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Prüfung, Bewertung und Risikomanagement durch Kreditinstitute bei der Bauträgerfinanzierung von Bestandswohnimmobilien

Bachelorarbeit 2010 62 Seiten

BWL - Investition und Finanzierung

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

1 Einleitung

2 Grundlagen der Bauträgerfinanzierung
2.1 Beteiligte und ihre Aufgaben
2.1.1 Bauherr
2.1.2 Baubetreuer und Bauträger
2.2 Baumodelle
2.3 Bauträgervertrag und maßgebliche Rechtsvorschriften
2.3.1 Bauträgervertrag
2.3.2 MaBV

3 Grundlagen der Sanierung von Bestandsimmobilien
3.1 Konzepte zur Erneuerung
3.1.1 Sanierung
3.1.2 Modernisierung
3.2 Rechtliche Behandlung
3.2.1 Bestandsschutz
3.2.2 Steuerrechtliche Behandlung

4 Kreditprüfung und Rating durch das finanzierende Kreditinstitut
4.1 Beurteilung des Bauträgers
4.1.1 Management und Organisation
4.1.2 Controlling und Projektsteuerung
4.1.3 Vertrieb
4.1.4 Bisherige Projekte
4.1.5 Ertrags- und Vermögenslage
4.1.5.1 Besonderheiten der unterjährigen betriebswirtschaftlichen Auswertung
4.1.5.2 Beurteilung des Jahresabschluss
4.1.5.2.1 Anlagevermögen
4.1.5.2.2 Unfertige Bauleistungen
4.1.5.2.3 Erhaltene Anzahlungen - Abschlagszahlungen - Vorauszahlungen
4.1.5.2.4 Bilanzkennziffern
4.1.5.2.5 Beurteilung der Gewinn- und Verlustrechung
4.2 Beurteilung des Projekts
4.2.1 Objektanalyse
4.2.1.1 Verkehrswert und Beleihungswert
4.2.1.2 Wertermittlung
4.2.2 Standortanalyse
4.2.2.1 Makrostandort
4.2.2.2 Mikrostandort
4.2.2.3 Konkurrenzobjekte
4.2.3 Kosten,- Rentabilitäts- und Wirtschaftlichkeitsanalyse
4.2.4 Bewertung des Bauträgerkonzepts und der Vertriebsmaßnahmen
4.3 Besondere Risiken im Rahmen der Bauträgerfinanzierung
4.4 Spezielle Erweiterung der Beurteilung bei Immobiliensanierungen

5 Bauträgerkreditvertrag
5.1 Die Absicherung von Bauträgerkrediten
5.2 Kredittechnische Durchführung von Bauträgerfinanzierungen
5.3 Maßnahmen zur Risikoreduzierung und Risikobegrenzung

6 Zusammenfassung

A. Anhang
A.1 Situation am Deutschen Wohnungsmarkt
A.2 Rechtliche Rahmenbedingungen
A.2.1 BGB und Gewährleistung
A.2.2 Gewerbeordnung
A.3 § 3 MaBV
A.3.1 Fälligkeitsvoraussetzungen und Ratenplan
A.3.2. Pfandfreigabeverpflichtungserklärung
A.4 § 7 MaBV
A.5 Sonstige Regelungen der MaBV
A.6 Lebenszyklus der Immobilie
A.7 steuerrechtliche Behandlung
A.7.1 §10 f EStg
A.7.2 §7 i,h EStg
A.8 Wertermittlung
A.8.1 Sachwertverfahren
A.8.2 Ertragswertverfahren
A. 9 Frühindikatoren

Literaturverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Wohnungsbestand in Deutschland

Abbildung 2: Wohnflächenentwicklung

Abbildung 3: Prognose der Wohnflächenentwicklung

1 Einleitung

In Deutschland kaufen Eigennutzer oder Investoren Eigentumswohnungen oder Eigenheime typischerweise von einem Bauträger. Altbausanierungen gewinnen dabei zunehmend an Bedeutung. Es lässt sich ein Trend erkennen, dass das Wohnen in einem sanierten Altbau dem Wohnen in einem Neubau vorgezogen wird. Bauträger haben es allerdings seit dem viel zitierten „Fall Schneider“ im Jahr 1994 schwerer, die Banken für die Kreditvergabe derartiger Projekte zu gewinnen. Dies liegt nicht zuletzt daran, dass aufgrund der hohen Volumina derartiger Engagements ein Kreditinstitut in existenzielle Bedrängnis gebracht werden kann, wenn während der Finanzierung Risiken virulent werden, die zu Beginn der Finanzierung nicht oder nur unzureichend identifiziert und damit auch nicht angemessen in das Pricing oder die Kreditentscheidung mit einbezogen worden sind. Die Sanierung von Bestandsimmobilien stellt dabei eine besondere Herausforderung dar, bestehen hierbei doch zusätzliche Risiken die individuell zu bewerten und zu berücksichtigen sind.

