Zur Konzentration ostdeutscher Wohnungsmärkte

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1. Einleitung

Leerstand von Wohnungen ist eines der größten Probleme auf dem ostdeutschen Wohnungsmarkt der heutigen Zeit. Leerstandsquoten von 20 ¹ Prozent stehen Leerstandsquoten von ca. 5 Prozent in Westdeutschland gegenüber ² . Wie ist dieses Phänomen erklärbar? Die meisten bisherigen Erklärungsversuche gehen von einer nachfrageorientierten Problematik aus, so zum Beispiel die Bevölkerungsentwicklung, Abwanderung ins Umland oder die Entwicklung der Haushaltseinkommen ³ . Angebotsorientierte Probleme wurden nur dahingehend gesucht, dass in den neunziger Jahren durch Bautätigkeit ein Überhang an Wohnungen geschaffen wurde ⁴ . Die Kombination aus schwindender Nachfrage und Angebotsüberhang sind demnach die Determinanten des Leerstandes. Andere Argumentationen ⁵ gehen nun aber von einem angebotsorientierten Problem aus, in dem die Marktstrukturen relevant sind. Demnach erzeugen monopolistische Strukturen auf ostdeutschen Wohnungsmärkten Leerstand.

Diese Arbeit präsentiert einen Überblick über die Struktur der Wohnungsmärkte diverser ostdeutscher Städte und zeigt dabei den extremen Konzentrationsgrad der untersuchten Märkte auf (Kapitel 2). Des Weiteren wird ein Erklärungsversuch für die Quellen der Konzentration dargelegt und auf die Gefahren hoher Konzentration hingewiesen (Kapitel 3). In Kapitel 4 wird die Auswirkung der Marktkonzentration auf die Struktur der Mieten überprüft und der gewählte Ansatz kritisch hinterfragt. Kapitel 5 widmet sich der Diskussion der Vor- und Nachteile einer Zerschlagung großer Wohnungsunternehmen. Ein Seitenblick in andere Transformationswohnungsmärkte sowie ein Ausblick auf kommende Tendenzen auf dem ostdeutschen Wohnungsmarkt werden in Kapitel 6 vorgenommen. In Kapitel 7 werden abschließend die Ergebnisse kurz zusammengefasst.

¹ Leerstandsquoten im GdW (Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen) nach Dascher (2004a)

² Bei den Leerstandsquoten in Ostdeutschland ist nach Wuttke (2003) S.9 von ca. 50% strukturellem (Leerstand länger als 3 Monate) Leerstand auszugehen. Weder Unbewohnbarkeit noch kurzfristiger Leerstand durch

Mieterwechsel sind Determinanten dieses Leerstandes.

³ Fortschrittsbericht wirtschaftswissenschaftlicher Institute über die wirtschaftliche Entwicklung in Ostdeutschland (2002) S. 390 ff.

⁴ Fortschrittsbericht wirtschaftswissenschaftlicher Institute über die wirtschaftliche Entwicklung in

Ostdeutschland (2002) S. 394 ff.

⁵ Dascher (2004a,b); Dascher, Ribhegge (2005)

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2. Konzentrationsmessung auf ostdeutschen Wohnungsmärkten

2.1. Übersicht über die Stichprobe

Im Folgenden soll ein approximativer Überblick über die Konzentration ostdeutscher Wohnungsmärkte gegeben werden. Für 20 ostdeutsche Städte wurde der Bestand der größten Wohnungsanbieter ermittelt und anhand des Gesamtbestandes an Wohnungen ein relativer Marktanteil berechnet.

Tabelle 1: Relativer Marktanteil der jeweils 5 größten Wohnungsunternehmen

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2.2. Systematik der Datenbeschaffung

Der Gesamtwohnungsbestand einer Stadt bezieht sich stets auf alle vorhandenen Wohneinheiten, nicht nur auf zu vermietende Wohnungen. Dieser Bestand wurde auf den Webseiten der jeweiligen Stadt oder des zugehörigen Landesstatistikamtes erfragt. Da es keine komplette Übersicht über Wohnungsanbieter in einer Stadt gibt, wurde alternativ folgende Strategie verfolgt:

Zur Suche nach wohnungsvermietenden Unternehmen in den betreffenden Städten wurden verschieden Internetportale verwandt. Zum einen gibt es überregionale Sammlungen von Unternehmen (zum Beispiel den Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.V.) ⁶ , aber auch Portale regionaler Zusammenschlüsse (so zum Beispiel den Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. (BBU)). Des Weiteren wurde im Internetportal Google nach weiteren Anbietern gesucht. Da kein Portal einen totalen Überblick ermöglichte, ist die aus allen Portalen zusammen erhaltende Information das best mögliche Abbild der Realität.

Da es nur auf der Homepage des Verbandes Sächsischer Wohnungsgenossenschaften e.V. ein Wohnungsbestand der einzelnen Unternehmen ausgewiesen wurde, war es Notwendig diese Information auf den jeweiligen Unternehmensseiten zu erfragen. War dieser nicht ausgewiesen, wurde eine Anfrage via Email durchgeführt. Da nicht alle Unternehmen der Preisgabe dieser Information zustimmten, ist die Auflistung unvollständig. In der Regel darf aber davon ausgegangen werden, dass alle sehr großen Unternehmen erfasst wurden. Je größer die Unternehmen, je mehr wird in die Aktualität und Informationstiefe der Homepage investiert.

Aufgrund der angesprochenen Probleme in der Datenbeschaffung war es nicht möglich alle Daten für ein und dasselbe Jahr ausfindig zu machen: Gesamtwohnungsbestand, Wohnungsbestand einzelner Unternehmen sowie die später analysierten Daten aus Mietspiegeln und Einwohnerzahlen stammen nicht alle aus dem Jahr 2004, sondern mitunter aus früheren Jahrgängen.

Jegliche Analyse der verwendeten Daten kann also nur unter dem Vorbehalt der Unvollständigkeit gemacht werden.

⁶ Eine Übersicht überregionaler und regionaler Portale ist im Anhang zu finden.

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2.3. Konzentrationsmessung und Ergebnisse

Ein erster Blick auf die Übersichtstabelle zeigt große Unterschiede in der Marktstruktur einzelner Städte, so hat zum Beispiel in Zwickau kein Anbieter einen Marktanteil von mehr als zehn Prozent, jedoch in Frankfurt (Oder) gleich 2 Anbieter einen Marktanteil von mehr als 30 Prozent. Zur Bezifferung der Konzentration bieten sich mehrere Alternativen an, so seien zum Beispiel die Summe der Marktanteile über die ersten n Unternehmen, das Gini Maß und der Herfindahl Index genannt.

In dieser Analyse wurde sich für den Herfindahl Index entschieden. Dieser spiegelt Unterschiede in der Konzentration deutlicher wieder als die einfache Summe über die Marktanteile und ist Superior gegenüber dem Gini Maß, da dieses nur ein Maß der relativen Konzentration ist und zum Beispiel ein Duopol mit zwei Teilnehmern und je 50% Marktanteil nicht von einem Markt mit vollkommener Konkurrenz zu unterscheiden in der Lage ist ⁷ . Die Definition des Herfindahl Index lautet: n ∑ wobei i die jeweiligen Produzenten repräsentieren und s i den jeweiligen = ² s H

i

= ¹ i