Leseprobe
Inhaltsverzeichnis
Abbildungsverzeichnis
Tabellenverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis
1 Einführung
1.1 Ausgangslage
1.2 Zielsetzung und Herangehensweise
1.3 Der exogene Flächenumsatz als Kenngröße von Büroimmobilienmärkten
1.4 Aufbau der Arbeit
2 Analyse von Immobilienmärkten
2.1 Einführung in die Immobilienwirtschaft
2.1.1 Begriffsdefinition
2.1.2 Eigenschaften von Immobilienmärkten
2.1.3 Akteure auf dem Immobilienmarkt
2.1.4 Der Immobilienzyklus und seine Prognose
2.1.5 Momentane Lage und Entwicklungstrends
2.2 Der Büroimmobilienmarkt als Teil des Immobilienmarktes
2.2.1 Charakteristik von Büroimmobilienmärkten
2.2.2 Immobilien-Marktanalyse
2.2.2.1 Einführung
2.2.2.2 Immobilienmakler
2.2.2.3 Markt- und Immobilienforschungsinstitute
2.2.2.4 Behörden
2.2.3 Geometrische Kennzahlen
2.2.3.1 Definitionen
2.2.3.2 Der Flächenumsatz und seine Bedeutung für den Büroimmobilienmarkt
2.2.3.2.1 Flächenberechnungen bei Immobilien
2.2.3.2.2 Der Flächenumsatz im Zusammenhang mit anderen Kennzahlen
2.2.3.2.3 Die Prognose des Flächenumsatzes
2.2.4 Wirtschaftlichkeitskennzahlen und Immobilien-Indizes
2.2.4.1 Begriffsdefinitionen
2.2.4.2 Rendite-Kennzahlen
2.2.4.3 Immobilien-Indizes
2.2.5 Momentane Lage und Entwicklungstrends
2.3 Die Erhebung von Nutzeranforderungen in Bezug auf die Standortwahl bei Büroimmobilien
2.3.1 Einführung
2.3.2 Grundlagen der Standortwahl
2.3.2.1 Einführung
2.3.2.2 Standortbegriff
2.3.2.3 Informationsgewinnung
2.3.2.4 Standortfaktoren
2.3.2.5 Standort- und Marktanalyse
2.3.2.6 Standortbewertung
2.3.3 Die Standortwahl der Anbieterseite
2.3.4 Die Standortwahl der Nachfragerseite
2.3.4.1 Ziele von Investoren
2.3.4.2 Ziele von Nutzern
2.3.4.3 Entscheidungsprozesse bei der Standortwahl von Nutzern
2.3.4.4 Branchenspezifische Standortwahl und Clusterbildung
2.3.5 Bewertungsmethoden
2.3.5.1 Quantitative Bewertungsmethoden
2.3.5.2 Qualitative Bewertungsmethoden
2.3.5.2.1 Einführung
2.3.5.2.2 Checklisten-Verfahren
2.3.5.2.3 Rangreihen-Verfahren
2.3.5.2.4 Nutzwert-Analyse
2.3.5.2.5 Conjoint-Analyse
3 Konzept zur Ermittlung des endogenen Flächenumsatzes
3.1 Definition des Flächenumsatzes
3.1.1 Flächenumsatz durch Mieter
3.1.2 Definitionsmodell des Flächenumsatzes
3.1.2.1 Definition des endogenen Flächenumsatzes
3.1.2.2 Definition des exogenen Flächenumsatzes
3.1.2.3 Zusammenfassung
3.2 Berechnungsmodell des endogenen Flächenumsatzes
3.2.1 Einleitung
3.2.2 Wahl des Modells
3.2.2.1 Systematik der Modelle
3.2.2.2 Bestehende Modelle der Flächennachfrage
3.2.2.3 Begründung der Modellwahl
3.2.3 Einflussfaktoren auf den endogenen Flächenumsatz
3.2.3.1 Flächeninanspruchnahme der Bürobeschäftigten
3.2.3.1.1 Anzahl der Bürobeschäftigten
3.2.3.1.2 Flächenkennziffer
3.2.3.2 Zeitrestriktionen durch Mietverträge
3.2.3.3 Einflüsse auf das Umzugsverhalten der Mieter
3.2.3.3.1 Zwänge
3.2.3.3.2 Unzufriedenheit mit Mikrostandort und Objekt
3.2.3.3.3 Konjunkturelle und strukturelle Entwicklungen
3.2.3.3.4 Strategische Entscheidungen
3.2.3.4 Verweildauer als Messgröße des Umzugsverhaltens
3.2.4 Zusammenfassung und Erläuterung des Modells
4 Empirische Untersuchung am Beispiel des Büroimmobilienmarktes München
4.1 Ausgangslage auf dem Büroimmobilienmarkt München
4.1.1 Der Standort München
4.1.2 Die aktuelle Situation auf dem Münchner Büroimmobilienmarkt
4.2 Zielsetzung und Vorgehensweise der empirischen Untersuchung
4.2.1 Aufbau der Untersuchung
4.2.2 Datenstandardisierung und Fragebogendesign
4.2.3 Horizont der Befragung
4.3 Auswertung und Interpretation der Einflussgrößen
4.3.1 Zusammensetzung der Stichprobe
4.3.1.1 Flächenkennziffer
4.3.1.2 Mietvertragsdauer
4.3.1.3 Verweildauer
4.3.1.4 Umzugsursachen
4.3.1.4.1 Zwänge
4.3.1.4.2 Umzugsentscheidungen
4.4 Berechnung des endogenen Flächenumsatzes
4.4.1 Zusammenfassung der Eingangswerte
4.4.2 Berechnung
4.4.3 Simulation einer Zeitreihe
4.4.4 Plausibilitätsabgleich durch Gegenrechnung mit Bestandsdaten
4.4.5 Berechnung des konjunkturbereinigten endogenen Flächenumsatzes
4.4.6 Analyse des endogenen Flächenumsatzes
4.4.6.1 Allgemeine Analyse
4.4.6.2 Abgrenzung von exogenen Einflüssen
4.5 Weitere Nutzerpräferenzen
4.5.1 Anforderungsprofile nach Standort- und Objektkriterien
4.5.2 Branchencluster
4.6 Kritische Betrachtung
4.6.1 Methodische Kriterien
4.6.2 Inhaltlich-konzeptionelle Kriterien
5 Zusammenfassung und Interpretation zu einer Kennzahl
5.1 Zusammenfassung und Evaluation
5.1.1 Zusammenfassung
5.1.2 Evaluation des Modells
5.2 Der endogene Flächenumsatz als Kennzahl zum Vergleich von
Büroimmobilienmärkten
5.2.1 Der Basisindikator der endogenen Eigendynamik
5.2.2 Der EDEX – ein konjunkturunabhängiger Indikator der Eigendynamik
5.2.3 Quotenbildung aus endogenem und exogenem Umsatz
5.3 Weiterer Forschungsbedarf
5.3.1 Anwendung des Berechnungsmodells und Bestätigung der Aussagekraft der
Kennzahl
5.3.2 Erforschung von Umzugsursachen von Unternehmen
5.3.3 Allgemeiner Forschungsbedarf
5.4 Ausblick und Resümee
Literaturverzeichnis
Anhangsverzeichnis
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Aufteilung des Gesamtflächenumsatzes
Abbildung 2: Aufteilung des endogenen Flächenumsatzes
Abbildung 3: Aufbauschema der Arbeit
Abbildung 4: Aufgliederung des Immobilienmarkts nach Teilmärkten
Abbildung 5: Risiken der Projektentwicklung
Abbildung 6: Idealisierte Phasen des Immobilienzyklus
Abbildung 7: Bruttoinlandsprodukt und Spitzenmieten
Abbildung 8: Neuanfragen und Mietvertragsabschlüsse – Büroimmobilienmarkt München
Abbildung 9: Leerstand und Vermietungsumsatz
Abbildung 10: Leerstandsquoten und Spitzenbüromieten (Frankfurt)
Abbildung 11: Unterteilung von Kennzahlen
Abbildung 12: Renditespannen von Büroimmobilien
Abbildung 13: Elemente der Datenbasis eines Immobilienindex
Abbildung 14: Jährliche Rendite von DAX, DIX und DIMAX 1996-2007
Abbildung 15: Europäische Büroimmobilienuhr 4. Quartal 2007 (links) 1. Quartal 2009 (rechts)
Abbildung 16: Gliederung der Erhebungsquellen
Abbildung 17: Weiche Standortfaktoren
Abbildung 18: Harte Standortfaktoren
Abbildung 19: Kontinuum der harten und weichen Standortfaktoren
Abbildung 20: Bedeutung weicher Standortfaktoren in unterschiedlichen Entscheidungsphasen
Abbildung 21: Beispiel einer angewandten Nutzwertanalyse für eine Einzelhandelsimmobilie
Abbildung 22: Definitionsmodell des Flächenumsatzes durch Mieter
Abbildung 23: Typologie der Märkte nach Informationsdichte
Abbildung 24: Prognosemodelle in Abhängigkeit der Informationsdichte des Marktes
Abbildung 25: Systematisierung von Prognosemethoden für Immobilienmärkte
Abbildung 26: Gliederungsschema für Indikatoren
Abbildung 27: Zyklisches Verhalten von Referenzreihen
Abbildung 28: Marktgleichgewicht für den Büroflächenmarkt
Abbildung 29: Systematik der Zeitreihenmodelle
Abbildung 30: Beurteilungskriterien für Prognosemodelle
Abbildung 31: Einflussgrößen des endogenen Flächenumsatzes (vereinfachtes Schema)
Abbildung 32: Diagramm - Bürobeschäftigte in Deutschland 2006
Abbildung 33: Quantifizierung der Büroflächennachfrage
Abbildung 34: Definitionsmodell des Flächenumsatzes durch Mieter
Abbildung 35: Einflüsse auf das Umzugverhalten im endogenen Flächenumsatz
Abbildung 36: Prozessspezifische Faktoren bei der Anmietungsentscheidung von Büroimmobilien
Abbildung 37: LISREL-Modell zur Mieteranalyse nach BRADE
Abbildung 38: LISREL-Modell zur Mieteranalyse nach BRADE mit Schätzergebnissen der standardisierten Lösung
Abbildung 39: Schema des Berechnungsmodells für den endogenen Flächenumsatz
Abbildung 40: Ablaufschritte der empirischen Studie
Abbildung 41: Übersicht der Skalenniveaus
Abbildung 42: Verhältnis von Population, Auswahlgesamtheit und Inferenzpopulation
Abbildung 43: Flächenanteile von Mietern und Eigentümern im Branchenvergleich
Abbildung 44: Mieter-/Eigentümeranteile der Stichprobe nach Anzahl der Unternehmen/nach Fläche
Abbildung 45: Mieter-/Eigentümeranteile der Stichprobe nach Anzahl der Bürobeschäftigten
Abbildung 46: Branchenanteile der Stichprobe (Gesamt/Mieter und Anzahl UN/Mietfläche)
Abbildung 47: Flächenkennziffer in Abhängigkeit von Branche und Mietfläche
Abbildung 48: Flächenkennziffern in Abhängigkeit von Branchen und Mietfläche qm/Bürobeschäftigter]
Abbildung 49: Stichprobenstatistik nach angemieteter Fläche (Größenklassen)
Abbildung 50: Häufigkeitsverteilung Mietvertragslaufzeiten - branchenübergreifend
Abbildung 51: Mietvertragslaufzeit nach Branchen und Mietflächengröße
Abbildung 52: Mietvertragsdauer in Abhängigkeit der Mietflächengröße
Abbildung 53: Berechnungsschema des endogenen Flächenumsatz (vereinfacht)
Abbildung 54: Entwicklung des endogenen Flächenumsatz im Vergleich zu Gesamtumsatz und Potential
Abbildung 55: Abweichung der Berechnungsmethoden aus Bürobeschäftigten und aus Bestandsdaten
Abbildung 56: Entwicklung des endogenen Flächenumsatz im Vergleich zu Gesamtumsatz und Potential mit Gegenüberstellung des konjunkturbereinigten endogenen Flächenumsatzes
Abbildung 57: Anteil des endogenen Flächenumsatzes am gesamten Flächenumsatz
Abbildung 58: Gesamt-Flächenumsatz (Endogener Flächenumsatz in rot) und Bürobeschäftigte im Großraum München 1993-2008
Abbildung 59: Verhalten von Bürobeschäftigung und endogenem Flächenumsatz
Abbildung 60: KfW-Gründungsmonitor: Gründerquoten in Deutschland 2000-2008
Abbildung 61: Entwicklung des High-Tech-Gründungsgeschehens in Deutschland in der Industrie und bei Dienstleistungen im Zeitraum 1995 bis 2007 (1995 = 100).
Abbildung 62: Entwicklung des High-Tech-Gründungsgeschehens in Deutschland im IKT-Bereich im Zeitraum 1995 bis 2007 (1995 = 100)
Abbildung 63: Rangfolge der Metropolregionen nach Gründungsintensitäten bei technologieorientierten Dienstleistungen im Zehnjahresvergleich
Abbildung 64: Rangfolge der Metropolregionen nach Gründungsintensitäten bei IKT-Dienstleistungen im Zehnjahresvergleich
Abbildung 65: Rangfolge der Metropolregionen nach Gründungsintensitäten bei IKT-Software
Abbildung 66: Rangfolge der Metropolregionen nach Gründungsintensitäten bei IKT-Software
Abbildung 67: Branchencluster – aufgeschlüsselt nach Postleitzahlen
Abbildung 68: Umzugsbewegungen der Branchen – aufgeschlüsselt nach Postleitzahlen
Abbildung 69: Simulierter Verlauf des EDEX in München für den Zeitraum 1999-2008
Abbildung 70: Entwicklung des endogenen Flächenumsatz im Vergleich zu Gesamtumsatz und Potential mit Gegenüberstellung des konjunkturbereinigten endogenen Flächenumsatzes
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1: Statistik - Bürobeschäftigte in Deutschland 2006
Tabelle 2: Kennziffern zum Büroflächenbestand in Deutschland 2006
Tabelle 3: Stichprobenstatistik
Tabelle 4: Flächenkennziffer
Tabelle 5: Mietvertragsdauer
Tabelle 6: Verweildauer
Tabelle 7: Ursachen von Umzügen
Tabelle 8: Zwänge
Tabelle 9: Ursachen von Umzugsentscheidungen
Tabelle 10: Zerlegung des Umzugsursachenfaktors in Einzelfaktoren
Tabelle 11: Berechnungstabelle des endogenen Flächenumsatzes mit simulierten Werten für 1999-
Tabelle 12: Der Umzugsursachenfaktors nach Abzug des konjunkturellen Einflusses
Tabelle 13: Anforderungsprofile – Mittelwert über alle Branchen
Abkürzungsverzeichnis
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Management Summary
Den Bedarf an Neubauflächen frühzeitig zu erkennen, ist für die Bauwirtschaft eine Information von zentraler Bedeutung. Das Phänomen des Schweinezyklus, der durch die Verzögerung zwischen entstehender Nachfrage und bereitgestelltem Angebot entsteht, ist hier durch Zeit- und Kapital-Intensität besonders ausgeprägt. Wirtschaftliche Einbrüche wie die gegenwärtige „Finanzkrise“ führen zu zusätzlichen Unsicherheiten hinsichtlich der weiteren Entwicklung der Situation. Auf den Immobilienmärkten stellt sich zu diesem Zeitpunkt für Beteiligte an Projekt-Entwicklungen als auch für Bestandshalter die Frage, wie sich die zukünftige Nachfrage nach Mietflächen verhalten wird.
Die vorliegende Arbeit beschäftigt mit der Analyse und Berechnung des Flächenumsatzes als Indikator für die Beurteilung der Entwicklung von Büromärkten. Der Flächenumsatz bildet diese Nachfrageseite des Mietmarkts ab. Er wird von der GIF e.V. als die Summe aller Flächen definiert, „die in einem genau abgegrenzten (Teil)-Markt für Büroimmobilien innerhalb einer definierten Zeiteinheit vermietet [] werden“. Die Prognose des Flächenumsatzes gestaltet sich als schwierig, da dieser schwer messbaren konjunkturellen Einflüssen unterliegt. Bislang existiert in der Literatur kein den Verfasserinnen bekanntes Berechnungsmodell zur Prognose des Flächenumsatzes eines Büromarkts - ein Überblick über international bestehende verwandte Modelle, wie zur Ermittlung der Neuflächen-Nachfrage wird in der Arbeit erstmals gegeben.
Das Ziel der vorliegenden Arbeit ist die Entwicklung eines Ansatzes zur Berechnung und Prognose desjenigen Teil-Flächenumsatzes, der durch die in einem vorhandenen Büromarkt bereits ansässigen Unternehmen verursacht wird. Dieser Umsatz wird durch die Verfasserinnen als „endogener Flächenumsatz“ definiert. Ein Schwerpunkt liegt dabei in der Untersuchung der Konjunktursensitivität dieses Flächenumsatzes. Um diesen endogenen Flächenumsatz ermitteln zu können, wurde zunächst ein Definitions-Modell entwickelt, in dem die Einflussfaktoren auf den endogenen Flächenumsatz identifiziert und definitorisch abgegrenzt wurden. Dieses Definitions-Modell bildet den Marktmechanismus ab und ist Grundlage für das Berechnungs-Modell.
