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Potential des Immobilienhandels zum erfolgreichen Umgang mit Komplexität

Elemente des komplexen Systems eines Immobilienunternehmens

von Dr. Susanna Mandorf (Autor)

Fachbuch 2011 54 Seiten

BWL - Unternehmensführung, Management, Organisation

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

1. Das Immobilienunternehmen als komplexes System

2. Eigenschaften und Situation des Immobilienhandels
2.1. Die Immobilie als W irtschaftsgut
2.2. Der Immobilienhandel in Deutschland
2.3. Bautätigkeit und Kreditwesen
2.4. Staatliche Maßnahmen

3. Erfolgspotentiale des Immobilienhandels
3.1. Neue Bedingungen für den Immobilienhandel durch Internetnutzung
3.2. Bereiche mit Potential für das Internet
3.3. Rechtliche Konsequenzen

4. Erfolgreiche Internetanwendungen im Immobilienhandel
4.1. Website-Gestaltung
4.2. Marken-/Brandname im Internet
4.3. Internet als Absatzkanal
4.4. Kooperation

5. Beispiel: Die Immobilienplattform IMMOPOOL

6. Ergebnisse

Literaturverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Sektoren der Immobilienwirtschaft

Abbildung 2: Hoher Komplexitätsgrad

Abbildung 3: Anteil der KMU

Abbildung 4: Abnehmende Genehmigungen im Wohnungsbau

Abbildung 5: Phasen des Wohnungsmarktes

Abbildung 6: Funktionsweise des elektronischen Marktes

Abbildung 7: Kriterien zur Beurteilung von Internetseiten

Abbildung 8: Phasen im E-Marketing-Prozess

Abbildung 9: Beispiel für Disintermediation

1. Das Immobilienunternehmen als komplexes System

Wir leben im Zeitalter der Komplexität.[1] Unternehmen in diesem Zeitalter sind immer stärker davon abhängig, wie gut sie ihre komplexen, netzartigen Verflechtungen und Beziehungen managen können.

Diese Beziehungen sind für jede Branche und oft auch für jedes Unternehmen anders. Trotzdem lassen sich in den jeweiligen Branchen gewisse Gemeinsamkeiten festhalten.

Im Immobilienhandel sind das z.B. die Eigenschaften der Immobilie als Wirtschaftsgut und ihre Behandlung durch den Verkäufer, aber auch die grundsätzlichen Strukturen des Marktes und die Möglichkeiten, die neue Technologien dem Immobilienhändler bieten.

Komplexitätsforscher, wie MALIK sprechen in diesem Zusammenhang sogar von einer „Hyperkomplexität“, um den revolutionären Charakter und den Umbruch im wirtschaftlichen Denken stärker hervorzuheben.[2]

Am Beispiel der Innovation Internet und damit zusammenhängender E-Business-Lösungen wurde vor einigen Jahren eine Studie erstellt, die hier mit einigen kleineren Ergänzungen präsentiert werden soll.

Die Arbeit befasst sich mit der Situation des Immobilienhandels zwischen den Jahren 2000 und 2004 sowie der Besprechung möglicher Internet-Strategien für diese Branche. In Deutschland befand sich der Immobilienhandel damals seit Jahren in einer schlimmen Krise,[3] die später durch die Hypotheken- und Weltwirtschaftskrise (2008/09)[4] weiter verstärkt wurde. Die Branche suchte daher nach neuen Ansätzen zur Verbesserung der Marketing- und Distributionspolitik.

Im Gegensatz zu den USA, Spanien, Irland oder England, die nach der Jahrtausendwende von einem regelrechten Bauboom beherrscht wurden, weil die Immobilienpreise stark anzogen, hatte die Bautätigkeit in Deutschland, wie auch Kanada, Japan und der Schweiz, stark nachgelassen und viele traditionsreiche Immobilienunternehmen waren vom Markt verdrängt worden. Diese Verdrängung hatte in Deutschland maßgebliche Ursachen im Kostendruck durch globale Konkurrenten und in der Kreditklemme bei mittelständischen Unternehmen, die durch die Basel-II-Regelung[5] ausgelöst wurde.[6]

Außerdem kamen in Deutschland politische Einzelmaßnahmen, wie die Abschaffung der staatlichen Eigenheimzulage[7] oder die Einführung von Mindestlöhnen im Baugewerbe, hinzu.[8]

Insbesondere kleine und mittelständische Immobilienunternehmen hatten es sehr schwer unter den gewandelten Wirtschaftsbedingungen weiter zu existieren. Selbst traditionsreiche

Unternehmen konnten dem Kostendruck nicht mehr standhalten. Sie mussten Investitionen zurückstellen und wurden schließlich in großer Zahl aus dem Markt gedrängt. Nur die großen und bekannten Unternehmen konnten sich am Markt halten und die KMU als Konkurrenten wurden eliminiert.[9]