Um zu verhindern, dass ein Kreditinstitut Kredite mit ungedeckten oder nicht quantifizierten Risiken in die Bücher aufnimmt, ist es erforderlich, dass die zuständigen Mitarbeiter eines Kreditinstituts in der Lage sind, sowohl zu beurteilen, ob und unter welchen Voraussetzungen das vom Bauträger vorgestellte Projekt finanzierbar ist, als auch, welche Risikopotentiale sich aus den anderen geschäftlichen Aktivitäten des Kunden für das Kreditinstitut ergeben können.

Vor diesem Hintergrund soll in dieser Arbeit die Bewertung eines Bauträgerprojekts sowie des Bauträgers selbst, als auch das Risiko einer Bauträgerfinanzierung herausgearbeitet werden, welche als Entscheidungs- und Bewertungsgrundlage für eine Kreditentscheidung die wichtigsten Informationen bereitstellt.

Dazu werden im zweiten und dritten Kapitel die Grundlagen der Bauträgerfinanzierung sowie der Sanierung von Bestandsimmobilien näher erörtert. Hierbei wird neben den Beteiligten auch auf die rechtlichen Rahmenbedingungen eingegangen. Die Beurteilung des Bauträgers sowie des Projekts bilden die zentralen Themen des vierten Kapitels. Dabei werden zusätzlich die besonderen Risiken der Bauträgerfinanzierung sowie der Immobiliensanierung erörtert. Im fünften Kapitel wird auf den Bauträgerkreditvertrag und die Möglichkeiten zur Risikoreduzierung und –begrenzung eingegangen. Mit einer kurzen Zusammenfassung endet diese Ausarbeitung und weist dabei nochmals auf die gegenwärtigen Veränderungen hin.

Im Anhang werden u. a. Themen wie die Makler und Bauträgerverordnung, steuerrechtliche Rahmenbedingungen oder auch Wertermittlungsverfahren, aufbauend auf den Ausführungen im Haupttext, näher erläutert und geben somit überaus notwendige Zusatzinformationen zum Thema dieser Arbeit.

2 Grundlagen der Bauträgerfinanzierung

Bauträgerfinanzierungen dienen der Erstellung von überwiegend wohnwirtschaftlichen Objekten, wobei es regelmäßig das Ziel ist, Einheiten aufzuteilen und einzelne Einheiten an Eigennutzer oder Kapitalanleger zu verkaufen, aus deren Verkaufserlös die Bauträgerfinanzierung zurückgeführt wird.[1] Nach Art des Bauvorhabens sind Wohnungs-, Gewerbe- und Wirtschaftsbaumaßnahmen zu unterscheiden, wobei eine Differenzierung zwischen Neubaumaßnahmen und Vorratsbauten, Aufteilungsobjekten und Sanierungsobjekten sinnvoll ist und gleichzeitig Vermischungen der verschiedenen Formen häufig anzutreffen sind.[2] Um das Bauträgergeschäft zu untersuchen, ist die Erfassung der aktuellen Rahmenbedingungen am Wohnungsmarkt unerlässlich. Ausführliche Informationen dazu im Anhang A.1 Situationen am Deutschen Wohnungsmarkt.

2.1 Beteiligte und ihre Aufgaben

2.1.1 Bauherr

Der Bauherr nimmt in einem Bauvorhaben die zentrale Stellung ein, trägt in seiner Eigenschaft das Bauherrenrisiko und haftet gegenüber den am Bau beteiligten Vertragspartnern unmittelbar. Er handelt stets im eigenen Namen und auf eigene Rechnung. Als wesentlich für die Bauherreneigenschaft gelten nach § 34 c GewO folgende Eigenschaften.[3]

1. Er übt einen bestimmenden Einfluss auf die Planung des Bauvorhabens aus,
2. er übt einen bestimmten Einfluss auf den Ablauf des gesamten Bauvorhabens aus,
3. er stellt den Bauantrag im eigenen Namen und ist der Verantwortliche für das gesamte Baugeschehen, insbesondere auch gegenüber dem Bauamt,
4. er ist der Vertragspartner der Bauhandwerker/Bauunternehmer und ist
5. in aller Regel Eigentümer des Baugrundstückes oder zum Bau auf einem fremden

Grundstück dinglich berechtigt.

