Risikominimierung bei privaten Eigentumsfinanzierungen durch den Einsatz von Immobilienderivaten

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1. Einleitung
1.1 Exkurs: Subprime-Krise
1.2 Einführung
1.3 Zielsetzung
1.4 Vorgehensweise

2. Die private Eigentumsfinanzierung
2.1 Die Eigentumsfinanzierung in der persönlichen Finanzplanung
2.2 Eigenschaften und Bedeutung der privaten Immobilienfinanzierung
2.3 Finanzierungsrisiken
2.3.1 Zinsänderungsrisiko
2.3.2 Wertänderungsrisiko
2.3.3 Objektrisiko
2.3.4 Bonitätsrisiko
2.3.5 Liquiditätsrisiko
2.3.6 Risiko vorzeitiger Rückzahlung
2.3.7 Sonstige Risiken
2.4 Absicherungsmaßnahmen
2.4.1 Versicherungen.
2.4.1.1 Risikolebensversicherung bzw. Restschuldversicherung
2.4.1.2 Wohngebäudeversicherung
2.4.1.3 Hausratversicherung
2.4.1.4 Haus-/ Grundbesitzerhaftpflichtversicherung
2.4.2 Sonstige Instrumente zur Absicherung
2.4.2.1 Festzins
2.4.2.2 Cap/ Floor/ Collar.
2.4.2.3 Forward Rate Agreement (FRA)
2.4.2.4 Zinsswap

3. Derivate
3.1 Allgemeine Funktionsweise
3.2 Verschiedene Arten von Derivaten.
3.2.1 Forward
3.2.2 Future
3.2.3 Swap
3.2.4 Option
3.3 Risiken.
3.3.1 Bonitätsrisiko
3.3.2 Zinsänderungsrisiko
3.3.3 Abwicklungsrisiko
3.3.4 Volatilitätsänderungsrisiko
3.3.5 Liquiditätsrisiko
3.3.6 Korrelationsrisiko
3.3.7 Sonstige Risiken
3.4 Immobilienderivate
3.4.1 Bisheriger Einsatz von Immobilienderivaten
3.4.2 Der Immobilienindex als Basis
3.4.2.1 Methoden der Indexkonstruktion
3.4.2.2 Überblick über einige deutsche Indizes
3.4.3 Anforderungen an einen handelbaren Wohnimmobilienindex
3.4.4 Ausblick

4. Mögliche Absicherung durch Immobilienderivate.
4.1 Grundlagen der Absicherung durch Immobilienderivate.
4.2 Absicherung durch Forwards und Futures
4.2.1 Idee
4.2.2 Bewertung
4.3 Absicherung durch Swaps
4.3.1 Idee
4.3.2 Bewertung
4.4 Absicherung durch Optionen
4.4.1 Idee
4.4.2 Bewertung
4.5 Weitere Ansätze für eine mögliche Absicherung
4.5.1 Die Index-Hypothek
4.5.2 Die Versicherung gegen Wertverlust.

5. Fazit

Literaturverzeichnis

Anhang 1

Anhang 2

Anhang 3

Anhang 4

Anhang 5

Anhang 6

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Struktur der Immobilienfinanzierung

Abbildung 2: Verschiedene Absicherungsinstrumente gegen das Zinsänderungsrisiko

Abbildung 3: Cap-Vereinbarung 24 Abbildung 4: Ablauf eines FRA.

Abbildung 5: Forward-Darlehen

Abbildung 6: Übersicht über Grundformen von Derivaten

Abbildung 7: Grundfunktion eines Swaps

Abbildung 8: Rechte und Pflichten bei der Ausübung von Optionen

Abbildung 9: Vor und Nachteile von direkt gehaltenen Immobilien und von Derivaten auf Immobilienindizes

Abbildung 10: Immobilienportfolio-Hedging

Abbildung 11: Standards eines Immobilienindex für Wohnimmobilien

Abbildung 12: Short Hedge durch Verkauf eines Futures

Abbildung 13: Immobilienswap

Abbildung 14: Hedging durch einen Long Put

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1. Einleitung

1.1 Exkurs: Subprime-Krise

Um eine passende Einführung in das Thema dieser Bachelorthesis zu gewährleisten, bietet sich ein Exkurs zur Subprime-Krise in den USA an.

Anfangs führten mehrere wichtige Faktoren zu der Bildung einer sogenannten Immobilienblase, welche 2007 platzte. Ein Faktor waren die äußerst niedrigen Zinsen. Die USA befand sich bis zum Jahr 2005 in einer Niedrigzinsphase.¹ Die US Federal Reserve versuchte 2001 eine Konjunkturverlangsamung zu verhindern, indem sie den Leitzins stark absenkte. Diese expansive Geldpolitik erleichterte auf der einen Seite die Kreditaufnahme und senkte, innerhalb der gesamten Volkswirtschaft, deren Kosten. Auf der anderen Seite kam es dadurch aber auch zu einer Schwächung der Währung und zu einer Erhöhung der Inflation. Eine Besonderheit in diesem Zusammenhang war allerdings, dass die Konzentration der neuen Kreditaufnahmen auf dem Eigenheimsektor lag.² In den Jahren von 2001 bis 2004 war Baugeld so günstig, wie nie zuvor. Dadurch kam es, bei amerikanischen Banken zu einer übermotivierten Kreditvergabe an private Hausbesitzer. Diese Kredite waren ausgestattet mit verlockenden Konditionen, aber auch ohne ausreichende Sicherheiten.³ Für jeden war es möglich einen Kredit für einen Hauskauf aufzunehmen. Dies war mit wenig oder sogar ohne Eigenkapital (EK) möglich, und die Zinszahlungen konnten bis weit in die Zukunft herausgeschoben werden.⁴

