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Kreditfinanzierung von Immobilienunternehmen

Identifikation und Optimierung der relevanten Einflussgrößen

Diplomarbeit 2009 67 Seiten

BWL - Investition und Finanzierung

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

1. Einleitung
1.1 Fokus, Zielsetzung und Abgrenzung der Arbeit
1.2 Aufbau der Arbeit

2. Grundlagen
2.1 Immobilienunternehmen als Investoren in Bestandsimmobilien
2.1.1 Institutionelle Investoren
2.1.2 Private Investoren
2.1.3 Weitere Immobilienbestandshalter
2.2 Finanzierung in der Immobilienwirtschaft
2.2.1 Finanzierungsformen
2.2.2 Einordnung und Bedeutung der Kreditfinanzierung
2.3 Darlehensgeber und ihre Refinanzierung
2.3.1 Pfandbrief- und Universalbanken
2.3.2 Versicherungsunternehmen und Pensionskassen
2.3.3 Bausparkassen
2.3.4 Förderbanken
2.4 Darlehensvertrag

3. Bestandteile und Varianten in der Kreditfinanzierung von Immobilien
3.1 Zinssatz
3.2 Zinsbindungen
3.2.1 Festzinsvereinbarungen
3.2.2 Variable Zinsvereinbarungen
3.2.3 Zinsfestschreibung und Zinssicherung über Derivate
3.2.4 Forward-Darlehen
3.3 Fremdwährungsdarlehen
3.3.1 Anwendungsgebiete
3.3.2 Sicherungsinstrumente
3.4 Tilgungsvarianten und Revalutierung
3.4.1 Annuitätische Tilgung
3.4.2 Konstante Tilgung
3.4.3 Endfällige Tilgung
3.4.4 Sondertilgung und Revalutierung
3.5 Kapitaldienst und Kapitaldienstfähigkeit
3.6 Beleihungswerte und Beleihungshöhen
3.7 Besicherung von Immobiliendarlehen
3.7.1 Haftung des Darlehensnehmers
3.7.2 Grundpfandrechte
3.7.3 Verpfändung und Abtretung von Rechten und Forderungen
3.7.4 Bürgschaft, Garantie und Patronatserklärung
3.7.5 Covenants

4. Finanzwirtschaftliche Analyse der Kreditfinanzierungsvarianten
4.1 Finanzwirtschaftliche Ziele von Immobilienunternehmen
4.2 Einflussfaktoren auf die finanzwirtschaftlichen Ziele
4.2.1 Zinsbindungen
4.2.2 Fremdwährungsdarlehen
4.2.3 Tilgungsstruktur
4.2.4 Beleihungswerte und Beleihungshöhen
4.2.5 Besicherung
4.2.6 Gläubigerstruktur
4.3 Bewertung der Einflussfaktoren
4.3.1 Einzelkreditbetrachtung
4.3.2 Kreditportfoliobetrachtung

5. Untersuchung eines Kreditportfolios anhand eines Praxisbeispiels
5.1 Das Beispielunternehmen
5.2 Untersuchung des Kreditportfolios
5.2.1 Zinsbindungen und Zinssicherungsinstrumente
5.2.2 Tilgungsstruktur
5.2.3 Beleihungshöhen
5.2.4 Besicherung
5.2.5 Gläubigerstruktur
5.3 Bewertung der Untersuchung
5.3.1 Bewertung der Einzelergebnisse
5.3.2 Fazit der Bewertung

6. Schlussbetrachtung

Anhang

Literaturverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Finanzierungsinstrumente in der Immobilienwirtschaft

Abbildung 2: VdP-Kurve Hypothekenpfandbrief

Abbildung 3: Zinsswap

Abbildung 4: Cross-Currency-Swap

Abbildung 5: Das "magische Dreieck" der finanzwirtschaftlichen Ziele

Abbildung 6: Cross-Currency-Swap als synthetische Fremdfinanzierung

Abbildung 7: Unternehmensstruktur der „Immobilien AG“

Abbildung 8: Auslaufendes Darlehensvolumen je Kalenderjahr

Abbildung 9: Beleihungshöhen und Beleihungsreserven

Abbildung 10: Gläubigerstruktur

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Rendite-Indikation DGZF

Tabelle 2: MidSwap-Indikatoren

Tabelle 3: Tilgungsdauer in Jahren in Abhängigkeit von Zins- und Tilgungssatz

Tabelle 4: Übersicht DSCR-Klauseln *

1. Einleitung

1.1 Fokus, Zielsetzung und Abgrenzung der Arbeit

Immobilien sind aufgrund ihrer Werthaltigkeit ein sehr kapitalintensives Wirtschaftsgut. Aus diesem Grund ist die Finanzierung ein wichtiger Aspekt beim Erwerb oder bei der Errichtung von Immobilien. Bei den unterschiedlichen Finanzierungsmöglichkeiten ist die Kreditfinanzierung ein wesentlicher Bestandteil. In Deutschland betrug das von Banken ausgereichte Hypothekarkreditvolumen zum Ende vergangenen Jahres 1157,4 Mrd. EUR.1

Der Fokus dieser Arbeit ist auf unternehmerische Kreditnehmer aus der Immobilienwirtschaft ausgerichtet, die mehrere Immobilien im Eigentum haben, und diese mittel- oder langfristig bewirtschaften.

