Leseprobe
Diplomarbeit
Die Umwandlung von Miet- in
Eigentumswohnungen
Einflussfaktoren der Kaufentscheidung
eingereicht von
Dagmar Striedinger
Dagmar Striedinger
12. Fachsemester Diplom-Geographie
Universität Leipzig
Institut für Geographie
Fachbereich Wirtschaftsgeographie
Johannisallee 19a
2
Inhaltsverzeichnis
Verzeichnis der Tabellen ... 5
Verzeichnis der Abbildungen ... 5
1. Einleitung, Zielstellung und Forschungsfragen der Arbeit ... 6
1.1 Zielstellung ... 7
1.2 Forschungsfragen ... 7
2. Rahmenbedingungen der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in
Deutschland ... 10
2.1 Situation des Wohnungsmarktes ... 10
2.1.1 Kurzdarstellung der Marktsituation in Deutschland ... 10
2.1.2 Die Eigentümerquote ... 11
2.1.3 Der Düsseldorfer Wohnungsmarkt ... 13
2.2 Überblick über die historische Entwicklung der Umwandlung von Miet- in
Eigentumswohnungen ... 15
2.3 Aktuelle Situation der Wohnungsprivatisierung ... 17
2.4 Vor- und Nachteile der Wohnungsprivatisierung ... 19
2.5 Möglichkeiten der staatlichen Eigentumsförderung ... 21
2.6 Rechtliche Regelungen der Umwandlung ... 24
2.6.1 Die Begründung von Wohneigentum und die Rechte des Eigentümers ... 24
2.6.2 Rechte der Mieter bei der Umwandlung ihrer Wohnung ... 26
3. Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in der bisherigen
Forschung ... 28
3.1 Kaufmotive und Ablehnungsgründe ... 28
3.1.1 Allgemeine Gründe ... 28
3.1.2 Mieterkäufer ... 29
3.1.3 Selbstnutzende Drittkäufer ... 30
3.1.4 Kapitalanleger ... 31
3.1.5 Ablehnungsgründe ... 31
3.2 Die sozioökonomische Struktur der Käufer ... 32
3.2.1 Alter und Haushaltsgröße ... 32
3.2.2 Bildung und Einkommen ... 32
3
3.2.3 Herkunft und Schichtzugehörigkeit ... 33
3.3 Auswirkungen der Umwandlung auf die Mieter ... 34
3.3.1 Sozioökonomische Mieterstruktur ... 34
3.3.2 Mietbelastung ... 35
3.3.3 Verdrängung ... 35
3.4 Die Struktur der umgewandelten Gebäude und Wohnungen ... 37
3.4.1 Alter ... 37
3.4.2 Lage ... 38
3.4.3 Größe der umgewandelten Gebäude ... 38
3.4.4 Ausstattung, Grundriss und Größe der umgewandelten Wohnungen ... 39
3.4.5 Preise ... 40
3.5 Die Anbieter und ihre Motivation ... 40
3.5.1 Anbieter ... 40
3.5.2 Motivation ... 41
4. Die Umwandlung aus Sicht der Unternehmen ... 43
4.1 Die leitfadengestützten Interviews ... 43
4.1.1 Ziele und Begründung der Methode ... 43
4.1.2 Durchführung der Interviews ... 44
4.2 Vorstellung der Befragten, ihrer Unternehmen und Privatisierungsstrategien
... 44
4.3 Die Umwandlung aus Sicht der befragten Experten ... 45
4.3.1 Kauf- und Ablehnungsmotive ... 45
4.3.2 Käufer- und Mieterstruktur ... 47
4.3.3 Auswahlkriterien für zur Umwandlung geeigneter Gebäude ... 48
4.3.4 Auswahlkriterien für zur Umwandlung geeigneter Wohnungen ... 50
4.3.5 Lagekriterien von Umwandlungsobjekten ... 52
4.3.6 Anbietermotivation ... 53
4.3.7 Fazit bezüglich der Unternehmensstrategien ... 54
5. Der handlungstheoretische Ansatz als Grundlage der Haushaltsbefragung ... 55
5.1 Der Handlungsbegriff ... 55
5.2 Die drei Handlungsmodelle ... 57
5.3 Der Milieubegriff im sozialräumlichen Handlungskontext ... 58
5.4 Zusammenfassung der theoretischen Überlegungen und Bezug zur
Haushaltsbefragung ... 60
4
6. Das Fallbeispiel Düsseldorf - Oberkassel ... 61
6.1 Das Untersuchungsgebiet ... 61
6.1.1 Auswahl des Untersuchungsgebietes ... 61
6.1.2 Charakteristik des Untersuchungsgebietes ... 62
6.1.3 Aus welchen Gründen ist die untersuchte Anlage in Düsseldorf-Oberkassel
idealtypisch? ... 65
6.2 Die Vorgehensweise bei der Haushaltsbefragung ... 66
6.2.1 Ziele der Haushaltsbefragung und Gestaltung des Fragebogens ... 66
6.2.2 Durchführung der Befragung ... 67
6.3 Die Vorgehensweise bei der Umwandlung in Oberkassel ... 68
7. Die Umwandlung aus Sicht der betroffenen Mieter bzw. Käufer ... 70
7.1 Sozioökonomische Daten der Befragten ... 70
7.2 Kaufmotive ... 74
7.3 Ablehnungsmotive ... 79
7.4 Eigenschaften der Wohnungen und Gebäude ... 84
7.5 Lagezufriedenheit ... 90
8. Schlussbetrachtung ... 93
8.1 Überprüfung der handlungstheoretischen These durch die Ergebnisse der
Haushaltsbefragung ... 94
8.2 Kernaussagen und Ausblick ... 95
9. Anlagen ... 97
9.1 Leitfaden für die Experteninterviews ... 97
9.2 Fotodokumentation des Untersuchungsgebietes ... 99
9.3 Fragebogen der Haushaltsbefragung ... 103
10. Literaturverzeichnis ... 104
11. Verzeichnis der Gesetzestexte ... 118
5
Verzeichnis der Tabellen
Tabelle 1: Eigentümerquote im europäischen Vergleich ... 12
Tabelle 2: Entwicklung der Eigentümerquote in den Bundesländern ... 13
Tabelle 3: Mietentwicklung in Düsseldorf zwischen 1990 und 2000 ... 15
Tabelle 4: Förderungsbeträge nach EigZulG ... 23
Tabelle 5: Der Ablauf einer Handlung ... 56
Tabelle 6: Mietniveau in den untersuchten Gebäuden ... 64
Tabelle 7: Durchschnittliches Preisniveau für Eigentumswohnungen in Düsseldorf 2001 ... 64
Tabelle 8: Haushaltsgröße und Familienstand der Befragten ... 71
Tabelle 9 : Schulbildung der Befragten ... 73
Tabelle 10: Berufliche Stellung der Befragten ... 73
Tabelle 11: Bewertung der vorgegebenen Kaufmotive nach ihrer Bedeutung bei der
Kaufentscheidung ... 75
Tabelle 12: Bewertung der vorgegebenen Ablehnungsmotive nach ihrer Bedeutung bei der
Ablehnung ... 80
Tabelle 13: Lagezufriedenheit der Eigentümer hinsichtlich verschiedener vorgegebener
Kriterien ... 90
Tabelle 14: Lagezufriedenheit der Mieter hinsichtlich verschiedener vorgegebener Kriterien 90
Verzeichnis der Abbildungen
Abbildung 1: Entwicklung der Abgeschlossenheitsbescheinigungen in Düsseldorf seit 1991 14
Abbildung 2: Lage des Untersuchungsgebietes ... 63
Abbildung 3: Alter der Befragten ... 70
Abbildung 4: Monatliches Haushaltseinkommen der Befragten ... 72
Abbildung 5: Wohnungsgröße ... 85
Abbildung 6: Einschätzung der Ausstattung ... 87
Abbildung 7: Durchschnittliche monatliche Wohnungskosten ... 88
Abbildung 8: Einschätzung der baulichen Qualität ... 89
6
1. Einleitung, Zielstellung und Forschungsfragen der Arbeit
Die aktuelle Situation in Deutschland ist geprägt von der Konjunkturschwäche. Nach dem
Einbruch am Aktienmarkt gewinnt die Immobilie als wertstabile und inflationssichere
Geldanlage wieder an Bedeutung. Besonders Kleinaktionäre, die an der Börse viel Geld
verloren, suchen nun nach risikoarmen Kapitalanlagemöglichkeiten.
Ein weiteres Thema ist die Rentendiskussion. Die Frage nach der Höhe der Rente und die
Angst vor dem drohenden Zusammenbruch des Rentensystems bringt viele Menschen dazu,
über weitere Altersvorsorgemöglichkeiten nachzudenken. Die gesetzliche Rente wird in
Zukunft nicht ausreichen, um den Lebensstandard im Alter zu sichern. Um diesen zu halten,
kommt dem Wohnen in der eigenen entschuldeten Immobilie eine wichtige Rolle zu. Aus
diesem und weiteren Gründen wird die Anschaffung von selbstgenutztem Eigentum staatlich
gefördert. Auch im Rahmen der neu eingeführten gesetzlichen Altersvorsorge (Riester-Rente)
wird die Anschaffung von Wohneigentum berücksichtigt.
