AIFM-Richtlinie. Inhalte und erste absehbare Auswirkungen auf deutsche Immobilienfonds

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1. Einleitung

2. AIFM-Richtlinie

3. Immobilienfonds
3.1 Offene Immobilienfonds
3.2 Offene Immobilien-Spezialfonds
3.3 Geschlossene Immobilienfonds
3.4 Real Estate Investment Trust

4. Inhalte und Auswirkungen auf Immobilienfonds
4.1 Anwendungsbereich
4.2 Zulassung
4.3 Anforderungen
4.3.1 Allgemeine Anforderungen
4.3.2 Organisatorische Anforderungen
4.3.3 Transparenzanforderungen
4.3.4 Fundraising

5. Fazit

Literaturverzeichnis

Internetquellenverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1. Einleitung

Als Reaktion auf die weltweite Finanzmarktkrise wird von der Europäischen Union derzeit ein umfassendes Regelungswerk des Marktes Alternativer Investmentfonds mit dem Ziel der Regulierung aller Akteure und Tätigkeiten, die erheblichen Risiken unterliegen, eingeführt.

Dazu entstand erstmals im April 2009 ein Richtlinienentwurf, die Alternative Investment Fund Manager Direktive (AIFM-RL), welche nach zahlreichen Änderungen im November 2010 verabschiedet wurde.¹

Der Regulierungsansatz ist sehr umfassend. Die AIFM-RL reguliert nämlich nicht nur die „klassischen“ Alternative Investment Fund Manager der Hedgefonds und Private Equity Fonds, sondern auch die Manager von Immobilienfonds, Rohstofffonds, Infrastrukturfonds und andere Arten institutioneller Fonds.² Dies verwundert vor allem, da nicht davon auszugehen ist, dass Immobilienfonds zur Finanzkrise geführt haben. Vielmehr waren die offenen Immobilienfonds durch die Finanzkrise so stark betroffen, dass es zu einer offenen Immobilienfondskrise kam, die noch immer nicht ganz ausgestanden ist. Nach wie vor sind einige offene Immobilienfonds geschlossen.³

Die vorliegende Seminararbeit mit dem Thema „AIFM-Richtlinie - Inhalte und erste absehbare Auswirkungen auf deutsche Immobilienfonds“ untersucht und bewertet die Inhalte und Auswirkungen der Direktive und zeigt auf, welche Veränderungen auf die Immobilienfondsbranche möglicherweise zukommen.

Einleitend wird hierzu das Wesen und Zustandekommen der AIFM-RL und die Umsetzung vom europäischen ins nationale Recht verdeutlicht. Im Weiteren erfolgt eine kurze Erläuterung der verschiedenen Arten von Immobilienfonds. Anschließend werden die Inhalte in Bezug zu Immobilienfonds gesetzt und die potentiellen Auswirkungen abgeleitet. Abschließend wird die AIFM-Richtlinie bewertet und die Seminararbeit resümiert.

2. AIFM-Richtlinie

Infolge der Aufarbeitung der globalen Finanzkrise ist im April 2009 der erste Entwurf zur umfassenden Regulierung alternativer Investmentfonds und somit auch des Immobilienfondsmarktes entstanden.⁴ Ziel der Richtlinie ist die Schaffung einheitlicher Kriterien für die Zulassung und Beaufsichtigung von Alternative Investment Fund Managern (AIFM), um ein kohärentes Vorgehen in Bezug auf die auftretenden Risiken und Folgen, die für Anleger und Märkte mit der Investition in Alternative Investment Funds (AIF) entstehen, zu gewährleisten. Nach Ansicht der Europäischen Union haben die Schwierigkeiten auf den Finanzmärkten gezeigt, dass viele Anlagestrategien der AIFM für Anleger und Märkte mit bedeutenden Risiken verbunden sein können und das deshalb ein gemeinsamer Europäischer Aufsichtsrahmen geschaffen werden muss, welcher diesen Risiken entgegensteht.⁵ Der Regulierungsansatz der EU ist dabei konsequenterweise sehr ausführlich und bezieht sich auf alle Fonds mit Ausnahme derer, die unter die Richtlinie für Organismen für gemeinsame Anlagen in Wertpapiere (OGAW-RL) fallen.⁶ Die Richtlinie zielt dabei darauf ab, die Fondsmanager selbst, nicht die Fondprodukte an sich, zu regulieren. Insgesamt werden fünf Hauptziele von der AIFM-RL verfolgt: der Anlegerschutz, der Schutz der Finanzmärkte, die Schaffung eines einheitlichen Rechtsrahmens, die Vereinfachung grenzüberschreitender Tätigkeiten und die Stärkung der europäischen Finanzmarktaufsicht.⁷