Diese Eigenschaften spielen insbesondere bei den Bauherrenmodellen eine übergeordnete Rolle, da sie auf die speziellen Stellungen der Bauherren abzielt.[4]

2.1.2 Baubetreuer und Bauträger

Baut jemand auf dem Grundstück eines anderen und schließt in dessen Namen und Vollmacht Verträge mit Baubeteiligten ab, so handelt es sich um einen Baubetreuer. Wird das Bauvorhaben vom Betreuer allerdings im eigenen Namen durchgeführt, und besteht bereits eine Erwerbsverpflichtung des Betreuten der auch die Pläne gebilligt hat, dann spricht man von einem Bauträger.[5]

Diese beiden Begriffe lassen sich unmittelbar aus der Gewerbeordnung ableiten, in welcher nach § 34 c Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 GewO geregelt ist, dass wer als Bauherr im eigenen Namen für eigene oder fremde Rechnung Bauvorhaben vorbereitet oder durchführt und dazu Vermögenswerte von Erwerbern, Mietern, Pächtern oder sonstigen Nutzungsberechtigten oder von Bewerbern um Erwerbs- oder Nutzungsberechtigte verwendet, einer gewerblichen Erlaubnis bedarf. Bauträger und Baubetreuer zeichnen sich so also durch ihre Tätigkeit der Vorbereitung und Durchführung von Bauvorhaben aus.[6]

Der Bauträger handelt dabei auf eigenes Risiko und besitzt aufgrund seiner Eigentümerstellung am Grundstück und der Vergabe von Aufträgen im eigenen Namen die Bauherreneigenschaft.[7]

Der Baubetreuer hingegen wird als Gewerbetreibender im fremden Namen und für fremde Rechnung tätig, ist nicht Eigentümer des Grundstücks oder Erbbaurechts, besitzt keine Bauherreneigenschaft und trägt hinsichtlich des Bauvorhabens keine Risiken.[8]

2.2 Baumodelle

Unter einem Baumodell ist eine aus mehreren Verträgen zusammengesetzte Gestaltung zu verstehen, deren wirtschaftliches Ziel der Erwerb von Immobilien als wertbeständige Anlage unter Ausnutzung von steuerlichen Vorteilen ist und wird als Überbegriff für das Bauträgermodell, Bauherrenmodell, Generalübernehmermodell und den geschlossenen Immobilienfonds gesehen.[9]

Wesentlich bei einem Bauherrenmodell ist die Einschaltung eines Bautreuhänders, der aufgrund umfassender Bevollmächtigung durch die Bauherren und Treugeber mehr oder weniger sämtliche Verträge mit den notwendigerweise zu beteiligenden Funktionsträgern abschließt.

Werden die beiden Verträge, aus denen ein Bauträgervertrag besteht, der Kaufvertrag und der Werkvertrag,[10] getrennt, so besteht nicht mehr die reine Bauträgerschaft. Der Grundstücksvertrag mit nachfolgendem Abschluss eines Werkvertrags über die Gebäudeherstellung stellt im Grunde ein in verschiedensten Variationen denkbares Bauherrenmodell dar, da auf dem Grund des Erwerbers gebaut werden soll und dieser dadurch die Bauherrenstellung inne hat. Hierbei handelt es sich um ein sog. verdecktes Bauherrenmodell wonach der Erwerber nicht entsprechend schutzwürdig empfunden wird, so dass die Nichtanwendung der GewO und der MaBV als gerechtfertigt angesehen wird.[11]

Der Generalübernehmer hingegen übernimmt gegenüber dem Bauherren wichtige werkvertragliche Pflichten, die er im Gegensatz zum Generalunternehmer[12] nicht selbst sondern durch andere Subunternehmer verrichten lässt.[13]

Beim geschlossenen Immobilienfonds oder auch Erwerbermodell hingegen erwirbt der Käufer ein bereits errichtetes und vermietetes Objekt, was z. B. durch Beteiligung an einer entsprechenden Gesellschaft geschehen kann.

Erwirbt ein Käufer von einem Bauträger eine Wohnung oder ein Haus, die der Bauträger erst noch auf seinem Grundstück errichten oder fertig stellen muss, handelt es sich um ein sog. Bauträgermodell, für das ein Bauträgervertrag abgeschlossen wird.[14]

2.3 Bauträgervertrag und maßgebliche Rechtsvorschriften

2.3.1 Bauträgervertrag

Der Bauträgervertrag stellt das zentrale Bindungsglied innerhalb einer Bauträgermaßnahme dar und beeinflusst damit in unmittelbarer Weise die Stellung der Beteiligen zueinander. Er bildet die Grundlage in der Beziehung zwischen Bauträger und Erwerber. Die zwei wichtigsten Bestandteile sind der Kaufvertrag über den Erwerb des Grundstücks oder Grundstücksrechts vom Bauträger und der Werkvertrag, der den Bauträger als Bauherrn verpflichtet, ein entsprechendes Bauwerk zu erstellen.[15] Diese Tatsache stellt eine vertragliche Verschmelzung zwischen Grundstücksgeschäft und Herstellungspflicht dar, und wird deshalb als Vertrag eigener Art angesehen.[16]