Ziel dieser Diplomarbeit ist es, die finanzwirtschaftlichen Einflussfaktoren des Kreditportfolios eines Immobilienunternehmens in Bezug auf einzelne Kreditverträge und das Gesamtportfolio zu identifizieren und zu analysieren, um anschließend Optimierungsansätze im Hinblick auf die Gestaltungsmöglichkeiten von Krediten und Kreditverträgen aufzuzeigen. Die Relevanz der theoretisch erarbeiteten Aspekte sollen durch die praktische Untersuchung des Kreditportfolios der „Immobilien AG“ unterlegt werden.

Eine nähere Betrachtung von steuerlichen Einflussfaktoren sowie von technischen oder mietertragsbezogenen Einflussfaktoren im Hinblick auf die Immobilien findet im Rahmen dieser Arbeit nicht statt.

1.2 Aufbau der Arbeit

Im Anschluss an diese Einleitung beginnt der theoretische Teil der Arbeit (Kapitel 2 bis 4) mit dem Grundlagenkapitel. Hier werden zunächst die verschiedenen Arten von Immobilienunternehmen vorgestellt. Weiter werden die einzelnen Finanzierungsformen in der Immobilienwirtschaft erläutert, bevor konkret auf die Kreditfinanzierung und mögliche Darlehensgeber eingegangen wird. Abschließend werden die wichtigsten rechtlichen Grundlagen für den Darlehensvertrag aufgeführt.

Das dritte Kapitel beschäftigt sich mit den einzelnen Bausteinen der Kreditfinanzierung. Neben dem Zinssatz werden zunächst die verschiedenen Varianten in der Zinsbindung aufgezeigt. Anschließend werden Fremdwährungsfinanzierungen und verschiedene Tilgungsmodelle erläutert. Im weiteren Verlauf wird auf den Kapitaldienst von Immobilienkrediten und den Beleihungswert von Immobilien eingegangen, bevor das Kapitel mit den unterschiedlichen Besicherungsmöglichkeiten von Immobilienkrediten beendet wird.

Im vierten Kapitel folgt die finanzwirtschaftliche Analyse der zuvor aufgeführten Bausteine. Nach einer Erörterung der finanzwirtschaftlichen Ziele von Immobilienunternehmen, werden die Einflussfaktoren der einzelnen Kreditfinanzierungsbestandteile im Hinblick auf diese Ziele detailliert untersucht. Den Abschluss dieses Kapitels bildet eine ausführliche Bewertung der Einflussfaktoren sowohl einzelkreditbezogen als auch in Bezug auf ein Kreditportfolio.

Der praktische Teil dieser Diplomarbeit (Kapitel 5) beginnt mit der Vorstellung des für das Praxisbeispiel hinzugezogenen Unternehmens, der „Immobilien AG“. Darauf folgend werden die einzelnen Darlehensverträge aus dem Kreditportfolio unter Berücksichtigung der im theoretischen Teil erarbeiteten Aspekte analysiert. In der Bewertung der Ist-Situation werden vorteilhafte und nachteilige Gegebenheiten im Kreditportfolio dargestellt und Optimierungsansätze und Veränderungsmöglichkeiten aufgezeigt.

In der Schlussbetrachtung werden die erarbeiteten Ergebnisse aus dem theoretischen und dem praktischen Teil zusammengefasst. Abschließend werden Anregungen gegeben, wie die im Rahmen dieser Arbeit gewonnenen Erkenntnisse zur Optimierung in der Kreditfinanzierung von Immobilienunternehmen eingesetzt werden können.