Die für das Berechnungs-Modell erforderlichen Eingangsdaten wurden durch eine empirische Studie gewonnen, die mit Unterstützung des Immobilienkontors Schauer & Schöll GmbH, München, am Beispiel des Büroimmobilienmarkts München erstellt wurde. Die empirische Studie deckt hierbei mit 773.134 qm Mietfläche 5,69% des gesamten Münchner Büroimmobilienmarkts ab. Ein weiterer Schwerpunkt der Datenerhebung lag auf der Ermittlung der Umzugsursachen von Unternehmen und ihrem Einfluss auf die Umzugsentscheidung.
Die Auswertung der Studie ergibt, dass der endogene Teil-Flächenumsatz im Jahr 2008 68% des Gesamt-Flächenumsatzes ausmacht. Der exogene Teil-Flächenumsatz durch neue Marktteilnehmer beträgt entsprechend 32%. Der endogene Flächenumsatz unterliegt dabei zu 60% konjunkturunabhängigen und zu 40% konjunkturabhängigen Einflussfaktoren. Übertragen auf den Gesamt-Flächenumsatz beträgt der bestätigte konjunkturunabhängige Anteil 41%.
Dieser konjunkturunabhängige Anteil des Gesamt-Flächenumsatzes ist ein Ausdruck für die konjunkturbereinigte Flächenumsatz-Eigendynamik (ED) eines Büromarktes und kann durch eine neu entwickelte Kennzahl zum Ausdruck gebracht werden:
EDEX München = 41%
Der EDEX kann somit als Vergleichskriterium zwischen Büroimmobilienmärkten dienen. Auch das Verhältnis des endogenen Flächenumsatzes zum Gesamtflächenumsatz kann in Form einer Verhältniskennzahl die Umwälzungsaktivität der bisher ansässigen Marktteilnehmer zum Ausdruck bringen und so einen weiteren Hinweis auf die Konjunkturunempfindlichkeit des Gesamt-Flächenumsatzes eines Büromarkts geben.
1 Einführung
1.1 Ausgangslage
Der Büromarkt München ist mit 21,7 Mio. qm Bürofläche der größte Markt in Deutschland sowie der drittgrößte Markt in Europa. Seine immobilienwirtschaftliche Bedeutung ist dem entsprechend hoch und bietet für die Marktteilnehmer viele Chancen aber auch Risiken. Durch die weitere wissenschaftliche Untersuchung von Einflussfaktoren auf die Entwicklung von Büromärkten lassen sich diese Risiken bei der Vermarktung, Investition und Finanzierung von und in Immobilien weiter minimieren.
Ein wichtiger Indikator für die Beurteilung der Entwicklung von Büromärkten ist der Flächenumsatz. Er wird von der GIF e.V. als die Summe aller Flächen definiert, „die in einem genau abgegrenzten (Teil)-Markt für Büroimmobilien innerhalb einer definierten Zeiteinheit vermietet, verleast oder an einen Eigennutzer verkauft oder von ihm oder für ihn realisiert werden“.[1] Die vorliegende Arbeit konzentriert sich hierbei ausschließlich auf die Vermietung, nicht auf den Verkauf oder das Leasing von Büroimmobilien.
Der Flächenumsatz bildet also die Flächen- Nachfrage eines Büromarkts ab. Im Zusammenspiel mit dem vorhandenen Flächen- Angebot bilden sich sowohl der Mietpreis als auch die erzielbaren Kaufpreise und Renditen.
Die Kennzahl des Flächenumsatzes ist demnach von großem Interesse für die Marktteilnehmer, um den Büromarkt möglichst präzise beurteilen zu können. In den Büromarktberichten der großen Maklerunternehmen nimmt die Angabe des Flächenumsatzes deshalb eine zentrale Stellung ein.
Im Vergleich zur Angebotsseite, die verhältnismäßig gut über die Leerstands- und Neuflächenerfassung ermittelt werden kann, ist die Prognose der Nachfrageseite eines Markts erheblich schwieriger. Dies liegt hauptsächlich daran, dass auf die Nachfrageseite konjunkturell bedingte Einflüsse eingehen, die häufigen und ausgeprägten Schwankungen unterliegen.
Es gibt in der Literatur bislang kein den Verfasserinnen bekanntes Berechnungsmodell zur Prognose des Flächenumsatzes. Jedoch gibt es zahlreiche Ansätze, die sich mit der Ermittlung des Bedarfs an neu zu bauenden Flächen beschäftigen. Hierauf wird in Kapitel 3.2.2.2 noch ausführlich eingegangen.
Allen diesen Modellen ist gemeinsam, dass der Flächenbedarf hauptsächlich als konjunkturgesteuerte Gesamtgröße gesehen wird. Auch Entwickler von Büroimmobilien konzentrieren sich meist lediglich darauf, ob konjunkturell bedingte zusätzliche Nachfrage nach Flächen entstehen wird, die - bei nicht ausreichendem Angebot - durch neue Bürogebäude bedient werden muss.
Bisher nicht untersucht ist dagegen das Teil-Flächenumsatzpotential derjenigen Unternehmen, die bereits am Markt ansässig sind. Entsprechend unbekannt sind sowohl die Einflussfaktoren für diesen Teil des Flächenumsatzes als auch sein Anteil am Gesamt- Flächenumsatz.
1.2 Zielsetzung und Herangehensweise
Das Ziel der Arbeit ist die erstmalige Entwicklung eines Ansatzes zur Berechnung und Prognose desjenigen Teil-Flächenumsatzes, der durch die im vorhandenen, abgegrenzten Markt bereits ansässigen Unternehmen verursacht wird.
Da dieser Teil-Flächenumsatz durch den vorhandenen Markt verursacht wird, wird er durch die Verfasserinnen als „endogener Flächenumsatz“ eines Büromarktes definiert.
Im Vergleich zum Gesamt-Flächenumsatz unterliegt der endogene Flächenumsatz deutlich anderen Einflussfaktoren. Es besteht die Vermutung, dass ein hoher Anteil dieses Flächenumsatzes nicht durch konjunktur ab hängige, sondern durch konjunktur un abhängige Einflussfaktoren, wie zum Beispiel die Standortunzufriedenheit, verursacht wird.
Um ein Modell zur Berechnung des endogenen Flächenumsatzes entwickeln zu können, sollen die Einflussfaktoren auf den Gesamt-Flächenumsatz identifiziert und definitorisch abgegrenzt werden.
Der Gesamt-Flächenumsatz lässt sich so in einem ersten Schritt wie nachfolgend dargestellt aufteilen:
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung : Aufteilung des Gesamtflächenumsatzes [2]
In einem zweiten Schritt sollen dann die Einflussfaktoren des endogenen Flächenumsatzes weiter identifiziert und untersucht werden.
Die Überlegung hierbei ist, dass die Umzugsentscheidung von Unternehmen verschiedene Ursachen haben kann. Zum einen sind konjunkturell oder strategisch bedingte Motive denkbar, wie beispielsweise Vergrößerung oder Verkleinerung des Unternehmens. Zum anderen entsteht Flächenumsatz auch aus Motiven der Standortunzufriedenheit, also der Unzufriedenheit des Mieters mit bestimmten Immobilien-Eigenschaften wie beispielsweise dem Mikrostandort, den Eigenschaften des Gebäudes und der Kosteneffizienz. Solche qualitativen Einflüsse auf den Flächenumsatz wurden bisher nicht ausreichend beachtet und untersucht.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung : Aufteilung des endogenen Flächenumsatzes [3]
In Abhängigkeit von seinen verschiedenen Einflussgrößen verändert sich der endogene Flächenumsatz - ebenso wie der Gesamt-Flächenumsatz – stetig. Da er durch die am Markt vorhandenen Unternehmen verursacht wird, kann er auch als Mindest-Flächenumsatz eines Büromarkts gesehen werden.
Anhand der neu gewonnenen Erkenntnisse zur Zusammensetzung des Gesamt-Flächenumsatzes soll nun erstmalig ein Berechnungs-Modell zur Ermittlung des endogenen Flächenumsatzes entwickelt werden.
Die für dieses Berechnungs-Modell erforderlichen Daten sollen durch eine empirische Untersuchung am Beispiel des Büroimmobilienmarkts München gewonnen werden. In dieser Studie werden quantitative Eingangsgrößen wie die Mietvertragslaufzeit, die Verweildauer am Standort und die beanspruchte Mietfläche pro Bürobeschäftigtem erhoben.
Ein weiterer Schwerpunkt der Datenerhebung liegt auf der Ermittlung der Umzugsursachen von Unternehmen und ihrem Einfluss auf die Umzugsentscheidung.
Mit den Ergebnissen der breit angelegten empirischen Studie sollen jedoch auch Informationen über verschiedene Dimensionen des Umzugsverhaltens von Unternehmen gewonnen werden, die zum Teil für weiterführende Arbeiten relevant sind. Hiermit sind unterschiedliche Aspekte der Nutzerzufriedenheit gemeint, wie beispielsweise konkrete stadträumliche Präferenzen oder auch allgemein gültige Kriterien der wahrgenommenen Gebäudequalität. Besonderes Augenmerk wird hierbei auf die Standortzufriedenheit und die Möglichkeit ihrer Messbarkeit gelegt.
Ein weiteres Nebenziel ist die auf den Standort München zugeschnittene Ermittlung von branchenspezifischen Standortpräferenzen durch die Beobachtung von Wanderungsbewegungen und Agglomerationstendenzen. Aussagen darüber, welche Gebiete sich rückläufig entwickeln und welche Gebiete im Aufschwung begriffen sind, sind dabei nicht nur für die Marktteilnehmer, sondern auch in städtebaulicher Hinsicht relevant.
1.3 Der exogene Flächenumsatz als Kenngröße von Büroimmobilienmärkten
Nach Definition des endogenen Flächenumsatzes unterliegt der vorhandene Markt bedingt durch auslaufende Mietverträge und die hierdurch entstehende Umzugs-Option einer kontinuierlichen Umwälzung.
Die Überlegung ist nun: Je größer diese regelmäßige Umwälzung des Flächenbestands ist, desto höher ist die Eigendynamik und Lebendigkeit des Marktes. Ein hoher Anteil des endogenen Flächenumsatzes ist also gleichzeitig ein Ausdruck für die Größe der Mindest-Umschlagshäufigkeit von Flächen auf einem Büromarkt.
Der Markt lebt dem entsprechend auch in konjunkturell schwierigen Zeiten „aus sich selbst heraus“. Ein hoher endogener Flächenumsatz im Verhältnis zum Gesamt-Flächenumsatz kann somit Hinweise auf die gute Vermittelbarkeit von Mietflächen geben und schafft bei rückläufigem exogenem Flächenumsatz Stabilität für den Markt.
Auch WHEATON, TORTO und EVANS vertreten die Auffassung, dass ein geringer Leerstand alleine noch keine Erhöhung des Mietpreises verursacht. Zum niedrigen Leerstand hinzu kommen muss ein gewisser Flächenumsatz-Level, der nicht unbedingt durch einen erhöhten Flächenkonsum verursacht sein muss, sondern auch durch Marktumwälzung stattfinden kann. Sobald diese Bewegung auf dem Markt vorhanden ist, wird es Anbieter geben, die Büroraum entwickeln werden.[4]
Auch nach GUY und HARRIS[5] stellen konjunkturell geprägte Immobilienzyklen nur einen Teil der Nachfrage dar. Darüberhinaus gibt es Einflussfaktoren auf den Flächenumsatz, die unabhängig von wirtschaftlichen Zyklen sind. Flächennachfrage entsteht auch aus den stetigen Anpassungsprozessen der einzelnen Marktteilnehmer an sozioökonomische Veränderungen.
Es liegt nahe, dass diese Anpassungsprozesse zu Veränderungen der Standort-Anforderungen des Unternehmens führen können und in der Folge Auslöser für einen Umzug sein können.
Diese Standortunzufriedenheit stellt vermutlich einen bedeutenden Einflussfaktor auf den endogenen Flächenumsatz dar. Falls die Ergebnisse der Studie diese Annahme bestätigen, kann weiter davon ausgegangen werden, dass der endogene Flächenumsatz einen deutlichen Anteil an qualitativen Einflüssen enthält und somit den weniger konjunktursensitiven Anteil des Gesamt-Flächenumsatzes repräsentiert.
Es liegt deshalb nahe, dass der endogene Flächenumsatz im Rahmen einer Verhältniskennzahl einen Stabilitätsindikator für den untersuchten Büromarkt darstellen kann. Die Annahme hier ist, dass je größer der Anteil des endogenen Flächenumsatzes am Gesamt-Flächenumsatz ist, desto geringer ist die Sensitivität des untersuchten Markts gegenüber konjunkturellen Schwankungen.
Die neue Verhältniskennzahl kann demnach Aussagen zu bestimmten Eigenschaften des untersuchten Büromarkts machen und somit als Vergleichskriterium zwischen Büroimmobilienmärkten dienen.
1.4 Aufbau der Arbeit
Kapitel 2 befasst sich mit den theoretischen Grundlagen, die für das Verständnis der Arbeit relevant sind. Hierzu wird zunächst eine zusammenfassende Einführung in die Immobilienwirtschaft gegeben. Der Schwerpunkt liegt hier auf der besonderen Eigenschaft des Immobilienmarkts als unvollkommener Markt. Anschließend wird speziell auf die Besonderheiten von Büro-Immobilienmärkten eingegangen. Schwerpunkt-Themen sind dabei die Marktanalyse und die Geometrischen Kennzahlen, welche unter besonderer Einbeziehung des Flächenumsatzes ausführlich erläutert werden. Abschließend werden noch diejenigen Wirtschaftlichkeitskennzahlen aufgeführt, die zur Beurteilung von Investitionen und Büromärkten erforderlich sind.
Den Abschluss des Kapitels bilden Ausführungen zum aktuellen Forschungsstand bezüglich der Standortwahl von Nutzern und zu den verschiedenen Methoden der Standortbewertung.
Kapitel 3 beschreibt das Konzept des neu entwickelten Berechnungs-Modells. Zuerst wird hierzu das Definitions-Modell für den Flächenumsatz erläutert, in dem die Abgrenzung zwischen endogenem und exogenem Flächenumsatz vorgenommen wird und das die Grundlage für das Berechnungs-Modell darstellt.
Im Folgenden wird die Wahl des Berechnungs-Modells anhand der Beurteilung bereits bestehender Berechnungs-Ansätze erläutert. Abschließend werden die möglichen Einflussgrößen auf den endogenen Flächenumsatz in der Systematik des Berechnungs-Modells ausführlicher diskutiert.
Kapitel 4 befasst sich mit der empirischen Studie, welche am Beispiel des Büroimmobilien-marktes München die notwendigen Eingangsgrößen für das Berechnungsmodell erheben soll. Einleitend werden die Besonderheiten dieses lokalen Marktes vorgestellt. Anschließend wird der Aufbau der Studie erläutert und weiter die methodische Vorgehensweise bei der Erstellung des Fragebogens sowie die Zusammensetzung der Stichprobe dokumentiert.
Das nächste Unter-Kapitel befasst sich mit der Datenauswertung. Hierbei handelt es sich zum einen um quantitative Eingangs-Daten wie beispielsweise Mietdauer oder Mietfläche. Zum anderen werden qualitative Eingangs-Daten zum Umzugsverhalten der Marktteilnehmer erhoben. Schwerpunkt des Kapitels und zentrales Ergebnis der Arbeit bildet die Berechnung des endogenen Flächenumsatzes anhand des neu entwickelten Berechnungs-Modells und unter Einbeziehung der in der empirischen Studie erhobenen Daten.
Kapitel 5 befasst sich schließlich mit der Diskussion und Interpretation des endogenen Flächenumsatzes als mögliches Beurteilungskriterium zum Vergleich von Büroimmobilien-märkten und gibt einen Ausblick auf weiterführende Untersuchungen.
Der endogene Flächenumsatz stellt die Grundlage für zwei neu entwickelte Kennzahlen dar:
Der Anteil des endogenen Flächenumsatzes am Gesamt-Flächenumsatz eines Büromarkts ergibt einen Basisindikator, der die Eigendynamik des bereits vorhandenen Marktes ausdrückt und so die Umwälzungsaktivität der bisher ansässigen Marktteilnehmer repräsentiert. Er stellt eine Vorstufe des folgenden EDEX dar.
