Die Immobilienkrise in den USA

Inhaltsverzeichnis

1 Bibliografische Beschreibung
1.1 Referat
1.2 Abstract

3 Verzeichnis über verwendete Abkürzungen

4 Der Weg in die Krise
4.1 The American Dream
4.2 Federal Funds Rate
4.3 Der Kredit- und Immobilienmarkt
4.4 Adjustable Rate Mortgages (ARM)
4.5 Forderungsbesicherte Wertpapiere

5 Die Krise macht sich bemerkbar
5.1 Zahlungsrückstände und Zwangsversteigerungen
5.2 Abschreibungen, Aktienkurse und Insolvenz

6 Lösungsversuche
6.1 Die Fed
6.2 Die amerikanische Politik
6.3 Banken und Unternehmen

7 Zusammenfassung und Ausblick

8 Literaturverzeichnis

9 Verzeichnis der Fachworterklärungen

10 Abbildungsverzeichnis

11 Anlagen

12 Selbstständigkeitserklärung

1 Bibliografische Beschreibung

Name: Kristina Riedel

Thema: Die Immobilienkrise in den USA

Seitenzahl: 60

Anlagen: 3

1.1 Referat

In der folgenden Arbeit beschäftige ich mich mit der Immobilienkrise in den USA. Diese Krise wird auch Subprime- oder Hypotheken-Krise genannt, da die Gründe dafür bei der schlechten Bonität der Kunden im Subprime-Sektor und den dadurch zuhauf ausgefallenen Hypotheken zu finden sind.

Subprimes sind Kredite an Kunden, die kaum oder gar keine Sicherheiten bieten können. Dadurch muss die Bank ein deutlich höheres Risiko als bei Kunden im Prime-Sektor eingehen.

Seit 2001 wurden jedoch vermehrt an ebensolche Kunden mit schlechter Bonität Kredite gegeben, weil auf dem Markt eine hohe Liquidität vorherrschte. Aufgrund einer hohen Nachfrage nach neuen Anlagemöglichkeiten mit hoher Rendite, wurden von den Banken neue forderungsbesicherte Wertpapierkonstrukte entwickelt. In diesen neuen Finanzprodukten konnten Kreditgeber ihre Forderungen an Schuldner weiterverkaufen und so ebenfalls auch die Risiken abgeben. Dadurch wurden die Risiken weit verteilt, auch über die amerikanischen Grenzen hinweg. Mittlerweile weitet sich die Immobilienkrise zu einer Wirtschaftskrise in den USA aus, die das Wirtschaftswachstum ernsthaft gefährdet. Der Finanzmarkt wurde durch diese schwierig zu bewertenden Wertpapiere sehr unübersichtlich. Aufgrund dieser Komplexität sind bis jetzt alle Folgen sehr schlecht abzuschätzen.

Ich möchte vor allem die Ursachen der Immobilienkrise und deren Auswirkungen auf private Haushalte und auf die Wirtschaft untersuchen. Außerdem möchte ich die Lösungsversuche von unterschiedlichen Institutionen analysieren und auf ihre Wirksamkeit prüfen.

1.2 Abstract

In the following paper I will concern myself with the realty crisis in the USA. This crisis is also called subprime mortgage crisis or credit crunch as the reasons can be found in the relatively high default probability of subprime customers and thus the numerous defaulted mortgages.

Subprime mortgages are credits given to customer, who provide scant or no collateral. Thereby the bank has to take a much higher risk than they would with a prime customer.

However, since 2001 such customers with poor creditworthiness were increasingly given credit, because there was a high liquidity on the market. Due to a high demand for new investment options with high yields, banks developed new asset-backed securities. Through those new financial products, lenders could resell the receivables on their borrowers and hence hand the risks over. Through this the risks were widely distributed, even across the American boarders. By now the realty crisis broadens to an economic crisis in the USA, which seriously threatens the economic growth. The capital market has become highly unmanageable through those asset-backed securities that are difficult to rate. As a result of this complexity, all effects can hardly be predicted.

First and foremost, I would like to study the causes of the realty crisis and its effects on private households and the economy. Furthermore, I would like to analyse the approaches to the problem from different institutions and to survey their effectiveness.

3 Verzeichnis über verwendete Abkürzungen

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

4 Der Weg in die Krise

Die Ursachen für die Subprime-Krise sind komplex und vielschichtig. Jedoch kann man zwei unterschiedliche Ursachenstränge finden. Zum einen haben viele Amerikaner weit über ihre Verhältnisse gelebt und so für ihre Verschuldung gesorgt, zum andern haben die Banken dafür gesorgt, dass Risiken weit verteilt wurden und der Markt deswegen sehr unübersichtlich wurde.

