Perspektiven für Seniorenwohnimmobilien in der Region Hochrhein - Bodensee

Inhaltsverzeichnis

I Abbildungsverzeichnis

II Tabellenverzeichnis

III Kartenverzeichnis

IV Abkürzungsverzeichnis

1. Einleitung
1.1 Problemstellung und Zielsetzung
1.2 Vorgehensweise

2. Demographische Entwicklung
2.1 Demographische Entwicklung in Deutschland
2.2 Haushaltsstrukur in Deutschland
2.3 Regionale Unterschiede in Deutschland
2.4 Demographische Entwicklung in Baden-Württemberg
2.5 Binnenwanderung in Deutschland
2.6 Zusammenfassung der demographischen Entwicklung

3. Typen von Seniorenimmobilien
3.1 Definition: Alten- und Pflegeheim
3.2 Definition: Betreutes Wohnen
3.2.1 Kritik am Betreuten Wohnen
3.2.2 Formen von Betreutem Wohnen
3.3 Altenheim versus Betreutes Wohnen

4. Nachfrage nach Seniorenimmobilien
4.1 Wünsche und Anforderungen an das Wohnen im Alter
4.2 Zielgruppe
4.3 Umzugsbereitschaft und Mobilität
4.4 Nachfrageentwicklung Pflegebedarf in Baden-Württemberg
4.5 Nachfragepotential für Betreutes Wohnen
4.6 Zusammenfassung - Nachfragemarkt

5. Angebot an Seniorenimmobilien
5.1 Leistungsbeziehungen auf der Angebotsseite
5.1.1 Betreiber
5.1.2 Bauträger
5.1.3 Investor
5.2 Vergütungen der Pflegeeinrichtungen
5.3 Zusammenfassung

6. Empirische Untersuchung von Betreutem Wohnen am Bodensee
6.1 Gegenstand und Ziel der empirischen Untersuchung
6.2 Befragungsmethodik und Vorgehensweise
6.2.1 Befragungstruktur
6.2.2 Strukturierung und Entwicklung des Fragenkatalogs
6.2.3 Merkmalsausprägung der Befragten
6.3 Markt- und Standortanalyse in der Region Hochrhein-Bodensee
6.3.1 Bestimmung des Einzugsgebietes
6.3.2 Empirische Daten zur Standortanalyse
6.3.3 Erfolgsfaktoren der Markt- und Standortanalyse
6.4 Nachfrage und Angebotsanalyse in der Region Hochrhein-Bodensee
6.4.1 Nachfragepotential
6.4.2 Angebots- bzw. Wettbewerbsanalyse
6.4.3 Bewertung und Gewichtung der potentiellen Nachfragefaktoren
6.4.4 Gegenüberstellung von Angebot und Nachfrage
6.5 Betreiberanalyse
6.6 Konzept- und Gebäudeanalyse
6.6.1 Grundservice
6.6.2 Wahlleistungen
6.6.3 Zusätzliche Gemeinschaftseinrichtungen
6.6.4 Zielgruppe
6.6.5 Wohnanlage
6.6.6 Preise
6.6.7 Erfolgsfaktoren Konzeption und Gebäude
6.7 Vertragsgestaltung
6.7.1 Vertragsgestaltung zwischen Betreiber und Investor
6.7.2 Vertragsgestaltung zwischen Betreiber und Kunden
6.8 Beurteilung der Immobilie
6.9 Zehn Erfolgsfaktoren für Seniorenwohnimmobilien

7. Finanzierung - Fremdwährungskredit

8. Resümee

V Literaturverzeichnis

VI Kontakte zur Wirtschaft

VII Anhang

I Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Aufbau und Gang der Untersuchung

Abbildung 2: Bevölkerungspyramide 2001 und 2050 in Deutschland

Abbildung 3: Absolute Veränderung der Altersgruppen im Zeitverlauf in Deutschland

Abbildung 4: Bevölkerung 1950 bis 2000 sowie Vorausrechnung bis 2050 in Baden-Württemberg

Abbildung 5: Übersicht der deutschen Wohnmodelle für das Alter

Abbildung 6: Vorstellbare Wohnformen im Alter

Abbildung 7: Lebensstilgruppen älterer Menschen

Abbildung 8: Pyramide der Sozialen Altenarbeit

Abbildung 9: 60-Jährige und ältere Pflegebedürftige nach Pflegeart 2003 und 2030 in Baden-Württemberg

Abbildung 10: Die Umkehrung der Nachfrager am Wohnungsmarkt

Abbildung 11: Bestand an Bewohnerplätzen in Seniorenimmobilien je Einrichtungstyp

Abbildung 12: Angebotsentwicklung Service-Wohnen (neue Wohnprojekte pro Jahr) Abbildung 13: Leistungsbeziehungen auf der Angebotsseite

Abbildung 14: Risiken in Verbindung mit einer Investition in eine Seniorenimmobilie

Abbildung 15: Vergütungsbestandteile der Pflegeeinrichtungen und ihre jeweiligen Kostenträger

Abbildung 16: Standortzufriedenheit unterschiedlicher Konzepte von Betreuten Wohnen

Abbildung 17: Erfahrungen der Betreiber

Abbildung 18:Weitere Einrichtungen der einzelnen Betreiber

Abbildung 19: Leistungen des Grundservices

Abbildung 20: Leistungen des Wahlservices

Abbildung 21: Größe der Wohnanlagen im Vergleich

Abbildung 22: Vertragsgestaltung zwischen Betreiber und Investor

Abbildung 23: Auslastungsgrad bei verschiedenen Konzepten

Abbildung 24:Wie wichtig erachten Sie bei einer Beurteilung einer Investition in Seniorenimmobilien die folgenden Analysen?

