell wird eine Unabhängigkeit zur Stadt Köln gewahrt und durch die Zuhil­fenahme eines nicht Kölner Architekten soll eine objektive Bestandsaufnahme und eine objektive Analyse der Quali­täten, Bindungen und Mängel im Städte­bau erreicht werden. Was der Masterplan vorsehen wird, ist unklar. 19

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Flächenumsatz nach Lagen in qm im Jahr 2006

Quelle: Eigene Darstellung, Atisreal City Report Köln 2006, S.04

Zusammenfassend lässt sich feststel­len, dass die Flächennachfrage an Bü­roobjekten gekoppelt ist mit der Lage der Objekte. Die Innenstadt und neue Orte werden als Faktoren bei der Suche nach einer Immobilie bevorzugt, da die­se das Image eines Unternehmens an­heben können. Innovative neue Orte und das Stadtbild der Innenstadt sind starke Verkaufsargumente. Besonders der Rh­einauhafen stellt mit seinen unterschied­lichsten Projekten einen Sonderstandort dar, welcher mit anderen Hafenumnut­zungen beispielsweise in Hamburg oder in Düsseldorf ein starkes Potential für eine Stadt bietet. Jedoch ist nicht zu verken­nen, dass Köln im Begriff ist, den Stand­ort Deutz aufzuwerten. Die Stadt verfügt sozusagen über eine zweiten hochwer­tigen Standort, der in seiner Lage ähnlich nachgefragt ist.

Leider zeigen die Großraumvermietungen an RTL, Lufthansa und Gerling, dass bei der Betrachtung der Flächennachfrage eine Betrachtung der Netto-Flächen- absorption ebenfalls wichtig ist, da der Mieter dem Großstandort Köln erhalten bleibt.

Die neuen Orte in Köln werden jedoch das Stadtimage der Stadt anheben kön­nen, da dies an exponierter Lage am Rhein das Stadtbild positiv beeinflussen. Das „chaotische" Köln mit seinen Bau­sünden des Wirtschaftswunders in der Nachkriegszeit wird längerfristig in den Hintergrund treten.

Der Rheinauhafen, die Innenstadt und Deutz sind die bevorzugten Bürostand­orte der Global Players, der Business Community und der New Economy. So­mit sind sie konkurrenzprägend in büro­immobilienwirtschaftlicher Hinsicht, wie beispielsweise der Umzug von RTL auf­weist. Bestehende Orte werden als Büro­lage herabgesetzt. Sie rücken aus dem Augenmerk von Projektentwicklern und Investoren.

2.3.1.4 Flächennachfrage in Köln

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Die Flächennachfrage von Büroimmobili­en ist in direkter Weise gekoppelt mit dem Arbeitsmarkt im Dienstleistungsbereich. Eine Nachfrage nach Arbeitskräften hat eine direkte Auswirkung auf die Flächen­nachfrage.

Die Bürobeschäftigtenquote in Köln im Jahr 2005 stagnierte. Ebenso stagnierte die Quote der im Bürobereich Beschäf­tigten. Jedoch ist der Eintritt in die Markt­erholungsphase zu beobachten. Ein Grund hierfür ist der städtebauliche Leit­gedanke der Stadt Köln, da nun mehr nutzergerechte Immobilien in exklusi­veren Lagen angeboten werden können. Diese Tatsache wertet den Standort Köln auf und trägt zu einer Erhöhung der Flä­chennachfrage bei.

Die einst rückläufige Bautätigkeit schwingt um. Die Angebotsreserven, welche in Form von Leerständen in der Praxis in Er­scheinung treten, sind aufgrund der stei­genden Nachfrage rückläufig.

Hierdurch stabilisieren sich die Mietpreise und festigen den Markt.

Im Zeitraum von 2003 bis 2006 verdrei­fachten sich die Angebotsreserven. Ein Grund hierfür ist auch teilweise die spe­kulative Bautätigkeit. Daher wurde die Bautätigkeit zurückgefahren. Die Leer­stände erreichten 9%.

Im Jahr 2005 wurden rund 110.000 qm Büroflächen fertig gestellt. In den Vorjah­ren 2003 und 2004 wurden jeweils rund 220.0 qm Büroflächen errichtet. Durch die eingehemmte Bautätigkeit werden voraussichtlich 2007 weniger als 100.000 qm Neubaufläche an den Markt herange­führt. Jedoch führt eine Verdopplung der Umsatzleistung zu einer Entspannung der Leerstandssituation.20

Zur Zeit existiert in Köln ein Leerstand von 10%. Im direkten Vergleich liegt Köln mit 0,3% unter dem Bundesdurchschnitt.21 Je­doch ist ein direkter Vergleich, wie bereits erwähnt, nicht möglich, da der Leerstand unterschiedlichen Faktoren unterliegt.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Eigene Darstellung, DEGI

Andere Quellen berichten sogar von einer bundesdurchschnittlichen Leerstandsra­te von 11,6%. Auch hier wäre die Situati­on in Köln im Vergleich entspannter.22

Durch die momentanen Entwicklungen kann eine Verknappung an Büroflächen durch die zurückgegangene Bautätigkeit festgestellt werden. Dies hat wiederum eine Auswirkung auf die Bautätigkeit im Jahr 2008, da eine Erhöhung der Bau­tätigkeit im Büroimmobilienbereich pro­gnostiziert werden kann. Ziele von lau­fenden Projektentwicklungen sind das Deutzer Messegelände und der Rhein­auhafen. Es werden Initialwirkungen von den Projekten wie dem Dominium und der Neubebauung des Axa-Areals an den entsprechenden Standorten erwartet. Ebenso werden unternehmensorientierte Dienstleister der New Economy an die­sen Standorten erwartet.

Der Flächenumsatz festigte sich 2006 auf 200.0 qm. Der bisherige Rekordumsatz im Jahr 2005 ist durch eine Großraumver­mietung zu erklären: Die Ausnahmetrans­aktion wurde durch den Fernsehsen- der RTL mit einem Umsatzvolumen von 43.0 qm getätigt.

Trotzdem ist der Flächenumsatz im Jahr 2005 mit insgesamt 240.000 qm sehr hoch und wird nicht durch die Großraum­vermietung maßgeblich gemindert.

Als Tendenz lässt sich feststellen, dass der Zuwachs der Flächenumsätze über alle Größenklassen zu beobachten ist.23 Zwar wird berichtet, dass im ersten Quar­tal 2007 der Flächenumsatz leicht gesun­ken ist24, jedoch widerspricht dies nicht dem zu beobachtendem Muster.

Der Flächenumsatz im ersten Quartal 2007 in Hinblick auf die Branchenverteilung zeigt, dass rund ein Drittel des Absatzes auf Banken- und Finanzdienstleistungen zurückzuführen ist. Dies bedeutet nicht, dass die Banken in einem großen Maße in Köln expandieren. Vielmehr handelt es sich hierbei um Immobilienanlagen und Immobilienfonds von Finanzdienstlei­stern. Diese Immobilienanlagen werden auf andere Branchen aufgeteilt, da die entsprechenden Investoren die Objekte

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Eigene Darstellung, Atisreal City Report Köln 2006 S.03

nicht selber nutzen. Ein Beispiel sind die Neubauleerstände in Köln-Ossendorf in Gewerbegebietslage. Hier konnten zwi­schenzeitlich noch keine Nutzer gefun­den werden.

Daher bildet die Informations- und Kom­munikationstechnologie den größten Zweig beim Büroflächenumsatz. Bera­tungsgesellschaften gehören zur New Economy und weisen einen Flächen­umsatz von rund 14% auf. Medien- und Werbedienstleister sind mit rund 10% am Gesamtflächenumsatz beteiligt. Hierran lässt sich die Bedeutung Kölns als Me­dienstandort belegen.

2.3.1.5 Büromieten in Köln

Die Betrachtung der Mietpreisentwick­lung auf Bundesebene liefert folgendes Ergebnis:

Es ist eine Stagnation der Spitzenmieten an den Regionalstandorten zu erkennen. Ende 2005 betrug hier der Durchschnitt 11,10 Euro pro qm. Im Jahr 2006 stieg

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

dieser Wert leicht auf 11,20 Euro pro qm an. Dies entspricht einem Zuwachs von rund 1%. Im Vergleich zu den Büromarkt­zentren, den Big-Six, ist zu erkennen, dass hier ein durchschnittlicher Zuwachs von 70 Cent pro qm beziehungsweise 3,5% zu verzeichnen ist. Hieran lässt sich die wirtschaftliche Bedeutung der Büro­marktzentren erkennen.

Der Zuwachs der Bürospitzenmieten an den ostdeutschen Regionalstandorten entwickelt sich von 9,80 Euro pro qm auf 10.40 Euro pro qm. Dies entspricht einer Steigerung von 6%.

In den alten Bundesländern ist nur ein geringerer Zuwachs, jedoch auf einem höheren Niveau, zu verzeichnen:

Die Mieten stiegen hier im Zeitraum von 2005 bis 2006 von 11,40 Euro pro qm auf 11,50 Euro pro qm. Dies entspricht einer Steigerung um 1%.

Interessanterweise sind die Spitzenmie­ten in den Bürozentren beinahe doppelt so hoch, wie an einem Regionalstandort. Hier stieg die durchschnittliche Miete von 19.40 Euro pro qm auf 20,10 Euro pro qm. Der Zuwachs betrug hier rund 3,5%.25

Die Spitzenmiete in Köln ist im Jahr 2006 auf rund 20,00 Euro pro qm gestiegen. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht dies ei­ner Steigerung um 4%.

Jedoch ist die Spitzenmiete nur in absolu­ten Citylagen zu erzielen. Ein Beispiel für eine solche Lage wäre der Rheinauhafen mit seiner exponierten Lage und seinem qualitativ hochwertigen Flächenangebot.

Im Hinblick auf die Preisentwicklung des Durchschnittsmietniveaus erkennt man eine Stabilisierung. Der Quadratmeter­preis beträgt hier 11,70 Euro und ist im Vergleich zu 2005 um 0,10 Euro gestie­gen. Somit ist der Anstieg moderat.

Es wird aufgrund der Flächenreserven der alten Bestandsobjekte eine Stagna­tion der Mietpreisentwicklung prognosti- ziert.26

Eine differenzierte Betrachtung der Bü­rolagen in Köln ergibt, dass das mittlere Preisniveau bei 12,00 Euro liegt. In den Cityrandlagen sind mittlere Mieten von 9,90 Euro pro qm zu erzielen. Somit lie­gen Citylagen um 21% über dem City­randlagenniveau. Die durchschnittliche Spitzenmiete in der Cityrandzone beträgt

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

rund 12,70 Euro pro qm. Erstaunlicher­weise ist die Spitzenmiete in Citylage so­gar um rund 57% höher. Dies zeigt die große Bedeutung der Topstandorte.