Einige Jahre nach Auftraten der Krise nahmen Wirtschaftsexperten zunächst an, die Situation würde sich dadurch verbessern, dass die Anleger Immobilien als „sichere Anlageform“ erkannten und daher die Nachfrage nach Immobilien zunehmen würde. Eine große Zahl von Anlegern investierte wieder vermehrt in angeblich „sichere“ Sachwerte, wie Immobilien und Gold.[10]

Diese Vermutung traf allerdings in Deutschland nur eingeschränkt zu und schlug speziell in den Immobilienunternehmen nicht bis zum Baugewerbe durch. Es ist auch heute (Zeitpunkt der Veröffentlichung: 2011) nach wie vor schwierig für KMU des Immobilien- und Baugewerbes, an preiswerte Kredite zu gelangen. Die gestiegene Nachfrage nach sicheren Werten hat immerhin zu einer so starken Umsatzsteigerung geführt, so dass der Zentralverband des Baugewerbes seine Wachstumsprognosen für 2011 auf 11% im Wohnungsbau, 9% im Wirtschaftsbau und 0,4% im öffentlichen Bau korrigiert hat, was von der Immobilienindustrie als „Erholung“ gewertet wird.[11]

Unter diesen schwierigen Bedingungen erfährt die Konzentration der Unternehmen auf ihre Kernkompetenzen wieder eine Renaissance. Diese werden eingesetzt, um bei steigender Komplexität des Umfeldes (wechselnde gesetzliche Neuregelungen, wirtschaftliche Unsicherheit, kurzfristige wirtschaftspolitische Maßnahmen) den Unternehmen stabile Zielgrößen zu geben, an denen sie sich orientieren können.[12]

In der vorliegenden Arbeit geht es nun speziell um Erfolgsfaktoren und Strategien für Immobilienunternehmen, die das Internet als Distributionskanal und Werbeplattform für sich nutzen möchten. Vor einigen Jahren wurde eine Studie dazu durchgeführt, welche E- Business-Strategien für Immobilienunternehmen lohnend sein können. Die Ergebnisse sollen den geneigten Lesern nun zur Verfügung gestellt werden. Anregungen und Hinweise zur Weiterentwicklung dieses Themas können gerne zur Weiterleitung an den Verlag hereingereicht werden.

Die Arbeit ist, wie folgt, aufgebaut:

In einem ersten Teil werden die Besonderheiten der Immobilie als Wirtschaftsgut angesprochen. Weiterhin geht die Arbeit auf die damals aktuelle Situation des Immobilienhandels ein. Die Unterschiede zum heutigen Immobilienhandel sind gering, da die meisten Probleme bis heute fortbestehen.

Im nächsten Abschnitt werden die Erfolgspotentiale des Immobilienhandels herausgearbeitet. Anstatt die Schwächen des Unternehmens aufzuzeigen, wird hier ein Focus auf seine Stärken gelegt. Diese Vorgehensweise wird heute von führenden Experten empfohlen.[13] Bei dieser Analyse wird insbes. auf die Unternehmens- und Branchenstrukturen in Deutschland abgestellt. Die Ergebnisse lassen sich jedoch unter Berücksichtigung einiger regionaler Besonderheiten auf die meisten anderen europäischen Länder übertragen. Die Potentiale zum Einsatz von Internetstrategien und computergestützten Anwendungen sind grundsätzlich gleich oder stark ähnlich, da die Prozessketten beim Handel mit Immobilien gleich oder ähnlich aufgebaut sind. In einigen Ländern werden zusätzliche Intermediäre eingeschaltet oder es sind etwas andere rechtliche Bedingungen zum Schutz der Konsumenten zu berücksichtigen. Grundsätzlich sind der Immobilienhandel und das Rechtssystem in ganz Europa allerdings schon sehr stark standardisiert und ausgereift, so dass eine Übertragung der Ergebnisse auf Situationen in anderen europäischen Ländern grundsätzlich möglich ist.

In einem weiteren Abschnitt werden allgemeine Beispiele für Einsatzmöglichkeiten von Internetanwendungen in Immobilienunternehmen beschrieben. Dabei geht es vor allem um die Nutzung des Internets bei der Distribution und im Marketing. Die konkrete Studie mit dem Zahlenmaterial zu diesen Beispielen wird in einem gesonderten Band zu einem späteren Zeitpunkt veröffentlicht. Darin geht es um die Auswertung der Erfolgschancen und der Synergie-Effekte bei Anwendungen der einzelnen Strategien.[14]

Der letzte Teil der hier vorliegenden Veröffentlichung befasst sich mit dem Aufbau und dem Nutzen von Internetplattformen für Immobilienunternehmen. Die Plattformen bieten besonders viele Möglichkeiten, das Internet in die Geschäftsprozesse einzubeziehen. Am konkreten Beispiel der real existierenden Immobilienplattform IMMOPOOL[15] wird beschrieben, wie ein Unternehmen aus dem Immobilienhandel die angesprochenen Strategien in der Praxis umsetzen kann.