Das Phänomen, dass die Preise auf dem Wohnungs- und Häusermarkt der USA in den Jahren ab 2000 immer höher stiegen, bildet einen weiteren wichtigen Faktor. Die Preise stiegen in den Jahren zwischen 2000 bis 2005 jährlich um 7% bis 9,6%. Vom Jahr 2003 bis 2005 wurde ein höherer Preisanstieg, als in den vorherigen 30 Jahren verzeichnet.⁵

Die Vergabe von Eigenheimkrediten erlebte einen Boom. Durch die erhöhte Eigenheimnachfrage wurden die Häuserpreise weiter in die Höhe getrieben. Dies vermittelte den Banken das Gefühl, dass das Verleihen von Geld an nicht kreditwürdige Darlehensnehmer ungefährlich sei. Die Banken gingen davon aus, dass, wenn Kredite in Verzug geraten, das Haus zu einem höheren Wert zwangsversteigert werden könnte.⁶

Hinzu kam ein neues Geschäftsmodell der Banken in den USA. Die Forderungen aus Krediten wurden nicht mehr bis zur Endfälligkeit im eigenen Portfolio gehalten, sondern verbrieft. Institute verbrieften einen großen Teil ihrer Zahlungsansprüche mit Hilfe strukturierter Produkte (Derivate) wie z.B. CDOs bzw. CLOs. Dadurch konnten Kreditrisiken auf Außenstehende transferiert werden. Dieser Trend hielt viele Jahre an, da davon ausgegangen wurde, dass die Refinanzierung der Immobilienkredite aufgrund der steigenden Hauspreise stets möglich sei. Durch das Geschäftsmodell der Verbriefung von Kreditrisiken vergaben Banken zunehmend riskantere Kredite und hatten auch weniger Anreize, die Rückzahlung des Kredites und den Kreditnehmer (KN) im Anschluss zu überwachen.⁷ Hinzu kam, dass Rating Agenturen die verbrieften Wertpapiere großzügig bewerteten, ohne dass sie bei Fehlurteilen für die Konsequenzen „gerade stehen“ mussten.⁸

Dieses Vorgehen wurde von einzelnen Banken als gut funktionierendes System zur Risikostreuung betrachtet. Funktionieren konnte dies allerdings nur, weil es zu einer Erhöhung des Ausfallrisikos bei allen Banken führte. All diese Derivate basierten auf denselben Vermögenswerten. Gäbe es also Probleme mit den Vermögenswerten, würde sich dies auf alle Schuldtitel haltenden Banken auswirken.⁹

Ab dem Jahr 2003 kam es zu einer schrittweisen Erhöhung des Leitzinses von 2% bis auf 5,25%. Kreditzinsen sind häufig an diesen Leitzins gekoppelt. Durch diese Erhöhungen konnten plötzlich viele Darlehensnehmer/ Hausbesitzer die Bedienung des Darlehens nicht mehr gewährleisten u.a. in Verbindung mit zunehmender Arbeitslosigkeit, rückläufigem Einkommen oder durch die teilwiese zu Konsumzwecken verwendeten, aufgenommenen Mittel. Haus- und Wohnungskäufe über Neukredite wurden nun teurer und somit auch unattraktiver, durch die wesentlich höheren Zinssätze bzw. Risikoprämien. Es kam zu einer deutlichen Absenkung der Preise für Wohnimmobilien.¹⁰ Das bedeutete für Banken, dass die gepfändeten Häuser die Schuldwerte nicht mehr abdecken konnten.¹¹

Somit kam es zu erheblichen Zahlungsausfällen und dadurch auch zu Wertminderungen der erworbenen CDO/CLO-Tranchen. Dies führte zu Verlusten bei Banken und sonstigen Anlegern. Bei manchen Banken (mit großen Hypothekenbeständen) waren die Verluste sogar groß genug, um diese selbst zu vernichten.¹³ „Zeitweise herrschte im Markt vollständige Unsicherheit darüber, welche Banken in welchem Maße von der Krise betroffen waren. Anleger waren nur noch bereit, in absolut sichere Anlagen zu investieren, sodass dem Kreditmarkt - einschließlich dem Geldmarkt und dem Interbankenmarkt - in großem Ausmaß Liquidität entzogen wurde.“¹⁴

An dieser Stelle sollen die Ausführungen beendet werden. Zwar könnte man diese noch bis zur Finanzkrise weiter führen, doch das wäre nicht zweckdienlich für die hier dargestellten Sachverhalte. Die wichtigen Aspekte der Subprime-Krise, auf welche innerhalb der Einführung eingegangen wird, wurden bereits erläutert.

1.2 Einführung

„Die Subprime-Krise zeigt, welche Auswirkungen Verzerrungen auf Wohnimmobilien- märkten auf die gesamtwirtschaftliche Entwicklung eines Landes sowie die globale Wirtschaft haben können.“¹⁵ So kann der Wert der Ersparnisse durch einen plötzlichen Zusammenbruch des Immobilienmarktes dramatisch reduziert werden. Dies kann dazu führen, dass Konsumgewohnheiten beeinflusst werden, Rentenpläne verkompliziert werden oder der Einzelne gar an den Rand der Armut gedrängt wird.¹⁶ „Mit der Subprime-Krise kamen auch Derivate zum Teil in Verruf, da sie als komplexe Finanzmarktinstrumente unter Generalverdacht gestellt wurden. Sie seien zum einen zu spekulativ und zum anderen nicht wirklich nachvollziehbar.“¹⁷ Das Argument, dass Derivate komplexe Strukturen aufweisen, welche ein Laie nicht unbedingt auf Anhieb versteht, ist nicht von der Hand zu weisen. Auch korrekt ist, dass Derivate zu spekulativen Zwecken eingesetzt werden können. Allerdings gibt es auch noch weitere Einsatzmotive wie z.B. die Risikoabsicherung. Es stellt sich nun die Frage, ob nicht genau diese Finanzmarktinstrumente eine Krise hätten verhindern können. Zur Absicherung von Zinsänderungsrisiken gibt es schon seit langem gut funktionierende und etablierte Instrumente. Schwierig wird es allerdings, wenn das Wertänderungsrisiko von Haus- oder Wohnungseigentum abgesichert werden soll.