Aufgrund der Konjunkturschwäche und der mangelnden Finanzkraft von Kommunen kommt
es zu einem vermehrten Verkauf der kommunalen Wohnungsbestände. Diese Wohnungen
werden entweder direkt an die Mieter verkauft oder an ein Immobilienunternehmen, das
seinerseits die Wohnungen an die Bewohner veräußert.
Ein weiterer Faktor für die Zunahme von Gebrauchtobjekten sind die hohen Bau- und
Bodenpreise in den Ballungsräumen. Aufgrund dieser Tatsache können sich nur wenige
Haushalte ein Einfamilienhaus oder eine neue Eigentumswohnung leisten.
Die angeführten Faktoren sprechen dafür, dass dem Wohneigentum auch in Zukunft eine
bedeutende Rolle zukommt, ob im Rahmen der Altersvorsorge oder in der Erfüllung des
Lebenstraumes vieler Deutschen, in den eigenen vier Wänden zu wohnen. Aufgrund der
hohen Bau- und Bodenpreise werden davon v.a. Gebrauchtobjekte wie gebrauchte
Einfamilien- und Reihenhäuser oder umgewandelte Eigentumswohnungen profitieren. Da das
Angebot an gebrauchten Häusern begrenzt ist, ist damit zu rechnen, dass der Anteil
umgewandelter Eigentumswohnungen am Wohneigentum in den nächsten Jahren steigen
wird. Daher beschäftigt sich die vorliegende Arbeit mit der Untersuchung von
Einflussfaktoren auf die Kaufentscheidung bei einer Umwandlung von Miet- in
Eigentumswohnungen.
Unter einer Umwandlung versteht man die Überführung von Mietwohnungen eines
Mehrfamilienhauses in eigenständige, einzeln verkaufsfähige Wohnungen durch den
Eigentümer. Ziel der Umwandlung ist der Verkauf der Wohnung als Eigentumswohnung, egal
ob sie selbstgenutzt wird oder als Kapitalanlage erworben wurde und vermietet wird (W
OLFF
1996, S. 6).
In der aktuellen Diskussion wird allerdings nur selten von Umwandlung, sondern vielmehr
von Wohnungsprivatisierung gesprochen. Dieser Begriff entstand im Rahmen der
Privatisierungsauflage kommunaler Wohnungsgesellschaften in Ostdeutschland.
Ursprünglich bedeutete Wohnungsprivatisierung die Übertragung des Eigentums an mit
Wohngebäuden bebauten Grundstücken von der öffentlichen Hand auf Private. Dabei spielt
die Schaffung von selbstgenutztem Wohneigentum durch die Veräußerung der Wohnungen
vorrangig an die Mieter die entscheidende Rolle (S
TROBL
1998, S. 6f).
7
Heute wird der Begriff auch in Westdeutschland benutzt und nicht nur im Zusammenhang
mit der Privatisierung von öffentlichen Beständen. Daher sollen in dieser Arbeit die Begriffe
Umwandlung und Wohnungsprivatisierung synonym nach der Definition von Umwandlung
verwendet werden.
1.1 Zielstellung
Da die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen an Bedeutung gewinnt, sollen in
dieser Arbeit die Einflussfaktoren auf die Kaufentscheidung näher betrachtet werden.
Gegenstand ist die Untersuchung des Mieterverhaltens bei der Umwandlung ihrer
Mietwohnung in eine Eigentumswohnung. Ziel der Arbeit ist das Aufzeigen von
Determinanten und Rahmenbedingungen, die die Kaufentscheidung der bisherigen Mieter
positiv bzw. negativ beeinflussen. Kapitalanleger und selbstnutzende Drittkäufer sollen in
dieser Untersuchung nur am Rande betrachtet werden; im Mittelpunkt stehen die
sogenannten Mieterkäufer, also Mieter, die ihre bisher gemietete Wohnung erwerben.
Dabei wird sich besonders auf den Einfluss der Lagekriterien konzentriert. Grund hierfür ist
die Vermutung, dass die Lage eine große Bedeutung auf die Kaufentscheidung hat, da die
Lage einer Immobilie deren Preis und Wertentwicklung entscheidend beeinflusst. Lage soll in
dieser Arbeit als das nähere Umfeld der Wohnung definiert sein. Unter näherem Umfeld wird
ein Radius von maximal 15 Fußminuten verstanden. Die Begriffe Wohnumfeld und
Wohngegend werden als Synonyme verwendet. Die Ausstattung des Wohnumfeldes
bezeichnen die sogenannten Lagekriterien oder Lagefaktoren. Darunter zählen die
Anbindung an das Straßen- und ÖPNV-Netz, die Ausstattung mit Einrichtungen des täglichen
Bedarfs, Freizeiteinrichtungen sowie Grünflächen.
Die Schwerpunkte der Arbeit liegen auf der Untersuchung der Kauf- und Ablehnungsmotive
und der Darstellung der Wohn- und Einkommenssituation der Haushalte. Weiterhin wird der
Zustand der Wohnung und des Hauses beleuchtet. Besonderes Augenmerk liegt auf der
Ausstattung der Wohnumgebung und deren Einschätzung durch die Bewohner. Außerdem
wird die Sichtweise von Unternehmen, die Privatisierungen durchführen, untersucht. Welche
Bedingungen sehen diese für eine erfolgreiche Umwandlung?
1.2 Forschungsfragen
Aufgrund der Zielstellung und den angeführten Schwerpunkten ergeben sich die folgenden
Forschungsfragen:
1. Nach welchen Kriterien werden die zur Umwandlung vorgesehenen Bestände von den
Unternehmen ausgewählt?
2. Welche Motive führen zu einer Annahme oder Ablehnung des Kaufangebotes für die
eigene Wohnung?
3. Welche Mieter entscheiden sich für den Kauf; welche lehnen ab? Gibt es zwischen
diesen Unterschiede hinsichtlich der sozioökonomischen Kriterien?
8
4. Haben die Ausstattung und der Bauzustand des Gebäudes einen Einfluss auf die
Kaufentscheidung?
5. Spielen Schnitt, Größe und Ausstattung der Wohnung eine Rolle bei der
Entscheidung?
6. Welche Bedeutung kommt der Lage des Gebäudes bzw. der Wohnung im
Entscheidungsprozess zu?
Diese Fragen sollen mit Hilfe der zweigeteilten empirischen Untersuchung beantwortet
werden.
In einem ersten Schritt wurde die Unternehmerperspektive mit Hilfe von leitfadengestützten
Experteninterviews beleuchtet und deren Kriterien für die Wahl von Umwandlungsobjekten
untersucht. Zusätzlich wurden Informationen über die Privatisierungsstrategien erfasst.
Anhand der Expertenangaben zu Kriterien, die Privatisierungsobjekte erfüllen sollten, wurde
ein idealtypisches Untersuchungsgebiet gewählt. Dort wurde eine Haushaltsbefragung bei
Bewohnern durchgeführt, deren Wohnungen vor kurzem umgewandelt wurden. Die
untersuchten Gebäude liegen in Düsseldorf, dieser Standort kam aus verschiedenen Gründen
in Frage. Die Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens ist durch eine prosperierende
Wirtschaft und ein hohes Miet- und Bodenpreisniveau gekennzeichnet. Der Stadtteil
Oberkassel, in dem die Haushaltsbefragung durchgeführt wurde, ist eines der beliebtesten
Wohnviertel Düsseldorfs. Gegen eine ostdeutsche Stadt sprachen neben der
Leerstandsproblematik die niedrigen Mieten und geringen Bodenpreise.
Die Arbeit ist in verschiedene thematische Abschnitte gegliedert.
Im zweiten Kapitel erfolgt zunächst die Darstellung der Rahmenbedingungen für die
Umwandlung von Wohnungen angefangen von einer Zusammenfassung der deutschen
Wohnungsmarktsituation (2.1), der historischen Entwicklung (2.2) und der aktuellen Lage in
der Umwandlung (2.3). Außerdem werden Vor- und Nachteile der Umwandlung (2.4)
erörtert, sowie die staatliche Förderung beim Erwerb von Eigentumswohnungen (2.5) und
die rechtlichen Regelungen (2.6) vorgestellt.
Bisherige Forschungsergebnisse sind im dritten Kapitel zusammengefasst. Zunächst werden
Erkenntnisse zu den Kaufmotiven und Ablehnungsgründen dargestellt (3.1), gefolgt von den
Eigenschaften der Käufer und Mieter (3.2 bzw. 3.3). Nach der Darstellung der Struktur von
umgewandelten Gebäuden und Wohnungen (3.4) erfolgt am Ende dieses Kapitels ein
Überblick über die Anbieter und deren Motivation (3.5).