2. Grundlagen

2.1 Immobilienunternehmen als Investoren in Bestandsimmobilien

Aufgrund ihrer Langlebigkeit und ihrer Wertbeständigkeit gehören Immobilien zu einer wichtigen Anlageklasse im Bereich der Kapitalanlage.2 Immobilienunternehmen investieren in diese Anlageklasse mit der Zielstellung mittel- und langfristiger Ertragsgenerierung. Da der Ertrag vorwiegend aus den Mieteinahmen der Immobilien generiert wird, sind die Immobilien bei diesen Unternehmen häufig als Produktionsfaktor, seltener als Produktionsergebnis durch Neubau bzw. durch An- und Verkäufe zu sehen. Bei den Haltedauern kann zwischen der langfristigen Buy-and-hold Strategie und der durch kürzere Haltezeiten geprägten Buy-hold-and-sell Strategie unterschieden werden.3 Einnahmen lassen sich dabei aus den nachhaltig erzielbaren Reinerträgen, den erzielbaren Steuerrückflüssen und den Immobilienwertsteigerungen generieren. Die kapitalanlageorientierten Unternehmen lassen sich in institutionelle und private Investoren unterteilen.4 Neben diesen beiden Investorengruppen gibt es weitere bestandshaltende Immobilienunternehmen die Bestandsbewirtschaftung vorrangig aus anderen Intentionen als aus der Ertragserzielung betreiben.

2.1.1 Institutionelle Investoren

Institutionelle Immobilieninvestoren sind Kapitalsammelstellen oder Unternehmen aus dem In- und Ausland, die Gelder für eine Vielzahl von Anlegern bündeln, damit Immobilien erwerben und bewirtschaften.5 Zu den institutionellen Investoren zählen Kapitalanlagegesellschaften, die mit offenen Immobilien-Publikumsfonds und offenen Immobilien-Spezialfonds in Immobilien investieren. Im Gegensatz zu den Publikumsfonds stehen die Spezialfonds nicht allen privaten Anlegern, sondern nur bestimmten institutionellen Anlegern offen.6 Weitere Investoren sind Fondsinitiatoren, die über geschlossene Immobilienfonds i. d. R. einzelne Immobilien erwerben. Das Eigenkapital bei geschlossenen Immobilienfonds wird häufig von vermögenden privaten Anlegern zur Verfügung gestellt.7 Eine wichtige Rolle spielen auch Versicherungsgesellschaften und Pensionsfonds. Aufgrund der langfristigen Anlageform sind hier insbesondere Lebensversicherer sowie Pensionsfonds zur betrieblichen Altersvorsorge zu nennen, die das Geld der Versicherten und Rentensparer in Immobilien direkt anlegen.8

Neben der Ertragserzielung aus Immobilienverwaltung, Immobilienhandel, Projektentwicklung und Immobilienberatung erzielen auch Immobilien- aktiengesellschaften ihre Erträge aus der Bestandsbewirtschaftung von Immobilien (Vermietung und Verpachtung). Viele dieser Gesellschaften sind aus ehemaligen Industrieunternehmen entstanden, die eine Neuausrichtung auf die Bewirtschaftung ihres bestehenden Grundbesitzes vollzogen haben.9 Eine besondere Form der Immobilienaktiengesellschaften sind die steuerbegünstigten, börsennotierten Real- Estate-Investment-Trusts (REITs), die in Deutschland allerdings nur in gewerbliche Immobilien und nicht in Wohnimmobilien investieren dürfen.10 Neben Immobilienleasinggesellschaften werden auch Opportunity Fonds, die mit einem wesentlich höheren Risikograd investieren (z. B. Lone Star), auf dem deutschen Immobilienmarkt immer bedeutsamer.11

2.1.2 Private Investoren

Neben den häufig in Personengesellschaften agierenden natürlichen Personen zählen zu den privaten Investoren auch kleine und mittelständische Unternehmen, freie Wohnungsunternehmen sowie private Vermögensverwaltungen und Stiftungen privaten Rechts mit Grundbesitz. Diese Heterogenität der privaten Investoren schlägt sich besonders in den unterschiedlichen Anlagevolumina nieder. Die Bandbreite der Immobilieninvestitionen geht von Eigentumswohnungen über kleine Wohn- oder Geschäftshäuser bis zu größeren Wohn- oder Gewerbeobjektportfolios. Mit zunehmenden Anlagevolumen steigt auch die Professionalität dieser Investorengruppen. Große private Vermögensverwaltungen sind bezüglich der Anlagestrategien durchaus mit institutionellen Investoren vergleichbar.12

2.1.3 Weitere Immobilienbestandshalter

Zu den weiteren Immobilienbestandshaltern gehören Unternehmen und Organisationen, die mit ihrem Immobilienbestand nicht primär eine Renditemaximierung verfolgen. Hierzu gehören der Staat mit seinen eigenen Verwaltungsimmobilien, Bildungseinrichtungen, Sozialimmobilien und seinen kommunalen Wohnungs- unternehmen. Neben den kommunalen verfolgen auch genossenschaftliche und gewerkschaftliche Wohnungsunternehmen sowie Wohnungsunternehmen der Industrie (Werkswohnungen) das Ziel, breite Bevölkerungsschichten mit ausreichendem und günstigem Wohnraum zu versorgen.13

