Zu den Ansätzen und Problemen bei der rechtlichen, steuerlichen und finanzwirtschaftlichen Konzeption von geschlossenen Immobilienfonds

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1 Einführung
1.1 Ziel der Arbeit
1.2 Inhalt der Arbeit

2 Grundlagen
2.1 Vergleich der Grundlagen des offenen und geschlossenen Immobilienfonds
2.1.1 Rechtliche Ausgestaltung
2.1.2 Verwaltung
2.1.3 Kapitalbegrenzung
2.1.4 Einkunftsart
2.2 Merkmale des offenen Immobilienfonds
2.2.1 Rechtliche Grundlagen
2.2.2 Verwaltung
2.2.3 Kapitalanlagevorschriften
2.2.4 Steuerliche Behandlung der Erträge beim Anleger

3 Geschlossene Immobilienfonds
3.1 Rechtliche Konzeption - Rechtsgrundlagen und Rechtsformen -
3.1.1 Gesellschaft bürgerlichen Rechts
3.1.2 Kommanditgesellschaft
3.1.3 GmbH & Co. KG
3.1.4 Besondere Varianten geschlossener Immobilienfonds
3.1.4.1 GbR-Fonds mit Grundbuchtreuhänder
3.1.4.2 Hamburger Modell
3.1.4.3 Ansparfonds
3.1.4.4 Modernisierungsfonds
3.1.4.5 ”Blind Pools”
3.1.5 Beteiligte beim geschlossenen Immobilienfonds
3.1.6 Organe geschlossener Immobilienfonds
3.1.6.1 Geschäftsführung und Vertretung
3.1.6.2 Beiräte bei geschlossenen Immobilienfonds
3.1.6.3 Gesellschafterversammlung
3.1.7 Emissionsprospekt
3.1.7.1 Zivilrechtliche Prospekthaftung
3.1.7.2 Prospektmangel
3.1.8 Weitere Anspruchsgrundlagen
3.1.8.1 Objektgerechte Aufklärung
3.1.8.2 Anlegergerechte Aufklärung
3.1.8.3 Vertragliche Ansprüche
3.1.8.4 Quasi-Vertrag/Culpa in contrahendo (c.i.c.)
3.1.8.5 Unerlaubte Handlung
3.1.9 Schadensersatzanspruch
3.1.9.1 Haftungsumfang
3.1.9.2 Kausalität und Beweislast
3.1.9.3 Gehilfenhaftung
3.1.9.4 Verjährung
3.1.10 Ausgestaltung der Beitrittsphase
3.1.10.1 Formbedürftigkeit des Gesellschaftsvertrages bzw. Beitritts
3.1.10.1.1 Originäre Beteiligung des Anlegers
3.1.10.1.2 Anteilsübertragung
3.1.10.1.3 Treuhandgestaltungen
3.1.10.1.4 Übertragung von Ansprüchen aus einer Gesellschaftsbeteiligung
3.1.10.2 Schließungsgarant
3.1.11 Ausscheiden und Ausschluß von Gesellschaftern / Auseinandersetzungsguthaben
3.1.11.1 Ausscheiden und Ausschluß von Gesellschaftern
3.1.11.2 Auseinandersetzungsguthaben
3.1.11.3 Die Auflösung der Gesellschaft
3.1.12 Haftung
3.1.12.1 Haftung und Haftungsbeschränkungen bei GbR-Fonds
3.1.12.1.1 Vertragliche Haftungsbeschränkung
3.1.12.1.2 Treuhandlösung
3.1.12.2 Haftungsfragen bei einer Kommanditgesellschaft
3.2 Steuerrechtliche Konzeption
3.2.1 Gebühren und Kosten während der Investitionsphase
3.2.2 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder Einkünfte aus Gewerbebetrieb
3.2.3 Realisierung mehrerer Einkunftsarten
3.2.4 Gefahren bei der Einkünftequalifikation
3.2.4.1 Gewinnerzielungsabsicht
3.2.4.2 Zurechnung der Einkünfte auf Fondsgesellschaft und Gesellschafter
3.2.4.3 Gewerblicher Grundstückshandel oder private Vermögensverwaltung
3.2.4.3.1 Gewerblicher Grundstückshandel
3.2.4.3.2 Private Vermögensverwaltung
3.2.4.3.2.1 Drei-Objekt-Grenze
3.2.4.3.2.2 Fünf-Jahres-Zeitraum
3.2.5 Bewertung von Grundstücken bei der Erbschaft- und Schenkungs- steuer
3.2.5.1 Bedarfsbewertung bei unbebauten Grundstücken
3.2.5.2 Bedarfsbewertung bei bebauten Grundstücken
3.2.6 Berücksichtigung von Abschreibungen
3.2.6.1 Sonderabschreibungen nach dem Fördergebietsgesetz
3.2.6.2 Wohnungsneubau
3.2.6.3 Altbaumodernisierung
3.2.6.4 Investitionszulagengesetz
3.3 Finanzwirtschaftliche Konzeption
3.3.1 Fondskonstruktion
3.3.1.1 Rechtsform
3.3.1.2 Mindestzeichnungssumme und Einzahlungstermine
3.3.1.3 Agio
3.3.1.4 Fondsvolumen / Gesamtinvestition
3.3.1.5 Fondsschließung
3.3.1.6 Laufzeitende
3.3.2 Beteiligungsobjekt
3.3.2.1 Standort
3.3.2.1.1 Makrostandort
3.3.2.1.2 Mikrostandort
3.3.2.1.3 Nutzungsart
3.3.2.2 Fertigstellung
3.3.2.2.1 Vermietbare Fläche
3.3.2.2.2 Faktorregelung/Kaufanpassungsklausel
3.3.2.2.3 Baubeschreibung
3.3.2.2.4 Gewährleistung
3.3.3 Vermietung
3.3.3.1 Vermietungsstand
3.3.3.2 Mieter / Mieterstruktur
3.3.3.3 Dauer des Mietvertrages
3.3.3.4 Mietgarantien
3.3.3.5 Mietindexierung
3.3.3.6 Nebenkostenregelung
3.3.4 Finanzierung
3.3.4.1 Eigenkapital- und Fremdkapitalfonds
3.3.4.1.1 Zwischenfinanzierungsgarantie
3.3.4.1.2 Kennzahlen zur Einschätzung des Fremdkapitalrisikos
3.3.4.2 Innen- und Außenfinanzierung
3.3.5 Investitionsrechnung
3.3.5.1 Wert der Immobilie
3.3.5.2 Ermittlung der Rendite
3.3.5.3 Mittelherkunft
3.3.5.4 Mittelverwendung
3.3.5.5 Einkaufsfaktor der Immobilie für den Fonds
3.3.5.6 Einkaufsfaktor der Immobilie für den Zeichner
3.3.5.7 Erworbene Immobiliensubstanz in Prozent
3.3.5.8 Fondskosten
3.3.5.9 Bewirtschaftungskostenrelation
3.3.6 Anteilsübertragung während der Laufzeit des Fonds
3.3.6.1 Preisfindung
3.3.6.2 Bewertungsdaten
3.3.6.3 Abwicklung
3.4 Fallbeispiel
3.4.1 Fondskonstruktion
3.4.1.1 Rechtsform
3.4.1.2 Garantien
3.4.1.3 Mindestzeichnungssumme und Agio
3.4.1.4 Laufzeitende
3.4.2 Beteiligungsobjekte
3.4.2.1 Standort und Nutzungsart
3.4.2.2 Fertigstellung
3.4.3 Vermietung
3.4.3.1 Vermietungsstand/Mieterstruktur
3.4.3.2 Dauer der Mietverträge
3.4.3.3 Mietindexierung
3.4.3.4 Nebenkostenregelung
3.4.4 Finanzierung
3.4.5 Investitionsrechnung
3.4.5.1 Ermittlung der Rendite
3.4.5.2 Mittelherkunft
3.4.5.3 Mittelverwendung
3.4.5.4 Einkaufsfaktor der Immobilie für den Fonds
3.4.5.5 Einkaufsfaktor der Immobilie für den Zeichner
3.4.5.6 Erworbene Immobiliensubstanz in Prozent
3.4.5.7 Fondskosten
3.4.5.8 Bewirtschaftungskostenrelation
3.5 Aktuelle Auswirkungen auf den Immobilienmarkt
3.5.1 Einfluß des Euro auf den Immobilienmarkt
3.5.2 Einfluß der Telekommunikation auf den Immobilienmarkt

4 Ausblick

Anhang

Litteraturverzeichnis

Rechtssprechungsverzeichnis

Quellenverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Plazierungsvolumen geschlossener Immobilienfonds

Abbildung 2: Wichtige Nutzungsarten von Immobilien

Abbildung 3: Wichtige Einflußfaktoren bei der Vermietung

Abbildung 4: Grundkonstruktion der Finanzierung geschlossener Immobilienfonds

Abbildung 5: Bewertungskennziffern der Fondsbeteiligung

Abbildung 6: Personelle und kapitalmäßige Verflechtungen

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1 Einführung

Immobilieninvestitionen erfreuen sich schon seit langer Zeit einer großen Beliebtheit. Die Vorzüge einer Anlage in Immobilienvermögen zeigen sich auf der einen Seite in der hohen Werthaltigkeit der Immobilie, womit der Anspruch auf Sicherheit erfüllt werden kann. Auf der anderen Seite kann der Anleger eine hohe Rendite durch Wertzuwächse und steuerliche Vergünstigungen erzielen. Der Erwerb und die Verwaltung privaten Immobilienvermögens erfordern aber eine hohe Arbeits- und Finanzintensität. Eine gute Alternative zu einer Direktimmobilieninvestition stellt das Anlage- und Finanzierungskonzept ”Geschlossener Immobilienfonds” für den Anleger dar. Zum einen ist der Anleger hierbei nicht mit der realen Bautätigkeit und anschließenden Vermietung befaßt und zum anderen läßt sich das Investitionsvolumen nach den persönlichen Zielvorgaben und Interessen des Investors individuell gestalten. Die Vorteile von geschlossenen Immobilienfonds verbunden mit den Vorzügen, die Immobilieninvestitionen bieten, haben in der letzten Zeit einen regelrechten Boom bei der Plazierung neuer Immobilienfondsprojekte hervorgerufen.