Im folgenden Kapitel werden die Experteninterviews ausgewertet (4.3), nachdem die
Teilnehmer und ihre Unternehmen vorgestellt wurden (4.2). Der Abschnitt 4.1 beschäftigt
sich mit der Methodik der leitfadengestützten Interviews.
9
Im fünften Kapitel wird versucht, die Untersuchung in ein handlungstheoretisches Konzept
einzubinden. Neben einer kurzen Darstellung der relevanten handlungstheoretischen
Grundlagen werden Bezüge zur Haushaltsbefragung hergestellt.
Das darauffolgende Kapitel beschäftigt sich mit der Auswahl und der Charakterisierung des
Untersuchungsgebietes (6.1). Außerdem wird die Methodik und die Vorgehensweise der
Haushaltsbefragung (6.2) vorgestellt. Informationen zur Durchführung der Umwandlung im
Untersuchungsgebiet enthält Abschnitt 6.3.
Die Auswertung der Haushaltsbefragung erfolgt im siebenten Kapitel. Dabei wird sich auf die
Schwerpunkte bzw. Forschungsfragen konzentriert.
Den Abschluss der Arbeit bildet eine Schlussbetrachtung, in der auf die theoretischen
Überlegungen zurückgegriffen (8.1), die Kernaussagen zusammengefasst und ein Ausblick
gegeben wird (8.2).
10
2. Rahmenbedingungen der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in
Deutschland
In diesem Kapitel werden die Rahmenbedingungen der Wohnungsprivatisierung erläutert.
Neben der Situation auf dem deutschen und insbesondere dem Düsseldorfer
Wohnungsmarkt spielen die aktuelle Lage in der Wohnungsumwandlung, die rechtlichen
Grundlagen sowie die staatliche Eigentumsförderung eine Rolle.
2.1 Situation des Wohnungsmarktes
Nach einer Darstellung der allgemeinen Markttendenzen in Deutschland erfolgt eine
Übersicht über die Eigentümerquote in Deutschland. Danach wird sich auf den Düsseldorfer
Wohnungsmarkt konzentriert.
2.1.1 Kurzdarstellung der Marktsituation in Deutschland
Im Jahr 1999 gab es in Deutschland ca. 82 Mio. Einwohner und knapp 38 Mio. Wohnungen.
Die durchschnittliche Wohnraumzahl betrug 4,4 Zimmer und die durchschnittliche
Wohnfläche je Einwohner 39,0 m². Die Eigentümerquote lag bei 40,9%. Sie bezeichnet den
Anteil der von den Eigentümern selbst bewohnten Wohnungen an allen bewohnten
Wohnungen. Die Durchschnittsgröße der bewohnten Wohnungen lag bei 84,3 m²
(S
TATISTISCHES
B
UNDESAMT
2001a, S. 245; S
TATISTISCHES
B
UNDESAMT
2000, S. 232).
Seit 1997 ist das Wohnungsbauvolumen rückläufig. Besondere Einbrüche verzeichnet der
Geschosswohnungsbau. Grund dafür ist der Rückzug von Kapitalanlegern aus dem
Eigentumswohnungs- und vor allem aus dem Mietwohnungsbau aufgrund unsicherer
Renditeaussichten und der Rückführung der steuerlichen Förderung. Aber auch die
schwierige wirtschaftliche Lage dämpft die Nachfrage nach teuren Neubauwohnungen (vgl.
auch D
RESDNER
B
ANK
I
MMOBILIENGRUPPE
2000, S. 46; D
EUTSCHE
B
ANK
R
ESEARCH
2000, S. 21f).
Betrachtet man die allgemeinen Tendenzen des Wohnungsmarktes in Deutschland muss von
einem zweigeteilten Markt gesprochen werden. Zwar gibt es auch gravierende Unterschiede
zwischen den einzelnen Regionen West- und Ostdeutschlands, v.a. zwischen verdichteten
und ländlichen Regionen, auf die soll hier allerdings nicht eingegangen werden. Statt dessen
erfolgt eine kurze Übersicht über die Teilmärkte Ost- und Westdeutschland.
In Ostdeutschland stehen derzeit mehr als eine Million Wohnungen leer, daher betrug die
Leerstandsquote im Jahr 2000 durchschnittlich 14%. Laut einer Einschätzung von
Wirtschaftsprüfern gilt bereits ein Leerstand von zehn Prozent als existenzbedrohend, da für
die Deckung der Kosten einer leerstehenden Wohnung mindestens vier vermietete benötigt
werden. Als normal gelten Leerstandsquoten von fünf bis sieben Prozent (S
TEBNER
2001, S.
5). Nach G
D
W-Angaben (B
UNDESVERBAND DEUTSCHER
W
OHNUNGSUNTERNEHMEN
) liegt bei 250
Vermietern, die rund 40% der Wohnungen in den neuen Ländern verwalten, der Leerstand
bereits weit über 15%, bei 17 Unternehmen sogar über 30 Prozent. Um ihre schwierige
11
Situation zu erleichtern, haben im Jahr 2000 rund 100 Wohnungsunternehmen 2.500
Wohnungen abgerissen oder rückgebaut. In den nächsten zwei Jahren sollen weitere 85.000
Wohnungen vom Markt verschwinden (S
TEBNER
2001, S. 5). Nach Ansicht der privaten
Wohnungswirtschaft müssen in Ostdeutschland mindestens 350.000 Wohnungen abgerissen
werden, denn nur durch eine solch drastische Reduzierung kann das Überangebot abgebaut
und das Umfeld der Quartiere attraktiver gestaltet werden (G
D
W 2001, S. 1).
Um die Wohnungsleerstände in Ostdeutschland zu bekämpfen, verabschiedete die
Bundesregierung im Jahr 2001 das sogenannte ,,Stadtumbauprogramm Ost". 1,15 Mrd. EUR
will die Bundesregierung in den Jahren 2002 bis 2004 für Maßnahmen gegen die Krise der
ostdeutschen Wohnungswirtschaft ausgeben. Ziele des Programms sind die Aufwertung von
Stadtquartieren,
die
Verbesserung
der
Lebensqualität,
die
Aufwertung
des
Wohnungsbestandes, die Erarbeitung von Stadtentwicklungskonzepten sowie Abriss mit
anschließender Neugestaltung (R
UST
2001).
Die sinkende Wohnbautätigkeit führt in einigen westdeutschen Ballungszentren dagegen
bereits zu einem knappen Angebot von Miet- und Eigentumswohnungen. Erstmals seit Mitte
der neunziger Jahre werden in den Großstädten und im süddeutschen Raum wieder
anziehende Wohnungsmieten beobachtet. Bei Vertragsabschlüssen müssen etwa 2,5 bis 4,5
Prozent mehr für die Miete aufgewendet werden. Gründe für diese Entwicklung sind die seit
Herbst 2000 verbesserte Nachfrage durch neue Arbeitsplätze in den Ballungszentren und das
rückläufige Neubauvolumen (RDM 2001, S. 1f).
Das absolut höchste Mietniveau und die kräftigsten Steigerungsraten sind in München zu
verzeichnen (RDM 2001, S. 1f). Von dieser Entwicklung sind neben München auch
Düsseldorf, Frankfurt/Main, Stuttgart, Wiesbaden und Köln betroffen. Daher warnt der VDM
(V
ERBAND
D
EUTSCHER
M
AKLER
) vor einer neuen Wohnungsnot in den Zentren westdeutscher
Ballungsräume. Aufgrund der starken Einbrüche bei den Baugenehmigungs- und
Fertigstellungszahlen im Geschosswohnungsbau sei ein weiterer Anstieg der Mieten
unausweichlich (VDM 2001, S. 1f).
2.1.2 Die Eigentümerquote
Im gesamteuropäischen Vergleich der Eigentümerquoten liegt Deutschland auf den unteren
Rängen, wie aus folgender Tabelle ersichtlich wird. Die Eigentümerquote bezeichnet den
Anteil der von den Eigentümern selbst bewohnten Wohnungen an allen bewohnten
Wohnungen.
12
Tabelle 1: Eigentümerquote im europäischen Vergleich
Land
Jahr
Eigentümer-
quote in %
Schweiz
31,0
Schweden
1993
38,5
Deutschland
1998
40,9
Niederlande
1998
47,0
Dänemark
1998
51,3
Griechenland
1991
51,5
Frankreich
1998
54,3
Österreich
1998
55,7
Finnland
1998
61,2
Belgien
1996
64,5
Großbritannien
1996
65,9
Spanien
78,0
Irland
1998
80,0
Norwegen
81,0
Quelle: S
TATISTISCHES
B
UNDESAMT
2001b, S. 93
Die Gründe für die niedrige Eigentümerquote in Deutschland sind vielfältig. Eine wichtige
Rolle spielt die konzentrierte und hohe Bevölkerungsdichte und damit einhergehend der hohe
Industrialisierungs- und Verstädterungsgrad, da vor allem die ländlichen, relativ
bevölkerungsarmen Länder hohe Quoten aufweisen (Irland, Norwegen, Spanien).
