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Projektentwicklung eines Brachgeländes in einem westdeutschem Mittelzentrum

Wohn- und Gewerbeimmobilienprojektentwicklung mit Markt- und Standortanalyse

Diplomarbeit 2008 108 Seiten

Kunst - Architektur, Baugeschichte, Denkmalpflege

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

1. EINLEITUNG
1.1. AUSGANGSSITUATION
1.2. AUFGABENSTELLUNG UND ZIEL DER ARBEIT
1.3. VORGEHENSWEISE

2. KLEINE STOMA
2.1. STANDORTFAKTOREN - KURZ
2.1.1. Untersuchung Grundstück
2.1.2. Bergisch Gladbach
2.2. MARKTFAKTOREN - KURZ
2.2.1. Wohnen
2.2.2. Büro
2.2.3. Einzelhandel
2.2.4. Hotel
2.3. AUSWERTUNG KLEINE STOMA
2.3.1. Kleine Wertung Standortfaktoren
2.3.2. Kleine Wertung Marktfaktoren
2.3.3. Fazit

3. STANDORTFAKTOREN
3.1. GEOGRAPHISCHE LAGE / GRUNDSTÜCKSSTRUKTUR - MAKRO
3.1.1. Lage der Stadt
3.1.2. Entfernung Nachbarstädte
3.1.3. Stadtstruktur / -entwicklung
3.1.4. Zentralörtlichkeit
3.1.5. Staatliche Einrichtungen
3.1.6. Bodenri chtwerte
3.2. GEOGRAPHISCHE LAGE / GRUNDSTÜCKSSTRUKTUR - MIKRO
3.2.1. Integrierte / solitäre Lage
3.2.2. Sichtanbindung / Ausblick
Bebauungsplan / Geschosse / Traufhöhe
3.2.3. Topographie / Boden
3.2.4. Gr öß e / Zuschnitt / Bausubstanz
3.2.5. Technische Ver- / Entsorgung
3.3. VERKEHRSSTRUKTUR - MAKRO
3.3.1. Flughafen / Hafen
3.3.2. Fernstraßennetz
3.3.3. Innerstädtisches Straßennetz
3.3.4. Bahnanbindung
3.3.5. ÖPNV-N etz
3.4. VERKEHRSSTRUKTUR - MIKRO
3.4.1. Straßenpro fil
3.4.2. Verkehrsfrequenz
3.4.3. Zugänglichkeit / Anfahrbark eit
3.4.4. interne Erschließung
3.4.5. Parksituation Umfeld
3.4.6. Entfernung / Frequenz ÖPNV
3.5. WIRTSCHAFTSSTRUKTUR - MAKRO
3.5.1. Charakteristika der Stadt Prägung
3.5.2. Schulen / Hochschulen
3.5.3. Struktur der Wirtschaft
3.5.4. Wirtschaftsentwicklung und Prognose
3.5.5. Arbeitsmarkt
3.5.6. Steueraufkommen
3.5.7. Pendleraufkommen
3.6. WIRTSCHAFTSSTRUKTUR - MIKRO
3.6.1. Umfeld / Bebauung / Struktur
3.6.2. Agglomerationseffekte / Passantenfrequenz
3.7. SOZIODEMOGRAPHISCHE STRUKTUR - MAKRO
3.7.1. Bevölkerungsstruktur und Entwicklung
3.7.2. Altersverteilung/-entwicklung
3.7.3. Einkommen und Kaufkraft
3.7.4. Anteil ausländischer Mitbürgern
3.7.5. Migrationstrend / Prognosen
3.8. SOZIODEMOGRAPHISCHE STRUKTUR - MIKRO
3.8.1. Bevölkerung / Altersverteilung / Ausländeranteil
3.9. IMAGE UND KULTUR
3.9.1. Image der Stadt
3.9.2. Verwaltungsstruktur
3.9.3. Politische Situation
3.9.4. Kultur- / Freizeitangebot
3.10. IMAGE UND KULTUR - MIKRO
3.10.1. Image des Standortes / Attraktivität
3.10.2. Grünanteil / Freizeitmöglichkeiten