Allerdings sollte auch angemerkt werden, dass zwischen den verschiedenen Arten von Derivaten unterschieden werden muss. Bei der Subprime-Krise verspekulierten sich Investoren durch US-amerikanische Kreditderivate.¹⁸

Robert J. Shiller, Professor für Wirtschaftswissenschaften an der Yale University, bezeichnet Haus- und Wohnungseigentümer als unabsichtliche Spieler, da sie Wetten auf die Wertentwicklung ihrer Immobilien abschließen. Dieses Glücksspiel werde allerdings nicht zum Vergnügen eingegangen. Immobilien und Wohnungen würden gekauft da sie gebraucht werden. Bezüglich der bestehenden Preisrisiken werde allerdings nichts getan um diese abzusichern, da es abgesehen von dem Verkauf der Immobilie nichts gibt was die Eigentümer tun könnten. Hilfe, um diese Risiken auszugleichen, könnte ein Markt für Immobilienderivate bieten.¹⁹

Eine äußerst innovative Gruppe der Immobilienderivate sind die Indexderivate. Diese bieten die Möglichkeit des Kaufs oder Verkaufs von Risiko aus einem zugrunde liegenden Referenzindex.²⁰

Würde ein gut entwickelter Markt für Immobilienderivate existieren, gäbe es für Haus- und Wohnungseigentümer die Möglichkeit sich z.B. über Verkaufskontrakte auf einen Index für Eigenheimpreise abzusichern. Bei einem Abfall der Eigenheimpreise würde der zunehmende Wert des Verkaufskontraktes den Wertverlust der Immobilie ausgleichen. Allerdings engagieren sich noch zu wenige Eigentümer privater Immobilien an Märkten für Derivate. Die Herausforderung besteht nun in der Entwicklung geeigneter Produkte für das Privatkundengeschäft.²¹ Zuzüglich stellt sich die Frage, ob ein Markt (z.B. in Deutschland) die nötigen Voraussetzungen für den Einsatz solcher Produkte erfüllt.

1.3 Zielsetzung

Bisher wurden Immobilienderivate größtenteils hinsichtlich zweier NutzungsMöglichkeiten betrachtet bzw. eingesetzt. Zum Einen als Investment in die Assetklasse Immobilien und zum anderen als Möglichkeit zur Diversifizierung von Portfolios. Allerdings könnten Immobilienderivate auch zur Risikoreduzierung einzelner Immobilien bzw. Klumpenrisiken eingesetzt werden.

Die vorliegende Bachelorthesis untersucht die Einsatzmöglichkeiten von Immobilienderivaten bezüglich des Risikomanagements von Haus- und Wohnungseigentümern, welche zur Finanzierung Fremdkapital (FK) aufgenommen haben. Es wird aufgezeigt, welche Immobilienderivate sich für diesen Zweck eignen würden, wie diese konstruiert sein müssten und welche sich eventuell besser eignen als andere. Des Weiteren soll beurteilt werden, inwieweit die in dieser Thesis erarbeiteten Konstruktionen von Immobilienderivaten auf dem deutschen Markt, aber auch allgemein angewendet werden können, bzw. was diesem Vorhaben entgegensteht.

1.4 Vorgehensweise

Die Thesis setzt sich aus 5 Kapiteln zusammen. Untersucht werden in erster Linie Möglichkeiten zur Risikoreduzierung für private Haus- und Wohnungseigentümer mit Hilfe von Immobilienderivaten, da das Risikomanagement für diese Zielgruppe noch nicht sehr ausgiebig betrachtet wurde.

Nach einer Einleitung (Kapitel 1) in diese Thematik werden im zweiten Kapitel private Eigentumsfinanzierungen näher beleuchtet, da diese für Erwerber von Wohneigentum in den meisten Fällen unumgänglich sind. Neben den unterschiedlichen Bestandteilen und Begriffen sind vor allem die damit verbunden Risiken und die schon existierenden Absicherungen gegen diese von Bedeutung. Für praxisnahe Informationen wurden zu diesem Kapitel Interviews mit einem Mitarbeiter einer Volksbank/ Raiffeisenbank²² und einem Mitarbeiter einer Sparkasse²³ durchgeführt.

Um die spätere Konstruktion verschiedener Immobilienderivate nachvollziehen zu können, müssen vorab allgemeine Begriffe wie auch die Funktionen und Eigenschaften von Derivaten, beschrieben werden. Diese Erläuterungen werden in Kapitel 3 dargelegt.

Das Kapitel 4 untersucht verschiedene Immobilienderivate auf einen möglichen, erfolgreichen Einsatz im privaten Risikomanagement. Betrachtet werden unterschiedliche Ideen der Konstruktion, welche anschließend auch bewertet werden. Auch zu diesem Kapitel wurde ein Experteninterview durchgeführt.²⁴

Den Abschluss dieser Arbeit bildet Kapitel 5 mit einer Schlussbetrachtung. Es soll geklärt werden, welche Konstruktionen von Immobilienderivaten sich für das private Risikomanagement eignen würden und ob es möglich und sinnvoll wäre, diese in Deutschland einzusetzen.

