Das selbstgenutzte Eigenheim als Investitionsobjekt

Inhalt

Vorwort

1 Einleitung
1.1 Themenstellung
1.2 Einordnung der Investitionsrechnung
1.3 Typen der Investitionsentscheidung
1.4 Art des Verfahrens

2 Die Investitionsrechnung
2.1 Finanzmathematische Grundbegriffe
2.2 Bewertungskriterium
2.3 Spezifische Modellannahmen

3 Einflußfaktoren des Kapitalwertes
3.1 Planungszeitraum
3.2 Kalkulationszinssatz
3.3 Auszahlungen
3.3.1 Auszahlungen zu Beginn des Planungszeitraums
3.3.1.1 Kaufpreis / Eigenkapital
3.3.1.2 Steuer und Gebühren
3.3.1.3 Maklercourtage
3.3.1.4 Summe der Auszahlungen zu Beginn des Planungszeitraums
3.3.2 Auszahlungen während des Planungszeitraums
3.3.2.1 Zinsen und Tilgung
3.3.2.2 Instandhaltungsrücklage
3.3.2.3 Nebenkosten
3.4 Einzahlungen
3.4.1 Einzahlungen während des Planungszeitraums
3.4.1.1 Die eingesparte Vergleichsmiete
3.4.1.2 Eigenheimzulage
3.4.2 Liquidationserlös am Ende des Planungszeitraums
3.5 Zusammenfassung zur Kapitalwertformel

4. Auswirkungen ausgewählter Einflußfaktoren auf das Ergebnis anhand zweier Modellfälle
4.1 Planungszeitraum
4.2 Kalkulationszinssatz
4.3 Eigenkapital
4.4 Aktueller Hypothekenzinssatz
4.5 Immobilienpreisentwicklung

5 Beurteilung und Bewertung

Vorwort

Vor wenigen Jahren haben meine Frau und ich ein Haus gekauft. Damals sind wir durch Überschlagsrechnungen und den zu der Zeit sehr niedrigen Hypo­the­ken­zinsen zu dem Ergebnis gekommen, daß sich der Hauskauf lohnen würde. Nun möchte ich mit den Fertigkeiten, die ich im bisherigen Studium erworben habe, die damalige Entscheidung näher untersuchen.

Auch für viele andere Haushalte stellt sich irgendwann die Entscheidung, die bisherige Mietwohnung gegen ein selbst genutztes Eigenheim zu tauschen. 70 % der Deutschen Bevölkerung wünscht sich ein eigenes Heim.^[1] Bei der Wohnungs­eigentümer­quote belegte Deutschland 1998 mit 40,9 % inter­national aber nur einen der hinteren Plätze.^[2] Bei diesem Potential steht demnach vielen Haushalten eine Investi­tions­­ent­scheidung bevor. Meistens wird jedoch nur untersucht, ob die Fi­nan­­zie­rung eines solchen Vorhabens möglich ist. Mit dieser Arbeit soll unter­sucht werden, ob und unter welchen Umständen der Kauf eines selbst genutzten Eigen­heims auch eine lohnende Investition darstellt.

1 Einleitung

1.1 Themenstellung

Ziel dieser Arbeit ist es, den Kauf eines selbst genutzten Eigen­heims mit Hilfe der Investitionsrechnung, unter Berücksichtigung von heute gegebenen Umwelt­zu­ständen, auf die Vorteilhaftigkeit hin zu bewerten. Als Alternative zum Eigen­heim­erwerb wird die Miete einer vergleichbaren Immobilie betrachtet. Es wird dafür eine spezifische Kapitalwertformel entwickelt.

Bei einem Hauskauf handelt es sich um eine sehr langfristige Investition. Darum sind die Berechnungen auf Basis sehr weit in die Vergangenheit zurück reich­­en­der Datenreihen aufgebaut. Ziel war es, bei allen Daten auf Zeit­reihen von 1951 bis 2000 bzw. 2001 zurückzugreifen. Dieses ist mit Ausnahme der Daten zu den Hypo­theken­zinsen, die erst seit 1955 statistisch erfaßt werden, gelungen.