Abbildung 25: Eigentümerstruktur von Betreutem Wohnen am HochrheinBodensee

II Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Haushaltsstruktur der älteren Bevölkerung in Deutschland (2000)

Tabelle 2: Altersaufbau der Bevölkerung von Baden-Württemberg

Tabelle 3: Umzugsbereitschaft nach Regionstypen in Westdeutschland

Tabelle 4: Versorgungsgrad mit Service-Wohnen nach Gemeindegrößenklassen

Tabelle 5: Aufteilung der Organisations- und Konzeptionsformen

Tabelle 7: Bevölkerungsdaten der Landkreise der Region Hochrhein-Bodensee

Tabelle 8: Nachfragepotential bei Betreutem Wohnen

Tabelle 9: Bestandsanalyse Betreutes Wohnen

Tabelle 10: Wohnungsdefizit und Wohnungsbedarf 2002 bis 2020

Tabelle 11: Bewertung und Gewichtung potentieller Nachfragefaktoren

Tabelle 12: Altersstruktur der Seniorenwohnanlagen in der Region Hochrhein-Bodensee

Tabelle 13: Qualität der Konzeption

Tabelle 14: Vergleich Nettomiete-Qualität der Konzeption

Tabelle 15: Zukünftige Nachfrage und Preisentwicklung bei Seniorenimmobilien

Tabelle 16: Seniorenwohnanlagen im Vergleich

III Kartenverzeichnis

Karte 1: Regionale Verteilung der über 60-Jährigen in Deutschland (2004)

Karte 2: Prognostizierter Binnenwanderungssaldo 2000 - 2020

Karte 3: Region Hochrhein-Bodensee

Karte 4: Regionale Verteilung der über 65-Jährigen in Baden-Württemberg

IV Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1. Einleitung

1.1 Problemstellung und Zielsetzung

Das Nachfragepotential auf dem Seniorenimmobilienmarkt in Deutschland wird sich in naher Zukunft erheblich steigern. Dies liegt nicht zuletzt an der steigenden Zahl der Altenhaushalte. Die Empirica Wirtschaftsforschung und Beratung GmbH geht davon aus, dass die heute schon hohe Anzahl der Seniorenhaushalte (über 65-Jährige) und der mittleren Haushalte (40 bis unter 65 Jahre) bis 2020 noch deutlich ansteigen wird.¹

Trotz der Tendenz der Bevölkerungsstruktur zur Singularisierung nimmt die Anzahl der jüngeren Haushalte (25 bis 40 Jahre) heute schon ab. Im Zuge der demographischen Entwicklung steigt bis 2030 die Zahl der über 60-Jährigen um mehr als 37 % und somit auf 27 Millionen an. Die zu erwartenden Verschiebungen im Altersaufbau zeigt der so genannte Altenquotient der bis 2030 von 44 (2001) auf 71 ansteigen wird. Somit stehen im Jahr 2030 100 Menschen im Erwerbsalter (von 20 bis 59 Jahren) 71 Menschen im Rentenalter (ab 60 Jahren) gegenüber. Zugleich wird der relative Anteil der Senioren bis ins Jahr 2030 von rund 24,1 % auf rund 34,4 % ansteigen.²

Weiterhin waren rund 2,1 Millionen Menschen 2003 im Sinne des Pflegeversicherungsgesetzes (SGB XI) pflegebedürftig. Davon wurden 640.000 in Pflegeheimen betreut. Dies entspricht einem Zuwachs von 6 % im Jahr 2003. Das rasante Wachstum des Seniorenimmobilienmarktes lässt sich auch daran erkennen, dass sich bis 2020 die heutige Zahl von 700.000 stationären Pflegeplätzen um 300.000 Plätze steigern wird.³ Auch „Die Welt“ spricht davon, dass bis 2030 ein Mehrbedarf von etwa 350.000 Plätzen entsteht.⁴

Aufgrund des desolaten Zustandes von Seniorenimmobilien kann von einem erheblichen Potential an Neuinvestitionen und einem Investitionsvolumen von 3 Mrd. € bis 5 Mrd. € ausgegangen werden. Da der Staat nicht mehr in der Lage ist, diesen Investitionsbedarf zu erfüllen, werden sich Investoren immer mehr dieses Marktes annehmen müssen.⁵

Unproblematisch ist jedoch die Spezialimmobilie, die den Managementimmobilien zugerechnet wird, nicht. Der demographische Trend bedeutet nicht zwingend mehr benötigte Pflegeplätze. Die Menschen werden immer älter, aber auch gesünder. Da das Wegfallen familiärer Netzwerke durch verstärkte Kontakte zu Nachbarschaft und Freundeskreis kompensiert wird, könnte der jetzige Leerstand der Pflegeheime (10%) weiter zunehmen.⁶

Die zahlreichen Insolvenzen und Konkurse namhafter Betreiber zeigen die Risiken dieser Anlageform. Einerseits korreliert der Erfolg einer Seniorenimmobilie unmittelbar mit den Leistungen und der Rentabilität des Betreibers, anderseits müssen umfangreiche Rahmenbedingungen wie eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit, schlechte Fungibilität, aufwändige Bedarfs-, Standort-, Konkurrenzanalysen sowie eine Menge von gesetzlichen Vorschriften für die Betreuung von Senioren berücksichtigt werden. Besonders die Segmente der Konkurrenzanalyse zeigen, wie umkämpft das altersgerechte Wohnen ist.⁷ Allerdings steht diesem erhöhten Risiko der Betreiberimmobilie auch eine bessere Anfangsrendite von 6 % bis 8 % gegenüber.⁸

Das Bedarfspotential einer Seniorenimmobilie hängt vor allem von der demographischen Entwicklung einzelner Regionen ab. Die wichtigsten Kriterien für einen Umzug in eine Seniorenimmobilie sind für Senioren die Nähe zu Verwandten und dem bisherigen Wohnort. Der Seniorenimmobilienmarkt ist somit ein regionaler Markt und die Standortwahl ist ein wichtiges Kriterium für eine gewinnbringende Investition. Auf regionaler Ebene bietet diese Wohnform eine interessante Anlageform und hat gegenüber den Büro- und Wohnungsmärkten ein viel versprechendes Potential.⁹