Die Richtlinie wurde am 11. November 2010 vom Europäischen Parlament angenommen. Ende Mai 2011 erfolgte dann die formale Zustimmung vom EU-Rat.⁸ Damit einhergehend ist die Richtlinie am 21. Juli 2011 in Kraft getreten und ist ab sofort innerhalb von zwei Jahren in nationales Recht umzusetzen.⁹ Eingeführt wird die Richtlinie mithilfe des Lamfalussy-Verfahren, welches auf vier Stufen basiert und zur Vereinfachung und Beschleunigung von EU-Gesetzgebungen im Bereich der Finanzdienstleistungen dient. Hiernach sind die EU-Organe unter Federführung der EU-Kommission für die politische Rahmenrechtssetzung, nicht aber für die Ausarbeitung der technischen und detaillierten Durchführungsbestimmungen verantwortlich. Diese Aufgabe wird von der EU- Kommission mit Unterstützung von Fachausschüssen übernommen.¹⁰

Aktuell werden die Durchführungsbestimmungen, auch Level-2 Maßnahmen genannt, von der Europäischen Wertpapieraufsichtsbehörde (ESMA) herausgearbeitet. Dies führt dazu dass die Folgen, vor allem die konkreten Auswirkungen auf die Fondsstrukturierung, zu diesem Zeitpunkt nicht wirklich absehbar sind.¹¹ Bis November 2011 will die ESMA die Konkretisierung der zahlreichen Regelungen abgeschlossen haben. Hinsichtlich der nationalen Umsetzung, die bis Sommer 2013 erfolgen muss, ist noch kein Zeitplan bekannt. Der Verband alternativer Investmentfonds plädiert für ein eigenständiges AIFM-Gesetz, aber auch eine Verankerung im Investmentgesetz (InvG), welche vom Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft gewünscht wird, scheint vorstellbar.¹²

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung: Aktueller Stand der AIFM-Richtlinie¹³

3. Immobilienfonds

Als Immobilienfonds werden verschiedene Immobilienanlageformen bezeichnet. Es gilt zu unterscheiden zwischen offenen Immobilienfonds, offenen ImmobilienSpezialfonds, geschlossenen Immobilienfonds und Real Estate Investment Trusts, welche erst in 2007 in Deutschland eingeführt wurden.¹⁴ In diesem Kapitel sollen die verschiedenen Formen kurz erläutert werden.

3.1 Offene Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds sind Immobilien-Sondervermögen, die nach dem Prinzip der Risikostreuung und Gewinnerzielung in Grundstücken und grundstücksähnlichen Rechten investieren. In offene Immobilienfonds, welche als Kapitalsammelstelle dienen, kann bereits mit kleinen Beträgen investiert werden. Sie sind weder auf ein bestimmtes Fondsvermögen begrenzt, noch besteht eine Begrenzung auf eine bestimmte Anzahl von Immobilien. Von offenen Immobilienfonds können laufend weitere Anteile ausgegeben und zurückgenommen sowie Immobilien gekauft und verkauft werden.¹⁵ Anteile an einem offenen Immobilienfonds werden als Publikumsfonds überwiegend von Privatanlegern erworben.¹⁶

