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Wohnimmobilienfonds für institutionelle Anleger in Zeiten der Finanzkrise

Studienarbeit 2010 25 Seiten

BWL - Investition und Finanzierung

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1 Einleitung

2 Wohnimmobilienmarkt Deutschland, aktueller Stand und die erwartete Entwicklung
2.1 Historie des Wohnimmobilienmarktes
2.2 Derzeitige Lage des Wohnimmobilienmarktes in Deutschland
2.3 Zu erwartende Entwicklung des Wohnimmobilienmarktes

3 Beimischung von Projektentwicklung und die rechtlichen Probleme
3.1 Die Ausgangssituation
3.2 Grundlagen nach dem Investmentgesetz
3.3 Besonderheiten bei der Beteiligung an Projektentwicklungsgesellschaften

4 Eine Modellberechnung

5 Betrachtung des Leverageeffekts bei Beimischung der Projektentwicklung

6 Zusammenfassende Würdigung

Weiterführende Literatur

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Bevölkerungszuwachs bis 2020 in Prozent

Abbildung 2: regulärer Aufbau eines Immobilienfonds

Abbildung 3: Wertentwicklung, Eigenkapital- und Fremdkapitalentwicklung

Abbildung 4: Fondskonstrukt in Verbindung mit Projektentwicklung

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1 Einleitung

Nach dem weltweiten Zusammenbruch der Finanzmärkte haben private und institutionelle Anleger das Vertrauen in die volatilen Anlageklassen verloren. Aktien, Hedge Fonds, Rohstoffe, Schiffsbeteiligungen, Unternehmensanleihen und Emergin Market Investments[1] weisen durch den Verfall der Kurse teilweise hohe Verluste auf. Durch die Niedrigzinspolitik der Notenbank werfen sogar festverzinsliche Wertpapiere nur noch geringe Renditen ab und bergen das Risiko, bei einer wieder ansteigenden Zinsstruktur, Kursverluste zu generieren. Auch Anlagen am Geldmarkt bringen kaum Renditen über 1,5 Prozent.[2]

Sogar Portfolios, die, durch höchstes mathematisches Fachwissen und dem Ansatz von Markowitz[3], mathematisch nahezu perfekt diversifiziert sind, mussten teilweise herbe Verluste hinnehmen.

In diesem schwierigen Umfeld ist es für institutionelle Anleger umso wichtiger Anlageklassen zu finden, die über einen langen Zeitraum eine sichere und gleich bleibende Rendite erwirtschaften[4] und dabei am besten durch Substanzwerte unterlegt und somit wertbeständig sind.

Nur so können Versicherer, Pensionskassen und Ähnliche ihre (Versicherungs-) Leistungen für die Zukunft sicher voraussagen. Unter diesem Aspekt, bekommt die Immobilie als Anlageklasse wieder nachhaltigen Aufschwung.[5] Immobilien sind werthaltig, bieten Inflationsschutz[6] und verzeichnen im Gegensatz zu vielen anderen Anlageklassen geringere Renditeschwankungen.[7] Im Vergleich aller möglichen Immobilieninvestments trifft diese Aussage am ehesten auf Wohnimmobilien zu. Allerdings dazu erwirtschaftet die Immobilie aber geringere Renditen, die den meisten Anlegern, insbesondere den vorher genannten, nicht ausreichen.

Im Rahmen dieser Arbeit soll als erster Schritt, der Markt der Wohnimmobilien beleuchtet werden. Aufbauend auf der Erkenntnis, dass Wohnimmobilien sichere und schwankungsarme Anlagen sind, soll näher darauf eingegangen werden, wie die Assetklasse „Wohnimmobilien“ für institutionelle Anleger durch Erweiterung der Wertschöpfungskette attraktiver gestaltet werden kann und wie die Rendite unter den gleich bleibenden Gesichtspunkten der nachhaltigen, substanzunterlegten und kontinuierlichen Ertragslage, weiter gesteigert werden kann. Dabei müssen vor allem die Regularien des Investmentgesetzes berücksichtigt werden.