Mit einer Neuauflage von geschlossenen Immobilienfonds in Höhe von 20,6 Milliarden DM wurde 1997 ein neuer Rekord erreicht. 1996 wurde ein Investitionsvolumen von 18,4 Milliarden DM nach 19,8 Milliarden DM im Jahre 1995 verzeichnet. Die geschlossenen Immobilienfonds sind mit einem Immobilienvermögen i.H.v. 140 Milliarden DM der größte institutionelle Investor. Dies entspricht ca. 34 % des Immobilienvermögens aller institutionellen Anleger. Offene Immobilienfonds haben dagegen Liegenschaften mit einem Verkehrswert von ca. 55 Milliarden DM in ihrem Bestand.

Die zu erwerbenden Immobilien müssen im Mittelpunkt der Überlegungen bei der Konzeption eines geschlossenen Immobilienfonds stehen. Neben der Entscheidung, ob Anlage- oder Betreiberimmobilien erworben werden, muß hinsichtlich der Konzeption vom Initiator die Frage beantwortet werden, ob die Ausrichtung des Fonds renditeorientiert oder steuerorientiert sein soll. Bezüglich der Ausrichtung der Fonds ist eine Tendenz hin zu den renditeorientierten Fonds zu beobachten. Die Ursachen liegen zum einen in den auslaufenden Sonderabschreibungen in den neuen Bundesländern und zum anderen in den anstehenden - wenn auch noch nicht im Detail präzisierten - steuerlichen Änderungen der Bundesregierung.^[1] Aus diesem Grund wird es immer wichtiger, an der richtigen Stelle und am richtigen Ort zu investieren.

Die steuerlichen Konzeptionen wurden erheblich durch die Änderungen der Steuergesetze beeinflußt, so z.B. durch das neue Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz, durch die Änderungen des Fördergebietsgesetzes und durch die Einführung einer Investitionszulage für Gebäude in den neuen Bundesländern ab 1999.

Nachfolgend ist die Entwicklung des Plazierungsvolumens von geschlossenen Immobilienfonds dargestellt:

Abbildung 1: Plazierungsvolumen geschlossener Immobilienfonds

1.1 Ziel der Arbeit

Aufgrund der wachsenden Bedeutung von geschlossenen Immobilienfonds für breite Teile der Bevölkerung und der komplexen Konstruktion dieser Anlageform ist es Ziel dieser Arbeit, einen Überblick über die möglichen Fondskonzeptionen und Gestaltungsmöglichkeiten zu geben. Insbesondere steht die Darstellung der rechtlichen, steuerlichen und finanzwirtschaftlichen Besonderheiten von geschlossenen Immobilienfonds im Mittelpunkt, wobei die Betrachtung überwiegend aus Sicht des Anlegers bzw. Gesellschafters erfolgt.

1.2 Inhalt der Arbeit

Nach einer vergleichenden Darstellung der offenen und geschlossenen Immobilienfonds und der darauf folgenden Beschreibung der Merkmale von offenen Immobilienfonds soll im Anschluß auf die rechtlichen, steuerlichen und finanzwirtschaftlichen Besonderheiten von geschlossenen Immobilienfonds eingegangen werden.

Den Schwerpunkt der rechtlichen Konzeption bilden die möglichen Rechtsformen, die die Haftung des Gesellschafters im wesentlichen bestimmen. Im Rahmen der Prospekthaftung wird vorwiegend auf die Haftung des Initiators und weiterer Projektbeteiligter eingegangen. Weiterhin werden die Möglichkeiten des Beitritts, wobei nach dem Erst- und Zweiterwerb eines Anteils differenziert wird, sowie des Ausscheidens von Gesellschaftern dargestellt.

Da insbesondere mit den steuerlichen Vorteilen die wachsende Begeisterung für geschlossene Immobilienfonds in den vergangenen Jahren zu erklären ist, werden diese ausführlich beschrieben. So wird neben den möglichen Einkunftsarten besonders auf die Gefahren der Einkünftequalifikation eingegangen. Hierbei kommt der Abgrenzung der privaten Vermögensverwaltung von dem gewerblichen Grundstückshandel eine große Rolle zu. Darüberhinaus gilt den Möglichkeiten der Sonderabschreibungen gemäß dem Fördergebietsgesetz besonderes Interesse, da diese durch ihre Sofortwirkung die von den Anlegern gewünschten hohen Verlustzuweisungen ermöglichen. Auf das ab 01.01.1999 geltende Investitionszulagengesetz, das das Fördergebietsgesetz ersetzt, wird anschließend eingegangen. Da häufig die erbschaft- und schenkungsteuerlichen Vorteile von geschlossenen Immobilienfonds die Anleger zur Investition motivieren, werden diese steuerlichen Vorzüge ausführlich dargestellt.

Um einen geschlossenen Immobilienfonds bezüglich seiner wirtschaftlichen Rahmendaten bewerten zu können, müssen einzelne Punkte des Angebotes näher betrachtet werden. Dabei kommt dem Beteiligungsobjekt hinsichtlich seines Standortes, seiner Nutzungsart und der Vermietung eine besondere Bedeutung zu. Desweiteren werden im Rahmen der Investitionsrechnung verschiedene Faktoren beschrieben, mit deren Hilfe eine vergleichende Beurteilung eines Fonds mit anderen Angeboten ermöglicht wird. Die dargestellten wirtschaftlichen Daten werden anschließend anhand eines Beispiels konkretisiert.

Zum Abschluß werden Tendenzen und deren Auswirkungen auf den Immobilienmarkt aufgezeigt. Dabei wird auch auf die Zukunft von geschlossenen Immobilienfonds eingegangen.

2 Grundlagen

Durch Immobilienfonds, die sich in offene und geschlossene Fonds differenzieren lassen, können sich breite Bevölkerungskreise an Immobilieninvestitionen beteiligen.^[2] Da Immobilieninvestitionen viel Kapital verlangen, das die Möglichkeiten eines Einzelnen meist übersteigt, liefern Immobilienfonds das wirtschaftliche und rechtliche Gerüst, die Kapitalkraft vieler Einzelinvestoren zu bündeln und damit jedem -entsprechend seiner finanziellen Möglichkeiten- den Erwerb eines Anteils an vielversprechenden Immobilieninvestitionen zu ermöglichen.^[3]

Die Vorteile von Immobilienfonds liegen einerseits in der Objektauswahl durch Immobilienspezialisten, die aufgrund ihrer Erfahrungen Chancen und Risiken von Standorten gut beurteilen können und andererseits in der Risikostreuung, die durch den Kauf verschiedener Objekte gewährleistet wird.^[4]

Die Fonds sind für die Kapitalanleger zu einem wichtigen Instrument der privaten Vermögensbildung geworden. Dabei können die Motive wie folgt unterteilt werden:

- hohe Rendite, zumindest teilweise steuerfrei
- möglichst ansteigende Erträge
- Inflationsschutz
- langfristige Sicherheit
- Gewinne durch Wertzuwachs.^[5]

2.1 Vergleich der Grundlagen des offenen und geschlossenen Immobilienfonds

Neben diesen Gemeinsamkeiten der geschlossenen und offenen Immobilienfonds gibt es eine Reihe von Unterschieden, die anschließend dargestellt werden.

2.1.1 Rechtliche Ausgestaltung

Für den offenen Immobilienfonds gibt es detaillierte gesetzliche Regelungen. Die Ausgestaltung der Rechtsgrundlagen bei geschlossenen Immobilienfonds ist dagegen weitestgehend frei.^[6]

2.1.2 Verwaltung

Der offene Immobilienfonds wird von einer Kapitalanlagegesellschaft (KAG), die zwingend eine Kapitalgesellschaft sein muß, aufgelegt und verwaltet.

Geschlossene Immobilienfonds sind i.d.R. Personengesellschaften.^[7]

2.1.3 Kapitalbegrenzung

Bei dem offenen Immobilienfonds liegt keine Kapitalbegrenzung vor. Es werden laufend Anteilscheine ausgegeben und Immobilien je nach Zu- oder Abfluß von Kapital erworben oder verkauft. Für die Kapitalanlagegesellschaft des offenen Immobilienfonds besteht jederzeit eine Rücknahmeverpflichtung der Anteile.^[8]

Der geschlossene Immobilienfonds gibt Anteilscheine nur für ein vorher festgelegtes Kapital heraus. Für die ausgegebenen Anteilscheine besteht keine Rücknahmeverpflichtung.^[9]

2.1.4 Einkunftsart

Im offenen Immobilienfonds erzielen die Kapitalanleger Einkünfte aus Kapitalvermögen, im geschlossenen Immobilienfonds sind es je nach Gesellschaftsform Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder Einkünfte aus Gewerbebetrieb.^[10]

Anschließend werden die Merkmale des offenen Immobilienfonds im einzelnen dargestellt.

2.2 Merkmale des offenen Immobilienfonds

2.2.1 Rechtliche Grundlagen

Wie bereits oben erwähnt, unterliegen die Immobilienfonds gesetzlichen Regelungen. Diese finden sich in den folgenden Gesetzen wider:^[11]

- Gesetz über die Kapitalanlagegesellschaften (KAGG)
- Gesetz über das Kreditwesen (KWG)
- Aktiengesetz (AktG)
- Gesetz betreffend die Gesellschaften mit beschränkter Haftung (GmbHG).