Weiter spielen auch die Institutionen der christlichen Kirchen, der Diakonie und der Caritas eine wichtige Rolle. Der Immobilienbestand der beiden christlichen Glaubensrichtungen in Deutschland wird auf ca. 150.000 Immobilien geschätzt. Neben Kirchen und Pfarrhäusern besitzen und betreiben die kirchlichen Träger insbesondere Schulen, Kindertagesstätten sowie Alten-, Pflege- und Behinderteneinrichtungen.14

Auch die sogenannten Non-Property-Companies lassen sich in diesen Bereich der Immobilienbestandshalter einordnen. Non-Property-Companies haben einen immobilienunabhängigen Geschäftszweck. Immobilien (z. B. Produktions- oder Verwaltungsgebäude) werden hier zur Unterstützung und Umsetzung des eigentlichen Geschäftszwecks im Bestand gehalten.15 Etwa zwei Drittel aller Unternehmensimmobilien in Deutschland befinden sich im eigenen Bestand der Unternehmen.16

2.2 Finanzierung in der Immobilienwirtschaft

Die Erstellung, der Kauf oder bauliche Änderungen von Immobilien sind stets mit hohen Transaktionskosten verbunden. Auch die Heterogenität und die geringe Fungibilität17 von Immobilien führen zu Besonderheiten bei der Finanzierung.18

2.2.1 Finanzierungsformen

Der Kapitalbedarf eines Immobilienunternehmens kann durch den Einsatz eigener oder fremder Mittel gedeckt werden.19 Dabei hat das Eigenkapital zwei wesentliche Funktionen, zum einen die Liquiditätsfunktion, zum anderen die wesentlich bedeutsamere Haftungsfunktion. Durch das Risiko, das eingesetzte Eigenkapital teilweise oder ganz zu verlieren, erwarten Eigenkapitalgeber je nach Risikoeinstellung Renditen von bis zu 25% auf das eingesetzte Kapital. Eine solche Eigenkapitalverzinsung ist i. d. R. nur durch den Einsatz von Fremdkapital zu erreichen. Bedingung dabei ist, dass die Fremdkapitalverzinsung unterhalb der Immobilienrendite liegt.20 Die Abhängigkeit von der Höhe des eingesetzten Fremdkapitals und der Eigenkapitalverzinsung wird als Leverage-Effekt bezeichnet.21

Dabei werden in der Immobilienwirtschaft sowohl beim Eigenkapital als auch beim Fremdkapital verschiedene Finanzierungsformen eingesetzt (Vgl. Abbildung 1.).

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: In Anlehnung an: Pfnür (2004), S. 251

Abbildung 1: Finanzierungsinstrumente in der Immobilienwirtschaft

Bei den Finanzierungsformen kann neben der Unterscheidung von Eigen- und Fremdfinanzierung auch zwischen Innen- und Außenfinanzierung unterschieden werden. Zur Innenfinanzierung mit Eigenkapital gehören die Selbstfinanzierung aus erwirtschafteten Gewinnen, die Finanzierung aus Rückstellungen und die Finanzierung aus Vermögensumschichtungen und Kapitalfreisetzung. Große Bedeutung im Bereich der Innenfinanzierung von Immobilienunternehmen hat die Finanzierung aus Ab- schreibungen, insbesondere bei erhöhten Sonderabschreibungsmöglichkeiten von z. B. Sanierungs- oder Denkmalschutzobjekten. Nicht in den Bereich Innenfinanzierung fallen reine Immobilienbewertungsvorgänge z. B. Gewinne aus Verkehrswert- steigerungen durch Neubewertung von Immobilien.22 In der Außenfinanzierung mit Eigenkapital gibt es Unterschiede hinsichtlich der Haftung bei den verschiedenen Rechtsformen von Unternehmen. Auf die jeweilige Einlage beschränkte Eigenkapitalformen sind das Grundkapital bei Aktiengesellschaften (AG), das Stammkapital bei Gesellschaften mit beschränkter Haftung (GmbH) sowie Kommanditeinlagen bei Kommanditgesellschaften (KG). Komplementäre von Kommanditgesellschaften und Gesellschafter der weiteren Personengesellschaften haften neben ihrer Eigenkapitaleinlage i. d. R. zusätzlich mit ihrem vollen Privatvermögen.23 Die GmbH & Co. KG stellt eine Zwischenform zwischen Kapital- und Personengesellschaft dar, da sie zwar von der Rechtsform her eine Personengesellschaft ist, als vollhaftender Komplementär aber eine in der Haftung beschränkte juristische Person eingesetzt wird.24 Dieselbe Konstellation gibt es bei der in der Praxis selten vorkommenden Offenen Handelsgesellschaft mit beschränkter Haftung (OHGmbH), bei der als persönlich haftende Gesellschafter ausschließlich Kapitalgesellschaften fungieren.