Die Plattform wurde in den Jahren um 2003 beschrieben und hat sich seitdem weiterentwickelt. Damals war die Technologie noch relativ neu und wurde von mehreren Betreibern umgesetzt, die um die Vorherrschaft auf dem deutschen Immobilienmarkt kämpften. Bis heute bleibt der Immobilienmarkt der Internetangebote in Deutschland zersplittert. Größere Plattformen haben insbesondere durch zusätzliche Fernsehwerbung Erfolge verzeichnet.[16]

Das Ziel der Arbeit besteht darin, aufzuzeigen, wie die Komplexität der Beziehungen für den Immobilienhändler in der Internetökonomie zugenommen hat und wie die Innovationen Internet und E-Business auf der anderen Seite Lösungen gerade für KMU zur Verfügung stellen, die steigende Komplexität besser in den Griff zu bekommen.

2. Eigenschaften und Situation des Immobilienhandels

2.1. Die Immobilie als Wirtschaftsgut

Zum besseren Verständnis der komplexen Eigenschaften des Gutes Immobilie soll an dieser Stelle eine kurze Einführung erfolgen:

Das Wirtschaftgut Immobilie wird in der Immobilienwirtschaft gehandelt. Diese umfasst die vier Gebiete Grundstückswirtschaft, Wohnungswirtschaft, Gewerbebauwirtschaft und Stadtbauwirtschaft. Der Grundstücksmarkt ist dabei den anderen Märkten vorgeschaltet.[17]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Sektoren der Immobilienwirtschaft

(Interpretation nach Hellerforth, M. 1996 /Immobilienwirtschaft/ S. 5)

Die Produktion in der Immobilienwirtschaft vollzieht sich grundsätzlich analog zu der übrigen marktwirtschaftlich orientierten Güterproduktion. Sie folgt den konstituierten Regeln des wirtschaftlichen Handelns. Die Immobilie stellt für den Investor zinstragendes Warenkapital dar, welches jedoch zu einem bedeutenden Teil vermietet und bei einem Verkauf größtenteils fremdfinanziert wird.[18]

Die vorliegende Arbeit befasst sich speziell mit Aspekten der Wohnungswirtschaft. Diese behandelt die Produktion und Vermarktung von Wohnungen.[19]

Die Immobilie als Wirtschaftsgut weist besondere Eigenschaften auf, welche an dieser Stelle eine kurze Erwähnung finden sollen:[20]

- Ein wichtiges Kriterium ist die Dauerhaftigkeit der Immobilie. Sie gilt als das langlebigste aller lebensnotwendigen Wirtschaftsgüter. Die Nutzungsdauer beträgt bis zu einhundert Jahre und kann durch Instandhaltungsmaßnahmen des Objektes noch verlängert werden. Wenn sich jedoch die Wohnraumansprüche ändern, kann es vorkommen, dass das Ende der Nutzungsdauer vorverlegt wird. Der Immobilienhändler sollte berücksichtigen, dass sein Gut lange potentiell marktwirksam bleibt und während seiner Lebensdauer mehrmals angeboten werden kann, der Kapitalumschlag jedoch entsprechend langsam vor sich geht, da Zu- und Abgänge im Bestand nur relativ gering sind, und eine ständige Anpassung an die geänderten Kundenwünsche erforderlich wird.[21]
- Weitere Merkmale sind die lange Produktionsdauer und die begrenzte Kapazität beim Herstellungsprozess von Immobilien. Sie sind temporale Hemmnisse für eine Neubauproduktion.
In den 90er Jahren des 20. Jahrhunderts gingen die Neubauten von Immobilien in Europa kontinuierlich zurück.[22]
- Die Immobilität stellt ein viertes Merkmal des Gutes Immobilie dar. Durch sie erfährt das Gut eine räumliche Zuordnung und Abgrenzung. Hierbei ist das Verhalten der Nachfrager, z.B. Pendler- oder Wanderungsverhalten, sowie Verkehrsanbindungen und Entfernungen zu zentralen infrastrukturellen Einrichtungen und Industriestandorten zu berücksichtigen. Entscheidend ist der Zeitfaktor zur Raumüberwindung.[23]
- Eine Immobilie ist in ihrem Konsum nicht oder nur bedingt teilbar. Der Nachfrager sucht nach einem Objekt, welches möglichst genau seinem Budget und seinem Wohnungstyp (Lage, Größe, Grundriss, etc.) entspricht.[24]
- Immobilien gehören zu den heterogenen Gütern mit einem besonders hohen Komplexitätsgrad. Eine bestimmte Immobilie existiert nur einmalig und ist daher durch eine Exklusivität gekennzeichnet. Immobilien konkurrieren, obwohl sie nicht gleichartig sind, da sie sich in einem gewissen Grad substituieren lassen. Grundsätzlich ist jede Immobilie durch eine andere Immobilie des gleichen Teilmarktes, welche die geforderten Mindestkriterien des Käufers erfüllt, substituierbar. Der Immobilienhändler hat folglich die konkurrierenden Angebote des gleichen Teilmarktes zu berücksichtigen.[25]
- Die Nutzleistungen einer Immobilie können verändert und Divergenzen zu geänderten Anforderungen an die Immobilie durch Umbauten und Modernisierungen überwunden werden. Geeignete Nutzungskonzepte führen zu einem größeren Handlungsspielraum für den Immobilienhändler bzw. -verwalter.[26]
- Es existieren verschiedene Möglichkeiten des Immobilien-Erwerbs. Je nach den rechtlichen Gegebenheiten sind Kauf, Mietkauf, Teilerwerb und Ersteigerung zu differenzieren, welche jeweils mit unterschiedlichen Risiken behaftet sind.[27]