2.2.2 Verwaltung

Das der KAG zugeflossene Kapital gegen die Ausgabe von Anteilscheinen wird nicht Vermögen der KAG, sondern es bildet ein Sondervermögen (§ 6 KAGG). Dieses Sondervermögen ist der offene Immobilienfonds, wobei Eigentümerin die KAG ist. Für jedes Sondervermögen, das von der KAG verwaltet wird, muß nach § 31 (1) KAGG eine Depotbank, d.h. ein in Deutschland zugelassenes Kreditinstitut (KI) i.S.d. KWG, bestellt werden. Sie verwaltet die zum Sondervermögen gehörenden liquiden Mittel und gibt die Fondszertifikate aus.^[12] Desweiteren ist sie für die laufende Überwachung des Bestands an Liegenschaften verantwortlich ist. Aus diesem Grunde ist zu ihren Gunsten im Grundbuch ein Sperrvermerk einzutragen (§ 31 (4) S.1 KAGG).^[13]

Die KAG darf nach § 1 (3) S.1 KAGG nur in der Rechtsform der Aktiengesellschaft oder der Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) betrieben werden. Kraft Gesetzes (§ 2 (1) KAGG) sind KAG`s Kreditinstitute und unterliegen damit den für Kreditinstitute geltenden besonderen gesetzlichen Vorschriften.^[14] Verträge, die das Rechtsverhältnis zwischen der Kapitalanlagegesellschaft und dem Anleger regeln, bedürfen der vorherigen Genehmigung des Bundesaufsichtsamtes für das Kreditwesen (§ 15 (2) Satz 1 KAGG).^[15]

2.2.3 Kapitalanlagevorschriften

§ 28 (1) KAGG schreibt vor, daß das Sondervermögen aus mindestens 10 Grundstücken bestehen muß. Davon darf keines zur Zeit seines Erwerbs den Wert von 15 % des Wertes des Sondervermögens überschreiten (§ 28 (2) KAGG). Gegenstände, die Bestandteile des Sondervermögens sein dürfen, haben ihre Grundlage im § 27 KAGG. So dürfen Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke gekauft werden. Unbebaute Grundstücke und Erbbaurechte dürfen nach § 27 (1) Nr. 2, 3 und 4 KAGG nur unter den Bedingungen erworben werden, daß eine eigene Bebauung geplant ist und die Aufwendungen für die Grundstücke insgesamt 20 % des Wertes des Sondervermögens nicht übersteigen. Andere, innerhalb der EU belegene Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte dürfen 10 % und außerhalb der EU belegene Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte dürfen 20 % des Wertes des Sondervermögens nicht überschreiten. Gemäß § 27 (3) KAGG darf ein Vermögensgegenstand nur erworben werden, wenn er durch einen Sachverständigenausschuß bewertet wurde und der Preis den dabei ermittelten Wert nicht wesentlich übersteigt.^[16] Die Anlagestreuung, die mit den vorgenannten Vorschriften erreicht werden soll, ist aber nicht hinsichtlich ihres Ausmaßes nach einzelnen Anlageklassen, Nutzungssektoren oder Regionen bestimmt.^[17]

Kraft Gesetzes (§ 35 (1) S.1 KAGG) dürfen nicht alle Gelder in Immobilien investiert werden. So müssen mindestens 5 % des Sondervermögens in Bankguthaben mit einer Kündigungsfrist von längstens einem Jahr angelegt werden. Damit soll sichergestellt werden, daß der Fonds über genügend Liquidität verfügt, um den Rückgabewünschen der Anleger gerecht werden zu können. Außerdem werden davon u.a. Neuerwerbungen, Baumaßnahmen oder Ertragsausschüttungen finanziert. Neben der Vorschrift über die Mindestliquidität dürfen die Werte des Fonds, die nicht in Immobilien angelegt sind, 49 % des Sondervermögens nicht übersteigen.^[18]

Das Immobilienvermögen muß gemäß § 34 (2) KAGG mindestens einmal jährlich bewertet werden. Diese Bewertung ist Aufgabe des Sachverständigenausschusses (§ 34 (1) S.3 KAGG) .^[19]

2.2.4 Steuerliche Behandlung der Erträge beim Anleger

Wenn der Anleger die Fondsanteile in seinem Privatvermögen hält, sind die Erträge, die er daraus erzielt, Einnahmen aus Kapitalvermögen i.S.d. § 20 des Einkommensteuergesetzes (EStG). Da der An- und Verkauf von Immobilien nach Ablauf der zweijährigen Spekulationsfrist nicht der Besteuerung unterliegt, können solche Veräußerungsgewinne steuerfrei vereinnahmt werden.^[20] Gehören die Anteile jedoch zum Betriebsvermögen, so hat ein Gewerbetreibender Einkünfte aus Gewerbebetrieb nach § 15 EStG, ein Land- und Forstwirt Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft (§ 13 EStG) und ein Selbständiger Einkünfte aus selbständiger Arbeit (§ 18 EStG). Die Erträge des Fonds werden entweder direkt an die Anleger ausgeschüttet oder thesauriert, d.h. sie erhöhen das Fondsvermögen.^[21]

Neben der Versteuerung der ausgeschütteten bzw. thesaurierten Erträge durch den Anleger werden ab 01.01.1994 auch Zwischengewinne besteuert. Die Zwischengewinne setzen sich aus den im Anteilspreis anteilig enthaltenen Erträgen zusammen. Somit müssen auch bei vorzeitiger Veräußerung der Fondsanteile (vor Ausschüttung) die erzielten Erträge besteuert werden.^[22]

3 Geschlossene Immobilienfonds

Geschlossene Immobilienfonds zählen zu den steuerorientierten Kapitalanlagen. Sie sind vor allem für Anleger mit einer hohen Steuerprogression zu einem begehrten Anlageinstrument geworden. Die einkommensteuerlichen Vorteile für den Anleger resultieren aus den Verlustzuweisungen in der Investitionsphase, die er mit anderen positiven Einkünften verrechnen kann. Damit kann die Beteiligung zum Teil aus ersparten und zum Teil aus verlagerten Steuern finanziert werden. Desweiteren ist ein Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf eines Fondsanteils nach Ablauf der zweijährigen Spekulationsfrist einkommenssteuerfrei, sofern Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vorliegen.^[23]

Weitere steuerliche Anreize wurden in den letzten Jahren durch das Fördergebietsgesetz geschaffen, das für Investitionen in den neuen Bundesländern bis zu 50 % Sonderabschreibungen im Jahr des Kaufs oder Baus einer Immobilie vorsah. Durch die Änderung des Fördergebietsgesetzes mit Wirkung zum 01.01.1997 wurden die Sonderabschreibungsmöglichkeiten erheblich reduziert (vgl. hierzu Abschnitt 3.2.6.1).^[24]

Dennoch sollten bei der Auswahl des geeigneten Fonds nicht ausschließlich steuerliche Überlegungen im Vordergrund stehen. Vielmehr kommt es auf die Qualität des Fonds als oberstes Entscheidungskriterium an. Um den unterschiedlichen Ansprüche der Anleger zu entsprechen, muß der Fonds hinsichtlich der steuerlichen Konzeption, den verschiedenen Immobilienarten und Immobilienstandorten, den verschiedenen Sicherheitsbausteinen in der Fondskonzeption und den jeweiligen Fremdkapitaleinsätzen bewertet werden.^[25]

Zunächst wird auf die möglichen rechtlichen Konzeptionen, die von den steuerlichen Interessen der Anleger beeinflußt werden, eingegangen.

3.1 Rechtliche Konzeption - Rechtsgrundlagen und Rechtsformen -

Die geschlossenen Immobilienfonds unterliegen keinen gesetzlichen Sondervorschriften. Sie werden in den Rechtsformen der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) oder den Rechtsformen der Kommanditgesellschaft (KG) bzw. GmbH & Co. KG geführt. Neben dem Gesellschaftsvertrag als Rechtsgrundlage^[26] finden für die genannten Rechtsformen die Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (§§ 705 ff. BGB) und des Handelsgesetzbuches (§§ 105 ff. HGB) Anwendung.^[27] Da diese Rechtsgrundlagen überwiegend für personell strukturierte Personengesellschaften entwickelt wurden, entstand über die Jahre hinweg durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) ein sogenanntes Sonderrecht der Publikumsgesellschaften. Dieses ist darauf gerichtet, die auf die kapitalistisch organisierte Publikumspersonengesellschaft nicht passenden Vorschriften des Personalgesellschaftsrechts abzuändern und Anforderungen an den Anlegerschutz zu stellen. Der Anlegerschutz ist notwendig, da der Initiator des Fonds beherrschend auf die Vorgänge der Fondsgesellschaft zum Nachteil der Anleger Einfluß nehmen kann. Dem Anlegerschutz können Regelungen wie z.B. die Grundsätze der Prospekthaftung oder die besonderen Kündigungsrechte der Anleger zugerechnet werden.^[28]

Die genannten Rechtsformen sind steuerrechtlich für geschlossene Immobilienfonds vorgegeben, da die steuerlichen Ergebnisse jedem einzelnen Gesellschafter zugeordnet werden sollen. Somit scheiden Kapitalgesellschaften als mögliche Rechtsformen aus, da diese als juristische Personen selbst Steuersubjekte sind.^[29]

Die GbR und KG bestehen als Personengesellschaften aus der Gesamtheit ihrer Mitgesellschafter. Die Mitgesellschafter sind unmittelbar Miteigentümer der Immobilie. Steuerrechtlich sind sie Teileigentümer.^[30] Die Verfügungsberechtigung über das Vermögen, das gemeinschaftliches Sondervermögen ist, haben stets nur die Gesamtheit der Gesellschafter.^[31]

