Rechtsprechungsupdate Mietrecht 2007

Gliederung:

I. Abschluß, Form, Parteien des Mietvertrags

II. Gewährleistung, Mietminderung, Mietgebrauch

III. Mieterhöhung

IV. Erhaltung der Mietsache
1. Schönheitsreparaturen
2. Modernisierung

V. Betriebskosten
1. allgemein, Vertrag
2. Form und Art der Abrechnung
3. Abrechnungs- und Einwendungsfrist
4. einzelne Positionen
5. sonstiges

VI. Kündigung, Beendigung

VII. Abwicklung des Mietverhältnisses

VIII. sonstiges

I. Abschluß, Form, Parteien des Mietvertrags

Abgrenzung Wohn-/Geschäftsraummietvertrag

OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.09.2006 I-10 U 61/06-(ZMR 2007, 269)

Der Ehemann hatte vom Vermieter sowohl eine Wohnung als auch Geschäftsräume angemietet; durch eine Zusatzvereinbarung vom 30.04.2005 war der Mietvertrag über die Wohnung an die Anmietung der Geschäftsräume gekoppelt. Der Mietvertrag ist, nach den Entscheidungsgründen zu schließen, dann gescheitert. Die Ehefrau beansprucht nun gegenüber dem Vermieter Ersatz der verauslagten Umzugskosten und Ersatz der verauslagten Maklerkosten und berief sich diesbezüglich für ihre eigene Berechtigung auf § 1357 BGB, meinte also, dass sie durch den von ihrem Ehemann abgeschlossenen Mietvertrag berechtigt und verpflichtet worden sei.

Zunächst musste das OLG Düsseldorf entscheiden, ob es sich nun insgesamt um einen Wohnungs- oder aber um einen Geschäftsraummietvertrag handelt. Hier sind die bislang von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze herangezogen worden. Danach ist ausschlaggebend für die Beurteilung als gewerbliches oder Wohnraummietverhältnis die überwiegende Nutzungsart. Diese wiederum ist nach dem Vertragszweck und dem Parteiwillen zu entscheiden, bei deren Feststellung die Mietzins- und Flächenanteile mitbestimmende Gesichtspunkte sind. Vorliegend kam das OLG zu dem Ergebnis, dass der Schwerpunkt auf der gewerblichen Vermietung liege, sich deshalb der Vertrag insgesamt nach dem Gewerberaummietrecht zu richten habe. Das OLG entschied, dass § 1357 BGB auf Geschäftsraummietverhältnisse keine Anwendung finde, so dass schon aus dem Grunde die Klage abzuweisen war ungeachtet, dass auch ein Schaden der Klägerin im übrigen nicht dargelegt war, da sie als Mitschuldnerin überhaupt nicht in Anspruch genommen war für die Umzugskosten und auch die Maklerkosten. Die Rechnungen waren beide ausschließlich an den Ehemann adressiert.

Keine (fehlerhafte) Vereinbarung von Preisbindungsrecht möglich

BGH, Urteil vom 07.02.2007 -VIII ZR 122/05- GE 2007 Seite 510 f, besprochen in Info M 2/07 Seite 59

Die Kläger sind Mieter einer Berliner Altbauwohnung, welche in den 70er Jahren des letzten Jahrhunderts grundlegend saniert wurde. Hierfür hatte die zuständige Behörde öffentliche Mittel genehmigt. Zugleich ermittelte die Behörde die zulässige Durchschnittsmiete. Vor diesem Hintergrund war im Mietvertrag folgendes vereinbart:

§ 1 Mietsache

Art der Wohnung: Die Wohnung ist öffentlich gefördert, mit Mitteln des II. WoBauG errichtet und zweckbestimmt für Sozialwohnung § 17. Die Wohnung ist preisgebunden.

§ 3 Miete und Nebenleistungen

(Abs. 1) die vom Wohnungsunternehmen ggf. unter Berücksichtung von Objekt- und Subjektverbilligungen ermittelte Miete beträgt ab Vertragsbeginn monatlich ...

(2) Der Mieter wurde ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die ausgewiesenen Zuschüsse/ Subventionen/ Minderungen/ Nachlässe aufgrund objekt- bzw. subjektbezogener, z.T. einkommensabhängiger Umstände wegfallen können und sich daraus eine Erhöhung der ausgewiesenen Zahlmiete ergeben kann.

§ 5 Mietänderung

Das Wohnungsunternehmen ist berechtigt, die in § 3 Abs. 1 genannte Miete nach Maßgabe der gesetzlichen Vorschriften - auch rückwirkend - zu ändern und bei preisgebundenem Wohnraum gilt die jeweils gesetzlich zulässige Miete als vertraglich vereinbart.

Die Miete ändert sich insbesondere durch planmäßige oder außerplanmäßige Kürzung, Fortfall oder Änderung des Zinssatzes bei dem vom Land B. gewährten Förderungsmittel (Objekt- bzw.Subjektverbilligungen).

Im Nachfolgenden zahlten die Kläger als Mieter die vom Vermieter mit Erklärungen vom

27.05.2003 und 26.02.2004 erhöhte Nettokaltmiete. Mit ihrer Klage begehren die Mieter die geleisteten Erhöhungsbeträge vom Vermieter zurück und die Feststellung, dass die von ihnen geschuldete Nettokaltmiete den Betrag von 359,07 € (das war die vertragliche Ausgangsmiete) nicht überschreitet und Mieterhöhungen unter Anwendung der §§ 558 ff. BGB zu erstellen sind.

Die Klage der Mieter war vor dem Amts- und Landgericht erfolglos geblieben. Der BGH hat aufgrund der Revision das erstinstanzliche Urteil abgeändert und festgestellt, dass in der Tat die gezahlten Erhöhungsbeträge ohne Rechtsgrund geleistet worden seien. Dazu führt der BGH aus: Eine einseitige Mieterhöhung auf der Basis der Vereinbarungen des streitgegenständlichen Mietvertrages sei deshalb nicht möglich, weil diese Vereinbarungen unwirksam seien. Es stehe nicht in der Disposition der Vertragsparteien, die Eigenschaft öffentlich geförderten bzw. preisgebundenen Wohnraums für eine preisfreie Wohnung festzulegen, wie es noch das Landgericht für möglich erachtet hatte. Der BGH führt zur Dogmatik aus: Die Mieterhöhungsmöglichkeiten für preisfreien Wohnraum seien im Mietrecht des BGB abschließend geregelt. Danach könne eine Mieterhöhung von den Sonderfällen der §§ 559, 560 BGB abgesehen, nur mit Zustimmung des Mieters verlangt werden. Die Abweichung von diesen Regeln bestehe vorliegend darin, dass die Mieterhöhung gerade nicht der Zustimmung des Mieters bedürfe. Dies sei eine ganz grundlegende Abweichung. Diese sei auch für den Mieter nachteilig. Zwar könne sich dieser, indem er die Zahlung verweigere, im Rahmen der Zahlungsklage des Vermieters verteidigen, setze sich aber zugleich der Gefahr einer außerordentlichen fristlosen Kündigung nach § 543 BGB aus. Dieser Nachteil könne auch nicht etwa dadurch ausgeglichen werden, dass für den Mieter eine geringere Miete als die ortsübliche, vereinbart werde.

Etwas anderes gelte nur, wenn die Vertragsparteien regelten, dass eine Anhebung der Miete nach dem Vergleichsmietensystem ihre Grenzen in der preisrechtlich höchstzulässigen Miete im Falle öffentlicher Förderung finden soll. Keineswegs aber dürfe dem Vermieter ein einseitiges Mieterhöhungsrecht eingeräumt werden.

Sicherungsübereignung von Grundstücksinventar erfasst nur die Herausgabe, nicht den Nutzungsvorteil

BGH, Urteil vom 26.09.2006 -XI ZR 156/05-, GE 2007, 587 f.