2. Die private Eigentumsfinanzierung

2.1 Die Eigentumsfinanzierung in der persönlichen Finanzplanung

Das Wohnen gehört zu den Grundbedürfnissen eines jeden Menschen. Vor allem der Besitz bzw. der Erwerb der eigenen vier Wände wird von den meisten sehr hoch angesehen. Viele wünschen sich nichts sehnlicher als selbst einmal Wohnungs- bzw. Hausbesitzer zu sein.^{25 26} „Die eigenen vier Wände dienen der freien Entfaltung, bieten Sicherheit und Geborgenheit.“²⁷

Neben diesem allgemeinen Wunsch nach Wohneigentum zur Selbstnutzung, welcher hauptsächlich durch emotionale und persönliche Einstellungen geprägt ist, wird Wohneigentum als eine sichere Form der Vermögensbildung betrachtet.²⁸ Wenn es um das Thema Vermögensbildung geht, ist die private Altersvorsorge, vor allem in der heutigen Zeit, von großer Bedeutung.

Innerhalb einer aktuellen Studie der Postbank wurden 1806 Personen nach ihrer Einstellung zur privaten Altersvorsorge befragt. Diese Befragung wurde vom Institut für Demoskopie, in Form von persönlichen Gesprächen, durchgeführt. Dabei kam heraus, dass jeder 10. Berufstätige zur privaten Vorsorge künftig in eine eigene Wohnung oder ein eigenes Haus investieren möchte. Auf die Frage nach „der grundsätzlich idealen Form der Alterssicherung“ nannten sogar 65% aller Berufstätigen die eigene Wohnung oder das eigene Haus.²⁹ Es gibt einige Argumente, welche für die selbstgenutzte Wohnimmobilie als Altersvorsorge sprechen:

- Keine Finanzierungsbelastung (in der Regel ist der Kredit bis zu diesem Zeitpunkt zurückgezahlt).
- Soziale Absicherung (z.B. unkündbares Wohnen).
- Schaffung einer „Zusatzrente“ (da keine Mietbelastung anfällt).³⁰

Grundsätzlich ist es nicht von Bedeutung, ob die Immobilie im Alter selbst genutzt, vermietet oder gar ein Verkauf getätigt wird. In all diesen Fällen ist eine Alterssicherung gegeben, ob nun durch mietfreies Wohnen, regelmäßige Mieterträge oder eine größere Kapitalfreisetzung durch einen Verkauf.

Trotzdem sollte beachtet werden, „dass eine finanzielle Investition in Liegenschaften gewisse Risiken bergen kann.“³¹ Die entstehende, finanzielle Belastung sollte über mehrere Jahre getragen werden können.³²

Aus portfoliotheoretischer Sicht bedeutet der Kauf einer Wohnung oder Wohnimmobilie ein einziges Klumpenrisiko.³³ Hinzu kommt, dass der Erwerb einer Wohnung oder eines Hauses stets mit einem hohen Kapitalbedarf verbunden ist und daher in dem meisten Fällen FK zur Finanzierung aufgenommen werden muss.³⁴ Die Aufnahme von FK führt für den Erwerber einer Immobilie oder einer Wohnung dazu, dass er zusätzlichen Risiken ausgesetzt ist.

In einer solchen Situation sollte von einem Immobilienerwerber in jedem Fall versucht werden sich mit den Erwerbsrisiken und den Finanzierungsrisiken auseinanderzusetzen und Möglichkeiten zur Absicherung zu finden.

2.2 Eigenschaften und Bedeutung der privaten Immobilienfinanzierung

Die Besonderheit der Immobilienfinanzierung gegenüber vielen anderen Finanzierungen ist die Darlehensbesicherung durch die zu finanzierende Immobilie bzw. Wohnung.³⁵ Durch die Höhe des benötigten FKs und die damit verbundenen Belastungen - Zins und Tilgung - handelt es sich um langfristige Finanzierungen. Diese sind meist durch folgende Merkmale gekennzeichnet:

- Eintragung eines Grundpfandrechtes (Hypothek oder Grundschuld).³⁶
- Darlehensgewährung im Rahmen bestimmter Beleihungsgrenzen.³⁷
- Verzinsung und Rückzahlung ist jederzeit, unabhängig von der Person des KNs, durch das beliehene Grundstück (Wohnung) gewährleistet.³⁸

Sparkassen, Genossenschaftsbanken, Realkreditinstitute, Großbanken, Bauspar Kassen und Versicherungen zählen, bezüglich privater Immobilienfinanzierungen zu den wichtigsten Anbietergruppen.³⁹

Das folgende Schaubild soll die grundsätzliche Struktur einer Immobilienfinanzierung aufzeigen.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Struktur der Immobilienfinanzierung

Quelle: In Anlehnung an Schmoll (2007), S.705; Eigene Darstellung.

Der linke Balken stellt die Erwerbskosten zuzüglich der Nebenkosten dar, welche zum Eigentumserwerb benötigt werden, und der rechte Balken die möglichen Finanzmittel zur Deckung dieser Kosten.