4. MARKTFAKTOREN
4.1. HÄUSER BIS ZWEI WOHNEINHEITEN
4.1.1. Bestand
4.1.2. Angebot
4.1.3. Nachfrage / Umsatz
4.1.4. Preissituation
4.1.5. Bedarf / Potenzial
4.2. MEHRFAMILIENHÄUSER UND WOHNANLAGEN
4.2.1. Angebote (nur Kaufobjekte)
4.2.2. Nachfrage / Umsatz
4.2.3. Preissituation
4.2.4. Bedarf / Potenzial
4.2.5. Projekte in der Planung (>10 WE)
4.3. MARKTFAKTOREN - BÜRO
4.3.1. Flächenbestand / Angebote
4.3.2. Nachfrage / Umsatz
4.3.3. Preissituation
4.3.4. Bedarf / Potentialanalyse
4.3.5. Angebotstabelle Büromarkt

5. WERTUNG STOMA
5.1. BETRACHTUNG FAKTOREN
5.1.1. Stärken - Schwächen Standort
5.1.2. Stärken - Schwächen Markt
5.2. NUTZWERTANALYSE STANDORT
5.2.1. Nutzwertermittlung nach Mucke
5.2.2. Fazit Nutzwertanalyse
5.3. MATRIX DER MÄRKTE
5.3.1. Matrix der Märkte
5.3.2. Fazit Portfolio-Matrix
5.4. EMPFEHLUNG PLANUNG
5.4.1. Wohnen
5.4.2. Büro

6. ENTWURFSBESCHREIBUNG
6.1. MASTERPLANUNG
6.1.1. Vorgehensw eise
6.1.2. Städtebauliche Analyse
6.1.3. Analyse der Qualitäten und Mängel
6.1.4. Masterplan - „ 3 Drittel - Stadt Wohnen “
6.2. ENTWURFSPLANUNG
6.2.1. Idee - Konzept
6.2.2. Konzept Wohnen
6.2.3. Konzept Büro
6.2.4. Flächenaufst ellung
6.3. GRUNDRISSE
6.3.1. Wohnen
6.3.2. Büro
6.4. ANSICHTEN / SCHNITTE O.M
6.4.1. Ansichten
6.4.2. Schnitte
6.5. RESÜMEE
6.5.1. Einschätzung Projekt für die Stadt
6.5.2. Einschätzung Projekt aus Sicht Projektentwickler

7. ANLAGEN
7.1. VERWENDETE QUELLEN IM TEXT / GRAFIKEN
7.2. LITERATUR / RECHERCHE DOKUMENTE / QUELLEN
7.3. FUSSNOTEN SAMMLUNG ZU QUELLEN IM TEXT

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1. Einleitung

1.1. Ausgangssituation

Am 17. März 2008 wurde das Thema der Diplomarbeit veröffentlicht und vorgestellt. Es handelt sich um eine I ndustriebrache / Mindergenutzte Fläche im Zentrum der Kreisstadt Bergisch Gladbach.

Es w urden keine näheren Angaben zur Grundstücksgröße, bzw. zur Abmessung gegeben. Zudem wurde die angestrebte Nutzung offen gelassen. Lediglich die Nutzungen Wohnen, Gewerbe, Hotel und Einzelhandel wurden ergebnisoffen zur Betrachtung vorgeschlagen.

1.2. Aufgabenstellung und Ziel der Arbeit

Die Aufgabenstellung an die Diplomgruppe war ein neues Quartier zu schaffen. Die neue Bebauung soll im Einklang mit den Wünschen der Stadt Bergisch Gladbach stehen und eine tragfähige und standortverträgliche Nutzung vorsehen.

Die vorgeschlagenen Nutzungen:

- Wohnen
- Gewerbe
- Einzelhandel
- Hotel

sollten überprüft werden und ggf. durch weitere Nutzungen ergänzt werden. Ziel ist es jedoch nicht jede Nutzung unterzubringen.