Zu den klassischen Produkten der Immobilienfremdfinanzierung zählen langfristige Darlehen (Real- und Personalkredite) und Schuldverschreibungen. Zu den innovativen Fremdfinanzierungsprodukten zählen Verbriefungsprodukte wie Asset Backed Securities (ABS), bei denen Wertpapiere mit Vermögensgegenständen unterlegt werden. Im Immobilienbereich wird dabei häufig die Form der Mortgage Backed Securities (MBS) gewählt. Bei diesen hypothekarisch gesicherten Verbriefungen werden zukünftige Zahlungsströme aus Immobilien verkauft, welche über Wertpapieremissionen am Kapitalmarkt refinanziert werden. Ratingagenturen legen dabei das Risikoprofil des der Verbriefung unterlegten Immobilienportfolios fest.25

Weiter werden auch hybride Finanzierungsformen eingesetzt. Zu diesen Mischformen zwischen Eigen- und Fremdfinanzierung zählen Verkäuferdarlehen, stille Beteiligungen und Mezzanine-Finanzierungsformen wie Wandelanleihen oder Genussscheine.26 Eine Sonderform ist das Leasing (Sale & Lease Back), bei der eigene Immobilien verkauft und gleichzeitig zurückgemietet werden.

2.2.2 Einordnung und Bedeutung der Kreditfinanzierung

Die Kreditfinanzierung ist in der Immobilienwirtschaft aufgrund folgender Aspekte von großer Relevanz. Zum einen kann durch die Kreditfinanzierung als Teil der Fremdfinanzierung der positive Leverage-Effekt genutzt werden.27 Zum anderen wird die Fremdfinanzierung gegenüber der Eigenkapitalfinanzierung bei vermieteten Immobilien steuerlich begünstigt, weil Fremdkapitalzinsen als Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben unterhalb der Zinsschranke28 steuerlich absetzbar sind.29 Bei den verschiedenen Fremdfinanzierungsformen haben Immobilienunternehmen aller Rechtsformen den leichtesten Marktzugang durch die Kreditfinanzierung. Besondere Instrumente wie Wandel- und Optionsanleihen sind hingegen ausschließlich Aktiengesellschaften vorbehalten. Auch Schuldverschreibungen und Verbriefungen sind häufig aufgrund von erforderlichen Mindestvolumina oder Bonitätsanforderungen besonders kleinen und mittleren Unternehmen nicht zugänglich, so dass diese auf herkömmliche Kredite angewiesen sind.30

Nach dem Grundsatz der Fristenkongruenz ist die Laufzeit einer Finanzierung der angenommenen Nutzungs- oder Haltedauer eines Investitionsobjektes anzupassen. Aus diesem Grund werden im Bereich der Immobilienbestandshalter vorwiegend langfristige Kreditfinanzierungen gesucht.31 Vorteile der Kreditfinanzierung liegen auch in der einfachen Steuerung des Liquiditätsbedarfs mit festen Beträgen zu fest vereinbarten Zeitpunkten und möglichen gleichbleibenden Annuitäten, die liquide Abflüsse planbar machen. Weiter gibt es keine besonderen rechtlichen oder bilanziellen Anforderungen und einen verhältnismäßig geringen Verwaltungsaufwand. Auch können Kreditnehmer auf eine professionelle Beratung von Kreditinstituten oder seriösen Finanzierungsvermittlern zurückgreifen.32

2.3 Darlehensgeber und ihre Refinanzierung

2.3.1 Pfandbrief- und Universalbanken

Durch die Aufhebung des Pfandbriefmonopols im Jahr 2005 kann nicht mehr exakt zwischen den Gruppen der Pfandbriefbanken und den Universalbanken differenziert werden.

