Die immobilienwirtschaftliche Entwicklung im neuen Hamburger Stadtteil HafenCity

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildungs- und Kartenverzeichnis

Diagramm- und Tabellenverzeichnis

1 Einleitung

2 Dokumentation der verwendeten Methodik
2.1 Technische Dokumentation der Kartogramm-Erstellung
2.2 Technische Dokumentation der Erstellung von Schlagwortwolken
2.3 Quantitatives Forschungsdesign: Online-Umfrage
2.4 Technische Dokumentation der Umfrage-Auswertung mit SPSS
2.5 Qualitatives Forschungsdesign: Experteninterviews

3 Die HafenCity Hamburg als Untersuchungsgebiet
3.1 Geographische Einordnung
3.2 HafenCity - Daten und Fakten

4 Von Westen nach Osten, von Norden nach Süden: Die immobilienwirtschaftliche Entwicklung in den Quartieren
4.1 Quartiere der westlichen HafenCity
4.1.1 Ab 2003: Quartier Am Sandtorkai / Dalmannkai
4.1.2 Ab 2006: Quartier Am Sandtorpark / Grasbrook
4.1.3 Ab 2007: Quartier Strandkai
4.2 Quartiere der zentralen HafenCity
4.2.1 Ab 2007: Überseequartier
4.2.2 Ab 2008: Quartier Brooktorkai / Ericus
4.2.3 Ab 2008: Elbtorquartier
4.2.4 Ab 2011: Quartier Am Lohsepark
4.3 Quartiere der östlichen HafenCity
4.3.1 Ab 2011: Quartier Baakenhafen
4.3.2 Ab 2015: Quartier Oberhafen
4.3.3 Ab 2015/16: Quartier Elbbrücken
4.4 Überarbeitung des Masterplans im Jahr 2006

5 Immobilienleerstand in der HafenCity
5.1 Theoretischer Teil
5.1.1 Definitionen relevanter Begriffe der Immobilienökonomie
5.1.1.1 Wohnimmobilien
5.1.1.2 Broimmobilien
5.1.1.3 Neubauleerstand von Bro- und Wohnimmobilien
5.1.2 Ursachen und Gründe für Leerstand von Büro- und Wohnimmobilien
5.1.3 Handlungsweisen und Strategien zur Vermeidung von Leerstand
5.2 Angewandter Teil
5.2.1 Immobilien in der HafenCity
5.2.1.1 Bestand und Neubau
5.2.1.2 Kauf- und Mietpreise
5.2.1.3 Flächenumsatz von Broimmobilien
5.2.1.4 Neuflächenleerstand und Strategien zu dessen Vermeidung
5.2.2 Wohnflächen im Herzen der HafenCity: Das Überseequartier

6 Zukunftsaussichten für die Entwicklung der HafenCity

7 Zusammenfassung und Fazit: HafenCity - die “Made im Speck”?

Summary

Literaturverzeichnis

Anhang

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildungs- und Kartenverzeichnis

Abbildung 1: Kartogramm-Toolbox in ArcGIS

Abbildung 2: Geöffnetes Kartogramm-Tool in ArcGIS

Abbildung 3: Configuration-Datei geöffnet in einem Textdokument

Abbildung 4: Städtebauliche Übersicht über das Gebiet der HafenCity

Abbildung 5: Übersicht über die Quartiere der westlichen HafenCity

Abbildung 6: Städtebauliche Übersicht über das Quartier Am Sandtorkai / Dalmannkai

Abbildung 7: Städtebauliche Übersicht über das Quartier Am Sandtorpark / Grasbrook

Abbildung 8: Städtebauliche Übersicht über das QuartierStrandkai

Abbildung 9: Übersicht über die Quartiere der zentralen HafenCity

Abbildung 10: Städtebauliche Übersicht über das Überseequartier

Abbildung 11: Städtebauliche Übersicht über das Quartier Brooktorkai / Ericus

Abbildung 12: Städtebauliche Übersicht über das Elbtorquartier

Abbildung 13: Städtebauliche Übersicht über das Quartier Am Lohsepark

Abbildung 14: Übersicht über die Quartiere der östlichen HafenCity

Abbildung 15: Städtebauliche Übersicht über das Quartier Baakenhafen

Abbildung 16: Städtebauliche Übersicht über das Quartier Oberhafen

Abbildung 17: Städtebauliche Übersicht über das Quartier Elbbrücken

Abbildung 18: Der prozessuale Immobilien-Lebenszyklus

Abbildung 19: Typologisierung nach Immobilienarten

Abbildung 20: Idealtypischer, sinusförmiger Immobilienzyklus

Abbildung 21: Gründe für den Leerstand von Wohnimmobilien

Abbildung 22: Schlagwortwolke, basierend auf 46 Zeitungsartikel des Hamburger Abendblatts

Karte 1: Hamburger Bezirke und Stadtteile flächen- und maßstabstreu (links) sowie in Kartogrammdarstellung (rechts), Beispiel

Karte 2: Lage des Stadtteils HafenCity im Gebiet der Freien und Hansestadt Hamburg

Karte 3: Durchschnittliche Wohnungsgröße in qm (Choroplethendarstellung) und durchschnittliche Wohnfläche je Einwohner/in in qm (Kartogramm) im Jahr 2010

Diagramm- und Tabellenverzeichnis

Diagramm 1: Nutzungsverteilungen der sieben fertiggestellten Gebäude im nördlichen Teil (links) und im noch nicht realisierten südlichen Teil (rechts) des Überseequartiers