In den Kölner Nebenlagen ist eine durch­schnittliche Mieteinnahme von 7,40 Euro anzunehmen. Die Differenz zur Cityrand­lage beträgt hier rund 33%.

Die durchschnittliche Spitzenmiete in Ne­benlagen liegt bei 11,12 Euro. Auffallend ist, dass der Unterschied zur Cityrandla­ge lediglich 14% beträgt.27

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Bei der Betrachtung der unterschied­lichen Citylagen fällt auf, dass die In­nenstadt mit 18,50 Euro pro qm trotz des Bedeutungszuwachses des Standortes Deutz mit 13,00 Euro pro qm immer noch markant darüber liegt.

Die Preisdifferenz der unterschiedlichen Lagen in Köln muss im Hinblick auf Kon­kurrenzstandorte mit dem Düsseldorfer Büroimmobilienmarkt verglichen werden: Die Spitzenmiete in den Düsseldorfer Bestlagen betrug 21,00 Euro pro qm. Die Durchschnittsmieten lagen bei 12,70 Euro

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

pro qm. Die Verteilung des Mietniveaus auf unterschiedliche Lagen, wie Bestla­gen, guten Lagen und mittleren Lagen ist vergleichbar mit der Verteilung in Köln.28 Die Büromieten in Düsseldorf liegen so­mit leicht über dem Kölner Niveau. Hieran ist erkennbar, dass Düsseldorf in Bezug auf den Büromarkt zu den Big-Five und Köln zu den Big-Six gehört. Der Struktur­wandel des Düsseldorfer Medienhafens wird in absehbarer Zeit vollständig voll­zogen sein. Der Strukturwandel in Deutz und der Masterplan von Speer jedoch werden später vollständig realisiert sein können. Somit ist mit einem Bedeutungs­zuwachs von Köln zu rechnen. Die nied­rigeren Mieten in Köln sind ein wichtiger Faktor bei der Standortsuche. So ist Köln als Investitionstandort interessanter und könnte seinen Platz unter den Big-Six mit Düsseldorf tauschen.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass bei der Bewertung von Mietpreisen eine differenzierte Betrachtungsweise vorgenommen werden muss. Der zu er­zielende Mietpreis ist sehr stark abhängig von den Angebotsreserven und der Lage in der Stadt. Die Disparitäten im Stadt­bild, einerseits die attraktive Lage am Rhein, der Bezug zum Kölner Dom oder eine Lage in der Innenstadt, andererseits die Bausünden der Nachkriegszeit und das chaotische Stadtbild sind maßgeb­lich für die markanten Preisdifferenzen. Jedoch ist eine Festigung der Mietpreise wichtig, damit Investitionen realistisch abgeschätzt werden können und Anla­gerisiken überschaubar bleiben.

Köln als Bürostandort ist wesentlich teurer als Regionalstandorte im Umland und in Subzentren. Jedoch bietet Köln hinreichend harte und weiche Standort­faktoren, um diesen Preis zu begründen.

2.3.1.6 Verkauf von Büroflä­chen in Köln

Der Verkauf von Büroflächen hat im Ver­gleich zum Mietmarkt eine unbedeutende Rolle:

Eine exemplarische Untersuchung von Verkaufspreisen ist nicht möglich. Zu dem Stichtag 04.10.2007 konnten lediglich 7 Objekte bei Online-Immobilienanbietern recherchiert werden. Diese geringe Zahl ist erstaunlich im Vergleich zur Marktgrö­ße Kölns. Durch die geringe Objektaus­wahl ist eine differenzierte Betrachtung nicht möglich. Der ermittelte Durch­schnittskaufpreis von rund 2.000 Euro pro qm ist nur als ungenauer Kennwert zu betrachten. Außerdem konnten keine Preisprognosen recherchiert werden. Da­her kann zu einer Preisentwicklung keine Aussage getroffen werden.

Im Vergleich zu einer Angebotsreserve von 800.000 qm29 ist der erhobene Ver­kaufsleerstand von rund 7.000 qm unbe­deutend. Er liegt unter 1%.

Aufgrund der geringen Objektanzahl können keine Muster erkannt werden. Die Recherche ist nicht repräsentativ.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass dem Verkauf von Büroimmobilien in Bezug auf die Marktanalyse und spätere Formulierung einer Projektidee keine Be­deutung eingeräumt werden kann.

Der Verkauf einer Immobilie unterliegt in Hinsicht auf die Preisfindung der jewei­ligen Einschätzung der Wertermittlung. Die Tabelle im Anhang I weist die recher­chierten Objekte aus. Das Umsatzvolu­men beträgt rund 13,5 Mio. Euro.

2.3.1.7 Zusammenfassung der Nachfragesituation

Die Nachfragesituation lässt sich zusam­menfassend wie folgt beschreiben: Zunehmend gewinnt Köln als Büro- und Investitionsstandort an Bedeutung und zählt zu den sechs bedeutensten Büro­standorten in Deutschland.

Der Immobilienmarkt kann eine positive stabile Entwicklung vorzeigen.

Die Leerstandssituation entspannt sich, zum Teil auch durch eine rückläufige Bautätigkeit.

Der Büromarkt lässt sich in drei Kate­gorien einteilen: City, Cityrand- und Ne­benlage. Der Standort einer Immobilie ist entscheidend für die Vermarktung. Die Innenstadt, die Cityrandlagen und im Be­sonderen die neuen Orte Rheinauhafen, der neue Messestandort Deutz und das Kölner Bankenviertel zählen zu den To­plagen für ein Büroobjekt.

Es werden moderne Flächen nachge­fragt. Der Bürobestand der Innenstadt ist in Hinsicht auf die technische Ausstat­tung nicht zeitgemäß. Dieser bildet einen Teil der Angebotsreserve.

Die Nachfrage an Bürofläche stammt aus allen Dienstleistungsbranchen.

Die Büromieten stabilisieren sich auf­grund der positiven Entwicklung des Standortes. Die Spitzenmiete liegt zur Zeit bei rund 20,- Euro pro qm. Jedoch ist das Mietniveau sehr stark abhängig von der Lage des Objektes. So ist ein Miet­niveauabfall zu den Büronebenlagen zu erkennen.

Das Angebot an käuflichen Mietobjekten ist als eine Ausnahme zu sehen.

Die Aufgabe wurde gestellt und betreut durch Prof. Dr.-Ing. Manfred Koopmann. Die Betreuung des Entwurfes fand durch Dipl.-Ing. Maria Mocanu statt

Als Ausgangssituation für diese Projekt­entwicklung wurde durch eine Gruppen­arbeit der am Entwurfsthema beteiligten Diplomanten eine Leerstandsanalyse des Kölner Büroimmobilienmarktes durchge­führt

Hierdurch ist die Gruppe in der Lage, exemplarisch leerstehende Objekte aus­zuwählen, welche den Kriterien einer Umnutzung oder eines Redevelopments genügen

Diese Objekte sind die Grundlage für die Projektstudie, welche neben einem Pla­nungskonzept auch wirtschaftlichen An­forderungen entsprechen soll

Durch ein wissenschaftliches Vorgehen und eine fortwährende Bewertung von Ar­beitsergebnissen soll die gestalterische, die funktionelle, die konstruktive und die wirtschaftliche Qualität der Projektstudie gewährleistet werden. Ein weiteres Krite­rium der Diplomarbeit ist ein starker Be­zug zur praktischen Umsetzbarkeit der Projektstudie

Die Projektentwicklungen der einzelnen Verfasser bauen nicht aufeinander auf. So ist es möglich, dass verschiedene Verfasser unterschiedliche Lösungsan­sätze zu einem Objekt entwickeln kön­nen. Lediglich die Ergebnisse der Grup­penarbeit sind kongruent

Sebastian Jonas

Matrikelnummer

im Wintersemester 2007

1.0 Aufgabenstellung

1.1 Einleitung

Der Kölner Büroimmobilienmarkt hat sich im Vergleich zu anderen Großstädten in den letzten Jahren sehr gut entwickelt. Aktuell wird von einem Bestand von ca. 8,8 Millionen m2 BGF ausgegangen. Vor­liegende Recherchen bzw. Erhebungen weisen einen Leerstand von ca. 880.000 m2 BGF aus (Leerstandsquote somit 10 Prozent).

Auf Grundlage der vorliegenden Bulwien- Gesa-Studie zum Büroimmobilienmarkt Köln ist zu Beginn dieser Diplomarbeit eine detaillierte Analyse zum Leerstand dieser Immobilien zu erarbeiten. Insbe­sondere die Zuordnung der Leerstand­sobjekte nach Objektgrößen, Baualter, Gebäudetypen, Komplettleerstand etc. ist darzustellen.

Im Anschluss an diese ersten Ergebnisse sind mögliche typische Umnutzungs­konzepte zu erarbeiten, die sich aus der Gebäudestruktur ergeben. Unter Einbe­ziehung der Standortproblematik findet dann eine mögliche Einschätzung der Umnutzungskonzepte statt. Aus den Er­kenntnissen dieser differenzierten Ana­ lysen ist abschließend eine Projektstudie für eine ausgewählte Immobilie zu erstel­len. Nach Formulierung der Projektidee ist das Umnutzungskonzept planerisch darzustellen. Der Maßstab für Grundrisse, Schnitte und Ansichten ist abhängig von der Objektgröße.

Das Umnutzungskonzept ist in qualita­tiver Hinsicht zu analysieren und zu be­werten.

Auf Grundlage der baulichen Maßnah­menbeschreibung erfolgt schließlich eine Kostenschätzung nach DIN 276. Basierend auf den entsprechenden Flä­chennachweisen sind Wirtschaftlichkeits­und Ertragswertbetrachtungen aus Sicht des Investors und der Bank darzustellen. Die Themenstellung dieser Diplomarbeit ist praxisnah zu bearbeiten. Die Bear­beitung der Diplomarbeit muss den An­forderungen an wissenschaftliche Ausar­beitungen genügen.30

1.2 Aufgabenstellung

1.2.1 Erstellen einer Marktanalyse für den Kölner Bürolmmoblllenmarkt

1.2.2 Erstellen einer Leerstandsanalyse (incl. Bewertung nach ausgewählten Kriterien)

1.2.3 Entwickeln von standort- und gebäudebezogenen Umnutzungs- bzw. Nutzungskonzepten markanter Gebäudetypen

1.2.4 Erarbeiten eines bewerteten Planungs- und Umnutzungskonzeptes als Projektstudie

1.2.4.1 Entwickeln der Projektidee

1.2.4.2 Erarbeiten des Planungskonzeptes, Grundrisse, Schnitt, Ansichten (Maßstab in Abhängigkeit von der Objektgröße)

1.2.4.3 Beschreibung der notwendigen baulichen Maßnahmen

1.2.4.4 Flächennachweise und Erläuterungsbericht

1.2.4.5 Erstellen einer Kostenschätzung nach DIN 276

1.2.4.6 Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen aus Sicht des Investors

1.2.4.7 Erstellen von Wirtschaftlichkeits-/ Ertragswertanalysen als Entscheidungsgrundlage für die Investition

1.2.5 Erarbeiten eines Modells31

1.3 Zielsetzung

Folgende Ziele können anhand der Auf­gabenstellung formuliert werden:

Die zu erstellende Markt- und Leerstands­analyse soll losgelöst von einer Projekt­entwicklung Muster und Tendenzen des Kölner Büroimmobilienmarktes offen le­gen. Somit ist eine objektiv bewertbare Grundlage für eine Projektentwicklung gegeben.