Der „EDEX“ kann als konjunkturunabhängiger Indikator der Eigendynamik des Marktes gelten. Er gibt den konjunkturbereinigten Anteil des endogenen Flächenumsatzes am Gesamt-Flächenumsatz eines Büromarkts wieder und repräsentiert so die Umwälzungsaktivität der bisher ansässigen Marktteilnehmer ohne konjunkturell bedingte Wachstums- und Schrumpfungseffekte.
Beide Verhältniskennzahlen können als Vergleichskriterium zwischen Büroimmobilienmärkten dienen.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung : Aufbauschema der Arbeit [6]
2 Analyse von Immobilienmärkten
2.1 Einführung in die Immobilienwirtschaft
2.1.1 Begriffsdefinition
Die Immobilienwirtschaft beschäftigt sich mit der Entwicklung, Produktion, Bewirtschaftung und Vermarktung von Immobilien[7], welche durch hohe Investitionsvolumina den größten Anteil am Wert des deutschen Netto-Anlagevermögens einnehmen[8]. Ihre volkswirtschaftliche Bedeutung ist demnach sehr hoch und entsprechend relevant ist die Durchführung wissenschaftlicher Untersuchungen.
Dennoch ist die immobilienwirtschaftliche Forschung eine sehr junge wissenschaftliche Disziplin, deren Etablierung an deutschen Hochschulen erst in den Neunziger-Jahren des vergangenen Jahrhunderts begonnen hat.
Die Immobilienökonomie ist dabei durch Einflüsse aus vielen Fachgebieten stark interdisziplinär geprägt. Hauptsächlich handelt es sich hierbei um betriebswirtschaftliche Inhalte, um volkswirtschaftliche und rechtliche Grundlagen und um fundamentales Fachwissen aus Raumplanung, Architektur- und Bauingenieurwesen. Das Ziel wissenschaftlicher Arbeit auf diesem Gebiet ist es, die Teilnehmer auf den Immobilienmärkten durch Information zu unterstützen und somit dazu beizutragen, dass Investitionen und Projekte der Immobilienwirtschaft nachhaltig erfolgreich gestaltet werden können.[9]
2.1.2 Eigenschaften von Immobilienmärkten
Ein „Markt“ ist in seiner ursprünglichen Bedeutung ein Ort, auf dem Angebot und Nachfrage aufeinander treffen. Die Nachfrage bezeichnet hierbei diejenige Menge an Gütern, die die Verbraucher zu einem bestimmten Preis kaufen möchten. Das Angebot hingegen bezeichnet hingegen die Bereitschaft der Hersteller, eine bestimmte Menge zu einem bestimmten Preis zu produzieren. Die Akteure passen dabei Preise und Mengen so lange an, bis es zum Ausgleich von Angebot und Nachfrage kommt. Dabei bildet sich eine Art Gleichgewichtspreis, der den Marktpreis darstellt.[10]
In der wirtschaftswissenschaftlichen Theorie wird hierbei zwischen „vollkommenen“ – so genannten effizienten - und „unvollkommenen“ – so genannten ineffizienten - Märkten unterschieden.
Folgende Merkmale drücken dabei die Idealvorstellung für einen vollkommenen Markt aus:[11]
(1) Homogenität ( = genormte Gleichheit) der angebotenen Güter
(2) Absolute Angebotselastizität ( = sofortige Reaktion auf veränderte Nachfrage)
(3) Vollständige Markttransparenz
(4) Unendlich große Anzahl von Anbietern und Nachfragern
Je weniger also die oben aufgeführten Merkmale auf einen Markt zutreffen, desto unvollkommener bzw. ineffizienter ist dieser.
Um die nun Eigenschaften von Immobilienmärkten auf den Grad ihrer Vollkommenheit bzw. Unvollkommenheit untersuchen zu können, muss man sich vorab mit den Eigenschaften der Immobilie selbst auseinandersetzen.
Das Wirtschaftsgut Immobilie lässt sich dabei durch die nachfolgend aufgeführten Charakteristika beschreiben:
(1) Immobilität = Standortgebundenheit
Eine wesentliche Eigenschaft der Immobilie ist ihre Unbeweglichkeit. Im Gegensatz zu transportfähigen Wirtschaftsgütern wird die standortgebundene Immobilie also stark von ihrem Umfeld geprägt.[12] Aus diesem Grund bildet sich eine Vielzahl von räumlichen Teilmärkten heraus. Diese Einbindung der Immobilie in so genannte Makro- und Mikrostandorte hat deutliche Abhängigkeiten der Immobilie von den jeweils vorhandenen technischen, kulturellen, ökologischen und ökonomischen und rechtlichen Gegebenheiten zur Folge.[13] Sowohl die Nachfrage als auch der Wert einer Immobilie werden demzufolge erheblich durch ihr Umfeld bestimmt.[14]
(2) Heterogenität
Da selbst benachbarte Standorte nicht wirklich gleich sind, kann es – auch bei identischen Gebäuden - keine zwei wirklich gleichen Immobilien geben. Meistens jedoch sind sowohl der Standort als auch das Gebäude unterschiedlich. Jede Immobilie ist somit einzigartig.[15]
Infolge dieser Heterogenität können die oben erwähnten regionalen Teilmärkte weiter in Teilmärkte hinsichtlich unterschiedlicher Nutzungs- und Vertragsarten unterteilt werden. Teilmärkte hinsichtlich der Nutzungsart sind beispielsweise der Wohnimmobilienmarkt oder der Gewerbeimmobilienmarkt. Diese lassen sich wiederum weiter unterteilen. Der Gewerbeimmobilienmarkt gliedert sich beispielsweise auf in Büro-, Produktions,- Logistik,- Handels,- und Freizeitimmobilien.
Teilmärkte hinsichtlich der Vertragsart sind Miet-und der Kaufvertragsmarkt, Leasingmodelle, Nießbrauch oder Erbbaurecht.[16]
Abbildung in dieser Leseprobenicht enthalten
Abbildung : Aufgliederung des Immobilienmarkts nach Teilmärkten [17]
(3) Dauer des Entwicklungsprozesses
Für die Entwicklung eines Immobilie ist erfahrungsgemäß ein Zeitraum von zwei bis fünf Jahren oder länger zu veranschlagen. Die Projektlaufzeit, bestehend aus Planungs-, Genehmigungs- und Bauphase, ist u.a. abhängig von den rechtlichen Gegebenheiten, der Größe des Vorhabens, der Bauweise und von der Organisationsfähigkeit der Projektbeteiligten. Diese lange Vorlaufzeit und Entwicklungsdauer hat zur Folge, dass die Reaktionsfähigkeit von Immobilien auf Nachfrageänderungen deutlich verlangsamt ist, wie weiter unten noch genauer erläutert wird.[18]
(4) Höhe des Investitionsvolumens
Die Entscheidung für eine so genannte direkte Immobilieninvestition ist immer mit einer Entscheidung für eine relativ hohe Kapitalbindung verbunden. Dies bedeutet für Kapitalanleger zum einen eine gewisse Markteintrittsbarriere, zum anderen ist meist ein hoher Anteil an Fremdfinanzierung erforderlich. Während der geplanten, meist längeren Haltedauer der Immobilie muss der Eigentümer außerdem das Risiko einer zwischenzeitlich verschlechterten Marktlage tragen.[19] Das hohe Investitionsvolumen des direkten Immobilienerwerbs kann aber durch eine Investition in indirekte Anlageformen wie beispielsweise Immobilienfonds oder -aktien reduziert werden.
(5) Höhe der Übertragungskosten
Übertragungskosten entstehen sowohl bei der Übertragung von Immobilien-Eigentum auf dem Kaufmarkt als auch bei der Nutzungsübertragung auf dem Mietmarkt. Auf dem Transaktionsmarkt handelt es sich hauptsächlich um Zahlungen für Grunderwerbsteuer, Grundbuch- und Notarkosten; darüber hinaus sind meist Zusatzzahlungen z.B. für Gutachten und Maklerprovisionen erforderlich. Auf dem Mietmarkt entstehen Kosten in Form von Umzugskosten, Maklercourtage und ggf. für Ein- und Umbauten.
Übertragungskosten spielen vor allem bei der Rendite-Betrachtung einer Immobilie eine Rolle, denn je länger die Immobilie im Bestand gehalten wird, desto mehr erhöht sich die Rendite der Geldanlage, so dass alleine dieser Zusammenhang eine lange Haltedauer von Immobilien nahelegt.[20]
(6) Länge des Lebenszyklus
Eine Immobile zeichnet sich durch ihre hohe Langlebigkeit aus. Entscheidend für diese Langlebigkeit ist jedoch nicht die technische, sondern die wirtschaftliche Nachfrage, die sich – bedingt durch den technischen Fortschritt - in immer kürzeren Abständen ändert. Erforderliche Anpassungen an diese sich wandelnde Nachfrage können durch diese Langlebigkeit jedoch nur sehr langsam erfolgen. Entsprechend spricht man beim Immobilienmarkt auch von einem Bestandsmarkt, da sowohl Neubauten als auch Bestandsreduktionen nur einen geringen Teil des Gesamtbestands ausmachen. Anpassungen an Nachfrage-Änderungen finden also meist in Preisanpassungen ihren Ausdruck. Prognosen und Risikoabschätzungen der Marktteilnehmer unterliegen dadurch großen Unsicherheiten, die ebenfalls deutliche Marktschwankungen zur Folge haben können.[21]
Untersucht man nun den Immobilienmarkt anhand der oben aufgeführten vier Kriterien auf seine „Vollkommenheit“, lässt sich folgendes feststellen:
Die Homogenität, also die Gleichheit der angebotenen Güter, ist durch die Standortgebundenheit der Immobilie und der sich daraus ergebenden Heterogenität nicht gegeben.
Die Angebotselastizität, also die schnellstmögliche Reaktion des Angebots auf eine veränderte Nachfrage, scheitert hauptsächlich sowohl an der langen Entwicklungsdauer als auch an der Langlebigkeit der Immobilie. Eine Marktanpassung muss also überwiegend über den Preismechanismus stattfinden.[22]
Aber auch die Standortgebundenheit verhindert im Vergleich zu anderen, mobilen Wirtschaftsgütern den räumlichen Austausch zwischen Angebot und Nachfrage. Der Flächenmarkt kann also in einer Region von einem Nachfrageüberhang geprägt sein, während er in einer anderen Region einen Angebotsüberhang aufweist. Durch die „Immobilität“ gibt es dabei keine Möglichkeit, diese Situation kurzfristig auszugleichen.
Die geringe Angebotselastizität ist eine der Hauptursachen für die zyklischen Schwankungen auf dem Immobilienmarkt, welche unten in Kapitel 2.3 noch beschrieben werden.
Das dritte Kriterium, nämlich die vollständige Markttransparenz, ist bedingt durch die Vielzahl der unterschiedlichen Teilmärkte, ebenfalls nicht möglich. Diese Teilmärkte ergeben sich aus der Standortgebundenheit und – davon abgeleitet – der Heterogenität von Immobilien. Bei Immobilien gibt es also keinen zentralen und einheitlichen Markt, auf dem direkte Angebotsvergleiche möglich sind, wie z.B. den Wertpapiermarkt. Dieser Mangel an Vergleichbarkeit führt zu unvollständigen Informationen über den Markt. Bedingt durch diese Intransparenz gibt es keine eindeutigen Marktpreise; somit müssen vor einem Vertragsabschluss zeitaufwändige Informationen eingeholt werden, um zu prüfen, ob der geforderte Preis angemessen ist.[23] Der Real Estate Transparence Index (RETI; herausgegeben von Jones Lang LaSalle)[24] analysiert 56 Länder hinsichtlich der Transparenz ihrer Immobilienmärkte. Deutschland rangiert hierbei auf Platz 12.
Auch die Angebotselastizität wird durch die Intransparenz verringert, denn die Wahrnehmung von Veränderungen in der Nachfrage wird hierdurch deutlich erschwert.[25]
Das letzte Kriterium, nämlich eine unendlich große Anzahl von Anbietern und Nachfragern, ist durch die Unterteilung in Teilmärkte ebenfalls nicht gegeben.
Der Immobilienmarkt ist also ein Markt, der sehr unvollkommen bzw. ineffizient ist. Hauptursache hierfür ist die starke Differenzierung in unterschiedliche Teilmärkte und die hierdurch entstehende Intransparenz sowohl auf der Anbieter- als auch auf der Nachfragerseite. Bedingt durch die lange Lebens- und Entwicklungsdauer von Gebäuden handelt es sich bei Immobilien hinsichtlich des Angebots also um schwer anpassungsfähige, „unelastische“ Produkte.
Obwohl Immobilienmärkte im Sinne der wirtschaftswissenschaftlichen Theorie nicht „vollkommen“ sind, funktionieren sie „in realitas“ dennoch recht gut. Immobilien werden gehandelt und ihre Preisbildung erfolgt – wenn auch manchmal recht „unvollkommen“ – durch den Abgleich von Angebot und Nachfrage.
2.1.3 Akteure auf dem Immobilienmarkt
Der Immobilienmarkt lässt sich hinsichtlich seiner Akteure nach verschiedenen Kriterien segmentieren.
Eine sinnvolle Möglichkeit ist die Unterteilung in die drei folgenden Gruppen: Anbieter, Nachfrager und Umsetzer.[26]
(1) Anbieter
Zu den Anbietern gehören die Ersteller von Immobilien, wie z.B. Projektentwickler, Bauträger, Generalübernehmer und Immobiliengesellschaften.
(2) Nachfrager
Bei den Nachfragern ist zwischen Investoren und Nutzern zu unterscheiden. Zu den Investoren (Käufern) gehören institutionelle und strategische Investoren, private Anleger, Wohnungsunternehmen und die öffentliche Hand. Investoren kaufen Immobilien (Transaktionsmarkt), Nutzer hingegen mieten Immobilien (Mietmarkt).[27]
(3) Umsetzer
Zu den Umsetzern, die man auch als Immobilien-Dienstleister bezeichnen kann, gehören Bauunternehmer, Architekten und Ingenieure, Immobilienmanager und Finanzpartner.
Eine andere Möglichkeit der Einteilung bezieht sich auf die verschiedenen Märkte, in denen sich die Akteure bewegen: Eigennutzermarkt, Anlagemarkt, Vermietungsmarkt und Grundstücksmarkt. Hierbei kann es jedoch Überschneidungen geben, da sich manche Akteure auf mehr als einem dieser Märkte bewegen.
Außerdem ist in der Immobilienwirtschaft die Unterscheidung in „Immobilien-Unternehmen (Property Companies) und „Nicht-Immobilien-Unternehmen“ (Non-Property-Companies) gebräuchlich.
Property Companies erbringen immobilienspezifische Leistungen für Kunden, wie z.B. Projektentwicklung, Maklertätigkeit, Immobilienfinanzierung.
Bei Non-Property-Companies hingegen gehört das Immobiliengeschäft nicht zum eigentlichen Unternehmenszweck, ist aber erforderlich, um diesen Unternehmenszweck erfüllen zu können. Beispiele hierfür sind Banken, Großunternehmen mit eigenem Immobilienbestand und Versicherungsunternehmen.[28]
Für diese Arbeit besonders interessant sind folgende Marktteilnehmer, die deshalb hier genauer beschrieben werden sollen:
(1)
Immobilienprojektentwickler
Projektentwickler übernehmen die Planung und Realisierung von Neubauten, zunehmend aber auch die Revitalisierung von Bestandsobjekten.[29]
Dabei sind verschiedene Arten der Projektentwicklung möglich:
a) Der Service-Developer agiert als reiner Dienstleister im Auftrag eines Investors, auf eigene Rechnung, aber fremdes Risiko.
b) Der Trader-Developer, auch Zwischeninvestor genannt, entwickelt ein Projekt in eigenem Namen, auf eigene Rechnung und somit vollständig auf eigenes Risiko. Nach der Fertigstellung wird die Immobilie an einen Endinvestor verkauft. Aus der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den Projektentwicklungskosten, die auch den Kaufpreis für das Grundstück beinhalten, ergibt sich der Gewinn. Der Verkaufspreis bei Renditeobjekten orientiert sich hierbei am Vielfachen der Jahresmieteinnahmen. Dieser Multiplikator, auch Faktor genannt, wird je kleiner, je höher das Wertentwicklungsrisiko ist (Bsp.: periphere Lagen) und je größer, desto geringer dieses Risiko ist (Bspl. 1a-Lagen im Stadtzentrum).[30] Da die Rendite den Kehrwert des Faktors darstellt, haben risikoreiche Lagen entsprechend eine höhere Rendite als risikoarme Lagen.
c) Der Investor-Developer, oft auch als Endinvestor bezeichnet, entwickelt eine Immobilie für den eigenen Bestand und auf eigene Rechnung, also ebenfalls auf eigenes Risiko.[31] Er verfolgt somit mit der Immobilie eine andere, eher langfristig orientiertere Zielsetzung als der Trader-Developer, selbst wenn er die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt wieder verkauft und somit wieder zum Trader-Developer wird.[32]
Die Projektentwicklung von Immobilien ist sehr risikoreich. Wie oben bereits ausgeführt, ist der (Teil-)Immobilienmarkt ein unvollkommener Markt, der allein auf Grund seiner Intransparenz vielfältige Risiken birgt. Als übergeordnete Risiken können das Entwicklungsrisiko, das Bewertungsrisiko, das Ertragsausfallrisiko, das Verwertungsrisiko und das Wertänderungsrisiko genannt werden.[33]
Abbildung in dieser Leseprobenicht enthalten
Abbildung : Risiken der Projektentwicklung [34]
Die Mieter sind dabei eine wichtige Größe für die Zielerreichung von Projektentwicklern, denn nur eine vermietete Immobilie erzeugt Cashflow in Form von Mieteinnahmen und sichert somit die Renditeerzielung der Immobilieninvestition. Die Mieter sind jedoch in ihrer Struktur so heterogen wie bei keiner anderen Immobilienart, denn ihre Bandbreite erstreckt sich über alle Branchen und Unternehmen. Erschwerend kommt hinzu, dass die zukünftigen Mieter oftmals über lange Phasen der Projektentwicklung noch unbekannt sind.