Diagramm 2: Entwicklung der sich im Bau befindlichen Gesamtbruttogeschossfläche und dessen Anteil an der Hamburger Neubautätigkeit seit 2007

Diagramm 3: Entwicklung der durchschnittlichen Angebotspreise in Euro/qm Wohnfläche seit 2006

Diagramm 4: Monatliche Durchschnittsmietpreise sowie die Mietpreisspanne in Euro pro qm für Büroflächen in der HafenCity seit 2003

Diagramm 5: Büroflächenumsatz in qm in der HafenCity seit 2003 und dessen Anteil am Hamburger Flächenumsatz seit dem ersten Quartal 2010

Diagramm 6: Schätzungen der Immobilienleerstandsrate von 47 befragten Personen

Diagramm 7: Leerstand von Büroimmobilien in qm und dessen Leerstandsquote in der HafenCity seit 2003

Diagramm 8: Relative Bevölkerungsentwicklung in Hamburg von 2006 bis 2025

Tabelle 1: Kreuztabelle der Variablen Geschlecht (Spalten) und Altersklasse (Zeilen)

Tabelle 2: Wohnstatistik für die HafenCity im Zeitraum von 2007 bis 2010

Tabelle 3: Teilmärkte auf dem Hamburger Büromarkt im Überblick im 1. Quartal 2011

Tabelle 4: Attraktiver Standort für Branchen aus Sicht der befragten Personen

Tabelle 5: Von Dahler & Company zum Verkauf stehende Wohnungen im Marco-Polo-Tower am 30. Mai 2011

Tabelle 6: Von Engel & Völkers, Grossmann & Berger und Jones Lang LaSalle zu vermietende Büroimmobilien in der HafenCity (Mitte Mai 2011)

Tabelle 7: Entwicklung der Leerstände, bezogen auf die Bruttogeschossfläche, in den fertiggestellten Wohnimmobilienim Überseequartier

Tabelle 8: Von Dahler & Company zu vermietende Wohnflächen im Überseequartier am 30. Mai 2011

Tabelle 9: Wohnungsangebot im Projekt Sumatrakontor im Überseequartier am 9. Juni 2011

Tabelle 10: Abbau des Büroflächen-Leerstands in Jahren, Top-10-Teilmärkte Deutschlands 2011

Hinweis: Die Internetadressen in dieser Arbeit können - bedingt durch den Zeilenumbruch - so getrennt sein, dass ein Trennstrich oder ein Leerzeichen erscheint, der/das nicht zur Adresse gehören muss

1 Einleitung

Waterfront Development, ein Begriff, der die Immobilienwirtschaft des 21. Jahrhunderts prägt und die Entwicklung eines Hafenviertels durch städtische Revitalisierung brachgefallener, alter oder gebrauchsloser Hafenanlagen beschreibt. Auf diese Weise entsteht auch die Ha- fenCity in Hamburg - ein Prestigeprojekt, welches mindestens europaweit Anerkennung fin- det. Der neue Stadtteil gliedert sich in zehn einzigartige Quartiere, die von Westen nach Os- ten und von Norden nach Süden realisiert werden. Durch die Internationalität, die in allen Quartieren repräsentiert wird, gewinnt die HafenCity eine offene Darstellung. Sie etabliert sich als eines der markantesten Stadtentwicklungsvorhaben in Wasserlage weltweit und gilt als Paradebeispiel einer Waterfrontentwicklung. Die HafenCity befindet sich in perfekter La- ge zwischen Elbe und Innenstadt und wird in Fachkreisen als „die Made im Speck“ (Gross- mann & Berger 2011d:27) bezeichnet. Vor etwa zehn Jahren begannen die ersten Bauarbei- ten zu diesem Stadtteil, der quasi aus dem Nichts südlich angrenzend an die Speicherstadt geschaffen wurde. An der Elbe entsteht eine neue City mit maritimem Flair, die Arbeiten und Wohnen, Freizeit und Kultur sowie Einzelhandel und Tourismus miteinander verbindet. Wäh- rend die überwiegend fertiggestellte westliche HafenCity bereits ein lebendiger Ort ist, befin- den sich die zentralen Areale größtenteils noch im Bau. In ihrem östlichen Teil ist die Hafen- City noch Planungsgebiet, welches ab 2011 in die Entwicklung gehen soll. In diesem Zu- sammenhang stellt sich die Frage, in wie weit sich die fertiggestellten Teilquartiere der Ha- fenCity als exklusive Wohnstandorte bereits etabliert haben. Fakt ist, dass kleine Single- Wohnungen durchaus beliebt sind, sich die größeren Wohnflächen jedoch nur mühsam ver- mieten lassen. Aus der Situation der jüngsten Finanzkrise heraus setzt vor allem die Vermie- tung von Büroimmobilien die Beteiligten vor großen Herausforderungen. Doch die verschie- denen Entwicklungsphasen der HafenCity-Quartiere sind bei weitem noch nicht abgeschlos- sen und es bleibt abzuwarten, in welche Richtung sich der Neuflächenleerstand entfaltet.

Das Thema dieser Bachelorarbeit entstand vor dem Hintergrund des persönlichen Interesses an Stadtentwicklungsvorhaben - vorzugsweise an Wasserlagen - und immobilienwirtschaftlichen Projekten. Der Büroflächenleerstand stellt ein (immobilien-)wirtschaftliches, planerisches, aber auch geographisches Problem dar und kann nur durch qualitative und quantitative Untersuchungen bewertet werden.