4.1 The American Dream

Die Idee vom amerikanischen Traum wurde zuerst 1931 zusammengefasst. James Truslow Adams beschrieb damals in „The Epic of America“, was er für die allgemeinen Wünsche und Träume der Amerikaner hielt und prägte so den Begriff „American Dream“. Er betonte in seinem Buch besonders die individuelle Freiheit, Gerechtigkeit und die Möglichkeit eines gesellschaftlichen Aufstiegs. Bis heute vertraut die amerikanische Gesellschaft darauf, dass man durch harte Arbeit und eisernen Willen zu mehr Wohlstand kommen kann. Ein Indiz für diesen Wohlstand ist seit langem das Eigentumshaus. Schon 1918 wurde die landesweite Kampagne „Own your own home“ von der Nachkriegsregierung, im Besonderen dem Department of labor, und verschiedenen Großunternehmern gestartet. Man wollte dadurch die politische Stabilität wiederherstellen und neue Investitionen fördern. Das Eigentumshaus wurde dadurch zum zentralen Gedanken des „American Dream“. Mit der Kampagne wurde deutlich, dass es sich lohnt, für ein Eigentumshaus Schulden aufzunehmen. Diese Mentalität ist bis heute spürbar und Grund für die freiwillige Verschuldung der amerikanischen Gesellschaft. So stellte auch Präsident Georg W. Bush im Juni 2001 in einer Rede fest:

"[H]omeownership lies at the heart of the American Dream. It is a key to upward mobility for low- and middle-income Americans. It is an anchor for families and a source of stability for communities. It serves as the foundation of many people's financial security. And it is a source of pride for people who have worked hard to provide for their families."^[1]

Nach Ende des Zweiten Weltkrieges kam ein weiteres Element zum „American Dream“ hinzu: Lifestyle, welcher fast ausschließlich durch Konsum definiert wird.

Auch die noch amtierende US-Regierung um Georg W. Bush hat sich die Förderung von Privateigentum zur Aufgabe gemacht. Man spricht von „Ownership Society“.

"...if you own something, you have a vital stake in the future of our country. The more ownership there is in America, the more vitality there is in America, and the more people have a vital stake in the future of this country."^[2] Georg W. Bush, 17.06.2004

Im Juni 2002 veröffentlichte die Regierung das Programm „A home of your own“ zur Umsetzung dieses Ziels. Um vor allem einkommensschwache Familien zu unterstützten, wurde 2003 die „American Dream Downpayment Initiative“ gesetzlich ins Leben gerufen. Die Regierung stellt seitdem jährlich insgesamt $200 Millionen zur Verfügung, damit sich einkommensschwache Familien ebenfalls ein Eigentumshaus leisten können. Sie erhalten $10 000 oder 6% des Kaufpreises von der Regierung, ohne das Geld zurückzahlen zu müssen.

Diese Maßnahmen haben dazu geführt, dass von 1994 bis 2004 der Anteil an Eigentumshäusern erheblich gestiegen ist (vgl. Diagramm 1). Vor allem einkommensschwache Familien konnten sich ihren Traum vom eigenen Haus erfüllen. Während zwischen 1965 und 1994 die Prozentzahl der Eigentumshäuser relative konstant bei 64% blieb, kommt es in den folgenden 10 Jahren zu einem Anstieg von 5% auf 69%^[3]. Im 4. Quartal 2004 erreicht dieser Anstieg seinen Höhepunkt. Das U.S. Census Bureau konnte einen Anstieg um 1,2%^[4] im Vergleich zum Vorjahr vermerken.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Diagramm 1: Eigennutzerquote^[5]

Erst mit der Erhöhung des Leitzinses der Fed ab 2004 auf über 2% nimmt der Anteil der Eigentumshäuser wieder ab. Dies ist ein Vorbote der noch folgenden Entwicklungen, die ab dem Frühjahr 2007 der breiten Öffentlichkeit bekannt werden.

4.2 Federal Funds Rate

Zusätzlich zu den günstigen staatlichen Vorraussetzung für einen Eigentumserwerb, gab es 2002 - 2004 ebenfalls einen sehr geringen Leitzins der Federal Reserve, der Zentralbank der Vereinigten Staaten. Ab Januar 2001 wurde der Leitzins innerhalb von nur einem Jahr bis Dezember 2001 von 6% auf 1,75% verringert. Einen ähnlich starken Rückgang des Leitzinses kann man auch wieder ab September 2007 erkennen: Innerhalb von nur 7 Monaten sank der Leitzins von 4,75% auf 2,00%. /siehe Anlage 1/

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Diagramm 2: Federal Funds Rate – Leitzins der USA^[6]