Die Besonderheit des Immobilienmarktes ist die Unbeweglichkeit der Güter und dadurch die einmalige Lage und Standortentwicklung der Objekte. Der Immobi­lien­markt setzt sich daher aus vielen kleinen Teilmärkten zusammen. Diese Arbeit beschäftigt sich mit zwei Einfamilien-Mittelreihenhäusern mit Keller. Das erste liegt zentral in einer Spielstraße in Bönningstedt und das zweite an einer Haupt­straße in Norderstedt. In beiden Fällen standen die Objekte zum Verkauf. Nicht verkaufte Mittelreihenhäuser der beiden Häuserzeilen wurden durch die Bau­trä­ger­firma vermietet.

Ausgehend von den beiden Beispielen, werden die Aus­wirkungen einiger Einfluß­parameter auf die Investition­sentscheidung untersucht.

1.2 Einordnung der Investitionsrechnung

Die Investitionsrechnung stellt nur einen Baustein der Investitions­entscheidung dar, weil mit der Investitionsrechnung nur vor­handene quantifizierbare Infor­ma­tionen ausgewertet werden können.^[3] So bleibt z.B. der ggf. vom Entscheider zu bewertende Prestigegewinn eines Hauseigentümers im Vergleich zum Mieter genauso unberücksichtigt wie der Verlust an Flexibilität bei sich ändernden Lebens­umständen.

Als Alternative zum Erwerb eines Eigenheims wird die Miete eines vergleich­baren Hauses herangezogen. Die in diesem Fall nicht erforderlichen Aus­- und Einzahlungen werden am Kapitalmarkt angelegt bzw. entnommen.

Bei allen in dieser Arbeit vorgenommenen Investitionsrechnungen handelt es sich um Verfahren bei sicheren Erwartungen. Obwohl viele Parameter nur anhand von histo­rischen Daten für die Zukunft prognostiziert werden, werden diese Parameter als sichere Erwartungen in der Investi­tions­rechnung behandelt. Ergänzend werden daher die Auswirkungen von Änderungen einzelner Parameter untersucht.

1.3 Typen der Investitionsentscheidung

In der Literatur wird zwischen drei Typen von Investitionsentscheidungen dif­fe­ren­­z­­iert, den Wahl-, Investitionsdauer- und Programmentscheidungen.^[4] Wahl­ent­schei­dungen sind Einzelentscheidungen oder Entscheidungen zwischen sich gegen­­seitig ausschließenden Investitionen. Bei Investitionsdauer­ent­schei­dungen wird die optimale Investitionsdauer ermittelt und bei den Programmentschei­dungen wird aus sich nicht ausschließenden Investitions­objekten die beste Kombi­nation ermittelt.

Es soll mit der Arbeit eine Investitionsrechnung erstellt werden, um die Vorteil­haftig­keit einer oder verschiedener Immobilien zu bewerten. Für die vorliegende Arbeit sind daher nur Verfahren zur Lösung von Wahlentscheidungen relevant.

1.4 Art des Verfahrens

Bei Wahlentscheidungen unterscheidet man zwischen dyna­mischen und statischen Verfahren. Bei den statischen Verfahren wird die zeitliche Struktur der durch eine Investition verursachten Zahlungen nicht bewertet und daher nur näherungsweise die Vorteilhaftigkeit einer Investition bestimmt.^[5]

Den dynamischen Verfahren wird hier, wegen der höheren Genauigkeit und insbesondere wegen der langen Investitionsdauer in Verbindung mit der Struktur der Zah­lungs­­reihe, der Vorzug gegeben. Die statischen Verfahren würden evtl. zu falschen Ergebnissen führen, weil am Anfang der Zahlungsreihe eher Aus­zah­lungs­überschüsse und erst am Ende der Zahlungsreihe die Einzahlungs­über­schüsse anfallen.

