Was ist ein Immobilienfonds?

Inhaltsverzeichnis

Abkurzungsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

1. Einfuhrung

2. Grundgedanke des Investmentfonds

3. Immobilienfonds

4. Offene Immobilienfonds
4.1 Steuerrechtliche Behandlung
4.2 Rechtsgrundlagen und Rechtsformen
4.3 Die Kapitalanlagegesellschaft
4.3.1 Sondervermogen
4.3.2 Depotbank

5. Geschlossene Immobilienfonds
5.1 Steuerrechtliche Behandlung
5.2 Rechtsgrundlagen und Rechtsformen
5.3 Personengesellschaften
5.3.1 Gesellschaft des burgerlichen Rechts
5.3.2 Kommanditgesellschaft
5.4 Varianten Geschlossener Immobilienfonds
5.4.1 Eigenkapitalfonds
5.4.2 Fremdkapitalfonds
5.4.3 Blind Pool
5.4.4 Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
5.4.5 Hamburger Modell

6. Fazit

Anlagen

Literaturverzeichnis

Bucher

Abkurzunasverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildunasverzeichnis

Abbildung 1: Grundstruktur eines Investmentfonds in eigener Darstellung

Abbildung 2: Struktur eines offenen Immobilienfonds

Abbildung 3: Grundkonstruktion geschlossener Immobilienfonds

Abbildung 4: Gegenuberstellung offener/geschlossener Immobilienfonds in eigener Darstellung

1.Einfuhrung

In Zeiten schwankender Wirtschafts- und Aktienmarktlagen',^[1] o Q Infragestellungen des Euros^[2] oder sinkender Kreditwurdigkeiten^[3] in sonst so sonnigen Landern ist der Ruf der Finanz- und Investmentbranche nicht der Beste. Schlagzeilen uber „Gefrorene Immobilienfonds^[4] ", gefolgt von negativen Presseberichten uber das mogliche Platzen entstandener cr „Immobilienblasen^[5], lassen Anleger Zweifeln und werfen kein gutes Licht auf die eigentlich so „sichere und rentable^[6] " Anlageform der Immobilie. Doch wie genau funktioniert dieses System „Fonds"? Diese Proseminararbeit mochte an Hand der speziellen Form eines Investmentfonds den Aufbau und die Arten eines Immobilienfonds erklaren.

Kapitel 1 beschaftigt sich mit dem Grundgedanken hinter den Investmentfonds.

In Kapital 2 werden Allgemeine Informationen uber Immobilienfonds dargestellt. Das 3. Kapitel behandelt den offenen Immobilienfonds aus steuerlicher und gesellschaftsrechtlicher Art. Kapitel 4 beschaftigt sich mit dem geschlossenen Immobilienfonds und dessen Varianten.

AbschlieGend in Kapitel 5 werden die Fonds in einer Ubersicht gegenubergestellt und ein kurzes Fazit gegeben.

2.Grundgedanke des Investmentfonds

Der Gedanke einen Fonds aufzulegen, basiert auf der Idee einer oder mehrerer Personen.^[7] Ein Fonds fasst das Kapital mehrerer Anleger und Q Investoren zusammen und bundelt dieses zu einer Vermogensmasse.^[8] Hierzu benotigt es einer Kapitalanlage- oder Personengesellschaft.

Verwahrt wird das Vermogen dabei getrennt von einer unabhangigen Depotbank.^[9] Folglich dient ein Fonds zur gemeinschaftlichen Anlage.

Aus diesem „Sondervermogen“ soll nun in Guter, wie Aktien, Anleihen, Rentenpapiere oder Immobilien investiert werden.

Ein wichtiges Prinzip ist dabei die Risikostreuung, auch Diversifikation^[10] genannt im Fachjargon. Ziel dessen ist es, in unterschiedliche Markte zu investieren um das Geld der Anleger auf verschiedene Risikofaktoren zu verteilen.