Das Wirtschaftsgut Immobilie verbindet betriebswirtschaftliche Konzepte mit technischen Anforderungen und schlägt damit eine Brücke zwischen mehreren Disziplinen. So versuchte z.B. Gropius[28] in seiner Architektur den wirtschaftlichen Taylorismus [29] mit der baulichen Ästhetik zu verbinden.

In dieser Hinsicht kam es im vergangenen Jahrhundert zu einer wechselseitigen geistigen Befruchtung zwischen den Bauweisen in den USA und in Europa.[30] Das Ziel war u.a. die Entwicklung eines Fertighauses, das für alle Bevölkerungsschichten finanziell erschwinglich sein sollte. Damals entstand die Bauweise mit Fertigteilen, welche sich einen eigenen Markt geschaffen hat.[31]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Hoher Komplexitätsgrad

2.2. Der Immobilienhandel in Deutschland

Der Immobilienhandel in Deutschland besteht aus einem Geflecht komplexer Beziehungen zwischen Verkäufern, Kunden, Intermediären und staatlichen Institutionen. Insbesondere rechtliche Beschränkungen und Vorschriften machen eine Nutzung von Innovationen schwierig. Außerdem zeigen die vorsichtigen Privatkunden noch immer eine verhaltene Einstellung zum Internet als Medium des Handelsabschlusses.[32] Folglich weist der deutsche Immobilienhandel bei der Nutzung der Internetökonomie verglichen mit dem europäischen und internationalen Ausland noch enorme Defizite auf.[33]

Die Werbung im Immobilienhandel setzt auf konservative Elemente. Eine zu offensive Werbung für Immobilien wird von den Kunden als negativ empfunden. Sie suggeriert die Notwendigkeit zum Verkauf des Objektes. Deshalb werben die meisten Immobilienhändler mit eher passiver Präsens in den Printmedien oder in Schaukästen und Informationstafeln ihrer Filialen sowie der Kreditinstitute. Inzwischen ist auch die Internet-Werbung hinzugekommen, hat aber für Immobilien noch nicht den gleichen Stellenwert erreicht.

Der hart umkämpfte Markt erweist sich als stark regional segmentiert. Jeder Stadtteil hat eigene dominierende Immobilienhändler, welche das Hauptgeschäft beherrschen. Die Bedingungen können in den einzelnen Regionen sehr unterschiedlich sein, abhängig von den örtlichen Gegebenheiten im Umfeld, den Kontakten des Immobilienhändlers zu Konkurrenten, Gerichten, Behörden, etc.[34]

Die meisten Verkäufe werden im näheren Umfeld getätigt, d.h. innerhalb einer Stadt oder eines Landkreises.[35] Die bisherigen Anbieter im Internet können solche speziellen Angebote meist nicht offerieren, da zu wenige der ansässigen Immobilienhändler mit ihrem Angebot dort vertreten sind. Folglich ist das Interesse der Kunden an den bestehenden Internetplattformen nur mäßig, wenn sie in ihrer näheren Umgebung eine Immobilie suchen.

Die Suche nach den Erfolgsfaktoren im Immobilienhandel wird durch die Handhabung großer Geldsummen erschwert. Diese machen den Immobilienkauf zu einem Vertrauensgeschäft, bei welchem große Beträge zu verdienen, aber bei zu leichtfertigem Umgang mit den Gepflogenheiten der Immobilienwirtschaft auch schnell zu verlieren sind. Insgesamt lässt sich festhalten, dass Nachfrager und Anbieter auf dem Immobilienmarkt zumeist sehr schwer zueinander finden.[36] Die Bedeutung der positiven Empfehlungen und des guten Rufes lässt sich in dieser Branche nicht hoch genug bewerten.