Dabei müssen sich die Regelungen des AGBG wiederfinden lassen, da die Bauträgerverträge häufig in standardisierter Form verfasst werden und daher allgemeine Geschäftsbedingungen i. S. d. § 1 AGBG darstellen. Das AGB-Gesetz soll dabei dem Erwerber einen möglichst ausreichenden Schutz vor den Risiken des Immobilienerwerbs im Rahmen eines Bauträgervertrags gewährleisten, wobei besonders verhindert werden soll, dass Gewährleistungsansprüche zum Nachteil des Erwerbers gestaltet werden, welche zur Unwirksamkeit des Bauträgervertrages führen können.[17] Zum wesentlichen Inhalt des Bauträgervertrages gehören folgende Bestandteile:[18]

1. hinreichend genaue Beschreibung des Grundstücks (Angaben zum Amtsgericht, Grundbuch, Flurstück etc.),
2. die Höhe und Fälligkeitstermin des Kaufpreises (u. U. inklusive der Voraussetzungen zur Zahlung von Kaufpreisen nach § 3 Abs. 1 MaBV sowie die Höhe und Zusammensetzung der einzelnen Kaufpreisraten),
3. die Bestellung der Auflassungsvormerkung zugunsten des künftigen Erwerbers,
4. Baupläne, Baubeschreibung etc. über die Errichtung des Bauwerkes,
5. Fertigstellungstermin des Objekts, Abnahmeregelung und Besitzübergang,
6. gesonderte Regelungen zur Gewährleistung,
7. Regelung über die Übernahme von Erschließungsbeiträgen durch Vertragskontrahenten und
8. Regelung über etwaige Rücktrittsrechte.

Einzelabreden oder notwendige Ergänzungen sind in jedem Falle zusätzlich möglich.

Weitere Ausführungen zu rechtlichen Rahmenbedingungen sind im Anhang A 2.1 BGB und Gewährleistung sowie A.2.2 Gewerbeordnung erläutert.

2.3.2 MaBV

Zur Vorfinanzierung der Leistungen benötigt der Bauträger entsprechende Kreditmittel, hingegen wollen die Käufer die Leistungen des Bauträgers nicht im Voraus, sondern nur nach Baufortschritt zahlen. Die finanzierende Bank hingegen besteht beim Bauträgerkredit auf werthaltige Sicherheiten in Form einer Grundschuld, die nach der regelmäßig durchzuführenden Teilung nach Wohnungs- und Teileigentumsgesetz als Globalgrundschuld auf allen Einheiten der Baumaßnahmen lastet. Bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung für die einzelnen Wohnungen wird das Kreditinstitut die bestellte Sicherheit nicht freigeben, was zur Folge hat, dass die Auflassungsvormerkung des Erwerbers nachrangig und somit im Falle der Zwangsversteigerung wertlos ist, weil sie nach § 91 Abs. 1 ZVG untergeht. Dazu kommt, dass das den Käufer finanzierende Kreditinstitut ebenfalls keine werthaltigen Sicherheiten generieren kann, da diese ebenfalls nachrangig sind.[19] In diesem Spannungsfeld stellt sich für den Erwerber die größte Gefahr dar, Kaufpreiszahlungen vor der Sicherung des lastenfreien Eigentumsübergangs zu leisten. Eine zentrale rechtliche Grundlage des Bauträgervertrages ist die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), welche gewerblich tätige Bauträger, die nach § 34c GewO eine behördliche Erlaubnis benötigen gegen sich gelten lassen müssen.[20] Sinn der MaBV ist es, den Käufer von Verlust seiner dem Bauträger zur Verfügung gestellten Vermögenswerte abzusichern. Kernstücke der MaBV sind die §§ 2 und 7. So regelt § 2 MaBV ausdrücklich, dass der Bauträger Leistungen des Erwerbers erst annehmen darf, wenn die Sicherungen des § 3 oder des § 7 MaBV gegeben sind.[21] Vereinbarungen, die der MaBV widersprechen sind gemäß § 12 MaBV unwirksam.[22] Ausführliche Erläuterungen zu den Regelungen der MaBV im Anhang A.3 §3 MaBV, A.4 §7MaBV sowie A.5 sonstige Regelungen der MaBV

3 Grundlagen der Sanierung von Bestandsimmobilien

Das Bauen im Bestand gewinnt vor dem Hintergrund der aktuellen Immobilienmarktsituation sowie der zu erwarteten Entwicklungen immer mehr an Bedeutung. Unerlässlich für die finanzierende Bank ist deshalb grundsätzliches Wissen und Verständnis auch Abseits der originären Kreditprüfung vorzuhalten. In diesem Kapitel soll auf Konzepte der Erneuerung sowie auf grundlegende rechtliche Rahmenbedingungen eingegangen werden. Weiterführende Informationen im Anhang A.6 Lebenszyklus der Immobilie.