Zu den wichtigsten Anbietern von Immobilienfinanzierungen zählen die Pfandbriefbanken. Diese können sich für eine Kreditvergabe bis zu 60% des Beleihungswertes von Immobilien über die Emission von Pfandbriefen refinanzieren.33 Darlehensteile, die über die Höhe von 60% hinausgehen, müssen über Bankschuldverschreibungen oder Kredite am Kapitalmarkt refinanziert werden.34 Neben großen privaten Banken wie der Eurohypo gehören zu den Pfandbriefbanken auch genossenschaftliche Institute wie die Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank (DG Hyp) oder die Westfälische Landschaft Bodenkreditbank sowie öffentlich-rechtliche Institute wie die Deka Bank oder die Landesbanken. Das Pfandbriefgesetz (PfandBG) schreibt vor, dass zur Absicherung von Pfandbriefen dienende Kredite grundpfandrechtlich abgesichert sein müssen. Aufgrund dieser Absicherung werden Pfandbriefe mit den besten Ratings ausgezeichnet, so dass über sie eine sehr günstige Refinanzierung erfolgen kann. In krisenfreien Zeiten liegen z. B. die Pfandbriefrenditen bei 10-jähriger Laufzeit unabhängig vom Rating des Emittenten nur ca. 20-40 Basispunkte über den Renditen von Bundesanleihen.35 Die durchschnittlichen Refinanzierungskonditionen werden von Montag bis Freitag vom Verband deutscher Pfandbriefbanken (VdP) in der sogenannten VdP-Kurve veröffentlicht (Vgl. Abbildung 2.).

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: In Anlehnung an: o. V. (2009c), o. S., Daten: Reuters AG

Abbildung 2: VdP-Kurve Hypothekenpfandbrief

Auch in der Refinanzierung sind in den vergangenen Jahren verstärkt strukturierte Verbriefungsformen aufgekommen. Bei den ABS werden in der Refinanzierung sogenannte True-Sale-ABS gebildet, d. h. die Kreditforderungen werden zur Liquiditätsgewinnung weiterverkauft. Synthetische ABS sind nicht zur Refinanzierung geeignet, hier werden lediglich Kreditrisiken weiterveräußert.36 Aufgrund der fehlenden strengen gesetzlichen Vorschriften haben diese Verbriefungsprodukte geringere Anforderungen an die Qualität der zugrunde liegenden Aktiva. Die aktuellen Kreditausfälle und Liquiditätsengpässe haben deshalb dazu geführt, dass der Markt für ABS nahezu vollständig zum Erliegen gekommen ist. Auch wenn es im Bereich der Pfandbriefemissionen zum Jahreswechsel 2008/2009 insbesondere im Bereich der großvolumigen Jumbopfandbriefe37 einige Absatzschwierigkeiten gab, wird der Pfandbrief langfristig als das investorenfreundlichere Produkt angesehen.38

Weitere Immobilienkreditgeber sind im Universalbankbereich zu finden. Dieser lässt sich in drei Unterbereiche aufteilen: den privaten Kreditbankensektor, den öffentlich- rechtlichen Sektor und den genossenschaftlichen Sektor. Bei den privaten Kreditinstituten handelt es sich in erster Linie um die beiden deutschen Großbankgruppen Deutsche Bank und Commerzbank/Dresdner Bank, die Privatbankiers und die Zweigstellen ausländischer Institute. Der öffentlich-rechtliche Sektor wird durch die Sparkassen und Girozentralen geprägt, der genossenschaftliche Sektor durch die Volks- und Raiffeisenbanken sowie die genossenschaftlichen Zentralbanken.39 Die Refinanzierung all dieser Institute erfolgt teilweise analog zu den Pfandbriefbanken. Weitere Refinanzierungsmöglichkeiten ergeben sich über Bankschuldverschreibungen am Kapitalmarkt und über Einlagen ihrer eigenen Kunden. Restriktionen bezüglich des Beleihungsumfangs gibt es bei diesen Instituten nicht.40 Sowohl die Immobilienkredite der Pfandbriefbanken als auch der Universalbanken stehen überwiegend in den Bilanzen der Banken und sind damit nach den Vorschriften von Basel II41 mit Eigenkapital zu unterlegen.42

Bei den Universalbanken gibt es einige Überschneidungen und Verflechtungen mit den Pfandbriefbanken, so ist z. B. die Eurohypo eine Tochtergesellschaft der Commerzbank. Ebenso sind die öffentlich-rechtlichen Landesbanken i. d. R. neben ihrer Eigenschaft als Pfandbriefbank auch im universalen Bankgeschäft aktiv.