Eine Besonderheit des privatwirtschaftlichen Immobilienhandels sei an dieser Stelle zusätzlich erwähnt. Er entwickelte sich in den letzten Jahren zu einem Saison-Geschäft. Während Ferienwohnungen besonders gut in Sommermonaten gehandelt werden, läuft das normale Vermietungs- und Verkaufsgeschäft in Frühlings- und Herbstmonaten am besten.[37]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 3: Anteil der KMU

(Vgl. Leitfaden für die berufliche Bildung in KMU, Europäische Kommission, Referat F3,
Europäische Union, Luxemburg, 2010, S. 11)

Die Stellung des Immobilienhändlers ist differenziert nach KMU und großen Immobilienhändlern zu betrachten:[38]

- Kleine Immobilienhändler (KMU)

Sie sind größtenteils „Einzelkämpfer". Die Organisation in Dachverbänden, wie dem RDM (Ring Deutscher Makler) oder VDM (Verein Deutscher Makler) wird getätigt, um dem Kunden Qualitätskriterien und Sicherheit für den Immobilienkauf zu demonstrieren.

Oft müssen kleinere Immobilienhändler Einschnitte beim Verkaufspreis hinnehmen, um konkurrenzfähig zu bleiben. Vorteilhaft für langansässige Unternehmen sind Empfehlungen durch zufriedene Kunden. Neben dem An- und Verkauf werden gerne Hausverwaltungen als Dienstleistungen übernommen, um eine Fixkostendeckung für das Unternehmen zu gewährleisten.

- Große Immobilienhändler

Die Immobilienverkäufe im großen Umfang werden meist durch große Immobilienhändler und Immobilienabteilungen der Kreditinstitute getätigt. Für den Kunden ergeben sich Vorteile bei der Finanzierung sowie beim „Alles-aus-einer-Hand‘- Konzept.

Gegenwärtig sind oft langjährige Partnerschaften zwischen den Immobilienhändlern, Kreditinstituten und Zuliefer- bzw. Handwerksunternehmen zu finden. Daher ergeben sich auf den ersten Blick bei großen Immobilienunternehmen und ihren Handelspartnern mehr Möglichkeiten für die Kooperationsmodelle via Internet, als bei KMU.[39]

Im Geschäft des Immobilienhändlers spielen Information und Kommunikation als moderne Produktionsfaktoren eine wichtige Rolle. Das Internet als erklärtes Medium der Informationstechnologie wird für ihn deshalb eine zunehmende Bedeutung im Geschäftsprozess erlangen.[40]

2.3. Bautätigkeit und Kreditwesen

Der Immobilienmarkt in Deutschland stellt seit vielen Jahren einen reifen, stagnierenden Markt dar. Die Bautätigkeit blieb Anfang der 90er Jahre lange Zeit konstant und nimmt seit Ende der 90er Jahre stetig ab. Die Untersuchungen des RDM (Ring Deutscher Makler) von Mai 2002 bescheinigten einen besonders deutlichen Rückgang der Bautätigkeit für 2001 um 16,5% gegenüber dem Vorjahr. Gegenüber 1994 ist die Bautätigkeit sogar um die Hälfte zurückgegangen. Auch an der Anzahl der Wohnungsbaugenehmigungen ließ sich ein deutlicher Rückgang bei den Investitionen in Immobilien verzeichnen (siehe Abbildung unten). [41]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 4: Abnehmende Genehmigungen im Wohnungsbau
(Quelle: Zeitschrift „Rund um die Immobilie“, Bericht Mai 2002).

In Deutschland existieren offensichtlich besonders große Hürden, um zu Wohneigentum zu kommen. Im europäischen Vergleich lag Deutschland bei der Neubautätigkeit mit nur noch 4,1 Wohneinheiten auf 1000 Einwohner im letzten Drittel. Bei dem Anteil der Eigentumsobjekte am Gesamtaufkommen an Wohnraum bildete Deutschland mit nur 42% sogar eines der europäischen Schlusslichter, nur dicht gefolgt von der Schweiz mit 31%. Im Vergleich dazu liegt die Eigentumsquote in Großbritannien bei 69%, Belgien bei 70%, in Italien sogar bei 77%. Den Grund für diese starke Diskrepanz sehen Fachleute in vergleichsweise hohen Baukosten und Grundstückspreisen des deutschsprachigen Raumes. Ebenfalls ein Handicap bilden die in Deutschland besonders stark ausgeprägten Mieterschutzgesetze, welche einer wirtschaftlich lohnenden Verwertung der Objekte oftmals im Wege stehen.[42]