(2) Immobilieninvestoren[35]
Investoren sind Käufer, übernehmen also die Eigentümerfunktion über einen oftmals umfangreichen Bestand an Grundstücken und Gebäuden. Hierbei lassen sich private und institutionelle Investoren unterscheiden:
a) Private Investoren
Private Investoren erwerben Immobilien zur Eigennutzung (z.B. Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), als direkte Kapitalanlage (z.B. vermietete Eigentumswohnung oder Wohn- und Geschäftshaus) und als indirekte Anlage (z.B. in Form von Immobilienaktien oder Anteilen an Immobilienfonds).
b) Institutionelle Investoren
Institutionelle Investoren bewegen meist größere Anlagevolumen in Form von Portfolios. Diese lassen sich weiter unterscheiden in Single-Asset-Portfolios, in denen nur Immobilien vorhanden sind, und Multi-Asset-Portfolios, die aus einer Anlagemischung wie z.B. Immobilien, Aktien und Anleihen bestehen.
Zu den institutionellen Immobilieninvestoren gehören:
- Kapitalanlagegesellschaften, die Investmentfonds initiieren, entweder in Form von offenen (Publikums-)Fonds oder offenen Spezialfonds, bei denen maximal 30 institutionelle Anleger beteiligt sein dürfen. Der überwiegende Teil der Kapitalanlagen besteht dabei aus Immobilien. Die Beteiligung erfolgt in Form von Anteilsscheinen, die in der Anzahl nicht begrenzt und somit abhängig von der Nachfrage sind.
- Geschlossene Fonds, die von Fondsinitiatoren aufgelegt werden
- Immobilienaktiengesellschaften, die sowohl eigene Immobilien bewirtschaften als auch immobilienwirtschaftliche Dienstleistungen erbringen. Die Performance von Immobilienaktiengesellschaften wird im DIMAX-Aktienindex[36] abgebildet.
- Versicherungsgesellschaften und Pensionskassen
- Immobilienleasinggesellschaften
- Ausländische Investoren und Opportunity Funds
- Non-Property-Companies, wie z.B. die Siemens AG, die ihre Immobilien-Portfolien mit CREM (Corporate Real Estate Management) betreiben. Hier besteht zunehmend die Tendenz zum so genannten Outsourcing, also der externen Vergabe dieser Aufgaben an große Immobilien-Dienstleister, wie zum Beispiel die STRABAG-Gruppe oder die Patrizia Immobilien-AG.
- die öffentliche Hand oder Kirchen. Das Anlageverhalten dieser Gruppe ist eher konservativ, von Interesse sind deshalb hauptsächlich langfristige und risikoarme Projekte.
c) Immobilienmakler
Das Ziel eines Immobilienmaklers ist es, das Umsatzgeschehen auf dem Markt zu fördern. Dabei ist er selbst nicht Marktpartei, sondern nimmt die Stellung eines Dritten ein.
Makler sind also Marktdienstleister. Ihre Dienstleistungen sind hauptsächlich:
- die Bewertung des Miet-/Verkaufsobjekts hinsichtlich des erzielbaren Preises.
- die Vermittlung von Verträgen zwischen den Marktparteien (Such- und Nachweisfunktion). Ein Makler pflegt hierfür eine Objektdatei und eine Kundendatei, deren Umfang ein entscheidendes Kriterium für die Qualität eines Makler darstellt.
- die Beratung der Auftraggeber[37]. Diese Beratung beginnt bei der Kontaktaufnahme und erstreckt sich weiter über die Erstellung von Objektunterlagen und Besichtigung bis hin zum Vertragsabschluss. Da sich die Anforderungen, die an den Gewerbemakler gestellt werden, durch die zunehmende Komplexität und Internationalisierung des Immobilienmarkts stetig erhöhen, wird nicht mehr nur die Nachweis- und Vermittlungsfunktion vom Kunden nachgefragt, sondern auch die Beratungs- und Betreuungsfunktion spielt immer mehr eine Rolle.
Entlohnt werden Makler mit einer Provision, die ihnen für den Nachweis eines durch ihr Zutun zustande gekommenen Vertragsabschlusses zusteht (§ 652 BGB).
Makler sind meist auf bestimmte Marktsegmente spezialisiert. Gewerbeimmobilienmakler betätigen sich dabei als Vermittler zwischen Mietern und Vermietern (Mietmarkt) und zwischen Käufern und Verkäufern (Transaktionsmarkt) von gewerblichen Immobilien.
Besonders beim Agieren auf dem intransparenten, unvollkommenen Immobilienmarkt ist die Unterstützung durch sachkundige Makler hilfreich. Zu dieser Markttransparenz tragen in ganz besonderem Maße die Publikationen marketingorientierter, meist überregional arbeitender Makler bei.[38]
2.1.4 Der Immobilienzyklus und seine Prognose
Die Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) definiert Immobilienzyklen folgendermaßen:
„The property cycle is taken as ´recurrent but irregular fluctuations in the rate of all-property total return, which are also apparent in many other indicators of property activity, but with varying leads and lags against the all-property cycle.´”[39]
Die wesentlichen Charakteristika für Immobilienzyklen sind laut dieser Definition also „wiederkehrende, aber unregelmäßige Schwankungen“ und verschiedene Vor- und Nachlaufzeiten zu anderen Marktindikatoren. Als Indikator für Immobilienzyklen schlägt die RICS die Gesamtrendite, den so genannten „total return“ vor, die auch dem Deutschen Immobilien Index (DIX) zugrunde liegt.[40]
Das Auftreten von Zyklen ist typisch für unvollkommene Märkte wie dem Immobilienmarkt, der nur mit ausgeprägten zeitlichen Anpassungsverzögerungen auf Nachfrageänderungen reagieren kann.
Der idealtypische, sinusförmige Immobilienzyklus ist durch vier Phasen gekennzeichnet:
- Überbauung (Kontraktion / Überangebot)
- Marktbereinigung (Rezession)
- Stabilisierung (Erholung)
- Projektentwicklung (Expansion)
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung : Idealisierte Phasen des Immobilienzyklus [41]
Diese oben grafisch dargestellten zyklischen Abläufe können zusammengefasst folgendermaßen beschrieben werden:
Ausgangspunkt ist ein Markt, der sich bezüglich Angebot und Nachfrage im Gleichgewicht befindet.
Dieses Gleichgewicht wird gestört durch einen exogenen Einfluss, also beispielsweise den konjunkturbedingten Anstieg der Flächennachfrage. Bedingt durch die lange Entwicklungsdauer von Immobilien kann diese Nachfrage jedoch nicht schnell genug bedient werden (mangelnde Angebotselastizität). Der Ausgleich erfolgt deshalb über Preisanpassungen, also einem Anstieg der Mietpreise, der wiederum zu einer erhöhten Rendite für die Eigentümer der Gebäude führt. Kapitalanleger werden also verstärkt Immobilieneigentum nachfragen. Auch auf dem Transaktionsmarkt gibt es deshalb eine erhöhte Nachfrage, die hier ebenfalls zu höheren Kaufpreisen führt. Dies verstärkt in der Folge die Aktivitäten von Projektentwicklern, so dass sich nach einiger Zeit das Angebot auf dem Mietmarkt durch Fertigstellung neuer Flächen erhöht. Bei gleich bleibender oder sogar zurückgehender Nachfrage fallen die Mieten und der soeben beschriebene Ablauf setzt sich mit umgekehrten Vorzeichen fort.[42]
Immobilienzyklen können also charakterisiert werden durch ein sich abwechselndes Überangebot und Übernachfrage.
Immobilienzyklen haben verschiedene auslösende Ursachen: exogene Einflüsse, endogene Mechanismen und strukturelle Ursachen.[43]
Unter den exogenen Einflüssen werden diejenigen Einflussfaktoren verstanden, die von außen auf die Immobilienmärkte einwirken:
- Konjunktur
- Zinsniveau, Inflation und prozyklisches Kreditverhalten
- Strukturwandel und demografische Veränderungen
Die konjunkturellen Einflüsse sind kurz- bis mittelfristig und abhängig von der wirtschaftlichen Entwicklung des Landes. Ökonomische Variablen hierfür sind z.B. die Inflation, das Brutto-Inlandsprodukt, das Zinsniveau oder auch die Beschäftigung.
Besonders auf dem Büroimmobilienmarkt ist die Konjunkturabhängigkeit sehr groß. Unternehmensexpansionen haben unmittelbar einen Anstieg der Bürobeschäftigten zur Folge, entsprechend steigt der Büroflächenbedarf ebenfalls an. Bedingt durch die mangelhafte Angebotselastizität steigen in der Folge die Mieten.
Gut sichtbar wird dieser Zusammenhang beim Vergleich des BIPs mit den Spitzenmieten: diese verlaufen mit einem leichten Time-Lag parallel zum BIP.
Abbildung in dieser Leseprobenicht enthalten
Abbildung : Bruttoinlandsprodukt und Spitzenmieten [44]
Struktur verändernde Einflüsse (Megatrends), also ein langfristiger Werte- und Strukturwandel, vollziehen sich hingegen langsam, teilweise über Jahrzehnte hinweg und sind hierdurch vorhersehbar. Beispiele sind politische Umbrüche, demografische oder ökonomische Veränderungen wie z.B. die Globalisierung, neue Technologien oder auch wachsendes Umweltbewusstsein.[45]
Besondere Bedeutung für die Immobilienwirtschaft hat der demografische Wandel mit zunehmend sinkenden Geburtenzahlen. Für den Büroimmobilienmarkt von Bedeutung ist die Entwicklung des Internets, die neue Arbeitsplatzformen mit reduziertem Flächenbedarf pro Mitarbeiter zulässt.
Die exogenen Einflüsse sind die Impulsgeber für die nachfolgend beschriebenen endogenen Reaktionen. Wenn sich die exogenen Parameter ändern, folgen also marktimmanente, endogene Anpassungen nach. Auf einem vollkommenen, effizienten Markt würde dies sofort zu einem neuen Gleichgewicht führen. Die ineffizienten Immobilienmärkte hingegen reagieren deutlich verzögert auf externe Schocks und erleiden deshalb ein sich abwechselndes und fortgesetztes Überangebot und Übernachfrage.
Es zeigt sich also, dass allgemeine volkswirtschaftliche Zyklen nur begrenzt auf den Immobilienmarkt übertragbar sind, da dieser zum einen verschiedenen Time-Lags unterliegt und zum anderen von erheblichen regionalen Unterschieden beeinflusst wird.[46]
Die so genannten Time-Lags sind dabei die Hauptursachen der endogenen Mechanismen. Dabei lassen sich drei Typen von Time-Lags unterscheiden:
- der Preismechanismus-Lag ist die Zeit, die vergeht, bis Preisanpassungen stattfinden. Auf dem Immobilienmarkt entsteht diese Verzögerung hauptsächlich dadurch, dass zunächst der bestehende Leerstand abgebaut wird, bis die so genannte natürliche Leerstands-Rate erreicht wird. Erst von diesem Zeitpunkt an findet der weitere Marktausgleich durch Preisanpassungen statt.
- der Entscheider-Lag ist die Zeit, die vergeht, bis die verschiedenen Marktteilnehmer auf veränderte Marktbedingungen reagieren. Gründe hierfür können langsame interne Entscheidungsprozesse, zeitaufwändige Genehmigungsverfahren oder auch Zwänge wie bestehende Mietverträge sein.
- der Konstruktions-Lag ist die Zeit, die vergeht, bis ein Objekt schließlich gebaut wird. Er ist der bedeutendste Lag, da er die Hauptursache der bereits beschriebenen mangelhaften Angebotselastizität ist.[47]
Die Dauer der Time-Lags variiert regional und sektoral von Teilmarkt zu Teilmarkt. So weist beispielsweise der Büroentwicklungsmarkt Verzögerungszeiten von ungefähr 2 bis 5 Jahren auf.
Entscheidend für erfolgreiche Projektentwicklungen oder Anlageentscheidungen ist ein „azyklisches“ Verhalten, um ein Projekt letztendlich zum optimalen Zeitpunkt platzieren zu können. Hierbei ist es eben gerade nicht sinnvoll, sich der allgemeinen Marktmeinung anzuschließen, sondern eine eigene, möglichst fundierte Analyse zu erstellen.
Leider zeigt sich oft, dass bei Fremdfinanzierung, die ja in der Immobilienbranche besonders üblich ist, kein antizyklisches Verhalten möglich ist, da Banken Kredite erfahrungsgemäß meist prozyklisch vergeben.[48]
Schon daran, dass Immobilienzyklen als „unregelmäßig, aber wiederkehrend“ charakterisiert werden, zeigt sich, dass eine zuverlässige Prognose kaum möglich ist. Aus diesem Grund sollte ein Immobilienportfolio möglichst „zyklenresistent“ gestaltet werden. Dies kann durch verschiedene Maßnahmen erreicht werden:
- durch dynamische Bewertungsverfahren, die zyklisch bedingte Schwankungen besser berücksichtigen können
- durch ein antizyklisches Timing, welches oft erschwert wird durch die Tatsache, dass Kreditinstitute Darlehen meist prozyklisch vergeben
- durch Risiko-Diversifikation des Portfolios
- durch die Ausrichtung des Investments primär nach Sicherheit, Rentabilität und Liquidität[49]
Immobilienzyklen sind also einerseits so unregelmäßig, dass keine eindeutige Prognose über die weitere Marktentwicklung möglich ist, andererseits sind sie so regelmäßig, dass die Entwicklung nicht nur dem reinen Zufall unterliegt. Sie beinhalten also ein Risiko, aber gleichzeitig auch eine Chance besonders für opportunistische aufgestellte Investoren. Wenn also ein Marktteilnehmer in der Lage ist, den idealen Einstiegszeitpunkt zu wählen, kann er auch entsprechend höhere Erträge erzielen.[50]
2.1.5 Momentane Lage und Entwicklungstrends
Sowohl wirtschaftliche, politische, gesellschaftliche als auch technologische Veränderungen haben Einfluss auf die Entwicklung der Immobilienwirtschaft. Aufgrund der massiven Globalisierung der vergangenen Jahre ist besonders die wirtschaftliche Entwicklung durch eine hohe Dynamik und Komplexität gekennzeichnet.
Die fortschreitende Globalisierung führt auch dazu, dass sich die Immobilie zunehmend zu einem Wirtschaftsgut analog anderer Wirtschaftsgüter entwickelt. Grundlage für eine Vergleichbarkeit mit anderen Kapitalanlagen ist eine möglichst hohe Immobilienmarkt-Transparenz. Noch vor zwei Jahrzehnten war es allerdings kaum möglich, qualifizierte Daten über Büroimmobilienmärkte zu erhalten.[51] Inzwischen hat sich das Transparenz-Niveau in Deutschland stetig verbessert, bedingt durch eine bessere Berichterstattung in Marktberichten, die Gründung von Immobilienforschungsinstituten (gif e.V.), immobilienbezogene Forschung an Hochschulen und verbesserte Aus-und Weiterbildung von Fachkräften.[52]
Entsprechend hat die Professionalisierung der Immobilienbranche in Deutschland in den letzten 15 Jahren deutlich zugenommen. Das hohe Interesse der letzten Jahre an Deutschland als Investitions-Standort für Immobilien ist unter anderem auch auf diese Verbesserung der Markttransparenz zurückzuführen.
Die aktuelle weltwirtschaftliche Situation wird momentan durch massive konjunkturelle Schwierigkeiten geprägt. Den unmittelbaren Niederschlag dieser Entwicklung spürt die Immobilienwirtschaft zuerst im Wandel vom Verkäufer- zum Käufermarkt und (zeitverzögert) daran anschließend vom Vermieter- zum Mietermarkt. Hierbei sind so genannte 1a-Lagen von Abwärtsbewegungen am wenigsten betroffen.