In der Regel geben Banken bis zu 80% des Beleihungswertes⁴⁰ - welchen jede Bank individuell ermittelt - als Darlehen heraus.⁴¹ Dieser Prozentsatz, von bis zu 80%, gilt für Geschäftsbanken, Volksbanken und Raiffeisenbanken.⁴²

Auch „Bausparkassen finanzieren in der Regel bis max. 80%.“⁴³ Bei Lebensversicherungen liegt die Beleihungsgrenze erfahrungsgemäß zwischen 40% und 60%, und bei Hypothekenbanken ungefähr bei 60%.⁴⁴

Eine hohe Beleihungsgrenze - von ca. 80% - würde in Abbildung 1 der „Beleihungsgrenze 1“ entsprechen. Somit würde das eingebrachte EK zuzüglich des Kreditkapitals zur Deckung aller entstehenden Kosten ausreichen. Setzt die Bank den Beleihungswert niedriger an oder gibt einen geringeren Prozentsatz als Darlehen heraus, muss diese Lücke - in Abbildung 1 als „???“ gekennzeichnet - durch eine zusätzliche Finanzierung geschlossen werden. Dies würde der „Beleihungsgrenze 2“ entsprechen. Möglichkeiten einer zusätzlichen Finanzierung könnten z.B. ein „Personalkredit“⁴⁵ oder ein „nachrangiges Darlehen“⁴⁶ sein. „Es gibt auch die Möglichkeit, Fördermittel (-Gelder) des Bundeslandes […] in Anspruch zu nehmen, wenn gewisse Voraussetzungen erfüllt sind (z.B. Einkommenssituation/ Anzahl der Personen im Haushalt/ usw.). Auch die KfW Bank betreibt ähnliche Förderprogramme. Derartige Förderdarlehen werden genauso wie z.B. der Personalkredit als zusätzliches Kapital zu dem eigentlichen Realkredit betrachtet.“⁴⁷ „Jedes Bundesland hat verschiedene, ähnliche Förderprogramme mit verschiedenen Voraussetzungen für die Inanspruchnahme.“⁴⁸

Nach der Aussage eines Mitarbeiters einer Volksbank/ Raiffeisenbank sei es u.U. auch möglich, 100% des Beleihungswertes zu finanzieren.⁴⁹ Ein Mitarbeiter einer Sparkasse sprach darüber hinaus von einer Finanzierung von über 100% des Beleihungswertes, wenn die Liquidität und die Bonität des KN gut seien. Allerdings wäre eine derart hohe Finanzierung nur mit einem Festzins möglich, da das Zinsänderungsrisiko für den KN bei einer variablen Verzinsung zu hoch sei.⁵⁰

Zwei weitere wichtige Aspekte von Finanzierungen sind die Vereinbarungen bezüglich der Zinsbindungsdauer und der Tilgungsmodalitäten.

Grundsätzlich können Zinssätze variabel oder festgeschrieben sein.⁵¹ Variable

Zinssätze werden kurzfristig, je nach Marktsituation angepasst. Festgeschrieben bedeutet, dass die Zinsbindung über mehrere Jahre fixiert ist, und somit eine Zinsanpassung erst nach Ablauf der vereinbarten Frist durchgeführt werden kann.⁵²

Die In Deutschland dominieren allerdings die festverzinsten Kredite.⁵³ Zinsbindungsdauer werde nach Aussage eines Mitarbeiters einer Sparkasse mit den Wünschen des KN abgestimmt. Grundsätzlich seien auch sehr lange Zinsbindungsfristen - von bis zu 30 Jahren - möglich.⁵⁴

Bezüglich der Tilgungsmodalitäten gibt es die Möglichkeit des Festdarlehens, des Annuitätendarlehens und des Ratendarlehens:

- Beim Festdarlehen erfolgt die Tilgung durch eine einmalige Zahlung am Ende der Darlehenslaufzeit. Über die Laufzeit werden nur die Zinsen gezahlt.
- Beim Annuitätendarlehen müssen gleichbleibende Leistungen (Zins zuzüglich Tilgung) erbracht werden. Die Zinsberechnung bezieht sich stets auf die Grundschuld, daher fällt der Zins und der Tilgungsanteil steigt progressiv an.
- Beim Ratendarlehen wird durch gleichbleibende Beträge getilgt. Da der Zinsanteil über die Zeit sinkt, sinkt auch die Annuität von Periode zu Periode.⁵⁵

Bei Hypothekendarlehen handelt es sich allerdings in den meisten Fällen um ein Annuitätendarlehen.⁵⁶

Welches Finanzierungssystem das Beste ist, kann nicht pauschal beantwortet werden. Ein potentieller KN sollte genau analysieren was er möchte, und diese Vorstellung mit den unterschiedlichen Varianten der Kreditinstitute abstimmen.⁵⁷

2.3 Finanzierungsrisiken

Für den Kreditgeber (KG), wie auch für den KN, entsteht eine erhebliche Anzahl finanzieller Gefahren - oder auch Chancen.⁵⁸ Diese Risiken werden durch die spezifischen Merkmale der Finanzierungsobjekte und die besonderen Eigenschaften des Hypothekarkredits generiert. Risiken können in systematische und unsystematische Risiken unterteilt werden. Bei systematischen Risiken handelt es sich um exogene Faktoren, welche von den Vertragspartnern - KG und KN - nicht beeinflusst werden können. Ein Beispiel hierfür wäre das Zinsänderungsrisiko. Unsystematische Risiken resultieren entweder aus dem zu finanzierenden Immobilienobjekt oder den, zwischen verschiedenen Vertragspartnern getroffenen, vertraglichen Vereinbarungen. Das Liquiditätsrisiko wäre ein Beispiel für ein unsystematisches Risiko.⁵⁹

Im Folgenden werden nun die relevantesten Risiken dargestellt und deren Bedeutung erläutert. Es wird allerdings im Rahmen dieser Arbeit nicht weiter auf die Unterteilung in systematische und unsystematische Risiken eingegangen werden.