Der eine Bowlingbahn betreibende Mieter H. kaufte die Bowlingbahn am 22.04.1997 unter Eigentumsvorbehalt und ließ sie bis September 1997 in die gemieteten Räume einbauen. Am 10.12.1997 übertrug er der klagenden Sparkasse, die den Kaufpreis für die Bowlingbahn finanzierte, das Sicherungseigentum an dieser Bowlingbahn. Die Bezahlung des Kaufpreises erfolgte am 17.09.1998. Die Beklagten erwarben am 25.01.1999 das Eigentum an den Räumen, in die die Bowlingbahn eingebaut worden war und führten das Mietverhältnis mit dem Mieter H. fort. Dieser wurde insolvent. Die Beklagten kündigten das Mietverhältnis am 28.11.2001 und übten zugleich das Vermieterpfandrecht an den eingebrachten Sachen aus. Am 30.11.2001 vermieteten sie die Räumlichkeiten einschließlich der Bowlingbahn an die G. GmbH, die die Bowlingbahn auch weiter betrieb. Die klagende Sparkasse verlangt nun von den beklagten Vermietern Zahlung einer Nutzungsentschädigung hinsichtlich der Nutzung der Bowlingbahn für die Zeit vom 01.12.2001 bis 31.03.2003 in Höhe von 72.000,00 € nebst Zinsen und erhob auch Antrag auf zukünftige Zahlung in einer monatlichen Höhe von 4.000,00 € so lange die Dauer der Nutzung anhalte.

Das Landgericht wies die Klage gänzlich ab. Das Berufungsgericht wies die Berufung der klagenden Sparkasse gegen die Abweisung der Klage auf zukünftige Zahlungen als unzulässig zurück und gab der Zahlungsklage in Höhe von 40.259,34 € statt. Die beklagten Vermieter legten Revision ein und verfolgten ihren Klageabweisungsantrag weiter.

Der BGH erachtete diese Revision für begründet. Er verwies jedoch die Sache an das Berufungsgericht zurück, im einzelnen:

Zunächst stellte der BGH fest, dass die Bowlingbahn gerade nicht gem. § 94 BGB wesentlicher Bestandteil des Grundstückes geworden sei, weil der damalige Mieter H. sie nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grundstück verbunden habe. Sein Insolvenzverwalter hatte den Anspruch auf Herausgabe und Verwertung der Bowlingbahn an die klagende Sparkasse abgetreten. Aufgrund dessen sah der BGH auch die Aktivlegitimation der klagenden Sparkasse als gegeben an. Insoweit folgte er den Ausführungen des Berufungsgerichts. Ebenso rechtsfehlerfrei habe das Oberlandesgericht festgestellt, dass die beklagten Vermieter durch die Mitvermietung der Bowlingbahn auch Nutzungen im Sinne des § 100 BGB gezogen hätten. § 314 BGB a.F., wonach sich die Verpflichtung zur Veräußerung oder Belastung einer Sache im Zweifel auch auf das Zubehör erstrecke, gelte auch für Mietverträge (BGH vom 29.09.1999, XII ZR 313/98, WM 2000, 539, 542).

Danach sei auch die Bowlingbahn als Zubehör der vermieteten Räume vom Mietvertrag umfasst gewesen. Wenn die Beklagten Vermieter dies nicht hätten gegen sich gelten lassen wollen, hätten sie einen entsprechenden Gegenbeweis führen müssen, dass entgegen der Regelung von § 314 BGB a.F. die Bowlingbahn gerade nicht Zubehör zur Mietsache gewesen sei.

Indes stünde der klagenden Sparkasse gleichwohl kein Anspruch auf Herausgabe der gezogenen Nutzung zu, weil der Sicherungsübereignungsvertrag, der im übrigen auch dem Bestimmtheitsgrundsatz genüge, dies nicht hergebe. Dieser räume lediglich das Recht ein, die Sache herauszuverlangen und dann ggf. freihändig und öffentlich versteigern zu lassen, also zu verwerten. Ein Recht, die Sache zu nutzen oder bereits gezogene Nutzungen herauszuverlangen, sehe aber der Vertrag gerade nicht vor. Im übrigen ergebe sich das reklamierte Recht auch nicht etwa aus einer treuhänderischen Sicherungsabrede. Der BGH stellt fest, dass andere Verwertungsarten als die Veräußerung, z.B. eine Nutzungsziehung, Verfall des Sicherungseigentums oder Selbsteintritt des Sicherungsnehmers nur dann beansprucht werden könne, wenn dies auch vereinbart sei. Das Sicherungseigentum sei nämlich kein volles, ungebundenes Eigentum. Es gewährleiste dem Sicherungsnehmer für den Fall der Nichterfüllung seiner Forderung die Befriedigung aus dem Sicherungsgut, belasse den sicherungsübereigneten Gegenstand aber regelmäßig zunächst dem Sicherungsgeber zur Nutzung, um ihm die Fortführung seines Betriebes zu ermöglichen. Dieser Zweck ändere sich nicht zwangsläufig mit dem Eintritt der vereinbarten Voraussetzungen für die Verwertung durch den Sicherungsnehmer.

Sodann stellte der BGH fest, dass sich die angegriffene Entscheidung nach dem gegenwärtigen Sach- und Streitstand auch nicht aus anderen Gründen als richtig erweise (§ 561 ZPO). Ob ggf. ein Anspruch der klagenden Sparkasse gem. § 990 Abs. 1, 987 Abs. 1 BGB (bösgläubiger Besitzer) in Betracht komme (vgl. hierzu BGH vom 24.10.1979, WM 79, 1326, 1327) könne nach dem gegenwärtigen Sach- und Streitstand nicht bejaht werden. Deshalb wurde die Sache zurückverwiesen.

Reichweite von Aufklärungspflichten bei Vertragsschluß (hier: Rentabilitätsrisiken für den Mieter) OLG Düsseldorf, Hinweisbeschluss vom 03.11.2005, 24 U 103/05 (Rechtsbeständig), abgedruckt in DWW 2007, 147 f.

Gegenüber der Zahlungsklage der Vermieterin wehrte sich die beklagte Mieterin damit, ihr seien Schadensersatzansprüche aus Verschulden der Vermieterin bei Vertragsverhandlung (§§ 241 Abs. 2, 280 Abs. 1, 282, 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB) erwachsen, mit welchen sie gegen die geltend gemachten Pachtbeträge aufrechnen könne.

Das Landgericht Düsseldorf hatte die beklagte Pächterin verurteilt. In dem zitierten Hinweisbeschluss des OLG Düsseldorf wies dies auf die Erfolglosigkeit des Rechtsmittels hin, worauf dieses zurückgenommen wurde. Die beklagte Pächterin meinte, die klagende Verpächterin einer Parkgarage habe es gegenüber der Beklagten versäumt, die Rentabilität der Parkgarage unter besonderer Berücksichtigung des Parkkonzepts (kostenlose Überlassung von 100 Stellplätzen zeitlich begrenzt für einen Einkaufszentrummieter und von 20 Stellplätzen zeitlich unbegrenzt für einen Grundstücksnachbarn) eingehend zu prüfen und Pacht nur in der Höhe zu verlangen und zu vereinbaren, dass das Objekt von der Pächterin auch wirtschaftlich betrieben werden könne.

Das OLG stellt in seinem Hinweisbeschluss fest, dass eine solche Aufklärungspflicht der klagenden Verpächterin selbst dann nicht bestanden hätte, wenn dieser die Rentabilitätsrisiken bekannt gewesen wären. Jedem Vertragspartner obliege es, die wirtschaftlichen Chancen und Risiken einer rechtlichen Bindung zu prüfen und einzuschätzen. Bis zu den Grenzen der Sittenwidrigkeit und des Wuchers (§ 138 BGB) bleibe es den Vertragsparteien deshalb überlassen, welchen Preis sie für die vereinbarte Leistung vereinbarten (unter Hinweis auf BGH NJW -RR 2002, 8; NJW 2002, 55, NJW 2004, 3553).

Einhaltung der Schriftform bei Mietvertrags-Nachträgen

LG Frankfurt a.M. Urteil vom 22.09.2006 2-19 O 48/05, NZM 2007, 288 f.