2.3.2 Versicherungsunternehmen und Pensionskassen

Eine besondere Rolle bei den Immobilienfinanzierungen spielen Versicherungsunternehmen und Pensionskassen. Diese weisen durch ihr sehr hohes Prämienaufkommen einen hohen Liquiditätszufluss auf, der am Kapitalmarkt angelegt werden muss, um Mindestrenditen und Überschussbeteiligungen zu erwirtschaften. Speziell bei Renten- und Lebensversicherungsverträgen agieren diese Unternehmen als Kapitalsammelstellen und können langfristige Ausleihungen vornehmen.43 Das zur Deckung der versicherungstechnischen Verpflichtungen notwendige Vermögen wird als gebundenes Vermögen bezeichnet. Es ist besonderen Anlagevorschriften unterworfen und lässt sich in zwei Bereiche untergliedern, zum einen in den Deckungsstock, zum anderen in das sonstige Sicherungsvermögen. Zur Bedienung der Deckungsrückstellungen wird der Deckungsstock vom übrigen Vermögen getrennt und über ein Deckungsstockverzeichnis nachgewiesen. Dabei darf das Deckungsstockvermögen unter Berücksichtigung der in der Anlageverordnung (AnlV)44 vorgeschriebenen Immobilienwertansätzen und unter Einhaltung bestimmter Anlagequoten in Darlehensforderungen angelegt werden.45 Deckungsstockfähig können mit Grundpfandrechten besicherte Kredite bis zu 60% des Beleihungswertes der Immobilien ausgereicht werden.46 Beleihungen darüber hinaus sind nach der sogenannten Öffnungsklausel für bis zu 5% des Deckungsstockvermögens und des Sicherungsvermögens möglich.47

2.3.3 Bausparkassen

Weitere Immobilienfinanzierungen können von Bausparkassen ausgereicht werden. Dabei wird zwischen Kunde und Bausparkasse ein Bausparvertrag über eine bestimmte Bausparsumme geschlossen, der sich in zwei Phasen aufteilt, die Anspar- und die Darlehensphase. Die Darlehenshöhe wird aus der Differenz von Bausparsumme und dem in der Ansparphase gebildeten Bausparguthaben gebildet. Die Ansparphase dauert i. d. R. 7-9 Jahre, die Darlehensphase aufgrund einer hohen Tilgung vergleichsweise kurze 8-12 Jahre. In der Darlehensphase refinanziert sich die Bausparkasse über andere Bausparverträge, die sich noch in der Ansparphase befinden. Der konkrete Auszahlungszeitpunkt des Bauspardarlehens steht deshalb bei Beginn des Vertrags nicht fest, da die finanziellen Mittel der Bausparkasse von der Anzahl neuer Sparer, von den Einzahlungen der bisherigen Sparer und dem Tilgungsverhalten der Darlehensnehmer abhängen. In der Regel müssen ca. 40% der Bausparsumme als Guthaben angespart werden, so dass ca. 60% der Bausparsumme als Darlehen zur Verfügung stehen.48 Merkmale von Bausparverträgen sind niedrige Guthabenzinsen in der Ansparphase und niedrige Darlehenszinsen aber sehr hohe Tilgungssätze in der Darlehensphase.49 Zweck von Bauspardarlehen ist die Unterstützung der Eigenheimfinanzierung. Aus diesem Grund wird Bausparen auch staatlich gefördert.50 Aufgrund der Einschränkungen aus dem Bausparkassengesetz finanzieren Bausparkassen nahezu ausschließlich Immobilien mit wohnwirtschaftlicher Nutzung.

2.3.4 Förderbanken

Kredite von Förderinstituten werden häufig zu verbilligten Zinskonditionen oder zinslos zur Verfügung gestellt. Der Tilgungssatz beträgt i. d. R. unter 1% p. a., abhängig vom Förderprogramm können auch tilgungsfreie Zeiten vorgesehen sein. Bereiche, in denen Förderkredite bewilligt werden, sind z. B. der soziale Wohnungsbau, die regionale Wirtschaftsförderung oder die Förderung von ökologischen Aspekten bei Immobilien. Die Förderbank des Bundes ist die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Daneben haben auch die Bundesländer eigene Förderbanken (z. B. Investitionsbank Berlin). Dabei werden z. B. KfW-Mittel nicht von der KfW selbst ausgereicht, sondern über die Universalbanken abgewickelt. Die Refinanzierung der Förderbanken erfolgte früher ausschließlich über öffentliche Mittel, heute wird die Refinanzierung vorwiegend am Kapitalmarkt über gedeckte und ungedeckte Schuldverschreibungen sowie Verbriefungsmodelle gewährleistet.51 Wie Bauspardarlehen werden Förderkredite i. d. R. nachrangig besichert.

