Lade Inhalt...

Real Estate Investment Trusts (REITs) und ihre praktische Bedeutung für den deutschen Immobilienmarkt

Masterarbeit 2004 127 Seiten

BWL - Bank, Börse, Versicherung

Leseprobe

Page 9


REITs und ihre praktische Bedeutung für den deutschen Immobilienmarkt

Gesellschaft mit beschränkter Haftung GmbH Global Property Research GPR Her Majesty HM Herausgeber Hrsg. Hypertext Transfer Protocol http

International Accounting Standards IAS in der Regel i.d.R.

Initiative Finanzplatz Deutschland IFD Industry Fact Sheet IFS

Incorporated (amerikanische Form der deutschen Aktiengesellschaft) Inc. Investment Property Forum IPF Initial Public Offering IPO IVG Immobilien AG IVG

Japanese Real Estate Investment Trust J-REIT Junior jun.

Kapitalanlagegesellschaftengesetz KAAG Kommanditgesellschaft KG Listed Property Trusts LPT Million Mio. Milliarde Mrd.

National Association of Real Estate Investment Trusts NAREIT Net Asset Value NAV

New Unitised Real Estate Investment Vehicle NUREV New York Stock Exchange NYSE Operating Partnership Units OP units ohne Verfasser o.V. Property Investment Fund PIF Professor Prof.

Real Estate Investment Trust REIT

Royal Institution of Chartered Surveyors RICS Real-Time Index RTI Seite S.

Page 13


REITs und ihre praktische Bedeutung für den deutschen Immobilienmarkt

image 770932450c1526d625a13d04b0cd4d5c

1. Was ist ein REIT?

Auf den Punkt gebracht ist ein Real Estate Investment Trust (REIT) ein Unternehmen, welches Immobilien kauft und besitzt und in häufigen Fällen selbst entwickelt. Appartements, Einkaufscenter, Bürogebäude und Lagerhallen sind hierbei die typischen Investitionsfelder und Entwicklungsschwerpunkte. Eine andere Form des REITs sieht sein Betätigungsfeld im Bereich der Immobilienfinanzierung.

Die Anteile der meisten REITs werden offen gehandelt und sind bei den großen Börsen, wie zum Beispiel der New York Stock Exchange (NYSE), gelistet. 4

Der Begriff REIT stammt aus den Vereinigten Staaten von Amerika, dessen Ursprung auf die Zeit um 1850 zurückzuführen ist. 5 Zum Ende des 19. Jahrhunderts wurde erstmals ein Finanzvehikel aus steuerlichen Gründen als „Trust“ eingeführt. Nach 5 Jahrzehnten wurde jedoch das Steuerprivileg der Urform des REITs im Jahre 1930 wieder abgeschafft. 6

Die Einführung der heutigen Form des US-REITs ist auf das Jahr 1960 zurückzuführen und wurde unter Eisenhower geprägt. 7 Das Ziel des Konstrukts war es, einem möglichst breiten Anlegerkreis die Investition in Immobilien zu ermöglichen. Für viele Anleger und Investoren stellen die REITs eine effiziente Möglichkeit dar, diversifiziert in Gewerbe- und Wohnimmobilien zu investieren. 8 Die Vorteile eines REITS sind offenkundig: Eine größere Diversifikation durch Investition in ein Immobilienportfolio mit einem professionellen Management von erfahrenen Immobilienfachleuten anstatt in eine Einzelimmobilie. Auf Seiten der Initiatoren bietet der REIT als Form der Immobilien-Aktiengesellschaft den Vorteil des unbeschränkten Zuganges zum nationalen und

4 Vgl. URL: http://www.nareit.com

5 Vgl. King, REITs, 1999, S.9

6 Vgl. Fabian/Steck, REIT, 2004

7 Vgl. o.V., Polis AG, Immobilieninvestitionen, 2001

8 Vgl. Wilkinson, REITs, 2004

Page 15


REITs und ihre praktische Bedeutung für den deutschen Immobilienmarkt

Mehrheit an der New Yorker Börse, der New York Stock Exchange (NYSE), gehandelt wird. 12 Diese wiederum bilden 236 Milliarden US-Dollar von insgesamt 244 Milliarden US-Dollar Marktkapitalisierung ab. 13