Andererseits ist seit den großen Kursverlusten am Aktienmarkt zu Beginn des Jahrtausendwechsels die Bedeutung der Immobilie als „sichere“ Anlagemöglichkeit gestiegen. Dieses betrifft in erster Linie die gewerblichen Immobilien. Nachdem die Aktionäre aufgrund der Verluste am neuen Markt verunsichert sind, empfehlen die Aktienberater der Kreditinstitute ihren Anlegern Immobilienfonds als vermeintlich sicheres Geschäft.[43]

Außerdem wird wieder verstärkt mit dem eigenen Heim als Investitionsobjekt für die Altersvorsorge geworben. Durch politische Rentenmodelle verunsichert flüchten sich private Investoren vermehrt in den Immobiliensektor. Niedrige Zinsen und moderate Kaufpreise sorgen dafür, dass Anlageimmobilien in den kommenden Jahren weiterhin interessant bleiben.[44]

Die Akteure auf dem Immobilienmarkt lassen sich in die beiden großen Hauptgruppen Eigentümer und Investoren einteilen.

Die Eigentümer besitzen aufgrund des Eigentumsrechtes die Verfügungsgewalt über die Immobilien. Ihre unterschiedlichen Zielorientierungen haben jeweils spezifische Folgen für das Immobilienangebot in räumlicher, quantitativer und qualitativer Hinsicht. Sie können in folgende Untergruppen eingeteilt werden:[45]

- selbstnutzende Immobilieneigentümer
- kommerziell orientierte Immobilieneigentümer
- gemeinnützig orientierte Immobilieneigentümer.

Den Investoren in Immobilien wird ein Kalkül subjektiv zweckrationalen Handelns unterstellt. Diese Rationalität bezieht sich auf ein Set von Zielen unter Restriktionen.[46]

Anleger und Verkäufer müssen beispielsweise Standorte auswählen, auf welchen eine ausreichende Nachfrage besteht. Demgemäß richtet sich ihr Erfolg nach ihren Fähigkeiten, die kurz- und langfristige Entwicklung von Angebot und Nachfrage abschätzen zu können. Sie befinden sich in einer Handlungssituation, in der ein Investitionsproblem unter Renditebedingungen beschrieben wird.[47]

2.4. Staatliche Maßnahmen

Die staatlichen Maßnahmen in Wohnungspolitik und Mietrecht haben in der Immobilienwirtschaft einen wichtigen Stellenwert. Die Bindung eines Menschen zu seinem Wohnsitz ist traditionell und kulturell sehr groß. In Deutschland wurden in den letzten Jahren die Mietrechte zunehmend gestärkt, um die Position des Mieters, der sich ein Heim schafft und in die Substanz oder den Komfort der Immobilie investiert, zu unterstützen.

Der Wohnungsmarkt ist z.Zt. als gesättigt anzusehen. Mayer beschreibt in ihrer Arbeit zur Theorie und Politik des Wohnungsmarktes anschaulich die Entwicklung der deutschen Wohnungspolitik von 1945 bis 1994. Sie teilt die Entwicklung in drei große Phasen ein:[48]

- Wohnungspolitik bei erheblichem Wohnungsmangel
- Wohnungspolitik bei nur noch geringem Nachfrageüberschuss am Wohnungsmarkt
- Wohnungspolitik bei insgesamt ausgeglichenem Wohnungsmarkt.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 5: Phasen des Wohnungsmarktes

Der deutsche Wohnungsmarkt befindet sich demnach heute in der dritten Phase. Inzwischen ist der Nachfragerückgang spürbar. Die Ansprüche der Mieter an den Komfort ihrer Wohnungen sind wesentlich gestiegen, so dass die Mieten je nach Ausstattung der Räume angepasst, d.h. gesenkt, werden mussten bzw. umfangreiche Sanierungen notwendig wurden, um die Erträge beibehalten zu können.[49] Gleichzeitig wurde durch Mietrechtsreformen, vor allem in den 70er Jahren und zuletzt Ende der 90er Jahre, die Stellung des Eigentümers zugunsten der Stellung des Mieters reduziert.[50]

Obwohl Immobilieneigentum in den letzten Jahrzehnten einen überdimensional großen Wertzuwachs erleben konnte, existiert ein großer Wohnungsleerstand - besonders in den Großstädten. Da die Immobilien trotz Leerstand an Wert gewinnen, sind sie noch immer ein lohnendes Investitionsobjekt für den Käufer. Dieser spart sich bei einem Leerstand Ärger mit den potenziellen Mietern und umgeht so die Mietgesetze. Die Bausubstanz der leer stehenden Häuser verfällt, wodurch das Erscheinungsbild der Stadt negativ beeinflusst wird und die Wohnungen in der unmittelbaren Nachbarschaft einer solchen „Ruine“ sich nur schwer vermieten lassen. Die absichtliche Nicht-Vermietung wurde deshalb in einigen Städten unter Strafe gestellt. Die Ordnungsbehörden erhoffen sich, auf diese Weise den Leerstand von Wohnungen einzudämmen und wieder mehr Wohnungen dem Wohnungsmarkt zuzuführen.[51]

[...]