Aber nicht nur konjunkturelle Rezessionen oder zyklisch bedingte Tiefpunkte, sondern auch der demografische Wandel führen zunehmend zu gesättigten Immobilienmärkten.
In Anbetracht stagnierender bzw. rückläufiger Kaufpreise und Mieten rücken Käufer und Mieter deshalb wieder in den Blickpunkt des Interesses. Immobilien müssen immer mehr den nutzerspezifischen Vorstellungen angepasst werden, um nachhaltige und steigende Erträge aus den Immobilien generieren zu können.[53] Ausreichende Informationen über Märkte, Wettbewerber und Nutzer ermöglichen den Akteuren hierbei die Wahl zwischen unterschiedlichen Handlungsalternativen.
Der demografische Wandel wird allerdings regional unterschiedliche Auswirkungen haben – große und attraktive Metropolen werden junge und qualifizierte Menschen an sich ziehen, strukturschwache Gebiete hingegen werden von Abwanderungen betroffen sein werden, mit entsprechenden Auswirkungen auf die jeweiligen Immobilienmärkte.
2.2 Der Büroimmobilienmarkt als Teil des Immobilienmarktes
2.2.1 Charakteristik von Büroimmobilienmärkten
Ein wichtiger Teilmarkt der Immobilienwirtschaft ist der Büromarkt. Um seine Besonderheiten besser erfassen zu können, macht es Sinn, sich die damit zusammenhängenden Begrifflichkeiten genauer anzusehen:
Büroflächen werden nach DOBBERSTEIN wie folgt definiert: „Als Büroflächen gelten diejenigen Flächen , auf denen typische Schreibtischtätigkeiten durchgeführt werden (können) und die auf dem Büromarkt handelbar sind“.[54]
Besonders hervorzuheben ist hier das Kriterium der Handelbarkeit. Hierbei ist gemeint, dass eine Fläche separat als Bürofläche vermietet werden kann. Voraussetzung dafür ist, dass es sich um eine abgeschlossene Einheit handelt. Nicht als Büroflächen gelten deshalb beispielsweise Arbeitszimmer in privaten Wohnungen und innerhalb von Ladenflächen, Sekretariate in Schulen oder Schalterhallen von Post und Bahn.
Bürobeschäftigte werden entsprechend als „diejenigen Erwerbstätigen definiert, die über Büroflächen verfügen“.[55]
Büroflächen können eingeteilt werden in Großraumbüros, Gruppenbüros, Zellenbüros und Kombibüros. Zunehmend setzen sich dabei Formen von so genannten non-territorialen Büros durch, bei denen die Beschäftigten keinen eigenen dauerhaften Arbeitsplatz in Anspruch nehmen können („desk-sharing“).
Bürogebäude sind Gebäude, die überwiegend von Unternehmen der Dienstleistungsbranche oder der öffentlichen Verwaltung genutzt werden und somit überwiegend Büroflächen enthalten.[56] Bürogebäude unterscheiden sich durch Kriterien wie Lage, Infrastruktur, Größe, Teilbarkeit, Flexibilität, Alter und Ausbauzustand der Büroflächen voneinander.
Der Büroimmobilienmarkt ist ein Teilbereich des Gewerbeimmobilienmarkts, dessen weitere Teilbereiche der Produktionsimmobilien-, Logistikimmobilien-, Handelsimmobilien- und Freizeit- und Touristikimmobilienmarkt sind.[57]
Allgemein üblich ist die Einteilung des Büromarkts in den Büromietmarkt, auf dem die Nutzungsrechte über Büroflächen gehandelt werden, und den Büroinvestmentmarkt, auf dem Büroimmobilien oder auch Teile davon gehandelt werden.[58]
Durch den Einstieg internationaler Investoren und Maklerhäuser erfuhr der Büromarkt in den 1980er Jahren eine professionellere Ausrichtung. Eine wissenschaftliche Bearbeitung begann aber erst im letzten Jahrzehnt des vorigen Jahrhunderts. Bedeutende Grundlagen weiterer Forschung stellen die beiden Arbeiten von VON EINEM und TONNDORF sowie die Dissertation von DOBBERSTEIN 1997 dar, die erstmalig Definitionen für die Bürobeschäftigten und den Büroflächenbestand entwickelten.[59]
Im Vergleich zu anderen Teilbereichen des Immobilienmarkts reagiert der Büroimmobilienmarkt besonders ausgeprägt auf konjunkturelle Schwankungen. Dies liegt vor allem daran, dass die Büroflächennachfrage von der Zahl der Bürobeschäftigten und von der Fläche, die durchschnittlich je Bürobeschäftigtem benötigt wird, bestimmt wird.[60] Die Beschäftigtenzahl steht hierbei in direktem Zusammenhang mit der konjunkturellen Entwicklung. Büroimmobilienmärkte, die einen so genannten „Branchenmix“ aufweisen, sind daher insgesamt unempfindlicher auf konjunkturelle Einbrüche als Märkte, die weniger Branchen aufweisen.
Auf dem Büromarkt beteiligen sich viele unterschiedliche Akteure an der Planung, Realisierung, Vermarktung und Nutzung von Büroflächen. Um hier richtige Entscheidungen treffen zu können, ist eine möglichst hohe und zuverlässige Markttransparenz von hoher Bedeutung, zumal es sich bei Immobilien in der Regel um hohe Investitionsvolumina handelt. Der Schwerpunkt dieser Informationen liegt bisher bei der Ermittlung quantitativer Größen wie Flächenangebot, Flächennachfrage oder Mietniveau. Zunehmend setzt sich deshalb die Erkenntnis durch, dass die Ermittlung zusätzlicher qualitativer Informationen wie beispielsweise Nutzeranforderungen sinnvoll ist, um diese Informationsbasis weiter zu verbessern.[61]
Im Vergleich zur Wohnimmobilie ist der Kreis der Nachfrager nach Büroimmobilien wesentlich kleiner. Die Vorstellungen und Anforderungen an die gesuchten Räumlichkeiten hingegen sind meist deutlich genauer und höher. Auch hieraus ergibt sich eine erhöhte Bedeutung der Erhebung qualitativer Marktinformationen.[62]
2.2.2 Immobilien-Marktanalyse
2.2.2.1 Einführung
Die Grundlage der Immobilienforschung ist das Markt-Monitoring, also die Aufbereitung und Analyse von Marktdaten und die damit verbundene Möglichkeit der Identifizierung und Prognose von Marktchancen.
Dabei kann die Gewinnung der Basisfakten aus unterschiedlichen Quellen erfolgen.
Generell wird zwischen der Sekundär- und der Primärforschung unterschieden. Bei der Sekundärforschung werden bereits zu einem früheren Zeitpunkt vorhandene Daten für eine spezielle Fragestellung beschafft und ausgewertet. Bei der Primärforschung hingegen werden Informationen eigens für den speziellen Untersuchungszweck durch neue Erhebungen unmittelbar gewonnen.[63] Die Befragung ist dabei die am häufigsten zur Anwendung kommende Erhebungsmethode der Primärforschung.
Die Marktanalyse ist eine Zeitpunktbetrachtung, bei der Daten oder Einflussfaktoren einmalig oder auch in bestimmten Intervallen erhoben werden. Im Vergleich hierzu steht die Marktbeobachtung, die sich mit der Entwicklung dieser Fakten im historischen Zeitverlauf befasst.[64]
Auf dem Immobilienmarkt wird unterschieden zwischen quantitativen und qualitativen Marktanalysen. Die quantitative Marktanalyse stellt Angebot und Nachfrage in Form von Flächen-Angaben in Quadratmetern oder durch Preisangaben dar. Bei der qualitativen Marktanalyse dagegen geht es um die Standort- und Gebäudequalität, also darum, welche Anforderungen von Seiten der Nutzer an die Flächen gestellt werden.[65]
Beide Analyse-Formen können weiter unterteilt werden in die aggregierte Marktanalyse, bei der ein Gesamtmarkt untersucht wird, und die disaggregierte Marktanalyse, bei der dieser Gesamtmarkt nach unterschiedlichen Kriterien weiter unterteilt wird.
Besonders auf dem Büroimmobilienmarkt ist eine disaggregierte Marktanalyse sinnvoll, da er – wie oben bereits beschrieben - aus vielen unterschiedlichen Teilmärkten besteht. Darüber hinaus konkurrieren Büroflächen nicht mit allen Flächen des Teilmarkts, sondern vor allem mit den strukturell vergleichbaren Flächen im nahen Umfeld. Pauschale und großräumige Erfassungen sind daher wenig hilfreich.[66]
Für in einem Teilmarkt agierende Marktteilnehmer wie Projektentwickler, Investoren, Banken, Stadtplaner und Wirtschaftsförderer stellt also gerade die Regionalisierung von Prognosen einen entscheidenden Vorteil gegenüber allgemeinen Trendaussagen dar.[67]
Solche disaggregierten Marktanalysen sind zwar aufwändiger, haben jedoch den Vorteil, dass deutlich differenziertere Erkenntnisse gewonnen werden können.
Auf dem Büroimmobilienmarkt findet die Analyse von Angebot und Nachfrage jedoch üblicherweise in aggregierter Form von Marktberichten und City-Reports statt, welche einen schnellen Überblick über die aktuelle Marktsituation ermöglichen.
Die erhobenen Daten werden dann nach verschiedenen Kriterien weiter segmentiert, beispielsweise lokal nach Standortkategorien (Zentrale City-Lage, Innenstadt, Stadtrand usw.), Größenklassen, Branchen oder Preisgruppen. Diese Segmentierung kann hierbei sowohl nach einzelnen Selektionskriterien als auch als Kombination verschiedener Kriterien differenziert werden.[68]
Die Bereiche der Immobilienanalyse sind von einer großen Bandbreite geprägt. Einige Beispiele hierfür sind die
- Regionalanalyse
- Markt – und Standortanalyse
- Analyse der Nachfrager und Nutzer
- Volkswirtschaftliche Analysen
- Arbeitsmarktanalysen
- Analyse makroökonomischer Zeitreihen
Wie oben bereits erwähnt, ist im internationalen Vergleich ist die immobilienwirtschaftliche Datenerhebung in Deutschland sowohl hinsichtlich Qualität als auch Umfang noch nicht befriedigend. Analysen liegen zum einen nicht in ausreichender Differenzierung, z.B. nach Branchen, Preis- oder Flächengruppen vor. Weiterhin werden die Daten nur für wenige Metropolen und Großstädte erhoben, das heißt, für kleinere Teilmärkte stehen weniger bis keine Daten zur Verfügung.[69]
Da immobilienwirtschaftliche Daten durch die öffentliche Statistik nur eingeschränkt erhoben werden, muss meist auf Veröffentlichungen von Makler- und Beraterhäusern oder kostenpflichtige Informationen von professionellen Markt- und Immobilienforschungsinstituten zurückgegriffen werden.
2.2.2.2 Immobilienmakler
Seit einigen Jahren werden für die großen deutschen Büromärkte detaillierte Marktberichte von überregional tätigen Maklerunternehmen erstellt. Abgebildet werden grundlegende Daten des Immobilienmarkts wie beispielsweise Entwicklungen des Flächenumsatzes, des Flächenangebots, der Spitzenmieten und des Leerstands.
Aus der Untersuchung von historischen Zeitreihen lässt sich dann zumindest annähernd ablesen, in welcher Phase des Immobilienzyklus sich der entsprechende Teilmarkt aktuell befindet. Hieraus kann dann die Prognose der weiteren Entwicklung abgeleitet werden.
Einige Makler entwickeln dabei eigene Prognose-Kennzahlen, wie zum Beispiel KingSturge den Immobilienklima-Index, Schauer & Schöll den Immax oder Ellwanger&Geiger den RETI (siehe hierzu Ausführungen unter Kapitel 2.2.3).
Da es sich bei Immobilien um besonders beratungs- und erklärungsbedürftige Produkte handelt, erleichtern diese Marktforschungsaktivitäten von Maklern dem interessierten Nachfrager oder Investor ihre Tätigkeit erheblich, da diese Informationen sonst zeit- und kostenaufwendig von verschiedenen Stellen beschafft oder vor Ort recherchiert werden müssten. Solche zusätzlichen Serviceleistungen verleihen dem Maklerunternehmen in den Augen des Kunden außerdem Sachkompetenz und können dadurch dessen Image deutlich verbessern.[70]
Aus einer hochwertigen Servicepolitik ergibt sich ein Vertrauensverhältnis zwischen Kunden und Maklerunternehmen, das eine wichtige Basis für informelle Mund-zu-Mund-Propaganda bildet und Kunden langfristig an das Maklerunternehmen binden kann.[71]
Das Repräsentieren des Maklerunternehmens nach außen hin hat sich in den letzten Jahren zu einer weiteren wichtigen Aufgabe von Research-Abteilungen in Maklerhäusern entwickelt. Gerade bei strategischen Research-Aufgaben, bei denen meist kein direkter Kundenauftrag vorliegt, lassen sich deutliche Unterschiede zwischen den jeweiligen Maklerhäusern ersehen. Fundierte Research-Tätigkeit ist deshalb als Differenzierungsfaktor im nationalen und globalen Wettbewerb einsetzbar. Die Bandbreite geht hier von qualitativen Erhebungen bis hin zu qualitativen Untersuchungen, bei denen Experten- und Kundenbefragungen durchführt werden.[72]
Über solche Interviews oder schriftliche Befragungen lassen sich wichtige Zusatzinformationen gewinnen. Besonders interessant ist dabei die disaggregierte Analyse, denn weiterhin gilt, dass Makler eine sehr genaue Kenntnis des jeweiligen Teilmarkts haben müssen, auf dem sie tätig sind, um erfolgreich zu sein.
2.2.2.3 Markt- und Immobilienforschungsinstitute
Für den deutschen Immobilienmarkt bieten einige Anbieter sozioökonomische und immobilienwirtschaftliche Daten an. Sozioökonomische Daten stellen dabei die Wirtschafts- und Sozialstruktur für einen Standort dar, also Informationen zur Bevölkerung, Arbeitslosigkeit oder Kaufkraft.
Immobilienwirtschaftliche Daten umfassen meist Markt- und Standortanalysen für ausgewählte Städte und immobilienmarktrelevante Kennziffern wie Mieten, Preise und Renditen. Aber auch Überblicke über Projekte, Objekte und Marktteilnehmer am zu untersuchenden Standort stehen zur Verfügung.
Große Datenbankanbieter sind beispielsweise GfK GeoMarketing, RIWIS-Datenbank von Bulwien-Gesa, Thomas Daily, Expertix-Datenbank von HVB Expertise GmbH, Feri Rating & Research AG, Immo-Data AG.[73]
2.2.2.4 Behörden
(1) BBR Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung
Das BBR Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung veröffentlicht unter anderem die folgenden beiden Berichte:
- Monitoring gewerblicher Immobilienmärkte[74]
Bei diesem Projekt plant das BBR den systematischen Aufbau eines dauerhaften Instrumentariums zur Beobachtung gewerblicher Immobilienmärkte. Das Ziel ist, den Informationsmarkt für Gewerbeimmobilien künftig um ein regionalisiertes Informationsangebot des Bundes zu erweitern .
Bisher war das Informationsangebot im Bereich der Gewerbeimmobilienmärkte durch eine sehr geringe Präsenz an Daten aus der amtlichen Statistik geprägt. In der Konsequenz hat sich in Deutschland eine private Anbieterlandschaft mit nicht-standardisierten Erhebungstechniken herausgebildet. Die Berichterstattung beschränkt sich hier auf wenige Großstädte als Top-Investment-Standorte, so dass Informationen über die Bandbreite der Entwicklung innerhalb des Bundesgebiets fehlen. Die Wichtigkeit solch einer regionalisierten Marktbeobachtung zeigt sich auch vor dem Hintergrund der wachsenden Dynamik und Internationalisierung der Immobilienmärkte.
- Wohnungs- und Immobilienmärkte in Deutschland 2006[75]
In dieser Publikation werden Analysen des BBR und Expertisen der empirica GmbH Bonn zum Gewerbeimmobilienmarkt zusammenfassend dargestellt. Inhalte sind hier die Entwicklungen der Neufertigstellungen, Mietpreise, Bürobeschäftigten, Nachfrage nach Büroflächen und des Leerstands.
(2) Gutachterausschüsse
Die Hauptaufgabe der dezentral organisierten Gutachterausschüsse ist eine regional differenzierte Veröffentlichung von Datenmaterial wie z.B. Kaufpreissammlungen, Bodenrichtwerten oder Liegenschaftszinssätzen. Der lokale Grundstücksmarkt soll dadurch eine möglichst hohe Transparenz erhalten und somit eine marktgerechte Preisfindung ermöglichen.
- e sind dabei durchschnittliche Lagewerte für den Boden. Diese Lagewerte werden für die verschiedenen Entwicklungszustände des Bodens wie Bauerwartungsland, Rohbauland, Bauland usw. erhoben. Veröffentlicht werden die Bodenrichtwerte sowohl als Bodenrichtwertkarte als auch als Bodenrichtwertsliste.