Die Arbeit ist so konzipiert, dass nach der Einleitung in die Thematik die Dokumentation der verwendeten Methodik (Kapitel 2) folgt. Auf diese Weise soll die Theorie vor dem Hinter- grund der praktischen Anwendung beleuchtet werden, um diese nachvollziehen zu können. Anschließend wird die HafenCity als Untersuchungsgebiet in Kapitel 3 näher vorgestellt. Da- zu werden auf die geographische Lage sowie Einzelheiten hinsichtlich Daten und Fakten eingegangen. Getreu dem Titel der Arbeit werden zwei große Themenblöcke behandelt. Zum einen wird die immobilienwirtschaftliche Entwicklung innerhalb der zehn Quartiere, die sich in der westlichen und zentralen HafenCity von Westen nach Osten und Norden nach Süden vollzieht (Kapitel 4), beschrieben. Zum anderen wird in Kapitel 5 das Augenmerk auf den Immobilienleerstand in der HafenCity, der sich selbsterklärend auf den Neuflächenleerstand bezieht, gelegt. In diesem Kapitel wird die zuvor erläuterte Methodik angewandt, welche die- sen Abschnitt forschungsorientiert gestaltet und nicht ausschließlich deskriptiv erscheinen lässt. Zukunftsaussichten für die Entwicklung der HafenCity werden in Kapitel 6 formuliert, bevor im nachstehenden Fazit diskutiert wird, ob dieser Stadtteil zu Recht den Titel „die Ma- de im Speck“ trägt.

2 Dokumentation der verwendeten Methodik

Die Bachelorarbeit soll neben dem Bearbeiten einer zentralen Thematik dazu dienen, methodische Kenntnisse, Kompetenzen und Vorgehensweisen als grundlegendes Werkzeug des geographischen Arbeitens anzuwenden. In diesem Kapitel wird die verwendete Methodik ausführlicher erläutert.

Die Erstellung des in dieser Arbeit verwendeten Kartogramms und der Schlagwortwolke wird in Punkt 2.1 und 2.2 technisch dokumentiert. Des Weiteren wird auf die quantitativen und qualitativen Forschungsdesigns näher eingegangen. Diese dienen der Hypothesen- Überprüfung, für die Untersuchungsanordnungen bzw. Experimente (nicht im Laborsinne) herangezogen werden. Folglich liegt das Ziel in der Ausschließung von möglichst vielen al- ternativen Erklärungen durch die Designwahl (Schnell et al. 2005:211-212).In dieser Arbeit wurden beide möglichen Designs gewählt: zum einen wird auf das quantitative Forschungs- design (2.3) fokussiert, welches in Form einer Online-Umfrage angewandt und zum anderen auf das qualitative Forschungsdesign (2.5), welches in Form von drei Experteninterviews umgesetzt wurde. Die technische Dokumentation der Umfrage-Auswertung anhand der Software SPSS wird in Punkt 2.5 beleuchtet.

2.1 Technische Dokumentation der Kartogramm-Erstellung

Eine Alternative zur herkömmlichen kartographischen Darstellung ist das Kartogramm (Flächenkartogramm). Im Folgenden werden mit diesem Begriff absichtlich verzerrte Karten bezeichnet, „deren räumliche Eigenschaften nicht direkt mit der Lage auf der Erdoberfläche, sondern mit dem Wert einer thematischen Variable zusammenhängen“ (Burgdorf 2009:692). Kartogramme sind folglich flächenbezogene Darstellungen, das heißt die einzelnen Flächen (Polygone) werden in Bezug zu einer zuvor definierten Variablen skaliert.

Funktionen zur Erstellung von Kartogrammen sind keine Standardfunktionen in ArcGIS. Sie reichen über das Grundangebot der Software hinaus und müssen von anderen Quellen be- zogen werden. Es gibt eine Vielzahl an Kartogramm-Tools, die kostenlos als Skripte für Arc- GIS des Unternehmens ESRI (Environmental Systems Research Institute) heruntergeladen werden können. Das in dieser Arbeit verwendete Tool kann unter folgendem Link bezogen werden: http://arcscripts.esri.com/details.asp?dbid=15638. Das Tool ist von Michael T. Gast- ner und M. E. J. Newman entwickelt worden.

Alle Shapefiles, die als Kartogramme ausgegeben werden sollen, müssen sich in einer ge- meinsamen Personal Geodatabase befinden. Diese muss zuvor im ArcCatalog angelegt werden. Das Skript unterstützt keine Shapefiles, die mit externen Tabellen - sogenannten Joins - zusammengeführt sind. Diese Shapefiles müssen inklusive der verknüpften Tabellen, vor der Skript-Ausführung, in die vorhandene Geodatenbank exportiert werden. Ebenfalls muss sichergestellt werden, dass die Variable, die als flächenbezogene Größe in Betracht gezogen wird, keine Negativwerte in der Attributentabelle enthält. Andernfalls müssen die Negativwerte beispielsweise über die Definition Query bei den Layer-Einstellungen herausgefiltert werden. Nullwerte hingegen werden vom Programm ignoriert.

Die Kartogramm-Toolbox muss manuell über Rechtsklick auf ArcToolbox und dann auf Add Toolbox aktiviert werden. Abbildung 1 zeigt die hinzugefügte Toolbox in der Toolbox-Ansicht.

Abbildung 1: Kartogramm-Toolbox in ArcGIS.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Software ArcGIS 9.3 von ESRI (Screenshot).