3.1 Konzepte zur Erneuerung

3.1.1 Sanierung

Die Sanierung selbst umfasst alle Bautechnischen Maßnahmen zur Wiederherstellung der Gebrauchsfähigkeit, wobei die Beseitigung von Schäden und deren Ursachen die wichtigsten Maßnahmen sind.[23] Sie werden in Instandsetzung und Rekonstruktion untergliedert.

Unter Instandsetzung versteht man die Beseitigung von größeren Schäden und Mängeln, die durch Alterung, Abnutzung, Witterungseinflüsse, Unterlassung oder nicht ordnungsgemäße Durchführung der laufenden Instandhaltung oder durch Einwirkung Dritter entstanden ist. Sie bezwecken die Widerherstellung eines einmal verloren gegangenen ordnungsgemäßen Zustands.[24] Der Inhalt und Umfang der Denkmalinstandsetzung richtet sich nach dem Gegenstand von Denkmalschutz und Denkmalpflege.[25] Hier geht es nicht immer um die großen ästhetischen Werte oder Werke von hohem Alter, auch nicht immer um Denkmäler bedeutender Architekten oder Künstler. Vielmehr steht im Mittelpunkt das Bemühen, das Wesentliche zu bewahren und die Fragen, wie kann das Objekt anders genutzt werden um es besser zu erhalten und welche Techniken und Methoden können angewandt werden, um diese Ziele zu erreichen.[26]

Wird hingegen eine Immobilie oder ein Teil einer Immobilie nach der ursprünglichen Form und Art wiederhergestellt oder wiederaufgebaut, spricht man von einer Rekonstruktion. Darunter fällt ebenfalls die Wiedererrichtung eines Bauwerks nach historischem Vorbild.[27]

3.1.2 Modernisierung

Es gibt grundsätzlich keine einheitliche Begriffsbestimmung zur Modernisierung von Wohngebäuden. Allerdings erfolgt eine inhaltliche Beschreibung nach BGB § 514b „Maßnahmen zur Verbesserung der gemieteten Räume oder sonstiger Gebäudeteile“ sowie die Ausführung nach II. BV, wonach es sich bei einer Modernisierung um bauliche Maßnahmen handelt, die den Gebrauchswert des Wohnraums nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltige Einsparungen von Heizenergie und Wasser bewirken.[28] Auf Basis dieser Ausführungen lässt sich eine Modernisierung näher konkretisieren.

Zu nennen ist die bautechnische Verbesserung in Form der Veränderung der bauphysikalischen Eigenschaft des Gebäudes zur Verbesserung des Schall- und Wärmeschutzes durch Maßnahmen an Decken, Fenstern, Wänden und Türen. Die funktionale Verbesserung hingegen bezieht sich auf die Veränderung der Raumgröße, -zuordnung und

-funktion, und die gebäudetechnische Verbesserung zielt auf Verbesserung der Elektro-, Sanitär-, Heizungs- und Kücheninstallationen sowie der Warmwasserversorgung ab.

Als weitere Form der Modernisierung umfasst die Adaptierung alle baulichen Veränderungen, die der Anpassung der Immobilie an neue funktionelle Gegebenheiten und Forderungen sowie Maßnahmen zur Erneuerung der Nachhaltigkeit dienen, wobei auch Fehler in der Planung oder Ausführung behoben werden können. Werden nur Missstände behoben spricht man von Sanierung, wird eine Gebrauchswertsteigerung angestrebt ist von Modernisierung die Rede, wobei sämtliche Adaptierungsarten in Anbau, Umbau, Ausbau oder Aufstockung untergliedert werden können.[29]

3.2 Rechtliche Behandlung

Bei einer geplanten Umnutzung oder erweiterten Nutzung eines Bestandsgebäudes ist frühzeitig mit den genehmigenden Behörden abzustimmen, welche bauordnungsrechtlichen Belange dem gegenüberstehen, welche Interpretation des Bestandsschutzes akzeptiert wird und welche evtl. geänderten Rechtspositionen zu berücksichtigen sind.[30] Zusätzlich existieren einige wesentliche rechtliche Rahmenbedingungen über deren Anwendung und Praxisrelevanz im bauträgerfinanzierenden Kreditinstitut ausreichend Fachwissen vorgehalten werden muss.