Besonders hat in den letzten Jahren das Betreute Wohnen eine rasante Entwicklung zu verzeichnen, da es zu den traditionellen Angeboten eine Alternative für ein selbst bestimmtes und selbstständiges Wohnen bietet. Die Seminararbeit ist speziell auf diese Wohnform im Raum Hochrhein-Bodensee ausgerichtet. Sie versucht einerseits die Nachfrage- und Angebotspotentiale am Bodensee miteinander abzugleichen sowie die Chancen und Risiken von unterschiedlichen Betreiberkonzepten von Seniorenwohnimmobilien aufzuzeigen und anderseits aufgrund der besonderen Kapitalstärke und der regionalen Altersverschiebung von Senioren die Anlagemöglichkeiten für Investoren zu untersuchen.

1.2 Vorgehensweise

Die theoretischen Grundlagen für diese Studie wurden aus der Literatur erarbeitet. Sie basieren auf dem Datenmaterial und Studien der Statistischen Bundesämter und des Bundesinstitutes für Bevölkerungsforschung sowie aus unterschiedlicher Fachliteratur. Zunächst gilt es, die Entwicklung der Gesellschaftsschicht des Alters in Deutschland und Baden-Württemberg zu untersuchen. Besondere Betrachtung müssen hierbei die derzeit bestehende Haushaltsverteilung, das Einkommen wie auch die regionale Verteilung der älteren Bevölkerung finden.

Im weiteren Verlauf werden die bestehenden Wohnformen von Betreutem Wohnen untersucht und aufgezeigt. Gleichzeitig wird das Pflegeheim analysiert und dem Betreuten Wohnen gegenübergestellt.

Im 4. Abschnitt werden die in der Literatur festgehaltenen Verhaltensweisen, Wünsche und Anforderungen der älteren deutschen Bevölkerung an das Wohnen veranschaulicht. Daraus ergeben sich Schlussfolgerungen über die Nachfrage von Seniorenwohnimmobilien in Deutschland.

Das Angebot an Seniorenwohnformen in Deutschland wird mit dem Nachfragepotential verglichen.

Anhand dieser allgemeinen Erkenntnisse wird die Region Hochrhein-Bodensee empirisch erforscht. Es werden Betreiber von Seniorenwohnimmobilien im Hinblick auf Unternehmen, Konzeption, Standort und Immobilie befragt. Der Vergleich der Angebote an Betreutem Wohnen mit der Nachfrage bzw. den Wünschen der Senioren soll Aufschluss über Defizite und Potentiale in der Region geben.

Aufgrund der räumlichen Nähe zur Schweiz und des damit stark verbreiteten Fremdwährungskredits für Seniorenimmobilien wird ein kurzer Überblick über diese Kreditform gegeben.

Die Ergebnisse der Datenanalyse werden zusammengefasst und die Erfolgsfaktoren für Betreutes Wohnen werden aufgezeigt.

Einen Überblick über den Aufbau der Untersuchung bietet Abbildung 1.

Abbildung 1: Aufbau und Gang der Untersuchung

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Eigene Darstellung

2. Demographische Entwicklung

„Alte Menschen hat es immer gegeben.

Neu ist, dass sie in größerer Zahl ein höheres Alter als je zuvor erreichen. (...)

Jedenfalls kommt auf die Menschheit eine der größten Herausforderungen ihrer Geschichte zu.“¹⁰

2.1 Demographische Entwicklung in Deutschland

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 2 Bevölkerungspyramide 2003 und 2050 in Deutschland

Quelle: Statistisches Bundesamt (Hrsg.) (2003): Bevölkerung Deutschlands bis 2050 10. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung, Presseexemplar, Wiesbaden, S. 30

Die Bevölkerungszahl in Deutschland wird aufgrund des Anstiegs der jährlichen Sterbefälle und der gravierenden Geburtenrückgänge allmählich abnehmen. So wird die Bevölkerung von 82 Mio. Menschen auf 75,1 Mio. Menschen im Jahr 2050 sinken. Die Altersstruktur wandelte sich von einer klassischen Pyramidenform mit starken jungen Jahrgängen zu Beginn des 20. Jahrhunderts zu einer Urne mit einer starken Alterung der Bevölkerung, und dies trotz einer jährlichen Zuwanderung von rund 200.000 Menschen.¹¹

„Der bestehende Altersaufbau hat also einen großen Einfluss auf die künftige Bevölkerungszahl und die Alterung. Die aktuelle Altersstruktur wird die Entwicklung der nächsten Jahrzehnte prägen.“¹²

Abb. 3 Absolute Veränderung der Altersgruppen im Zeitverlauf in Deutschland

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Statistisches Bundesamt (2003): Die Bevölkerung Deutschlands bis 2050 - 10. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung, Bonn, Variante 5; Darstellung: Inga Uhlenbrock

Das niedrige Geburtenniveau und die hohe Besetzung der Jahrgänge zwischen 30 und 45 Jahren zeigen eine Umverteilung der Bevölkerungspyramide zwischen Älteren und Jüngeren auf. Im Jahr 2050 wird ein Drittel der Bevölkerung über 60 Jahre alt sein. Diese Entwicklung lässt sich dadurch erklären, dass die Lebenserwartung von neugeborenen Jungen auf 81,1 Jahre und die von Mädchen auf 86,6 Jahre angewachsen ist. Ein weiterer Grund der Umverteilung ist die niedrige Geburtenhäufigkeit bei Frauen, welche nur noch 1,4 Kinder pro Frau beträgt.¹³

Der so genannte Altenquotient, die Relation zwischen Rentnern und Erwerbsfähigen, unterstreicht die Entwicklung, bei der sich immer mehr ältere Menschen jüngeren gegenübersehen, obwohl das Durchschnittsalter der Erwerbsfähigen wächst.¹⁴ „Bezüglich des Wohnens und der Entwicklung angemessener Wohnformen bzw. Lebensformen stellt sich auch hinsichtlich der großen Anzahl der jüngeren Alten die Frage: Was machen die Menschen in dieser Phase zwischen Berufsleben und Altsein?“¹⁵

2.2 Haushaltsstrukur in Deutschland

Die Struktur der Altenhaushalte zeigte im Jahr 2000 folgendes Bild.