Der Leitzins bestimmt maßgeblich die Konditionen, zu denen Banken Geld verleihen. Um den Zinssatz für einen Kredit zu ermitteln, betrachtet der Kreditgeber grundsätzlich den aktuellen Leitzins und addiert zu diesem Prozentsatz eine Marge^[7] hinzu. Diese Marge wird hauptsächlich durch die Bonität des Kunden bestimmt. Kunden mit schlechter Bonität bekommen im Allgemeinen nur einen Kredit mit höheren Zinsen, da die Bank auch ein höheres Risiko eingeht. Bei einem sehr niedrigen Leitzins, welcher zwischen Dezember 2001 und November 2004 mit unter 2% gegeben war, erscheinen daher Kredite und Darlehen für den Kreditnehmer sehr günstig. So hatten 2001 noch 65% der Kreditnehmer einen Kredit mit Zinsen von 6 - 7,9%, Kredite mit weniger als 6% Zinsen waren mit einem Marktanteil von 2,7% kaum vertreten. Im deutlichen Gegensatz dazu stehen die üblichen Zinssätze, die man 2005 zahlen musste: Fast die Hälfte (49,3%) aller Kreditnehmer zahlte Zinsen von weniger als 6%. Der durchschnittliche Zinssatz sank von 7,5% (2001) auf 6% (2005).

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Diagramm 3: Aktuelle Zinssätze in den Jahren 2001 und 2005^[8]

Vor allem einkommensschwache Haushalte können es sich zu diesem Zeitpunkt leisten, Schulden aufzunehmen und die fällige monatliche Tilgung zu finanzieren. Dadurch wurde es erst möglich, dass eine Vielzahl minderbegüterter Haushalte die Chance erhielt, ein Eigenheim zu erwerben.

Jedoch treten gerade bei solchen finanzschwachen Haushalten schon bei kleinsten Zinserhöhungen Finanzierungslücken auf. Der Betrag der monatlichen Tilgung wird größer und es kommt im schlimmsten Fall zu einem Zahlungsausfall.

Dies verdeutlicht ein kleines Rechenbeispiel: Angenommen, man nimmt einen variabel verzinslichen Kredit mit 30jähriger Laufzeit über $ 200.000 auf und muss anfangs 4% Zinsen zahlen, so betragen die monatlichen Ratenzahlungen $ 954,83. Wird der Zinssatz dann nach ein oder zwei Jahren angepasst und dabei auf 6% erhöht, so belaufen sich die monatlichen Raten schon auf $ 1.199,10. Der Kreditnehmer muss also pro Monat etwa $ 244 mehr zahlen. In den USA gab es allerdings auch noch viel schwerwiegendere Zinserhöhungen von über 5%. Dies würde in unserem Beispiel bei einem Zinssatz von 9% eine monatliche Ratenzahlung von $ 1.609,25 – also $ 654 mehr als am Anfang – bedeuten. Hier wird schnell deutlich, dass finanzschwache Haushalte bei kleinen Zinsschwankungen schnell die Grenze der möglichen Zahlungsbelastung erreicht haben.

Da viele der Kredite von einkommensschwachen Kreditnehmern mit variablem Zinssatz vereinbart wurden und auch Darlehen sich über kurz oder lang wieder an den Leitzins anpassen, kommt es bei einer Zinserhöhung zu mehr Kreditausfällen und folglich zu einer steigenden Zahl an Zwangsversteigerungen. Genau diese Entwicklungen konnte man ab 2005 beobachten. Mit dem kontinuierlich steigenden Leitzins nimmt auch die Zahl der Zwangsversteigerung ab Mitte 2005 leicht zeitversetzt zu. Die Zeitversetzung folgt daraus, dass es bei einem Zahlungsrückstand nicht umgehend zur Einleitung der Zwangsversteigerung kommt.

Ende Juni 2006 erreicht der Leitzins den Höchststand bei 5,25%. Auf diesem Stand bleibt er auch über ein Jahr, bis man sich im September 2007 aufgrund der deutlich gewordenen Immobilienkrise wieder zu einer Herabsetzung entschließt.