[1] Vgl. Hetzler, S. 2010 /Real-Time Control/ S. 15.

[2] Vgl. Malik, F. 2011 /Strategie/ S. 19.

[3] Vgl. Kholodin, K., Menz , J.O., Siliverstovs, B. 2008 /Immobilienkrise?/ S. 214.

[4] Vgl. Malik, F. 2011 /Strategie/ S. 34, 35.

[5] Vgl. Ehrmann, H. 2005 /Risikomanagement/ S. 19.

[6] Vgl. Kholodin, K., Menz , J.O., Siliverstovs, B. 2008 /Immobilienkrise?/ S. 215

[7] Vgl. Gesetz zur Abschaffung der Eigenheimzulage, vom 22.09.2005, in Kraft ab 01.01.2006.

[8] Vgl. Tarifvertrag TV Mindestlohn, Baugewerbe, Bundesrepublik, 29.10.2003. Quelle: Bundesanzeiger Nr. 242 30.12.20032003-12-30.

[9] Vgl. Hossenfelder, J. 2007 /Verdrängung/ S. 44 ff.

[10] Vgl. Zitelmann, R. 2011 /Investieren in Sachwerte/ S. 10 ff. Sehr informatives Buch eines Praktikers in Sachen Geldanlage.

[11] Vgl. Zentralverband Deutsches Baugewerbe, Berlin, Meldung vom 09.05.2011.

[12] Vgl. Malik, F. 2011 /Strategie/ S. 33. Malik vergleicht dabei den Unternehmensleiter mit einem Formel-1-Fahrer, der stabile Vorgaben, wie einen guten Rennwagen, Instrumente und ein zuverlässiges Team benötigt, um erfolgreich zu sein.

[13] Vgl. Malik, F. 2011 /Strategie/ S. 56 f

[14] Anmerkung: Das Zusammenspiel der Strategien in mittelständischen Unternehmen wurde in der Praxis durchgeführt und die Ergebnisse bewertet. Dabei kamen verschiedene Analysemethoden zum Einsatz um eine Empfehlung zu untermauern.

[15] Vgl. Website www.immopool.de.

[16] Vgl. Berndt, R. 2002 /Management-Konzepte/ S. 175.

[17] Vgl. Hellerforth, M. 1996 /Immobilienwirtschaft/ S. 5 f, sowie die dort angegebene Literatur. In der Praxis sind die Grenzen zwischen diesen Bereichen fließend.

[18] Vgl. Diederichs, C.J. 1999 /Führungswissen/ S. 293.

[19] Vgl. Hellerforth, M. 1996 /Immobilienwirtschaft/ S. 5.

[20] Vgl. Kühne-Büning, L. 1994 /Wirtschaftsgut Wohnung/ S. 6. Die Immobilie stellt eines der begehrtesten Wirtschaftsgüter dar. Der Wunsch nach Wohnraum ist ein Grundbedürfnis des Menschen.

[21] Vgl. Metzner, S., Erndt, A. 2002 /Instrumente/ S. 24 f.

[22] Vgl. Kühne-Büning, L. 1994 /Wirtschaftsgut Wohnung/ S. 7.

[23] Vgl. Metzner, S., Erndt, A. 2002 /Instrumente/ S. 22. Je länger ein Pendler aufgrund schlechter Verkehrsanbindungen und Infrastruktur zum Arbeitsplatz, zu Schulen und zu Lebensmittelanbietern braucht desto unattraktiver wird die Immobilie für ihn, da für die Überwindung dieses Nachteiles enorme Zusatzkosten anfallen.

[24] Vgl. Mayer, A. 1998 /Wohnungsmarkt/ S. 96. Eine Teilung kommt beispielsweise bei einem Mehrfamilienhaus in Frage, wenn es in mehrere Eigentumswohnungen aufgeteilt wird.

[25] Vgl. Mayer, A. 1998 /Wohnungsmarkt/ S. 42.

[26] Vgl. Diederichs, C.J. 1999 /Führungswissen/ S. 305 f.

[27] Anm. d. Verf.: Diese Aussage beruht auf eigenen Erfahrungen in der Immobilienbranche. Am risikoreichsten sind dabei Kaufarten, bei welchen der Käufer das Objekt nicht vorher überprüfen kann, wie z.B. bei Versteigerungen, da er es erwirbt, wie es „liegt und steht“.

[28] Nachzulesen bei Kieser, A. 2001 /Organisationstheorien/ S. 90. Gropius war zwischen 1919 und 1928 Direktor des Bauhaus in Weimar und Dessau.