Die Klärung der Nutzung soll durch eine Standort- und Marktanalyse (STOMA) erfolgen.

In den ersten Wochen wurde durch die Diplomgruppe das städtebauliche Gebiet definiert und eine gemeinsame Grundlage für drei verschiedene Masterplanungsgruppen geschaffen.

Die Masterplanungsgruppen bestehen aus je drei bis vier Personen. Jede Gruppe erarbeitete eine eigene städtebauliche Planung des Gebietes. Jede Gruppe teilte das Gebiet in einzelne Bereiche. Diese Bereiche bilden den jeweiligen Entwurfsbereich des einzelnen Diplomanden.

Diese Diplomarbeit basiert auf der Masterplanung Billstein/Krämer/Weitershagen. Diese Ausarbeitung stellt den schriftliche Teil der Diplomarbeit dar.

1.3. Vorgehensweise

Unter dem Begriff der „ Projektentwicklung bestehen in der Immobilienwirtschaft sehr unterschiedliche und teilweise unklare Vorstellungen “ 1.

D.h. die Herangehensweise, der Umfang und die Tiefe einer PE hängen von mehreren Faktoren ab. Zwei der wesentlichsten Faktoren stellen jedoch sicherlich die Größe und die Art des Projektes dar.

Für jede PE kann allerdings generell gesagt werden, dass es grundsätzliche drei Ausgangssituationen gibt.

1. Nutzung sucht Standort und Kapital.
2. Standort sucht Nutzung und Kapital.
3. Kapital sucht Nutzung und Standort.

Ein weitere Faktor kommt durch die Zeit hinzu.2

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1 Faktoren einer PE

Für die Aufgabenstellung dieser Diplomarbeit trifft Punkt 2 zu.

Allerdings ist dies eine sehr simple Betrachtung. Unterschiedliche Modelle zur Erklärung von Projektentwicklungsprozessen werden in Fachbuch Schulte Immobilienökonomie Band I auf Seite 235ff. sehr gut beschrieben und erläutert. Eine näheren Betrachtung ist an dieser Stelle nicht erforderlich.

Die STOMA stellt einen der wichtigsten Teile einer Projektentw icklung in der I mmobilienwirtschaft dar. Allerdings w ird eine ausführliche STOMA meist erst erstellt, nachdem bereits die Projektkonzeption vorhanden ist. Bei einer PE nach Punkt 2 erfolgt zuerst eine Projektinitiierung. Trotz der Auffassung, dass eine guten PE von drei Faktoren „Lage, Lage, Lage“ abhängt, ist der Standort bereits vorgegeben und somit nicht frei wählbar. Der Projektentw ickler muss nun die entsprechende Nutzung suchen. Diese Ideengenerierung spielt sich auf zwei Ebenen ab.

1. Die Ebene von Analysen und Fakten.
2. Ebene von Inspiration und Vision.

Es wird von einem guten Projektentwickler vorausgesetzt, dass er stets über das aktuelle Geschehen am Markt informiert ist. Diese permanente Marktbeobachtung sollte durch eine grobe Standortanalyse ergänzt werden. Dadurch sollen kostspielige Analysen (für jede Nutzung) im frühen Stadium der PE ausgeschlossen werden.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2 "5 Projektphasen n. Schulte"

Für die grobe Standortanalyse sollten folgende Punkte untersucht werden3 :

- Grundstücksgröße
- Zuschnitt
- Zufahrtsmöglichkeiten
- Anbindung an Straßen und den ÖPNV
- Nachbarschaftliche Nutzung bzw . Umfeldstruktur Altlastenverdachtsmomente

Diese kleine „STOMA“ dient u.a. zur Klärung der möglichen Nutzungen.

Für diese Diplomarbeit wird zur Vorgehensweise folgendes Konzept verfolgt.