Die beklagte Mieterin hatte mit der klagenden Vermieterin unter dem 31.10./14.11.2000 einen schriftlichen Mietvertrag über Büroräume im 2. OG einer Liegenschaft für die Zeit vom 01.12.2000 bis 31.12.2005, also für fünf Jahre und einen Monat, geschlossen. Unter dem 07.08./14.11.2001 schlossen die Parteien einen weiteren schriftlichen Vertrag über Büroräume im 5. OG der selben Liegenschaft und zwar für den Zeitraum 01.12.2001- 31.12.2007 also für sechs Jahre und einen Monat. Im Rahmen des zuletzt geschlossenen Mietvertrages vereinheitlichten die Parteien die Vertragslaufzeiten beider Mietverträge. Aus diesem Grunde wurde nach längeren Verhandlungen in den Mietvertrag über das 5. OG der Passus aufgenommen: "Der bestehende Mietvertrag für das 2.OG wird hiermit verlängert bis zum 31.12.2007. Somit haben beide Mietverträge die gleiche Laufzeit bis zum 31.12.2007.".

Mit Schreiben vom 28.06.2004 kündigte die beklagte Mieterin die Mietverhältnisse zum 31.12.2004.

Die gegen diese Kündigung erhobene Feststellungsklage der Vermieterin hatte Erfolg.

Die Mieterin berief sich auf die fehlende Schriftform des Mietvertrages, nämlich, dass eben in dem ursprünglichen Mietvertrag als Urkunde nicht die Verlängerung aufgenommen wurde, sondern in dem zuletzt abgeschlossenen Mietvertrag. Deshalb seien die beiden Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündbar.

Das Landgericht Frankfurt wendet § 242 BGB an und führt aus, dass die Berufung auf die fehlende Schriftform des Mietvertrages gegen Treu und Glauben verstoße. Unter Berücksichtigung der gesamten Umstände des Einzelfalles stelle auch ein anderes Ergebnis ein schlechthin untragbares Ergebnis dar. Das Gericht stellt fest, dass sich die Vertragsparteien bei Abschluss beider Verträge und auch über einen Zeitraum von mehreren Jahren danach stets über deren Inhalte und deren Wirksamkeit einig gewesen seien. Dementsprechend habe sich auch der in der mündlichen Verhandlung anwesende Leiter der Immobilienabteilung der Beklagten, Herr N., dahingehend geäußert, dass zum Zeitpunkt beider Vertragsabschlüsse sämtliche Vertragsinhalte zwischen den Parteien - teilweise ausführlich - ausgehandelt und gewollt waren. Dementsprechend wurden sie fixiert. Zur Kündigung der Vertragsverhältnisse sei es letztlich nur deshalb gekommen, weil die Beklagte aus wirtschaftlichen Gründen sich von den Verträgen lösen wollte und ihren Prozessvertreter beauftragt habe, "einen Weg zu finden" um die Verträge kündigen zu können.

Streitgegenständlich blieb die Kündigung des Vertragsverhältnisses der Räume im 2. OG. Diese Kündigung wurde ebenfalls auf die Nichteinhaltung der normierten Schriftform gestützt (§§ 550 BGB bzw. 566 BGB a.F.).

Das Landgericht problematisierte, ob nicht ohnehin der neue Mietvertrag auch als Nachtragsurkunde bzw. Ergänzungs- oder Änderungsvertrag zu dem vorausgegangenen Mietvertrag der Räume im 2. OG anzusehen sei. Sofern dies angenommen werden könnte, wäre die Schriftform ohnehin gewahrt, da auf den ursprünglichen Vertrag Bezug genommen wird und zum Ausdruck bringt, dass es unter Einbeziehung des Nachtrags bei dem verbleiben solle, was früher bereits formgültig niedergelegt war, vorausgesetzt, dass die neue Urkunde ebenfalls von beiden Parteien unterzeichnet ist. Dies war der Fall. Das Landgericht Frankfurt problematisiert dann, dass der BGH in seiner Entscheidung vom 20.12.2001 BGHZ 149, 326 = NJW 2002, 1050 = NZM 2002, 229 (230) darauf hingewiesen habe, dass über Formmängel im allgemeinen nicht hinweggesehen werden könne, eine Ausnahme komme auch schon nicht deshalb in Betracht, weil die Unwirksamkeit eines Vertrages zu einem harten Ergebnis für den anderen Teil führte; das Ergebnis müsse schlechthin untragbar sein. Dies sei anzunehmen, wenn entweder die wirtschaftliche Existenz des einen Vertragsteils durch die Nichtigkeit des Vertrages gefährdet werde oder in den Fällen einer besonders schweren Treuepflichtverletzung des anderen Teils (vgl. BGHZ 149, 226). Diese Grundsätze sind, auch wenn die Rechtsfolge des Formverstoßes nicht die Nichtigkeit des Vertrages sondern nur dessen unbefristete Laufzeit vorsieht, auch für Fragen eines treuwidrigen Verhaltens in vorliegender Fallkonstellation zu beachten, da die Interessenlage vergleichbar ist.

Das Landgericht Frankfurt Main führt dann aus, worin es im einzelnen die Treuepflichtverletzung der beklagten Mieterin sieht, nämlich darin, dass übereinstimmend die Laufzeitverlängerung des Mietverhältnisses im 2. OG gewollt war weil diese für beide Vertragsparteien offensichtlich wirtschaftlich vorteilhaft gewesen sei aber auch, dass die Klägerin der Beklagten im Falle einer Nichtanpassung der Laufzeiten die Büroflächen im 5. OG nicht vermietet hätte oder dass es im Interesse der beklagten Mieterin lag, eine einheitliche Laufzeit beider Mietverträge zu erzielen. Hinzu käme, dass die Parteien ohnehin diese Vertragsverlängerung bereits über einen längeren Zeitraum praktiziert hätten. Das Landgericht nimmt des Weiteren Bezug auf eine Entscheidung des OLG Düsseldorf in OLG- Report 2003, 271 nwN.

Schließlich verwies das Landgericht für seine Auffassung auf § 13 des Mietvertrages "Schlussbestimmungen", wo geregelt sei, das bei Änderungen und Ergänzungen des Vertrages die Schriftform einzuhalten sei und dass im Rahmen einer salvatorischen Klausel jede Partei sich verpflichtet habe, unwirksame Vertragsbestimmungen durch gültige zu ersetzen, die dem damit verfolgten Zweck am nächsten kämen.

Anmerkung:

Die Schriftform dürfte aus anderen Gründen hier verletzt sein. In der Wiedergabe des Sachverhalts wird ausgeführt, dass der Mietvertrag für das 2.OG am 31.10./14.11.2000 geschlossen worden sei. Die beiden Daten werden wohl der jeweiligen Unterschrift der Vertragspartei zugeordnet gewesen sein, so dass mit der Rechtsprechung des Kammergerichts die Annahme des Angebotes zu spät erfolgte, sofern man unterstellt, dass beide Parteien am Orte ansässig waren. Das gleiche gilt meines Erachtens für den Mietvertrag im 5. OG, wo die Daten 07.08./14.11.2001 wiedergegeben werden. Zwischen diesen Daten liegen drei Monate.

„Eine Partei kann sich nicht auf einen Schriftformmangel berufen, wenn dies vertraglich (auch durch AGB) ausgeschlossen ist.“

KG, Urteil vom 13. 11.2006 - 8 U 51/06 - GE 07, 650

Das überrascht in dieser Allgemeinheit. Das Gericht setzt sich nämlich gar nicht mit der Funktion der Klausel auseinander. So hat zum Beispiel das LG Stendal, Urteil vom 29.1.2004

- 22 S 107/03 -, NZM 2005, 15 angenommen, daß die Schriftform neben der Schutzfunktion für den potentiellen Erwerber auch eine Warn- und Dokumentationsfunktion hinsichtlich der Parteien habe.

Einhaltung der Schriftform bei Vertragsanlagen

HansOLG Bremen, Uerteil vom 13.9.2007 - 1 U 28/06 - ZMR 07, 363

Das Schriftformerfordernis des § 550 BGB setzt eine Beifügung der in Bezug genommenen Anlage nicht voraus. Vielmehr ist die Schriftform schon gewahrt, wenn in der unterzeichneten Urkunde - etwa durch Verweis - eine zweifelsfreie Bezugnahme erfolgt.