3.2.1 Bestandsschutz

Bestandsschutz ist ein Rechtsinstitut, welches einem rechtsmäßig begründeten Bestand und seiner Nutzung grundsätzlich Durchsetzungskraft gegenüber neuen ggf. entgegenstehenden Gesetzen und Anforderungen verleiht.[31] Dies bedeutet, dass ein vorhandenes Gebäude, dass nach früherer geltendem Recht errichtet wurde, aber dem heutigen gültigen Baurecht nicht mehr entspricht, erhalten und weiter genutzt werden darf. Diese Auslegung entspricht auch dem sog. passiven Bestandsschutz. Der aktive Bestandsschutz, der sich auf ein sanierungs-, modernisierungs-, oder denkmalpflegerisches Vorhaben bezieht, greift in dem Fall, in dem der Bauherr Änderungen und Erweiterungen nur in einer begrenzten und geringfügigen Art vornimmt und diese zu keiner wesentlichen Veränderung des ursprünglichen Bestands führen oder die Identität des ursprünglichen Bauwerks gewahrt bleibt.[32] Damit im Falle einer Sanierungsmaßnahme eine Nutzungsänderung oder eine wesentliche Veränderung des Bestandes durchführbar ist, gibt es landesrechtliche Vorschriften oder Satzungen, die den Bestandsschutz einschränken oder sogar aufheben können. Dazu zählen Bauplanungsrecht, Bauordnungsrecht sowie Baunebenrecht, welche die wichtigsten Anspruchsgrundlagen in Form städtebaulicher Gebote wie z. B. Baugebot (§176 BauGB), Modernisierungs- und Instandhaltungsgebot (§177 BauGB), Pflanzgebot (§178 BauGB) sowie Rückbau- und Entsiedelungsgebot (§179 BauGB) liefern. Insbesondere das Baugebot in seinen Formen als Bebauungsgebot, Anpassungsgebot oder Nutzungsgebot[33] sowie das Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot eröffnen Möglichkeiten den Bestandsschutz eines Sanierungsobjektes derart einzuschränken oder aufzuheben, um notwendige bautechnische Maßnahmen durchführen zu können.[34] Zu verweisen ist an dieser Stelle noch auf die Einschränkungsmöglichkeiten des Bestandsschutzes durch das Bauordnungsrecht.[35]

3.2.2 Steuerrechtliche Behandlung

Jeder der eine Immobilie zur Vermietung kauft oder baut, kann jedes Jahr 2 Prozent als lineare Abschreibung steuerlich geltend machen. Für Immobilien die ab dem Baujahr 1925 entstanden sind werden 50 Jahre lang 2 Prozent steuerlich anerkannt. Immobilien die vor 1925 erbaut wurden sind über 40 Jahre lang mit 2,5 Prozent absetzbar.[36] Diese in Abzug zu bringenden Werbungskosten können zu Liquiditätsüberschüssen oder sogar Steuerrückerstattungen beim Eigentümer führen.[37]

Bei der Einkommensteuererklärung werden diese Kosten in der AfA eingetragen. Es können aber nur die reinen Anschaffungs- oder Herstellungskosten für das Gebäude geltend gemacht werden. Die Kosten für das dazu gehörende Grundstück werden nicht anerkannt, da davon ausgegangen wird, dass ein Grundstück nicht an Wert verliert.

Zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten gehören auch die Nebenkosten, wie Grunderwerbsteuer, Grundbucheintrag, Schätzkosten, Maklerprovision, Notargebühren usw. Diese Kosten werden oftmals vergessen, sind aber Bestandteil der Anschaffungs- und Herstellungskosten und können zusammen bei der Steuererklärung unter AfA geltend gemacht werden. Dies gilt auch für Kosten, die durch die Finanzierung entstehen. Die Erschließungskosten, die durch den Anschluss an die Gas- und Elektrizitätsversorgung sowie die Kanalisation an die öffentlichen Verkehrswege entstehen, können nicht zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten gerechnet werden, da sie zum Grund und Boden gehören.

Im Bereich der Sanierung spielen steuerliche Besonderheiten eine Rolle, die auch bei der Vermarktung der Objekte durch Bauträger beachtet werden müssen. Auf die Problematik von Steuerstundungsmodellen[38] sowie die Behandlung von Werbungskosten und Einkünften aus Vermietung und Verpachtung kann an dieser Stelle nicht näher eingegangen werden.[39]

Ausführlich zu den erhöhten Abschreibungsmöglichkeiten für Sanierungsmaßnahmen und Gebäuden in Denkmalschutzgebieten im Anhang A.7.1 §10 f EStG sowie A.7.2 §7 i,h EStG.