- Kleine STOMA zur Klärung von Nutzungen
- Standortfaktoren
- Marktfaktoren
- Auswertung Standort- und Markterhebung
- Projektkonzeption
- Fazit

2. Kleine STOMA

Anmerkung: Die ausführliche Untersuchung wird in Kapitel 3. S.29 abgehandelt.

2.1. Standortfaktoren - kurz

2.1.1. Untersuchung Grundstück

Allgemein

Das Grundstück und die Umgebung wurden mehrmals in Augenschein genommen und besichtigt. Es handelt sich um eine Industriebrache. Ein Altlastenverdacht liegt nicht vor. Jedoch sollte zu einem späteren Projektzeitpunkt eine Bodenuntersuchung durch einen Bodengutachter erfolgen. Das gesamte Gebiet wird als „Köttgengelände“ bezeichnet. Diese Bezeichnung wird u.a. in den verschiedenen Ausarbeitungen (zur Regionale 2010) der Stadt BG verwendet.

Das gesamte Köttgengelände ist ca. 125.000 m² groß. Teilweise gibt es bereits neue Nutzungen. Das Gelände hat eine sehr zentrale Lage innerhalb BG. Die Innenstadt mit dem Nahversorgungsbereich und der Bahnhof sind fußläufig zu erreichen.

Zufahrtsmöglichkeiten

Die Erschließung erfolgt über die Johann-Wilhelm-Lindlar-Straße und den PaulKöttgen-Weg. Beide Straßen bieten eine gute Zufahrt zum Grundstück. Auf dem Gelände sollte eine zu planende Tiefgarage ausreichend Kapazität für das zukünftige Parken bieten.

Nutzung / Topographie

I m Westen wurde ein Baumarkt errichtet. I m Süden liegen einzelne Kleinbetriebe und Wohnhäuser entlang der Jakobstraße und der Johann-Wilhelm-Lindlar- Straße. Nördlich wird das Gelände von einem Autohaus und Werkhallen eingefasst. Innerhalb des Masterplangebietes stehen zwei ehemalige Werkhallen, eine Diskothek und zwei Übergangsheime der Stadt BG. Das Gelände weißt Höhenunterschiede von mehr als 15 Meter auf.

Es fällt von einer nördlichen Anhöhe im Bereich der Paffrather Str. gegen Süden Richtung Bahnhof und Gleisanlagen ab. I m Bereich der nördlichen Anhöhe befindet sich das Fußball- und Leichtathletikstadion der Stadt BG mit seinen Tribünen Anlagen. Das Stadion wird regelmäßig genutzt.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 3 Übersicht Köttgengelände / Quelle Google Maps

Anbindung an Straßen und ÖPNV

Die Anbindung an den ÖPNV ist hervorragend. Der Bahnhof bietet über die S- Bahnlinie 11 Richtung Köln einen guten Anschluss ans regionale und überregionale Schienennetz. Der Busbahnhof verbindet das Zentrum von BG mit allen umliegenden Dörfern und Städten.

Die Paffrather Straße führt u.a. Richtung Köln und die Autobahn A3 (Anschlussstelle Dellbrück), jedoch ist die dortige Dellbrücker Hauptstraße ein bekannter Engpass. I m Berufsverkehr kann die Fahrt von BG Zentrum nach Köln Zentrum bis zu 1 Stunde betragen.

Seit Jahren wird ein Autobahnanschluss von BG an die A4 diskutiert. Das Projekt ist v on der jetzigen Landesregierung wieder aufgenommen w orden. Eine absehbare Realisierung ist auf Grund von Unstimmigkeiten über die Trassenführung aber noch nicht abzusehen. Dies stellt einen erheblichen Schw achpunkt des Grundstückes dar.

2.1.2. Bergisch Gladbach

BG ist ein Mittelzentrum mit 105.000 Einw ohner. Es liegt östlich von Köln innerhalb von NRW. Sie ist die größte Stadt und zudem Kreisstadt des Rheinisch-Bergischen-Kreises. BG ist aus drei ehemals eigenständigen Gemeinden hervor-gegangen.