Die Verwaltung und Betreuung des „Fonds“ wird von erfolgsorientierten Fachleuten vorgenommen. Dies geschieht durch einen Fondsmanager, der den Fonds verwaltet und betreut. Am Beispiel eines Immobilienfonds, sorgt dieser fur den Erwerb, die VerauGerung, die Bewirtschaftung und den moglichen Bau von neuen und alten Liegenschaften, unter standiger Beobachtung des Immobilienmarktes.^[11]

Die folgende Abbildung veranschaulicht die Grundstruktur eines Investmentfonds.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten¹²

3.Immobilienfonds

Immobilienfonds sind eine spezielle Form des Investmentfonds. Diese Form der indirekten Anlageform lebte in Deutschland erst im Anschluss an das Wirtschaftswachstum der 50er und 60er Jahre so richtig auf.^[13] Fur Anleger gelten Immobilienfonds im Vergleich zu Direktinvestments als bequeme Kapitalanlage. Daraus resultierend, ergeben sich fur Anleger Moglichkeiten in groGe Gewerbeimmobilien, wie z.B. Buroobjekte, Shopping Centern und Hotels investieren zu konnen.^[14] Geldanlagen in Immobilien gelten in der Investmentbranche als sichere und langfristige Anlage im Vergleich zu anderen Investitionen, wie beispielsweise in Aktien. Immobilienfonds sind grundsatzlich in zwei Formen zu unterscheiden, dem offenen und dem geschlossenen Immobilienfonds.^[15]

Weiterhin werden die Fonds in Publikumsfonds und Spezialfonds oder auch „Private Placements^[16] " unterschieden. Publikumsfonds konnen von einem breiten Anlegerpublikum erworben werden und stehen jedermann offen. Spezialfonds sind i. d. R. GroGanlegern wie z.B.

Versicherungsgesellschaften vorbehalten. Bei Spezialfonds haben die 17 Anteilseigner ein Mitspracherecht.¹⁷

4.Offene Immobilienfonds

Ein Offener Immobilienfonds oder auch „Open-End-Funds“ genannt, ist ein Investmentfonds, welcher in Immobilien und immobiliengleiche Rechte 1 ft investiert.^[18]

Differenzierend vom geschlossenen Fonds gibt er laufend Anteilsscheine aus. Fur Anleger hat dies zur Folge, dass sie keinen „ideellen“ Anteil erhalten, sondern lediglich Zertifikate einer „verbrieften“ Anlage.^[19] Durch die uneingeschrankte Anzahl an Anteilsscheinen kann das Vermogen, welches als „Sondervermogen“ bezeichnet wird, beliebig erweitert werden. Diese Vermogenserweiterung wird zum Erwerb neuer Grundstucke und Gebaude genutzt, um eine stetige VergroGerung des Portfolios des Fonds zu erreichen. Weltweit agierende offene Immobilienfonds erreichen somit Kapitalvermogen von mehreren Tausend Millionen Euro^[20]. Charakteristisch fur offene Immobilienfonds ist dabei die breite Risikostreuung in diverse OH Standorte, ObjektgroGen und Nutzungsarten. Weiterhin ist unter dem Zusatz „offener“ Immobilienfonds zu verstehen, dass keine Beschrankung in der Laufzeit der investierten Objekte zu sehen ist.

Offenen Immobilienfonds bieten fur Anleger, neben dem borsentaglichen Erwerb der Anteilsscheine, die Moglichkeit ihre Anteilsscheine borsentaglich zuruckzugeben. Ausnahmen von der Ruckgabe konnen nur zum Schutz der ordnungsgemaGen Bewirtschaftung des Fonds vorgenommen werden, §§ 81,81a InvG. Aktuell lasst dies „hunderttausende Anleger um ihr Geld bangen^[21] “. Der Bundesverband Investment und Asset Management e. V. (BVI) ermittelte ein gesamtes Fondsvermogen der Offenen Immobilienfonds in Deutschland im Jahre 2012 von uber 85 Milliarden Euro.

4.1 Steuerrechtliche Behandlung

Die Kapitalanlagegesellschaften der Offenen Immobilienfonds sind von der Korperschafts- und Gewerbesteuer befreit^[22]. Es liegen keine Uberschusseinkunfte gemaG § 2 Abs. 1 Nr. 6 Einkommenssteuergesetz (EStG) vor.