4 Kreditprüfung und Rating durch das finanzierende Kreditinstitut

Am Beginn einer Kreditprüfung stehen die Einschätzungen der Branchensituation durch den Kreditgeber und die Projektion dieser Situation auf das geplante Bauvorhaben und den Bauträger, wobei gleichzeitig das Projekt, das Unternehmen, die Eigentümer und die Sicherheiten analysiert werden. Dazu ist eine detaillierte Risikountersuchung notwendig.[40]

Diese Bonitätsanalyse einer gewerblichen Immobilienfinanzierung stellt eine spezielle Herausforderung dar. Im Bauträgergeschäft gilt es, aufgrund der besonderen Risikolage höchstmögliche Transparenz bezüglich aller Risikofaktoren zu erzielen. Dies gelingt durch ein geeignetes Kreditrating, welches als Risikobetrachtung des Bauträgergeschäfts in das gesamte Kreditrisikomanagement und damit in die Risikosteuerung der Bank einzubinden ist.[41]

Klassische Ratingsysteme berücksichtigen die spezifischen Risikofaktoren von Immobilienunternehmen nicht ausreichend und die Besonderheit der finanzierten Immobilie nicht separat, sodass ein eigenständiges Immobilien Rating Eingang in die bankinterne Risikomessung findet.[42] Unter einem internen Rating versteht man die Überprüfung der Wahrscheinlichkeit, dass der Kunde ausfällt, also insolvent wird und seinen Kredit nicht mehr zurückzahlen kann.[43] Ein internes Kreditrating erfüllt im Wesentlichen zwei Hauptziele. Es ist Bestandteil der Kreditentscheidung und es ist Mittel der laufenden Kreditüberwachung.

Weiterhin bestimmt das Rating die Intensität der Kreditüberwachung, ist Grundlage für einzuleitenden Maßnahmen wie die Einbindung eines Unternehmensberaters, die Neustrukturierung oder gar einer Teilkündigung des Engagements. Vor allem aber in Hinblick auf die Kalkulation der Bank bildet es die Grundlage zur Kalkulation der Risikokosten.[44]

Durch die Verwendung gepoolter Daten von mehreren Instituten können die Mindestanforderungen für die Schätzung der Parameter auch in diesem Segment erfüllt werden, in denen die benötigte Datengrundlage ansonsten nicht ausreichend wäre.

[...]


[1] Vgl. Mütze / Abel / Senff (2009): Immobilieninvestition S. 238

[2] Ausführlich dazu Reisach, Karl-Heinz, (2003): Bauträgerrecht und Bauträgerfinanzierung, S. 215 ff.

[3] Vgl. Marcks, P. (1998): MaBV – Makler und Bauträgerverordnung mit § 34 c GewO S. 34

[4] Ausführlich dazu Kapitel 2.2. dieser Arbeit

[5] Vgl. Möller, D. / Kalusche, W. (2000): Planungs- und Bauökonomie, S. 18

[6] Vgl. Reisach, Karl-Heinz, (2003): Bauträgerrecht und Bauträgerfinanzierung, S. 43

[7] Ausführlich dazu: Möller, D. (2007): Planungs- und Bauökonomie, S. 35 ff

[8] Vgl. Reisach, Karl-Heinz, (2003): Bauträgerrecht und Bauträgerfinanzierung, S. 44

[9] Vgl. Riebe, T (2008): Bauträgerfinanzierung – Entwicklung von Bestandsimmobilien, S. 7

[10] Ausführlich dazu Kap. 2.4. dieser Arbeit

[11] Vgl. Riebe, T (2008): Bauträgerfinanzierung – Entwicklung von Bestandsimmobilien, S. 8

[12] Ausführlich dazu Möller, D. (2007): Planungs- und Bauökonomie, S. 15 ff

[13] Vgl. Brauer, K. (HrsG) (2000): Grundlagen der Immobilienwirtschaft, S. 75

[14] Stein / Schulze (2005): Baufinanzierung, S. 53

[15] Vgl. Riebe, T (2008): Bauträgerfinanzierung – Entwicklung von Bestandsimmobilien, S. 9

[16] Ausführlich zum Bauträgervertrag und daraus resultierende Pflichten: Blank, M (2000): Bauträgervertrag

[17] Vgl. Böther, U. / Oetter, D / Stein, T. / Wannhoff, J. (2000): Praxis der Bauträgerfinanzierung, S. 31

[18] Vgl. Boldt, O. (2001): Risikomanagement bei Immobilienfinanzierungen, S 33

[19] Vgl. Eckstein / Wilhelm (2007): Finanzierung eines Kaufs vom Bauträger/Bauträgerfinanzierung, 3/1172 in BuB 06/07 – 74 Lief.