Anschließend kann mit der Durchführung des Skriptes begonnen werden, indem mit einem Doppelklick auf „Create a cartogram (Gastner-Newman method)“ das Skript aufgerufen wird. Das in folgender Abbildung 2 visualisierte Fenster öffnet sich in ArcGIS. Im ersten Feld wird die Shapefile (hier: Hamburger Stadtteile) ausgewählt, die als Grundlage für die Kartogramm-Darstellung dient und im zweiten Feld die Variable (hier: durchschnittli- che Wohnfläche je Einwohner/in in qm 2010 nach Stadtteilen), die als proportionale Bezugs- größe gelten soll. Das dritte Feld ist für die Ziel-Shapefile vorgesehen, dessen Speicherort sich ebenfalls in der zuvor definierten Personal Geodatabase befinden muss. Alle anderen Felder sind optional. Im Feld „Additional Features/Rasters to Transform“ können beispiels- weise zusätzliche Shapefiles (hier: Bezirksgrenzen) ausgewählt werden, die die Kartog- ramm-Darstellungsweise übernehmen. Voraussetzung für die erfolgreiche Umsetzung ist, dass diese Shapefiles denselben räumlichen Bezug (Koordinatensystem) wie jene aus dem ersten Feld haben müssen.

Abbildung 2: Geöffnetes Kartogramm-Tool in ArcGIS.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Software ArcGIS 9.3 von ESRI (Screenshot).

Nach erfolgreicher Durchführung des Skripts wird das erzeugte Kartogramm automatisch angezeigt. Die zusätzlich umgewandelten Shapefiles können manuell in ArcGIS hinzugefügt werden. Nachstehend ist in Karte 1 der flächenbezogene Unterschied für die Bezirke und Stadtteile Hamburgs visualisiert.

Karte 1: Hamburger Bezirke und Stadtteile flächen- und maßstabstreu (links) sowie in Kartogramm- darstellung (rechts), Beispiel.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: eigene Darstellung, Kartengrundlage: Statistikamt Nord 2010.

Wertproportionale Karten sind ungewöhnlich, denn bei der Herstellung von Kartogrammen sind „die sich widersprechenden Eigenschaften Mengentreue (Wert-Proportionalität), Form- erhaltung - sowohl des Gesamtgebiets als auch der Einzelflächen - und nicht zuletzt ein vertretbarer Aufwand gegeneinander abzuwägen“ (Burgdorf 2009:693). In dieser Arbeit wird ein zusammenhängendes Kartogramm verwendet. Die proportionale Skalierung der Bezugs- flächen geschieht hierbei unter Beibehaltung der topologischen Zusammenhänge. Die urs- prüngliche Form wird zwangsverzerrt, was offiziell mit Anamorphose (Gestaltsumwandlung) betitelt wird. Beim Algorithmus von Gastner und Newmann ‚fließen‘ bildlich gesprochen Wertanteile aus Gebieten mit einer über- in solche mit einer unterdurchschnittlichen Wert- dichte. „Sie dehnen dabei die Grenzen ihrer Bezugsflächen so lange aus, bis eine gleichmä- ßige Wertdichte über das gesamte Untersuchungsgebiet erreicht ist“ (Burgdorf 2009:693). Dieses Verfahren beruht auf der Beschreibung von Diffusionsprozessen aus der Elementar- teilchenphysik.

2.2 Technische Dokumentation der Erstellung von Schlagwortwolken

Das Erstellen von Schlagwortwolken (im Englischen: tag clouds oder wordclouds) ist eine beliebte Methode, um Informationen organisiert zu visualisieren und zu verknüpfen. Häufig wird auch der Begriff der Häufigkeitsanalyse mit tag clouds in Verbindung gesetzt. Schlag- wortwolken repräsentieren dabei Variablen beziehungsweise Schlagworte, die von Interesse sind. Diese sind Grundlage für das optische Erscheinungsbild und werden abhängig von diversen Texteigenschaften, wie Schriftgröße und Farbe dargestellt (Bateman et al. 2008:1).

Die in dieser Arbeit verwendete Software IBM Word Cloud Generator kann unter folgendem Link kostenfrei von IBM bezogen werden: http://www.alphaworks.ibm.com/tech/wordcloud/ download. Nach erfolgreicher Installation müssen die einzelnen Textdateien (Configuration, Stopwords und Presseartikel) den persönlichen Anforderungen angepasst werden. Abbildung 3 visualisiert die in dieser Arbeit verwendeten Einstellungen.

Abbildung 3: Configuration-Datei geöffnet in einem Textdokument.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: eigene Darstellung.

Aus dem Online-Pressearchiv der Zeitung Hamburger Abendblatt wurden 46 Artikel zu aktuellen (Zeitraum: Januar bis Mai 2011) Ereignissen in der HafenCity ausgewählt. Die Zeitungsartikel wurden in eine Textdatei kopiert und bilden die Grundlage für das Erstellen der Schlagwortwolke. Zusätzlich wurde eine Liste mit über 3.500 Stopwords, das heißt (Füll-) Wörter, die nicht aussagekräftig sind, angefertigt. Dazu zählen zum Beispiel und, oder, aber, k ö nnte, msste und so weiter. Die Anzahl an maximal angezeigten Wörtern wurde auf 50 reduziert, um die Lesbarkeit aller Wörter zu gewährleisten. Die einzelnen Wörter werden dabei der Größe nach, abhängig von ihrer absoluten Häufigkeit, dargestellt. Je größer ein Begriff erscheint, desto häufiger kommt er in den Presseartikeln vor.