Dementsprechend sind auch die Eigentümerquoten in den ländlichen Gebieten Deutschlands
höher als in den verdichteten Großstädten. Neben den Stadtstaaten weisen die neuen
Bundesländer die geringsten, die ländlich geprägten Flächenländer dagegen die höchsten
Anteile auf (vgl. Tab. 2)
Gründe für die geringen Eigentümerquoten in den Ballungszentren sind die Dominanz des
Mietwohnungsbaus, fehlende Baulandausweisungen und dadurch bedingt hohe
Baulandpreise. Dadurch wandern viele Bewohner in das Umland ab, wenn sie Eigentum in
Form eines Einfamilienhauses bilden möchten. Dieser Trend zur Suburbanisierung führt zu
einem flächenhaften Wachstum der Städte und zu starken zusätzlichen Verkehrsbelastungen.
Durch Attraktivitätssteigerung der Innenstädte wird versucht, diesen Trend aufzuhalten.
Eigentumsbildungsmaßnahmen im engeren Stadtgebiet könnten eine geeignete Maßnahme
sein, die Abwanderung ins Umland aufzuhalten.
Aber die historisch gewachsene Gebäudestruktur und der Gebäudebestand eignen sich nur
bedingt für eine Umwandlung in Einzeleigentum und damit verbunden findet man lediglich
ein begrenztes Angebot an entsprechenden Gebrauchtwohnungen. Auch ungünstige
planerische Rahmenbedingungen und der fehlende Markt für preiswerte Eigenheime
beeinflussen die Eigentümerquote negativ (W
OLFF
1996, S. 20).
Ein weiterer Grund für Deutschlands geringe Eigentümerquote liegt im Ausbildungssystem.
Zunächst erhalten Berufsanfänger nach langen Ausbildungszeiten häufig niedrige
Anfangseinkommen. Damit kommt es zu verzögerten Familiengründungen und daher zu
einem späten Wohneigentumserwerb. Die hohen Qualitätsansprüche in Deutschland machen
13
das Bauen teuer; lange Ansparzeiten sind die Folge. Dies verstärkt sich durch die hohen
Bodenpreise in den Großstädten. Die genannten Gründe führen zu langen Ansparphasen
aufgrund des beträchtlichen Eigenkapitalbedarfs (20 bis 30% der Gesamtkosten), einer
hohen dauerhaften Verschuldung und damit zu einer hohen monatlichen Belastung und
oftmals zum Konsumverzicht in anderen Lebensbereichen (K
OSEL
;
R
EDDEHASE
2000, S. 7).
Tabelle 2: Entwicklung der Eigentümerquote in den Bundesländern
Bundesland
Eigentümerquote
1950 1968 1980 1987 1993 1998
Berlin-Ost
5,0
7,3
Berlin
10,0 11,0
Berlin-West
6,2
8,3
8,9
11,0
12,5 13,2
Hamburg
22,5
16,3
16,5
17,3
19,2 20,3
Sachsen
23,3 28,7
Mecklenburg-Vorpommern
25,9 32,2
Brandenburg
32,5 35,5
Sachsen-Anhalt
30,2 36,5
Nordrhein-Westfalen
31,3
29,2
32,2
32,8
35,1 37,4
Bremen
35,1
29,5
31,1
30,4
33,0 37,5
Thüringen
34,5 39,2
Hessen
44,4
39,3
43,5
41,0
43,4 43,3
Schleswig-Holstein
37,3
39,5
44,8
43,8
45,9 46,8
Bayern
48,6
42,5
43,2
44,3
46,9 47,6
Baden-Württemberg
47,0
43,6
44,9
44,7
47,9 48,3
Niedersachsen
44,0
41,8
46,9
45,6
47,6 48,9
Rheinland-Pfalz
54,4
51,6
54,3
52,2
52,9 55,0
Saarland
51,7
58,8
55,1
57,7 58,1
Neue Länder und Berlin-Ost
26,4 31,2
Früheres Bundesgebiet
39,1
36,4
39,3
39,3
41,7 43,1
Deutschland
38,8 40,9
Quelle: S
TATISTISCHES
B
UNDESAMT
2000, S. 232
Aufgrund der geringen Eigentümerquote wird in Deutschland der Erwerb von
selbstgenutztem Eigentum gefördert, um mehr Haushalten zu Wohneigentum zu verhelfen
(vgl. 2.5). Die eigenen vier Wände tragen zur Vermögensbildung der privaten Haushalte und
zur Altersvorsorge bei. Weiterhin erhöht sich die gesellschaftliche Stabilität.
2.1.3 Der Düsseldorfer Wohnungsmarkt
Düsseldorf ist Landeshauptstadt und Regierungssitz der nordrhein-westfälischen Regierung.
Insgesamt lebten Ende 2000 569.046 Einwohner in der Stadt. Düsseldorf hat eine
dienstleistungsorientierte Wirtschaft; v.a. Banken, Medienunternehmen, Unternehmens-
beratungen, Werbeagenturen und Unternehmen aus der Informations- und
Kommunikationsbranche haben ihren Sitz in der Stadt. Aber auch große
Industrieunternehmen wie EON, Henkel, Thyssen Krupp oder Rheinmetall produzieren in
Düsseldorf. Die Arbeitslosenquote betrug am 31.01.2002 10,9%; dies entspricht 29.511
Arbeitslosen. Durch die Rheinlage und die zahlreichen kulturellen und sportlichen Angebote
14
besitzt Düsseldorf einen hohen Freizeitwert. Für viele gilt sie auch als Einkaufsstadt, so ist
die Nobel-Einkaufsmeile Königsallee und die Altstadt als ,,längster Tresen der Welt" vielen ein
Begriff. Düsseldorf ist Messestadt und hat einen internationalen Flughafen mit 15,4 Mio.
Fluggästen pro Jahr; im Umkreis von 150 km leben insgesamt 30 Mio. Menschen. Weiterhin
gibt es verschiedene Hochschulen und eine Universität (A
MT FÜR
S
TATISTIK UND
W
AHLEN
2002).
Ende 2000 gab es in Düsseldorf insgesamt 322.836 Wohnungen, ca. 1.900 mehr als ein Jahr
zuvor. Von diesen liegt mit 276.714 Wohnungen der weit überwiegende Teil in
Mehrfamilienhäusern. Das A
MT
FÜR
W
OHNUNGSWESEN
schätzt den Bestand an
Eigentumswohnungen auf 47.000. Von diesen sind 47% vermietet, wurden also zur
Kapitalanlage erworben (A
MT FÜR
W
OHNUNGSWESEN
2001, S. 7).
Die Kauffälle in der Sparte Wohnungs- und Teileigentum verzeichneten von 1999 auf 2000
einen starken Rückgang. Insgesamt wurden auf dem Teilmarkt Eigentumswohnungen im
Jahr 2000 3.104 Wohnungen gehandelt, dies entspricht einem Rückgang von 13,2% im
Vergleich zum Vorjahr. Die Kauffälle setzen sich aus 52,2% Weiterverkäufen (1999: 56,2%),
16,9% Erstverkäufen (1999: 18,9%) und 30,9% Umwandlungen (1999: 18,9%). Damit
nahmen die verkauften umgewandelten Wohnungen entgegen dem Trend zu. Die Kaufpreise
von Eigentumswohnungen in Nachkriegsbauten gaben im Vergleich zu 1999 um etwa acht
Prozent nach (
EBENDA
, S. 2-4). Damit liegen die Durchschnittspreise für gebrauchte
Eigentumswohnungen in mittleren Wohnlagen Düsseldorfs zwischen 1.324 und 2.291
EUR/m², und sind die mit Abstand höchsten in der Region (
EBENDA
2001, S. 5). Nach einer
Auswertung der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für das Jahr 2000 liegen die
Quadratmeterpreise für neue Eigentumswohnungen in Düsseldorf bei durchschnittlich 2.436
EUR/m², für gebrauchte Eigentumswohnungen, die weiterverkauft werden bei 1.547 EUR/m²
und für umgewandelte bei 1.433 EUR/m² (S
CHAAR
2001, S. 36-38, 44f).
Wie sich die Anzahl der erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigungen als Voraussetzung für
eine Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen (vgl. 2.6.1) in den letzten zehn Jahren
entwickelte, verdeutlicht die folgende Grafik.
Abbildung 1: Entwicklung der Abgeschlossenheitsbescheinigungen in Düsseldorf seit 1991
Abgeschlossenheitsbescheinigungen
1.316
3.192
4.300
3.525
2.723 2.716
2.996
3.940
2.731
5.412
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
Wo
h
n
u
n
g
e
n
Quelle: A
MT FÜR
S
TATISTIK UND
W
AHLEN
2001, S. 12
15
Es ist zu erkennen, dass die Zahl der erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigungen seit 1996
etwa auf dem gleichen Niveau liegt. Ausnahme ist das Jahr 1999. Insgesamt beträgt der
Anteil der erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigungen pro Jahr seit 1996 rund ein Prozent
des gesamten Wohnungsbestandes (A
MT FÜR
W
OHNUNGSWESEN
2001, S. 12).