2 Die Investitionsrechnung

2.1 Finanzmathematische Grundbegriffe

Den folgenden Ausführungen liegt eine Zahlungsreihe et (t = 0, 1, ..., T) zugrunde. Die Zahlung et fällt am Ende der t-ten Periode an, e0 ist Auszahlung (negative Zahlung) zum Planungszeitpunkt.

Der Zinsfaktor q = 1 + i, wobei i der Kalkulationszinssatz ist.^[6]

2.2 Bewertungskriterium

Zur Bewertung der Vorteilhaftigkeit einer Investition bei Anwen­dung dyna­mischer Verfahren kann man im wesentlichen zwischen den Vermögenswert­methoden und den Zinssatzmethoden differenzieren. Bei den Zinssatzmethoden wird ein Zinssatz ohne Vermögens­zuwachs im Planungszeitraum ermittelt, während bei den Vermögens­wert­methoden bei ge­gebenem Zinssatz der Vermö­gens­zuwachs im Planungs­zeitraum errechnet wird.^[7]

Da beide Methoden bei einer einzelnen Investition stets das gleiche Ergebnis liefern, wenn es darum geht, die Vorteilhaftigkeit einer Investition zu beurteilen, beschränke ich mich weitestgehend bei meinen Ausführungen auf die Ver­mö­gens­wertmethode und hierbei speziell auf die Kapitalwertmethode, bei der alle Zahlungen auf den Beginn des Planungszeitraums bezogen werden. Der Kapital­wert kw ergibt sich danach wie folgt:^[8]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Der Kapitalwert gibt somit die durch die Investition verursachte Vermögens­erhöhung bzw. -minderung in Werten zu Beginn der Investition an. Alle Kapital­werte wurden in Euro ermittelt.

2.3 Spezifische Modellannahmen

Der unvollkommene Kapitalmarkt (ungleiche Haben- und Sollzinssätze) wird nur bei der erstmaligen Kreditaufnahme berücksichtigt. Um trotz der Berück­sich­ti­gung des unvollkommenen Kapital­marktes mit einem Kalkulationszinssatz arbei­ten zu können, wird die folgende Annahme zugrunde gelegt:

In den Perioden nach t0, in dem ein Auszahlungsüberschuß vorhan­den ist, wird dieser durch vorhandene Liquidität bzw. planmäßiges Einkommen finanziert. Diese Annahme ist realistisch, weil gerade im Planungs­zeitpunkt berücksichtigt wird, daß die Auszahlungs­überschüsse zum Anfang der Zahlungsreihe aus laufenden Einkommen und nicht über zusätzliche Kredite finanziert werden.

3 Einflußfaktoren des Kapitalwertes

3.1 Planungszeitraum

Zunächst ist der Planungszeitraum bzw. die Investitionsdauer festzulegen. Als Planungszeitraum könnte man die Nutzungsdauer eines Hauses zugrunde legen. Doch dieser Ansatz ist proble­ma­tisch, weil die Nutzungsdauer die persönliche Lebenserwartung regelmäßig übersteigt. Dann würde die Investition praktisch vererbt, sofern Erben vorhanden sind.

Es wäre auch möglich, für die Nutzungsdauer die Lebenserwartung nach der Sterbetafel anzusetzen. In der Praxis ist es jedoch nicht mehr die Regel, daß jemand bis zu seinem Tod im hohen Alter noch in seinem Haus wohnt.^[9]

Es wird hier von einer Nutzung bis zum 66. Lebensjahr ausgegangen, weil dieses Alter mit großer Wahrscheinlichkeit erreicht wird. Bei Paaren wird eine Nutzung bis zum 66. Lebensjahr des jüngeren Partners unterstellt. Die Wahr­scheinlichkeit dieses Alter zu erreichen liegt bei Männern bei ca. 75 % und bei Frauen bei ca. 90 % in Abhängigkeit vom Alter zum Zeitpunkt der Investitions­entscheidung.^[10]

Damit ergibt sich für den Planungszeitraum: T = 66 – min (A1; A2).

A1, A2 = Lebensalter der jeweils an der Investition beteiligten Personen.