Bei Untermietverhältnissen über Gewerberäume ist dann auch eine Vertragsbestimmung rechtlich unbedenklich, wonach das Untermietverhältnis nach Auflösung des Hauptmietvertrages endet.

In dem Untermietvertrag war der Hauptmietvertrag nicht konkret erwähnt. Es war aber an verschiedenen Stellen auf einen Hauptmietvertrag Bezug genommen worden. Letztlich reichte es dem Gericht, daß doch ersichtlich überhaupt ein Hauptmietvertrag bestehen müsse. Auf die Einwände der Untermieterin, sie kenne den Vertrag gar nicht, komme es nicht an.

Die wesentlichen Vertragspunkte seien auch geregelt: Das Vertragsende (dessen Fehlen im Untermietvertrag die Untermieterin rügte) ergebe sich aus dem Verweis auf den Hauptmietvertrag.

Schriftform bei ungenauer Bezeichnung der Mietsache

OLG Frankfurt, Urteil vom 21. Februar 2007 - 2 U 220/06 - DWW 07, 201

Der Erwerber muß sich gegebenenfalls beim Veräußerer erkundigen, um im Prozeß vortragen zu können Die Schriftform ist auch dann gewahrt, wenn sich aus den örtlichen Gegebenheiten ergibt, was gemeint sein soll. Hier: Begrenzung einer Freifläche durch Mauern.

Ist in dem Mietvertrag „ein“ Kellerraum vermietet, steht das der Schriftform nicht entgegen. Der Vermieter hat dann eben ein Bestimmungsrecht nach § 315 BGB.

Der neue Vermieter hatte unter Verweis auf die mangelnde Schriftform gekündigt. Hierzu hatte er zunächst vorgetragen, das damalige Angebot durch den Vermieter sei nicht rechtzeitig angenommen worden. Allerdings konnte der Vermieter zu einzelnen im Streit stehenden Daten nichts Genaueres vortragen, was zu seinen Lasten ging.

Weiter war in dem Mietvertrag einfach von der Freifläche vor dem Ladenlokal die Rede und waren insoweit Nutzungsregelungen getroffen. Der Vermieter meinte, das sei nicht bestimmt genug. Dem folgte das Gericht in Hinblick auf die örtlichen Gegebenheiten nicht. Aus Lichtbildern ergebe sich, daß nur eine Fläche mit per Auslegung zu ermittelnden Abgrenzungen gemeint sein könne. Schließlich fordert die Schriftform nicht, daß die Mietsache konkret umschrieben werde, wenn eine solche konkrete Mietsache gar nicht vereinbart sei.

Die Entscheidung steht im Widerspruch zur Rechtsprechung des LG Berlin, nach der durch die Bestimmung die Mietsache konkretisiert wird, siehe Urteil vom 22.10.2006, 63 S 126/06, GE 07, 723.

zu weit gehende Aufrechnungsklausel (AGB)

BGH - XII ZR 54/05 - Urteil v. 27.06.2007

Eine Formularvereinbarung, welche die Zulässigkeit der Aufrechnung auch mit unbestrittenen Gegenforderungen jeweils von der Zustimmung des Vermieters abhängig macht, ist unwirksam.

In einem Gewerberaummietvertrag war vereinbart, dass der Mieter nur mit solchen Zahlungen aus dem Mietverhältnis aufrechnen oder die Zurückbehaltung erklären kann, die entweder rechtskräftig festgestellt sind oder zu denen der Vermieter im Einzelfall seine Zustimmung erklärt. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass die zweite Alternative, also die Aufrechung mit unbestrittenen Forderungen, die nur zulässig sein soll, wenn der Vermieter seine Zustimmung erklärt, den Mieter unangemessen benachteilige (§ 307 BGB), da es in das Belieben des Vermieters gestellt sei, die Aufrechnung selbst mit unbestrittenen Forderungen zu versagen. Der Verstoß habe zur Folge, dass die Klausel insgesamt unwirksam sei.

Kein Anspruch auf Heilung mangelnder Schriftform durch salvatorische Klausel

BGH - XII ZR 143/05 - Urteil v.25.07.2007

Eine allgemeine salvatorische Klausel (Erhaltungs- und Ersetzungsklausel) in einem auf längere Zeit als ein Jahr geschlossenen Mietvertrag über Gewerberäume verpflichtet die Vertragsparteien nicht zur Nachholung der nicht gewahrten Schriftform.

Die Parteien schlossen einen Gewerberaummietvertrag über 20 Jahre, in dem die vermieteten Räume postalisch bezeichnet waren. Ferner wurde auf eine - nicht beigefügte - Zeichnung verwiesen. Bei Rechtsunwirksamkeit einer der Vertragsbestimmungen sollte die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen unberührt bleiben und in einem solchen Fall der Vertrag seinem Sinn gemäß zur Durchführung gebracht werden.

Der Mieter kündigte vor Ablauf der vereinbarten Vertragslaufzeit ordentlich, da er der Ansicht war, dass aufgrund der Tatsache, dass das Mietobjekt nicht hinreichend bestimmbar beschrieben sei, die Schriftform nicht gewahrt und der Mietvertrag damit auf unbestimmte Zeit geschlossen sei. Der Bundesgerichtshof führt aus, dass die salvatorische Klausel den Fall der fehlenden Schriftform des Mietvertrages nicht erfasse, weil die fehlende Schriftform nicht zur Unwirksamkeit des Mietvertrages führe, sondern dieser lediglich für unbestimmte und nicht für bestimmte Zeit geschlossen sei und es deshalb keiner Erhaltung eines von einer Unwirksamkeit gemäß § 139 BGB bedrohten Restvertrages bedürfe.

Einhaltung der Schriftform bei nicht definiertem Vertragsbeginn

BGH - XII ZR 178/04 - Urteil v.02.05.2007

Die Regelung in einem Mietvertrag, dass das Mietverhältnis mit der künftigen Übergabe der Mietsache beginnt, steht der Wahrung der Schriftform des § 566 BGB a.F. nicht entgegen.

Die Vereinbarung im Mietvertrag lautete:

Das Mietverhältnis beginnt mit dem 1. des Monats, der auf die Übergabe des bezugsfertigen Mietobjekts folgt, voraussichtlich am 1. Oktober 1993.Ferner wurde vereinbart, dass die Übergabe des Mietobjekts in einem Übergabeprotokoll festzuhalten ist.

Einhaltung der Schriftform: „Unterzeichnungsfrist“

KG - 8 U 182/06 - Urteil v. 05.07.2007

Zur Wahrung der Schriftform nach § 550 I BGB ist es in der Regel ausreichend, wenn das nach § 147 II BGB abgegebene Vertragsangebot der einen Mietpartei von der anderen Mietpartei binnen zwei bis drei Wochen angenommen wird. Sog. „Einrichtungspläne“, die die konkrete Ausführung insbesondere der Anschlüsse für die Versorgungs- und Entsorgungsleitungen beschreiben, brauchen dem Mietvertrag nicht beigefügt zu werden.

Die eine Partei hatte den Gewerberaummietvertrag über noch zu errichtende Räume am 01.09.1994, die andere am 08.09.1994 unterschrieben. Die Schriftform sah das KG als eingehalten an, da die genaue Lage der vermieteten Räume den beigefügten Grundrissplänen zu entnehmen sei. Zudem ergäben sich aus den dem Mietvertrag beigefügten Bau- und Ausstattungsbeschreibungen die noch auszuführenden Arbeiten, so dass es unschädlich sei, dass die Einrichtungspläne noch nicht erstellt gewesen seien.

Kein Ersatz von Vertrauensschaden bei Kündigung nach Schriftformmangel

OLG Rostock - 3 U 187/06 - Urteil v. 23.03.2007

Nach Kündigung eines wegen Nichtbeachtung der gesetzlichen Schriftform ordentlich kündbaren Mietvertrags kann der Vermieter, der im Vertrauen auf das Zustandkommen eines langfristigen Mietverhältnisses das Mietobjekt nach den Vorgaben des Mieters errichtet hat, diesen nicht wegen des enttäuschten Vertrauens auf Schadenersatz in Anspruch nehmen.