Die Mieten liegen ebenso wie die Preise für Eigentumswohnungen in Düsseldorf erheblich
über dem Landesdurchschnitt. Die Entwicklung der Mieten verdeutlicht Tabelle 3:
Tabelle 3: Mietentwicklung in Düsseldorf zwischen 1990 und 2000
1990 1992 1993 1994 1996 1998 1999 2000
Kaltmiete in EUR/m²
4,52
4,81
5,09
5,29
5,62
5,93
6,16
6,34
Prozentuale Steigerung gegenüber
dem vorherigen Mietspiegel
2,9
6,2
5,8
4,0
6,3
5,5
3,9
2,9
Quelle: A
MT FÜR
W
OHNUNGSWESEN
2001, S. 18
Nach einer Umfrage des R
ING
D
EUTSCHER
M
AKLER
(RDM) liegen die Mieten in
Bestandswohnungen zwischen 5,60 EUR (11,00 DM) in Altbauten vor 1949 und 7,15 EUR
(14,00 DM) in Objekten ab 1949; in Neubauten müssen 9,20 EUR (18,00 DM) gezahlt
werden (RDM 2001, S. 1f).
Die Zahl der Haushalte wird in Düsseldorf auf 307.000 geschätzt, diesen Haushalten stehen
323.000 Wohnungen zur Verfügung. Werden von diesen die geschätzten 8.600
Zweitwohnungen abgezogen, verbleibt eine Fluktuationsreserve von etwa 2,5%. Allgemein
wird eine Mobilitätsreserve von drei Prozent als erforderlich für einen funktionierenden Markt
gehalten. Damit ist in Düsseldorf kein struktureller Leerstand feststellbar. Von strukturellem
Leerstand wird gesprochen, wenn Wohnungen länger als drei Monate nicht vermietet bzw.
genutzt werden (A
MT FÜR
W
OHNUNGSWESEN
2001, S. 20).
Somit stellt sich der Düsseldorfer Wohnungsmarkt als relativ angespannt dar, da kaum
Leerstände zu verzeichnen sind. Das geht einher mit einem hohen Miet- und
Kaufpreisniveau, verursacht durch rückläufige Baugenehmigungen und Fertigstellungen.
2.2 Überblick über die historische Entwicklung der Umwandlung von Miet- in
Eigentumswohnungen
Rechtlich ist die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Westdeutschland seit der
Einführung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) 1951 möglich.
Zunächst wurden Umwandlungen nicht gefördert, aber verschiedene Unternehmen
wandelten freiwillig Werkswohnungen um (K
ORNEMANN
1983, S. 480).
Im zweiten Drittel der 70er Jahre entwickelte sich in den Großstädten ein
Gebrauchtwohnungsmarkt aufgrund des starken Anstieges der Bau- und Bodenpreise.
Zugleich verringerte sich die Zahl der Haushalte, die aufgrund ihres Einkommens in der Lage
waren, neu erbaute Eigentumswohnungen bzw. Einfamilienhäuser zu erwerben (K
ILLISCH
1992, S. 19). Als die flankierende Maßnahme zur Intensivierung der Umwandlungen ist das
,,Gesetz über die steuerliche Vergünstigung bei der Herstellung oder Anschaffung bestimmter
Wohngebäude" vom 11.07.1977 anzusehen. Mit dieser Neuregelung des § 7b EStG sollten
16
dessen vermögenspolitische Ziele verstärkt werden. Ein Argument für die Einführung war die
immer noch niedrige Eigentumsquote, so dass sich für Grenznachfrager der Traum von den
eigenen vier Wänden nur durch eine Belebung des Gebrauchtwohnungsmarktes zu erfüllen
schien. Durch die steuerlichen Vergünstigungen erwarben viele Haushalte umgewandelte
Eigentumswohnungen statt Neubauwohnungen (K
ORNEMANN
1983, S. 481f). Durch bekannt
gewordene spekulative Aufkäufe von Sozialwohnungen waren zusätzliche gesetzgeberische
Maßnahmen nötig. Daher wurde am 20.02.1980 das ,,Gesetz zur Änderung des
Wohnungsbindungsgesetzes und des zweiten Wohnungsbaugesetzes (Wohnungsbau-
änderungsgesetz)"
verabschiedet.
Damit
verschärften
sich
die
bestehenden
Kündigungsvorschriften des BGB im Bereich des öffentlichen Wohnungsbaus. So wurde für
die Zeit der Nachwirkungsfrist (acht Jahre) die Kündigung wegen Eigenbedarf
ausgeschlossen sowie Mitteilungs- und Unterrichtungspflichten an die zuständigen Behörden
und das Vorkaufsrecht der Mieter eingeführt (K
ORNEMANN
1983, S. 484).
Bis Ende 1982 wurden etwa 27.000 öffentlich geförderte Wohnungen umgewandelt, das
entspricht noch nicht ein Prozent des sozialen Wohnungsbestandes (K
ORNEMANN
1983, S.
486). S
EUß
schätzte, dass bis zum 31.12.1982 rund 1.400.000 neue Eigentumswohnungen
erstellt und rund 100.000 bis 120.000 Mietwohnungen umgewandelt wurden (S
EUß
1984, S.
195).
Umwandlungen konzentrieren sich auf Großstädte, da dort die höchsten Anteile von
Mietwohnungen und damit auch die geringsten Eigentumsquoten zu verzeichnen sind. V
ESER
stellte in einer Untersuchung zur Entwicklung der Umwandlungsfälle in der Bundesrepublik
zwischen 1977 und 1985 fest, dass es im Zuge der Erweiterung der staatlichen Förderung
1977 in allen Städten zu einer deutlichen Zunahme der Umwandlungen seit Anfang der 80er
Jahre kam, denn die steuerlichen Vergünstigungen weckten verstärkt das Interesse von
Kapitalanlegern an vermieteten Eigentumswohnungen (V
ESER
U
.
A
. 1986, zit. nach W
OLFF
1996, S. 29 f)
1
. Weiterhin besitzen die Umwandlungen einen hohen Stellenwert bei der
Erhöhung der Wohneigentumsquote. So wiesen die zwischen 1978 und 1984 verkauften
umgewandelten Wohnungen einen Anteil von zwölf Prozent an allen neu hinzugekommenen
selbstgenutzten Wohnungen auf. Betrachtet man auch vermietete Eigentumswohnungen,
erhöht sich dieser Anteil auf 25% (V
ESER
U
.
A
. 1986, zit. nach W
OLFF
1996, S. 29 f).
Verstärkt wurde diese Tendenz durch die Rückbesinnung auf und Renaissance der
Innenstadt. Wohnen in der Innenstadt galt wieder als schick. In den innenstadtnahen
Altbauvierteln wurde in zunehmenden Maße saniert und modernisiert. Im Rahmen dieser
Aufwertungs- oder Gentrificationprozesse
2
kam es im Zuge der Modernisierung häufig zu
einer Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, die anschließend mit großen
Gewinnen verkauft wurden. Dieser Erfolg zog viele Nachahmer an. In dieser Zeit wandten
einige z.T. zweifelhafte Methoden an. Damit die Wohnungen mit dem größtmöglichsten
Gewinn verkauft werden konnten, ,,entmieteten" manche Umwandler die Häuser, um danach
1
Original war nicht verfügbar
2
Gentrification bezeichnet die soziale Aufwertung von innerstädtischen, v.a. zentrumsnahen Wohngebieten durch
den Zuzug besser verdienender und sozial höherstehender Gruppen. Gentrification ist oft das Ergebnis von
Maßnahmen der Stadtsanierung oder Modernisierungsarbeiten an den Häusern, da durch die höheren Boden- und
Mietpreise nach der Sanierung meist die vorher ansässigen einkommensschwächeren Bevölkerungsgruppen
verdrängt werden (vgl. auch Leser 1997, S. 249)
17
ungestört Modernisierungen durchführen und anschließend die leeren Wohnungen mit
hohem Profit verkaufen zu können. Die damit verbundene Verdrängung, v.a. der sozial
schwachen Mieter wurde daher sehr kritisch gesehen (vgl. 3.3.3).
Nach welchen Kriterien die Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung - als
Voraussetzung für die Umwandlung (vgl. 2.6.1) - durch die Baugenehmigungsbehörden
erteilt werden sollte, bestimmte eine Allgemeine Verwaltungsvorschrift vom 19.03.1974.