2. Der US-REIT

2.1. Merkmale und Eckdaten

In den USA wurde der REIT im Jahre 1960 durch den Kongress eingeführt, um kleineren Investoren und Kapitalanlegern die Möglichkeit zu geben, in große Immobilienbestände zu investieren. Dabei wurde bewusst diese

Investitionsmöglichkeit neben den bereits bestehenden Fonds-Produkten geschaffen. Ziel der amerikanischen Regierung war es, einer breiten Anlegerschicht zur privaten Altersvorsorge und sozialen Absicherung ein sicheres Anlageinstrument mit verlässlichen Ausschüttungen zu bieten. Ungefähr zeitgleich wurden in Deutschland die offenen Immobilienfonds mit derselben Absicht zugelassen.

Zur Sicherung der gesteckten Ziele wurden den REITs starke Restriktionen auferlegt. Es wurde Steuerfreiheit auf Gesellschaftsebene gewährt, wenn die Restriktionen des beschränkt möglichen Grundstückshandels eingehalten werden und nahezu alle vereinnahmten Mieterträge an die Anleger ausgeschüttet werden. Die Besteuerung findet dann auf Anlegerseite zu dem jeweils individuellen Steuersatz statt.

Erst eine spätere Gesetzesänderung erlaubte es den REITs, ihre eigenen Immobilien selbst zu bewirtschaften. 14

Die Qualifikation als REIT ist mit einigen organisationsrechtlichen Barrieren verknüpft, neben welchen noch folgende zusätzliche Bedingungen erfüllt werden müssen:

12 Vgl. URL: http://www.nareit.com

13 Vgl. URL: http://www.nareit.com

14 Vgl. Cadmus, REITS, 2003

Page 17


REITs und ihre praktische Bedeutung für den deutschen Immobilienmarkt

Während die Eckpunkte Organisation, Einkommen und Ausschüttung einer jährlichen Kontrolle durch die US-Steuer- und Finanzbehörden unterliegen, wird die Verteilung der Wirtschaftsgüter quartalsmäßig überprüft.

2.2. Steuerliche Betrachtung

Durch die vorgegebene 90%-ige Mindestausschüttung des steuerbaren Einkommens ist es dem REIT möglich, die Zahlungen an die Anteilseigner als Betriebsausgaben zu deklarieren und somit die eigene steuerliche Bemessungsgrundlage zu mindern. Somit fällt keine US-Körperschaftssteuer für die Gesellschaft an. Eine „Doppelbesteuerung“ der Gesellschaftserträge bei der Gesellschaft und bei dem Aktionär findet somit nicht statt. Der Aktionär spart damit eine „Steuerstufe“, da er nur mit seiner Dividende besteuert wird. Betrachtet man die US-Einkommenssteuer, so bedeutet dies eine Ersparnis von mehr als 40 Prozent. Abhängig von der Höhe der Gesellschaftseinkünfte, steigt die Steuerstufe. Die durchschnittliche Besteuerung für Unternehmen mittlerer Größe beträgt 35 Prozent Bundessteuer (Federal Tax) und zwischen 5 und 10 Prozent Steuer des Bundesstaates (State Tax). Im Mai 2003 verabschiedete der US-Kongress mit dem „Jobs and Growth Tax Relief Reconciliation Act“ ein Gesetz, welches die Einkommenssteuer für viele Dividenden und Kapitalerträge bei 15% deckelt. Aufgrund der Tatsache, dass REITs keine Körperschaftssteuer zahlen, wird auch weiterhin die Mehrheit der REIT-Dividenden als normales Einkommen besteuert. Jedoch wurde in diesem Zuge der maximale Steuersatz von 38,6% auf 35% gesenkt. 15

Gemäß den Angaben von NAREIT fallen REIT-Dividenden unter einen noch geringereren Steuersatz, wenn sie die folgenden Anforderungen erfüllen:

ƒƒDer individuell betroffene Steuerzahler ist selbst in einer niedrigeren Steuerstufe, oder

ƒƒDer REIT schüttet Veräußerungsgewinne aus (max. Steuersatz 15%), oder

15 Vgl. URL: http://www.nareit.com/aboutreits/faqtext.cfm

Page 18


REITs und ihre praktische Bedeutung für den deutschen Immobilienmarkt

ƒƒDer REIT schüttet Dividenden aus, die er aus einer steuerpflichtigen REIT-Tochtergesellschaft oder einer anderen Kapitalgesellschaft erhalten hat (max. Steuersatz 15%), oder

ƒƒDer REIT zahlt in Ausnahmefällen die Körperschaftssteuer und behält die Einnahmen zurück (max. Steuersatz 15%).