Tab. 1 Haushaltsstruktur der älteren Bevölkerung in Deutschland (2000)

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Narten, Renate (2002): Wohnformen im Alter Neue Konzepte und Projekte in: 6. Enquete „Alter hat Zukunft Gerne älter werden in Tirol Wie wohnen wenn wir älter werden?“, 15. November 2002, Innsbruck, S. 15

Die Wohnung und das Umfeld werden für Senioren zum räumlichen und sozialen Mittelpunkt des Lebens. Für die Nachfrage nach Seniorenimmobilien sind die Struktur der Haushalte und die Wohnverhältnisse sehr entscheidend.¹⁶

Die häufigste Haushaltsform bei der älteren Bevölkerung ist, wie in Tab. 2 sichtbar, der Ein- Generationen-Haushalt, also der Paarhaushalt ohne Kinder. Im Zwei- oder Mehrgenerationenhaushalt ist die ältere Bevölkerung stark rückläufig, da sich die Einstellung der älteren Menschen zu Selbstständigkeit und Sicherheit beim Wohnen verändert.¹⁷

Mit fortschreitendem Alter wächst der Anteil der Einpersonenhaushalte bei den über 80- Jährigen bis auf 57 %. Der Frauenanteil der Bevölkerung im Alter von 65 Jahren ist besonders bei den Singlehaushalten wesentlich höher als bei den Männern und nimmt mit zunehmendem

Alter weiter zu. Dies ist zum einen auf die längere Lebenserwartung von Frauen und zum anderen auf den Altersunterschied zwischen den Ehegatten zurückzuführen. Somit leben in Privathaushalten 73% aller hochaltrigen Frauen und nur 31% der Männer ab 80 Jahren alleine. Frauen benötigen durch die zunehmende Singularisierung spezielle Wohnangebote und Hilfen und sind weitestgehend als Interessenten von Pflegeeinrichtungen wieder zu finden.¹⁸ Für Männer ist der Mehrpersonenhaushalt die typische Wohnform.¹⁹

Der Bedarf an Senioreneinrichtungen hängt unter anderem im besonderen Maße von der Einkommens- und Vermögenssituation der Senioren ab.²⁰

Die Gesamt-Einkommenssituation älterer Ehepaare beträgt in den westlichen Bundesländern ein monatliches Nettoeinkommen von 2.211 Euro. Davon stammen zwischen 82 und 90 % aus Alterssicherungssystemen.

Die große Mehrheit der Senioren bezieht neben Einkünften aus der Alterssicherung noch zusätzliche Einkommen. Ihre tatsächliche finanzielle Lage ist demnach nicht mit dem individuellen Nettoeinkommen gleichzusetzen.²¹

2.3 Regionale Unterschiede in Deutschland

Karte 1. Regionale Verteilung der über 60-Jährigen in Deutschland (2004)

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Eigene Darstellung, Werte: http://www.gerostat.de

In Deutschland leben 20.565.227 Menschen, die über 60 Jahre alt sind, dies entspricht 24,9% der Gesamtbevölkerung der Bundesrepublik Deutschland.

Nordrhein-Westfalen (21,8%), Bayern (14,5%), Baden-Württemberg (12,3%) und Niedersachsen (9,7%) weisen in Bezug auf die Gesamtbevölkerung die höchste Anzahl von Senioren über 60 Jahren auf.

Im Verhältnis zur Anzahl der Bewohner in den jeweiligen Bundesländern zeigen vor allem die neuen Bundesländer Sachsen (28,9%), Sachsen-Anhalt (28,0%) und Thüringen (26,8%) einen hohen prozentualen Seniorenanteil.²² Zurückzuführen ist dies auf die Abwanderungen der jüngeren Bevölkerungsgruppen, die in strukturstärkere Regionen ziehen.

2.4 Demographische Entwicklung in Baden-Württemberg

Tab. 2 Altersaufbau der Bevölkerung von Baden-Württemberg

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Eigene Darstellung, Werte: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg (2004)

Wie die meisten Länder Deutschlands muss sich auch Baden-Württemberg auf den Alterungsprozess einstellen.

Die Bevölkerungszahl in Baden-Württemberg dürfte bis ins Jahr 2025 noch leicht anwachsen (auf 11,2 Mio.), danach wird sie jedoch bis zum Jahr 2050 auf 10,8 Mio. fallen. Die Alterung der Gesellschaft schreitet dagegen kontinuierlich fort. So lebten nach der Jahrtausendwende mehr Senioren über 60 Jahren als Junge unter 20 Jahren. Diese Entwicklung wird sich weiterhin fortsetzen, so dass 2050 mehr als ein Drittel der Bevölkerung über 60 Jahre alt sein wird.

Dieser Prozess erklärt sich nicht so sehr durch den hohen Prozentsatz alter Menschen, als vielmehr durch den Rückgang der Geburtenraten. Baden-Württemberg leidet also nicht unter einer Überalterung sondern unter einer „Entjüngung“.²³ Im Vergleich aber mit der gesamten Bundesrepublik Deutschland wird Baden-Württemberg aufgrund der Zuwanderung junger Menschen im Altersdurchschnitt besser dastehen als die meisten anderen Länder. So sind im Jahr 2050 nur 6,8 % der Bevölkerung in Baden-Württemberg über 85 Jahre, in der Bundesrepublik sind dies schon 12,1%.