Der Stadtteil BG ist wegen seines deutliche höheren Gewerbeanteils durch überwiegend mittlere und einfach Lagequalitäten gekennzeichnet.4

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 4 Übersicht BG - Quelle GEOINFORMATIONSYSTEM BG

BG ist unterteil in sechs statistische Bezirke. Diese orientieren sich an einzelnen Stadtteilen.5

BG weißt einen mit der höchsten Kaufkraftindex Bundesweit auf. Dies stellt einen nicht zu unterschätzenden Standortfaktor dar. Allerdings sind Einzelhandelsflächen bereits übermäßig v orhanden. Zudem w urde eine große Einkaufpassage gerade fertig gestellt und eine weitere befindet sich im Bau. Momentan ist die Stadt in einem Umbruch. Durch die Regionale 2010 sind mehrer Projekt anv isiert, welche die Stadt w ieder attraktiver gestalten soll. Es handelt sich um verschiedene Projekt im Bereich Grünflächen / Verkehr / Wohnen.6

Steckbrief BG:

- Stadt seit 1856
- kommunale Neugliederung 1975
- Einw ohnerzahl ca. 110.000
- Kreisstadt des RBK
- Stadtgebiet 83,12 Quadratkilometer

Wirtschafts-, Verwaltungs- und kulturelles Zentrum: Kreisverwaltung, Arbeits- und Finanzamt, Landw irtschaftskammer, Bundesanstalt für Straßenwesen, Amtsgericht, Verwaltungsberufsgenossenschaft, Museum, Städtische Galerie Ville Zanders, Rheinisches Industriemuseum „Papiermühle Alte Dombach“7

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 5 Skizze Region; Quelle Memorandum stadt : gestalten

2.2. Marktfaktoren - kurz

2.2.1. Wohnen

Der I mmobilenmarkt im RBK ist einer der attraktivsten im gesamten Rheinland8. Dies liegt vor allem am hohen Wert der Naherholungsgebiete und der Erreichbarkeit von den Metropolen Köln und Düsseldorf. Allerdings gibt es in BG und im RBK Unterschiede im Bezug auf die einzelnen Stadtteile. So werden die Stadtteile Frankenforst, Refrath und Bensberg bevorzugt von Käufern gesucht; außerdem die Gemeinden Overath, Odenthal und Rösrath.

Die Vorteile des Planungsgebietes müssen eine möglichen Käuferschicht erst noch angepriesen werden, da dieser Stadtteil bisher nicht durch Wohnen geprägt ist (Siehe auch Kapitel 2.1.2).

Vorteil ist u.a. die fußläufige Erreichbarkeit der Innenstadt und die damit verbundenen kurzen Weg. Dieses urbane Gefühl wird von einer steigenden Anzahl von Haushalten gesucht. Durch die Entwicklung des COX-Geländes kann zu möglichen Agglomerationseffekten führen. Abzuwägen gilt allerdings die Ausrichtung des Qualitätsstandards der möglichen Bebauung.

Ziel sollte eine gute Durchmischung von einkommensschw achen Haushalten, einer Mittelschicht und Besserverdienenden sein. Dies ist u.a. eine Planungsvorgabe der Stadt, welche sich aus dem Memorandum zur Regionale 2010 ergibt.9

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Engel&Völkers

Abbildung 6 Preisübersicht Wohnimmobilien

Es gilt jedoch abzuw ägen, wie hoch die Anzahl der geplanten Wohneinheiten sein könnte. Ein Überangebot muss vermieden werden. Z.B. wurden im Jahr 2006 laut Grundstücksmarktbericht 2008 48 Eigenheime (EFH / ZFH) als Erstverkauf auf den Markt gebracht. Bei den Eigentumswohnungen lag die Zahl bei etwa 58. Näher überprüft werden muss, w ann ein möglicher Sättigungsfaktor (p.a.) eintreten könnte.