Der konzeptionelle Teil dieser Ausarbei­tung soll schlüssig an die Ergebnisse des analytischen Teils anschließen und durch Innovation neue Lösungsansätze zur Umnutzung oder Revitalisierung von Bü­roimmobilien aufzeigen. Die Wirtschaft­lichkeitsbetrachtungen zum Schluss der Ausarbeitung sollen die praxisnahe Um­setzbarkeit der entwickelten Projektstudie darstellen.

Sollte die Projektstudie aus wirtschaft­licher Sicht zu einem Mißerfolg führen, so ist die Projektentwicklung trotzdem als Er­folg zu sehen, da der verfolgte Lösungs­ansatz realistisch abgeschätzt wurde und in der Praxis nicht zu einer Fehlinvestition führen würde.

Eine Projektentwicklung besteht aus den drei Faktoren Idee, Standort und Kapital. Diese können in unterschiedlicher Weise als Ausgangssituation gesehen werden. Bei der vorliegenden Aufgabenstellung soll die Umnutzbarkeit von Büroimmobili­en untersucht werden. Da als Ausgangs­situation der Büroimmobilienmarkt gege­ben ist, gilt es einen Standort in Köln und ein Investitionskonzept zu finden. Die Projektinitiierung erfolgt also unter der Ausgangssituation „Idee sucht Standort und Kapital". Die Suche nach einem ge­eigneten Standort basiert auf den Ergeb­nissen des analytischen Teils.

Die Projektentwicklung betrachtet nur die Projektinitiierung und die Projekt­konzeption. Eine Beschreibung weiterer Projektentwicklungsstufen, wie Projekt­konkretisierung, Projektrealisierung und Projektmanagement sind nicht Bestand­teil der Aufgabenstellung und müssten in der Praxis an die Konzeption anschlie­ßen.

1.4 Abgrenzung

Die Marktbetrachtungen dieser Ausar­beitung erfolgt auf Grundlage von vor­liegenden Marktberichten und einer exemplarischen Erhebung durch eine Gruppenarbeit. Das dargestellte Flächen­angebot ist zeitraumbezogen und unter­liegt der Dynamik des Marktes. Daher ist eine umfassende Darstellung bezogen auf einen Stichzeitraum. Konkret wird der Kölner Büroimmobilienmarkt und gegebe­nenfalls Konkurrenzmärkte (Wohnungs­markt etc.) im Zeitraum September 2007 betrachtet. Sämtliche Entwicklungen des Marktes nach dem Stichzeitraum werden als Prognosen gewertet.

Der Leerstand sollte als Angebotsreserve gesehen werden. Eine nicht vermarktete Immobilie zeigt, dass der Markt nicht er­schöpft ist.

Ein Markt ohne ein verfügbares Flächen­angebot ist nicht funktionsfähig, da es zur Nachfrage kein Angebot gibt. Resul­tierende Erscheinungen sind Knappheits­mieten und entsprechende Preisentwick­lungen des Marktes.

Daher ist der Leerstand als natürlicher Faktor zu sehen. Jedoch gilt es, das Leerstandsniveau zu bewerten. Die Höhe des Flächenangebotes in Bezug auf ei­nen funktionierenden Markt ist vom jewei­ligen Standort abhängig und kann nicht pauschal bewertet werden. Die Anzahl an unterschiedlichen Faktoren ist für eine einfache Betrachtung zu komplex.

In Anlehnung an die Aufgabenstellung ist der Leerstand von Büroimmobilien in Köln als Potential zu sehen.

Die Wahl eines Standortes im konzep­tionellen Teil dieser Ausarbeitung setzt voraus, dass der Standort umnutzbar ist. Daher entfallen bei der Standortwahl Objekte, welche bereits neu projektiert wurden oder zwischenzeitlich anderwei­tig eingesetzt werden. Eine Berücksich­tigung von Abriss, Vermarktung oder Projektierung eines Objektes nach dem Erhebungszeitraum entfällt jedoch.

Die exemplarische Erhebung zur Findung eines geeigneten Standortes stellt keinen Anspruch auf Wissenschaftlichkeit und Vollständigkeit. Die erhobenen Informa­tionen mussten teilweise abgeschätzt werden, da ein empirisches Vorgehen aus Zeitgründen nicht möglich gewesen wäre. Diese hieraus resultierenden Un­genauigkeiten sind jedoch in Bezug auf eine Wertung unerheblich. Ein Vergleich der Erhebung mit der vorliegenden Bul- wien-Gesa-Studie sollte zu dem Ergeb­nis führen, dass die Aussagen kongruent und ergänzend zu betrachten sind.

Die Recherche nach Informationen und Planunterlagen zu umnutzbaren Objekten ist abhängig von der Kooperation der Objektverwalter und -eigentümer. Somit wird beispielsweise eine zu entwickeln­de Projektstudie durch teilweise fehlende Bestandsunterlagen in ihrer Darstellung sinnvoll ergänzt werden müssen.

1.5 Aufbau der Projektentwicklung

Die Projektentwicklung zielt auf die zu­künftige Nutzung einer nicht mehr ver­marktungsfähigen Immobilie ab. Sie be­steht aus zwei wesentlichen Teilen:

Der erste Arbeitsschritt besteht aus dem analytischen Teil, welcher den Büroimmo­bilienmarkt untersucht.

Eine Marktanalyse des Kölner Büroim­mobilienmarktes beinhaltet neben dem Auswerten der Nachfrage auch das ent­sprechende Flächenangebot. Durch Zu­sammenfügen dieser Ergebnisse kann die Auswahl von einigen konkreten Ob­jekten erfolgen. Ein Vermarktungspoten­tial unter verschiedenen Nutzungen setzt eine weitere Marktanalyse voraus, welche die Konkurrenzmärkte betrachtet. Als An­schluss ist eine einfache Projektentwick­lungsrechnung möglich: Der Backdoor Approach liefert unter Marktbedingungen und unter Berücksichtigung entspre­chender Renditen eine Abschätzung der einsetzbaren Bau- und Baunebenkosten. So kann unter wirtschaftlichen Aspekten ein Objekt für die Projektstudie ausge­wählt werden. Somit steht der Standort der Projektentwicklung fest.

Hieraus resultieren eine Standortanalyse bezogen auf Makro- und Mikrostandort. Schließlich kann auf dieser Grundlage die Projektidee formuliert werden. Refe­renzen werden zur Konkurrenzbetrach­tung herangezogen.

Der zweite Arbeitsschritt ist zu unterteilen in eine Konzeption und in eine Wirtschaft­lichkeitsbetrachtung.

Die formulierte Projektidee kann auf Grundlage einer Bestandsaufnahme zu einem Planungskonzept geführt werden, welche in einer beschreibbaren Projekt­studie mündet. Sämtliche wesentlichen Informationen, wie zum Beispiel die Ku­batur des Baukörpers, die entstehenden Flächen oder die Beschreibung der not­wendigen baulichen Maßnahmen, führen zu einer Betrachtung der anfallenden Bau- und Baunebenkosten. Hierdurch sind Wirtschaftlichkeits- und Ertrags­wertbetrachtungen möglich, welche den Vermarktungserfolg der Projektstudie ab­schätzen können.

Im letzten Schritt werden anhand einer darstellung von Alternativen unterschied­liche Szenarien betrachtet, um die tat­sächliche Wirtschaftlichkeit der Projekt­studie abzuschätzen.

In der Zusammenfassung werden alle wesentlichen Schritte der Projektentwick­lung aufgezählt.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

2. Markt- und Leerstands­analyse

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2.1 Einleitung

Der deutsche Büroimmobilienmarkt ist abhängig vom Weltmarkt und profitiert von der Lage Deutschlands:

Einerseits begünstigt die Globalisierung ein Voranschreiten der Europäisierung, welche den Binnenmarkt innerhalb der Eu­ropäischen Union fördert. Dieses Zusam­menwachsen ist vergleichbar mit Freihan­delsabkommen auf anderen Kontinenten (z.B. dem North American Free Trade Agreement), jedoch geht die Bildung Eu­ropas über die üblichen wirtschaftlichen Beziehungen zwischen Ländern hinaus, da die EU auf eine Staatsbildung hinaus­läuft. Hierdurch werden beispielsweise Handelsabläufe wesentlich vereinfacht und gemeinsame Normen erleichtern den Handel. Eine gemeinsame Währung macht Europa am Weltmarkt konkurrenz­fähiger; die politische Struktur Europas und die europäische Gesetzgebung sind die zur Zeit modernsten weltweit. Das ge­samtwirtschaftliche Potential der Europä­ischen Union ist mittlerweile so stark zu bewerten, dass Europa die Vereinigten

Staaten längerfristig ablösen kann.32 Die Lage Deutschlands im Herzen Eu­ropas ist ideal, da kurze Transportwege in andere Mitgliedstaaten gegeben sind. Die mitteleuropäische Zeitzone ist ideal für die Kommunikation mit anderen Konti­nenten: Morgens kann an normalen Werk­tagen mit Asien kommuniziert werden, abends mit den Vereinigten Staaten.

„Die Büroimmobilie ist das klassische Anlageobjekt institutioneller Investoren. Die Nachfrage nach Büroflächen ist ab­hängig von der Bürobeschäftigtenzahl, deren Entwicklung wiederum von vielen Faktoren beeinflusst wird.

So sind die Bevölkerungsentwicklung und die ungewisse Zahl der Erwerbstäti­gen die zentralen Unsicherheitsmomente für langfristige Büromarktprognosen.“33

Der Büroimmobilienmarkt in Köln unter­liegt wie jede andere Stadt marktbeein­flussenden Faktoren.