2 Wohnimmobilienmarkt Deutschland, aktueller Stand und die erwartete Entwicklung

2.1 Historie des Wohnimmobilienmarktes

Nach der massiven Zerstörung des Wohnraums während des zweiten Weltkriegs war, das Angebot an Wohnungen für die deutsche Bevölkerung mangelhaft. Durch einen aktiven Eingriff der jungen Bundesrepublik[8], indem sie zinslose und zinsgünstige Baudarlehen mit langen Laufzeiten vergab, wurde die private Bauwirtschaft gefördert. Im Gegenzug dazu war der Bauherr dazu verpflichtet, die zur Verfügung gestellten Mittel, über die Laufzeit der Darlehen, nur für Wohnzwecke zu verwenden.[9] Im internationalen Vergleich waren die staatlichen Subventionen in der Bundesrepublik wesentlich höher[10] als in anderen Ländern. Durch Faktoren wie dem Trend zum Ein-Personenhaushalt, das Eintreten geburtenstarker Jahrgänge in die Haushaltsgründungsphase und durch den Anstieg der Zuwanderung aus der DDR und den Osteuropäischen Ländern, wurde bald klar, dass der gleich bleibende Wohnungsbestand nicht ausreichen würde. Auch hier reagierte der Staat auf die Wohnungsknappheit (vor allem in Ballungszentren) und die dadurch teilweise extrem stark steigenden Mieten, indem er aktiv in den Wohnungsmarkt eingriff.[11] Vor allem betraf dies Maßnahmen im Wohnungsbau, Verbesserung der Abschreibemöglichkeiten für Mietwohnungen, höhere Förderung von Eigentumsbildung und der Wiedereinstieg in den sozialen Wohnungsbau.

Die aktuellen Fördermaßnahmen der Bundesregierung, die Riesterförderung für Immobilien, greifen bislang noch nicht.[12] Ebenso wird verzeichnet, dass der Anteil am Volkseinkommen, der für Wohnen aufgebracht wird, deutlich negativ mit dem Wachstum des nominalen Einkommens korreliert.[13] Insbesondere „kinderlose Doppelverdiener“ sind bereit für Wohnen mehr auszugeben.

2.2 Derzeitige Lage des Wohnimmobilienmarktes in Deutschland

Immobilien werden aus Sicht vieler Anleger, spätestens seit den Anschlägen vom 11. September und der Finanzkrise Anfang 2008, als vorteilhaft angesehen. Bei beiden Ereignissen waren massive Kurseinbrüche an den Aktienmärkten zu verzeichnen. Viele Anleger verloren immense Kapitalvermögen, was zur Folge hatte, dass viele Kapitalanleger nicht mehr in die Bewertung der Aktien am Kapitalmarkt vertrauten. Anders ist dies bei den Immobilienmärkten. Diese scheinen relativ transparent und haben eine hohe Kontinuität. Statistisch gesehen sind die Preise für Wohnimmobilien seit 1975 um 3 % im Jahr gestiegen,[14] in den prosperierenden Ballungszentren sogar stärker.[15] Der Immobilienindex der Bulwien Gesa AG verzeichnet in den letzten Jahren einen Mietpreisanstieg zwischen 1,7 % und bis zu 2,5 %. Bei einer Wiedervermietung beobachtet die Bulwien Gesa AG, dass die Mieten sich um bis zu 2,2 % anpassen. Dies lässt Immobilien immer attraktiver werden. Denn wenn Preise von Immobilien relativ konstant bleiben und die Mieten überproportional steigen, steigert dies den Ertrag eines Immobilieninvestments. Ebenso wird erwartet, dass der Wert von Immobilien, vor allem in Ballungszentren und im wirtschaftlich stärkeren Westen, in Zukunft überproportional steigt.[16]