2.3.1 Zinsänderungsrisiko

Bei Finanzierungen von Wohneigentum wird die Bedeutung des ZinsänderungsRisikos oft unterschätzt.⁶⁰

Für die Bank bildet das Zinsänderungsrisiko keine Gefahr, sondern nur für den KN, „da die Bank sich zu dem Zeitpunkt der Kreditvergabe über eine andere Anlage refinanziert.“⁶¹

Dieses Risiko besteht allerdings nur bei einer variablen Verzinsung. Die Gefahr besteht darin, dass nie exakt eingeschätzt werden kann, wie sich Zinsen zukünftig entwickeln.⁶²

Es existiert eine Vielzahl von Zinseinflussfaktoren, wie z.B. Inflationsraten oder Konjunkturentwicklungen. Durch die fortschreitende Marktglobalisierung können Zinseinflussfaktoren immer schwieriger eingeschätzt werden und Zinsprognosen nur unter einem hohen Maß an Unsicherheit abgegeben werden. Nichtsdestotrotz besteht neben der Gefahr einer ungünstigen, auch die Chance einer vorteilhaften Zinsentwicklung.⁶³

„Der symmetrische Charakter des Zinsänderungsrisikos geht allerdings aus Sicht eines einzelnen Kreditnehmers, u.U. aufgrund dessen eingeschränkter Risikotragfähigkeit, verloren. Zinsschwankungen stellen ein hohes, aber kein unkontrollierbares Risiko dar; sie sind durch ein gezieltes Zinsmanagement steuerbar.“⁶⁴

2.3.2 Wertänderungsrisiko

Ein Risiko kann allgemein als eine negative Abweichung von einem Referenzwert verstanden werden.⁶⁵ Im dem Zusammenhang mit dieser Arbeit ist damit gemeint, dass der Wert von Eigenheimen - Haus oder Wohnung - im Verlauf der Besitzdauer Wertschwankungen unterliegen kann.

Samuel Bachofner unterteilt die Ursachen derartiger Wertschwankungen in verschiedene Kategorien:

- Technische Gründe,
- Zinsbedingte Gründe,
- Marktbedingte Gründe und
- Inflationäre Gründe.⁶⁶

Eine andere Unterteilung der möglichen Ursachen verwendet Kurt M. Maier. Dieser unterteilt die verschiedenen Risikopotentiale in systematische und unsystematische Risiken:

- Systematische Risiken

1. Konjunkturelle und monetäre Entwicklungen.
2. Rechtliche und steuerliche Veränderungen.
3. Demographische und gesellschaftliche Wandlungen.

- Unsystematische Risiken

1. Angebot und Nachfrage werden durch Veränderungen

objektspezifischer oder lokaler Rahmenbedingungen bestimmt, und dadurch auch der Wert von genutzten Liegenschaften.⁶⁷

Es ist allerdings äußerst fraglich, ob es für den „normalen“ Wohnraumeigentümer (WEG) überhaupt möglich wäre eine Wertveränderung des Eigenheims auf bestimmte Ursachen zurückzuführen. Daher ist für den einzelnen WEG ausschließlich die eigentliche Gefahr des Wertverlustes seines Eigenheims von Bedeutung.

Bisher sind noch keine Möglichkeiten bekannt, das Wertänderungsrisiko vollständig abzusichern. Die Verkleinerung der Hebelwirkung, welche durch die

Fremdfinanzierung hervorgerufen wird, ist der einzige wirksame

Schutzmechanismus.⁶⁸ Innerhalb dieser Arbeit wird geprüft, ob der Einsatz von Immobilienderivaten die Möglichkeit bieten kann, das Wertänderungsrisiko größtenteils abzusichern.

2.3.3 Objektrisiko

Das Objektrisiko beinhaltet die Gefahr, dass das Gebäude ganz oder teilweise physisch zerstört wird. Eine physische Zerstörung könnte z.B. durch einen Brand oder einen Sturm entstehen. Diesem Risiko wird in der Regel durch obligatorische Versicherungen, wie z.B. die Gebäudeversicherung begegnet.⁶⁹

2.3.4 Bonitätsrisiko

„Die Bonität ist das, was bereits besessen wird, z.B. die Einbringung von viel Eigenkapital oder das besitzen von anderen Vermögensanlagen o.Ä..“⁷⁰

Im Rahmen einer Finanzierung entspricht das Bonitätsrisiko („Verlustrisiko oder Ausfallrisiko“)⁷¹ der Gefahr, dass einer der Vertragspartner seinen eingegangenen Verpflichtungen entweder nicht in vollem Umfang oder gar nicht nachkommt. Die Folge wäre, dass die Zahlungen nicht mehr wie erwartet oder im schlimmsten Fall gar nicht mehr fließen.⁷²

Nach Aussage eines Mitarbeiters einer Volksbank/ Raiffeisenbank sei die Prüfung der Bonität eines potentiellen KN das wichtigste Kriterium bei einer Kreditvergabe und werde zum Zeitpunkt der Kreditvergabe und zum Zeitpunkt einer neuen Zinsfestschreibung geprüft.⁷³

Zu den wichtigsten Faktoren einer Bonitätsmessung/ -bewertung gehören „investiertes Kapital bzw. Besitztümer (Aktien, etc.), aber auf jeden Fall auch berufliche Stellung und Dauer des Arbeitsverhältnisses.“⁷⁴

2.3.5 Liquiditätsrisiko

„Die Liquidität entspricht den finanziellen Mitteln, welche der Kreditnehmer monatlich als Überschuss zur Verfügung hat.“⁷⁵