Abb. 4 Bevölkerung 1950 bis 2000 sowie Vorausrechnung bis 2050 in BadenWürttemberg

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Statistisches Landesamt Baden-Württemberg, Familien in Zahlen Bevölkerung und Familienstrukturen, Stuttgart 2006

2.5 Binnenwanderung in Deutschland

Karte 2 Prognostizierter Binnenwanderungssaldo 2000-2020

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung Raumordnungsprognose 2020

Bei den Verschiebungen der Bevölkerungsstruktur in Deutschland fällt der Binnenwanderung eine wichtige Rolle zu. Im Jahr 2003 haben in Deutschland 3.806.000. Personen ihren Wohnsitz verändert. Die Mobilitätskennziffer zeigt dabei an, wie häufig die Einwohner einer Region ihren Wohnsitz wechseln. In Deutschland betrug die Kennziffer rund 48, d.h. fast jeder 20. Einwohner ist im Jahr 2003 in eine andere Gemeinde gezogen. Dabei werden die Regionen verschieden stark berührt. Großstädte und strukturschwache Regionen werden 2020 durch Abwanderungen geprägt sein, während die „Speckgürtel“ um die Ballungszentren zu den Gewinnern zählen.²⁴

In Baden-Württemberg werden die Gewinner der Binnenwanderung vor allem die Regionen Rhein-Neckar, Odenwald und die Region Hochrhein-Bodensee sein. Die Wanderungsbewegung von Senioren über 55 Jahren ist dadurch gekennzeichnet, dass BadenWürttemberg, Bayern und Nordrhein-Westfalen einen hohen Zuzug älterer Menschen erhalten.²⁵ Die aktivste Altersgruppe jedoch, die innerhalb von Deutschland hin und her wandert, ist die der 18 30-Jährigen.

2.6 Zusammenfassung der demographischen Entwicklung

Im Mittelpunkt dieser Arbeit steht die Beurteilung von Seniorenwohnimmobilien. Dabei wurde der Schwerpunkt auf einen umfassenden Überblick und zukünftige Entwicklungspotentiale des Service-Wohnens gelegt.

Das Nachfragepotential für altersgerechte Wohnformen kann in erster Linie durch die demographische Entwicklung ermittelt werden. Der Trend zur Singularisierung und einer somit steigenden Anzahl von Altenhaushalten sowie niedrige Geburten und eine höhere Lebenserwartung können in Zukunft zu einem hohen Nachfragepotential bei Senioreneinrichtungen in Deutschland führen. Weiterhin wird durch die immer stärkere Berufstätigkeit der Frauen die häusliche Pflege zurückgedrängt. Ein besonderer Bedarf an speziellen Wohnformen mit unterschiedlichen Betreuungsangeboten ist aufgrund des eintretenden Generationswechsels zu erwarten.²⁶ In den Bereichen seniorengerechte Gesundheitsgüter, Dienstleistungen und Seniorenimmobilien kann die Nachfrage anhand der demographischen Ergebnisse positiv bestimmt werden. Da der Nachfragebedarf nicht nur von der demographischen Entwicklung abhängt, werden im weiteren Verlauf der Arbeit die Nachfragesegmente analysiert.

3. Typen von Seniorenimmobilien

Das Wohnangebot hat sich in Deutschland für Senioren deutlich gewandelt. Neben der Möglichkeit „zu Hause“ und der Wohnform des Heims hat sich ein vielfältiges Angebot für Senioren gebildet.

Abb.5 Übersicht der deutschen Wohnmodelle für das Alter

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Eizenhöfer / Link (Hrsg.) (2005), Sun City in Deutschland Ein seniorenspezifisches Wohnmodell mit Zukunft?, S. 109.

Insbesondere werden als Bezeichnung für Seniorenimmobilien die Begriffe „Betreutes Wohnen“, „Seniorenresidenz“ und „Pflegeheim“ benutzt, die auch als Mischformen auftreten können.²⁷

Nachfolgend werden nur die zwei wichtigsten Typen von Seniorenimmobilien behandelt:

- Altenpflegeheim
- Senioren- / Altenwohnanlage (Betreutes Wohnen) und deren Formen

3.1 Definition: Alten- und Pflegeheim

Pflegebedürftige Menschen, die wegen Krankheit, Alter oder Behinderung auf fremde Hilfe angewiesen sind, werden meist in Pflegeheimen untergebracht. Sie erhalten dort Unterkunft, Verpflegung, Betreuung und Pflege, verfügen jedoch über keinen eigenen Haushalt und keine abgeschlossene Wohnung. Die Pflegefunktion ist der Schwerpunkt des Pflegeheims. Es werden jedoch auch die seelischen und persönlichen Bedürfnisse beachtet.²⁸ Die Bewohner werden in 5 Pflegestufen (0/1/2/3/3+) aufgrund ihrer Hilfsbedürftigkeit eingeteilt. Die Preise werden in Verhandlungen zwischen Heimen und Krankenkassen individuell ausgehandelt. Pflegeheime dürfen die Persönlichkeitsrechte nicht einschränken, haben gleichzeitig eine besondere Fürsorgepflicht.²⁹

3.2 Definition: Betreutes Wohnen

Eine eindeutige Definition für „Betreutes Wohnen“ gibt es noch nicht und der Begriff kann somit für verschiedene Wohnangebote verwendet werden.³⁰ Leyendecker bestimmt Betreutes Wohnen als selbstständiges Wohnen mit bedarfsgerechter Hilfe. Darunter versteht man eine abgeschlossene Wohnung mit alten- und behindertengerechter Ausstattung und der Möglichkeit, im Bedarfsfall Verpflegung, Betreuung und Pflege zu erhalten.³¹

Betreutes Wohnen schließt somit eine Versorgungslücke im bisherigen Senioren- Wohnungsangebot. Ziel ist es, so wenig Verantwortung wie nötig abzunehmen, um eine selbstständige Lebensführung der Senioren zu ermöglichen und eine Heimunterbringung zu vermeiden oder möglichst weit hinauszuschieben. Betreutes Wohnen zeichnet sich vor allem dadurch aus, dass eine Grundversorgung gewährleistet ist und im Bedarfsfall weitere Dienste zur Verfügung gestellt werden. Das Betreuungspersonal ist dabei nicht ständig anwesend.