Mit einem Eigentumsanteil von 42 % liegt Deutschland im europäischen Vergleich an vorletzter Stelle.[17] Dieser geringe Eigentumsanteil wird auch dazu führen, dass Mietwohnungen in Zukunft weiter nachgefragt werden. Vermietete Wohneinheiten bieten, vor allem in wachsenden Metropolregionen, nach wie vor sichere und stete Mieten. Arbeitsplätze werden weiterhin von den eher wirtschaftsarmen Regionen hin zu den städtischen Zentren verlagert. Auch die Trends hin zur Zweitwohnung und zum Single-Haushalt werden weiter anhalten. Die Attraktivität von Wohnungen wird in städtischen Zentren daher stetig ansteigen. Zusätzlich kann bemerkt werden, dass der einzelne Mieter eine immer größere Mietfläche für sich in Anspruch nehmen möchte.[18][19][20]

Immobilien sind aus der Sicht vieler Anleger in der Lage, überwiegend stabile Wertzuwächse zu erzielen, egal wie hoch die Inflation im Einzelnen ist. Sie halten mindestens ihren Wert oder aber generieren stabile und stetige Renditen. Immobilienpreise sind in Zeiten hoher Inflationen in entsprechendem Maße gestiegen.[21] In Zeiten niedriger Inflation wurde die Rendite von der allgemeinen Konjunkturlage der (regionalen) Wirtschaft bestimmt. Fest steht, dass die Immobilie, wie bisher auch, einen festen Platz im „Generationenvertrag“ einnehmen wird. Nur eine Immobilie verkörpert Sicherheit und Substanz![22]

2.3 Zu erwartende Entwicklung des Wohnimmobilienmarktes

Heute leben in Deutschland 82 Millionen Menschen. Im Jahr 2020 werden es laut einer Berechnung vom Statistischen Bundesamt[23][24] nur noch rund 80 Millionen Menschen sein. Obwohl man annimmt, dass die rückläufigen Prognosen des statistischen Bundesamtes stimmen, geht man davon aus, dass die benötigte Wohnfläche (pro Kopf) in den kommenden Jahren weiter steigen wird.[25][26][27] Dies haben die verschiedenen hier angeführten Quellen deutlich dargestellt. Vielerorts wird sogar von einer überproportionalen Wohnflächennachfragesteigerung pro Person ausgegangen.

Ebenso wird die Zahl der Haushalte in den kommenden Jahr(zehnt)en, aufgrund des Trends zu Single-Haushalten und der Individualisierung der Arbeitsplätze, weiter zunehmen. Engel & Völkers Capital und die Berenberg Bank erwarten, dass im Jahre 2030 bereits 15,2 Millionen Menschen alleine in einem Haushalt leben werden.[28][29] Zum Vergleich dazu führt die Bulwien Gesa AG an, dass 1998 rund 13,3 Millionen und 2005 schon 14,2 Millionen Menschen alleine lebten.[30]

Des Weiteren kommt hinzu, dass aufgrund der demographischen Entwicklung in Deutschland und Europa zu erwarten ist, dass die arbeitsfähige Bevölkerung[31] immer weiter abnimmt. Um weiterhin den Aufgaben der Wirtschaft gerecht zu werden, wird eine verstärkte Zuwanderung (aus starken Arbeitskräfteländern) hinzukommen.

Zusammenfassend lässt sich also erklären, dass in wirtschaftsnahen Ballungszentren, aufgrund einer steigenden Anzahl von Arbeitnehmern, der Tendenz zu Ein-Personen-Haushalten und dem immer größer werdenden Bedarf an Wohnfläche, ein relativ großes Defizit an Wohnfläche vorhanden ist. Die nachfolgende Abbildung verdeutlicht den Trend nach mehr Wohnfläche noch einmal in grafischer Form:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Bevölkerungszuwachs bis 2020 in Prozent[32]