Bei der Vertragsgestaltung sollte ein ausgewogenes Verhältnis zwischen der Berücksichtigung der Anlegerinteressen einerseits und der nötigen Flexibilität bei der Vertretung der Vielzahl von Gesellschaftern mit unterschiedlichen Interessen andererseits gefunden werden. Der Gesellschaftsvertrag unterliegt nach der Rechtsprechung des (BGH) der sogenannten Inhaltskontrolle nach § 242 BGB, da die Anleger keine Möglichkeit haben, auf die Gestaltung des Vertrages Einfluß zu nehmen. Nach § 242 BGB kann das Gericht solchen Vertragsbestimmungen die Wirksamkeit versagen, die die Gesellschafter unangemessen in ihren Rechten beschränken oder belasten.^[32]

Der Gesellschaftszweck ist bei einem geschlossenen Immobilienfonds der Erwerb bzw. die Errichtung einer oder mehrerer bestimmter oder noch zu bestimmenden Immobilien, deren Verwaltung sowie Nutzung durch Vermietung oder Verpachtung, ggf. auch in anderer Weise, sowie Verwertung. Sowohl das Anlagekapital als auch die zu erwerbenden Immobilien stehen in der Regel zum Zeitpunkt der Kapitalplazierung fest. Auf der einen Seite können fertiggestellte Bauvorhaben erworben werden. Auf der anderen Seite ist es aber auch möglich, daß der Immobilienfonds unbebaute Grundstücke kauft und selbst als Bauherr auftritt.^[33]

Im Anschluß werden die möglichen Rechtsformen im einzelnen dargestellt.

3.1.1 Gesellschaft bürgerlichen Rechts

Die gesetzlichen Grundlagen der GbR finden sich in den §§ 705 ff. BGB.

Der Gesellschaftszweck, der nach § 705 BGB jeder gemeinsame Zweck sein kann, ist entscheidend bei der Festlegung der gesellschaftsrechtlichen Pflichten der Gesellschafter untereinander und der Abgrenzung zwischen gewöhnlichen und außergewöhnlichen Geschäften.^[34]

3.1.2 Kommanditgesellschaft

Neben den §§ 161 ff. HGB finden für die KG die §§ 105 ff. HGB Anwendung, da gemäß § 161 (2) HGB das Recht der Offenen Handelsgesellschaft (OHG) auf die KG angewendet wird. Zusätzlich gelten nach Maßgabe des § 105 (2) HGB die Vorschriften über die GbR (§ 705 ff. BGB) auch für die KG.^[35] Das in §§ 161-177a HGB geregelte Recht beinhaltet die Vorschriften für die Kommanditisten. Die Vorschriften für die OHG (§§ 105-160 HGB) bestimmen die Rechtsstellung des Komplementärs.^[36]

Nach § 161 (1) HGB ist eine Gesellschaft eine Kommanditgesellschaft, wenn der Zweck auf den Betrieb eines Handelsgewerbes unter gemeinschaftlicher Firma gerichtet ist und bei einigen von den Gesellschaftern die Haftung gegenüber den Gesellschaftsgläubigern auf den Betrag einer bestimmten Vermögenseinlage beschränkt ist (Kommanditisten), während bei dem anderen Teile der Gesellschafter eine Beschränkung der Haftung nicht stattfindet (persönlich haftende Gesellschafter). Der gemeinsame Zweck muß demnach auf den Betrieb eines vollkaufmännischen Handelsgewerbes unter gemeinschaftlicher Firma gerichtet sein. Es genügt also nicht, wie bei der GbR, nur der gemeinsame Zweck. Die Arten von Geschäften, die nach § 1 (2) HGB notwendig sind, um ein Handelsgewerbe zu betreiben und damit die Kaufmannseigenschaft zu erlangen, beinhalten nicht den Erwerb und die gemeinsame Bewirtschaftung eigenen Grundbesitzes. Ein geschlossener Immobilienfonds in der Rechtsform der KG erlangt deshalb die Kaufmannseigenschaft nur, wenn drei bestimmte Voraussetzungen vorliegen:

Es muß ein handwerkliches oder ein sonstiges gewerbliches Unternehmen betrieben werden.

Dieses muß nach Art und Umfang einen in kaufmännischer Weise eingerichteten Geschäftsbetrieb erfordern.

Die Kommanditgesellschaft muß in das Handelsregister eingetragen sein.^[37]

Wenn eine dieser Voraussetzungen nicht erfüllt ist, hat die Gesellschaft nicht die Eigenschaft einer Kommanditgesellschaft.

Unter Gewerbe wird jede Tätigkeit verstanden, die selbständig, nachhaltig, mit Gewinnerzielungsabsicht und am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr teilnehmend, durchgeführt wird. Selbständigkeit liegt vor, wenn die Tätigkeit auf eigene Rechnung (Unternehmerrisiko) und auf eigene Verantwortung (Unternehmerinitiative) ausgeübt wird (R 134 (1) der Einkommensteuerrichtlinien (EStR)). Nachhaltigkeit wird dann angenommen, wenn die Wiederholungsabsicht besteht und beabsichtigt ist, eine ständige Erwerbsquelle zu begründen (R 134a (1) EStR).^[38] Da die meisten geschlossenen Immobilienfonds in der Anfangsphase nach Verlusten ”streben”, wird die Gewinnerzielungsabsicht teilweise in Frage gestellt. Jedoch wird bei einem steuerlich sinnvoll konzipierten Fonds ein Totalgewinn prognostiziert, so daß damit die Gewinnorientierung gegeben ist.^[39] Es kommt dabei nicht darauf an, ob ein Gewinn tatsächlich erzielt wird (R 134b (1) EStR).^[40]

Die Frage, ob ein Unternehmen nach Art und Umfang einen in kaufmännischer Weise eingerichteten Geschäftsbetrieb erfordert, kann nur im Einzelfall entschieden werden. Es liegen keine höchstrichterlichen Vorgaben vor. Innerhalb der Rechtssprechung wird vor allem der Umfang des zu verwaltenden Grundbesitzes und die Anzahl der vermieteten Einheiten zugrunde gelegt.^[41]

Die Kommanditgesellschaft kann, da sie kein kaufmännisches Gewerbe nach § 1 HGB betreibt, nur als Sollkaufmann nach § 2 HGB in das Handelsregister eingetragen werden und entsteht somit erst mit der konstitutiven Eintragung in das Handelsregister.^[42]

Solange die Kommanditgesellschaft, die kein Grundhandelsgewerbe betreibt, noch nicht im Handelsregister eingetragen ist, ist sie rechtlich keine Kommanditgesellschaft, sondern eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts.^[43]

3.1.3 GmbH & Co. KG

Bei der Rechtsform der GmbH & Co. KG ist eine GmbH als Komplementär an der Gesellschaft beteiligt. Da die GmbH & Co. KG eine Kommanditgesellschaft ist, findet das KG-Recht Anwendung. Die gesetzlichen Grundlagen finden sich somit in den §§ 161ff. HGB. Für die Komplementär-GmbH gilt das GmbH-Gesetz.^[44] Teilweise sind Tatbestände bei Kapitalgesellschaften und Personengesellschaften gegensätzlich geregelt. Dies betrifft z.B. die Kündigung durch Gesellschafter (soll eine zulässige Kündigung der KG zugleich eine Auflösung der GmbH zur Folge haben?) oder die Zwangsvollstreckung durch Privatgläubiger. Aus diesem Grund müssen die Gesellschaftsverträge der GmbH und der GmbH & Co. KG bei Gründung der GmbH & Co. KG verglichen und abweichende Vorschriften aufeinander abgestimmt werden.^[45]

Der Vorzug dieser Gesellschaftsform liegt in der Verbindung der steuerrechtlichen Vorteile der Personengesellschaft für die Anleger mit den haftungsrechtlichen und organisatorischen Vorteilen der Kapitalgesellschaft für das Management.^[46] Wenn die Geschäftsführungsbefugnis aber bei der GmbH als Komplementär oder einem fremden Dritten liegt, erzielt die GmbH & Co. KG grundsätzliche Einkünfte aus Gewerbebetrieb, die der Gewerbesteuer unterliegen. Um die Gewerblichkeit der Gesellschaft zu vermeiden, ist es notwendig, daß einer der Kommanditisten zur Geschäftsführung bestellt wird.^[47] Da nach den Vorschriften des § 170 HGB ein Kommanditist nicht vertretungsbefugt sein kann, wirkt eine Ausweitung der Rechte des Kommanditisten, wonach dieser an Stelle des Komplementärs geschäftsführungsbefugt ist, nur im Innenverhältnis. Auf das Außenverhältnis haben diese Regelungen somit keine Auswirkung. Es besteht aber die Möglichkeit, dem Kommanditisten Prokura zu erteilen und dabei die Vertretung der Gesellschaft i. S. der unechten Gesamtvertretung nach § 125 (3) i.V.m. § 161 (2) HGB auszugestalten. Die organschaftliche Vertretung der Komplementäre muß nach dem Gesellschaftsvertrag aber weiterhin möglich sein.^[48]

3.1.4 Besondere Varianten geschlossener Immobilienfonds

Bei der Ausgestaltung der geschlossenen Immobilienfonds können hinsichtlich der Zielsetzung des Fonds, der Zahlungsmodalitäten und der Art des Erwerbs der Immobilien verschiedene Gestaltungsformen unterschieden werden. Diese werden anschließend dargestellt.