2.3 Quantitatives Forschungsdesign: Online-Umfrage

Quantitative Methoden sind solche, die mit mathematisch-statistischen Analyseverfahren - in dieser Arbeit wird die Software SPSS von PASW verwendet - arbeiten. Mit ihnen versuchen Forscher, Alternativhypothesen anhand harter, objektiver Vorgehensweisen auszuschließen. Zu solchen quantitativen Forschungsdesigns zählen beispielsweise Umfragen, die auf einer Anfangshypothese basieren. Sie werden zu den standardisierten Datenerhebungsvarianten gezählt, da sie kategorisierte Antwortmöglichkeiten und eine geordnete und überschaubare Datenmenge aufweisen. Die Repräsentativität ergibt sich durch die Zufallsstichprobe. Aufgrund der kategorisierbaren Information ist die Dokumentation der Ergebnisse so gut wie unproblematisch (Reuber/Pfaffenbach 2005:34-35).

Eine Umfrage scheint für diese Arbeit sehr interessant, um das öffentliche Meinungsbild zur HafenCity - gerade in Bezug auf immobilienwirtschaftliche Projekte und dessen Leerstände - zu repräsentieren. Der Fragebogen liegt dieser Arbeit im Anhang auf Seite IX bei.

Die Umfrage startete am Freitag, den 13. Mai 2011 und war für 14 Tage online aktiv. Zum Starttag wurden 148 zufällig ausgewählte Personen aus dem öffentlichen Dienst in Hamburg erfolgreich angemailt. Bei diesen Personen handelte es sich um Politiker der Parteien CDU/CSU, SPD, Die Linke, FDP und Bündnis 90/Die Grünen sowie Mitarbeiter/innen des Statistischen Landesamtes für Hamburg und Schleswig-Holstein. In der Email wurden The- ma sowie Ziel dieser Bachelorarbeit erwähnt. Insgesamt wurde der Fragebogen 47 Mal voll- ständig ausgefüllt, was eine erfolgreiche Rücklaufquote von 31,8 Prozent repräsentiert.

Die Online-Umfrage wurde anhand der kostenlosen Software LimeSurvey erstellt und war unter folgendem Link abrufbar: http://www.pudlik.de/RWTH/limesurvey/index.php?sid=77948 &lang=de-informal. Sie umfasste acht inhaltliche Fragen zu den drei Fragengruppen Image der HafenCity, Immobilienleerstände sowie Zukunft der HafenCity. Abschließend wurden drei allgemeine Fragen zur Person gestellt: Geschlecht, Altersklasse und politische Einstellung. Von den insgesamt elf Fragen sind fünf voll-standardisiert, das heißt, vorgegebene Antwort- kategorien liegen vor. Drei Fragen sind teil-standardisiert, das heißt, neben klassierten Ant- worten wird das Feld ‚sonstige‘ angeboten, in dem eine freie Antwort verfasst werden kann. Zusätzlich sind bei zwei der drei genannten Fragen Mehrfachantworten möglich. Bei den übrigen drei Fragen handelt es sich um komplett freie Antwortmöglichkeiten.

2.4 Technische Dokumentation der Umfrage-Auswertung mit SPSS

Zur Auswertung der Onlineumfrage wurde die Statistiksoftware SPSS (Version 18.0) von PASW herangezogen, die Studierenden an den Hochschulrechnern des Geographischen Instituts kostenlos zur Verfügung steht. Dieses Programm ermöglicht die statistische und grafische Datenanalyse anhand der gängigsten statistischen Verfahren. Für die Auswertung des in dieser Arbeit verwendeten Fragebogens wurden allerdings nur Häufigkeits- und Kreuztabellen als deskriptive Statistiken herangezogen. Ein Beispiel für eine solche Kreuzta- belle liefert Tabelle 1, in der die Variablen Geschlecht und Altersklasse gekreuzt sind. Die Ergebnisse beruhen auf den tatsächlichen Angaben der Befragten. Die von SPSS erzeugten Tabellen wurden in Excel modifiziert, da eine Überarbeitung in SPSS nur bedingt möglich ist.

Tabelle 1: Kreuztabelle der Variablen Geschlecht (Spalten) und Altersklasse (Zeilen).

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: eigene Darstellung basierend auf den Ergebnissen der Online-Umfrage.

Zur grafischen Visualisierung der Frage, wie hoch die Befragten die Immobilienleerstandsra- te in der HafenCity einschätzen, eignet sich ein sogenannter Boxplot (siehe Abb. 1, Kapitel 5.2.1). Dieser definiert sich zum einen über ein Lagemaß, nämlich den Median. Der Median wird auch Zentralwert genannt und halbiert eine Verteilung. Das heißt, 50 Prozent der Werte liegen unterhalb und 50 Prozent oberhalb des Medianwertes. Zum anderen definiert sich ein Boxplot über zwei Streuungsmaße, insbesondere der Spannweite (Minimum und Maximum) und dem Quartilsabstand (1. und 3. Quartil). „Die Grenzen der Box sind durch die Quartile bestimmt, an der Stelle des Medians ist die Box unterteilt […]. Der Vorteil von Boxplots liegt im grafischen Vergleich von Verteilungen einer Variablen in mehreren Gruppen“ (Hatzin- ger/Nagel 2009:194-195). Einem Boxplot kann ebenfalls die Verteilungsform der Werte ab- gelesen werden, das heißt die Abweichung der Häufigkeitsverteilung von einer symmetri- schen Verteilung. Bei diesem Beispiel liegt eine linksschiefe Verteilung vor, was bedeutet, dass der Median größer als der Mittelwert ist. (Hatzinger/Nagel 2009:190).