Weitestgehend sind ältere Senioren angesprochen, die noch einen eigenen Haushalt führen können, jedoch bestimmte Betreuungsangebote in Anspruch nehmen wollen. Die Zielgruppe der jungen Senioren, der allein stehenden Frauen und der Ehepaare mit einem gelegentlichen Betreuungsbedarf hat ein ausgeprägtes Konsumbewusstsein. Mehrheitlich werden die Wohnanlagen jedoch von über 75-Jährigen bezogen.³²

3.2.1 Kritik am Betreuten Wohnen

Der Gesetzgeber hatte es bisher versäumt „Betreutes Wohnen“ gesetzlich zu definieren. Daher konnte jeder seine Wohnung als „Betreutes Wohnen“ vermieten und unterlag so auch nicht der staatlichen Aufsicht. Es fehlte immer noch an Transparenz im Hinblick auf qualitative Mindeststandards.³³

Baden-Württemberg hat deshalb ein Qualitätssiegel zum Betreuten Wohnen entwickelt. Problematisch war nur, dass es eine bundesweit einheitliche Zertifizierungsgrundlage noch nicht gab, um Rechtssicherheit und mehr Markttransparenz zu schaffen. Dies ändert sich nun durch die neue DIN-Norm „Qualitätsanforderungen an Anbieter der Wohnform Betreutes Wohnen für ältere Menschen“ (DIN 77800). Damit soll für die Verbraucher eine höhere Transparenz der Betreuungs- und Wohnangeboten geschaffen werden und das Betreute Wohnen soll stärker von der Wohnform „Heim“ abgegrenzt werden. Die DIN 77800 setzt erstmals neben Anforderungen an die Betreuungsdienstleistungen auch weitere Punkte für die Bewohner vor Vertragsabschluss fest. Die baulichen Eigenschaften einer betreuten Wohnanlage sowie die Anforderungen an die Vertragsgestaltung, die erhebliche Bedeutung für die Anbieter dieser Dienstleistungen haben, wurden darin ebenfalls aufgenommen.³⁴ Bisher war das Betreute Wohnen aus DIN-Sicht nur eine barrierefreie Wohnung, die nach Lage, Zuschnitt und Ausstattung der DIN 18030 unterliegt. Man spricht statt von „Betreutem Wohnen“ auch von „Wohnen mit Service“ oder „Wohnen plus“.³⁵

Auf dem freien Markt für Betreutes Wohnen werden immer noch höhere Kosten angesetzt als die Stiftung für Qualität für die Maßgaben Barrierefreiheit und Schwellenfreiheit ausgerechnet hat. Deshalb stiegen die Baukosten um 30 % und manchmal um mehr als 50%.³⁶ Weiterhin werden oft aufgrund der hohen Baukosten für barrierefreies Wohnen nur kleine Wohnungen angeboten, so dass eine geringe Vielfalt im Wohnungsangebot besteht.³⁷

Ein weiteres Problem ist die vertraglich gesicherte Belegung der Wohnungen. Es sollte festgelegt sein, dass nur Senioren oder Körperbehinderte einziehen können. Gegebenenfalls kann das Nebeneinander mit Studenten oder Familien nicht förderlich für den Einzelnen sein. Wichtig ist es für den Kunden, sich über seine Bedürfnisse klar zu sein, bevor er ins Betreute Wohnen einzieht, da die Einrichtungen unterschiedliche Dienstleistungen zu verschiedenen Preisen anbieten. Auch weisen Baukonzeptionen verschiedene qualitative Variationen auf. Durch diese mangelnde Transparenz kann der Kunde kaum einen genauen Vergleich der Angebote durchführen.³⁸

3.2.2 Formen von Betreutem Wohnen

Ein einheitliches Konzept von Seniorenwohnimmobilien wird sich nicht durchsetzen können. Stattdessen wird eine Vielzahl von betreuten Wohnformen, wie bereits zu erkennen ist, entstehen. Nur im Zusammenhang mit den jeweiligen Leistungsangeboten können diese bewertet und verglichen werden.³⁹ In den nächsten Etappen werden die bekanntesten Organisationsformen und Betreuungskonzepte des Betreuten Wohnens erläutert und die wichtigsten Punkte aufgezeigt. Diese Wohnformen werden zur späteren Grundlage der empirischen Untersuchung in Abschnitt 6.

Barrierefreie Wohnanlage mit geringfügigem Betreuungsangebot

„Barrierefrei“ sind bauliche und sonstige Anlagen, die für behinderte Menschen in der allgemein üblichen Weise ohne besondere Erschwernis und grundsätzlich ohne fremde Hilfe zugänglich und nutzbar sind.“⁴⁰

Bei der barrierefreien Wohnanlage handelt es sich um die Planungsnorm 18025 Teil 1 und Teil 2. „Diese Norm gilt für die Planung, Ausführung und Einrichtung von rollstuhlgerechten, neuen Miet- und Genossenschaftswohnungen und entsprechenden Wohnanlagen.“⁴¹ Die wesentlichen Empfehlungen nach DIN 18025 Teil 2 umfassen zum Beispiel:

- Vermeidung von Stufen und Schwellen beim Zugang zur Wohnebene
- Balkonschwelle max. 2 cm
- Bodengleiche Dusche
- Aufzugsmaße min. 1,10 m x 1,40 m
- Balkonbrüstungen max. 60 cm

Betreuungsleistungen werden in geringem Umfang angeboten. Meist handelt es sich jedoch lediglich um eine „barrierefreie“ Wohnung, die vom Betreiber vermietet oder verkauft wird.