Einerseits gibt es Angebot und Nachfra­ ge, andererseits ist der Büromarkt ab­hängig von der Lage, der Bevölkerungs­struktur, der Politik, der Wirtschaft und der Stadtstruktur selbst. Dabei steht Köln in direkter Konkurrenz zu anderen Büro­standorten in Deutschland:

Die fünf wichtigsten Bürostandorte wer­den als Big-Five bezeichnet. Zu diesen Städten gehören Berlin, Frankfurt am Main, Hamburg, München und Düssel­dorf. Der Büroflächenbestand Deutsch­lands wird mit rund 68 Mio. qm beziffert. Der Leerstand beläuft sich im Jahr 2007 auf rund 7 Mio. m2. Dies entspricht einer Leerstandsrate von 10,3%. Interessanter Weise wurde Kölns bedeutende Rolle als Bürostandort erkannt. So ist der Begriff Big-Six eine Anpassung an die sich ent­wickelnde Büromarktsituation.1 Der Umsatz an Büroflächen in Köln im ersten Halbjahr 2006 wurde mit rund 116.000 qm beziffert. Somit schließt Köln nachhaltig zu den Big-Five auf und eta­bliert sich so als Bürostandort.2 Grund hierfür ist die Wirtschaftsstruktur Kölns: Mit Wesseling und Leverkusen im Ein­zugsgebiet ist Köln eines der wichtigsten Chemiestandorte in Europa. Außerdem sind in Köln rund 80% aller Beschäf­tigten im Dienstleistungssektor tätig. So­mit ist in Köln ein starker Strukturwandel zur Tertiärisierung weitestgehend abge­schlossen, obwohl die Produktion, wie z.B. der Fahrzeug- und Maschinenbau, ein wichtiger Bestandteil bleibt.3 Eben­so ist die sehr gute Verkehrsinfrastruktur Kölns mitverantwortlich für die positive Entwicklung als Standort. Diese ermög­licht die Exportorientierung der Stadt, da Köln über eine sehr gute Anbindung an die Binnenschifffahrt, ein verdichtetes und gut ausgebautes Autobahnnetz, ei­nen Flughafen und Deutschlands größten Umschlagbahnhof für den kombinierten Verkehr verfügt. Die Bevölkerungsent­wicklung der Stadt Köln ist positiv, es gibt keine Anzeichen dafür, dass dieser Trend nicht anhalten könnte. Der Zuwachs ist auch durch das positive Image der Stadt zu erklären.

Es ist festzustellen, dass die deutsche Wirtschaft wieder einen starken Zuwachs zu verzeichnen hat. Das Wachstum des Brutto-Inlands-Produktes verzeichnete einen realen Anstieg seit 2006 um 2,7%. Somit ist Deutschland wieder der Wirt­schaftsmotor in der Europäischen Union. Dies hat natürlich Auswirkungen auf den Kölner Büroimmobilienmarkt.34

2.2 Struktur der Markt- und Leerstandsanalyse

Die Markt- und Leerstandsanalyse ist ge­gliedert in drei Teile:

Der erste Teil befasst sich mit der Nach­fragesituation. Untersucht werden die Köl­ner Bürolagen, aktuelle Projektierungen und Stadtentwicklungsvorhaben. Im An­schluss wird der aktuelle Flächenbedarf dargestellt. Eine Preisanalyse in Hinblick auf den Kaufspreis von Kölner Büroim­mobilien und den Mietpreis ergeben mit den vorangegangenen Untersuchungen das Fazit der Nachfragesituation. Im An­schluss wird die Angebotssituation diffe­renziert betrachtet:

Die Leerstandsanalyse liefert im Ver­gleich zwischen der exemplarischen Erhebung der Diplomgruppe und der Bulwien-Gesa-Studie Aussagen zu der Größenstruktur, dem Baualter, dem In-

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

standhaltungszustand, den Gebäude­typen, der räumlichen Verteilung und den Unternehmensstrukturen. Hierdurch lassen sich auftretende Muster in der Leerstandsverteilung am Kölner Büroim­mobilienmarkt offen legen.

Im weiteren Arbeitsschritt kann durch die Leerstandsanalyse in der Konzepterstel­lungsphase die Objekteingrenzung er­folgen, da hier der konkrete Zustand von baulichen Anlagen untersucht werden kann. Diese Objekte werden untersucht auf Baualter, Bauweise, dem strukturellen Zustand (Zustand des Tragwerks), dem Ausbau- und Ausstattungszustand und dem Potential zum Redevelopment. Zu untersuchen sind außerdem die harten und weichen Standortfaktoren, welche den Büroimmobilienmarkt beeinflussen. Definiert werden K.O. Kriterien für Büro­objekte, da gewisse Kriterien eine Um­nutzung oder ein Redevelopment aus­schließen. Schließlich stehen Objekte zur weiteren Untersuchung zur Verfügung.

2.3 Marktanalyse

2.3.1 Analyse der Nachfragesi­tuation

2.3.1.1 Begriffsbestimmungen

Grundsätzlich gilt es bei der Betrachtung der Nachfragesituation die Differenzie­rung zwischen Flächennachfrage, Flä­chenabsatz und Netto-Flächenabsorption zu unterscheiden: Die Flächennachfrage ist eine Zeitraum bezogene Größe. Da die Flächennachfrage dynamischen Grö­ßen, wie z.B. der Konjunkturentwicklung, unterliegt, lässt sich die Entwicklung der Flächennachfrage nur für kurze Zeiträume prognostizieren. Weitere unsichere Grö­ßen sind: die Bevölkerungsstruktur und -entwicklung, die Beschäftigungsstruktur und - entwicklung, die Auslastung und Auftragssituation und die Geldwertstabi­lität. Daher können bei der Beschreibung der Flächennachfrage nur kurze und mit­telfristige Trends abgeschätzt werden. Wichtig ist, dass die Flächennachfrage nicht gleich dem Flächenbedarf ist. Der Flächenbedarf ist eine abstrakte Größe, welche sich durch die konkrete Nach­frage am Markt zur Flächennachfrage entwickelt. Der Flächenabsatz hingegen wird üblicherweise auf Jahresintervalle bezogen. Betrachtet werden die getäti­gten Neuvermietungen im Bestand und im Neubau. Ein Synonym für Flächenab­satz ist Flächenumsatz. Im Flächenum­satz werden keine Mietverlängerungen oder Anschlussmietverträge berücksich­tigt. Unklar ist, ob der Abschlusszeitpunkt eines Mietvertrages oder der Beginn der Vertragslaufzeit maßgebend für den Er­hebungszeitraum ist. Die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif) legt bei Büromarkterhebungen den Vertragsabschluss zugrunde, da so­mit eine Zuordnung des Nachfragever­haltens eindeutiger zu zuordnen ist. Die Netto-Flächenabsorption bezieht sich ebenfalls auf einen Zeitraum. Gemeint ist das tatsächlich aufgenommene Flä­chenangebot. Eine Betrachtung der Net­to-Flächenabsorption ist sinnvoll, da der im Analysezeitraum anfallende Leerstand mit dem verfügbaren Flächenangebot verrechnet wird. So entfallen beispiels­weise Umzüge am Standort.35

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quellen: Eigene Darstellung,

Karte: Corpus, City Report Wohnen, Köln Bonn, Ausgabe 2006, S. 9, Luftbild: Google Earth, 01.10.2007

2.3.1.2 Bürolagen in Köln

Die Stadt Köln lässt sich in Hinblick auf Bürolagen in drei Teile gliedern:

Man unterscheidet zwischen City-, City­rand- und Nebenlagen. Es existieren in Köln keine Standorte, welche eine Mo- nostrukturisierung im Hinblick auf den Büromarkt aufweisen. Das bedeutet, dass grundsätzlich an Bürostandorten eine Mischnutzung gegeben ist. Dies ist ein städtebaulicher Grundsatz der Stadt Köln, um Monostrukturen und den Folgen vorzubeugen. In neu projektierten Are­alen, z.B. dem Rheinauhafen, wird daher eine Mischung aus unterschiedlichen Nutzungen wie Büros, Wohnen und Ge­werbe angestrebt.36

Die höchsten Büromieten werden in den linksrheinischen Innenstadtlagen erzielt. Hierzu zählen die Ringstraßen, der Me­diapark, die Rheinuferstraße sowie der Rheinauhafen. Die bedeutenden expo-

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nierten Cityrandlagen sind Ehrenfeld, Braunsfeld, Lindenthal, Bayenthal, Ma­rienburg. Im rechtsrheinischen Bereich zählen Deutz, Mülheim und Kalk zu den wichtigen Cityrandlagen.37 Die Erweiterung der Citylagen findet zur Zeit im Rheinauhafen, der Rhein-Ufer­Straße sowie in Deutz statt. Es werden hochwertige und moderne neue Büroflä­chen, welche sehr nachgefragt sind und für den Kölner Büromarkt unabdingbar sind, geschaffen. Der Lage von Köln­Deutz als Bürostandort wird in Zukunft noch mehr Bedeutung zukommen, da einerseits die schnelle Anbindung an die Innenstadt gegeben ist, andererseits die exponierte Lage am Rhein ein repräsen­tatives Umfeld für Büroimmobilien schafft. Das in Deutz entstehende ICE-Terminal wird eine direkte Verbindung zum Flug­hafen Köln/Bonn schaffen und so ein ent­scheidender Standortvorteil sein.

Ein weiterer Punkt ist das Messegelände in Deutz, welches jährlich zahlreiche Be­sucher anlockt.

Die Cityrandlagen Kalk und Mülheim be­sitzen ebenfalls ein hohes Entwicklungs­potential, da hier die ehemaligen groß­flächigen Industrieflächen umgenutzt werden können und zu einer Tertiärisie- rung der Orte führen. Diese Areale sind besonders attraktiv für den Dienstlei­stungssektor, da das industrielle Umfeld das Image des Ortes prägt.

Als Nebenlagen in Köln stehen die Ge­werbegebiete zur Verfügung. Ein Stand­ortvorteil dieser Gebiete ist, dass sie meist nahe der Kölner Ausfallsstraßen lie­gen und so eine rasche Erschließung der Vororte und Subzentren gegeben ist. Die Mietpreise sind nicht so hoch wie in City- und Cityrandlagen. Beispielhafte Neben­lagen sind der Airport Business Park Porz, der Technologiepark in Braunsfeld/Mars­dorf und der Gewerbepark in Ossendorf.

2.3.1.3 Stadtentwicklungsvor­haben der Stadt Köln

Das wichtigste Stadtentwicklungsvorha­ben der Stadt Köln ist der Rheinauhafen. Seit 2002 ist der ehemalige Umschlags­hafen mit Zollamt einem Strukturwandel unterzogen:

Getreu dem Entwicklungskonzept der Stadt Köln ist eine Ansiedlung unter­schiedlicher Nutzungen vorgesehen. Ein Schwerpunkt bildet hier der Wohnungs­markt. Jedoch werden auch Büros, kultu­relle Einrichtungen und Hotels realisiert, um Monostrukturen vorzubeugen.

Die Stadt Köln beziffert die Schwerpunkte mit 30% für den Bereich Wohnen, 45% für den Bereich Büro, Dienstleistung und Gastronomie und 25% für Kultur. Die neue Nutzungsstruktur sieht eine Bruttogrund­fläche von rund 235.000 qm vor.

Der Rheinauhafen wird unterteilt in die Be­reiche Nord, Mitte und Süd. Die gestalte­rische Grundkonzeption des Hafens soll aufgrund der bestehenden Baudenkmä­ler und der Neubauobjekten ein Wech­selspiel aus „Alt und Modern" darstellen.