Das Liquiditätsrisiko („Terminrisiko“)⁷⁶ birgt die Gefahr, dass vertragliche Vereinbarungen, von einem der Vertragspartner nicht fristgerecht erfüllt werden. Dies könnte das Auftreten von Störungen sein, bei der:

- Kreditbereitstellung,
- Kreditbedienung,
- Kreditabwicklung.⁷⁷

Wie die Bonität wird auch die Liquidität bei der Kreditvergabe geprüft. Solange Zins und Tilgung wie vereinbart laufen, kommt es über die Kreditlaufzeit zu keiner weiteren Liquiditätsprüfung.⁷⁸

2.3.6 Risiko vorzeitiger Rückzahlung

Eine vorzeitige Rückzahlung des Kreditbetrages stellt ein wesentliches Risiko für den KG dar. Für den KG - also die Bank - besteht die Problematik darin, dass sie das Geld, welches als Kredit herausgegeben wird, langfristig einkaufen musste, um sich ihrerseits gegen Liquiditätsrisiken und Risiken von Zinssteigerungen abzusichern. Sind die Zinsen seit der Kreditvergabe gefallen, so entsteht für die Bank ein Refinanzierungsschaden, da am Markt nur noch Anlagen mit geringerer Verzinsung zu finden sind.

Gründe dafür, dass der KN vorzeitig zurückzahlen möchte sind z.B. gefallene Zinsen⁷⁹ oder ein Anstieg der eigenen Bonität.⁸⁰ Allerdings gibt es die Möglichkeit, innerhalb des Kreditvertrages Klauseln zu vereinbaren, welche vorzeitige Rückzahlungsverbote oder Entschädigungszahlungen bei derartigen Fällen festlegen.⁸¹

Nach Aussage eines Mitarbeiters einer Sparkasse seien derartige Klauseln Standard. Des Weiteren seien Vereinbarungen möglich, welche dem KN Sondertilgungen gestatten. Nach 10 Jahren habe ein KN nach dem BGB außerdem automatisch das Recht zur außerordentlichen Kündigung.⁸²

2.3.7 Sonstige Risiken

Neben den soeben erläuterten Risiken könnten noch weitere Risiken aufgeführt werden. Allerdings wurden die relevantesten bereits dargestellt. Manche Risiken, welche sich aus bestimmten Gegebenheiten heraus ergeben, sind für die Betrachtung innerhalb dieser Arbeit nicht von Bedeutung.

Ein Beispiel wäre das sog. Währungsrisiko. „Das Währungsrisiko kann zum Tragen kommen, wenn offene Währungspositionen bestehen und Veränderungen der Währungsparität stattfinden.“⁸³ Die Gefahr besteht darin, dass Wechselkurse nicht fest, sondern flexibel sind.⁸⁴ Nimmt man z.B. einen Kredit in US-Dollar auf und wechselt diese in Euro - da das Haus oder die Wohnung im Euroraum, z.B. Deutschland liegt und daher auch in Euro bezahlt werden muss - kann es passieren, dass der Dollar teurer wird. Dies würde bedeuten, dass die Zinszahlungen und die Kreditrückzahlung - welche wieder in Dollar gewechselt werden müssen - teurer werden.

Wie bereits erwähnt, ist allerdings nicht anzunehmen, dass dieses Risiko innerhalb der Betrachtung dieser Arbeit von Bedeutung sein wird. Es ist eher unwahrscheinlich, dass sich der „normale“ Wohnraumfinanzierer in ausländischer Währung finanziert.

2.4 Absicherungsmaßnahmen

Das Geschäft der Kreditvergabe ist ein altes und etabliertes Geschäft. Daher wurden schon viele Erfahrungen mit möglichen Risiken gemacht und auch verschiedenste Instrumente entwickelt um diese Risiken abzusichern.

Nachdem in Kapitel 2.3 mehrere mögliche Risiken dargestellt wurden, sollen nun verschiedene Absicherungsmaßnahmen gegen diese Risiken aufgezeigt werden. Die am besten etablierten Instrumente zur Risikoabsicherung sind Versicherungen und derivative Finanzinstrumente.

2.4.1 Versicherungen

Versicherungen haben den Zweck, dem Versicherungsnehmer (VN) Risiken abzunehmen.⁸⁵ Allerdings sichern diese auch teilweise den KG ab. Diese Abgabe der Risiken erfolgt gegen eine laufende Gebühr, welche dem Versicherungsgeber (VG) zu bezahlen ist.

[...]

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¹ Vgl. Schüwer/ Steffen (2010), S.55.

² Vgl. Sachs (2008).

³ Vgl. Bartram (2008), S.38 f.

⁴ Vgl. Sachs (2008).

⁵ Vgl. Bartram (2008), S.38.

⁶ Vgl. Sachs (2008).

⁷ Vgl. Schüwer/ Steffen (2010), S.55.

⁸ Vgl. o.V. (2010a), S.9.

⁹ Vgl. Skidelsky (2009).

¹⁰ Vgl. Bartram (2008), S.38 f.

¹¹ Vgl. Sachs (2008).

¹² Vgl. Schüwer/ Steffen (2010), S.55.

¹³ Vgl. Sachs (2008).

¹⁴ Schüwer/ Steffen (2010), S.55 f.

¹⁵ Cieleback (2009), S.122.

¹⁶ Vgl. Shiller (2003).

¹⁷ Piazolo (2009), S.210.

¹⁸ Vgl. Schaffner (2007a), S.44.

¹⁹ Vgl. Shiller (2004).