Betreutes Wohnen mit Versorgung durch einen Hausmeister

Hierbei sind die Hauptaufgaben des Hausmeisters, die anfallenden Reparaturen zu erledigen und das Reinigungspersonal zu führen. In großen Objekten ist er immer vor Ort, bei kleineren schaut er regelmäßig nach dem Rechten.

Weitere Betreuungsleistungen und Pflegedienste werden bei dieser Wohnform nicht angeboten und müssen von den Bewohnern selber organisiert werden. Bei erhöhter Pflegebedürftigkeit ist in der Regel ein Heimumzug nötig.

Autonome Altenwohnanlage Betreutes Wohnen mit integriertem Pflegestützpunkt

Diese Form des Betreuten Wohnens weist das breiteste Angebot an Basis- bzw. individuellen Wahlleistungen auf. Der Bewohner verfügt über eine abgeschlossene Wohnung mit entsprechender Privatsphäre. Da die Rund-um-die-Uhr-Versorgung im Haus durch einen hausinternen Pflegedienst gewährleistet werden kann, wird unter Umständen der Umzug in ein Pflegeheim überflüssig. Die DIN-Maßgaben für barrierefreie Wohnanlagen sind auch hier umgesetzt. Neben den vom Pflegestützpunkt angebotenen Betreuungsleistungen hat der Bewohner die Möglichkeit, eine Vielzahl externer Leistungen in Anspruch zu nehmen.

Heimverbundenes betreutes Wohnen

In der Regel können alle Leistungen, die auch den Pflegeheimbewohnern angeboten werden, in Anspruch genommen werden. Auch hier ist die Pflege jedoch nur begrenzt möglich. Bei dauerhafter intensiver Pflege ist ein Umzug ins Pflegeheim notwendig. Diese Form des heimverbundenen Wohnens, d.h. Wohnungen in direkter Anbindung oder Nachbarschaft zum Pflegeheim, bietet eine 24-Stunden-Personalpräsenz. Angebote des Heims sind in vollem Umfang bei Bedarf nutzbar und werden vom Pflegeheim vorgehalten oder erbracht.⁴²

3.3 Altenheim versus Betreutes Wohnen

„Die Wahl des Modells ist eine Frage des eigenen oder familiären Finanzrahmens sowie der persönlichen gesundheitlichen Konstitution.“⁴³

Betreutes Wohnen unterscheidet sich von „Heimen“ vor allem durch die Entscheidungsfreiheit über die Leistungen, die in Anspruch genommen werden können. Weiterhin hat der Bewohner nicht nur Wahlfreiheit, sondern kann auch über Einrichtung und Hausrecht mitbestimmen.⁴⁴

Nach einer Umfrage des Wirtschaftsmagazins „Euro“ gibt es klare Präferenzen für die altersgerecht angepasste Bestandswohnung mit ergänzendem Dienstleistungsangebot und für das Service-Wohnen bzw. das Betreute Wohnen, sollte man im Alter auf Pflege angewiesen sein. Ambulante Dienste werden dabei lieber in Anspruch genommen, als sich im klassischen Altersheim betreuen zu lassen. Das Angebot ist im Vergleich zu Altersheimen in Deutschland jedoch knapp. Nur rund 200.000 Plätze standen 2004 in betreuten Wohnungen oder Wohngemeinschaften zur Verfügung.⁴⁵

4. Nachfrage nach Seniorenimmobilien

Bestimmt wird der Seniorenimmobilienmarkt durch drei Teilmärkte: den Projektentwicklungs-, den Vermietungs- und den Investitionsmarkt. Den wichtigsten Faktor für den Erfolg einer Seniorenwohnimmobilie bildet jedoch die Nachfrage nach diesen Einrichtungen.⁴⁶

4.1 Wünsche und Anforderungen an das Wohnen im Alter

Sowohl in der Alltags- als auch in der wissenschaftlichen Diskussion ist man bei der Frage nach der „idealen Wohnform im Alter“ unterschiedlicher Meinung.⁴⁷

Wie bereits oben erwähnt, bieten die demographischen Trends in Deutschland für Seniorenimmobilien ein großes Entwicklungspotential, da eine immer mehr alternde Gesellschaft andere Immobilien benötigt, als eine jüngere Generation.

In Deutschland werden sich Angebote für das „Wohnen im Alter“ in Zukunft den wandelnden Wohnbedürfnissen sowie gesellschaftlichen und volkswirtschaftlichen Veränderungen anpassen. Die wichtigsten Faktoren bei der Betrachtung von Seniorenimmobilien wurden stichwortartig erfasst:

Das Wohnen und Leben im Alter wird von folgenden Gesichtspunkten beeinflusst.

- Mit zunehmender Lebenserwartung steigender Bedarf an Pflege
- Wenig professionelles Personal zur Verfügung
- Die klassische familiäre Hilfs- und Betreuungskapazität nimmt zusehends ab, da es immer weniger Kinder gibt und Familien meist regional verteilt wohnen
- Zunahme von allein stehenden älteren Menschen sowie kaufkraftstarken Senioren
- Zunehmende Schwierigkeiten der Finanzierung eines Versorgungssystems
- Der Anteil älterer und betagter Mitbürger steigt
- Krankheiten wie Parkinson und Alzheimer nehmen drastisch zu

Erwartungen und Ansprüche der Senioren in Deutschland:

- Zunehmender Wunsch nach Selbstständigkeit und Sicherheit beim Wohnen im Alter
- Vermeidung von sozialer Isolation
- Qualifizierte pflegerische Dienstleistung
- Ältere Menschen sind grundsätzlich nicht bereit umzuziehen, jedoch steigt die Bereitschaft mit zunehmendem Einkommen an
- Die regionale Nähe zu Verwandten oder dem bisherigen Wohnort ist ein wichtiger Ansatzpunkt bei Seniorenimmobilien
- Das Pflegeheim stößt auf immer geringere Akzeptanz
- Zunahme von ausländischen Mitbürgern, die besondere Lebensgewohnheiten haben und neue Anforderungen an das Wohnen stellen