Schokoladenmuseum

Das Schokoladenmuseum der Firma Stollwerck/Lindt ist ein geschütztes Bau­denkmal und wurde im Jahr 1993 umge­staltet und durch moderne Anbauten er­weitert. Der Architekt Ernst Eller sah eine Verbindung zwischen bestehender und neuer Bausubstanz vor. Er verwendete vorwiegend Glas. Gestalterisch wurden postmoderne Schiffsmotive verwendet, so dass das Museum einen hohen Wie­dererkennungswert besitzt und als Orien­tierung am Rheinufer dient.

Das Schokoladenmuseum verbindet die Altstadt mit dem Rheinauhafen. Das Gelände des Museums eignet sich her- voragend für Veranstaltungen und erfährt eine hohe Akzeptanz in der Kölner Bevöl­kerung als Eventort.

Sport- und Olympiamuseum

Südlich des Schokoladenmuseums be­findet sich das Deutsche Sport- und Olympiamuseum. Die ehemalige Zollhal­le 1 wurde im Jahr 1999 umgebaut. Die

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Lagerhalle steht unter Denkmalschutz und stammt noch aus der Entstehungs­zeit des Rheinauhafens. Im Projektvorfeld zur Umgestaltung ging eine Projektent­wicklung mit dem Schwerpunkt „Standort sucht Projektidee“ durch die „moderne stadt GmbH“ hervor. Neben der Analyse und Darstellung von Fakten galt es durch Inspiration und Vision eine neue Nut­zung für die Zollhalle zu finden. Das Ar­chitekturbüro von Lom wurde beauftragt und erstellte ein denkmalfreundliches Konzept: Das Objekt sollte in seinen ur­sprünglichen Zustand versetzt werden, wobei trotz der Restaurierungsarbeiten die Spuren der Zeit offen gelegt werden sollten. Bauliche Veränderungen sollen als Kontrast erscheinen und das kultur­geschichtliche Gebäude bereichern. Hauptzustifter sind die Stadt- und Kreis­sparkassen Köln. Vereinsmitglieder sind der Deutsche Sportbund und das Na­tionale Olympische Komitee. Realisiert wurden rund 2.000 qm Ausstellungs- und Aktionsfläche auf zwei Etagen. In Dauer- und Wechselausstellungen werden 2.500 Jahre Sportgeschichte mit ca. 3.000 Ex­ponaten ausgestellt.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Lagerhalle 11

Die Lagerhalle 11 wird seit Jahresbeginn 2007 restauriert und zu einem modernen Wohn- und Geschäftshaus umgenutzt. Der Architekturwettbewerb im Jahr 1898 wurde vom Architekturbüro Schreterer und Below gewonnen und führte zur Re­alisierung des Objektes. Es ist ein Bei­spiel für die frühe Stahlbetonbauweise. Elemente sind Kreuzrippengewölbe und Stahlbetonrundstützen. Die Neugestal­tung sieht eine Erhaltung der Gebäude­struktur im Erdgeschossbereich vor. Auf die vier Bestandsgeschosse werden zwei Staffelgeschosse aufgestockt. Es werden insgesamt 68 exklusive Wohnungen mit insgesamt 7.250 qm entstehen. Zusätz­lich sind 3.700 qm Bürofläche und ca. 2.050 qm für Gastronomie und Ladenflä­che vorgesehen. Hieraus ergibt sich eine Gesamtnutzfläche von ca. 13.000 qm. Auf den Dachflächen entstehen private Dachterrassen. Die rheinseitige Fassade wird großzügig verglast und wird Winter­gärten und Balkone integrieren. Zusätz­lich wird eine private Tiefgarage realisiert. Sämtliche Flächen werden vermietet. In­vestor ist die Provinzial Rheinland, Gene­ralübernehmer ist die PLB Pareto Immo­bilien GmbH.

Das Projektvolumen fasst ca. 35 Mio. Euro Bruttoinvestitionsvolumen. Das aus­führende Architekturbüro JSWS-Köln, welches kürzlich den 1. Preis beim Thys- sen-Krupp-Wettbewerb in Essen ge­wann, plant die Fertigstellung im Sommer 2008.

Kranhäuser

Die Kranhäuser sind geplante und im Bau befindliche Objekte, welche durch ihr außergewöhnliches tektonisches Kon­zept neue Landmarken am Rheinauhafen bilden sollen und durch ihre Gestaltung eine Analogie zum Ort aufbauen sollen. Geplant wurden sie von den Architektur­büros BRT und Linster. Auf jeweils 15 Eta­gen werden sich insgesamt 16.000 qm Bürofläche erstrecken. Durch ihre Höhe von 60 m, der Form alter Hebekräne und der Transparenz von Glas soll ein Span­nungsfeld aufgebaut werden. Baubeginn des mittleren Kranhauses war 2006. Die Baufertigstellung durch HochTief wird 2008 erfolgen. Die Fertigstellung der an­deren beiden Kranhäuser soll kurz nach der Fertigstellung des ersten erfolgen.

Rhenania Haus

Der ehemalige Getreidespeicher wurde in den Zwanziger Jahren des 20. Jahr­hunderts erbaut. Später wurde es durch das Römisch-Germanische Museum als Lagerhaus umgenutzt. In den Jahren 2003 und 2004 fand eine Umstrukturie­rung und Sanierung statt: Heute ist das Rhenania Haus ein Kunsthaus und dient der Kultur. Neben Veranstaltungsräumen sind auch Ausstellungen möglich. Über 50 internationale Künstler arbeiten hier interdisziplinär und haben sich in der Kölner Kunstszene etabliert. Das Erdge­schoss kann für Konzerte, Tanz- und The­aterprojekte genutzt werden, die beiden Untergeschosse stehen kleineren Pro­jekten zur Verfügung.

art‘otel

Die Architekten Chaix und Morel in Zusam­menarbeit mit anderen Architekten ge­wannen den Wettbewerb für das art‘otel. Planungsaufgabe war ein Hotel im Rhein­auhafen mit gehobenen Ansprüchen. Ihr Lösungsansatz sieht ein 181 zimmriges

Hotel in kubischer Bauform vor. Schrä­ge Einschnitte sollen ein interessantes Wechselspiel erzeugen und wichtige Blickbeziehungen des Hafengeländes aufgreifen. Eine Sockelebene im Erdge­schossbereich dient der Parkgarage. Es wird eine Skybar, ein Konferenzbereich und ein Kunstausstellungsbereich gep­lant. Hierdurch soll eine Durchmischung von Kultur und Gastronomie entstehen. Die Fassade soll in Edelstahl und Alumi­nium realisiert werden und soll die Um­gebung und den Himmel reflektieren. Ebenso verschmilzt der translueszente Sonnenschutz mit der Fassade. Durch Lichtprojektionen soll der öffentliche Be­reich gestaltet werden.

Holzwerft

Im Bereich der ehemaligen Holzwerft sind durch einen städtebaulichen Reali­sierungswettbewerb drei Baufelder vor­gesehen. Allerdings ist eine Realisierung noch nicht konkretisierbar, da durch die entstehende Untertunnelung alle Pla­nungsansätze nicht angepasst sind. Dieser Bereich wird in Zukunft durch die hochwertige Lage der Grundstücke be­baut werden.

Hafenamt

Das Hafenamt im Rheinauhafen wurde nach dem Umbau des Bayenturms sa­niert. Es prägt den Ort durch sein Wech­selspiel aus Alt und Neu, da das be­stehende Baudenkmal durch moderne Architekturelemente erweitert und umge­nutzt wurde.

Das Objekt besteht aus dem Hafenamt, einem alten Lokschuppen und der Erwei­terung. Genutzt wird das Gebäude als Büro mit Magazin. Auffallend ist die neoro­manische Fassade des Verwaltungsbaus, welche einen Kontrast zu den neuen Bau­formen bildet. Zwischen den Baukörpern existiert ein gläserner Innenhof, sowie ein Aufzugs-und Treppenturm.

Im Hafenamt niedergelassen sind die HGK Häfen und Güterverkehr Köln AG.

Bayenturm

Der im Jahr 1180 errichtete Bayenturm war der mächtigste Wehrturm der Stadt Köln. Hier soll zum erstenmal der Schlachtruf „Kölle alaaf" während einer Erstürmung erklungen sein. Während des 2. Weltkrieges wurde er bis zu seinem Sockelgeschoss vollständig zerstört. Der Umbau fand im Jahr 1994 statt, geplant durch das Architekturbüro Gatermann. Konzept war die Erhaltung des Turmes mit Umstrukturierung des Kerns. Der In­nenausbau ist dem Archiv angepasst. Heute wird der Bayenturm als Frauen­MediaTurm genutzt. Dies ist ein Informa­tionsturm zur Dokumentation der Eman­zipation der Frau. Er wird verwendet von Wissenschaft, Medien und Politik. Der FMT ist im deutschsprachigen Raum die thematisch umfassendste Spezialbiblio­thek zu Geschlechtergerechtigkeit.

Kontor 19

Auf dem Baufeld 19 im Rheinauhafen ent­stand der Kontor. Er ist ein gestalterisch zurückhaltender homogener Baukörper. Er geht auf die Solitärwirkung des Ba- yenturms ein und staffelt im obersten Ge­schoss weg. Seine Wirkung bezieht das Kontor 19 vor allem aus dem spannungs­reichen Kontrast zwischen den geschlos­senen, eloxierten Aluminiumpaneelen und den transparenten Glasfeldern der Fassade. Diese verfügen über eine neu­trale Sonnenschutzverglasung sowie eine innenliegende, hochreflektierende Lichtlenklamelle als Sonnen- und Blend­schutz.

Bei diesem Objekt wurde eine Beton­kernaktivierung eingesetzt, ebenso wie eine natürliche Belüftung mit zentral gesteuerten Klappflügeln. Er wird als Kaufmannshaus genutzt und ebenso als Schulungszentrum.

Das Geschäftshaus bietet ca. 5.200 qm Büro- und Geschäftsfläche. Das Projekt­volumen betrug knapp 16 Mio. Euro. Baubeginn war das Jahr 2004. Das Ob­jekt ist heute bis auf den Endausbau der freien Flächen fertiggestellt.

Die Planung fand durch das Architek­turbüro Gatermann und Schossig/ Köln statt. Der Kontor 19 ist bereits zur Zeit zu ca. 50 % vermietet.

Wohnwerft

Die Wohnwerft wurde auf den Baufeldern 18 und 20 errichtet. Das Architekturbüro Oxen-Römer entwarf in Anlehnung an die Speichergebäude zwei Baukörper. Diese zeigen sich zur Landseite verschlossen und öffnen ihre Fassaden vollflächig zur Wasserseite. Die Baukör­per sind charakterisiert durch das Wech­selspiel von Masse und Luftigkeit. Erzielt wird dies durch ein Volumenkonzept, welches unterschiedliche im Raum ge­formte Wohnungstypen vorsieht.