Die Beklagte kündigte das mietvertraglich auf 25 Jahre befristete Mietverhältnis ordentlich. Die Kündigung war wirksam, weil die gesetzliche Schriftform aufgrund der Tatsache, dass der Mietvertrag nur von einem der Kläger, dem Mitglied einer GbR, unterzeichnet worden war, nicht eingehalten war.

Form eines Vorvertrages

BGH XII ZR 40/05, Urteil vom 07.03.07 (GE 2007, 1116)

Ein Vorvertrag, vermittels dessen ein langfristiges Mietverhältnis begründet werden soll, unterliegt selbst nicht dem Schriftformerfordernis. Er verpflichtet die Parteien aber zur Mitwirkung am Zustandekommen eines der Form des § 566 BGB a. F. genügenden Hauptvertrages.

Vorliegend hatte die Mieterin eines Vorvertrages über ein noch zu errichtendes Altenheini den Vorvertrag gekündigt. Sie sah sich hieran wegen § 566 B(iB a. F. nicht gehindert.

Schriftform eines Verzichts auf eine Eigenbedarfskündigung

BGH VIII ZR 223/06, Urteil vom 04.04.07 (GE 2007, 906)

Ein länger als ein Jahr geltender Verzicht auf das Recht zur Eigenbedarfskündigung bedarf wie der gesamte Mietvertrag gemäß § 550 BGB der Schriftform.

Sinn und Zweck von 550 BGB sei es. es dem Grundstückserwerber zu ermöglichen, sich über den Umfang seiner Bindungen zu unterrichten. Für den Erwerber sei aber nicht nur eine vollständige Befristung, sondern auch eine wesentliche Einschränkung seiner Rechte, sich von dem Vertrag zu lösen, von erheblichem Interesse.

Schriftform einer Staffelmiete

LG Berlin 62 T 72/07, Beschluss vom 25.06.07 (GE 2007, 1052)

Keine Berufung auf Unwirksamkeit einer Staffelmietvereinbarung wegen Schriftformverletzung, wenn im Vertrag vereinbart ist, dass sich die Parteien für den Fall eines solchen Formmangels zur Nachholung verpflichtet haben.

Fehlender Vertretungszusatz führt zu Schriftformmangel. Berufung auf selbst verschuldeten Schriftformmangel ist nicht treuwidrig.

LG Berlin 25 0 254/06, Urteil vom 21.12.06 (GE 2007, 846)

Der Vertrag war auf Vermieterseite ohne Vertretungszusatz von einer Person unterzeichnet worden, die nicht der gesetzliche Vertreter der Vermieterin war. Diese kündigte den (langfristigen) Vertrag wenige Monate später unter Berufung auf den Schriftformmangel.

Eine Treuwidrigkeit sei hier nicht anzunehmen gewesen, da die Formunwirksamkeit von Seiten der Vermieterin nicht bewusst herbeigeführt worden sei. Weiter hat die Kammer in der Begründung die Ansicht vertreten, die Rechtsprechung zur Treuwidrigkeit in den Fällen, in denen sich der Begünstigte einer zur Formunwirksamkeit führenden Vertragsänderung auf die Unwirksamkeit berufe, sei hier schon deswegen nicht anwendbar, weil sich die Unwirksamkeit nicht aus einer Vertragsänderung, sondern bereits aus dem Ursprungsvertrag ergebe.

Schriftform eines Mietvertrags mit einer GmbH, Vertretungszusatz

BGH XII ZR 121/05, Urteil vom 19. September 2007

Zur Wahrung der Schriftform eines Mietvertrages mit einer GmbH als alleiniger Mieterin oder Vermieterin ist es nicht erforderlich, dass die auf deren Seite geleistete Unterschrift mit einem die Vertretung kennzeichnenden Zusatz versehen wird. Dies gilt auch dann, wenn die GmbH satzungsgemäß von zwei Geschäftsführern gemeinsam vertreten wird, die Unterschrift in der für die GmbH vorgesehenen Unterschriftszeile aber (hier: mit dem Zusatz "i.V.") von einem Dritten stammt. Ob dieser hierzu bevollmächtigt war oder als vollmachtloser Vertreter unterzeichnet hat, ist eine Frage des Zustandekommens des Vertrages, nicht der Wahrung seiner Form.

Ob der Mietvertrag bereits mit dieser Unterzeichnung wirksam zustande kam oder mangels Vollmacht des Unterzeichnenden erst noch der Genehmigung der von ihm vertretenen Partei bedurfte, ist keine Frage der Schriftform. § 550 BGB kann und will in erster Linie sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Vertrag ersehen kann. Sinn und Zweck der Schriftform ist es hingegen nicht, ihm Gewissheit zu verschaffen, ob der Mietvertrag wirksam zustande gekommen ist und im Zeitpunkt des Eigentumsübergangs noch besteht oder etwa von den Mietvertragsparteien mündlich aufgehoben wurde. Denn soweit ein Eintritt des Grundstückserwerbers in einen Mietvertrag nicht stattfindet, weil dieser nicht oder nicht mehr besteht, bedarf es auch nicht des Schutzes der Schriftform vor einer langjährigen Bindung an unbekannte Bedingungen. Nichts anderes gilt, soweit die Schriftform auch dazu dient, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden zwischen den Parteien sicherzustellen und die Parteien vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen.

Schriftform einer Fälligkeitsabrede

BGH XII ZR 198/05, Urteil vom 19. September 2007

Regeln die Parteien die Fälligkeit des Mietzinses abweichend von den gesetzlichen Bestimmungen, gehört diese Vereinbarung zu den wesentlichen Vertragsbedingungen und bedarf der Schriftform.

Nach ständiger Rechtsprechung des Senats ist es zur Wahrung der Schriftform des § 550 BGB grundsätzlich erforderlich, dass sich die wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses - aus der Vertragsurkunde ergeben. Für Abänderungen gelten dieselben Grundsätze wie für den Ursprungsvertrag. Sie bedürfen deshalb ebenfalls der Schriftform, es sei denn, dass es sich um unwesentliche Änderungen handelt.

Das OLG hatte eine wesentliche Änderung des Vertrages darin gesehen, dass die Parteien "mündlich oder konkludent" die Zahlungsweise der Miete von quartalsweise auf monatlich umgestellten hätten. Zu der abweichenden Handhabung war es gekommen, weil die beklagte Mieterin den Mietzins - ohne jede Absprache mit dem damaligen Vermieter - monatlich überwiesen und der damalige Vermieter dies hingenommen habe. Dabei beurteilte das OLG, ob die vorliegende Änderung der Zahlungsweise wesentlich ist oder nicht, u.a. danach, dass sich hierdurch die Kündigungsmöglichkeit wegen Zahlungsverzugs zugunsten der Klägerin änderte. Die Klägerin hätte, wenn die Beklagte die Miete nicht mehr bezahlt hätte, das Mietverhältnis infolge der Änderung bereits nach zwei Monaten kündigen können, während dies bei der ursprünglichen vierteljährlichen Zahlungsverpflichtung erst nach fünf Monaten der Fall gewesen wäre (vgl. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB). Dass das OLG die Änderung der Zahlungsweise deshalb als wesentlich bewertet hat, liegt im Rahmen seines tatrichterlichen Beurteilungsspielraums, ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden und entspricht auch der Auffassung des BGH. Da die Vereinbarung nicht schriftlich niedergelegt ist, leidet der Mietvertrag an einem Formmangel, weshalb er gemäß § 550 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und nach § 580 a Abs. 2 BGB ordentlich gekündigt werden konnte.