2.2.2. Büro

Der Büromarkt in BG ist sehr kleinteilig und über die Stadt verteilt. Lediglich der Technologiepark stellt eine Ansammlung von Büroflächen dar. Dort sind Flächen bis zu 7.000m² v erfügbar10. Allerdings liegt der Technologiepark abseits des Stadtzentrums BG im Bereich Bensberg-Moitzfeld. Dieser Standort ist mit dem ÖPNV nur sehr schlecht zu erreichen. Der Standort wird von nur einer Buslinie angefahren.

Ansonsten findet man bei einer Recherche unterschiedliche Gebäudearten und Flächengrößen. Die Mietpreise liegen etwa im Rahmen der Mietwerte aus dem Grundstücksmarktbericht von 2008.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 7 Übersicht Mietwerte Büro; Quelle Grundstücksmarktbericht BG 2008

Neuwertige, moderne oder großflächige Büroflächen sind im Zentrum v on BG keine zu finden.11

2.2.3. Einzelhandel

Der Kaufkraftindex von BG ist einer der höchsten im Bundesgebiet. Die Innenstadt ist durch Einzelhandel geprägt, vor allem entlang der Hauptstrasse (Fußgängerzone). Zu den bestehenden Einzelhandelsflächen ist mit der RheinBerg Passage ein Shoppingcenter mit 17.000 m² in der Bauphase. Die RheinBerg Galerie ist bereits fertig gestellt und verfügt über 8.500 m² v ermietbarer Fläche.12

Weitere Eckdaten können der Abbildung 8 entnommen werden.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Kempers CityProfil Bergisch Glad bach Nov. 2007

Abbildung 8 Kennzahlen für den Einzelhandel

Durch die beiden neuen Shoppingcenter wird sicherlich eine Sättigung des Marktes eintreten. Zudem ist damit zu rechnen, dass durch die Politik kein weiterer großflächiger Einzelhandel gewünscht ist.

Die CDU BG hat dies bereits in einem Positionspapier „Die I nnenstadt nicht dem Zufall überlassen!“ aus dem Jahr 2005 bekräftigt. Man kann davon ausgehen, dass weitere Flächen am Rand der I nnenstadt oder gar auf der grünen Wiese keine Unterstützung von Seiten der Kommune und der Politik erhalten wird. Kleinteilige Flächen für den täglichen Bedarf (z.B. Bäcker, Fleischer) könnten aber sicherlich genehmigungsfähig sein.

2.2.4. Hotel

Der Hotelmarkt in BG ist sicherlich nicht vergleichbar mit Städten w ie Düsseldorf, Köln, München oder Berlin. Fundierte Daten zum Bereich BG deshalb nicht zu erhalten, bzw. nur durch kostenpflichtige Recherche Institute wie Deloitte.

Durch eine Zimmerrecherche über die Internetseite des Hotel Reservation Serv ice (www.hrs.de) lässt sich aber eine kurze und prägnante Übersicht zu den bestehenden I mmobilien erstellen.

In BG gibt es eine gut durchmischte Hotellerie. Auffallend sind sicherlich die zw ei 5 Sterne Hotels Schlosshotel Lerbach und das Grandhotel Bensberg. Beide genießen durch ihre gute Küche und das Wellnessangebot einen internationalen Ruf. Außerdem ist seit mehreren Jahren ein weiteres Wellnesshotel im Bereich des Erlebnisbades Mediterrane geplant.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 9