Durch dieses Modulsystem entsteht au­ßerdem eine sehr skulpturale Wirkung. Die angebotenen individuellen exklusiven Wohnungen konnten sehr gut vermarktet werden. Diese können durch die Tiefga­rage direkt erschlossen werden.

Das Objekt erstreckt sich auf einer Länge von 170 m, ist sechs geschossig und bie­tet Platz für 73 Wohneinheiten.

Rhein 3

Rhein 3 wird zur Zeit in der Verlänge­rungsachse des Ubierrings errichtet. Baubeginn war im Jahr 2005. Das Kon­zept des Gebäudes sieht vor, zwischen der Innenstadt im Veedel und am Rhein zu wohnen. Es sollen 17 großzügige Eigentumswohnungen mit mindestens 120 qm erstellt werden. Bis auf zwei Aus­nahmen sollen alle Wohnungen minde­stens zwei Sonnenseiten besitzen. Diese sind jeweils mit einer Loggia zugäng­lich, so dass jede Wohnung mindestens zwei Loggien besitzt. Jede Wohnung ist individuell gestaltet und erhebt den Anspruch selbst im Baddesign durch­dachte exklusive Lösungen zu bieten. Das Treppenhaus ist oval gestaltet, im Dachgeschossbereich wird ein Dachgar­ten gebaut. Das Gebäude zeichnet sich durch seine skulpturale Form aus. Für die Planung verantwortlich ist das Architek­turbüro Hellriegel.

Siebengebirge

Das Siebengebirge wurde 1909 durch Hans Verbeek gebaut. Ursprünglich war es ein Silogebäude, durch welches Korn im Hafengelände umgeschlagen werden konnte. Durch seine außergewöhnliche Lage und den Strukturwandel des Ha­fens konnte auch die Nutzung gesteigert werden:

Seit 2004 wird das Siebengebirge in ein Wohnhaus umgebaut, die Fertigstellung ist abgeschlossen. Die Planung des Um­baus hatte das Büro KSG Köln. Geplant wurden 138 Wohnungen mit 50 bis 200 qm. Problematisch bei der Realisierung ist die enorme Gebäudetiefe bei der Lichtführung. Umgesetzt wurde die Idee der Wohnungen durch eine großzügige

Öffnung der Fassade und die Ausnut­zung der primären Tragstruktur, welche durch ihre Stahlbetonstützen und Unter­züge Charakter bildend wirkt. Von den 19.0 qm Nutzfläche werden 3.000 qm gewerblich genutzt. Das Projektvolumen beträgt knapp 61,2 Mio. Euro zum Um­bau der Bestandsobjektes.

Silo

Bei dem Silo handelt es sich um einen denkmalgeschützten Getreidespeicher. Das Architekturbüro Kister Scheithauer Gross plant eine Büronutzung des Ge­bäudes. Im Erdgeschoss soll Gastrono­mie angeboten werden, die restlichen 11 Etagen werden Büroetagen. Der „Helm", das Dachgeschoss, soll durch seine Lage einen besonderen Reiz ausüben. Das Regelgeschoss besitzt eine Fläche von 425 qm und ist teilbar. Dadurch kann das Gebäude auch expandierenden oder schrumpfenden Unternehmen gerecht werden und folgt somit dem Gedanken von modernem Facility Management, indem eine nachhaltige Nutzung ange­strebt wird. Der hohe Ausbaustandard und die Doppelfassade (Bay-Windows) heben die Qualität des Gebäudes auf Neubaumaßstäbe. Energetische Ge­sichtspunkte wurden ebenfalls durch die Fassadenkonstruktion berücksichtigt. Durch die südliche Lage des Gebäudes kann sichergestellt werden, dass nach Baufertigstellung die Nutzung durch um­liegende Baustellen nicht gestört wird, weil umliegende Baustellen vorher fertig­gestellt sein werden. Insgesamt werden 4.000 qm Bürofläche gebaut mit einem Budget von 14 Mio. Euro.

Entertainmant Center Rheinauhafen

Beim ECR wurde ein Konzept für den be­stehenden Rohbau gesucht. Realisiert wurden rund 4.000 qm Mietfläche für Büros und Gastronomie. Planer war das Architekturbüro Felder. Der Rohbau blieb unverändert und die Fassaden- und Er­schließungsanlage neu entworfen. Das Gebäude ist fünfgeschossig und bietet duch seine sehr hohen Decken (4-5m) ei­nen interessanten freien Raumeindruck. Ebenso wie das Silo wurde das ECR kaum von Bauarbeiten beeinträchtigt. Das Pro­jektvolumen betrug 13. Mio. Euro.

Bereich Süd - Kap am Südkai

Das KAP gliedert sich in ein zehnge­schossiges Wohnhaus mit einem fünf­geschossigen Anbau. Genutzt wird das KAP als Bürohaus mit einer Showroom- landschaft im Erdgeschossbereich. Über dem Staffelbau existiert ein Dachgarten. Die Gebäudebreite beträgt 16,50 m. Es wurden flexible Bürogrundrissstrukturen entworfen, welche nachhaltig auf die Bürogrößen eingehen. Nach gif wurden 12.400 qm realisiert. Planendes Architek­turbüro war KSP Köln. Erbaut wurde das Gebäude von 2003 - 2004. Neuer Eigen­tümer ist die Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds mbH.

Außerdem errichten Microsoft und Elec­tronic Arts weitere Büroimmobilien im Rheinauhafen1.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Rheinauhafen ein städtebauliches Highlight der Stadt Köln darstellen wird. Seine exponierte Lage und sein Bestand

prägen das Kölner Stadtbild

an Denkmälern und Neubauten, sowie den noch entstehenden Bauten lassen ihn zu einem Ausnahmestandort werden. Er steht in direkter Konkurrenz zum Medi­enhafen in Düsseldorf. Die vielfältige Nut­zung wirkt Monostrukturen vor und beugt einer Verwahrlosung bei einem gegebe­nenfalls zukünftig einsetzenden Struktur­wandel vor.

Ein weiteres Stadtentwicklungsvorhaben der Stadt Köln ist der Stadtteil Deutz. Die­ser erfährt seine Umstrukturierung durch einige städtebauliche Sonderbausteine:

ICE Terminal Deutz und Kongresszen­trum

Der Deutzer Bahnhof wird in Zukunft durch ein ICE-Terminal ergänzt. Dieses Projekt gilt als Schlüsselprojekt für den rechtsrheinischen Bereich. Auf den zu­künftig entstehenden insgesamt 150.000 qm Bruttogeschossfläche im Umfeld des Deutzer Bahnhofs sind unter anderem die neue Hauptverwaltung der Messe, ein Kongresszentrum, Büros, Einzel­handel, Hotels, Bahnhofseinrichtungen,

Entertainment und Flächen für kulturelle Veranstaltungen geplant. An Büroflächen werden rund 80.000 qm entstehen. Das ICE Terminal wird Anbindungen an viele wichtige Metropolen Europas haben. So­mit erfährt Deutz als Messestandort eine bedeutende Wertsteigerung.

Das Kölner Architekturbüro Jaspert & Steffens ging als Sieger des städte­baulichen Realisierungswettbewerbes hervor. Am Kreuzungspunkt von zwei Hochgeschwindigkeitsstrecken wird ein signifikantes flaches Glasdach mit einer Fläche von 120 m x 120 m entstehen.38

Rheinpark Metropole

Das Gelände der ehemaligen Kölner Messe wird zur Zeit umgebaut:

Die bestehende Außenfassade des groß­en Messekomplexes wird aus baudenk­malpflegerischer Sicht erhalten. Jedoch werden die Objekte vollständig entkernt und umgebaut. Zwei kammartige Bau­körper werden das sanierte Ensemble aus Messehallen und Messeturm ergän­zen. Hier wird der Fernsehsender RTL

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Bedeutende Projekte im Vergleich

Quelle: Eigene Darstellung, Euro Hypo Marktbericht Köln 2007, S. 21

auf einer Fläche von 160.000 qm BGF eine Fläche von rund 80.000 qm zu einer Produktions- und Verwaltungszentrale ausgebauen. Die Rheinpark Metropole als Objekt wird als größtes Bürogebäude Deutschlands gesehen. Der Umbau soll 2008 abgeschlossen werden.39

Lufthansa Hauptverwaltung

Die Lufthansa verlagert ihre Hauptver­waltung vom alten „Lufthansagebäude“ zur neuen Laufthansa Hauptverwaltung. Damit bleibt sie dem Standort Köln Deutz erhalten, da der Ende 2007 bezugsfer­tige Neubau nur wenige hundert Meter vom ursprünglichen Gebäude entfernt liegt. Somit bleibt die Lufthansa an ih­rem Gründungsort. Dies ist für Köln be­sonders wichtig, denn ein Wegzug hätte den Verlust von 2.900 Beschäftigten be­deutet. Somit kann ein Global-Player am Standort erhalten bleiben.40

Ein weiterer Stadtteil ist im Augenmerk der Stadtplaner. Im Bankenviertel findet ebenfalls eine Umstrukturierung statt, welche durch folgende Projekte initiiert wird:

Dominium

Am traditionellen Bürostandort wurde durch einen Wettbewerb ein Entwurf für das Dominium gesucht. Dieser Standort befindet sich in Innenstadtlage.

Der Architekt Kollhoff ist Gewinner dieses Wettbewerbes und durch die Zusammen­arbeit mit HochTief und Atisreal befindet sich dieses Projekt bereits in der Bau­phase. Realisiert wird ein Bürogebäude mit einem Wechselspiel aus Alt und Neu. Auffallend wird die Gestaltung der Fassa­de sein. Durch die hochwertige Architek­tur und die Lage entsteht ein exklusives Mietobjekt. Neben der Büronutzung wer­den auf den 24.600 qm auch Gewerbe­flächen ausgewiesen werden.3

Ehemalige Nordsternzentrale Axa Areal

Die Architektengemeinschaft Selldorf aus New York und Steves und Borsum aus Köln entwarf das Objekt auf dem ehema- 3 dominium.de, Stand 03.10.2007 ligen Verwaltungsstandort des Versiche­rungsunternehmens Axa. Das Objekt wird als Bürogebäude errichtet. Der Bürotrakt wird eine Bruttogeschossfläche von rund 7.900 qm ausweisen. Außerdem sind ex­klusive Wohneinheiten mit ca. 7.000 qm Wohnfläche vorgesehen.