3.1.4.1 GbR-Fonds mit Grundbuchtreuhänder

Hat die GbR Grundbesitz, müssen alle Gesellschafter im Grundbuch aufgeführt werden. Bei größeren Publikumsgesellschaften führt dies zu langen Eintragungszeiten im Grundbuch, da auch jeder Gesellschafterwechsel im Grundbuch berichtigt werden muß. Dieses Problem wird durch die Zwischenschaltung eines Grundbuchtreuhänders gelöst. Da er zivilrechtlicher Eigentümer ist, treffen ihn auch die öffentlich-rechtlichen Pflichten und Rechte.^[49] Um zu erreichen, daß die Eigentümer eine eigentumsähnliche Position erhalten, wird i.d.R. eine Grundbuchtreuhandvereinbarung mit dem Treuhänder geschlossen. Diese hat zum Inhalt, daß die Gesellschafter den Vertrag kündigen und selbst ins Grundbuch eingetragen werden können. Der Anspruch auf das Eigentum wird häufig zusätzlich durch eine Auflassungsvormerkung abgesichert. Der Treuhänder kann somit keine Belastung im Grundbuch eintragen lassen bzw. keinen Verkauf vornehmen, ohne die Zustimmung des Vormerkberechtigten.^[50] Die Auflassungsvormerkung würde aber wiederum erfordern, daß sämtliche Gesellschafter ins Grundbuch eingetragen werden und somit beim sukzessiven Beitritt von Gesellschaftern oder beim Gesellschafterwechsel jeweils der Vormerkungsberechtigte korrigiert werden muß. Deshalb wird i.d.R. ein weiterer Treuhänder, der sog. Vormerkungstreuhänder (z.B. ein Kreditinstitut) eingeschaltet. Nach Abtretung der Übereignungsansprüche der Gesellschafter an diesen wird die Auflassungsvormerkung zu seinen Gunsten im Grundbuch eingetragen.^[51] Damit ist auf der einen Seite gesichert, daß eine Rechtsänderung zu Lasten der Gesellschafter der GbR bei Bedarf ohne weiteres durch die übereinstimmende Zustimmung des Grundbuchtreuhänders und der Treuhandbank in notariell beglaubigter Form vollzogen werden kann. Auf der anderen Seite ist durch die Einschaltung der Treuhandbank mit der Auflassungsvormerkung eine Kontrolle des Grundbuchtreuhänders gewährleistet.^[52]

3.1.4.2 Hamburger Modell

Beim sog. ”Hamburger Modell” erwirbt die Gesellschaft eines geschlossenen Immobilienfonds ein Grundstück, um darauf als Bauherr ein Gebäude zu errichten. Im Gesellschaftsvertrag ist festgelegt, daß die Gesellschafter zu einem späteren Zeitpunkt die Realteilung (Aufteilung in Sondereigentumseinheiten nach dem Wohneigentumsgesetz) der Immobilien beschließen können und jedem Gesellschafter dann eine bestimmte Wohneinheit übertragen wird. Jeder Gesellschafter hat deshalb eine Einlage zu entrichten, die dem Wert des auf ihn später entfallenden Sondereigentums entspricht.^[53]

3.1.4.3 Ansparfonds

Den Ansparfonds liegt ein besonderes Finanzierungskonzept zugrunde. Die Anleger erbringen keine einmalige Einlage, sondern regelmäßige Einzahlungen über mehrere Jahre. Zu Beginn ist der Fonds deshalb in hohem Maße fremdfinanziert. Durch die laufenden Einzahlungen wird das Fremdkapital dann in Eigenkapital umgewandelt.^[54] Das besondere Risiko dieser Fondsvariante liegt in der Bonität der Anleger. Bei Ausfall von einem oder mehreren Anlegern kann unter Umständen die gesamte Konzeption zusammenbrechen. Eine mangelnde Zahlungsbereitschaft der Anleger kann dabei auf deren Zahlungsschwierigkeiten oder auf eine schlechte Entwicklung des Investitionsobjektes zurückzuführen sein, die die Investoren zur Einstellung der Zahlungen veranlaßt.^[55]

3.1.4.4 Modernisierungsfonds

Die Modernisierungsfonds haben den Erwerb, die Sanierung und Modernisierung und anschließende Nutzung solcher Altbauten zum Zweck.

Durch die Beschränkung der Sonderabschreibungen für Neubauinvestitionen in den neuen Bundesländern hat die Altbaumodernisierung, bei der weiterhin Sonderabschreibungen i.H.v. 40 % der Modernisierungskosten im Jahr der Anschaffung möglich sind, an Bedeutung gewonnen. Die gesamten Modernisierungskosten können innerhalb eines Zeitraums von 10 Jahren abgeschrieben werden.^[56] Eine detaillierte Darstellung der Abschreibungsmöglichkeiten wird im Abschnitt 3.2.6.3 durchgeführt.

3.1.4.5 ”Blind Pools”

”Blind Pools” sind geschlossene Immobilienfonds, bei denen die zu erwerbenden bebauten oder unbebauten Grundstücke noch nicht feststehen. Die Auswahlkriterien sind zwar beschrieben, der Erwerb der Immobilien erfolgt aber erst zu einem späteren Zeitpunkt nach vereinbarten Vorgaben.^[57] Für den Fonds wird neben einem Investitions- und Finanzierungsplan eine Ertragsplanung erstellt. Die Ertragsplanung stellt eine Übersicht über die voraussichtliche Entwicklung der Mieteinnahmen, der Kosten der Objekt- und Gesellschaftsverwaltung sowie kalkulatorischer Kosten dar.^[58] Zusätzlich wird eine Prognose abgegeben, in welchem Rahmen sich der Fonds entwickeln wird.^[59]

3.1.5 Beteiligte beim geschlossenen Immobilienfonds

Nachfolgend werden die wesentlichen Beteiligten, die bei der Akquisition, Planung und Konzeption, dem Vertrieb, der Vermietung, dem Bau der Objekte und der Verwaltung von geschlossenen Immobilienfonds mitwirken, kurz dargestellt.

a) Initiator oder Konzeptionär

Der Initiator erstellt das rechtliche, wirtschaftliche und steuerliche Konzept der Beteiligung. Das rechtliche Konzept beinhaltet die Wahl der Rechtsform und die Ausgestaltung der vertraglichen, insbesondere der gesellschaftsrechtlichen Beziehungen zwischen den Anlegern. Dabei wird die Wahl durch das Steuerrecht und die Anzahl der zu verwaltenden Immobilieneinheiten determiniert. Die Auswahl der Immobilienobjekte sowie die Ermittlung der Investitionskosten und Prognoserechnungen über die wirtschaftliche und steuerliche Entwicklung des Fonds sind Bestandteil der wirtschaftlichen Konzeption.^[60]

b) Anlageberater, Vermittler und Vertriebsgesellschaften

Die Vermittler sind für die Beschaffung des notwendigen Eigenkapitals, also für die Plazierung des Fonds verantwortlich.^[61]

c) Bauunternehmer

Die Bauunternehmer errichten die Projekte oder führen Sanierungen bzw. Modernisierungen durch. Dabei tritt der Bauunternehmer meist als Generalübernehmer oder Generalunternehmer auf. Er übernimmt damit die Verpflichtung, das gesamte Objekt zu errichten. Der Generalübernehmer erbringt dabei keine eigenen Bauleistungen, sondern ist lediglich für die Koordination des Bauvorhabens und die Auftragsvergabe an Subunternehmen zuständig. Der Generalunternehmer dagegen erbringt auch eigene Bauleistungen und vergibt den Rest an Subunternehmen.^[62]

d) Treuhandkommanditist

Der Treuhänder wird stellvertretend für die Zeichner im Handelsregister eingetragen und hält somit die Einlage treuhänderisch für die Treugeber.^[63]

e) Steuerberater

Der Steuerberater berät und betreut die Fondsgesellschaft und die einzelnen Gesellschafter bezüglich ihrer Beteiligung und führt die Erstellung von Jahresabschlüssen, Steuererklärungen u.ä. durch.^[64] Oft übernimmt der Treuhänder neben der steuerlichen Beratung der Fondsgesellschaft die Erfüllung der handelsrechtlichen, steuerrechtlichen und gesellschaftsvertraglich vorgesehenen Rechnungslegungspflichten. Im Rahmen der Prüfung werden ihm atypische Geschäftsvorfälle, das Auftreten eventueller Mietrückstände oder außerplanmäßiger Kosten schnell bekannt und er kann somit notwendige Maßnahmen zeitnah veranlassen.^[65]

f) Treuhandbank

Die Treuhandbank überwacht und steuert die Verwendung des Anlegerkapitals. So gibt sie die Gelder erst dann an die Berechtigten frei, wenn die Mittelfreigabevoraussetzungen (z.B. Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Fonds im Grundbuch oder Vollplazierung) erfüllt sind.^[66]

g) Geschäftsbesorger

Neben der Fondsverwaltung durch den Initiator bewirtschaftet häufig der Geschäftsbesorger die Fondsimmobilien und führt die Geschäfte des Fonds. Dabei tritt er nach außen im Namen und für Rechnung der Gesellschafter auf. Im Innenverhältnis ist er entsprechend der Satzung der Gesellschaft und der Gesellschafterbeschlüsse weisungsgebunden. Weiterhin legt der Geschäftsbesorgungsvertrag Aufgaben, Vertretungsbefugnis und Haftung des Geschäftsbesorgers fest.^[67]

3.1.6 Organe geschlossener Immobilienfonds

Gesellschaften werden bei ihren Rechtsgeschäften durch Organe und Bevollmächtigte vertreten. Auf die Möglichkeiten der Geschäftsführung und Vertretung sowie auf die Organe und Bevollmächtige wird nachfolgend eingegangen.