Trotzdem entwickelten sich im Laufe der Zeit unterschiedliche Vorstellungen über die
maßgeblichen Kriterien, v.a. wenn es sich um die Aufteilung von Altbauwohnungen handelte
(O
TTO
1993, S. 121). Einerseits setzte sich die Auffassung durch, dass bei einer Umwandlung
von Altbauten die Abgeschlossenheitsbescheinigung nur erteilt werden soll, wenn die
Altbauten den baurechtlichen Anforderungen von Neubauten entsprechen (W
OLFSTEINER
1992, S. 14). Dies war naturgemäß nicht der Fall und führte daraufhin zu einem Einbruch bei
der Erteilung von Abgeschlossenheitsbescheinigungen. Diese Auslegung wurde von vielen
Kommunen zur Verweigerung von Umwandlungen in Altbauten genutzt, um der häufig damit
verbundenen Verdrängung der Bewohner vorzubeugen. Für diese strenge Auffassung war
die Rechtssprechung des Bundesverwaltungsgerichtes im November 1989 Grundlage, nach
der die Abgeschlossenheitsbescheinigung an strenge Auflagen beim Wärme-, Schall- und
Brandschutz gebunden wurde. Daraufhin ging die Zahl der Umwandlungen erheblich zurück
(K
ILLISCH
1992, S. 21). Dieser Auffassung widersprach jedoch am 29.06.1992 ein Beschluss
des gemeinsamen Senats der Obersten Gerichtshöfe. Danach sind Wohnungen in
bestehenden Gebäuden auch dann in sich abgeschlossen, wenn die Trennwände und
decken nicht den Anforderungen entsprechen, die das jeweilige Bauordnungsamt aufstellt;
d.h. sie müssen nicht den neuesten feuer-, schall- und wärmeschutzrechtlichen
Bestimmungen entsprechen (O
TTO
1993, S. 121). Daraufhin stieg die Zahl der
Abgeschlossenheitsbescheinigungen wieder an.
2.3 Aktuelle Situation der Wohnungsprivatisierung
In den letzten Jahren gewann das Thema Privatisierung v.a. von öffentlichen Beständen
zunehmend an Bedeutung, sei es durch das Altschuldenhilfegesetz in den neuen
Bundesländern oder den Verkauf von Wohnungen der öffentlichen Hand aufgrund
zunehmender finanzieller Engpässe auch in Westdeutschland (z.B. der Verkauf der
bundeseigenen Frankfurter Siedlungsgesellschaft im Jahr 2001 an die Viterra Wohnen AG).
Während die Wohnungsprivatisierung in den neuen Ländern aufgrund zahlreicher Aspekte
wie der wirtschaftlichen Lage der Mieter, der Qualität des Wohnungsbestandes und den
zurückgehenden Preisen immer schwieriger wird, gewinnt die Privatisierung in
Westdeutschland an Bedeutung (vgl. auch D
EUTSCHE
B
ANK
R
ESEARCH
1999, S. 23).
Da die wirtschaftliche Situation in Deutschland durch hohe Arbeitslosigkeit,
Staatsverschuldung, sinkende Realeinkommen und eine langwierige Rentendiskussion
geprägt ist, kommt ein Teil der kaufwilligen Mieter nach Ansicht B
EYL
s als Erwerber nicht
mehr in Frage. Ein weitaus größerer Teil investiert jedoch verstärkt in die eigenen vier
18
Wände und nimmt dafür Konsumverzichte in Kauf. Der Grund hierfür ist die langfristige
Sicherung der Wohnbedürfnisse, v.a. im Alter. Daher bestehen laut B
EYL
trotz der negativen
Rahmenbedingungen aufgrund des erhöhten Sicherheitsbestrebens positive Einstellungen
zum Kauf der eigenen Wohnung. Da 67% der Mieterhaushalte Wohneigentum favorisieren,
aber 85% von diesen Hinderungsgründe insbesondere in den hohen Grundstücks- und
Baukosten bei Neubauten sowie in der langjährigen finanziellen Belastung sehen, kann mit
Wohneigentum aus dem Bestand aufgrund der geringeren Preise ein nachfragegerechtes
Produkt angeboten werden, gerade für Haushalte mit niedrigen und mittleren Einkommen
(B
EYL
1998, S. 12-16).
Geht man vom öffentlichen privatisierungsfähigen Wohnungsbestand aus, so verfügt
Deutschland über ein beträchtliches Privatisierungspotential: 1998 waren rund 3,4 Mio.
Wohnungen im Eigentum der öffentlichen Hand, davon gehören dem Bund 433.000, den
Ländern 340.000 und den Kommunen 2.666.000 Wohnungen. Der Verkehrswert dieser
Wohnungen wird auf etwa 121 Mrd. EUR geschätzt. Damit besitzen öffentliche Einrichtungen
ca. 15% aller Mietwohnungen und neun Prozent des gesamten Wohnungsbestandes.
Während sich die kommunalen Bestände vorwiegend in der Hand von kommunalen
Wohnungsgesellschaften befinden, sind die meisten Wohnungen der Bundesländer im Besitz
von Heimstätten und Landesentwicklungsgesellschaften. Der Bund wiederum verfügt neben
eigenen Wohnungen auch über Beteiligungen an Wohnungsgesellschaften (D
EUTSCHE
B
ANK
R
ESEARCH
1999, S. 12).
Bei der Schätzung des Privatisierungspotentials muss jedoch auch die Nachfrage nach
Bestandswohnungen beachtet werden. Die meisten Erwerber streben eine Wohnfläche von
mehr als 90 m² an, solche Wohnungen sind jedoch nur zu einem kleinen Anteil im
öffentlichen Wohnungsbestand zu finden. Dagegen stimmen die tatsächlichen Kosten und die
Wunschkosten meistens überein. Aufgrund dieser Erfahrungen schätzt die D
EUTSCHE
B
ANK
R
ESEARCH
das langfristige Nachfragepotential auf etwa drei bis 3,5% aller Mieterhaushalte
(D
EUTSCHE
B
ANK
R
ESEARCH
1999, S. 12).
H
ARMS
geht ebenfalls von einem begrenzten Potential durch Umwandlung von Miet- in
Eigentumswohnungen aus. Momentan werden in den 20 größten deutschen Städten im
Durchschnitt nur drei Prozent aller Wohnungen als selbstgenutzte Eigentumswohnungen
bewohnt. Weitere drei Prozent der Mieterhaushalte könnten als Nachfragepotential nach
selbstgenutzten Eigentumswohnungen gelten. Allerdings wird diese Nachfrage erheblich
durch die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen beeinflusst, insbesondere von der
Preisentwicklung im Miet- und Eigentumswohnungsmarkt sowie dem Zinsniveau. Der
Eigentumswohnungsmarkt wird oft als Alternative bei einer Verengung des
Mietwohnungsmarktes genutzt, sofern die monatliche Belastung in etwa so hoch wie die
Mietbelastung ist. Allerdings steht dieser Nachfrage nur ein vergleichsweise geringes
Angebot gegenüber, denn die Preise für Neubau-Eigentumswohnungen liegen für die
meisten Kaufinteressierten zu hoch und konkurrieren daher direkt mit den Eigenheimpreisen
im Umland. Die umgewandelten Wohnungen entsprechen dagegen oft nicht den
19
Vorstellungen der Kaufinteressierten oder haben, da sie vermietet sind, nur eine
eingeschränkte Verfügbarkeit (H
ARMS
1999, S. 22, 91).
Während Immobilien früher in vielen Konzernen eine wichtige Kreditsicherungsfunktion zu
erfüllen hatten, werden heute Käufe und Fusionen v.a. mit Aktien getätigt. Damit verlieren
die Immobilien in den Unternehmen ihre Funktion. Durch die Konzentration der
Unternehmen auf ihre Kernkompetenzen erfolgt häufig ein Verkauf der nicht mehr
benötigten Immobilien oder die Gründung eigener Immobiliengesellschaften. Hinsichtlich der
ehemals betriebseigenen Wohnungen verfolgen diese neu gegründeten Gesellschaften
ebenfalls oft den Weg der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen mit
anschließendem Verkauf.
2.4 Vor- und Nachteile der Wohnungsprivatisierung
Die mit der Privatisierung von Wohnungen verfolgten Ziele sind vielfältig. Diese Verkaufsform
bietet verschiedene Vorteile für private und kommunale Wohnungsunternehmen,
Industrieunternehmen, die öffentliche Hand und auch für die Käufer.
Die Vorteile von Eigentumswohnungen für die Erwerber sind ersichtlich. Sie sind keine
Mieter mehr, haben eine große Gestaltungsfreiheit in ihren Wohnungen und es droht keine
Kündigungsgefahr. Die Wohnung kann weitervermietet werden und der Käufer hat ein
Mitspracherecht bei der Eigentümerversammlung. Durch selbstgenutztes Wohneigentum
kommt es zu einer Erhöhung der Sparbereitschaft und der Schaffung von Anreizen zur
Kapitalmobilisierung. Das Grundbedürfnis ,,Wohnen" wird rechtlich abgesichert, bildet einen
wesentlichen Beitrag zur privaten Vermögensbildung und Altersvorsorge und schützt vor
negativen Entwicklungen der Mieten, Renten und dem Geldwert (vgl. auch H
IERONYMUS
2000,
S. 5-7). Der Mieter bekommt oft einen günstigeren Kaufpreis als den üblichen Marktpreis und
investiert in die eigene Zukunft (K
OSEL
;
R
EDDEHASE
2000, S. 15). Dabei ist die Bildung von
Wohneigentum aus dem Bestand aufgrund der geringeren Preise im Vergleich zu den
Neubaukosten insbesondere für Schwellenhaushalte interessant. Mit dem Erwerb
gebrauchter oder umgewandelter Eigentumswohnungen können auch Mieter der unteren
und mittleren Einkommensschichten zur privaten Altersvorsorge beitragen.