Schlussfolgernd lässt sich daraus ableiten, dass vorwiegend in Ballungszentren Wohnimmobilien weiter stark nachgefragt werden. Aufgrund dessen, dass Wohnraum aber nur sehr begrenzt vorhanden ist und auch nicht zu erwarten ist, dass in naher Zukunft das Angebot an Wohnraum rapide wachsen wird, werden die Preise für Wohnen weiter steigen. Somit werden auch die Erträge einer Wohnimmobilie steigen.[33] Ebenso wird zu erwarten sein, dass in Ballungszentren kaum Leerstand herrschen wird, wodurch sich das Risiko für Mietausfälle minimiert oder gar ausschließen lässt. Mit diesen Erkenntnissen sollte ein Wohnimmobilienenfonds für einen sicherheitsorientierten Investor durchaus in Betracht kommen.

Diese Erkenntnisse bieten eine solide Basis für die Annahme, dass die Renditen von Wohnimmobilien weiter steigen. Die Aussage ist, dass Wohnimmobilien knapp bemessen sind und somit eine große Nachfrage nach neuen Wohnimmobilien herrscht.[34] Wie in den folgenden Kapitel 3 und 4 beschrieben wird, wird überlegt, ob der Bau von Wohnimmobilien durch einen Wohnimmobilienfonds die Rendite weiter steigern kann.

[...]


[1] vgl. EVC AG, 2009, S. 13

[2] vgl. EVC AG, 2009, S. 13

[3] vgl. Markowitz, H., 2008, S. 180 ff.

[4] vgl. Heumann, D.W.; 2009

[5] vgl. Heumann, D.W.; 2009

[6] vgl. Heumann, D.W.; 2009

[7] vgl. EVC AG, 2009, S. 13

[8] vgl. Schader-Stiftung, 2006 (Stand: 18.12.2009)

[9] vgl. Schader-Stiftung, 2006 (Stand: 18.12.2009)

[10] vgl. Schader-Stiftung, 2006 (Stand: 18.12.2009)

[11] vgl. Schader-Stiftung, 2006 (Stand: 18.12.2009)

[12] vgl. EVC AG, 2009, S. 27

[13] vgl. BB u. HWWI, 2006, S. 52

[14] vgl. Bulwien, Hartmut, 2009, Folie 55 und 57

[15] vgl. EVC AG, 2009, S. 28

[16] vgl. Sedelmaier, H.; Voss, M.; Gross, M.; 2009, Prognose 2030, S.34

[17] vgl. BB u. HWWI, 2006, S. 52

[18] vgl. BB u. HWWI, 2006, S. 15

[19] vgl. BB u. HWWI, 2006, S. 17

[20] vgl. Bulwien, Hartmut, 2009, Folie 31

[21] vgl. Bulwien, Hartmut, 2009, Folie 57

[22] vgl. EVC AG, 2009, S. 13

[23] o.V., http://www.destatis.de, 2006, Abruf am 05.01.2010

[24] vgl. Bulwien, Hartmut, 2009, Folien 12-14

[25] vgl. BB u. HWWI, 2006, S. 12

[26] vgl. Schader-Stiftung, 2005, Abruf am 04.01.2010

[27] vgl. Bulwien, Hartmut, 2009, Folie 33

[28] vgl. Bulwien, Hartmut, 2009, Folie 17

[29] vgl. UBS, 2009, Produktpräsentation GRPF I, Folie 16

[30] vgl. Bulwien, Hartmut, 2009, Folie 17

[31] vgl. Bulwien, Hartmut, 2009, Folie 46

[32] vgl. UBS, 2009, Produktpräsentation GRPF I, Folie 15

[33] vgl. Bulwien, Hartmut, 2009, Folie 39

[34] vgl. Heumann, D.W.; 2009

Details

Seiten
25
Jahr
2010
ISBN (eBook)
9783640623464
ISBN (Buch)
9783640623549
Dateigröße
1.5 MB
Sprache
Deutsch
Katalognummer
v150918
Institution / Hochschule
HBC Hochschule Biberach. University of Applied Sciences – Betriebswirtschaft
Note
2,0
Schlagworte
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