3.1.6.1 Geschäftsführung und Vertretung

Die KG hat gesetzlich vorgeschrieben einen persönlich haftenden Gesellschafter, der nach § 164 HGB die Aufgaben der Geschäftsführung und Vertretung wahrnimmt.^[68] Nach den gesetzlichen Regelungen wirkt jedoch der Kommanditist bei allen Fragen, die die Grundlage des Gesellschaftsverhältnisses betreffen, mit.^[69] Diese Mitwirkung erfolgt im Rahmen der Gesellschafterversammlung, auf die unter Punkt 3.1.6.3 eingegangen wird.

Für die GbR gilt das Prinzip der Selbstorganschaft, wonach die Vertretungsmacht nur den Gesellschaftern zusteht. Es ist aber möglich, einem Nichtgesellschafter Geschäftsführungsaufgaben zu übertragen, wenn ein weiterer Gesellschafter geschäftsführungs- und vertretungsbefugt ist. Ist im Gesellschaftsvertrag aber nichts anderes geregelt, gilt nach § 709 (1) BGB, daß die Führung der Geschäfte allen Gesellschaftern gemeinschaftlich zusteht. In dem Fall, indem Geschäftsführungsaufgaben oder erteilte Vollmachten nicht hinreichend definiert sind, müssen die fehlenden Entscheidungen von den übrigen Gesellschaftern in ihrer Gesamtheit getroffen werden.

Wird bei der GbR oder KG mit der Geschäftsführung und Vertretung ein Dritter beauftragt, können Probleme auftreten, wenn das Vertragsverhältnis mit dem Fremdgeschäftsführer endet. Bei der Vertragsschließung mit einem neuen Geschäftsführer und neuer Vollmachtserteilung müssen alle Gesellschafter mitwirken. Außerdem müssen bei Aufnahme neuer Gesellschafter der Geschäftsführerauftrag und die Vollmachten auf diese erstreckt werden. Um diese Problematik zu umgehen, sollte der Fremdgeschäftsführer seinen Vertrag mit der Gesellschaft und nicht mit den zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses beigetretenen Gesellschaftern schließen.^[70]

Neben der Bestimmung eines oder mehrerer Geschäftsführer werden wichtige Entscheidungen von der Zustimmung von Beiräten oder der Gesellschafterversammlung abhängig gemacht. Dazu zählen u.a. die Änderung, Aufhebung oder der Neuabschluß der zur Durchführung der Investition abgeschlossenen Verträge, der Erwerb oder die Veräußerung von Grundstücken oder die Erteilung von Prokuren.^[71]

3.1.6.2 Beiräte bei geschlossenen Immobilienfonds

Weder bei der KG noch bei der GbR ist der Beirat ein gesetzlich vorgeschriebenes Gesellschaftsorgan. Dennoch ist er in vielen Gesellschaftsverträgen vorgesehen, um beratende oder überwachende Funktionen oder weitere Entscheidungsbefugnisse, wie das Zustimmungsrecht zu außergewöhnlichen Geschäften oder die Prüfung des Jahresabschlusses zu übernehmen. Die Kompetenzen sowie die Bestellung und die Amtsdauer ergeben sich aus dem Gesellschaftsvertrag. Der Umfang der übertragenen Aufgaben bestimmt auch deren Haftungsbereich. Entsteht der Gesellschaft aufgrund von schuldhaft verletzten Pflichten von Beiratsmitgliedern ein Schaden, sind die Beiratsmitglieder schadenersatzpflichtig. So muß der Beirat sich -wenigstens in groben Zügen- ein Bild davon machen, inwieweit die im Werbeprospekt dargestellten Vorhaben bereits in Angriff genommen und mit den vorhandenen oder sicher zu erwartenden Mitteln überhaupt durchführbar sind.^[72] Dagegen haftet der Beirat nicht bei Gesellschafterbeschluß, auf den er als Kontrollorgan keinen Einfluß nehmen konnte.

Mitglieder des Beirats können, da es keine gesetzlichen Bestimmungen gibt, Gesellschafter und gesellschaftsfremde Personen sein.

3.1.6.3 Gesellschafterversammlung

Die Gesellschafterversammlung ist nach den meisten Gesellschafterverträgen das oberste Organ der Gesellschaft. Bei Treuhandgestaltungen ist darauf zu achten, daß den Treugebern ein eigenes Teilnahme- und Stimmrecht zusteht oder sie dem Treuhänder bestimmte Weisungen zur Abstimmung erteilen können. Da zur Beschlußfassung Mehrheitsbeschlüsse notwendig sind, ist das Einstimmigkeitsprinzip bei der Mehrheit der zu fassenden Beschlüsse ungeeignet. Um Minderheitsgesellschafter vor der Mehrheitsherrschaft zu schützen, muß eine inhaltliche Kontrolle und Überprüfung der Beschlüsse möglich sein.

Beschlüsse, die von der Gesellschafterversammlung zu fassen sind, betreffen z.B. die Beschließung des Jahresergebnisses sowie seine Verwendung, die Entlastung der Geschäftsführung, Gesellschaftsvertragsänderungen und die Beschlußfassung über die Auflösung der Gesellschaft.^[73]

3.1.7 Emissionsprospekt

In Deutschland besteht beim Vertrieb steuerbegünstigter Kapitalanlagen keine Prospektpflicht. Wenn aber Anleger durch Emissionsprospekte geworben werden, was regelmäßig beim Vertrieb von geschlossenen Immobilienfonds geschieht, muß der Prospekt wahrheitsgemäß, vollständig und klar über die Chancen und Risiken des Beteiligungsangebotes informieren. Außerdem müssen kapitalmäßige und/oder personelle Verflechtungen zwischen den beteiligten Partnern dargelegt werden.^[74] Als Prospekt wird dabei jedes Werbemittel angesehen, das der Information und Aquisition von Kapitalanlegern dient und für diese eine wesentliche Entscheidungsgrundlage bildet.^[75]

Ist ein Prospekt mangelhaft, kann die von der Rechtssprechung entwickelte Prospekthaftung die Prospektersteller oder die Prospektherausgeber haftbar machen.^[76] Außerdem unterliegen der Prospekthaftung im engeren Sinn, auf die später noch eingegangen wird, auch solche Personen, die durch ihre berufliche oder wirtschaftliche Position eine Garantenstellung einnehmen, sofern sie durch ihr nach außen in Erscheinung tretendes Mitwirken am Emissionsprospekt einen besonderen Vertrauenstatbestand schaffen. Dazu zählen beispielsweise Wirtschaftsprüfer, Steuerberater, Sachverständige, Kreditinstitute und Rechtsanwälte.^[77]

Durch die in Deutschland fehlende Prospektpflicht gibt es auch keine Prospektprüfungspflicht. Anhaltspunkte zu den maßgeblichen Prospektangaben können aber sog. Prospektinhaltskataloge geben. So wurden vom Wohnungswirtschaftlichen Fachausschuß des Instituts der Wirtschaftsprüfer in Deutschland e.V. wichtige ”Grundsätze ordnungsmäßiger Durchführung von Prospektprüfungen” verbunden mit ”Mindestanforderungen an den Inhalt von Prospekten zu Angeboten über Kapitalanlagen” veröffentlicht.^[78]

Danach müssen die Prospekte folgende Angaben enthalten:^[79]

- Angaben über den Herausgeber des Prospektes
- Beschreibung der Kapitalanlage
- Angabe zur wirtschaftlichen Beurteilung der Kapitalanlage
- Gesamtfinanzierung der Investition
- Wirtschaftliche Angaben zur Nutzung
- Steuerliche Angaben
- Rückabwicklung
- Wirtschaftliche Folgen der Beendigung der Kapitalanlage
- Rechtliche Verhältnisse
- Angaben über die wesentlichen Vertragspartner
- Kapitalmäßige und/oder personelle Verflechtungen
- Sonstige Vereinbarungen
- Formelle Erfordernisse.

Diese und weitere Grundsätze bilden die Grundlage für die Tätigkeit der Prospektprüfer. Gegenstand der Prospektprüfung sind die Vollständigkeit und Richtigkeit der Angaben im Prospektbericht. Über die Prüfung wird ein schriftlicher Prüfungsbericht abgelegt. Hierbei handelt es sich aber lediglich um eine formelle Prüfung, bei der weder die Bonität der Fondspartner noch die Angemessenheit von vereinbarten Vergütungen beurteilt werden.^[80]

Der Bestätigungsvermerk, der von einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft im Rahmen der Prospektprüfung abgegeben wird, ersetzt aber nicht die Prüfung auf Plausibilität. So darf eine Bank nur solche Auskünfte geben, von deren Richtigkeit, Vollständigkeit und Zuverlässigkeit sie sich selbst überzeugt hat. Sie wird nicht dadurch von ihrer Prüfungspflicht befreit, daß eine Wirtschaftsprüfungsgesellschaft einen ”Bestätigungsvermerk” über Art und Umfang der Prüfungsverhandlungen entsprechend den Grundsätzen ordnungsgemäßer Durchführung von Prospektprüfungen erteilt hat.^[81]

3.1.7.1 Zivilrechtliche Prospekthaftung

Da der Verkaufssprospekt häufig die einzige schriftliche Informationsquelle für den Anleger ist, muß er nach einem BGH-Urteil vom 26.09.1991 (VII ZR 367/89) alle Angaben enthalten, die für die Anlageentscheidung von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können. Bei der Prospekthaftung unterscheidet man die Prospekthaftung im engeren Sinn und die Prospekthaftung im weiteren Sinn. Diejenigen, die maßgeblichen Einfluß auf die Gesellschaft haben, können aufgrund des sogenannten typisierten Vertrauens durch die Prospekthaftung im engeren Sinn zur Verantwortung gezogen werden. In die Konzeption und den Vertrieb eines Beteiligungsobjektes eingeschaltete Personen, wie Treuhänder, Anlageberater, Makler oder Kreditinstitute haften im weiteren Sinn bei der Verletzung vorvertraglicher Aufklärungs- und Beratungspflichten, wenn sie fehlerhafte Prospekte verwenden. Diese vorvertraglichen Aufklärungs- und Beratungspflichten entstehen mit Aufnahme von Vertragsverhandlungen und sind aus den Grundsätzen der Haftung aufgrund Verschuldens bei Vertragsverhandlungen abgeleitet worden.^[82] Bedient sich demnach ein Kreditinstitut beim Vertrieb von Immobilienanlagen des Verkaufsprospekts, so wird damit die Prospekthaftung im weiteren Sinn begründet.^[83]