Die Wohnungsprivatisierung bietet auch verschiedene Vorteile für die öffentliche Hand:
Für die Kommunen ist durch den Verkauf öffentlicher Wohnungen eine Kapitalbeschaffung
für andere kommunale Aufgaben möglich. Von Experten wird der erforderliche
Sanierungsaufwand der Wohnungen, die sich im Besitz der öffentlichen Hand befinden, auf
ca. 100 Mrd. EUR geschätzt. Aufgrund der angespannten Haushaltslage können diese
Investitionen nicht getätigt werden und der Verfall von Wohnanlagen droht. Durch eine
Privatisierung kann diese Entwicklung aufgehalten werden, die Erlöse könnten die
Zinsbelastung
der
öffentlichen
Haushalte
senken.
Auslöser
einer
konkreten
Verkaufsentscheidung
sind
meist
anstehende
Instandhaltungs-
oder
Modernisierungsmaßnahmen, die mit den erwirtschafteten Erlösen nicht finanziert werden
können. Da bei einem Verkauf Rücklagen aufgedeckt werden, können diese anderweitig
20
verwendet werden; außerdem werden etwaige Fehlbeträge der laufenden Bewirtschaftung
beseitigt. Die zufließenden liquiden Mittel sind daher für andere Aufgaben nutzbar. Damit die
Kommunen nicht ihr erforderliches wohnungspolitisches Instrumentarium verlieren, können
sie sich trotz Privatisierung Belegungsrechte einräumen lassen. Durch die
Privatisierungserlöse wird es möglich, den Modernisierungsbedarf der bei den Kommunen
verbleibenden Mietwohnungsbestände zu decken und damit die dauerhafte Pflege,
Modernisierung und Erhaltung von Wohnanlagen zu sichern (H
ECKELER
;
M
ASCHKE
1998, S.
32).
Insgesamt gesehen könnte die Privatisierung für die öffentliche Hand ein geeignetes Mittel
sein, ihren finanzpolitischen Handlungsspielraum wiederherzustellen bzw. zu erweitern
(D
EUTSCHE
B
ANK
R
ESEARCH
1999, S. 8) und zu einer Haushaltskonsolidierung beizutragen
(K
ÖNIG
1998a, S. 53). Gerade aufgrund der aktuellen Konjunkturschwäche und den damit
verbundenen Steuermindereinnahmen kann davon ausgegangen werden, dass die
Kommunen ihre Privatisierungsabsichten forcieren, indem sie selbst eine direkte
Mieterprivatisierung durchführen oder aber ihre Wohnungsbestände an private
Wohnungsunternehmen veräußern.
Weiterhin kann die Privatisierung den Folgen der Suburbanisierung wie Stadtflucht,
Zersiedlung und zusätzlicher Verkehrsbelastung vorbeugen. Durch die Eigentumsstreuung
wird eine Erhöhung der gesamtgesellschaftlichen Stabilität und damit die Stabilisierung der
Sozialstruktur in Häusern, Anlagen und Quartieren ermöglicht (H
IERONYMUS
2000, S. 5-7).
Soziale Brennpunkte können entschärft werden.
Durch Umwandlungen aus dem Bestand ist eine Erhöhung der Eigentümerquote und damit
die Verbreiterung der privaten Eigentumsbasis als vermögens-, verteilungs- und
familienpolitisches Ziel möglich. Die Bildung von Wohneigentum durch Umwandlung von
Mietwohnungen ist ein vermögenspolitisch erstrebenswertes Ziel, weil Mieter die Möglichkeit
bekommen, preiswert Eigentum zu erwerben (S
EUß
1996, S. 222).
Auch die Wohnungsunternehmen profitieren von der Privatisierung. Die Verkäufer von
umgewandelten Wohnungen realisieren höhere Erträge als bei einer sonstigen
Verwertungsform und können sich mit einer gelungenen Privatisierung ein positives Image
aufbauen (K
OSEL
;
R
EDDEHASE
2000, S. 15). Chancen für die privatisierenden
Wohnungsunternehmen bestehen in der Reorganisation des Wohnungsbestandes, der
Senkung der Verwaltungskosten durch eine Optimierung der Organisation und in der
Aktivierung stiller Reserven. Durch den Verkauf von Wohnungen kann der Bestand optimiert
werden. Außerdem ist in einigen Fällen die Ausschöpfung von Mietsteigerungspotentialen
durch Anhebung an die ortsüblichen Vergleichsmieten möglich (G
EWOS
2000, S. 4).
Für Wohnungsunternehmen dient die Wohnungsprivatisierung der Verbesserung ihrer
Eigenkapitalausstattung, Investitionsfähigkeit und Kreditwürdigkeit (P
ELZL
1996, S. 217), da
die erzielten Verkaufserlöse zusätzliche Mittel für die Sanierung und Instandhaltung der im
Bestand verbleibenden Wohnungen bringen (S
EUß
1996, S. 222).
Weiterhin kommt es zu einer Kostensenkung für Personal, Verwaltung und Instandhaltung.
Industrieunternehmen können ihr Immobilienportfolio optimieren und sich auf den betriebs-
und produktionsnotwendigen Grundbesitz konzentrieren.
21
Allerdings gibt es neben den Vorteilen auch verschiedene Nachteile oder Risiken für die
einzelnen Gruppen zu beachten:
Die Käufer sind an die Wohnung und die Nachbarn lang gebunden, da ein Umzug nicht
mehr so einfach möglich ist. Die Werterhaltung der Immobilie und damit der
Wiederverkaufswert der Eigentumswohnung ist stark vom Zustand und der Pflege des
Hauses und damit von allen Eigentümern abhängig. Obwohl man in seiner Wohnung
selbstbestimmt ist, bedürfen viele Veränderungen der Zustimmung anderer. Bewohner einer
Eigentumswohnung sind an die Hausordnung gebunden und haften gesamtschuldnerisch für
Forderungen gegen die Gemeinschaft. Wird die Wohnung vermietet, ist es nicht möglich, alle
Pflichten auf die Miete umzulegen (Hausgeld, Verwalter). Damit wird deutlich, dass der
Käufer einer selbstgenutzten Eigentumswohnung auf ein Leben in einer Gemeinschaft
angewiesen ist (vgl. auch D
EUTSCHER
M
IETERBUND E
.V. 1997, S. 45f).
Nachteile für die öffentliche Hand bestehen in der Gefahr der spekulativen
Mieterverdrängung und dem Verlust sozial gebundener Wiederbelegungsmöglichkeiten. Es
kommt zu einer Verringerung des Bestandes an preiswerten Mietwohnungen und damit auch
zu einer Einschränkung der sozialen Steuerungsmöglichkeiten des Staates bzw. der
Kommune bei rückläufigem sozialen Wohnungsbau und dem Herausfallen von Wohnungen
aus der Bindung des ersten Förderwegs (H
IERONYMUS
2000, S. 5-7). Durch den Verkauf
öffentlicher Bestände kann nicht gewährleistet werden, dass die Wohnungen nach
Modernisierungen oder Umnutzung langfristig im gleichen Marktsegment angeboten werden
(K
ÖNIG
1998b, S. 68).
Gefahren für die Unternehmen bestehen im wirtschaftlichen Risiko bei niedriger
Käuferquote und einer möglichen negativen Berichterstattung (K
OSEL
;
R
EDDEHASE
2000, S.
17). Weitere Risiken liegen im Verbleib unattraktiver und schwer zu verwaltender
Restbestände bei den Unternehmen. Da Informations- und Beratungsgespräche mit allen
Mietern sowie der Abschluss einzelfallbezogener Kauf- und Finanzierungsverträge nötig sind,
ist die Mieterprivatisierung sehr zeit- und kostenintensiv. In einigen Fällen sollten
Maßnahmen der Wohnumfeldverbesserung zur Verkaufsförderung durchgeführt werden
(G
EWOS
2000, S. 4f).
2.5 Möglichkeiten der staatlichen Eigentumsförderung
Um
die
Eigentümerquote
zu
erhöhen,
gibt
es
verschiedene
staatliche
Förderungsmöglichkeiten beim Erwerb von Wohneigentum. Die wichtigste ist dabei die
Eigenheimzulage, welche im Eigenheimzulagengesetz (EigZulG) geregelt ist. Diese
Förderung können Bauherren, deren Bauantrag nach dem 31.12.1995 gestellt wurde, sowie
Käufer, deren Kaufvertrag nach dem 31.12.1995 abgeschlossen wurde, erhalten (§ 19 Abs. 1
EigZulG). Es wird eine Förderung bei der Herstellung, Anschaffung, dem Ausbau und der
Erweiterung von Wohnungen im Inland durch Privatpersonen zur Eigennutzung gewährt (§§
2; 4 EigZulG).