2.5 Qualitatives Forschungsdesign: Experteninterviews

Das qualitative Forschungsdesign zeichnet sich durch ein Arbeiten mit Leitfragen aus. Die Datenerhebung ist kaum bis gar nicht standardisiert, ausführliche Antworten sind möglich und die Datenfülle liegt nahezu unstrukturiert vor. Die Auswertung erfolgt interpretativ- verstehend, zum Teil sogar subjektiv. Im statistischen Sinne ist keine Repräsentativität vor- handen, denn nur wenige Einzelfälle werden intensiv erfasst. Dieses Forschungsdesign ist für differenzierte Untersuchungen von Einzelfällen geeignet, gerade bei der Erfragung von Details und Besonderheiten. Die Dokumentation der Daten ist nahezu unmöglich, denn es liegt eine ‚Individualisierung‘ anstelle einer ‚Standardisierung‘ (quantitative Methoden) vor (Reuber/Pfaffenbach 2005:35).

Um auch eine der qualitativen Methoden der empirischen Sozialforschung anzuwenden, wurden drei Experten zu Immobilienthemen über die HafenCity Hamburg am 25. und 27. Mai 2011 jeweils 15 bis 20 Minuten interviewt. Da das Überseequartier als das aktuell im Bau befindliche Quartier im HafenCity-Gebiet gilt, erwies es sich als äußerst hilfreich zwei Mitar- beiter des Investorenkonsortiums des Überseequartiers zu für diese Arbeit interessanten Themen zu befragen. Aufgrund gewünschter Anonymisierung werden diese beiden inter- viewten Personen im Folgenden mit Interviewpartner A und Interviewpartner B bezeichnet. Des Weiteren stellte sich ein Hamburger Politiker, der oft als Stadtentwicklungsexperte in der Presse zitiert wird, für ein Experteninterview zur Verfügung. Dieser wird nachstehend als Interviewpartner C aufgeführt. Der Interviewleitfaden ist im Anhang auf Seite X nachzulesen. Der Leitfaden ist in fünf Themenblöcke unterteilt, in denen auf Leerstandsprobleme einge- gangen wird. Zu Beginn wird nach dem Immobilienmarkt HafenCity im Allgemeinen gefragt. Daran anknüpfend soll die Angebots- und Nachfragestruktur geklärt werden. Handlungswei- sen und Strategien zu Leerstände sowie mögliche Umnutzungen von Büro- in Wohnimmobi- lien werden im dritten und vierten Themenblock behandelt. Der Leitfaden schließt mit Lö- sungsmöglichkeiten, Forderungen und Zukunftsaussichten ab.

Der Gesprächsleitfaden basiert auf dem von Andreas Trumpp aus dem Jahr 2005. Er untersuchte damals den Büroflächenleerstand in der Friedrichstraße in Berlin.

3 Die HafenCity Hamburg als Untersuchungsgebiet

Südlich der Hamburger Speicherstadt waren sehr unterschiedliche Gewerbebetriebe ange- siedelt, von denen in den 1980er Jahren einige den Standort verließen. Dieser Umstand gab Anlass zur städtebaulichen Umnutzung der alten Hafenflächen. „Die Speichergebäude in diesem Gebiet stammten überwiegend aus den 1950er Jahren, waren nicht erhaltenswert und wurden abgerissen“ (Pries 2006:26). Lediglich die vorhandenen Hafenbecken und Kai- mauern sollten erhalten bleiben, die restlichen Flächen waren hingegen frei überplanbar. Der Senat hatte bereits über mehrere Jahre hinweg über die stadteigene Gesellschaft für Hafen- und Standortentwicklung (GHS, seit 1997 HafenCity GmbH) über 90 Prozent der Flächen in diesem Gebiet aufgekauft, was eine zügige Planung ermöglichte. Für nur wenige Unterneh- men mussten alternative Flächen gefunden werden, „langwierige Abstimmungsverfahren mit Anwohnern oder Interessensgruppen entfielen“ (Pries 2006:27). Im Jahr 2000 wurde der Masterplan vom Hamburger Senat und der Bürgerschaft beschlossen. 175 internationale Planungs- und Architektenteams beteiligten sich am zuvor durchgeführten städtebaulichen Ideenwettbewerb.

3.1 Geographische Einordnung

Der neue Hamburger Stadtteil HafenCity ist Teil des im Norden Deutschlands gelegenen Stadtstaats Freie und Hansestadt Hamburg (FHH), welcher sich in sieben Bezirke gliedern lässt (siehe Karte 2). Weitere Unterteilungen erfolgen anhand der 104 Stadtteile, 181 Ortsteile und 941 Statistischen Gebiete.

Der neue Hamburger Stadtteil HafenCity wurde zum 1. März 2008 mit dem Gesetz über die räumliche Gliederung der Freien und Hansestadt Hamburg vom 6. Juli 2006 (HmbGVBl. Sei- te 367) geschaffen. Die HafenCity setzt sich aus Teilgebieten der Stadtteile Hamburg- Altstadt (nordwestliches Gebiet), Klostertor (ehemalig, heute Hammerbrook, nordöstliches Gebiet) sowie Rothenburgsort (östliches Gebiet) zusammen und gehört zum Bezirk Ham- burg-Mitte. Der HafenCity ist die Stadtteilnummer 102 zugeordnet. Darüber hinaus ist dieser Stadtteil weiterhin in die Ortsteile 103 und 104 untergliedert (Statistikamt Nord 2008:Abs. 1).

Karte 2: Lage des Stadtteils HafenCity im Gebiet der Freien und Hansestadt Hamburg

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: eigene Darstellung.