Dennoch zahlen ihre Ausschuttungen steuerlich zu den Einkunften aus Kapitalvermogen und eine Besteuerung findet somit nur auf Ebene der Anleger statt.^[23]

Mit Einfuhrung der Abgeltungssteuer am 01. Januar 2009 erhebt der Fiskus somit eine Pauschale Steuer auf die Ausschuttungen laut BVI.

4.2 Rechtsgrundlagen und Rechtsformen

Zentrale Rechtsgrundlage fur offene Immobilienfonds ist das zum 01.01.2004 in Kraft getretene Investmentgesetz(InvG)^[24]. Es ersetzt das bis dato haufig durch das Finanzmarktforderungsgesetz (FMFG) novellierte geltende Kapitalanlagegesellschaftsgesetz(KAGG).

Kapitalanlagegesellschaften(KAG) sind nach dem Gesetz uber das Kreditwesen(KWG) Spezialkreditinstitute und unterliegen somit der Aufsicht der Bundesanstalt fur Finanzdienstleistungsaufsicht kurz BaFin^[25]. Die Bundesanstalt hat die Aufsicht und Anordnungsbefugnis.

Als Rechtsform stehen den Investmentgesellschaften nach § 2 Abs.1 S.1 InvG ausschlieGlich die Formen der AG und der GmbH zur Wahl. In der Praxis uberwiegt die gesellschaftliche Rechtsform der GmbH.

[...]

^[1] URL: http://www.welt.de/print/die welt/finanzen/article106187289/Boersianer-rechnen-mit- Seegang.html [28.04.2012].

^[2] URL: http://www.spiegel.de/wirtschaft/soziales/0,1518.830126.00.html [28.04.2012].

^[3] URL: http://www.spiegel.de/wirtschaft/soziales/0.1518.830060,00.html[28.04.20121: http://www.handelsblatt.com/politik/international/kreditwuerdigkeit-fitch-stuft-fuenf-euro- laender-herabZ6122632.html [28.04.20121.

^[4] Anlage 1: Eingefrorene Offene Immobilienfonds

^[5] URL: http://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/nachrichten/steigende-preise- europa-zittert-vor-der-immobilienblase/6495880.html [28.04.2012].

^[6] URL: http://www.welt.de/finanzen/article106236361/Die-Krise-der-Immofonds-steuert-auf- Hoehepunkt-zu.html [28.04.2012].

^[7] Vgl. Klumpe/Nastold, 1997, S.1.

^[8] Vgl. Klumpe/Nastold, 1997, S.1.

^[9] Vgl. Thielking/Seeger, 2002, S.13.

^[10] Vgl. Thielking/Seeger, 2002, S.11.

^[11] Vgl. Thielking/Seeger, 2002, S.13

^[12] Vgl. Klumpe/ Nastold, 1997, S. 2.

^[13] Vgl. Zitelmann, 2008, S.106.

^[14] A C Vgl. Bartlsperger/Boutomnet, 2007, S.56.

^[15] URL: http://www.vgf-online.de/rund-um-fonds/was-ist-ein-g-fonds.html [04.05.2012].

^[16] Vgl. Thielking/Seeger, 2002, S.19/20.

^[17] Vgl. Klug, 2004, S. 7.

^[18] Vgl. Klug, 2004, S. 7.

^[19] Anlage 2: Offene Immobilienfonds: Status und Fondsvermogen

^[20] Vgl. Thielking/Seeger, 2002, S.35.

^[21] URL: http://www.stern.de/wirtschaft/geld/offene-immobilienfonds-kleinanleger-bangen- um-ihr-geld-1791275.html [28.04.2012].

^[22] Vgl. Klug, 2004, S.12.

^[23] URL:http://www.focus.de/finanzen/steuern/abgeltungsteuer/tid-19640/steuern-offene- immobilienfonds-punkten-mit-steuerfreien-anteilen aid 546065.html [02.05.2012].

^[24] Vgl. Zitelmann, 2008, S.106.

^[25] Vgl. Klug, 2004, S.10.