3.1.7.2 Prospektmangel

Die Prospekthaftung kommt dann zum Tragen, wenn ein Prospekt Mängel aufweist, d.h. unrichtig und/oder unvollständig ist. Ein Prospekt ist unrichtig, wenn für die Anlageentscheidung wesentliche Umstände nicht zutreffen, z.B. wenn eine zu optimistische Einschätzung abgegeben wurde. Es bestehen aber nicht schon immer dann Prospekthaftungsansprüche, wenn Prognosezahlen durch die spätere Entwicklung nicht erreicht werden. Die Prospekthaftung wird erst dann begründet, wenn die Prognose schuldhaft auf falschen Tatsachen, auf Verstöße gegen allgemeine Erfahrungsgrundsätze oder auf einer Außerachtlassung der bei der Prognose gebotenen Zurückhaltung beruht.^[84] Unvollständig ist ein Prospekt, wenn Angaben fehlen, die für den Anlageentschluß eines durchschnittlichen Investors als erheblich anzusehen sind. Dazu zählen nach einem BGH-Urteil vom 12.07.1982 (II ZR 175/81) auch wertende Aussagen über die wirtschaftliche Lage eines Unternehmens oder seine voraussichtliche künftige Entwicklung. Die Kriterien der Richtigkeit und Vollständigkeit können aber nicht isoliert von dem konkreten Produkt und dem Empfängerkreis beurteilt werden.

3.1.8 Weitere Anspruchsgrundlagen

Neben der Prospekthaftung kommen weitere Anspruchsgrundlagen in Betracht, wenn es um die Frage geht, ob einem Anleger wegen unrichtiger oder fehlender Beratung ein Schadensersatzanspruch zusteht. Außer vertraglichen Ansprüchen, Ansprüchen aus Vertragsverschulden und unerlaubter Handlung kommen Beratungs- und Aufklärungspflichten, die von der Rechtsprechung entwickelt wurden, zum Tragen. Diese sind entsprechend dem jeweiligen Anlageprodukt unterschiedlich hoch und die verschiedenen Anlegergruppen haben unterschiedlichen Informationsbedarf. Die Beratungspflicht der Bank umfaßt die Information des Kunden über alle Tatsachen, die aus Sicht des Kunden für die Durchführung der Transaktion von Bedeutung sind. Aufklärungspflichten der Bank können sich als Nebenpflichten bei der Durchführung sonstiger Bankgeschäfte ergeben. Danach muß die Bank die ihr bekannten Tatsachen offenlegen, deren Kenntnis für eine sachgerechte Beurteilung des Anlagerisikos notwendig ist. Es ist von Seiten des Beraters nicht ausreichend, auf mögliche Fragen des Anlegers zu vertrauen, soweit dessen erkennbare Unerfahrenheit eine sachgerechte Artikulation seines Beratungsinteresses unmöglich macht. Anschließend soll auf die objektgerechte und anlegergerechte Aufklärung sowie die vertraglichen Ansprüche, die Ansprüche aus Vertragsverschulden und aus unerlaubter Handlung eingegangen werden.^[85]

3.1.8.1 Objektgerechte Aufklärung

Bei der objektgerechten Aufklärung ist über die bedeutsamen Eigenschaften und Risiken des Anlageproduktes zu informieren. Hierzu zählen neben den allgemeinen Risiken wie Konjunktur und Marktentwicklung auch spezielle Risiken des angebotenen Produktes. Das Anlageobjekt muß in rechtlicher und wirtschaftlicher Hinsicht ausführlich eigenständig geprüft und gegenüber dem Anleger erläutert werden. Insbesondere zählen dazu auch die gesamten Kosten der Investition, einschließlich eventueller Nebenkosten und Gebühren. Eine weitere Informationspflicht ergibt sich bei finanzieller oder organisatorischer Verflechtung der Bank mit der Anlagegesellschaft oder einem Treuhänder.^[86] Hier ist speziell auf gewährte Sondervorteile für die Gründungsgesellschafter bzw. mit ihnen verflochtene Unternehmen einzugehen. Es ist dabei unerheblich, ob sich die Leistungen in einem angemessenen und üblichen Rahmen halten. Einen zentralen Punkt stellen in diesem Zusammenhang die Gegenleistungen für Mietgarantien dar. Diese sind auch dann explizit aufzuführen, wenn sie bereits bei der Gestaltung des Baufestpreises berücksichtigt wurden, um den Anleger vollständig und sachlich richtig zu informieren.^[87] Entsprechende Informationspflichten bestehen auch in dem Fall, wo die Bank als Finanzier der Anlageobjekte Einblick in die Vermögensverhältnisse der Gesellschaft hat. So muß sie potentielle Anleger auch auf drohende Risiken hinweisen, wenn sie dadurch ihr eigenes Ausfallrisiko erhöht.^[88] Die Informationen müssen wahrheitsgemäß, sorgfältig und vollständig erteilt werden. Diese Informationspflicht erstreckt sich auch auf Umstände, die der Informationspflichtige für nicht zutreffend hält.^[89]

3.1.8.2 Anlegergerechte Aufklärung

Bei der anlegergerechten Aufklärung sind neben dem Wissenstand des Anlegers seine bisherigen Anlageerfahrungen und sein Anlageziel (sichere Geldanlage oder Spekulationsbereitschaft) von Bedeutung und im Rahmen der Beratung zu berücksichtigen.^[90]

3.1.8.3 Vertragliche Ansprüche

§ 676 BGB bestimmt, daß derjenige, der einem anderen einen Rat oder eine Empfehlung erteilt, für die aus der Befolgung entstehenden Schäden nicht haftet. Dies gilt aber nur unbeschadet anderweitiger vertraglicher Ansprüche.^[91] Die Haftungsgrundlage für Schadensersatzansprüche wird oftmals in einem Beratungsvertrag gesehen.^[92] Dieser Beratungsvertrag kommt nach gefestigter Rechtsprechung mangels ausdrücklicher Vereinbarung sogar im Regelfall stillschweigend zustande. Folgende Voraussetzungen müssen dafür erfüllt sein:

- Die Auskunft ist für den Empfänger von erheblicher Bedeutung und dient als Grundlage für Vermögensdispositionen oder
- der Auskunftgeber bezeichnet sich als sachkundig oder hat ein eigenes wirtschaftliches Interesse am Zustandekommen des Geschäftes. Die Vereinbarung eines Entgelts ist dafür nicht erforderlich.^[93]

Grundlagen des Beratungsvertrages können ein Dienstvertrag mit Geschäftsbesorgungscharakter (§§ 611, 675 BGB), ein Werkvertrag (§ 631 BGB) oder ein reiner Kaufvertrag (z.B. Anlageratschläge in Wirtschaftsmagazinen) bilden.^[94]

[...]

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^[1] Vgl. O.V., Trend geht zu Renditefonds, 23.10.1998, S. 1.

^[2] Vgl. Kurth,H./Grass,H.-G., Der geschlossene Immobilienfonds, 1990, S. 19.

^[3] Vgl. Tiemann,J.H., Management für geschlossene Immobilienfonds, 1997, S. 786.

^[4] Vgl. Klumpe,W./Nastold,U., Immobilienfonds, 1997, S. 1-2.

^[5] Vgl. Görlich,W., Grundlagen des offenen und geschlossenen Immobilienfonds - Handbuch -, 1993, S. 3275.

^[6] Vgl. Kurth,H./Grass,H.-G., Der geschlossene Immobilienfonds, 1990, S. 19, 21.

^[7] Vgl. Görlich,W., Grundlagen des offenen und geschlossenen Immobilienfonds - Handbuch -, 1993, S. 3275.

^[8] Vgl. Jehl,H., Geschlossene Immobilienfonds als führende Immobilieninvestoren, 1994, S. 67.

^[9] Vgl. Görlich,W., Grundlagen des offenen und geschlossenen Immobilienfonds - Handbuch -, 1993, S. 3275.

^[10] Vgl. Görlich,W., Grundlagen des offenen und geschlossenen Immobilienfonds - Handbuch -, 1993, S. 3275.

^[11] Vgl. Görlich,W., Grundlagen des offenen und geschlossenen Immobilienfonds - Handbuch -, 1993, S. 3276.

^[12] Vgl. Bone-Winkel,S., Immobilienanlageprodukte in Deutschland, 1996, S. 675.

^[13] Vgl. Klumpe,W./Nastold,U., Immobilienfonds, 1997, S. 8.

^[14] Vgl. Kurth,H./Grass,H.-G., Der geschlossene Immobilienfonds, 1990, S. 24.

^[15] Vgl. Loipfinger,S./Ludwig,N./Richter,U., Geschlossene Immobilienfonds, 1997, S. 23.

^[16] Vgl. Görlich,W., Grundlagen des offenen und geschlossenen Immobilienfonds - Handbuch -, 1993, S. 3276.

^[17] Vgl. Bone-Winkel,S., Immobilienanlageprodukte in Deutschland, 1996, S. 677.

^[18] Vgl. Klumpe,W./Nastold,U., Immobilienfonds, 1997, S. 9, 12-13.