²⁰ Vgl. Grassinger/ Mark (2007), S. 188.

²¹ Vgl. Shiller (2004).

²² Siehe dazu Anhang 1: Interview 1, S.XIV-XX.

²³ Siehe dazu Anhang 2: Interview 2, S.XXI-XXVII.

²⁴ Befragt wurde Herr Piazolo. Siehe dazu Anhang 3: Interview 3, S.XXVIII-XXXII.

²⁵ Die innerhalb dieses Kapitels dargestellten Sachverhalte beziehen sich grundsätzlich auf die Gegebenheiten in Deutschland. In anderen Ländern können abweichende Sachverhalte gelten.

²⁶ Vgl. Hölting (2008), S. 9.

²⁷ Egli/ Zullinger (2000), S. 19.

²⁸ Vgl. Adam/ Zerrahn (1998), S. 30.

²⁹ Vgl. Pfeiffenberger (2010), S. 23.

³⁰ Vgl. Dinauer (2008), S. 114.

³¹ Egli/ Zullinger (2000), S. 19.

³² Vgl. Egli/ Zullinger (2000), S. 19.

³³ Vgl. Dinauer (2008), S. 114.

³⁴ Vgl. Hellerforth (2008), S.37 und Schulze/ Stein (2007), S.22 f.

³⁵ Vgl. Doll (2008), S.18.

³⁶ Zu Grundpfandrecht, Hypothek und Grundschuld vgl. Hölting (2008), S.106 f.

³⁷ Zu Beleihungsgrenze vgl. Hölting (2008), S.109.

³⁸ Vgl. Jokl (1998), S.26.

³⁹ Vgl. Maier (2007), S.107.

⁴⁰ Ein Beleihungswert wird für jede Immobilie individuell ermittelt und spiegelt den Wert wieder, welcher langfristig erzielbar ist, vgl. dazu Hofer (2010), S.18.

⁴¹ Vgl. Hofer (2010), S.18.

⁴² Bezüglich Volksbanken/ Raiffeisenbanken konnte dies von einem Mitarbeiter bestätigt werden, vgl. dazu Anhang 1: Interview 1: S.XV - Frage 1.

9

⁴³ Anhang 2: Interview 2, S.XXII - Frage 3.

⁴⁴ Vgl. Hölting (2008), S.109.

⁴⁵ Anhang 2: Interview 2, S.XXII - Frage 1.

⁴⁶ Anhang 1: Interview 1, S.XVI - Frage 5.

⁴⁷ Anhang 2: Interview 2, S.XXII - Frage 1.

⁴⁸ Anhang 1: Interview 1, S. XVI - Frage 5.

⁴⁹ Vgl. Anhang 1: Interview 1, S.XV - Frage 1.

⁵⁰ Vgl. Anhang 2: Interview 2, S.XXII - Frage 1.

⁵¹ Diese Vereinbarung des Zinssatzes gilt immer für eine vorab vereinbarte Zinsbindungsdauer.

⁵² Vgl. Becker/ Peppmeier (2006), S.145.

⁵³ Vgl. Institut der deutschen Wirtschaft Köln (2009), S.3.

⁵⁴ Vgl. Anhang 2: Interview 2, S.XXIV - Frage 11.

⁵⁵ Vgl. Maier (2007), S.122 f.

⁵⁶ Vgl. Schulze/ Stein (2007), S.107.

⁵⁷ Vgl. Röger (1998), S.85.

⁵⁸ Der Fokus, innerhalb dieser Arbeit, liegt auf den Risiken.

⁵⁹ Vgl. Maier (2007), S.124.

⁶⁰ Vgl. Bachofner (1998), S.7.

⁶¹ Anhang 2: Interview 2, S.XXIV - Frage 9.

⁶² Vgl. Hölting (2008), S.125.

⁶³ Vgl. Maier (2007), S.343.

⁶⁴ Maier (2007), S.343.

⁶⁵ Vgl. Deutsch (2008), S.361.

⁶⁶ Zur genaueren Erläuterung der 4 Ursachen-Kategorien vgl. Bachofner (1998), S.22 f.

⁶⁷ Vgl. Maier (2007), S.247.

⁶⁸ Vgl. Bachofner (1998), S.23.

⁶⁹ Vgl. Bachofner (1998), S.23.

⁷⁰ Anhang 1: Interview 1, S.XVII- Frage 9.

⁷¹ Eilenberger (1990), S.133.

⁷² Vgl. Maier (2007), S.125.

⁷³ Vgl. Anhang 1: Interview 1, S.XVI - Frage 7.

⁷⁴ Anhang 2: Interview 2, S.XXIII - Frage 6.

⁷⁵ Anhang 1: Interview 1, S.XVII- Frage 9.

⁷⁶ Eilenberger (1990), S.133.

⁷⁷ Vgl. Maier (2007), S.125.

⁷⁸ Vgl. Anhang 2: Interview 2, S.XXIII - Frage 7.

⁷⁹ Bei gefallenen Zinsen kann es günstiger sein, bei einer anderen Bank einen neuen Kredit aufzunehmen oder mit der Kredit gebenden Bank zu verhandeln.

⁸⁰ Steigt die eigene Bonität, so ist es möglich sich günstiger - mit geringerer Marge - zu finanzieren.

⁸¹ Vgl. Damaske (2009), S.344.

⁸² Vgl. Anhang 2: Interview 2, S.XXIII - Frage 8.

⁸³ Becker/ Peppmeier (2006), S.391.

⁸⁴ Vgl. Rudolph/ Schäfer (2010), S.151.

⁸⁵ Vgl. Hölting (2008), S.73.