Abb. 6 Vorstellbare Wohnformen im Alter

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: InWIS Institut für Wohnungswesen (2004), Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung GmbH, Prof. Dr. Volker Eichener, Befragung 55 bis 75-Jähriger

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¹ vgl. Empirica Wirtschaftsforschung und Beratung GmbH, Wohnen im Alter Teil 1, Komplexe Lösungen für den Wohnungsbestand, S. 2

² vgl. Statistisches Bundesamt, Bevölkerung Deutschlands bis 2050, S. 31

³ vgl. Pflegestatistik 2003, Lebenslagen der Pflegebedürftigen, S. 3 ; vgl. Deutsche Bank Research S.1

⁴ vgl. Die Welt, 09.02.2004, Autor: Illja Gop

⁵ vgl. Die Welt, 09.02.2004, Seniorenimmobilien im Pflegebereich schieben einen gewaltigen Investitionsstau vor sich her 60.000 Heimplätze nicht mehr zeitgemäß

⁶ vgl. Immobilienzeitung 09.06.2006

⁷ vgl. Busz, Pamela: Seniorenimmobilien als Investitionsobjekte, S. 2

⁸ vgl. Bobka, Gabriele: a.a.O., S. 2

⁹ vgl. Deutsche Bank Research, „Wie groß ist das Potential von Pflegeimmobilien“, S. 6

¹⁰ vgl. Auer, Alfons (1995): Geglücktes Altern: eine theologisch-ethische Ermutigung, Freiburg, S. 17

¹¹ vgl. Statistisches Bundesamt (Hrsg.) (2003): Bevölkerung Deutschlands bis 2005, S. 4

¹² vgl. Ebenda, S.29

¹³ vgl. Statistisches Bundesamt (Hrsg.) (2003): Bevölkerung Deutschlands bis 2005, S. 5, S. 31

¹⁴ vgl. Statistisches Bundesamt, Bevölkerung Deutschlands bis 2050, S. 31

¹⁵ vgl. Bertelsmannstiftung / Kuratorium Deutsche Altershilfe ( Hrsg.) (2003): Neue Wohnkonzepte für das Alter und praktische Erfahrungen bei der Umsetzung, Köln, S. 153

¹⁶ vgl. Busz, Pamela: Seniorenimmobilien als Investitionsobjekte, S. 36

¹⁷ vgl. Emipiria - Wohnen im Alter Teil 1, S. 5

¹⁸ vgl. Busz, Pamela: a.a.O., S. 38

¹⁹ vgl. Deutsches Zentrum für Altersfragen (09/10 2002), Die Haushalte älterer Menschen ein statistischer Überblick S. 2

²⁰ vgl. Busz, Pamela: a.a.O., S. 34

²¹ vgl. Alterssicherungsbericht 2005

²² vgl. http://www.gerostat.de (12.06.2006)

²³ vgl. Statistisches Bundesamt Baden-Württemberg (03.2005), die Bevölkerungsentwicklung in Baden-Württemberg Eine Herausforderung für unsere Gesellschaft

²⁴ vgl. Datenreport 2004, Zahlen und Fakten über die Bundesrepublik Deutschland, S. 52

²⁵ vgl. May, H.-D. (Hrsg.) (1995): Altern in räumlicher Umwelt, S. 122

²⁶ vgl. Busz, Pamela: a.a.O., S. 48

²⁷ vgl. Busz, Pamela: a.a.O.: S.16.

²⁸ vgl. Kapitzka, Senioreneinrichtungen; Kohlhammer, Nutzungsanalyse altenspezifischer Wohnformen, S. 8.

²⁹ vgl. SGB XI (8. Kapitel) und BSHG (Abschnitt 7).

³⁰ vgl. Loeschke / Pourat, S. 10.

³¹ vgl.Leyendecker, Betreutes Wohnen in Altenwohnheimen

³² vgl. Busz, Pamela: a.a.O., S. 17

³³ vgl. Deutsches Zentrum für Altersfragen, vgl. Betreutes Wohnen und Wohnen im Heim, S. 64

³⁴ vgl. www.dis-institut.de

³⁵ vgl. Die Welt, Noch in 2006: Din Norm für Betreutes Wohnen geplant

³⁶ vgl. Süddeutsche Zeitung, Der Kunde muss die Qualität selbst regeln, 01.04.2005

³⁷ vgl. Jürgen Wolfgang Mäuer, Wohnformen im Alter eine Bestandsaufnahme, S. 6

³⁸ vgl. Deutsches Zentrum für Altersfragen, vgl. Betreutes Wohnen und Wohnen im Heim, S. 72

³⁹ vgl. Hessisches Sozialministerium, Referat Öffentlichkeitsarbeit, Betreutes Wohnen im Alter, S. 10

⁴⁰ vgl. www.bagso.de/fileadmin/Publikationen/Checklistebetreutes Wohnen.pdf, S.1.

⁴¹ vgl. Leitfaden für Architekten, „Barrierefreie Wohnungen“, S. 11.

⁴² vgl. Empirica, Wirtschaftsforschung und Beratung GmbH, S. 5

⁴³ vgl. Michael, Dr. Lutz H., Herausforderungen des demographischen Wandels für die deutsche Wohnungswirtschaft, S. 14

⁴⁴ vgl. www.zdf.de, WISO, Altersgerechtes Wohnen, 24.06.2006

⁴⁵ vgl. Wirtschaftsmagazin Euro, Deutsche ziehen betreutes Wohnen dem Altenheim vor, 16.Nov. 2004

⁴⁶ vgl. Busz, Pamela: a.a.O., S. 25

⁴⁷ vgl. Wehrli-Schindler, Birgit: Wohnen im Alter Zwischen Zuhause und Heim, S. 13