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Erfolgsrechnung des Privatkaufs und der nachfolgenden Vermietung einer Eigentumswohnung

Studienarbeit 2012 42 Seiten

BWL - Investition und Finanzierung

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

1. Einleitung

2. Beschreibung des Kaufobjektes

3. Cash-Flow-Ermittlung
3.1. Planungsprämissen
3.2. Einzahlungen
3.2.1. Einzahlungen aus Mieterträgen
3.2.2. Einzahlungen aus Finanzierung
3.3. Auszahlungen
3.3.1. einmalige Anschaffungskosten
3.3.2. einmalige Anschaffungsnebenkosten
3.3.3. laufende Kosten
3.3.4. Kosten des Leerstandes

4. Investitionsbewertung
4.1.1. Darstellung des zu verwendenden Verfahrens
4.1.2. Darstellung der Peer-Group und des Vergleichs-Index
4.1.3. Ermittlung der Beta-Faktoren
4.1.4. Adjustierung der Beta-Faktoren
4.1.5. Ermittlung des risikofreien Zinssatzes
4.1.6. Ermittlung der Marktrisikoprämie
4.1.7. Berechnung des CAPM

5. Bestimmung des Unternehmenswertes

6. Literaturverzeichnis
6.1. Internetquellen
6.2. Buch- und Zeitschriftenquellen

7. Anhang

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1 Musterwohnung (hier mit Balkon)

Abbildung 2 Entwicklung der Nebenkosten bis 2041

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1 Kaltmietenvergleich

Tabelle 2 Erreichen der Vergleichsmiete

Tabelle 3 Ermittlung der Notarkosten

Tabelle 4 Ermittlung der Grundsteuer

Tabelle 5 sonstige Nebenkosten im Zeitverlauf 2005 - 2009

Tabelle 6 Effektivzinsvergleich

Tabelle 7 Zusammensetzung der Peer-Group

Tabelle 8 250 Tage-Beta der Peer-Group

Tabelle 9 Beta-Korrektur

Tabelle 10 Ermittlung des ßunlevered der Peer-Group

Tabelle 11 Ermittlung des ßrelevered

Tabelle 12 Darstellung des monatlichen CAPM

1. Einleitung

Beim näheren Auseinandersetzen mit dem Immobilienmarkt und insbesondere mit den dort ausgewiesenen Objekten, können in regelmäßigen Abständen sogenannte „Anlageimmobilien“ beziehungsweise „Renditeobjekte“ entdeckt werden. Diese Immobilien sollen neben der Vermögensbildung dazu dienen, eine attraktive Rendite zu erwirtschaften. In kaum einer Ausschreibung ist jedoch erkennbar, welche Rendite tatsächlich erwirtschaftet werden kann, da der Fokus hier eher in der Vermittlung des Objektes liegt.

Diese Arbeit hat das Ziel eine spezielle Form des Immobilienerwerbs hinsichtlich ihres betriebswirtschaftlichen Nutzens zu untersuchen: die Eigentumswohnung. Hierzu wird im ersten Schritt das Kaufobjekt mit den wichtigsten Rahmenbedingungen beschrieben. Im zweiten Schritt wird näher auf die Rückflüsse der geplanten Unternehmung eingegangen, indem die einzelnen Ein- und Auszahlungspositionen detailliert nach Art und anfallender Höhe beschrieben werden. Der dritte Schritt beinhaltet die Bewertung der Investition. In diesem Punkt geht es darum den Cash-Flow der einzelnen Perioden zu modifizieren, indem beispielsweise die Zinsforderung der Eigen- und Fremdkapitalgeber in die Berechnung eingebunden wird. Die eventuell noch verbleibenden Überschüsse werden dann mit dem Modell der ewigen Rente auf den Investitionszeitpunkt bezogen um schließlich im letzten Schritt den Unternehmenswert darzustellen.