I m unteren Segment sind ebenfalls bereits ausreichend Zimmer vorhanden. Zwar werden momentan v ermehrt so genannte Low-Budget-Hotelkonzepte Deutschlandweit projektiert, aber diese Projekte zielen auf ein junges Publikum, welches Kosten orientiert günstige Unterkünfte in Metropolen sucht. BG fällt hier aus dem Rahmen trotz seiner Nähe zu Köln, da es bereits eine ausreichende Anzahl v on vergleichbaren Hotels im I nnenstadtbereich von Köln gibt. Ein weiteres ist in Köln bereits Projektiert (Siehe auch Abbildung Abbildung 10 . Auffällig ist ebenfalls, dass im Bereich der 4 Sterne Kategorie lediglich zw ei Hotels mit einer Gesamtzahl v on nur 61 Betten zur Verfügung stehen. Dies bietet sicherlich eine interessante Möglichkeit. Jedoch sollte bedacht werden, dass dieses Segment vor allem als Tagungs-, Messe- und Kongresshotel bekannt ist. Diese Art von Hotellerie ist abhängig von überregionalen Messen und sollte zudem eine gute Erreichbarkeit aufweisen. Allerdings ist dieses „Messegeschäft“ in der Region Köln hart umkämpft. Gerade umliegende Gemeinden leiden unter der steigenden Anzahl v on Hotels namhafter Hotelketten in der Citylage von Köln. (Quelle: Telefonat mit Herrn Kraft von der IHK Köln)

Zudem sind in Köln w eitere Projekte bereits im Bau, bzw . in einer konkreten Projektphase. Siehe hierzu auch Tabelle 2.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Eurohypo RAC Research

Abbildung 10

2.3. Auswertung kleine STOMA

2.3.1. Kleine Wertung Standortfaktoren

Zur Wertung der Standortfaktoren wird eine kleine Nutzwertanalyse nach Mucke erstellt.

Diese lässt erkennen, dass das Grundstück auf einen Nutzwert-index von 74,5 von 100 kommt. Dieser Wert ist ausreichend um weitere Analysen zu verfolgen und das Projekt weiterzuführen.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 11 Nutzwertanalyse n. Mucke

2.3.2. Kleine Wertung Marktfaktoren

(GRÜN = GUT / WEIß = NEUTRAL / ROT = BEDENKLICH)

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Die gewonnenen Erkenntnisse der Marktfaktoren sind in einer Chancen/Risiko Analyse zusammengefasst worden.

Auf Grundlage dieser Daten wurde ein Ranking in Anlehnung an eine Nutzw ertanalyse erstellt.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 12 Analyse der Marktfaktoren für die

2.3.3. Fazit

Es läßt sich aus der Abbildung 13 erkennen, dass die Nutzungen Wohnen und Büro in der Chancen und Risiken Analyse die besten Werte haben. Zudem ist der Nutzwertindex des Standortes ausreichend für eine weitere Projektierungsphase.

Für die Masterplanung sind daher diese Nutzungen zu berücksichtigen. D.h. die weiteren Markt- und Standortanaylsen beziehen sich nur auf die Nutzungen „Wohnen“ und „Büro“.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 13

3. Standortfaktoren

3.1. geographische Lage / Grundstücksstruktur - Makro

3.1.1. Lage der Stadt

BG ist die Kreisstadt des RBK. Innerhalb des RBK gibt es acht Gemeinden. BG ist eine dieser Gemeinden. BG wird umringt v on Odenthal, Kürten, Overath und Rösrath. Zudem grenzt es an seiner westlichen Flanke an die Kreisfreien Städte Köln und Leverkusen.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 14 Übersicht RBK

3.1.2. Entfernung Nachbarstädte

Die folgenden Angaben basieren auf Messungen in Google Earth. Alle Werte sind die Luftlinien zwischen den Stadtzentren.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

3.1.3. Stadtstruktur / -entwicklung

Durch die geschichtliche Entwicklung und zuletzt durch die Kommunale Gebietsreform im Jahr 1975 stellt BG nunmehr ein Zusammenschluss von mehreren ehemaligen Dörfer und Kleinstädten dar. Diese sind u.a. teilweise miteinander verw achsen und teilweise auch geographisch von einander getrennt. Die beiden größten Stadtteile stellen BG und Bensberg. Hinzu kommen Stadtteile wie Paffrath, Moitzfeld, Schildgen, Refrath und andere. I nsgesamt sind es etwa 25 Stadtteile. Diese sind innerhalb der Verwaltung in sechs statistische Bezirke aufgeteilt, welche sich an der geographischen Lage orientieren.