Der Mieter verstößt nicht gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB), wenn er sich auf diesen Formmangel beruft. Treuwidrig handelt nur, wer eine später getroffene Abrede, die lediglich ihm vorteilhaft ist, allein deshalb, weil sie nicht die schriftliche Form wahrt, zum Anlass nimmt, sich von einem ihm inzwischen lästig gewordenen Mietvertrag zu lösen. Diese Voraussetzungen lagen hier nicht vor. Die Umstellung der Zahlungsweise hat der Beklagten keinen rechtlichen Vorteil gebracht, auch wenn die geänderte Zahlungsweise für die Beklagte "praktischer" gewesen sein sollte.

kein Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis, wenn der Mieter bereits vor dem Eigentumsübergang ausgezogen war BGH VIII ZR 219/06, Urteil vom 04.04.07 (NZM,1 2007, 441)

Zwar werde von der h. M. vertreten, dass der Erwerber dann analog § 566 BGB in ein zumindest noch bestehendes Abwicklungsverhältnis eintrete, wenn das Mietverhältnis zwar beendet ist, der Mieter die Wohnung aber noch nicht zurückgegeben habe. Für eine noch weiter gehende Analogie bestehe aber kein Raum. Das LG Berlin hatte seine (gegenteilige) Auffassung u. a. damit begründet, die Verpflichtung zur Rückzahlung der Kaution sei erst nach dem Eigentumswechsel fällig geworden.

II. Gewährleistung, Mietminderung, Mietgebrauch

Vermieterpflicht, das Abstellen eines Rollators zu ermöglichen; Abgrenzung zu Fahrrädern und Kinderwägen

LG Hannover, Urteil vom 17.10.2005, 20 S 39/05, NZM 2007, 245

Der Mieter hatte Gehprobleme und stellte einen so genannten Rollator im Treppenhaus des Mehrfamilienhauses, in dem sich seine Wohnung befand, ab. Die Klägerin, eine Wohnungsgenossenschaft, nahm den beklagten Nutzer (Mieter) auf Unterlassung des Abstellens des Rollators im Hausflur und zwar am Fuß der Treppe, in Anspruch.

Das Amtsgericht wies diese Klage ab; das Landgericht Hannover bestätigte als Berufungsgericht diese Entscheidung und führte aus: Jeder Mieter bzw. jedes Mitglied einer eine Wohnung entgeltlich zur Nutzung überlassenden Genossenschaft, habe das Recht, das Treppenhaus ebenso wie die übrigen Mitbewohner zu benutzen, allerdings nur in gemeinschaftsverträglicher Weise. In der zugrunde liegenden Hausordnung war in § 8 auch geregelt, dass Fahrräder und ähnliche Dinge nicht und Kinderwagen nur übergangsweise im Hausflur abgestellt werden können, wenn diese nicht den Durchgang versperren oder für ältere Bewohner eine Behinderung darstellen.

Das Amtsgericht wie auch das Landgericht waren der Auffassung, dass ein Rollator nicht mit einem Fahrrad gleichzusetzen sei, es handele sich dabei um eine rollende Gehhilfe, die in ihrer Bedeutung für gehbehinderte Menschen anders zu bewerten sei als ein Fahrrad. Der Rollator gebe nämlich letztlich diesen Menschen noch eine gewisse Bewegungsfreiheit und damit auch Lebensqualität. Deshalb müsse für diese Rollatoren in jedem Falle in einem Mehrfamilienhaus ein Abstellplatz eingeräumt werden, sofern die bauliche Ausstattung des Hauses es ermögliche und eben die Zusammensetzung der Mieterschaft dies vertrage. Allerdings dürfe der Rollator nur zusammengeklappt abgestellt werden. Im konkreten Falle bejahte das Gericht die konkrete Möglichkeit, einen Rollator abzustellen und wies deshalb die Klage ab.

zulässige Nutzung des Hausflurs durch Dritte im (mutmaßlichen) Mieterinteresse: ablegen von Stapeln von Branchenbüchern zur Mitnahme durch die Mieter bei späterer Abholung liegengebliebener Exemplare

BGH, Urteil vom 10.11.2006, V. ZR 46/06, ZMR 2007, 180 ff.

Die Beklagte vertreibt jährlich erscheinende Neuauflagen eines Branchenbuches "D.M.". Dort werden die Gewerbetreibenden mit Telefonnummern, aber auch Behörden eingetragen. Des weiteren enthält dieses Branchenbuch Stadpläne und Straßenverzeichnisse und ist DIN A4 groß und ca. 3,5 cm dick. Aufgrund dessen passt es in der Regel nicht mehr in die Briefkästen. Die Beklagte legte deshalb einen von ihr geschätzten Stapel dieser Branchenbücher vorne im Hauseingangsbereich ab und gewährleistete allerdings auch, dass nach einer gewissen Zeit nicht mitgenommene Branchenbücher wieder abgeholt wurden. Der Hauseigentümer und Vermieter verlangte nun auf dem Klagewege von der Beklagten, dass sie genau dies unterlasse. Der ursprüngliche Kläger verstarb, statt seiner setzte der Testamentsvollstrecker die Klage fort.

Das Amtsgericht hatte der Klage stattgegeben. Die Beklagte ging in die Berufung. Im Laufe des Berufungsverfahrens verpflichtete sie sich in strafbewehrter Form, es zu unterlassen, Bücher auf Treppenstufen, Treppenpodesten, dem unmittelbaren Zutrittsbereich zu Stufen und Podesten und vor den Hauseingangstüren der zum Nachlass gehörenden Häuser abzulegen. Daraufhin erklärten beide Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt. Die verbleibende Klage hat das Landgericht abgewiesen, die Revision des Testamentsvollstreckers blieb erfolglos.

Das Berufungsgericht hatte den geltend gemachten Anspruch verneint und kam zu der Auffassung, der Hauseigentümer habe die von der Beklagten praktizierte Ablage der Bücher zu dulden. Eine Gefahr gehe davon nicht aus. Der Unterlassungsanspruch scheitere daran, dass die Mieter zum Mitgebrauch der Gemeinschaftsflächen der Häuser berechtigt seien und deshalb von der oder den jeweiligen Ablagestellen die Bücher mitnehmen könnten. Ihr Interesse, solche Bücher zu erhalten, übersteige das Unterlassungsinteresse des Klägers. Soweit einzelne Exemplare der Bücher von dem Mietern nicht mitgenommen würden, gewährleiste ja die Verteilungspraxis der Beklagten, dass diese kurzfristig entfernt würden. Unter diesem Gesichtspunkt habe der Unterlassungsanspruch keinen Erfolg. Das Revisionsgericht hat sich dieser Auffassung angeschlossen. Die Entscheidung wird dann noch ausführlich von Assessor Edwin Schläger, Düsseldorf, in der ZMR aaO besprochen und auf die Gefahr des Freibriefes für Reklamefirmen verwiesen. Allerdings müsse dieser Dritte Einwurfsverbote für Werbung, wie sie auf vielen Briefkästen anzutreffen seien, beachten. Dies gelte auch für größeres Material. Im vorliegenden Falle müssten dann aber alle Mieter ein solches Verbot auf ihrem Briefkasten angebracht haben.

Anspruch auf Untervermietung, Reichweite der Mieterpflicht zur Auskunft über den Untermieter, Schriftform

BGH, Urteil vom 15.11.2006 XII ZR 92/04 DWW 2007, 64 ff.

Die Parteien streiten über die Frage, ob ein gewerbliches, auf die Dauer von 15 Jahren abgeschlossenes Mietverhältnis über eine Gewerbefläche von ca. 650 qm in einem Einkaufszentrum mit insgesamt 22.000 qm außerordentlich seitens der Mieterin wegen Versagung der Zustimmung zur Untervermietung gekündigt werden konnte.

§ 11 des Mietvertrages lautete:

1. Nach vorheriger schriftlicher Zustimmung durch den Vermieter kann der Mieter das Mietobjekt ganz oder teilweise oder zur ausschließlichen Nutzung als Einzelhandelsfläche untervermieten oder unterverpachten 2. Die Haftung der Mieterin für sämtliche Verpflichtungen aus diesem Vertrag bleibt im Falle jeder Art von Untervermietung unverändert bestehen.

3. Die Vermieterin kann die Zustimmung zur Untervermietung nur aus wichtigem Grund versagen. Ein wichtiger Grund ist insbesondere dann gegeben, wenn im Bereich der genehmigten Einzelhandelsfläche ein Untermietverhältnis begründet werden soll, das geeignet ist, die Einzelhandelsgenehmigungen für den Mietgegenstand zu gefährden oder durch die Untervermietung eine Konkurrenzsituation zu einem anderen Mieter des Objekts entsteht.