2. Beschreibung des Kaufobjektes

Die Eigentumswohnung liegt im bahnhofsnahen Zentrum von Oranienburg in der Mittelstraße 7 A. Sie befindet sich im zweiten Stock eines viergeschossigen Wohnblocks mit insgesamt 8 Wohnparteien. Der Wohnblock wurde im Jahr 1986 errichtet und zuletzt im Zeitraum 1998/1999 saniert. Der Bahnhof ist fußläufig in zirka 5 Minuten erreichbar. Durch Regionalzüge kann das Zentrum Berlins in 35 Minuten erreicht werden.

Die Eigentumswohnung besteht aus zwei Zimmern mit insgesamt 47,50 m² Wohnfläche. Eine Einbauküche ist ebenso vorhanden wie ein Bad mit Wanne. Moderne Thermofenster isolieren das Objekt.

Abbildung 1 Musterwohnung (hier mit Balkon)

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Die Eigentumswohnung ist seit dem 01.04.2009 vermietet. Ein Ehepaar aus Wiesbaden ist Eigentümer des Objektes, steuert aber derzeit den Verkauf der Immobilie für 41.000 € über einen Makler ein. Der Käufer hat das Ziel diese Eigentumswohnung in Oranienburg als Alleineigentümer zu erwerben, diese für eine Dauer von mindestens 30 Jahren zu halten und anschließend - nach Ablauf dieser Dauer - wieder zu veräußern. Während dieser „Haltedauer“ soll die Eigentumswohnung vermietet werden. Die laufenden Mieteinzahlungen sollen die Auszahlungen (zum Beispiel für die Instandhaltung der Eigentumswohnung) decken und darüber hinaus dem Eigentümer zufließen. Der Käufer erwartet durch diesen Rückfluss eine angemessene Rendite für das eingegangene Risiko und das zur Verfügung gestellte Kapital.

Das Kauf-Objekt wird eigen- und fremdfinanziert. Der Anteil der Eigenfinanzierung beträgt 30.000 €. Einmalige Anschaffungskosten über diesen Wert hinaus sollen durch Fremdkapital gedeckt werden. Der Fremdkapitalbedarf wird auf 20.000 € avisiert. Der den tatsächlichen Kapitalbedarf der Periode t0 übersteigende Betrag in Höhe von 2.040,62 € dient als Risikopuffer für ungewisse Verbindlichkeiten. Dieser ergibt sich aus dem Gesamtkapital unter Abzug der einmaligen Anschaffungsauszahlungen in Höhe von 47.959,38 €, auf die im weiteren Verlauf dieser Arbeit näher eingegangen wird. Übersteigen die Auszahlungen innerhalb einer Periode die Einzahlungen wird der darüber hinaus gehende Fehlbetrag durch weiteres Eigenkapital gedeckt, auf das in dieser Betrachtung nicht weiter eingegangen wird. Überschüsse der Perioden fließen dem Unternehmer zu (werden „entnommen“).

Das geplante Unternehmen wird zum 31.12.2011 bewertet.

3. Cash-Flow-Ermittlung

Das Ziel dieses Kapitels ist es, die Grundlage für die Berechnung der einzelnen Periodenüberschüsse beziehungsweise -fehlbeträge zu bilden. Dabei sollen die einzelnen Zu- und Abflüsse errechnet werden. Der somit ermittelte Periodenwert dient als Berechnungs-Grundlage für das Durchführen der Discounted-Cash-Flow-Methode.

3.1. Planungsprämissen

Hinsichtlich der folgenden Ausführungen ist es nötig Annahmen zu treffen, unter denen die Ein- und Auszahlungen betrachtet werden. Dies gilt ebenso für die weitere Verarbeitung der in diesem Abschnitt gewonnen Daten. Auf die Herleitung der Daten der folgenden Aussagen wird im weiteren Verlauf dieser Arbeit eingegangen. Grundsätzlich gelten folgende Annahmen:

- nicht näher kalkulierte Ein- und Auszahlungen werden als im Zeitverlauf konstant angenommen (zum Beispiel die Grundsteuer oder die Gebäudeversicherung)
- im Zeitverlauf wird die Immobilie zu 10,70 % leer stehen
- in dieser Zeit fallen weiterhin laufende Kosten an, denen keine Mieteinnahmen gegenüberstehen
- eine Mieterhöhung von derzeit 4,60 € je m² auf dann 6,29 € je m² erhöht diesen Prozentsatz nicht
- die Instandhaltungsrücklage wird monatlich in der Periode, in der sie entrichtet wird erfolgswirksam, was bedeutet, dass die Instandhaltungsaufwendungen monatlich genau dem Wert der Instandhaltungsrücklage entsprechen
-der durch die Finanzverwaltung festgestellte Einheitswert der Immobilie beträgt 41.000 €
- die vom Mieter erhaltene Nebenkostenvorauszahlung ist identisch mit der Vorauszahlung, die der Eigentümer an den Versorger zu zahlen hat
- die Einkommensteuerbelastung beträgt durchgängig und unabhängig von der Höhe der Rückflüsse 35,00 %
- negative Periodenüberschüsse können mit anderen Einkunftsarten verrechnet werden und führen somit zu einer Steuergutschrift, die diesem Projekt zugerechnet werden kann
- der risikofreie Zins beträgt 2,37 % pro Jahr (0,20 % pro Monat)
- der Fremdkapitalzins beträgt konstant 4,70 % pro Jahr (0,39 % pro Monat)
- die periodische Tilgung des Darlehens senkt nicht die Renditeerwartung der Fremdkapitalgeber, so dass von einer dauerhaften Verzinsung in oben genannter Höhe auszugehen ist
- für die Überlassung des Eigenkapitals wird eine adäquate risiko- und finanzierungsadjustierte Verzinsung verlangt
- der Verschuldungsgrad ändert sich monatlich durch die Tilgung des Fremdkapitals und verändert dadurch die Renditeforderung des Eigenkapitalgebers
- die Marktrendite beträgt 6,66 % pro Jahr (0,56 % pro Monat)
- Periodenfehlbeträge werden aus zusätzlichem Eigenkapital finanziert
- Periodenüberschüsse werden vollständig entnommen
- alle Anschaffungs- und Anschaffungsnebenkosten werden am 31.12.2011 ausgezahlt und sind in dieser Periode erfolgswirksam
- bei der Berechnung der ewigen Rente wird nicht beachtet, dass die Fremdfinanzierung auf eine Dauer von 30 Jahren ausgelegt ist
- es wird folglich unterstellt, dass der etwaige Käufer des Unternehmens die Immobilie in gleicher Art und Weise finanziert wie der Verkäufer

3.2. Einzahlungen

3.2.1. Einzahlungen aus Mieterträgen

Aufgrund der Tatsache, dass die Eigentumswohnung vermietet ist, lassen sich die derzeitigen Mieterträge direkt ansetzen. Sie betragen 308,53 €. Der Anteil der Grundmiete beträgt 218,53 €, somit ergeben sich aktuelle Nebenkosten-Vorauszahlungen in Höhe von 90,00 €. Die Grundmiete verteilt sich auf 47,50 m². Da kein Balkon vorhanden ist, der in der Regel zu einem Viertel und höchstens zur Hälfte (§ 4 Nr. 4 WoFlV)[1], in die Berechnung der Mietfläche eingeht, entsprechen die 47,50 m² der tatsächlichen Wohnfläche. Der Preis je m² beläuft sich somit auf 4,60 € (218,53 € / 47,50 m²). Die im Jahr 2005 durch die Stadt Oranienburg ermittelte Vergleichsmiete beläuft sich auf 4,08 €[2] wobei die Spanneneinordnung Mieten zwischen 2,66 € und 6,51 € repräsentiert. Die derzeit gezahlte Miete liegt somit zwar oberhalb des durchschnittlichen Wertes aber mittig im Niveau der Spanneneinordnung. Eine Mieterhöhung gemäß § 558 (1) BGB[3] ist somit nicht ausgeschlossen, allerdings stellt das Erscheinungsdatum des Mietspiegels bei der Festsetzung der neuen Miete ein Problem dar. Die Stadt Oranienburg hat derzeit das Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH (IfS) bezüglich der Erstellung eines Mietspiegels 2012 beauftragt[4]. Da Ergebnisse noch nicht bekannt gegeben werden, muss hinsichtlich des derzeitigen Mietspiegels auf Marktdaten zurückgegriffen werden, die durch Ausschreibungen der Wohnungsvermittlungs-Portale ermittelt werden können. Hierfür wurden - wie in Tabelle 1 dargestellt - 18 Wohnungen hinsichtlich ihrer Wohnungsgröße und der Kaltmiete untersucht:

Tabelle 1 Kaltmietenvergleich

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Als Ergebnis zeigt sich, dass vergleichbare Wohnungen im Mittel 1,69 € je m² teurer sind als das betrachtete Objekt. Adjustiert man den derzeitigen Mietpreis um diesen Wert könnten im Vermietungsfall Einzahlungen in Höhe von monatlich 298,78 € erzielt werden (6,29 € je m²). Aufgrund der gesetzlichen Kappungsgrenze, darf die Miete allerdings innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöht werden[5]. Wie Tabelle 2 zeigt, kann der Zielwert folglich erst im Jahr 2015 erreicht werden:

Tabelle 2 Erreichen der Vergleichsmiete

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Unabhängig davon ist fraglich, ob die geplante Mietpreiserhöhung am Markt tatsächlich so umgesetzt werden kann ohne dass die Wohnung leer steht. Dieser Tatbestand wird durch die Berechnung eines kalkulatorischen Leerstandes unter Punkt 3.3.4 aufgegriffen.

3.2.2. Einzahlungen aus Finanzierung

Durch den unterstellten Kauf am 31.12.2011 müssen zu diesem Termin finanzielle Mittel für die Zahlung der Kaufpreis-Summe sowie der anfallenden Nebenkosten zur Verfügung stehen. Zu diesem Zeitpunkt fließen dem Erwerber 20.000 € Fremdkapital zu. 30.000 € werden wie bereits erwähnt durch Eigenkapital aufgebracht, wodurch sich die Summe der Einzahlungen in t0 auf 50.000 € beläuft.

3.3. Auszahlungen

In diesem Kapital soll auf die Auszahlungen, die sich als Abfluss liquider Mittel definieren, eingegangen werden.[6] Hierzu zählen neben den einmaligen Anschaffungsauszahlungen auch Auszahlungen der einmaligen Anschaffungsnebenkosten sowie der laufende Kosten, die zu verschiedenen Zeitpunkten anfallen.

3.3.1. einmalige Anschaffungskosten

Kaufpreis

Wie unter Punkt 2 beschrieben beläuft sich die Kaufpreisforderung auf 41.000 €. Etwaig erzielbare Rabatte werden im Verlauf dieser Arbeit aufgrund ihrer Ungewissheit nicht einbezogen, können sich jedoch sachlogisch nur günstig auf den zu ermittelnden Unternehmenswert auswirken.

3.3.2. einmalige Anschaffungsnebenkosten

Zu den einmaligen Anschaffungsnebenkosten zählen Auszahlungen, die zuzüglich zu den 41.000 € der Kaufpreisforderung anfallen. Zu nennen sind hier folgende Positionen:

Maklercourtage

Die Maklercourtage gemäß §§ 652 ff. BGB fällt durch die Vermittlung des Objektes an den Käufer an und ist durch diesen zu entrichten. Zu beachten ist, dass diese in der Regel sofort nach der Vermittlung - also nicht erst nach Zahlung des Kaufpreises - zu entrichten ist.[7] Die Höhe ist regional unterschiedlich und beläuft sich in diesem Fall gemäß Exposé auf 7,14 % des Kaufpreises inklusive der gesetzlichen Umsatzsteuer in Höhe von derzeit 19 %. Folglich sind 2.927,40 € an den Makler zu entrichten.