In einer Veröffentlichung des Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung aus dem Jahr 2004 mit dem Titel „Wohnungsmärkte in Deutschland - regionalisierte Wohnungsmarktbeobachtung“ wird BG zu den wachstums-orientierten Mittelund Oberzentren gezählt.

3.1.4. Zentralörtlichkeit

Im Zentrum von BG liegt eine Einkaufszone, die weit über den Tagesbedarf der Bevölkerung Möglichkeit bietet zu konsumieren. Dieses Zentrum hat einen Einzugsbereich der in die angrenzenden Gemeinden des RBK und teilweise bis in Teile v on Köln und Leverkusen geht.

Der Bahnhof bildet einen Verkehrsknotenpunkt und ist somit ein zentraler Treffpunkt, der zudem in der Nähe der Einkaufszone liegt.

Allerdings bewertet die GfK GeoMarketing GmbH BG nur mit einem Einzelhandelszentralitätsindex von 87,4. Diese Zahl liegt zw ar auf dem Wert des RBK von 87,6, hingegen hat Köln aber einen Wert von 126,4 und Leverkusen von 102,3. (Stand 2007)

3.1.5. Staatliche Einrichtungen

Innerhalb von BG befinden sich die Bundesanstalt für Straßenwesen und die Kreisverwaltung des RBK. Außerdem die Erdbebenstation Bensberg, welche eine Einrichtung der Universität zu Köln ist. I m Stadtteil Moitzfeld sitzt zudem der Spitzenv erband der Innungskrankenkasse (IKK-Bundesverband).13

3.1.6. Bodenrichtwerte

Die durchschnittlichen Grundstückspreise in €/m² liegen in BG für Mischgebiete bei 445,78 €/m² und für Gew erbegebiete bei 122,09 €/m². Wohngebiete liegen durchschnittlich bei 310,- €/m² Bauland.

Das Grundstück liegt im Bereich eines Gewerbegebietes. Der Bodenrichtwert wird momentan angegeben mit 120,-€/m² Bauland. Der nächste Bodenrichtwert für die nahe gelegene Wohnbebauung (Reuterstr./Paffrather Str.) wird mit 265,- €/m² für eine zweigeschossige Wohnnutzung angegeben.14

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 15

[...]


1 (Bone-Winkel, Isenhöfer; Hofmann 2005, 233)

2 (vgl. Bone-Winkel, Isenhöfer; Hofmann 2005, 234)

3 (vgl. Bone-Winkel, Isenhöfer; Hofmann 2005, 242ff)

4 Hypovereinsbank Expertise 2005

5 vgl. www.Wikipedia.de „Bergisch-Gladbach“

6 Memorandum „stadt : gestalten Bergisch Gladbach, Arbeitsfassung Januar 2008“

7 Memorandum „stadt : gestalten Bergisch Gladbach, Arbeitsfassung Januar 2008“, S.7

8 vgl. Marktbericht Engel&Völkers 2007 für BG

9 siehe Memorandum „stadt : gestalten Bergisch Gladbach, Januar 2008“, S. 27/28

10 Recherche Immobilienscout24 am 27.Mai 2008

11 Quelle Telefonat mit Herrn Kraft von der IHK Köln

12 Quelle EUROHYPO Marktbericht Köln Herbst 2007

13 www.wikipedia.de Stichwort Bergisch Gladbach

14 Onlinedienst BORIS NRW

Details

Seiten
108
Jahr
2008
ISBN (eBook)
9783640919086
ISBN (Buch)
9783640919437
Dateigröße
11.2 MB
Sprache
Deutsch
Katalognummer
v172131
Institution / Hochschule
Technische Hochschule Köln, ehem. Fachhochschule Köln – Fakultät 05
Note
2,0
Schlagworte
projektentwicklung brachgeländes mittelzentrum wohn- gewerbeimmobilienprojektentwicklung markt- standortanalyse

Autor

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Titel: Projektentwicklung eines Brachgeländes in einem westdeutschem Mittelzentrum