3.2 Kalkulationszinssatz

Beim Hauskauf handelt es sich um eine sehr langfristige Investition. Die Alter­native ist die Hausmiete mit Anlage der entsprechenden Mittel am Kapital­markt. Als Kalkulationssatz wurde die Marktrendite in Form des Deutschen Aktienindex (DAX, vor 1959 Index vom Stat. Bundesamt) zugrunde gelegt, weil die Anlage am Aktien­markt rückblickend die höchste Rendite für langfristig orientierte Anleger erwirt­schaftet hat.

Die durchschnittliche Wertentwicklung von 1951 bis 2001 beträgt 9,29 %. Dieser Durchschnitts­wert beinhaltet jedoch sehr starke Schwankungen. So stieg der

Index von 1951 bis 1961 um durchschnittlich 22,85 %, von 1961 bis 1971 und von 1971 bis 1981 sank der Index um jährlich 0,45 bzw. 0,73 % während er in den Zeiträumen 1981 bis 1991 und 1991 bis 2001 wieder um 13,10 bzw. 12,59 % p.a. anstieg (s. Tab. 1).

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 1: Entwicklung der Marktrendite (s.a. Tab. 1)

Wenn man, wie in den Beispielen, von einer mittleren Investitionsdauer von 35 Jahren ausgeht und daher 35-Jahresdurchschnitte bildet, ergeben sich Renditen von 4,25 % (1960 bis 1995) bis 9,13 % (1951-1986). Bildet man den Mittelwert dieser 35-Jahres­durch­schnitte so ergibt sich eine mittlere Marktrendite von 7,02 %. Diese Markt­rendite wird als Kalkulationszinssatz (i) verwendet.

3.3 Auszahlungen

3.3.1 Auszahlungen zu Beginn des Planungszeitraums

3.3.1.1 Kaufpreis / Eigenkapital

Das Kennzeichen einer Investition ist die Auszahlung zu Beginn des Planungs­zeitraums (in t0). Der größte Teil der Auszahlung wird durch den Kaufpreis verursacht. Diese Bruttoauszahlung hat für die Investitionsrechnung jedoch nur eine untergeordnete Bedeutung.

Beschränkt man sich auf eine Finanzierungsalternative, so ist nur die Netto­auszahlung, d.h. der Kaufpreis abzüglich der Fremdfinanzierung - also der Eigen­kapitaleinsatz -, relevant.

Die Banken verlangen i.d.R. ein Eigenkapital in Höhe von 20 % des Kaufpreises. Einige Banken finanzieren bei weiteren Sicherheiten, z.B. durch Bürgschaften, auch bis zu 100 % des Kaufpreises. Im folgenden wird von einem 20%igen Eigen­kapital­anteil ausgegangen.

[...]

^[1] Vgl. JAHN, Friedrich-Adolf, Häuser – die beste Altersvorsorge, Hamburger Abendblatt vom 21.05.2001, S. 23

^[2] Vgl. Statistisches Bundesamt, 50 Jahre Wohnen in Deutschland, S. 71

^[3] Vgl. KRUSCHWITZ, Lutz: Investitionsrechnung, 5. Auflage, Berlin 1992, S. 9

^[4] Vgl. KRUSCHWITZ, Lutz: Investitionsrechnung, S. 27

^[5] Vgl. SEELBACH, Horst: Investition, S. 227

^[6] Vgl. SEELBACH, Horst: Investition, S. 209

^[7] Vgl. BLOHM, Hans., LÜDER, Klaus.: Investition, 5. Aufl., München 1983, S. 53

^[8] Vgl. SEELBACH, Horst: Investition, S. 210

^[9] Vgl. STIMPEL, Roland, Wertewandel, Wirtschaftswoche Heft Nr. 40/2001, S 150 - 159

^[10] Vgl. LOEBUS, Horst: Bestimmung einer angemessenen Sterbetafel für Lebensversicherungen mit Todesfallcharakter, in DGVM, Bd. XXI Oktober 1994, Heft 4, S. 518-521