2.4 Darlehensvertrag

Gesetzliche Grundlage des Darlehensvertrags ist das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). Im Sinne des § 241 BGB ist ein Darlehensvertrag ein Schuldverhältnis, dass zur Begründung einen Vertrag erforderlich macht (§ 311 BGB). Mit Ausnahme von Verbraucherkreditverträgen existiert für den Abschluss eines solchen Vertrags keine Formvorschrift.52 Der Darlehensgeber ist verpflichtet die vereinbarten Geldmittel dem Darlehensnehmer zu überlassen, der Darlehensnehmer ist verpflichtet die vereinbarten Gebühren und Darlehenszinsen zu tragen und die Rückzahlung des Darlehensbetrags zu gewährleisten. Im Darlehensvertrag sind entsprechend Vereinbarungen über die Art, die Höhe, die Laufzeit und die Tilgungsmodalitäten festgelegt. Weiter werden auch Kreditkosten und Kreditsicherheiten sowie der Gerichtsstand im Vertrag spezifiziert.53

[...]


1 o. V. (2009a), S. 32.

2 Vgl. Brauer (2009), S. 41.

3 Vgl. Hellerforth (2008), S. 123.

4 Vgl. Brauer (2009), S. 41.

5 Vgl. Brauer (2009), S. 41.

6 Vgl. Bulwien (2005), S. 52.

7 Vgl. Schulte, Holzmann (2008), S. 177.

8 Vgl. Schulte, Holzmann (2008), S. 179.

9 Vgl. Cadmus, von Bodecker (2005), S. 145.

10 Vgl. Brauer (2009), S. 41.

11 Vgl. Schulte, Holzmann (2008), S. 180 f.

12 Vgl. Rebitzer (2005), S. 33.

13 Vgl. Hermes, Feigl (2005), S. 211.

14 Vgl. Meier, Blickle (2005), S. 257.

15 Vgl. Schäfers, Gier (2005), S. 231.

16 Vgl. Schäfers, Gier (2005), S. 233.

17 leichte Austauschbarkeit von Gütern

18 Vgl. Hellerforth (2008), S. 37.

19 Vgl. Hellerforth (2008), S. 53.

20 Vgl. Doll (2008), S. 18 f.

21 Vgl. Perridon, Steiner (2007), S. 482.

22 Vgl. Hellerforth (2008), S. 48 ff.

23 Vgl. Hellerforth (2008), S. 49.

24 Vgl. Hellerforth (2008), S. 52.

25 Vgl. Hellerforth (2008), S. 116.

26 Vgl. o. V. (2006), S. 15.

27 Vgl. o. V. (2006), S. 15.

28 im Rahmen der Unternehmenssteuerreform 2008 eingeführte Begrenzung der Abzugsfähigkeit von Fremdkapitalzinsen

29 Vgl. Brauer (2009), S. 477.

30 Vgl. Hellerforth (2008), S. 59.

31 Vgl. Hellerforth (2008), S. 54.

32 Vgl. o. V. (2006), S. 47.

33 Vgl. PfandBG (idF v. 20.03.2009) §14.

34 Vgl. Brauer (2009), S. 458.

35 Vgl. Maier (2004), S. 370.

36 Vgl. Becker (2008), S. 230.

37 Pfandbriefe mit einem Volumen von mindestens 1 Mrd. EUR

38 Vgl. Diemer (2009), S. 428.

39 Vgl. Spremann (1996), S. 57.

40 Vgl. Ibler (2008a), S. 546 f.

41 Gesamtheit der Eigenkapitalvorschriften vom Basler Ausschuss für Bankenaufsicht

42 Vgl. Ibler (2008a), S. 545.

43 Vgl. Ibler (2008a), S. 549 f.

44 Verordnung über die Anlage des gebundenen Vermögens von Versicherungsunternehmen

45 Vgl. Walz, Walbröhl (2005), S. 183 ff.

46 Vgl. AnlV (idF v. 21.12.2007) § 2 Abs. 1 Nr. 1.

47 Vgl. AnlV (idF v. 21.12.2007) § 3 Abs. 2c.

48 Vgl. Pulletz (2006), S. 519.

49 Vgl. Brauer (2009), S. 459.

50 Vgl. Hellerforth (2008), S. 96.

51 Vgl. Reinhardt (2009), S. 431 f.

52 Vgl. Brauer (2009), S. 490.

53 Vgl. Ibler (2008c), S. 541.

Details

Seiten
67
Jahr
2009
ISBN (eBook)
9783640848874
ISBN (Buch)
9783640850198
Dateigröße
1.1 MB
Sprache
Deutsch
Katalognummer
v168020
Institution / Hochschule
FOM Hochschule für Oekonomie & Management gemeinnützige GmbH, Berlin früher Fachhochschule
Note
2,0
Schlagworte
Finanzierung Immobilienkredit Real Estate Immobilien Immobilienwirtschaft Immobilienfinanzierung gewerbliche Immobilienfinanzierung Baufinanzierung Immobiliendarlehen Baudarlehen Baukredit

Autor

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Titel: Kreditfinanzierung von Immobilienunternehmen