3.2 Offene Immobilien-Spezialfonds

Spezialfonds sind eine Produktvariation von offenen Immobilienfonds welche speziell für institutionelle Anlegergruppen aufgelegt werden. Gegenüber einem Publikumsfonds unterscheidet sich ein Spezialfonds vor allem dadurch, dass der Investorenkreis gesetzlich eingeschränkt ist. Die Investition in einen Spezialfonds ist nur für institutionelle Investoren, wie Versicherungen und Pensionskassen möglich.¹⁷

3.3 Geschlossene Immobilienfonds

Bei einem geschlossenen Immobilienfonds wird das Fondsvolumen, mit welchem Immobilien erworben werden, vorab definiert. Nachdem das vollständig notwendige Beteiligungskapital eingeworben und platziert ist wird der Fonds geschlossen. Der Investor bindet sein investiertes Kapital somit im Regelfall für einen fest fixierten Zeitraum, welcher oft zehn Jahre beträgt.¹⁸

3.4 Real Estate Investment Trust

Ein in Deutschland bestehender Real Estate Investment Trust (REIT) ist eine dem US-amerikanischen REIT nachgebildete börsennotierte Aktiengesellschaft. Ein REIT muss als Geschäftskern in Immobilien investieren und mindestens 75% seines Vermögenswerts in Immobilien anlegen. Er ist steuerlich transparent, von der Körperschaftssteuer und Gewerbesteuer befreit und zahlt den Großteil seines Gewinns als Dividende aus. REITs zeichnen sich durch eine hohe Liquidität, niedrige Transaktionskosten und durch die Eigenschaft, dass sie öffentlich gehandelt werden aus und können zwischen Direktinvestment und Aktiengesellschaft eingeordnet werden.¹⁹

4. Inhalte und Auswirkungen auf Immobilienfonds

Die Umsetzung der AIFM-RL wird höchst unterschiedliche Auswirkungen auf Immobilienfonds haben. Während die Auswirkungen auf offene Immobilienfonds vergleichsweise überschaubar bleiben und ]keine bereits zugelassene Kapitalanlagegesellschaft (KAG) durch die AIFM-RL bedroht ist, sieht dies bei geschlossenen Immobilienfonds ganz anders aus.²⁰ Unklar ist, ob REITs und Immobilienaktiengesellschaften unter die Richtlinie fallen.²¹ Im weiteren Verlauf der Arbeit werden deshalb REITs und Immobilienaktiengesellschaften nicht weiter betrachtet. Auch werden die Unterschiede offener Immobilienfonds als Publikumsfonds und offener Immobilien-Spezialfonds im Rahmen dieser Arbeit nicht explizit weiter differenziert. Vielmehr werden die Inhalte und deren unterschiedliche Auswirkungen auf offene und geschlossene Immobilienfonds untersucht.

4.1 Anwendungsbereich

Durch die AIFM-RL werden Manager alternativer Investmentfonds, welche für einen oder mehrere Investmentfonds Vertriebs- oder Verwaltungsdienstleistungen erbringen, zertifiziert.²² Bei einem AIFM handelt es sich um jede juristische Person, deren reguläre Geschäftstätigkeit darin besteht, einen oder mehrere AIF zu verwalten.²³ Die Richtlinie soll als Bewilligungs- und Aufsichtspflicht für alle AIFM dienen, damit gewährleistet ist, dass sie wirksam beaufsichtigt und kontrolliert werden.²⁴ Ein AIF sammelt von Investoren Kapital ein, um dieses je nach Anlagestrategie zu investieren. Die AIFM-RL gilt für alle Fonds, die nicht bereits durch die OGAW-RL reguliert sind. Damit gilt die Richtlinie für offene und geschlossene Fonds unabhängig von ihrer Anlagestrategie. Betroffen sind also auch die Manager von offenen und geschlossenen Immobilienfonds.²⁵ Dabei sind unter Umständen nicht nur die Emissionshäuser von Immobilienfonds, sondern auch deren Asset Manager betroffen. Dies ist im Rahmen der Level-2- Durchführungsmaßnahmen zu klären. Für ein und dasselbe Fondsprodukt ist möglicherweise eine Vielzahl von Beteiligten zu zertifizieren.²⁶ Die AIFM-RL zielt

[...]