Die HafenCity ist folglich Teil der mit fast 1,8 Millionen Einwohnern zweitgrößten Stadt Deutschlands. Sie liegt inmitten der mit 4,3 Millionen Einwohnern starken Metropolregion Hamburgs. „Mit der Entwicklung einer neuen City setzt Hamburg mindestens europaweit neue Maßstäbe“ (HafenCity 2011d:4). Eine städtebauliche Übersicht bietet folgende Abbil- dung 4.

Abbildung 4: Städtebauliche Übersicht über das Gebiet der HafenCity.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: verändert nach Foto: Fotofrizz; Illustration: Michael Korol, H AFEN C ITY H AMBURG 2011c.

3.2 HafenCity- Daten und Fakten

Hamburgs Erster Bürgermeister Dr. Henning Voscherau (SPD, Amtsperiode 1988 bis 1997) stellte bereits am 7. Mai 1997 die „Vision HafenCity“ als Rückkehr der Innenstadt ans Wasser vor. Nachdem im Oktober 1999 ein internationaler städtebaulicher Ideenwettbewerb für die HafenCity stattfand und am 29. Februar 2000 der dazugehörige Masterplan vom Senat beschlossen wurde, erfolgte der Spatenstich für das erste Gebäude der HafenCity am 20. Juni 2001 am Großen Grasbrook. Dieses Gebäude gilt als neue Geschäftsstelle des Softwareunternehmens SAP und wurde Anfang des Jahres 2003 von rund 500 Mitarbeitern bezogen (HafenCity Hamburg 2011b:Abs.1, 3, 4 und 7).

Das festgelegte Gebiet der HafenCity erstreckt sich über eine Gesamtfläche von 157 Hektar, von denen 80 Prozent auf Landfläche fallen. Somit gilt die HafenCity als Erweiterung der Hamburger City um 40 Prozent in einer Entwicklungsphase von rund 25 Jahren. 5.800 Woh- nungen für 12.000 Einwohner/innen und mehr als 45.000 Arbeitsplätze sollen einen Neuwert für die Hamburger City schaffen. Die Bruttogeschossfläche (BGF) aller gesamten Neubauten wird 2.323.000 Quadratmeter (qm) zählen. „Nahezu 1 Million [qm] Bruttogeschossfläche sind fertiggestellt, im Bau oder stehen kurz vor Baubeginn“ (HafenCity Hamburg 2011d:4).

In der nachstehenden Tabelle 2 ist die Wohnstatistik für die HafenCity für den Zeitraum 2007 bis 2010 aufgelistet. Die Daten beziehen sich auf jene vom Statistischen Landesamt für Hamburg und Schleswig-Holstein (Statistikamt Nord).

Tabelle 2: Wohnstatistik für die HafenCity im Zeitraum von 2007 bis 2010.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quellen: S TATISTIKAMT N ORD 2007:230, 2008:232, 2009:24 und 2010:25.

Mit der Fertigstellung diverser Wohnprojekte ziehen immer mehr Menschen in den neuen Stadtteil. Wurden 2010 nur 930 Anwohner verzeichnet, wohnen laut der HafenCity Hamburg GmbH (2011d:6) im Frühjahr 2011 bereits rund 1.500 Personen vornehmlich im ersten reali- sierten Quartier Am Sandtorkai / Dalmannkai (siehe Kapitel 4.1.1), in dem auch die Entwick- lung der HafenCity im Jahr 2001 ihren Anfang nahm. „Die HafenCity wird von Westen nach Osten und von Norden nach Süden entwickelt“ (HafenCity Hamburg 2011d:4).

4 Von Westen nach Osten, von Norden nach Süden: Die immobilienwirtschaftliche Entwicklung in den Quartieren

In der HafenCity werden in 25 Jahren zehn Quartiere realisiert. Die immobilienwirtschaftliche Entwicklung erfolgt dabei in den Quartieren der westlichen (4.1) und zentralen HafenCity (4.2) von Westen nach Osten und von Norden nach Süden. Mit Überarbeitung des Master- plans im Jahr 2006 (4.4) werden die Quartier der östlichen HafenCity (4.3) nun abweichend entwickelt, wie sich die HafenCity Hamburg GmbH (2011e:Abs. 3) kürzlich dazu äußerte:

Die überarbeiteten Planungen beruhen auf den besonderen Herausforderungen, die sich für eine urbane Entwicklung der östlichen HafenCity stellen. Denn räumlich sind die drei östlichen Quartiere nicht so kompakt und nicht so gut mit der Stadt integriert wie die westliche und zentrale HafenCity. Zudem bewirken Verkehrstrassen und de- ren Lärmwirkungen eine viel stärkere Abgrenzung und Belastung. Daraus ergeben sich jedoch auch besondere Chancen, den östlichen Quartieren eine eigene Identität zu geben.

Charakteristisch für diesen Stadtteil ist die feinkörnige Nutzungsdurchmischung von Arbeitsund Wohnnutzung, Einzelhandel, Freizeit, Gastronomie und Kultur, die sich in allen Quartieren widerspiegelt. Von den rund 2,32 Mio. qm BGF entfallen zugegen 29,7 Prozent auf Wohnflächen, 9,4 Prozent auf gewerbliche und öffentlichkeitsbezogene Nutzflächen im Erdgeschoss, 47,8 Prozent auf Büroflächen und 13,1 Prozent auf Flächen für Bildung, Wissenschaft, Kultur, Freizeit, Hotel und Sonstiges (HafenCity Hamburg 2011a:2).