Die Förderung besteht aus einer Grundförderung und einer ökologischen Komponente. Die
Grundförderung ist an Einkommensgrenzen gebunden. Seit dem 01.01.2000 darf der
22
Gesamtbetrag der Einkünfte im Erstjahr der Förderung und im vorausgegangenen Jahr
zusammen 81.806 EUR (160.000 DM) bei Alleinstehenden, bei zusammenveranlagten
Ehegatten 163.613 EUR (320.000 DM) nicht übersteigen. Für jedes Kind, für das Kindergeld
gezahlt wird, erhöht sich der Grenzwert um 30.677 EUR (60.000 DM) (§ 5 EigZulG). Die
Eigenheimzulage wird ab dem Jahr der Anschaffung bzw. Fertigstellung und in den
folgenden sieben Jahren gewährt, dabei muss das Objekt selbst genutzt werden (§ 3
EigZulG). Die Eigenheimzulage wird als steuerfreie Zulage gewährt und umfasst den
Förderbetrag und die Kinderzulage (§ 9 Abs. 1 EigZulG):
Bei Neubauobjekten (Erwerb bis zum Ende des zweiten Jahres nach dem Jahr der
Fertigstellung) beträgt der Förderbetrag jährlich fünf Prozent der Bemessungsgrundlage von
höchstens 51.130 EUR, d.h. max. 2.556 EUR jährlich. Bei einer Förderung von acht Jahren ist
damit eine Zulage von 20.448 EUR möglich. Bei Altbauobjekten (Erwerb ab dem dritten Jahr
nach Fertigstellung) beträgt der Förderbetrag jährlich 2,5% der Bemessungsgrundlage von
max. 51.130 EUR, also höchstens 1.278 EUR jährlich, dies entspricht bei einer Förderung von
acht Jahren einer Zulage von 10.244 EUR. Zusätzlich wird pro Jahr für jedes zum Haushalt
gehörende Kind eine Zulage von 767 EUR gewährt, was eine maximale Förderung von 6.136
EUR pro Kind ergibt (§ 9 Abs. 2, 5 EigZulG).
Weiterhin besteht die Möglichkeit, eine Ökozulage zu beantragen. Diese wird für
energiesparende Maßnahmen wie den Einbau von bestimmten Solaranlagen, Wärmepumpen
und Anlagen zur Wärmerückgewinnung gewährt. Die Förderung beträgt zwei Prozent der
Bemessungsgrundlage, maximal 256 EUR pro Jahr über einen Zeitraum von acht Jahren (§ 9
Abs. 3 EigZulG).
Zusätzlich können bestimmte Kosten von der Steuer abgesetzt werden. Jeder Eigentümer
kann die Vorkostenanrechnung nach § 10i EStG in Anspruch nehmen. Sie wird als
Sonderausgabe bei der Ermittlung des zu versteuernden Einkommens abgezogen; damit
ergibt sich der Steuervorteil je nach der Höhe des individuellen Grenzsteuersatzes. Die
Vorkosten bestehen aus zwei Komponenten: der Vorkostenpauschale in Höhe von 1.790 EUR
(3.500 DM), die ohne Nachweis immer anrechenbar ist, wenn die Eigenheimzulage in
Anspruch genommen wird und den Erhaltungsaufwendungen als zweite Komponente
(H
ERRLING
;
F
EDERSPIEL
1998, S. 153). Die Vorkostenpauschale kann von jedem Eigentümer,
der innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Erwerb die Eigenheimzulage beansprucht,
steuerlich geltend gemacht werden. Die Erhaltungsaufwendungen sind bis zu einer Höhe von
11.504 EUR (22.500 DM) anrechenbar, auch wenn keine Eigenheimzulage in Anspruch
genommen wird. Hier ist ein Nachweis über die Renovierungskosten erforderlich.
Erhaltungsaufwendungen müssen unmittelbar mit der Herstellung oder Anschaffung
zusammenhängen, dürfen aber nicht zu den Herstellungs- oder Anschaffungskosten gehören
und müssen im Falle der Vermietung der Wohnung als Werbungskosten abziehbar sein.
Erwerben Mieter ihre selbstgenutzte Wohnung, ist es möglich, die Erhaltungsaufwendungen
geltend zu machen, die im Jahr der Anschaffung und zusätzlich im Folgejahr entstehen (§
10i EStG). Die Erhaltungsaufwendungen sind einkommensunabhängig und daher auch für
Gutverdienende in Anspruch nehmbar.
Tabelle 4 verdeutlicht die maximal erhältlichen Förderungsbeträge nach EigZulG beim Erwerb
einer umgewandelten Wohnung zuzüglich den steuerlich absetzbaren Kosten:
23
Tabelle 4: Förderungsbeträge nach EigZulG
Grundförderung
Kein Kind
10.224 EUR
20.000 DM
1 Kind
16.360 EUR
32.000 DM
2 Kinder
22.496 EUR
44.000 DM
3 Kinder
28.632 EUR
56.000 DM
Zusatzförderung
Öko-Zulage
2.048 EUR
4.000 DM
Steuerlich absetzbare Kosten vor Bezug
Pauschale für Finanzierungskosten
1.790 EUR
3.500 DM
Reparatur- und Renovierungskosten
15% der Anschaffungskosten;
jedoch max. 11.504 EUR
(22.500 DM)
Quelle: angelehnt an W
OLFF
1996, S. 32
Selbstgenutztes Wohneigentum kann auch über die Bausparförderung und Wohngeld
gefördert werden. Nicht nur Mieter, sondern auch selbstnutzende Eigentümer haben einen
Rechtsanspruch auf Wohngeld. Sie erhalten Wohngeld als Lastenzuschuss, wenn die
monatliche Belastung ihre wirtschaftliche Leistungsfähigkeit übersteigt, d.h. wenn der
monatliche Finanzierungsaufwand über dem gesetzlich vorgeschriebenen Mindestbehalt liegt
(E
GGERT
1999, S. 20). Die Höhe des Zuschusses ist v.a. vom Einkommen, den
zuschussfähigen Wohnkosten, der Haushaltsgröße und dem örtlichen Mietniveau abhängig.
Allerdings spielt der Lastenzuschuss bei selbstnutzenden Eigentümern kaum eine Rolle
(W
OLFF
1996, S. 33).
Die Bausparförderung ist eine vermögenspolitische Maßnahme des Staates, um den
Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum zu fördern. Dabei handelt es sich um eine
Kombination aus privatem Ansparen, Zuschüssen in Form von Wohnungsbauprämien und
einer bei Baubeginn zinsvergünstigten Kreditvergabe. Die staatliche Förderung besteht damit
aus zwei Teilen. Die Wohnungsbauprämie wird direkt an den Bausparer gezahlt, wenn das zu
versteuernde Einkommen nicht über 25.600 EUR (50.000 DM) bei Alleinstehenden bzw.
51.200 EUR (100.000 DM) bei Verheirateten liegt. Dann erhält der Bausparer jährlich einen
staatlichen Zuschuss von zehn Prozent auf die jährlichen Einzahlungen bis zu 502 EUR
(1.000 DM) bzw. 1.024 EUR (2.000 DM); also maximal 51 EUR (100 DM) bzw. 102 EUR (200
DM). Bei der Anschaffung oder Herstellung von Wohneigentum erhält der Bausparer dann
zusätzlich zinsgünstige Darlehen (B
AUSPARKASSEN
2002).
Neben den genannten Möglichkeiten fördert die öffentliche Hand auch über die Vergabe
von zinsgünstigen Darlehen durch die K
REDITANSTALT FÜR
W
IEDERAUFBAU
(K
F
W) den
Erwerb von selbstgenutzten Eigentumswohnungen. Gefördert werden alle Privatpersonen,
die selbstgenutztes Wohneigentum erwerben, unabhängig von Alter und Familienstand. Den
Kreditnehmern werden langfristige zinsgünstiges Darlehen mit Festzinssätzen und
tilgungsfreien Anlaufjahren gewährt; dabei werden bis zu 30% der angemessenen
Gesamtkosten finanziert. Der Kredithöchstbetrag liegt bei 100.000 EUR. Die Kreditlaufzeit
beträgt maximal 30 Jahre mit einem bis fünf tilgungsfreien Anlaufjahren. Da es sich beim
KfW-Wohneigentumsprogramm nicht um öffentliche Fördermittel handelt, ist eine
Kombination mit weiteren Fördermitteln ohne Einschränkung möglich (K
F
W
2002).
Ende der Leseprobe aus 116 Seiten
- Arbeit zitieren
- Dagmar Striedinger (Autor:in), 2002, Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Einflussfaktoren der Kaufentscheidung, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/185789
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