Die beklagte Mieterin bat die klagende Vermieterin unter dem 25.09.2002 unter Hinweis auf die schlechten Geschäfte um Zustimmung zur Untervermietung an einen "Sonderpostenhändler für asiatische Lebensmittel und Geschenkartikel". Hierauf antwortete die Klägerin unter dem 10.10.2002: "... vor einer endgültigen Entscheidung bezüglich der Untervermietung bitten wir Sie, uns noch folgende Dinge mitzuteilen:

- Person des Untermieters
- Daten zur Beurteilung der Zuverlässigkeit und Bonität.
- Mietbedingungen, insbesondere die Miethöhe, im Untermietverhältnis

Bitte haben Sie Verständnis, dass wir erst nach Vorlage dieser Informationen unsere Prüfung fortsetzen können ".

Die Beklagte antwortete am 30.10.2002: "... Es handelt sich bei unserem Untermieter um Herrn N. M. etwaige Angaben zur Zuverlässigkeit und Bonität des Untermieters sind für Ihre Beurteilung nicht von Relevanz. Ebenso sind wir nicht verpflichtet, Angaben zur vereinbarten Mietzinshöhe und sonstigen Nebenleistungen des Untermieters zu machen. Sie können aber in jedem Falle davon ausgehen, dass der hier vereinbarte Mietzins nicht die im Hauptmietverhältnis zitierte Miethöhe erreicht ".

Am 19.11.2002 schrieb die Klägerin der Beklagten: "... Auf der Grundlage der uns zur Verfügung gestellten Informationen können wir Ihnen leider keine Zustimmung zur Untervermietung erteilen. Entgegen Ihrer Auffassung Angaben zur Bonität des Untermieters sowie die Mietbedingungen, insbesondere auch die Miethöhe, selbstverständlich von Relevanz. Nur durch diese Angaben werden wir in die Lage versetzt zu prüfen, ob in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt. Es steht Ihnen natürlich frei, uns diese Informationen nachzureichen ".

Mit Schreiben vom 09.12.2002 kündigte die Beklagte das Mietverhältnis außerordentlich und berief sich diesbezüglich auf die verweigerte Zustimmung zur Untervermietung. Die Kündigung erfolgte zum 30.06.2003. Ab dem 01.07.2003 zahlte die beklagte Mieterin keine Miete mehr und die klagende Vermieterin kündigte ihrerseits im März 2004 wegen des Mietrückstandes das Mietverhältnis fristlos. Sie verfolgt mit ihrer Klage die Miete für den Monat Juli 2003 in Höhe von 9.275,00 € nebst Zinsen. Diese Klage hat das Landgericht abgewiesen. Im Berufungsverfahren wurde dann der Zahlungsantrag um zwei weitere Monatsmieten erweitert. Das OLG gab der Berufung und der Klageerweiterung statt. Die Beklagte ging in Revision. Der BGH hat nach Aufhebung des angefochtenen OLG Urteils den Rechtsstreit zurückgewiesen. Die Entscheidung des OLG ist abgedruckt in NZM 2004, 461.

Das OLG war der Auffassung, dass der beklagten Mieterin kein außerordentliches Kündigungsrecht wegen der Ablehnung der Untervermietungserlaubnis zur Seite stünde. Die Mieterin habe dies geforderten Informationen mitteilen müssen um der Klägerin eine ausreichende Prüfung zu ermöglichen. Das es bislang in Rechtsprechung und Literatur nicht abschließend geklärt sei, was im einzelnen der Mieter zur Person der Untervermietung sagen muss, verbleibe es bei der Regelung des § 11 des Mietvertrages, der eine Versagung bei Vorliegen eines wichtigen Grundes vorsehe. Demnach sei eine Versagung der Untermieterlaubnis nur dann gerechtfertigt, wenn sie für den Vermieter unter Abwägung der beiderseitigen Interessen unzumutbar sei. Das OLG war der Auffassung, dass es dann ausreichende Angaben über die Person des Untermieters bedürfe, wenn der Vermieter sie ausdrücklich verlange. Zumindest sei eine Beurteilung oder die Einholung von Auskünften dem Vermieter nur dann möglich, wenn ihm der Name, die Anschrift, das Geburtsdatum und der Beruf des Untermieters bekannt gemacht würden. Im vorliegenden Fall sei ihm jedoch lediglich der Name, dazu ein ausländischer Name, dessen richtige Schreibweise nicht überprüfbar sei, mitgeteilt worden. Dabei erstrecke sich die Auskunftsberechtigung auch auf die Bonität des Untermieters, obgleich für diesen der Hauptmieter haftet, weil sie Rückschlüsse darauf zulasse, ob der Untermieter ernsthaft und mit einer gewissen Gewähr auf Dauer das beabsichtigte Gewerbe in den Mieträumen betreiben werde. Einem Vermieter sei regelmäßig in einer geringen Fluktuation und an der Vermeidung von Leerständen gelegen. Das gelte umso mehr, wenn wir hier, eine Betriebspflicht vereinbart worden sei und das Mietverhältnis noch etliche Jahre andauere. Es folgen dann noch weitere Ausführungen in dem OLG Urteil in diese Richtung.

Der BGH kommt zum Schluss, dass das OLG Urteil nur zum Teil der rechtlichen Nachprüfung Stand halte. Überraschend ist, dass er in allen Argumenten dem OLG folgt, aber dann gleichwohl der Revision stattgibt, weil, was das OG übersehen habe, die Schriftform des Mietvertrages gem. § 550 BGB nicht gewahrt gewesen sei, weil im Mietvertrag zur Lage und Individualisierung des Mietobjekts sowie der mit vermieteten Parkplätze auf eine farbliche Markierung in einem - angeblich - angehefteten Lageplan verwiesen worden sei, ohne dass der Lageplan selbst beigefügt gewesen sei. Insofern enthalte der Mietvertrag unter § 1 entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung keine ausreichende Individualisierung des Mietobjekts, weshalb ein Formverstoß vorliege.

Parabolantenne, Informationsinteresse bei Mietern mit Migrationshintergrund (1)

LG Krefeld, Beschluss vom 19.09.2006, 2S 52/05, NZM 2007, 246 f.

Die beklagte Mieterin hatte die deutsche Staatsangehörigkeit, war aber polnischer Abstammung. Ihr Ehemann war polnischer Staatsangehöriger, aber nicht Partei des Mietvertrages. Die beiden im Jahre 2000 und 1998 in Deutschland geborenen Kindern hatten die polnische Staatsbürgerschaft, nicht aber die Deutsche. Die Beklagte installierte auf dem zu ihrer Wohnung gehörenden Balkon ohne Genehmigung der klagenden Vermieterin eine Parabolantenne. Die Vermieterin verlangte die Entfernung der Antenne. Zwischenzeitlich war die Familie ausgezogen. Nach übereinstimmender Erledigungserklärung wurde die Beklagte vom Landgericht Krefeld in die Kosten verurteilt.

Das Landgericht führte aus, dass nach § 541 BGB der Vermieter vom Mieter die Beseitigung eines geschaffenen vertragswidrigen Zustandes verlangen könne. Das Anbringen einer Parabolantenne sei dann vertragswidrig, wenn eben der Vermieter nicht verpflichtet sei, dies Parabolantenne zu dulden. Das Landgericht hebt jedoch hervor, dass allein die fehlende Zustimmung der klagenden Vermieterin zur Anbringung der Parabolantenne den Beseitigungsanspruch nicht rechtfertige.

Bei der vorliegenden Fallkonstellation sei die Vermieterin auch materiell nicht verpflichtet gewesen sei, eine Zustimmung zur Anbringung der Antenne zu erteilen bzw. die Anbringung zu dulden. Es führt dann aus, dass der Bildungsanspruch bei Mietern mit Migrationshintergrund eine Abwägung zwischen dem Informationsinteresse des Mieters (Art. 5 GG) und dem Eigentumsinteresse des Vermieters erfordere. Die Eigentümerinteressen seien dabei nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts nicht von vorn herein zu begünstigen. Im vorliegenden Falle ergebe jedoch die Abwägung, dass die Interessen der klagenden Vermieterin schwerer wögen als diejenigen der beklagten Mieter.