[29] Zu einer Beschreibung des Taylorismus und Fordismus siehe Kieser, A. 2001 /Organisationstheorien/ S. 65 - 71. Der Taylorismus reduzierte den Menschen auf messbare Daten und konnte daher dem komplexen Handlungsmotiven nicht gerecht werden.

[30] Vgl. Guillén, M.F. 1994 /Models of Management/ S. 104 ff.

[31] Vgl. Kieser, A. 2001 /Organisationstheorien/ S. 90. Gropius versuchte Häuser und Wohnungen für jedermann zu entwickeln, analog zu Fords „T-Modell“, und investierte in die Massenproduktion. Diese Idee wurde im Deutschland der 70er Jahre wiederholt aufgegriffen.

[32] Vgl. Baumann, M., Kistner, A. 2000 /e-Business/ S. 175 ff.

[33] Vgl. Bullinger, H.-J., Berres, A. (Hrsg.) 2000 /E-Business/ S. 881. Insbes. KMU verspricht das Internet Wachstumspotentiale.

[34] Vgl. Kühne-Büning, L., Heuer, J. 1994 /Marktstrukturen/ S. 72 zur starken Segmentierung des Marktes.

[35] Vgl. Hellerforth, M. 1996 /Immobilienwirtschaft/ S. 290.

[36] Vgl. Diederichs, C.J. 1999 /Führungswissen/ S. 293.

[37] Anm. d. Verf.: Hier kann auf eigene Erfahrungen in der Immobilienbranche verwiesen werden. Auf die steuerlichen Unterschiede sei an dieser Stelle nicht eingegangen.

[38] Vgl. Diederichs, C.J. 1999 /Führungswissen/ S. 232 f. zur Organisationsentwicklung der Größenklassen.

[39] Vgl. Hellerforth, M. 1996 /Immobilienwirtschaft/ S. 287.

[40] Vgl. Diederichs, C.J. 1999 /Führungswissen/ S. 50.

Vgl. O.V. 2002 /rund um die Immobilie/Bericht Mai 2002.

[42] Vgl. Metzner, S., Erndt, A. 2002 /Instrumente/ S. 19.

[43] Vgl. O.V. 2004 /FinanzTest/ S. 40-42 zu den Risiken der Immobilienfonds und den neuesten BGH-Urteilen.

[44] Vgl. O.V. 1999 ÆFS/ S. 1. Die höchsten Multiplikatoren werden mit 17,3 in München und 16,5 in Stuttgart gezahlt. Von dem Privatvermögen der Deutschen, welches mit 7,7 Billionen Euro bewertet wird, sind ca. 3,8 Billionen Euro im Immobilienmarkt investiert.

[45] Vgl. Odermatt, A. 1997 /Eigentümerstrukturen/ S. 178. Grundsätzlich kann davon ausgegangen werden, dass die Eigentümergruppen nach verschiedenen Interessen handeln.

[46] Vgl. Odermatt, A. 1997 /Eigentümerstrukturen/ S. 154. Investoren von Erwerbskapital sehen als ihre Zielgröße die mögliche Rendite, welche sie durch die Investition ihres Kapitals erreichen können. Sie versuchen das Objekt schnell weiterzuverkaufen, um einen kurzfristigen Gewinn zu erzielen. Investoren von Vermögen zielen auf den sozialen Gebrauch ab, wobei Opportunitätskosten für die alternative Verwendung der Mittel zu berücksichtigen sind. Sie planen eine rentable und langfristige Anlage von Erwerbskapital. Die Immobilie soll durch Investitionen regelmäßige Erträge erwirtschaften

[47] Vgl. Odermatt, A. 1997 /Eigentümerstrukturen/ S. 155.

[48] Vgl. Mayer 1998 /Wohnungsmarkt/ S. 177-215.

[49] Vgl. V. Stein, J. (Hrsg) 2002 /Immobiliencontrolling/ Vorwort, S. IX.

[50] Vgl. O.V. 1997 /Reform des Mietrechts/ S. 4. Vor allem die sozialen Mietrechte der Wohnungsnehmer wurden per Gesetz so sehr gestärkt, dass heutige Vermieter immer öfter dazu neigen, ihre Wohnungen leer stehen zu lassen, anstatt sie auf dem freien Markt anzubieten.

[51] Vgl. O.V. 1988 /Wohnungseigennützigkeit/ S. 531-538.

Details

Seiten
54
Jahr
2011
ISBN (eBook)
9783656026648
ISBN (Buch)
9783656026655
Dateigröße
856 KB
Sprache
Deutsch
Katalognummer
v180036
Note
Schlagworte
Immobilienhandel Immobilien Komplexität komplexe Systeme strategisches Management Strategie Strategische Planung Erfolgsfaktoren Potentiale Potenziale Potential Potenzial Bewältigung von Komplexität Organisationsstrukturen Organisation E-Business Wirtschaftsinformatik

Autor

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    Dr. Susanna Mandorf (Autor)

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