Mittlerweile ist die Realisierungsphase eingeleitet, die Abrissarbeiten und die Baugrube sind zu beobachten. Durch den geschichtlichen Kontext Kölns und die römischen Wurzeln ist ein Baufort­schritt gekoppelt mit archäologischen Grabungen.41

Gerling Areal im Friesenviertel

Das Gerlingareal im Friesenviertel wird in Zukunft ebenfalls umstrukturiert:

Der Gerling-Konzern wurde vom Kon­kurrenten Talanx im Mai 2006 übernom­men. Vorgesehen ist, dass der Standort des Unternehmens zum Messegelände nach Deutz verlagert wird. Hierdurch werden die großen Bestandsflächen auf den Markt kommen. Die teilweise vom Stararchitekten Norman Foster entwor­fenen monumentalen Gebäude werden den Mitarbeitern des Gerlingkonzerns nicht mehr zur Verfügung stehen. Es ist eine Veräußerung an die Sparkasse Köln­Bonn im Gespräch.42 Ebenso sind der Ab­riss von Teilbereichen und die Errichtung einer Hotelanlage in Planung.

Masterplan für die Innenstadt und Deutz

Der Stararchitekt Albert Speer aus Frank­furt wurde von einigen Unternehmen be­auftragt, einen Masterplan für die Kölner Innenstadt und das rechte Rheinufer zu entwickeln. Grundlage ist ein Sponsormo- dell der Unternehmer für die Region Köln e.V.. Ursache für die Beauftragung ist das allgemeine Stadtbild der Stadt Köln, welches nach objektiven Standpunkten als unharmonisch und chaotisch zu be­werten ist. Speer wurde ausgewählt, weil er in China komplette Stadtplanungen zur Entwicklung neuer Städte entwirft. Welche Ergebnisse der Masterplan lie­fern wird, ist noch unklar. Jedoch werden Ende 2008 die ersten Ergebnisse des Architekten erwartet. Es ist anzunehmen, dass Eingriffe in den öffentlichen Raum, die Verkehrsführung und die Einrichtung von Sanierungsgebieten geplant wer­den. Außerdem soll die Stadtmöblierung vereinheitlicht werden. Durch das Spon­sormodell wird eine Unabhängigkeit zur Stadt Köln gewahrt und durch die Zuhil­fenahme eines nicht Kölner Architekten soll eine objektive Bestandsaufnahme und eine objektive Analyse der Quali­täten, Bindungen und Mängel im Städte­bau erreicht werden. Was der Masterplan vorsehen wird, ist unklar. 3

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Flächenumsatz nach Lagen in qm im Jahr 2006

Quelle: Eigene Darstellung, Atisreal City Report Köln 2006, S.04

Zusammenfassend lässt sich feststel­len, dass die Flächennachfrage an Bü­roobjekten gekoppelt ist mit der Lage der Objekte. Die Innenstadt und neue Orte werden als Faktoren bei der Suche nach einer Immobilie bevorzugt, da die­se das Image eines Unternehmens an­heben können. Innovative neue Orte und das Stadtbild der Innenstadt sind starke Verkaufsargumente. Besonders der Rh­einauhafen stellt mit seinen unterschied­lichsten Projekten einen Sonderstandort dar, welcher mit anderen Hafenumnut­zungen beispielsweise in Hamburg oder in Düsseldorf ein starkes Potential für eine Stadt bietet. Jedoch ist nicht zu verken­nen, dass Köln im Begriff ist, den Stand­ort Deutz aufzuwerten. Die Stadt verfügt sozusagen über eine zweiten hochwer­tigen Standort, der in seiner Lage ähnlich nachgefragt ist.

Leider zeigen die Großraumvermietungen an RTL, Lufthansa und Gerling, dass bei der Betrachtung der Flächennachfrage eine Betrachtung der Netto-Flächen- absorption ebenfalls wichtig ist, da der Mieter dem Großstandort Köln erhalten bleibt.

Die neuen Orte in Köln werden jedoch das Stadtimage der Stadt anheben kön­nen, da dies an exponierter Lage am Rhein das Stadtbild positiv beeinflussen. Das „chaotische" Köln mit seinen Bau­sünden des Wirtschaftswunders in der Nachkriegszeit wird längerfristig in den Hintergrund treten.

Der Rheinauhafen, die Innenstadt und Deutz sind die bevorzugten Bürostand­orte der Global Players, der Business Community und der New Economy. So­mit sind sie konkurrenzprägend in büro­immobilienwirtschaftlicher Hinsicht, wie beispielsweise der Umzug von RTL auf­weist. Bestehende Orte werden als Büro­lage herabgesetzt. Sie rücken aus dem Augenmerk von Projektentwicklern und Investoren.

2.3.1.4 Flächennachfrage in Köln

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Die Flächennachfrage von Büroimmobili­en ist in direkter Weise gekoppelt mit dem Arbeitsmarkt im Dienstleistungsbereich. Eine Nachfrage nach Arbeitskräften hat eine direkte Auswirkung auf die Flächen­nachfrage.

Die Bürobeschäftigtenquote in Köln im Jahr 2005 stagnierte. Ebenso stagnierte die Quote der im Bürobereich Beschäf­tigten. Jedoch ist der Eintritt in die Markt­erholungsphase zu beobachten. Ein Grund hierfür ist der städtebauliche Leit­gedanke der Stadt Köln, da nun mehr nutzergerechte Immobilien in exklusi­veren Lagen angeboten werden können. Diese Tatsache wertet den Standort Köln auf und trägt zu einer Erhöhung der Flä­chennachfrage bei.

Die einst rückläufige Bautätigkeit schwingt um. Die Angebotsreserven, welche in Form von Leerständen in der Praxis in Er­scheinung treten, sind aufgrund der stei­genden Nachfrage rückläufig.

Hierdurch stabilisieren sich die Mietpreise und festigen den Markt.

Im Zeitraum von 2003 bis 2006 verdrei­fachten sich die Angebotsreserven. Ein Grund hierfür ist auch teilweise die spe­kulative Bautätigkeit. Daher wurde die Bautätigkeit zurückgefahren. Die Leer­stände erreichten 9%.

Im Jahr 2005 wurden rund 110.000 qm Büroflächen fertig gestellt. In den Vorjah­ren 2003 und 2004 wurden jeweils rund 220.0 qm Büroflächen errichtet. Durch die eingehemmte Bautätigkeit werden voraussichtlich 2007 weniger als 100.000 qm Neubaufläche an den Markt herange­führt. Jedoch führt eine Verdopplung der Umsatzleistung zu einer Entspannung der Leerstandssituation.43

Zur Zeit existiert in Köln ein Leerstand von 10%. Im direkten Vergleich liegt Köln mit 0,3% unter dem Bundesdurchschnitt.44 Je­doch ist ein direkter Vergleich, wie bereits erwähnt, nicht möglich, da der Leerstand unterschiedlichen Faktoren unterliegt.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Eigene Darstellung, DEGI

Andere Quellen berichten sogar von einer bundesdurchschnittlichen Leerstandsra­te von 11,6%. Auch hier wäre die Situati­on in Köln im Vergleich entspannter.45

Durch die momentanen Entwicklungen kann eine Verknappung an Büroflächen durch die zurückgegangene Bautätigkeit festgestellt werden. Dies hat wiederum eine Auswirkung auf die Bautätigkeit im Jahr 2008, da eine Erhöhung der Bau­tätigkeit im Büroimmobilienbereich pro­gnostiziert werden kann. Ziele von lau­fenden Projektentwicklungen sind das Deutzer Messegelände und der Rhein­auhafen. Es werden Initialwirkungen von den Projekten wie dem Dominium und der Neubebauung des Axa-Areals an den entsprechenden Standorten erwartet. Ebenso werden unternehmensorientierte Dienstleister der New Economy an die­sen Standorten erwartet.

Der Flächenumsatz festigte sich 2006 auf 200.0 qm. Der bisherige Rekordumsatz im Jahr 2005 ist durch eine Großraumver­mietung zu erklären: Die Ausnahmetrans­aktion wurde durch den Fernsehsen- der RTL mit einem Umsatzvolumen von 43.0 qm getätigt.

Trotzdem ist der Flächenumsatz im Jahr 2005 mit insgesamt 240.000 qm sehr hoch und wird nicht durch die Großraum­vermietung maßgeblich gemindert.

Als Tendenz lässt sich feststellen, dass der Zuwachs der Flächenumsätze über alle Größenklassen zu beobachten ist.46 Zwar wird berichtet, dass im ersten Quar­tal 2007 der Flächenumsatz leicht gesun­ken ist47, jedoch widerspricht dies nicht dem zu beobachtendem Muster.

Der Flächenumsatz im ersten Quartal 2007 in Hinblick auf die Branchenverteilung zeigt, dass rund ein Drittel des Absatzes auf Banken- und Finanzdienstleistungen zurückzuführen ist. Dies bedeutet nicht, dass die Banken in einem großen Maße in Köln expandieren. Vielmehr handelt es sich hierbei um Immobilienanlagen und Immobilienfonds von Finanzdienstlei­stern. Diese Immobilienanlagen werden auf andere Branchen aufgeteilt, da die entsprechenden Investoren die Objekte

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Eigene Darstellung, Atisreal City Report Köln 2006 S.03

nicht selber nutzen. Ein Beispiel sind die Neubauleerstände in Köln-Ossendorf in Gewerbegebietslage. Hier konnten zwi­schenzeitlich noch keine Nutzer gefun­den werden.

Daher bildet die Informations- und Kom­munikationstechnologie den größten Zweig beim Büroflächenumsatz. Bera­tungsgesellschaften gehören zur New Economy und weisen einen Flächen­umsatz von rund 14% auf. Medien- und Werbedienstleister sind mit rund 10% am Gesamtflächenumsatz beteiligt. Hierran lässt sich die Bedeutung Kölns als Me­dienstandort belegen.

2.3.1.5 Büromieten in Köln

Die Betrachtung der Mietpreisentwick­lung auf Bundesebene liefert folgendes Ergebnis:

Es ist eine Stagnation der Spitzenmieten an den Regionalstandorten zu erkennen. Ende 2005 betrug hier der Durchschnitt 11,10 Euro pro qm. Im Jahr 2006 stieg

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

dieser Wert leicht auf 11,20 Euro pro qm an. Dies entspricht einem Zuwachs von rund 1%. Im Vergleich zu den Büromarkt­zentren, den Big-Six, ist zu erkennen, dass hier ein durchschnittlicher Zuwachs von 70 Cent pro qm beziehungsweise 3,5% zu verzeichnen ist. Hieran lässt sich die wirtschaftliche Bedeutung der Büro­marktzentren erkennen.

Der Zuwachs der Bürospitzenmieten an den ostdeutschen Regionalstandorten entwickelt sich von 9,80 Euro pro qm auf 10.40 Euro pro qm. Dies entspricht einer Steigerung von 6%.

In den alten Bundesländern ist nur ein geringerer Zuwachs, jedoch auf einem höheren Niveau, zu verzeichnen:

Die Mieten stiegen hier im Zeitraum von 2005 bis 2006 von 11,40 Euro pro qm auf 11,50 Euro pro qm. Dies entspricht einer Steigerung um 1%.