¹ Vgl. Middelhoff, D., KP Tech Corporate Finance, EU-Richtlinie für Alternative Investment Fund Manager, 2011

² Vgl. FMM-Magazin, BVI fürchtet Nachteile für institutionelle Anleger durch AIFM-Richtlinie der EU, 2009

³ Vgl. Foonds, Immobilienfonds: Krise fordert weiteres Opfer, 2011

⁴ Vgl. BVK, Zur EU-Richtlinie für Alternative Investment Fund Managers (AIFM), 2011

⁵ Vgl. Europäisches Parlament, AIFM-Richtlinie, 2011, S. 2-3

⁶ Vgl. Kammel, A-J., ÖBA, AIFM-RL - „Another European Mess“?, 2011, S. 18

⁷ Vgl. WTS LEGAL Infoletter, Die AIFM-Richtlinie - Neue Anforderungen an die Manager alternativer Investmentfonds, 2010, S. 1

⁸ Vgl. Institutional Money, AIFM-Richtlinie passierte den EU-Rat, 2011

⁹ Vgl. Absolute Report, AIFM-Richtlinie tritt in Kraft, 2011

¹⁰ Vgl. Braun, J-M., Das Lamfalussy-Verfahren - Entstehung und Anwendung in der Praxis, 2008, S. 1

¹¹ Vgl. Jesch, T-A.; Klebeck, U., BB, Gesetzgebungs- und Rechtsprechungsreport zur Fondsregulierung, 2011, S. 1867

¹² Vgl. Institutional Money, AIFM-Richtlinie passierte den EU-Rat, 2011 und Vgl. GDV, Positionspapier zur nationalen Umsetzung der AIFM-Richtlinie und deren Auswirkungen auf den Spezialfonds, 2011, S. 4

¹³ Vgl. Radwan, A., GSK Stockmann + Kollegen, Europäische Gesetzgebung und aktuelle Verfahren, 2011, S. 17 6

¹⁴ Vgl. Hille, J., Projektentwicklung durch Immobilienfonds, 2009, S. 12

¹⁵ Vgl. WestInvest, Das Wesen eines Offenen Immobilienfonds, 2011

¹⁶ Vgl. Billand, F., Praxishandbuch der Immobilien-Investition, 2011, S. 41

¹⁷ Vgl. Klöppelt, H., Kulke, M., Praxishandbuch der Immobilien-Investition, 2011, S. 59

¹⁸ Vgl. Hille, J., Projektentwicklung durch Immobilienfonds, 2009, S. 13

¹⁹ Vgl. Elamine, O., Praxishandbuch der Immobilien-Investition, 2011, S. 181-182

²⁰ Vgl. Jebens Mensching, Bedeutsame Entwicklungen im Bereich Recht und Steuern, 2010, S. 8

²¹ Vgl. Jumpertz, N., Immobilienwirtschaft, Ein erster Schritt - doch viele Fragen bleiben, 2011, S. 36

²² Vgl. Volckens, H-V.; Freitag, U., Praxishandbuch Immobilien-Investition, 2011, S. 122

²³ Vgl. Europäisches Parlament, AIFM-Richtlinie, 2011, S. 58

²⁴ Vgl. Kühne, A., Swiss Financial Services Newsletter, EU-Richtlinie für AIFM, 2011, S. 15

²⁵ Vgl. Weitnauer, W., BKR, Die AIFM-Richtlinie und ihre Umsetzung, 2011, S. 144

²⁶ Vgl. Jebens Mensching, Bedeutsame Entwicklungen im Bereich Recht und Steuern, 2010, S. 5