[20] Vgl. Metzger, B. (2010): Bauherren Handbuch, S. 339

[21] Vgl. Böther, U. / Oetter, D / Stein, T. / Wannhoff, J. (2000): Praxis der Bauträgerfinanzierung, S. 34

[22] Vgl. Blankenstein, A (2008): Lexikon Wohneigentum, S. 164

[23] Vgl.Lissner, K / Rug, W (2000): Holzbausanierung, S. 3

[24] Vgl. Schulte (2006): Immobilienökonomie Band II, S. 331

[25] ausführlich dazu Punkt 3.2. rechtliche Behandlung

[26] Vgl. Schiedermair, W / Scherg, J (1991): Denkmalfibel, S. 50

[27] Vgl. Willwert, Michale (2008): Projektorganisation und Finanzierung von Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau, S. 263

[28] Vgl. Hopfensberger / Krolkiewicz (2009): Der Instandhaltungsplaner, S. 17

[29] Vgl. Willwert, Michael (2008): Projektorganisation und Finanzierung von Erneuerungsmaßnahmen im Wohnungsbau, S. 259

[30] Vgl. Gänßmantel, J./ Schau, A. / Geburtig, A. (2005): Sanierung und Facility Management, S. 118

[31] Vgl. BauNetz (HrsG) (2010): Bestandsschutz im öffentlichen Recht, URL http://www.baunetz.de/recht/Bestandsschutz_im_oeffentlichen_Baurecht_44458.html, (Stand 31.03.2010)

[32] Vgl. Gänßmantel, J./ Schau, A./Geburtig, A. (2005): Sanierung und Facility Management, S. 118

[33] ausführlich dazu Harflinger, T (2006): Referenzvorgehungsmodell zum Redevelopment von Bürobestandsimmobilien, S. 83 ff

[34] Vgl. Ringel, H (HrsG) (2006): Rechtliche Rahmenbedingungen beim Bauen im Bestand in der Innenstadt, S 27

[35] ausführlich dazu Ringel, H (HrsG) (2006): Rechtliche Rahmenbedingungen beim Bauen im Bestand in der Innenstadt, S 28 ff

[36] Vgl § 7 Abs. 4 EStG

[37] Vgl. Riebe, T (2008): Bauträgerfinanzierung – Entwicklung von Bestandsimmobilien, S. 51

[38] ausführlich dazu Beck, Hans-Joachim / Reiß, H: Kapitalanlage Denkmalschutz, in: Immobilien & Finanzierung 12/2008 S. 422 - 423

[39] ausführlich dazu Wehrheim, W (2009): Einkommensteuer und Steuerwirkungslehre, S. 85 ff

[40] Vgl. Reisach, Karl-Heinz (2003): Bauträgerrecht und Bauträgerfinanzierung, S 189

[41] Vgl. Reisach, Karl-Heinz (2003): Bauträgerrecht und Bauträgerfinanzierung, S 271

[42] Vgl. Hamerle, A. / Reusch, M. / Wadé, M (2004): Rating gewerblicher Immobilienkreditnehmer nach Basel II, in: Die Bank Heft 03/2004, S. 198-204

[43] Vgl. Hellerforth, D (2008): Immobilieninvestition- und Finanzierung kompakt, S. 115

[44] Vgl. Böther, U. / Oetter, D / Stein, T. / Wannhoff, J. (2000): Praxis der Bauträgerfinanzierung, S. 61

Details

Seiten
62
Jahr
2010
ISBN (eBook)
9783640669950
ISBN (Buch)
9783640669691
Dateigröße
671 KB
Sprache
Deutsch
Katalognummer
v154241
Institution / Hochschule
Hochschule der Sparkassen-Finanzgruppe Bonn
Note
1,3
Schlagworte
Bauträger Bauträgerfinanzierung Bestandsimmobilien Immobiliensanierung Risikomanagement Immobilienbewertung MaBV Rating Bauträgervertrag Verkehrswert Beleihungswert Bauträgerkreditvertrag Ertragswertverfahren Immobilienlebenszyklus Jahresabschlussanalyse Standortanalyse Bestandsschutz § 10 f EStg §7 ih EStg Frühindikatoren Deutscher Wohnungsmarkt Risikoreduzierung Risikobegrenzung

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