NAREIT verfügt über einen Datenbestand, dessen Auswertung ergab, dass im Jahr 2003 ungefähr ein Drittel der REIT-Dividenden die Vorraussetzung für eine geringere Besteuerung erfüllten. 16

2.3. REIT - Formen

Das vielfältige Spektrum der REITs bietet Investoren eine Vielzahl von alternativen Investitionsmöglichkeiten. Zur einfachen Unterscheidung haben sich drei Kategorietypen manifestiert: Equity REITs, Mortgage REITs und Hybrid REITs. In den Anhängen 1 bis 3 sind die verschiedenen Vertreter des amerikanischen REIT-Sektors aufgelistet.

2.3.1. Equity REITs

Ein Equity REIT ist ein öffentlich gehandeltes Unternehmen, dessen grundlegendes Geschäft der Kauf, das Managen, das Renovieren, das Instandhalten und das gelegentliche Verkaufen von Immobilien ist. Die Gesellschaft beschäftigt sich auch mit dem Erwerb von Grundeigentum und treibt eigene Projektentwicklungen voran, wenn die gesamtwirtschaftliche Situation für diese Vorhaben günstig ist. 17

Der wesentliche Unterschied zu anderen Immobiliengesellschaften und Projektentwicklern besteht darin, dass Equity REITs die Grundstückserwerbe und die damit anschließend verbundenen Projektentwicklungen zur Verbesserung des

16 Vgl. URL: http://www.nareit.com, „FAQs about REITs“, 13.09.2004

17 Vgl. Block, Investing in REITS, 2003, S.13

Page 19


REITs und ihre praktische Bedeutung für den deutschen Immobilienmarkt

eigenen Portfolios tätigen, anstatt die Entwicklungen nach Fertigstellung zu verkaufen. 18

Equity REITs erlauben ihren Anlegern nicht nur die Bestimmung des Immobilientyps in den sie investieren, sondern auch eine Bestimmung der geographischen Lage der Investitionsobjekte 19 .

2.3.2. Mortgage REITs

Mortgage REITs sind REITs, die Kredite und andere Verbindlichkeiten, die durch Immobilien abgesichert sind, halten und herausgeben. Die Gesellschaft verleiht Geld direkt an Immobilienbesitzer und -betreiber oder verlängert Darlehen durch die Übernahme von Krediten oder Hypotheken. In der heutigen Zeit verlängern Mortgage REITs Hypothekenkredite nur noch bei real existierenden Gebäuden. Viele moderne Mortgage REITs managen ihr Zinsrisiko durch die Verwendung von gesicherten Hypothekeninvestitionen und dynamischen Hegding-Techniken. 20 Im Gegensatz zu den Equity REITs, die weniger Volatilität in der Zinsänderung aufzeigen und, historisch betrachtet, die größeren Gewinne durch eine stabilere Marktpreisentwicklung mit geringerem Risiko und mehr Liquidität auf lange Sicht hin entwickeln, können Mortgage REITs zeitweise und unter bestimmten Umständen auch kurzfristig spektakuläre Gewinne erwirtschaften. 21

2.3.3. Hybrid REITs

Durch die Kombination der Investmentstrategien von Equity REITs und Mortgage REITs sind Hybrid REITs Gesellschaften, die einerseits gewerbliche Immobilien besitzen und andererseits durch gewerbliche Immobilien gesicherte Hypotheken halten.