Interessanterweise sind die Spitzenmie­ten in den Bürozentren beinahe doppelt so hoch, wie an einem Regionalstandort. Hier stieg die durchschnittliche Miete von 19.40 Euro pro qm auf 20,10 Euro pro qm. Der Zuwachs betrug hier rund 3,5%.1

Die Spitzenmiete in Köln ist im Jahr 2006 auf rund 20,00 Euro pro qm gestiegen. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht dies ei­ner Steigerung um 4%.

Jedoch ist die Spitzenmiete nur in absolu­ten Citylagen zu erzielen. Ein Beispiel für eine solche Lage wäre der Rheinauhafen mit seiner exponierten Lage und seinem qualitativ hochwertigen Flächenangebot.

Im Hinblick auf die Preisentwicklung des Durchschnittsmietniveaus erkennt man eine Stabilisierung. Der Quadratmeter­preis beträgt hier 11,70 Euro und ist im Vergleich zu 2005 um 0,10 Euro gestie­gen. Somit ist der Anstieg moderat.

Es wird aufgrund der Flächenreserven der alten Bestandsobjekte eine Stagna­tion der Mietpreisentwicklung prognosti- ziert.48

Eine differenzierte Betrachtung der Bü­rolagen in Köln ergibt, dass das mittlere Preisniveau bei 12,00 Euro liegt. In den Cityrandlagen sind mittlere Mieten von 9,90 Euro pro qm zu erzielen. Somit lie­gen Citylagen um 21% über dem City­randlagenniveau. Die durchschnittliche Spitzenmiete in der Cityrandzone beträgt

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

rund 12,70 Euro pro qm. Erstaunlicher­weise ist die Spitzenmiete in Citylage so­gar um rund 57% höher. Dies zeigt die große Bedeutung der Topstandorte.

In den Kölner Nebenlagen ist eine durch­schnittliche Mieteinnahme von 7,40 Euro anzunehmen. Die Differenz zur Cityrand­lage beträgt hier rund 33%.

Die durchschnittliche Spitzenmiete in Ne­benlagen liegt bei 11,12 Euro. Auffallend ist, dass der Unterschied zur Cityrandla­ge lediglich 14% beträgt.49

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Bei der Betrachtung der unterschied­lichen Citylagen fällt auf, dass die In­nenstadt mit 18,50 Euro pro qm trotz des Bedeutungszuwachses des Standortes Deutz mit 13,00 Euro pro qm immer noch markant darüber liegt.

Die Preisdifferenz der unterschiedlichen Lagen in Köln muss im Hinblick auf Kon­kurrenzstandorte mit dem Düsseldorfer Büroimmobilienmarkt verglichen werden: Die Spitzenmiete in den Düsseldorfer Bestlagen betrug 21,00 Euro pro qm. Die Durchschnittsmieten lagen bei 12,70 Euro

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

pro qm. Die Verteilung des Mietniveaus auf unterschiedliche Lagen, wie Bestla­gen, guten Lagen und mittleren Lagen ist vergleichbar mit der Verteilung in Köln.50 Die Büromieten in Düsseldorf liegen so­mit leicht über dem Kölner Niveau. Hieran ist erkennbar, dass Düsseldorf in Bezug auf den Büromarkt zu den Big-Five und Köln zu den Big-Six gehört. Der Struktur­wandel des Düsseldorfer Medienhafens wird in absehbarer Zeit vollständig voll­zogen sein. Der Strukturwandel in Deutz und der Masterplan von Speer jedoch werden später vollständig realisiert sein können. Somit ist mit einem Bedeutungs­zuwachs von Köln zu rechnen. Die nied­rigeren Mieten in Köln sind ein wichtiger Faktor bei der Standortsuche. So ist Köln als Investitionstandort interessanter und könnte seinen Platz unter den Big-Six mit Düsseldorf tauschen.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass bei der Bewertung von Mietpreisen eine differenzierte Betrachtungsweise vorgenommen werden muss. Der zu er­zielende Mietpreis ist sehr stark abhängig von den Angebotsreserven und der Lage in der Stadt. Die Disparitäten im Stadt­bild, einerseits die attraktive Lage am Rhein, der Bezug zum Kölner Dom oder eine Lage in der Innenstadt, andererseits die Bausünden der Nachkriegszeit und das chaotische Stadtbild sind maßgeb­lich für die markanten Preisdifferenzen. Jedoch ist eine Festigung der Mietpreise wichtig, damit Investitionen realistisch abgeschätzt werden können und Anla­gerisiken überschaubar bleiben.

Köln als Bürostandort ist wesentlich teurer als Regionalstandorte im Umland und in Subzentren. Jedoch bietet Köln hinreichend harte und weiche Standort­faktoren, um diesen Preis zu begründen.

2.3.1.6 Verkauf von Büroflä­chen in Köln

Der Verkauf von Büroflächen hat im Ver­gleich zum Mietmarkt eine unbedeutende Rolle:

Eine exemplarische Untersuchung von Verkaufspreisen ist nicht möglich. Zu dem Stichtag 04.10.2007 konnten lediglich 7 Objekte bei Online-Immobilienanbietern recherchiert werden. Diese geringe Zahl ist erstaunlich im Vergleich zur Marktgrö­ße Kölns. Durch die geringe Objektaus­wahl ist eine differenzierte Betrachtung nicht möglich. Der ermittelte Durch­schnittskaufpreis von rund 2.000 Euro pro qm ist nur als ungenauer Kennwert zu betrachten. Außerdem konnten keine Preisprognosen recherchiert werden. Da­her kann zu einer Preisentwicklung keine Aussage getroffen werden.

Im Vergleich zu einer Angebotsreserve von 800.000 qm51 ist der erhobene Ver­kaufsleerstand von rund 7.000 qm unbe­deutend. Er liegt unter 1%.

Aufgrund der geringen Objektanzahl können keine Muster erkannt werden. Die Recherche ist nicht repräsentativ.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass dem Verkauf von Büroimmobilien in Bezug auf die Marktanalyse und spätere Formulierung einer Projektidee keine Be­deutung eingeräumt werden kann.

Der Verkauf einer Immobilie unterliegt in Hinsicht auf die Preisfindung der jewei­ligen Einschätzung der Wertermittlung. Die Tabelle im Anhang I weist die recher­chierten Objekte aus. Das Umsatzvolu­men beträgt rund 13,5 Mio. Euro.

2.3.1.7 Zusammenfassung der Nachfragesituation

Die Nachfragesituation lässt sich zusam­menfassend wie folgt beschreiben: Zunehmend gewinnt Köln als Büro- und Investitionsstandort an Bedeutung und zählt zu den sechs bedeutensten Büro­standorten in Deutschland.

Der Immobilienmarkt kann eine positive stabile Entwicklung vorzeigen.

Die Leerstandssituation entspannt sich, zum Teil auch durch eine rückläufige Bautätigkeit.

Der Büromarkt lässt sich in drei Kate­gorien einteilen: City, Cityrand- und Ne­benlage. Der Standort einer Immobilie ist entscheidend für die Vermarktung. Die Innenstadt, die Cityrandlagen und im Be­sonderen die neuen Orte Rheinauhafen, der neue Messestandort Deutz und das Kölner Bankenviertel zählen zu den To­plagen für ein Büroobjekt.

Es werden moderne Flächen nachge­fragt. Der Bürobestand der Innenstadt ist in Hinsicht auf die technische Ausstat­tung nicht zeitgemäß. Dieser bildet einen Teil der Angebotsreserve.

Die Nachfrage an Bürofläche stammt aus allen Dienstleistungsbranchen.

Die Büromieten stabilisieren sich auf­grund der positiven Entwicklung des Standortes. Die Spitzenmiete liegt zur Zeit bei rund 20,- Euro pro qm. Jedoch ist das Mietniveau sehr stark abhängig von der Lage des Objektes. So ist ein Miet­niveauabfall zu den Büronebenlagen zu erkennen.

Das Angebot an käuflichen Mietobjekten ist als eine Ausnahme zu sehen.

[...]


1 Zitat aus der Aufgabenstellung

2 Zitat aus der Aufgabenstellung

3 Rifkin, Der Europäische Traum, campus Verlag, 1. Auflage

4 Schäfer/Conzen, Praxishandbuch der Immobilienprojekt­entwicklung, Verlag C.H. Beck, 2. Auflage, S. 626

5 Atisreal, Investment Market Report, Germany 2007, S. 17

6 Atisreal City Report, Köln 2006, S. 3

7 Real Estate Appraisal & Consulting, Marktbericht Köln 2006, S. 10

8 Neue Perspektiven, Marktreport Deutschland 2007, DEGI Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds, S.6

9 Schulte, Immobilienökonomie, Band I, Betriebswirtschaft­liche Grundlagen, 3. Auflage, Oldenburg, S. 439-441

10 Immobilienmarktanalyse, HVB Expertise, Oktober 2001

11 Atisreal, Investment Market Report, Germany 2007, S. 17

12 www.rheinauhafen-koeln.de, Stand 21.04.2007 www.moderneskoeln.de, Stand 21.04.2007 www.schokoladenmuseum.de, Stand 21.04.2007

13 koeln.de, Stand 03.10.2007 stadt-koeln.de, Stand 03.10.2007

14 www.koelnarchitektur.de, Stand 03.10.2007 www.zwp.de, Stand 03.10.2007

15 news-reporter.net, Stand 03.10.2007

16 dominium.de, Stand 03.10.2007

17 bauwens.de, Stand 03.10.2007

18 ksta.de, Stand 03.10.2007

19 handelsblatt.com, Stand 03.10.2008

20 Eurohypo AG, Euro Hypo Marktbericht 2006, Dr. Marcus Cieleback S. 18

21 Schäfer/Conzen, Handbuch der Immobilienprojektentwick­lung, Verlag C.H. Beck, 2. Auflage, S. 628

22 Neue Perspektiven, Marktreport Deutschland 2007, DEGI Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds, S.06

23 Eurohypo, S. 18

24 Atisreal City News, 1. Quartal 2007, S.01

25 DEGI, S. 24-25

26 DEGI, S. 106-107

27 Euro Hypo S. 19

28 DEGI S. 94, S. 95

29 Aufgabenstellung

Details

Seiten
337
Jahr
2008
ISBN (eBook)
9783656291169
ISBN (Buch)
9783656291640
Dateigröße
47.3 MB
Sprache
Deutsch
Katalognummer
v201791
Institution / Hochschule
Technische Hochschule Köln, ehem. Fachhochschule Köln – Fakultät für Architektur
Note
1,0
Schlagworte
Projektentwicklung Redevelopment Umnutzung Leerstand Büroimmobilie Umnutzungskonzept Lofts Revitalisierung Köln Architektur Entwurf Entwurfskonzept Ring Lofts Developmentrechnung Machbarkeitsstudie Feasibility study Office market Cologne

Autor

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Titel: Projektentwicklung für leerstehende Büroimmobilien in Köln