^[19] Vgl. Kurth,H./Grass,H.-G., Der geschlossene Immobilienfonds, 1990, S. 24.

^[20] Vgl. Opitz,G., Geschlossene Immobilienfonds, 1998, S. 178.

^[21] Vgl. Klumpe,W./Nastold,U., Immobilienfonds, 1997, S. 19.

^[22] Vgl. Klumpe,W./Nastold,U., Immobilienfonds, 1997, S. 21.

^[23] Vgl. Klumpe,W./Nastold,U., Immobilienfonds, 1997, S. 23.

^[24] Vgl. Klumpe,W./Nastold,U., Immobilienfonds, 1997, S. 24.

^[25] Vgl. O.V., Geschlossene Immobilienfonds -Nutzen aus Liegenschaften ziehen-, 1996, S. 8.

^[26] Vgl. Nann,W., Geschlossene Immobilienfonds und Zweitmarkt, 1998, S. 79.

^[27] Vgl. Görlich,W., Grundlagen des offenen und geschlossenen Immobilienfonds - Handbuch -, 1993, S. 3278.

^[28] Vgl. Kapitza,M., Die Rechtsstellung der Treugeber in geschlossenen Immobilienfonds in der Form der kupierten Publikumskommanditgesellschaft, 1996, S. 20f.

^[29] Vgl. Klumpe,W./Nastold,U., Immobilienfonds, 1997, S. 24f.

^[30] Vgl. Opitz,G., Geschlossene Immobilienfonds, 1998, S. 63.

^[31] Vgl. Görlich,W., Grundlagen des offenen und geschlossenen Immobilienfonds -Handbuch -, 1993, S. 3278.

^[32] Vgl. Kurth,H./Grass,H.-G., Der geschlossene Immobilienfonds, 1990, S. 27, 29f.

^[33] Vgl. Görlich,W., Grundlagen des offenen und geschlossenen Immobilienfonds - Handbuch -, 1993, S. 3278.

^[34] Vgl. Klumpe,W./Nastold,U., Immobilienfonds, 1997, S. 25.

^[35] Vgl. Opitz,G., Geschlossene Immobilienfonds, 1998, S. 71.

^[36] Vgl. Klunzinger,E., Grundzüge des Gesellschaftsrechts, 1997, S. 99.

^[37] Vgl. Klumpe,W./Nastold,U., Immobilienfonds, 1997, S. 26.

^[38] Vgl. Opitz,G., Geschlossene Immobilienfonds, 1998, S. 83.

^[39] Vgl. Klumpe,W./Nastold,U., Immobilienfonds, 1997, S. 27.

^[40] Vgl. Opitz,G., Geschlossene Immobilienfonds, 1998, S. 83.

^[41] Vgl. Klumpe,W./Nastold,U., Immobilienfonds, 1997, S. 27-28.

^[42] Vgl. Meichssner,C., Fondsgestaltungen (geschlossener Immobilienfonds), 1995, S. 254.

^[43] Vgl. Klumpe,W./Nastold,U., Immobilienfonds, 1997, S. 28.

^[44] Vgl. Klunzinger,E., Grundzüge des Gesellschaftsrechts, 1997, S. 301.

^[45] Vgl. Klunzinger,E., Grundzüge des Gesellschaftsrechts, 1997, S. 318.

^[46] Vgl. Klumpe,W./Nastold,U., Immobilienfonds, 1997, S. 28.

^[47] Vgl. Loipfinger,S./Ludwig,N./Richter,U., Geschlossene Immobilienfonds, 1997, S. 61.

^[48] Vgl. Klunzinger,E., Grundzüge des Gesellschaftsrechts, 1997, S. 99ff.

^[49] Vgl. Klumpe,W./Nastold,U., Immobilienfonds, 1997, S. 29.

^[50] Vgl. Opitz,G., Geschlossene Immobilienfonds, 1998, S. 70.

^[51] Vgl. Wegmann,B., Rechtliche Risiken bei der Beteiligung an geschlossenen Immobilienfonds, 1994, S. 941.

^[52] Vgl. Görlich,W., Grundbuchtreuhand im geschlossenen Immobilienfonds, 1988, S. 1103.

^[53] Vgl. Klumpe,W./Nastold,U., Immobilienfonds, 1997, S. 30.

^[54] Vgl. Kurth,H./Grass,H.-G., Der geschlossene Immobilienfonds, 1990, S. 214f.

^[55] Vgl. Loipfinger,S./Ludwig,N./Richter,U., Geschlossene Immobilienfonds, 1997, S. 33.

^[56] Vgl. Klumpe,W./Nastold,U., Immobilienfonds, 1997, S. 30-31.

^[57] Vgl. Klumpe,W./Nastold,U., Immobilienfonds, 1997, S. 31-32.

^[58] Vgl. Opitz,G., Geschlossene Immobilienfonds, 1998, S. 53.

^[59] Vgl. Opitz,G., Geschlossene Immobilienfonds, 1998, S. 64.

^[60] Vgl. Klumpe,W./Nastold,U., Immobilienfonds, 1997, S. 32-33.

^[61] Vgl. Klumpe,W./Nastold,U., Immobilienfonds, 1997, S. 33.

^[62] Vgl. Klumpe,W./Nastold,U., Immobilienfonds, 1997, S. 33-34.

^[63] Vgl. Tiemann,H.J., Management für geschlossene Immobilienfonds, 1997, S. 792.

^[64] Vgl. Klumpe,W./Nastold,U., Immobilienfonds, 1997, S. 34.

^[65] Vgl. Jagdfeld,A.A./Schünemann,J., Geschlossene Immobilienfonds, 1994, S. 417f.

^[66] Vgl. Klumpe,W./Nastold,U., Immobilienfonds, 1997, S. 34.

^[67] Vgl. Tiemann,J.H., Management für geschlossene Immobilienfonds, 1997, S. 789f., 793.

^[68] Vgl. Kurth,H./Grass,H.-G., Der geschlossene Immobilienfonds, 1990, S. 33.

^[69] Vgl. Opitz,G., Geschlossene Immobilienfonds, 1998, S. 73.

^[70] Vgl. Klumpe,W./Nastold,U., Immobilienfonds, 1997, S. 48.

^[71] Vgl. Kurth,H./Grass,H.-G., Der geschlossene Immobilienfonds, 1990, S. 33-34.

^[72] Vgl. BGH-Urteil v. 22.10.1979 (Az. II ZR 151/77); OLG Düsseldorf v. 08.03.1984 (Az. 6 U 75/83).

^[73] Vgl. Kurth,H./Grass,H.-G., Der geschlossene Immobilienfonds, 1990, S. 35.

^[74] Vgl. Klumpe,W./Nastold,U., Immobilienfonds, 1997, S. 35.

^[75] Vgl. von Heymann,E., Bankenhaftung bei Immobilienanlagen, 1994, S. 176.

^[76] Vgl. BGH-Urteil v. 26.09.1991 (Az. VII ZR 376/89).

^[77] Vgl. Klumpe,W./Nastold,U., Immobilienfonds, 1997, S. 35 sowie BGH-Urteil v. 31.05.1990 (Az: VII ZR 340/88); BGH-Urteil v. 31.03.1992 (Az. XI ZR 70/91); OLG Düsseldorf v. 21.12.1995 (Az. 6 U 1994/94).

^[78] Vgl. Klumpe,W./Nastold,U., Immobilienfonds, 1997, S. 35f.

^[79] Vgl. Opitz,G., Geschlossene Immobilienfonds, 1998, S. 48f.

^[80] Vgl. Klumpe,W./Nastold,U., Immobilienfonds, 1997, S. 36.

^[81] Vgl. von Heymann,E., Bankenhaftung bei Immobilienanlagen, 1994, S. 49.

^[82] Vgl. Klumpe,W./Nastold,U., Immobilienfonds, 1997, S. 82f.

^[83] Vgl. Keßler,J., Zivilrechtliche Haftungsrisiken von Kreditinstituten beim Vertrieb von Immobilienanlagen, 1998, S. 109.

^[84] Vgl. Machunsky,J., Immobilienfonds und Erwerbermodelle, 1997, S. 49.

^[85] Vgl. Klumpe,W./Nastold,U., Immobilienfonds, 1997, S. 81,83f.

^[86] Vgl. OLG Nürnberg v. 17.04.1985 (Az. 4 U 2007/84); BGH-Urteil v. 04.03.1987 (Az. IVa ZR 122/85).

^[87] Vgl. BGH-Urteil v. 10.10.1994 (Az. II ZR 95/93).

^[88] Vgl. Keßler,J., Zivilrechtliche Haftungsrisiken von Kreditinstituten beim Vertrieb von Immobilienanlagen, 1998, S. 124-127.

^[89] Vgl. Klumpe,W./Nastold,U., Immobilienfonds, 1997, S. 85 sowie BGH-Urteil v. 31.05.1990 (Az. VII ZR 341/88).

^[90] Vgl. von Heymann,E., Bankenhaftung bei Immobilienanlagen, 1994, S. 47 sowie BGH-Urteil v. 13.05.1993 (Az. III ZR 25/92); BGH-Urteil v. 6.7.1993 (Az. XI ZR 12/93).

^[91] Vgl. Keßler,J., Zivilrechtliche Haftungsrisiken von Kreditinstituten beim Vertrieb von Immobilienanlagen, 1998, S. 104.

^[92] Vgl. BGH-Urteil v. 04.03.1987 (Az. IVa ZR 122/85).

^[93] Vgl. BGH-Urteil v. 22.03.1979 (Az. VII ZR 259/77); BGH-Urteil v. 13.05.1993 (Az. III ZR 25/92).

^[94] Vgl. Klumpe,W./Nastold,U., Immobilienfonds, 1997, S. 87.