Die Kaufpreissammlung ist eine Liste von Kauf-, Tausch-, bzw. Erbbaurechtsverträgen, die von den beurkundenden Stellen, also den Notariaten, dem Gutachterausschuss übermittelt werden müssen. Die Gutachterausschüsse haben somit einen vollständigen Überblick über den lokalen Grundstücksmarkt.
Daten für die Wertermittlung beinhalten u.a. Bodenpreisindexreihen, Bewirtschaftungsdaten oder Liegenschaftzinssätze.[76] Der Liegenschaftzins ist nach §11 WertV der Zinssatz, mit dem sich der Verkehrswert von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst.
(3) Statistisches Bundesamt
Folgende immobilienwirtschaftliche Daten werden vom Statistischen Bundesamt herausgegeben:
- Im Rahmen der VGR Volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung findet sich die Immobilienwirtschaft im Bereich der Dienstleistungsunternehmen unter dem Oberbegriff des Grundstücks- und Wohnungswesens.[77]
- In der seit dem Jahr 2000 erhobenen Dienstleistungsstatistik erhebt das Bundesamt für Statistik für die Immobilienwirtschaft die Anzahl der Beschäftigten, die Umsätze und das Investitionsvolumen.[78]
- Für den Bereich der Gewerbeimmobilien wird eine Bautätigkeitsstatistik erhoben.[79]
Die Publikation „Immobilienwirtschaft in Deutschland“ bündelt die dem Statistischen Bundesamt vorliegenden Informationen zum Immobilienmarkt und ist insofern der richtige Schritt, um auch von öffentlicher Seite die Transparenz in der Immobilienwirtschaft zu verbessern.[80]
2.2.3 Geometrische Kennzahlen
2.2.3.1 Definitionen
Auf Grund der Heterogenität von Immobilienmärkten besteht die Gefahr, dass aus unterschiedlichen Quellen erhobene Daten nicht miteinander vergleichbar sind. Dies war in den vergangenen Jahren auch häufig der Fall. Eine entscheidende Verbesserung und eine wichtige Messgröße für die Beurteilung von Büroimmobilienmärkten sind deshalb die Büromarktdefinitionen der gif („Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.V.“).
Generell ist es bei der Erhebung von geometrischen Kennzahlen wichtig,
- welcher Teilraum untersucht wird
- welcher Zeitpunkt entscheidend ist (Vertragsabschluss oder Einzug)
- welche Flächendefintion zugrunde liegt (BGF, gif oder andere Definitionen)
- ob Eigennutzer einbezogen werden.[81]
Die nachfolgenden Definitionen sind aus der „Definitionssammlung zum Büromarkt„ der gif zitiert.[82]
Büroflächen:
Als Büroflächen gelten diejenigen Flächen, auf denen typische Schreibtischtätigkeiten durchgeführt werden [] und die auf dem Büroflächenmarkt gehandelt, das heißt, als Bürofläche vermietet werden können.
Büroflächenbestand:
Gesamtfläche der fertig gestellten (benutzten und leer stehenden) Büroflächen.
Bestandsänderungen:
Flächen, für die eine umfangreiche Sanierung [] vorgesehen bzw. zu erwarten ist, werden aus dem Bestand herausgenommen. Dasselbe gilt für Büroflächen, die einer anderen Nutzung [] zugeführt oder die abgerissen werden.
Neu bzw. nach einer Sanierung (wieder) auf den Markt kommende Flächen sollen, sobald bekannt, unter „Angebot“ [] registriert werden. Flächen, die fertig gestellt sind [], sind [] dem Bestand hinzuzufügen.
Bestandsänderungen werden jeweils zum Erfassungsstichtag [] registriert.
Bürobeschäftigte:
Beschäftigte, die Büroflächen in Anspruch nehmen
Nachfrage (=Flächengesuche):
Bei der Nachfrage handelt es sich um die in einem genau umrissenen und abgegrenzten (Teil- )Markt für Büroimmobilien innerhalb einer definierten Zeiteinheit registrierten aktiven Flächengesuche. Dabei werden sowohl die Anfragen von potentiellen Mietern als auch von Eigennutzern berücksichtigt, denen ein nachhaltiger Anmietungswille unterstellt wird.
Nettoabsorption:
Veränderung der in Anspruch genommenen Büroflächen während eines bestimmten Zeitraumes in einem definierten Marktgebiet.
Angebot:
Das Angebot umfasst folgende Flächenkategorien, für die eine Vermarktung zum Beobachtungszeitraum (jeweils Stichtag Quartalsende) vorgesehen ist und die noch verfügbar (also noch nicht vertraglich gebunden sind).
a. Leerstand (= kurzfristig verfügbares Büroflächenangebot)
Summe aller fertiggestellten Büroflächen, die zum Erhebungszeitpunkt ungenutzt sind, zur Vermietung, zur Untervermietung oder zum Verkauf (zum Zwecke der Weiternutzung) angeboten werden und innerhalb von drei Monaten beziehbar sind.
b. Flächen im Bau (=mittelfristig verfügbares Büroflächenangebot)
Flächen, die aktuell im Bau befindlich sind und noch nicht vergeben sind (d.h. noch nicht vermietet bzw. an Eigennutzer verkauft).
c. Pipeline (=langfristig verfügbares Angebot)
Büroflächen in Projekten, für die bereits ein Nutzungsvertrag abgeschlossen werden kann, ohne dass schon mit dem Bau begonnen wurde.
Flächenumsatz:
Der Flächenumsatz ist die Summe aller Flächen, die in einem genau abgegrenzten (Teil-) Markt für Büroimmobilien innerhalb einer definierten Zeiteinheit vermietet, verleast oder an einen Eigennutzer verkauft oder von ihm oder für ihn realisiert werden. Umsätze mit Eigennutzern werden erfasst, um das gesamte Marktgeschehen abzubilden. Dabei sind auch Untervermietungen innerhalb von Hauptmietverträgen oder von eigen genutzten Flächen zu erfassen.
Mietvertragsverlängerungen werden nur dann als Flächenumsatz erfasst, wenn die angemietete Bürofläche größer als die bisher genutzte Fläche ist. Als Flächenumsatz [] wird in diesem Fall nur die Anmietung der zusätzlichen Mietflächen berücksichtigt.
Bedarf:
Summe aller zusätzlichen Büroflächen, die zu einem bestimmten Zeitpunkt in einem abgegrenzten Marktgebiet für einen zu definierenden Versorgungsstand erforderlich sind.
Das Bedarfsvolumen setzt sich zusammen aus:
Nachholbedarf = Summe aller Büroflächen, die zum Ausgleich einer relativen Unterversorgung (=unterdurchschnittliche Flächeninanspruchnahme pro Beschäftigtem) erforderlich ist.
Zusatzbedarf = Summe aller Büroflächen, die aufgrund der prognostizierten Zunahme der Zahl der Bürobeschäftigten oder der zu erwartenden Flächeninanspruchnahme pro Bürobeschäftigtem erforderlich ist.
Ersatzbedarf = Summe aller Büroflächen, die zum Ausgleich von Flächenabgängen oder zum Austausch nicht mehr marktgängiger Flächen erforderlich ist.
Im Gegensatz zur Nachfrage [] handelt es sich beim Bedarf um einen abstrakten Begriff, der [] aus theoretischen Annahmen, normativen Kenngrößen und/oder Wertvorstellungen abgeleitet wird.
Die Berechnung von Nachholbedarf und Zusatzbedarf kann zu negativen Werten führen (= bei überdurchschnittlich hoher Flächeninanspruchnahme je Bürobeschäftigtem bzw. bei einem zu erwartenden Rückgang der Bürobeschäftigtenzahl oder der Flächenkennziffer)
Nur ein Teil des berechneten Bedarfes wird auch tatsächlich nachfragewirksam.
Nachfrage (=Flächengesuche)
Bei der Nachfrage handelt es sich um die [] innerhalb einer bestimmten Zeiteinheit registrierten aktiven Flächengesuche. [] Die Nachfrage umfasst sämtliche am Markt bekannten Büroflächengesuche, die jedoch nur einmal erfasst werden dürfen.
Nur ein Teil des Nachfragevolumens wird umsatzwirksam. Zitat Ende
Über die gif-Definitionen hinaus gibt es folgende weitere gebräuchliche Kennziffern:
Leerstandsquote:[83]
Die Leerstandquote beschreibt das Verhältnis von Leerstand zu Bestand.
Flächenkennziffer:[84]
Die Flächenkennziffer stellt die durchschnittliche Flächeninanspruchnahme pro Bürobeschäf- tigtem dar.
Bürodichte:[85]
Die Bürodichte stellt das Verhältnis der Zahl der Bürobeschäftigten zur Einwohnerzahl einer Großstadt dar. Daraus kann ersehen werden, wie hoch das Gewicht des Büromarkts in den jeweiligen Städten ist.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
2.2.3.2 Der Flächenumsatz und seine Bedeutung für den Büroimmobilienmarkt
2.2.3.2.1 Flächenberechnungen bei Immobilien
Flächenberechnungen sind in der Immobilienwirtschaft von hoher Bedeutung. Zum einen ist die zu vermietende Fläche eine entscheidende Eingangsgröße zur Berechnung des Mietpreises einer Immobilie. Zum anderen dient sie der Ermittlung von geometrischen Kennzahlen, die die Basis zur Beurteilung von Büroimmobilienmärkten darstellen.
Die zu vermietende Fläche in qm stellt dabei die Mengenkomponente bei der Mietpreis-berechnung dar, die Wertkomponente entspricht dem Mietpreis pro qm.[86]
Für die Ermittlung von Büroflächen in Gebäuden gibt es in Deutschland zwei mögliche Berechnungs-Grundlagen, zum einen die DIN 277 „Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau“, zum anderen die GIF-Richtlinie „Berechnung der Mietfläche für Büroraum“.
Der Sinn einer normierten Flächenberechnung ist, durch eine einheitliche Berechnungs-grundlage miteinander vergleichbare Flächenwerte somit Markttransparenz zu erhalten.
Die DIN 277 Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau ermittelt Flächen und Rauminhalte von Gebäuden. DIN-Normen werden vom DIN Deutsches Institut für Normung e.V.[87] entwickelt. Das Ziel dieser Normierungen ist, Leitlinien und Regeln für sich regelmäßig wiederholende technische Anwendungen zu formulieren. Das DIN hat jedoch lediglich den Status eines gemeinnützigen Vereins. DIN-Normen entsprechen also weder einem Gesetz noch eine Rechtsverordnung. Der Gesetzgeber nützt jedoch das Vorhandensein solcher Normen und verweist in Gesetzestexten ausdrücklich auf deren Anwendbarkeit. Ein Beispiel dafür ist § 906 BGB, dort ist formuliert, dass Grenz- oder Richtwerte, die in allgemeinen Verwaltungsvorschriften erlassen worden sind und den Stand der Technik wiedergeben, als Ersatz für fehlende Gesetze oder Rechtsverordnungen zugelassen werden.[88]
Die DIN 277 teilt die Flächen ein in die Bruttogrundfläche (BGF), die sich zusammensetzt aus der Nettogrundfläche (NGF) und der Konstruktionsgrundfläche (KGF). Die Nettogrundfläche teilt sich wiederum auf in:
- Nutzfläche
- Technische Funktionsfläche
- Konstruktionsgrundfläche
Ein Mietinteressent im gewerblichen Bereich interessiert sich jedoch für andere Einteilungskriterien. Von ausschlaggebender Wichtigkeit ist für ihn die Frage, welche Flächen ausschließlich von ihm selbst nutzbar sind und welche Flächen von allen Mietern gemeinschaftlich genutzt werden.
Um hier eine speziell auf den gewerblichen Mietmarkt zugeschnittene Lösung zu bieten, hat die gif Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung eine Richtlinie zur „Berechnung der Mietfläche für Büroraum“ herausgegeben.
Hierbei wird folgende Einteilung vorgenommen:
- Mietfläche mit exklusivem Nutzungsrecht
- Mietfläche mit gemeinschaftlichem Nutzungsrecht
- Nicht vermietbare Flächen
Wie wichtig eine einheitliche Berechnungsgrundlage ist, lässt sich am Beispiel GIF und DIN 277 aufzeigen: Bei der Flächenberechnung eines Büros ergibt die Berechnung nach GIF ca. 15% weniger Fläche als die BGF-Fläche nach DIN. Als Faustformel gilt:
FlächeGIF = 0,85 * FlächeBGF
FlächeBGF = 1,2 * FlächeGIF
Eine Bürofläche von 1000 qm BGF entspricht also bei gleicher Größe einer Fläche von ca. 850 qm GIF. Um den gleichen Gesamtpreis zu erzielen, muss ein Vermieter bei einer Flächenberechnung nach GIF also einen höheren qm-Preis verlangen.
In Deutschland hat sich allgemein die Berechnung nach GIF durchgesetzt. Der Büromarkt München hingegen berechnet die Mietflächen überwiegend noch nach BGF. Angaben zu Spitzenmieten in München, die nach BGF berechnet sind, müssten also mit dem Faktor 1,2 multipliziert werden, um mit Spitzenmieten anderer Bürostandorte, die nach GIF errechnet wurden, vergleichbar zu sein.
Hieraus wird deutlich ersichtlich, wie wichtig eine einheitliche Berechnungsgrundlage ist, um die Markttransparenz zu gewährleisten.
Auf dem Gewerbeimmobilienmarkt stellt der Mietpreis die Grundlage zur Berechnung des Verkehrswerts dar, da die gebräuchlichen Verfahren zur Wertermittlung einer Gewerbeimmobilie auf der Vervielfältigung der Jahresmieteinnahmen beruhen.
Folgende Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts werden dabei angewendet:[89]
(1) Die so genannte „Maklermethode“ oder auch „Überschlagsmethode“. Bei diesem Verfahren wird der Verkehrswert „vereinfacht“ durch Multiplikation des Jahresrohertrags mit dem so genannten „Faktor“ ermittelt. Der Faktor ist dabei der Kehrwert der Renditeerwartung des Investors (s. Kap. 2.2.4, Renditekennzahlen). Je geringer diese Renditeerwartung ist, z.B. bei „sicheren“ zentralen City-Lagen, desto höher ist der Faktor und somit auch der Verkehrswert der Immobilie. Da in dieses Verfahren lediglich zwei Größen einfließen, ist der ermittelte Verkaufspreis mit einer gewissen Unsicherheit versehen. Der Vorteil liegt jedoch in der schnellen und einfachen Abschätzung des ungefähren Marktwerts.[90]
(2) Eine Zwischenlösung zwischen Maklermethode und dem Ertragswertverfahren stellt das vereinfachte Ertragswertverfahren nach § 12 i.V.m. §13 Abs. 3 WertV dar. Bei diesem werden sowohl der Roh- als auch der Reinertrag einer Immobilie ermittelt. Der Einfachheit halber wird dabei zur Ermittlung des Reinertrags ein pauschaler Prozentsatz in Abzug gebracht. Um eine weitere Vereinfachung zu erreichen, wird auch hier der Bodenwert vernachlässigt, da die Meinung vertreten wird, dass dieser durch die lange Restnutzungsdauer des Objekts kaum ins Gewicht fällt. Der Reinertrag wird dann mit einem Vervielfältiger multipliziert, der den Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer berücksichtigt. Abschließend wird noch ein Betrag für den Investitionsstau abgezogen. Im Ergebnis erhält man den Marktwert.
Das vereinfachte Ertragswertverfahren kommt hauptsächlich bei der Bewertung von größeren Immobilien-Portfolien zur Anwendung, da eine jährliche gutachterliche Bewertung bei solchen Umfängen zu teuer wäre.
(3) Das Ertragswert-Verfahren nach § 15 bis 19 WertV berücksichtigt sowohl den Bodenwert als auch den Gebäudewert. Auch hier wird der Reinertrag der baulichen Anlage ermittelt und mit einem Vervielfältiger multipliziert, in dessen Formel zum einen die Restnutzungsdauer des Gebäudes und zum anderen der Liegenschaftszins einfließt. Dieser Liegenschaftszins wird vom Gutachterausschuss ermittelt und entspricht der marktüblichen Verzinsung des Verkehrswerts von Liegenschaften.
(4) Das DCF Discounted Cashflow Verfahren, das sowohl die unterschiedlichen jährlichen Zahlungsflüsse berücksichtigt als auch den geschätzten möglichen Verkaufserlös in die Berechnung mir einbezieht. Diese zukünftigen Zahlungen werden dann mit einem Kalkulations-Zinssatz auf den heutigen Zeitpunkt abdiskontiert.
Das DCF-Verfahren eignet sich besonders für Einzelimmobilien, bei denen Entwicklungsmaßnahmen durchgeführt werden und deshalb unterschiedliche Zahlungs-ströme zu erwarten sind.