4.3 Der Kredit- und Immobilienmarkt

In den USA gab es ab 2001 einen lang anhaltenden wirtschaftlichen Aufschwung. Es herrschte nach Ende der Internetkrise^[9] ein Liquiditätsüberschuss auf dem Markt. Davon beflügelt, vergaben US-Banken immer leichtfertiger Darlehen an Kunden mit schlechter Bonität. Die Vorraussetzungen für Kreditwürdigkeit waren sehr gering: Eigenkapital und bestimmte Sicherheiten des Kreditnehmers sind kaum gefordert. Solche minderwertigen Kredite werden Subprimes oder auch zweitklassige Hypothekendarlehen genannt. Die Wahrscheinlichkeit eines Zahlungsausfalls ist bei diesen Krediten jedoch besonders hoch. Sie lag im 3. Quartal 2008 bei 20%, die von erstklassigen Krediten bei nur 4,3%^[10]. Trotzdem ist der Marktanteil der Subprimes zwischen 2001 und 2006 von weniger als 5% auf rund 20%^[11] gestiegen. US-Banken haben dieses erhöhte Risiko in Kauf genommen, weil die Immobilienpreise stark anstiegen und eine notwendige Zwangsversteigerung den Kredit decken konnte.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Diagramm 4: Preisentwicklung bei Immobilien 2000-2008^[12]

Gemessen am House Price Index der OFHEO stieg der Immobilienpreis seit 1999 jährlich um ca. 6%. Zwischen 2003 und Anfang 2006 vergrößerte sich die Preissteigerung der Immobilien sogar auf jährlich bis zu knapp 10%. Das heißt für den Kreditgeber, dass die Immobilie zum Zeitpunkt einer möglichen Zwangsversteigerung deutlich mehr wert sein wird als der vergebene Kredit. Die Gläubiger konnten also aufgrund der steigenden Immobilienpreise die Zahl der steigenden Kreditausfälle kompensieren. Das ganze System funktioniert allerdings nur solange, wie der Zwangsverkaufswert über dem des Kredits liegt oder den Kredit zumindest ausreichend deckt.

Dies lässt sich an einem einfachen Rechenbeispiel zeigen: 2001 lag der Kaufpreis von Wohnhäusern in der Region West bei durchschnittlich $ 105 500^[13]. Ausgehend von der durchschnittlichen Wertsteigerung dieser Art Immobilien in Kalifornien – einem der von der Immobilienkrise am schlimmsten getroffenen Staaten – lag der Wert des Hauses im ersten Quartal 2007 bei etwa $ 227 000. Der Wert der Immobilie hatte sich also mehr als verdoppelt. Von dieser Rechnung ausgehend, ist es für den Kreditgeber fast sicher, dass bei einer möglichen Zwangsversteigerung der Kredit gedeckt werden kann, auch wenn bei einer Zwangsversteigerung normalerweise deutlich unter Wert verkauft wird.

[...]

^[1] etwa: „Der Besitz eines Eigentumshauses ist der Grundgedanke des amerikanischen Traums. Für einkommensschwache Familien und den Mittelstand ist es der Schlüssel zum Aufstieg. Es ist ein Zufluchtsort für Familien und eine Quelle der Stabilität für die Gemeinschaft. Das Eigentumshaus ist die Basis der finanziellen Sicherheit für viele Menschen. Und es ist der ganze Stolz für Menschen, die hart für die Versorgung ihrer Familien gearbeitet haben.“,

Quelle: Bush, Georg W. (Hrsg.): A Home of Your Own. Expanding Opportunities for all Americans. Seite 4.

^[2] etwa: „…wenn man etwas besitzt, hat man ein grundlegendes Interesse an der Zukunft des Landes. Je mehr Eigentum es in Amerika gibt, desto mehr Dynamik gibt es in Amerika und desto mehr Menschen haben ein grundlegendes Interesse an der Zukunft dieses Landes.“

Quelle: Office of the Press Secretary (Hrsg.): President's Remarks at the National Federation of Independent Businesses.

^[3] Im Vergleich dazu Deutschland 2002: 42,2% Eigennutzerquote (Statistisches Jahrbuch 2002, S. 283)

^[4] Eigentumshausanteil: 4. Quartal 2003: 68% im Vergleich zu 4. Quartal 2004: 69,2%

^[5] Quelle: U.S. Census Bureau (Hrsg.): Homeownership Rates for the U.S. and Regions 1965 to Present.

^[6] Quelle: Federal Reserve Board: Intended Federal Funds Rate.

^[7] Spanne zwischen Leitzins und Kreditzins

Die Marge bestimmt den Gewinn, den die Bank macht, wenn sie das Geld der Notenbank an einen Kreditnehmer weiter vergibt.

^[8] Quelle: U.S. Census Bureau (Hrsg.): American Housing Survey for the United States: 2001 und 2005.

^[9] Auch bezeichnet als Dotcom-Blase.

^[10] Quelle: Mortgage Bankers Association (Hrsg.): National Delinquency Survey. Press Release vom 05.12.2008.

^[11] Quelle: Balzli: Der kranke Gorilla. In: Der Spiegel 5/2008, S.25.

^[12] Quelle: OFHEO (Hrsg.): 2Q 2008 House Price Index Report.

^[13] Quelle: U.S. Census Bureau (Hrsg.): American Housing Survey for the United States: 2001, S. 147.