18 Vgl. URL: http://www.nareit.com, „FAQs about REITs“, 13.09.2004

19 Vgl. Block, Investing in REITS, 2003, S.14

20 Vgl. URL: http://www.nareit.com, „FAQs about REITs“, 13.09.2004

21 Vgl. Block, Investing in REITS, 2003, S.13-14

Page 22


REITs und ihre praktische Bedeutung für den deutschen Immobilienmarkt

2.5. Investitionssektoren der REITs

In der Welt der REITs ist es möglich, in nur jede erdenkliche Sparte und jeden nur vorstellbaren Sektor zu investieren. Apartment-REITs, Hotel-REITs, Industrial-REITs, Office-REITs, Retail-REITs und Manufactured Housing REITs sind nur die wichtigsten und größten Sektoren der amerikanischen REIT-Wirtschaft. 28 Durch ihre treffenden Bezeichnungen sind die Investitionsziele der verschiedenen REITs selbsterklärend. Bisher nicht genannt sind die Diversified-REITs, deren Investitionsziel gleichzeitig im Büro- und Industriesektor liegt. Neben den Hauptsektoren existiert natürlich eine Vielzahl verschiedener, kleinerer Immobilientypen, die Investitionsziel spezialisierter REITs sind. Es gibt REITs für Einfamilienhäuser, Outlett Malls, Lagerflächen und Investitionen im Gesundheitssektor, ebenso wie erfolgreich agierende REITs für Golfplätze und Gefängnisse.

Die folgende Abbildung zeigt die Gewichtung der Hauptsektoren, basierend auf ihrer Marktkapitalisierung.

image a32d5f73c442e530fbf458437a73128e

Abb. 2: Gewichtung der REIT-Sektoren

Quelle: NAREIT, REIT Industry Fact Sheet, Stand 30.06.2004

28 Vgl. Block, Investing in REITS, 2003, S.66

Page 23


REITs und ihre praktische Bedeutung für den deutschen Immobilienmarkt

Zusätzlich zu der Möglichkeit, den REIT nach den Immobilien auszuwählen, in die er investiert, hat ein Anleger auch die Möglichkeit, die REITs nach ihren geographischen Investitionszielen auszuwählen. Die meisten amerikanischen REITs agieren nicht flächendeckend, sondern beschränken ihren Aktionsradius auf bestimmte geographische Gebiete. Durch die Weitläufigkeit des Landes und die immensen Entfernungen bestehen bezüglich Investitionskultur und Risikobereitschaft für Investitionen in dieselben Immobilientypen große Unterschiede bei den Rahmenbedingungen, zum Beispiel einer Büroimmobilie in Texas und derselben Immobilie im Herzen von New York. 29 Durch die Spezialisierung des REIT-Managements auf ausgewählte Immobilien-Typen und ausgewählte geographische Gebiete wird eine Professionalisierung erreicht, die sich in den Anlagequoten und Dividenden widerspiegelt. Natürlich ist das funktionierende Management nicht die einzige Basis für die erwartete Performance. Wie der europäische Immobilienmarkt, unterliegt auch der amerikanische bestimmten Zyklen und der Wert und die Profitabilität hängen von immobilienspezifischen Bedingungen wie Lage, Mietpreisänderungen,

Vermietungsraten und Mietern ab. Genauso bestimmend sind das Verhältnis von Angebot und Nachfrage, die wirtschaftliche Gesamtsituation des Makromarktes, Zinsraten und die Inflation.

Da jeder REIT-Sektor zusätzlich seine eigenen Besonderheiten aufweist, wird im Folgenden noch näher auf die wichtigsten Sektoren eingegangen.

2.5.1. Der „Residential“ - Sektor

Die Residential-REITs investieren in Apartments, Mehrfamilienhäuser und andere Wohnflächen. Ihr Anteil am gesamten REIT-Markt beträgt bei einer Marktkapitalisierung von nahezu 40,7 Milliarden US-Dollar, über 15 Prozent. 30 Im Composite REIT Index von NAREIT waren Ende August 2004 insgesamt 26 Residential-REITs gelistet. Üblicherweise erwerben, entwickeln und betreiben

29 Vgl. Goebel / Maloney / Perry, REITs for Rookies, 2002

30 Vgl. NAREIT, REIT Industry Fact Sheet, NAREIT Real-Time Index, Stand 01.09.2004

Page 24


REITs und ihre praktische Bedeutung für den deutschen Immobilienmarkt

Details

Seiten
127
Jahr
2004
ISBN (eBook)
9783869439808
ISBN (Buch)
9783867467919
Dateigröße
1.4 MB
Sprache
Deutsch
Katalognummer
v186004
Institution / Hochschule
HBC Hochschule Biberach. University of Applied Sciences
Note
1.7
Schlagworte
real estate investment trusts reits bedeutung immobilienmarkt

Autor

Teilen

Zurück

Titel: Real Estate Investment Trusts (REITs) und ihre praktische Bedeutung für den deutschen Immobilienmarkt