2.2.3.2.2 Der Flächenumsatz im Zusammenhang mit anderen Kennzahlen
Der Flächenumsatz ist die „Summe aller Flächen, die in einem genau abgegrenzten (Teil-) Markt für Büroimmobilien innerhalb einer definierten Zeiteinheit vermietet [] werden.
Nur ein Teil des Nachfragevolumens wird umsatzwirksam.[91]
Der Flächenumsatz spiegelt also die tatsächlich umgesetzte Nachfrage des untersuchten Teilmarkts wieder.
In den Marktberichten und City-Reports der großen Maklerfirmen und Immobilieninstitute stellt der Flächenumsatz ein zentrales Element dar. Folgende Angaben und Differenzierungen sind dabei üblich:
- Flächenumsatz [qm] = inkl. Eigennutzer; der Anteil der Eigennutzer ist angegeben.
- Vermietungsumsatz [qm] = exkl. Eigennutzer
- Vermietungsumsatz [qm] und Leerstand [qm]
- Mietvertragsabschlüsse [qm], aufgeschlüsselt nach
- Preisgruppen
- Branchen
- qm-Anteil
- Anzahl der Verträge
- Lage
- Größenklasse
Um sich dem Flächenumsatz und seiner Bedeutung als Marktbeurteilungs-Instrument weiter nähern, macht es Sinn, zu untersuchen, welche Bedeutung er für den Immobilienmarkt hat und wie er sich im Zusammenhang mit anderen Kennzahlen der Immobilienwirtschaft verhält.
Wie oben in Kapitel 2.1.2 bereits ausgeführt, bildet sich der Marktpreis aus Angebot und Nachfrage. Übersteigt also auf einem Büroimmobilienmarkt die Nachfrage das Angebot, steigen die Mietpreise und somit auch die Renditen. Übersteigt hingegen das Angebot die Nachfrage, sinken die Mietpreise und die Renditen. Für einen Investor ist deshalb die Prognose beider Werte von hohem Interesse. Da meist nur in einem Teilmarkt investiert wird, ist darüber hinaus eine weitere Regionalisierung solcher Prognosen wertvoll und wünschenswert.[92]
(1) Betrachtung der Angebotsseite
Das Angebot ist eine endogene Größe und deshalb leichter zu erfassen als die Nachfrage, die überwiegend von exogenen, also konjunkturell beeinflussten Faktoren beeinflusst wird.
Das Angebot umfasst
- den Leerstand, also Flächen, die innerhalb von drei Monaten beziehbar sind.
- Flächen, die zwar bereits gebaut werden, aber noch nicht vermietet oder an Eigennutzer verkauft sind.
- Flächen, mit deren Bau noch nicht begonnen wurde, die aber bereits vorvermietet sind.
Diese Definition nach gif stellt das gegenwärtig verfügbare, also das kurzfristige Flächenangebot dar. Eine weitergehende Prognose über die mittelfristige Angebotsentwicklung zu treffen, ist jedoch schwierig, da dabei auch diejenigen Flächen erfasst werden müssen, die sich zu diesem Zeitpunkt erst in der Planungsphase befinden und den datenerhebenden Maklern bzw. Immobilieninstituten nicht zuverlässig bekannt sind. Darüberhinaus ist unklar, ob diese Projekte überhaupt realisiert werden.
Ähnlich schwierig vorherzusagen ist die Bestandsreduzierung durch Flächenabgänge oder Umwidmung, da diese Informationen – im Vergleich zu den Neufertigstellungen - von den datenerhebenden Dienstleistern ebenfalls schwer zu erfassen sind.[93]
(2) Betrachtung der Nachfrageseite
Die Nachfrageseite wird überwiegend von exogenen, also konjunkturell verursachten Faktoren beeinflusst. Zusätzlich zu den geometrischen Kennzahlen werden deshalb in den Büromarktberichten auch konjunkturelle Größen angegeben wie z.B. Einwohnerzahl, sozialversicherungspflichtig Beschäftigte (SVP), Arbeitslosenquote, Anzahl der Bürobeschäftigten oder der Kaufkraftindex.
Eine Näherung an die Nachfrageseite eines Büroimmobilienmarkts kann über die gif- Büromarktdefinitionen erfolgen, aus denen sich folgendes entnehmen lässt:
„Nur ein Teil des berechneten Bedarfes wird auch tatsächlich nachfragewirksam.“
Es wird also unterschieden zwischen den Begriffen Nachfrage und Bedarf, wobei der Bedarf die Nachfrage beeinflusst.
Es stellt sich nun die Frage, wodurch der Flächenbedarf eines Büromarkts bestimmt wird?
Nach STEINEBACH[94] entsteht Büroflächenbedarf aus drei Gründen:
- die Zahl der Bürobeschäftigten steigt
- die Flächenkennziffer, also die Höhe der von jedem Bürobeschäftigtem in Anspruch genommenen Fläche, steigt.
- Ersatzbedarf für vom Markt genommene Büroflächen wird benötigt
Die erste Komponente, also die Zahl der Bürobeschäftigten, wird beeinflusst durch vielfältige, meist unsichere Faktoren: Konjunktur- und Beschäftigungsentwicklung, Inflation, Zukunftserwartungen der Nutzer, Steuergesetzgebung und -rechtsprechung oder auch Finanzierungskonditionen.[95]
Die zweite Komponente ist die so genannte Flächenkennziffer FKZ. Die Flächenkennziffer stellt die beanspruchte Fläche pro Bürobeschäftigtem dar. Da sie stark von der exogen-konjunkturellen Entwicklung abhängt, sie lässt sich schwer prognostizieren.
Hinzu kommen Time-Lags, die durch vorhandene Mietvertragslaufzeiten entstehen.[96] Bei guter konjunktureller Lage sinkt die Flächenkennziffer zuerst, da die Unternehmen Neueinstellungen vornehmen, ohne umzuziehen. Bei langfristig guter Ertragslage werden dann großzügigere Räumlichkeiten angemietet, so dass die Flächenkennziffer wieder steigt.[97] Bei Verschlechterung der konjunkturellen Lage steigt sie kurzfristig weiter an, da die Unternehmen Mitarbeiter entlassen müssen, ohne sofort umzuziehen. Anschließend verringert sich die Flächenkennziffer dann aber wieder deutlich, da die Unternehmen sich entweder durch Umzug verkleinern oder aber ihre Flächeneffizienz verbessern, indem sie in den vorhandenen Räumen weniger Fläche anmieten.[98]
Hohe Flächenkennziffern weisen darauf hin, dass Unternehmen ihre Mietfläche eher reduzieren werden, niedrige Flächenkennziffern weisen hingegen auf einen mittelfristig zunehmenden Flächenbedarf hin.[99]
Es muss jedoch bedacht werden, dass die Flächenkennziffer langfristig von den Veränderungen der Arbeitsplatzgestaltung, wie beispielsweise Desk-Sharing oder Home-Office, deutlich beeinflusst werden wird.[100] Die Büroflächenkennziffern in Deutschland könnten sich also tendenziell in Richtung des Niveaus absenken, das in anderen europäischen Büromärkten bekannt ist. Demzufolge muss damit gerechnet werden, dass Überkapazitäten nicht mehr wie bisher ausschließlich durch die bereits beschriebenen Schwankungen des Immobilienzyklus entstehen und entsprechend auch wieder abgebaut werden, sondern dass diese langfristig zunehmen werden.
Der Flächen bedarf wandelt sich nach SCHULTE in Flächen nachfrage, wenn am Markt konkret nach Flächen gesucht wird.[101]
Der Begriff der Nachfrage (=Flächengesuche) nach gif ist nach Ansicht der Verfasserinnen nicht ideal gewählt, da Verwechslungsgefahr mit dem Begriff der Nachfrage im Sinne von „Angebot und Nachfrage“ auf einem Markt besteht. Sinnvoller wäre hier die ausschließliche Verwendung des Begriffs „Flächengesuche“.
In den Marktberichten der Makler wird die Anzahl der Anfragen nach Büroflächen als Gesuchsvolumen veröffentlich. Dieses Gesuchsvolumen wird zum einen nach Größenklassen aufgeschlüsselt und zum anderen wird seine Entwicklung im Zeitverlauf dargestellt.
Es muss jedoch berücksichtigt werden, dass suchende Unternehmen bei mehreren Maklerhäusern anfragen und somit Mehrfachanfragen vorhanden sind. Außerdem sind bei den Anfragen auch so genannte Orientierungsgesuche von Unternehmen enthalten, die sich zwar mit Umzugsgedanken tragen, diese dann aber aus verschiedenen Gründen entweder gar nicht oder erst zu einem späteren Zeitpunkt umsetzen.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung : Neuanfragen und Mietvertragsabschlüsse – Büroimmobilienmarkt München [102]
Aus den Büromarktdefinitionen nach gif lässt sich weiter entnehmen[103]:
„Nur ein Teil des Nachfragevolumens wird umsatzwirksam.“
Hier findet die Überleitung zum Flächenumsatz statt, der also die tatsächliche Nachfrage auf einem Büroimmobilienmarkt - im Sinne von „Angebot und Nachfrage“ – darstellt.
Über den Flächenumsatz allein kann jedoch noch keine zuverlässige Aussage über die zukünftige Mietpreisentwicklung getroffen werden, da die Prognose der Angebotsseite nicht berücksichtigt ist.
Die Angebotsseite wird über das Flächenangebot, also der Summe aus den Indikatoren Leerstand und Neufertigstellungen, ermittelt. Der Anteil des Leerstands wird angegeben, darüberhinaus wird das Flächenangebot wird nach einzelnen Teillagen differenziert.
Die Neufertigstellungen beinhalten dabei das mittel- und langfristige Büroflächenangebot.
Der Leerstand hingegen bezeichnet das kurzfristige Büroflächenangebot.
Von der gif Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung wird er wie folgt definiert: „Angebotsreserve aus nicht vermieteten aber unmittelbar, also innerhalb von drei Monaten beziehbaren Flächen.“
Flächenumsatz und Leerstand entwickeln sich gegenläufig, ein hoher Flächenumsatz geht also regelmäßig mit niedrigem Leerstand einher.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung : Leerstand und Vermietungsumsatz [104]
Da beim Vergleich unterschiedlich großer Büromärkte die Angabe des absoluten Leerstands allein nicht aussagekräftig genug ist, wird mittels der Leerstands-Quote der Leerstand im Verhältnis zur Größe des Büromarkts erhoben. Anzumerken ist jedoch, dass die Leerstands-Quote im Städtevergleich nur dann Sinn macht, wenn verlässliche Daten über den jeweiligen Flächenbestand vorhanden sind.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Je kleiner dabei die Leerstands-Quote ist, desto günstiger, denn desto geringer ist der absolute Leerstand im Verhältnis zum Bestand.
In den Büromarktberichten wird die aussagekräftige Leerstands-Quote oft auch nach Teillagen erhoben, da eine Differenzierung sinnvoll ist.[105]
Da die Leerstands-Quote Nachfrage und Angebot ins Verhältnis setzt, ist sie eine der wichtigsten Variablen zur Bestimmung der Mietpreisveränderung.[106]
Aus der folgenden Abbildung ist zu ersehen, dass Leerstands-Quoten und Spitzenbüromieten auf Grund des Preisbildungs-Mechanismus von Angebot und Nachfrage negativ korrelieren.[107]
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung: Leerstandsquoten und Spitzenbüromieten (Frankfurt) [108]
Auch die Kennzahl Flächenabsorption ist ein aussagekräftigerer Wert als die reine Kennzahl Flächenumsatz, da auch sie nicht nur die Nachfrageseite, sondern auch die Angebotsseite mit berücksichtigt.
Die Flächenabsorption sagt aus, wie viel Fläche tatsächlich vom Markt absorbiert wird. Bei gleich bleibendem Flächenumsatz kann die Flächenabsorption unterschiedlich ausfallen.
Beispiel: Zwei Unternehmen ziehen innerhalb eines abgegrenzten Markts um. Unternehmen A vergrößert sich von 200 auf 300 qm, Unternehmen B verkleinert sich von 500 qm auf 200 qm. Dies würde bei einem Flächenumsatz von 500 qm einer Leerstands-Erhöhung von + 200 qm entsprechen, die als Leerstands-Differenz negativ in die Berechnung der Flächenabsorption einfließt.
Vergrößerungen und Verkleinerungen von Firmen, die innerhalb des gleichen Markts umziehen, heben sich bezüglich der Leerstands-Veränderung bis zu einem gewissen Punkt gegenseitig auf – es findet lediglich ein so genannter Flächentausch innerhalb des Teilmarkts statt.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Weiter wird bei der Ermittlung der Flächenabsorption berücksichtigt, dass sich der Markt selbst durch Neufertigstellungen ebenfalls ausdehnt bzw. durch Bestandsabgang schrumpft. Diese beiden Werte fließen ebenfalls in diese Berechnung der Flächenabsorption ein.
Die Flächenabsorption drückt so die Differenz des Flächenangebots im betrachteten Zeitraum aus und eliminiert damit den Flächentausch, also diejenigen Umzüge, die sich bezüglich der Flächenfreisetzung gegenseitig aufheben.
Positive Flächenabsorption findet deshalb nur dann statt, wenn vorhandene Mieter insgesamt größere Flächen anmieten oder neue Mieter in den Markt eintreten. Umgekehrt kann die Flächenabsorption aber auch negativ sein für den Fall, dass sich vorhandene Firmen insgesamt verkleinern oder in attraktivere Märkte abwandern.[109]
Während einer Marktbereinigungsphase führen fallende Mieten häufig zu einem verstärkten Flächenumsatz, denn Unternehmen nutzen hier die Gelegenheit, sich gute Lagen zu günstigen Konditionen zu sichern. Die Flächenabsorption zeigt hier jedoch, dass es sich trotz hohen Flächenumsatzes hauptsächlich um Flächentausch und nicht um Flächen-Wachstum handelt.[110]
Zum Vergleich einzelner Büromärkte untereinander wird der Absorptionsfaktor herangezogen, der den Anteil der absorbierten Flächen am jeweiligen Gesamtumsatz darstellt.[111]
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Ebenso wie die Nettoabsorption und die Leerstandsquote berücksichtigt auch der so genannte Verfügbarkeitsfaktor das Verhältnis von Angebot und Nachfrage. Dieser Indikator wurde ursprünglich von MÜLLER CONSULT (heute ATISREAL) Anfang der neunziger Jahre entwickelt.
Er wird ermittelt „aus der Relation zwischen Büroflächenangebot (Leerstand plus verfügbare Flächen im Bau) und Nachfrage (Vermietungsleistung).“[112]
Dadurch kann ersehen werden, wie viel Zeit nötig ist, um das vorhandene Flächenangebot wieder abzubauen. Inzwischen wird der Verfügbarkeitsfaktor nicht mehr von ATISREAL, sondern von COLLIERS PROPERTY PARTNERS unter dem Namen IMMAX veröffentlicht (s. Kap. 2.2.4.).
Der IMMAX wird für die einzelnen Büromärkte erstellt und dort weiter nach Teillagen differenziert angegeben.
2.2.3.2.3 Die Prognose des Flächenumsatzes
Prognosen des Flächenumsatzes werden meist quartalsweise von Maklern und Immobilien-Dienstleistern erstellt. Hierfür gibt es jedoch kein einheitliches oder gar anerkanntes mathematisches Berechnungsmodell, sondern viele Immobilien-Dienstleistungsunternehmen haben ein eigenes Prognose-Modell, in das nicht nur quantitative, sondern auch qualitative Größen eingehen.
Nach Angaben des Münchner Maklerunternehmens Schauer & Schöll, dem Projektpartner der Arbeit, fließen in die Flächenumsatzprognose unter anderem folgende Einflussgrößen ein:[113]
- Meinungen von Marktexperten
- Geometrische Kennzahlen wie Bestand, Anzahl der Neugesuche, Angebots-Pipeline
- Wirtschaftliche Prognosen
Der Flächenumsatz ist jedoch ein reiner Nachfrageindikator ohne Einbeziehung der Angebotsseite. Eine getrennte Betrachtung von Angebot oder Nachfrage ist zu einer möglichst vollständigen Marktbeurteilung aber nicht ausreichend.
Die oben beschrieben Kennzahlen Immax und Nettoabsorption setzen Angebot und Nachfrage zueinander ins Verhältnis, ebenso wie die Leerstands-Quote, die mit der Preisentwicklung direkt korreliert. Der Flächenumsatz geht dabei entweder direkt oder indirekt, also über den Leerstand, in die drei vorgenannten Kennzahlen ein.
Auf der Nachfrageseite ist der Flächenumsatz die zentrale Kennzahl für die tatsächlich erfolgte Nachfrage.
In den Büromarktberichten nimmt er deshalb eine zentrale Stellung ein. Seine Prognose, die möglichst kleinräumlich sein sollte, wäre sicherlich von hohem Interesse für alle Akteure auf dem Büroimmobilienmarkt. Wie oben bereits erwähnt, lässt sich die exogen beeinflusste Nachfrageseite jedoch deutlich schwerer prognostizieren als die endogene Angebotsseite. Zuverlässige quantitativ-mathematische Prognose-Modelle zum Flächenumsatz liegen deshalb bisher noch nicht vor, ebenso wenig wie qualitative Untersuchungen zu den Ursachen des Flächenumsatzes.