Instandhaltungsrücklage

Die Instandhaltungsrücklage zahlt laut Wohnungseigentümergesetz jeder Wohnungseigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft.[8] Die Werte der einzelnen Instandhaltungsrücklagen werden für Reparaturen und Modernisierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum investiert.[9]

Die Instandhaltungsrücklage stellt eine Geldforderung dar und wurde bislang vom derzeitigen Eigentümer an die Wohnungseigentümergemeinschaft gezahlt. Das von dieser nicht verbrauchte Guthaben in Höhe von 1.504,48 € wird vom derzeitigen Eigentümer zur gleichen Höhe übernommen. Auf die Rücklage, die jeden Monat zu entrichten ist wird im Punkt 3.3.3 näher eingegangen.

Grunderwerbsteuer

Der Kauf einer Eigentumswohnung unterliegt der Grunderwerbsteuer gemäß Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Die Grunderwerbsteuer wird auf Basis des Kaufpreises bezahlt und beträgt grundsätzlich 3,5 vom Hundert.[10] Durch die Föderalismusreform im Jahre 2006 besteht jedoch das Recht für die Länder, die Grunderwerbsteuer anzupassen. Das Land Brandenburg hat von diesem Recht am 31.08.2010 Gebrauch gemacht und die Grunderwerbsteuer von 3,5 % auf 5,0 % angehoben. Bevor die Steuer nicht an die zuständige Finanzbehörde überwiesen worden ist erfolgt keine Eintragung in das Grundbuch, weshalb die Zahlung sehr zeitnah geleistet werden muss.[11]

Die erworbene Instandhaltungsrücklage in Höhe von 1.504,48 € geht nicht mit in die Berechnung des Kaufpreises ein und erhöht somit auch nicht die Steuerlast.[12] Auch die Maklercourtage erhöht die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht, da hier der im notariellen Kaufvertrag beurkundete Wert herangezogen wird. Somit sind 5,0 % auf den Kaufpreis in Höhe von 41.000 € - also 2.050,00 € - zu entrichten.

[...]


[1] vgl. Bundesministerium der Justiz, http://www.gesetze-im-internet.de/bundesrecht/woflv/gesamt.pdf (abgerufen am 14.05.2012)

[2] vgl. Stadtverwaltung Oranienburg, http://daten2.verwaltungsportal.de/dateien/seitengenerator/msptabelle__ii.pdf (abgerufen am 19.05.2012)

[3] vgl. Bundesministerium der Justiz, http://dejure.org/gesetze/BGB/558.html (abgerufen am 04.04.2012)

[4] vgl. Stadtverwaltung Oranienburg, http://www.oranienburg.de/news/index.php?rubrik=1&news=157976 (abgerufen am 14.06.2012)

[5] vgl. Bundesministerium der Justiz, http://dejure.org/gesetze/BGB/558.html (abgerufen am 14.06.2012)

[6] vgl. Zingel, Harry (2007): Budgetplanung. 1. Aufl. Weinheim: Wiley-VCH., S. 60

[7] vgl. Schulze, Eike; Stein, Anette (2005): Baufinanzierung. Freiburg i.Br: Haufe., S. 22

[8] vgl. Bundesministerium der Justiz, http://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__21.html (abgerufen am 14.06.2012)

[9] vgl. Brückner, Michael; Lücke, Franz (2007): Immobilienkauf. 4., aktualisierte Aufl. Freiburg, Br: Haufe., S. 189

[10] vgl. Bundesministerium der Justiz, http://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/

[11] vgl. Gondring, Hanspeter (2011): Immobilienwirtschaft. Handbuch für Studium und Praxis. 2nd. München: Franz Vahlen., S. 803

[12] vgl. BFH vom 9.10.1991, II R 20/89 in: BStBl II 1992, S. 152

Details

Seiten
42
Jahr
2012
ISBN (eBook)
9783656223542
ISBN (Buch)
9783656224075
Dateigröße
1.5 MB
Sprache
Deutsch
Katalognummer
v196282
Note
1,3
Schlagworte
Unternehmensbewertung Investitionsbewertung unlevern relevern Peer-Group Immobilienanlage Renditeobjekte CAPM

Autor

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