4.1 Quartiere der westlichen HafenCity

Die Quartiersentwicklungen haben in der westlichen HafenCity begonnen, die nahezu fertiggestellt ist. Die drei westlichen Quartiere werden mit ihren immobilienwirtschaftlichen Projekten in diesem Abschnitt vorgestellt. Eine städtebauliche Übersicht bietet Abbildung 5.

Abbildung 5: Übersicht über die Quartiere der westlichen HafenCity.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: verändert nach Foto: Fotofrizz; Illustration: Michael Korol, H AFEN C ITY H AMBURG 2011c.

4.1.1 Ab 2003: Quartier Am Sandtorkai / Dalmannkai

Das Quartier Am Sandtorkai / Dalmannkai gilt als erstes komplett fertiggestelltes Quartier innerhalb der Grenzen der HafenCity. Nachdem im Frühjahr 2003 die ersten Arbeiten der acht Gebäude auf dem Sandtorkai begonnen hatten, konnten bereits im Frühjahr 2009 die letzten der 15 Gebäude auf dem Dalmannkai fertiggestellt werden. Insgesamt wurden 23 städtebaulich einzigartige Gebäude sowie die Elbphilharmonie (Projekt 24) auf dem Kaiser- speicher A geschaffen (HafenCity Hamburg 2011d:10). Während die ersten Finanzierungs- pläne Kosten von insgesamt 114 Mio. Euro für das Leuchtturmprojekt Elbphilharmonie her- gaben, beliefen sich diese bereits Ende 2008 auf 323,3 Mio. Euro für die öffentliche Hand (HafenCity Hamburg 2011b). Nach aktuellen Veröffentlichungen soll der Bau sogar zusätzli- che 28 Mio. Euro mehr kosten. „Ferner sind die Ausgaben für das geplante Fünf-Sterne- Hotel in dem Gebäude noch nicht berücksichtigt. Die Kulturbehörde beziffert diese Kosten auf sechs Mio. Euro“ (Hamburger Abendblatt, 04.02.2011:Abs. 1).

Der Sandtorhafen bildet das Zentrum des Quartiers, „durch den sich die Pontons des Traditi- onsschiffhafens ziehen“ (HafenCity Hamburg 2011d:10). Sie bilden einen schwimmenden Anlegeplatz für circa 20 bis 30 fahrttüchtige Wasserfahrzeuge, der durch die Stiftung Ham- burg Maritim betrieben wird. Nördlich des Sandtorhafens befindet sich der Sandtorkai, der weiter nördlich an die denkmalgeschützte Speicherstadt grenzt. Der Dalmannkai liegt folglich südlich des Sandtorhafens. Das modern vorliegende Stadtbild wird durch Promenaden abge- rundet (HafenCity Hamburg 2011d:10). Im Quartier wurden die Magellan-Terrassen mit einer Größe von 5.600 qm, die Marco-Polo-Terrassen mit einer Größe von 7.800 qm und der klei- nere Vasco-da-Gama-Platz geschaffen (HafenCity Hamburg 2011d:11). Abbildung 6 ver- schafft einen städtebaulichen Überblick über das fertiggestellte Quartier.

Abbildung 6: Städtebauliche Übersicht über das Quartier Am Sandtorkai / Dalmannkai.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: verändert nach Foto: Fotofrizz; Illustration: Michael Korol, H AFEN C ITY H AMBURG 2011c.

Nach Angaben der HafenCity Hamburg GmbH (2011d:11) wohnen derzeit 1.500 Menschen im Quartier Am Sandtorkai / Dalmannkai, welches nicht nur Wohnungen im Luxussegment, sondern auch bezahlbare Wohnungen für Menschen mit mittlerem Einkommen anbietet. Des Weiteren sind mittlerweile rund 270 Unternehmen - vor allem aus Bereichen der kreativen und modernen Dienstleistungen - angesiedelt. „Am stärksten vertreten sind die Medien- und Logistikbranche und, solange in der HafenCity gebaut wird, die Baubranche“ (HafenCity Hamburg 2011d:12). So ist beispielsweise das Unternehmen China Shipping Container Li- nes Co. Ltd. (CSCL), Shanghai in Deutschland durch den Standort HafenCity vertreten (Pro- jekt 5). Es gehört zu den global führenden Containerredereien und befindet sich zurzeit auf Platz fünf in den Top 100 der operierenden Schifffahrtsunternehmen (China Shipping Agency (Germany) GmbH 2011:Abs. 1-2).

Im Gebäude Nr. 7 ist das Bankhaus Wölbern mit seiner Unternehmenszentrale angesiedelt. Hier eröffnete bereits im Juli 2005 das erste Restaurant der HafenCity, der Chilli Club, im Erdgeschoss (HafenCity Hamburg 2011a:Am Sandtorkai / Dalmannkai).

4.1.2 Ab 2006: Quartier Am Sandtorpark / Grasbrook

Das zweite Quartier der HafenCity ist ebenfalls nahezu vollendet. Das Prinzip der Nutzungsmischung wird auch hier strickt eingehalten. Im April 2011 wurde der Sandtorpark, der eine Spielwiese für Kinder bietet, in der Mitte dieses Quartiers fertiggestellt. Zur Visualisierung der städtebaulichen Übersicht dient nachstehende Abbildung 7.

Abbildung 7: Städtebauliche Übersicht über das Quartier Am Sandtorpark / Grasbrook.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: verändert nach Foto: Fotofrizz; Illustration: Michael Korol, HAFEN CITY HAMBURG 2011c.

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