Das im vorliegenden Falle verbleibende ungedeckte Informationsinteresse der Beklagten wiege nur gering. Konkret konnten die Beklagten über Kabel ein Vollprogramm empfangen. Das Gericht hatte ermittelt, dass über den Kabelanschluss der Sender TVP empfangbar sei, ebenso der polnische Sender TVN. Dies sei für die Bedürfnisse der Beklagten und ihrer Familie ausreichend.

Das Gericht macht dann noch Ausführungen zu den Interessen des Vermieters im Hinblick auf die Wahrung des äußerlichen Erscheinungsbildes der Hausfassade und betont dieses Interesse stärker als eben das Interesse der Beklagten hinsichtlich der Informationen aus dem Heimatland.

Parabolantenne (2)

BVerfG 1 BvR 1908/0 1, Beschluss vom 14.02.05 (WuM 2007, 379)

Das Vorhandensein eines Breitbandkabelanschlusses, mit dem auch digitale Zusatzprogramme empfangen werden können, stellt regelmäßig einen sachlichen Grund dar, die Installation einer Parabolantenne zu versagen.

Parabolantenne (3)

BVerfG 1 BvR 1320/04, Beschluss vom 27.10.06 (GE 2007, 902)

Es verstößt nicht gegen Art 14 GG, wenn ein Gericht einem Mieter u. a. auch deswegen einen Anspruch auf eine Parabolantenne zuerkennt, weil der Vermieter schon fünf anderen Mietern gleicher Herkunft das Anbringen einer solchen gestattet hat.

Parabolantenne (4)

BGH VIII ZR 63/04, Beschluss vom 17.04.07 (WuM 2007, 380, GE 2007,903)

Sieben spanische Fernsehsender über Kabel reichen auch dann aus, wenn sich die Inhalt dreier dieser Sender weitgehend überschneiden.

Parabolantenne (5)

BGH VIII ZR 207/04, Urteil vom 16.05.07 (GE 2007, 982)

Ist mit der Aufstellung einer Parabolantenne weder eine Substanzverletzung, noch eine nennenswerte ästhetische Beeinträchtigung verbunden, kann der Vermieter auch bei Vorhandensein eines Kabelanschlusses zur Gestattung verpflichtet sein.

Parabolantenne (6)

BGH VIII ZR 260/06 (Urteil vom 10. Oktober 2007)

Verlangt der Vermieter von einem ausländischen Mieter (hier: türkischer Staatsbürger alevitischen Glaubens) einer mit einem Breitbandkabelanschluss ausgestatteten Wohnung die Entfernung einer auf dem Balkon der Wohnung aufgestellten Parabolantenne, ist auch dann eine fallbezogene Abwägung des Eigentumsrechts des Vermieters (Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG) mit den grundrechtlich geschützten Interessen des Mieters erforderlich, wenn dieser sich nicht nur auf sein Informationsrecht aus Art. 5 Abs. 1 Satz 1 Halbs. 2 GG, sondern auch auf das Grundrecht der Glaubens- und Religionsfreiheit (Art. 4 GG) beruft, weil die im Breitbandkabelnetz angebotenen türkischsprachigen Programme nicht über Inhalte des alevitischen Glaubens berichten.

Untermiete

LG Berlin 67 S 425/05, Urteil vom 04.12.06 (GE 200 1, 783)

Rechtswidrige Verweigerung einer Untermieterlaubnis löst einen Schadensersatzanspruch in Höhe der entgangenen Untermiete aus. Zu den Voraussetzungen des § 553 BGB.

Wesentlich für den Anspruch des Mieters sei, dass dieser seinen Lebensmittelpunkt nicht endgültig woanders hin verlagert habe (vgl. BGH VIII ZR 4105). Vorliegend hatte die Mieterin befristet für zwei Jahre eine auswärtige Tätigkeit angenommen, war aber etwa einmal monatlich in Berlin (in der Wohnung) gewesen. Zudem habe der Lebensgefährte, der einen Schlüssel zur Wohnung besaß, die Sachherrschaft für sie ausgeübt Im übrigen reichten im Rahmen des § 553 BGB "vernünftige Gründe" für das Interesse an der Überlassung aus. Die durch die doppelte Haushaltsführung entstehenden Mehrkosten stellten solche Gründe dar.

Besichtigungsrecht des Vermieters

AG Berlin-Schöneberg, Urteil vom 06.12.2006, 12 C 378/06, GE 2007, 453

Die Vermieterin hatte gegen den Mieter auf Duldung einer Besichtigung der vermieteten Einzimmerwohnung geklagt. Das Amtsgericht Schöneberg gibt diesem Begehren statt und verweist auf die allgemeinen Vertragsbestimmungen des Mietvertrages, wo ein Besichtigungsrecht für Beauftragte der Klägerin nach rechtzeitiger Ankündigung zu angemessener Tageszeit vorgesehen ist. Das Gericht meint, dass dem Vermieter nach dieser Bestimmung auch ohne besonderen Grund das Recht zustehe. Auch unter dem AGB- Gesichtspunkt sei dieser Regelung nicht zu beanstanden (unter Hinweis auf Palandt/ Weidenkaff, BGB, 65. Auflage, § 535 Rdnr. 82). Der Mieter werde dadurch nicht unangemessen benachteiligt. Es sei im übrigen gegen eine missbräuchliche Ausübung des Rechts durch § 242 BGB hinreichend geschützt. Das Amtsgericht führt ferner aus, dass im übrigen eine Verpflichtung des Mieters, Besichtigungen zu dulden, aus § 242 BGB im Einzelfall hergeleitet werden könne.

keine fristlose Mieterkündigung wegen Mobilfunk-Sendemast

LG Hamburg, Urteil vom 26.01.2006, 307 S 130/05, ZNR 2007, 198

Der klagende Mieter hatte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 15.07.2003 mit der Begründung fristlos gekündigt, dass ihm der Vermieter nicht mitgeteilt habe, dass kurze Zeit nach Abschluss des Mietvertrages in unmittelbarer Nähe der angemieteten Wohnung eine Mobilfunkanlage erreichtet worden sei.

Das Landgericht Hamburg setzt sich dann mit der Frage nach der Berechtigung dieser Kündigung auseinander und verneint die Voraussetzungen der §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 1 BGB. Die letztgenannte Vorschrift erlaube nur dann die fristlose Kündigung, wenn die Benutzung der Wohnung mit einer erheblichen Gefährdung für seine Gesundheit verbunden sei. Beweispflichtig sei der klagende Mieter. Er sei diesen Nachweis im konkreten Falle schuldig geblieben. Die Grenzwerte der 26. Bundesemissionsschutzverordnung seien eingehalten. Die bloße allgemeine Angst vor bestimmten Umweltgefahren, die sich in keinster Weise objektivieren ließen, genüge nicht, um einen Mangel der Mietsache anzunehmen. Auch hinsichtlich der Tatsache, dass der beklagte Vermieter den Kläger nicht schon bei Abschluss des Mietvertrages über die geplante Errichtung der Mobilfunkanlage informiert habe, rechtfertige eine (fristlose) Kündigung nicht, da für den beklagten Vermieter gegenüber dem klagenden Mieter keine Aufklärungspflicht bestanden habe. Diese bestehe nicht allgemein, sondern stets nur in Bezug auf die konkreten Vertragsverhandlungen. Maßgeblich seien dabei nur solche Umstände, die für den Vermieter erkennbar von besonderer Bedeutung für den jeweiligen Mieter sind. Der Mieter hatte aber im vorliegenden Falle das Thema Mobilfunkantenne nicht angesprochen.

Das erstinstanzliche Gericht hatte deshalb auch ein Minderungsrecht verneint. Das Landgericht Hamburg als Berufungsgericht hat das amtsgerichtliche Urteil vollumfänglich bestätigt.

[...]