[...]
[1] Vgl. o.V.: Definitionssammlung zum Büromarkt, Stand 10. Juni 2008. Hrsg. Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. 2. Aufl. Wiesbaden 2008, S.4.
[2] Eigene Darstellung
[3] Eigene Darstellung
[4] Vgl. McDonald, John F.: A Survey of Econometric Models of Office Markets. In: Journal of Real Estate Literature. Volume10/Number2/2002, Hrsg. American Real Estate Society. Chicago 2002. S. 223-
[5] Vgl. Guy, S. und R. Harris: Property in a Global Risk Society: Towards Marketing Research in the Office Sector. Urban Studies, 1997, 34:1, 125-40. In: Rabianski, Joseph S. und Karen Gibler: Office Market Analysis and Estimation Techniques: A Literature Review, Synthesis and Commentary. In: Journal of Real Estate Literature. Volume 15/Number1/2007. Hrsg. American Real Estate Society. Chicago 2007. S.49.
[6] Eigene Darstellung
[7] Vgl. Hellerforth, Michaela, BWL für die Immobilienwirtschaft, München 2007, S. 3.
[8] Vgl. o.V.: Statistisches Jahrbusch 2008, Volkswirtschaftliche Gesamtrechnungen, Anlagevermögen nach Vermögensarten. Statistisches Bundesamt (Hrsg.). URL.: http://www.destatis.de/jetspeed/portal/cms/Sites/
destatis/SharedContent/Oeffentlich/AI/IC/Publikationen/Jahrbuch/VGR,property=file.pdf (letzter Zugriff 13.07.2009).
[9] Vgl. Schulte, Karl-Werner et al., Volkswirtschaftlehre und Immobilienökonomie. In: Immobilienökonomie: Volkwirtschaftliche Grundlagen: Bd. IV, Hrsg. Karl-Werner Schulte, München 2008, S. 2.
[10] Vgl. Hardes, Heinz-Dieter und Uhly, Alexandra: Grundzüge der Volkswirtschaftslehre, München 2007, S.
[11] Vgl. Brauer, Kerry-U.: Einführung in die Immobilienwirtschaft. In: Brauer, Kerry-U., Grundlagen der Immobilienwirtschaft, Wiesbaden 2006, S. 29.
[12] Vgl. Kampe, Hans-Jürgen: Auftrag und Leistungsprozesse des Immobilienmaklers: Eine rechtliche und ökonomische Analyse. Kassel 2006, S. 25.
[13] Vgl. Brauer, Kerry-U.: Einführung in die Immobilienwirtschaft. In: Brauer, Kerry-U., Grundlagen der Immobilienwirtschaft, Wiesbaden 2006, S. 26.
[14] Vgl. Karl-Werner Schulte et al., Volkswirtschaftlehre und Immobilienökonomie. In: Immobilienökonomie: Volkwirtschaftliche Grundlagen: Bd. IV, Hrsg. Karl-Werner Schulte, München 2008, S. 14.
[15] Vgl. Karl-Werner Schulte et al., Volkswirtschaftlehre und Immobilienökonomie. In: Immobilienökonomie: Volkwirtschaftliche Grundlagen: Bd. IV, Hrsg. Karl-Werner Schulte, München 2008, S.15.
[16] Vgl. Brauer, Kerry-U.: Einführung in die Immobilienwirtschaft. In: Brauer, Kerry-U., Grundlagen der Immobilienwirtschaft, Wiesbaden 2006, S. 30.
[17] Vgl. Ebenda, S. 30.
[18] Vgl. Stefan Bone-Winkel et al.: Begriff und Besonderheiten der Immobilie als Wirtschaftsgut. In: Immobilienökonomie: Betriebswirtschaftliche Grundlagen: Bd. I, Hrsg. Karl-Werner Schulte, München 2005, S.19.
[19] Vgl. Brauer, Kerry-U., Einführung in die Immobilienwirtschaft. In: Brauer, Kerry-U., Grundlagen der Immobilienwirtschaft, Wiesbaden 2006, S. 28.
[20] Vgl. Ebenda, S. 29.
[21] Vgl. Karl-Werner Schulte et al., Volkswirtschaftlehre und Immobilienökonomie. In: Immobilienökonomie: Volkwirtschaftliche Grundlagen: Bd. IV, Hrsg. Karl-Werner Schulte, München 2008, S.16.
[22] Vgl. Ebenda, S. 15.
[23] Vgl. Piazolo, Daniel: Datenbankbasierte Immobilienmarktanalyse. In: Junius, Karsten und Daniel Piazolo, Praxishandbuch Immobilienresearch, Köln 2008, S. 37.
[24] Vgl. o.V.: Immobilien-Transparenz-Index 2006 (RETI), Jones Lang LaSalle (Hrsg.). URL.: http://www.joneslanglasalle.de/ NR/rdonlyres/D3D26E9E-2E3C-4305-BCEB-80D813AA1501/19534/TransparencyIndexdtsch.pdf (letzter Zugriff 13.07.2009).
[25] Vgl. Karl-Werner Schulte et al., Volkswirtschaftlehre und Immobilienökonomie. In: Immobilienökonomie: Volkwirtschaftliche Grundlagen: Bd. IV, Hrsg. Karl-Werner Schulte, München 2008, S.14.
[26] Vgl. Dietrich, Reinhard: Entwicklung werthaltiger Immobilien: Neue Ansätze und praxisnahe Grundlagen, Wiesbaden 2005, S.39.
[27] Vgl. Ertle-Straub, Susanne: Standortanalyse für Büroimmobilien. Reihe: Immobilienmanagement, Band 4, Hrsg. Wolfgang Pelzl, Leipzig 2002, S.44.
[28] Vgl. Karl-Werner Schulte et. al.: Volkswirtschaftslehre und Immobilienökonomie. In: Immobilienökonomie: Volkwirtschaftliche Grundlagen: Bd. IV, Hrsg. Karl-Werner Schulte, Ort 2008, S.13.
[29] Vgl. Bone-Winkel, Stephan und Tobias Müller: Bedeutung der Immobilienwirtschaft. In: Immobilienökonomie: Betriebswirtschaftliche Grundlagen: Bd. I, Hrsg. Karl-Werner Schulte, München 2005, S.29.
[30] Vgl. Ertle-Straub, Susanne: Standortanalyse für Büroimmobilien. Reihe: Immobilienmanagement, Band 4, Hrsg. Wolfgang Pelzl, Leipzig 2002, S.47.
[31] Vgl. Rottke, Nico: Management im Immobilienzyklus – Erschienen als Serie in der Immobilienzeitung, Folge 14, Projektentwicklung. Juni 2001 bis Januar 2002, URL: http://www.rem-institute.org/file/84/ 14_Management_im_Immobilienzyklus __Projektentwicklung.pdf, S. 3 (letzter Zugriff 13.07.2009).
[32] Vgl. Schulte, Karl-Werner und Christoph Holzmann: Institutionelle Aspekte der Immobilienökonomie. In: Immobilienökonomie: Betriebswirtschaftliche Grundlagen: Bd. I, Hrsg. Karl-Werner Schulte, München 2005, S. 170.
[33] Vgl. Bone-Winkel, Stephan et. al.: Projektentwicklung, In: Immobilienökonomie: Betriebswirtschaftliche Grundlagen: Bd. I, Hrsg. Karl-Werner Schulte, München 2005, S.253.
[34] Bone-Winkel , Stephan et al.: Projektentwicklung, In: Immobilienökonomie, Betriebswirtschaftliche Grundlagen, Bd. I, Hrsg. Karl-Werner Schulte, München 2005, S. 253.
[35] Bone-Winkel , Stephan et al.: Bedeutung der Immobilienwirtschaft, In: Immobilienökonomie, Betriebswirtschaftliche Grundlagen, Bd. I, Hrsg. Karl-Werner Schulte, München 2005, S.
[36] Vgl. o.V.: DIMAX, Aktienindex für deutsche Immobilien. Ellwanger & Geiger (Hrsg.). URL.: http://privatbank.de/web/webneu/cmseug.nsf/frames/ContentFrame_false?OpenDocument&pageId=2F5F768CB67407A9C1257310003E1460&menuId=a_D5E60150A065B4AFC125734D003907C6 (letzter Zugriff 13.07.2009).
[37] Vgl. Sailer, Erwin: Der Makler als Dienstleister auf dem Immobilienmarkt. In: Murfeld, Egon: Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, Hamburg 2006, S.
[38] Vgl. Falk, Bernd: Das große Handbuch Immobilienmarketing. Landsberg a. Lech 1997, S.
[39] Vgl. o.V.: Understanding the Property Cycle, Main Report: Economic Cycles and Property Cycles, Hrsg. Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), London 1994.
[40] Vgl. Rottke, Nico und Martin Werne>
[41] In Anlehnung an: Wernecke, Martin: Büroimmobilienzyklen. Eine Analyse der Ursachen, der Ausprägungen in Deutschland und der Bedeutung für Investitionsentscheidungen; Schriften zur Immobilienökonomie, Bd. 31, Hrsg. Karl-Werner Schulte und Stephan Bone-Winkel, Köln 2004, S.128 und Rottke, Nico: Immobilienzyklen in Deutschland – Ursachen und empirische Analyse, Hamburg 2001, S. 51.
[42] Vgl. Stefan Bone-Winkel et al: Begriff und Besonderheiten der Immobilie als Wirtschaftsgut. In: Immobilienökonomie: Betriebswirtschaftliche Grundlagen: Bd. I, Hrsg. Karl-Werner Schulte, München 2005, S.23.
[43] Vgl. Rottke, Nico, Immobilienzyklen: In: Immobilienökonomie: Volkwirtschaftliche Grundlagen: Bd. IV, Hrsg. Karl-Werner Schulte, Ort 2008, S. 177.
[44] Jones Lang LaSalle, Statistisches Bundesamt , zitiert nach: Rottke, Nico und Martin Werne>
[45] Vgl. Rottke, Nico, Immobilienzyklen: In: Immobilienökonomie: Volkwirtschaftliche Grundlagen: Bd. IV, Hrsg. Karl-Werner Schulte, Ort 2008, S. 177.
[46] Vgl. Bulwien, Hartmut: Büroimmobilienmärkte. In: Immobilienökonomie: Volkwirtschaftliche Grundlagen: Bd. IV, Hrsg. Karl-Werner Schulte, Ort 2008, S. 229.
[47] Vgl. Rottke, Nico und Martin Werne>
[48] Vgl. Rottke, Nico, Immobilienzyklen. In: Immobilienökonomie: Volkwirtschaftliche Grundlagen: Bd. IV, Hrsg. Karl-Werner Schulte, Ort 2008, S. 193.
[49] Vgl. Rottke, Nico, Immobilienzyklen. In: Immobilienökonomie: Volkwirtschaftliche Grundlagen: Bd. IV, Hrsg. Karl-Werner Schulte, München 2008, S. 193.
[50] Vgl. Ebenda, S. 188.
[51] Vgl. Ertle-Straub, Susanne: Schlussbemerkungen und neue Anforderungen. In: Bürobeschäftigte und Büroflächenbestände in Deutschland, Zeitschrift für Immobilienökonomie, Sonderheft – Arbeitspapiere. Hrsg. Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V., Wiesbaden 2009, S.89.
[52] Vgl. Karl-Werner Schulte et al., Volkswirtschaftlehre und Immobilienökonomie. In: Immobilienökonomie: Volkwirtschaftliche Grundlagen: Bd. IV, Hrsg. Karl-Werner Schulte, München 2008, S.15.
[53] Vgl. Brauer, Kerry-U.: Einführung in die Immobilienwirtschaft. In: Brauer, Kerry-U., Grundlagen der Immobilienwirtschaft, Wiesbaden 2006, S. 68.
[54] Vgl. Dobberstein, Monika: Bürobeschäftigte - Empirische Ermittlung von Bürobeschäftigtenquoten für Büroflächenanalysen. In: Grundstücksmarkt und Grundstückswert, Nr. 6/ 1997, S. 321.
[55] Ebenda, S. 321.
[56] Vgl. Falk, Bernd: Das große Handbuch Immobilienmarketing. Landsberg a. Lech 1997, S. 42.
[57] Vgl. Brauer, Kerry-U.: Einführung in die Immobilienwirtschaft. In: Brauer, Kerry-U., Grundlagen der Immobilienwirtschaft, Wiesbaden 2006, S. 30.
[58] Vgl. Flushöh, Christian und Daria Stottrop: Büroflächenbestand - Grundlagen, Datenbasis, Methoden, Eine Büroflächenvollerhebung am Beispiel der Stadt Düsseldorf. Schriften zur Immobilienökonomie, Bd. 42, Hrsg. Karl-Werner Schulte und Stephan Bone-Winkel. Köln 2007, S.
[59] Vgl. Bulwien, Hartmut: Zusammenfassung. In: Bürobeschäftigte und Büroflächenbestände in Deutschland, Zeitschrift für Immobilienökonomie, Sonderheft – Arbeitspapiere. Hrsg. Gesellschaft für Immobilien-wirtschaftliche Forschung e.V. , Wiesbaden 2009, S.8.
[60] Vgl. Harlfinger, Thomas: Referenzvorgehensmodell zum Redevelopment von Bürobestandsimmobilien. Reihe: ISB Institut für Stadtentwicklung und Bauwirtschaft, Band 10, Leipzig 2006, S. 44.
[61] Vgl. Flushöh, Christian und Daria Stottrop: Büroflächenbestand - Grundlagen, Datenbasis, Methoden, Eine Büroflächenvollerhebung am Beispiel der Stadt Düsseldorf. Schriften zur Immobilienökonomie, Bd. 42, Hrsg. Karl-Werner Schulte und Stephan Bone-Winkel. Diss. Dortmund 2007, S.1.
[62] Kavalirek, Friedhelm: Immobilienmarketing. In: Kerry-U. Brauer, Grundlagen der Immobilienwirtschaft, Wiesbaden 2006, S. 414.
[63] Vgl. Falk, Bernd: Das große Handbuch Immobilienmarketing. Landsberg a. Lech 1997, S.63.
[64] Tacke-Unterberg, Helmut: Marketing. In: Murfeld, Egon, Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, Hamburg 2006, S. 307.
[65] Vgl. Isenhöfer, Björn et al.: Immobilienanalyse. In: Immobilienökonomie: Betriebswirtschaftliche Grundlagen: Bd. I, Hrsg. Karl-Werner Schulte, München 2005, S.436.
[66] Vgl. Muncke, Günter: Standort- und Marktanalysen in der Immobilienwirtschaft, In: Handbuch Immobilien-Projektentwicklung, Hrsg. Karl-Werner Schulte. S.101-165. Köln 1996, S. 145.
[67] Vgl. Steinebach, Gerhard und Christian von Malottki: Regionalisierte Bürobedarfsflächenprognosen unter Verwendung von Büroflächen-GIS. In: Proceedings/Tagungsband CORP 2006 & Geomultimedia06, Hrsg. Manfred Schrenk. Wien 2006, S. 670.
[68] Vgl. Piazolo, Daniel: Datenbankbasierte Immobilienmarktanalyse: Welche Daten für welchen Zweck? In: Junius, Karsten und Daniel Piazolo: Praxishandbuch Immobilienresearch, Köln 2008, S. 40.
[69] Vgl. Dobberstein, Monika und Maike Dziomba: Büroimmobilien. In: Immobilienökonomie: Volkwirtschaftliche Grundlagen: Bd. IV, Hrsg. Karl-Werner Schulte, Ort 2008, S. 400.
[70] Vgl. Falk, Bernd: Das große Handbuch Immobilienmarketing. Landsberg a. Lech 1997, S.488.
[71] Vgl. Ebenda, S. 477.
[72] Vgl. Scheunemann, Helge: Immobilien-Research bei Maklerhäusern. In: Junius, Karsten und Daniel Piazolo: Praxishandbuch Immobilienresearch, Köln 2008, S. 334-335.
[73] Vgl. Piazolo, Daniel, Datenbankbasierte Immobilienmarktanalyse: Welche Daten für welchen Zweck? In: Junius, Karsten und Daniel Piazolo: Praxishandbuch Immobilienresearch, Köln 2008, S. 43 ff.
[74] Vgl. o.V.: Monitoring gewerblicher Immobilienmärkte. Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (Hrsg.). URL.: http://www.bbr.bund.de/cln_007/nn_21210/BBSR/DE/FP/ReFo/Wohnungswesen/Monitoring/01__Start.html?__nnn=true ( letzter Zugriff 13.07.2009).
[75] Vgl. o.V.: Wohnungs- und Immobilienmärkte in Deutschland 2006, Kurzfassung. Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (Hrsg.). URL.: http://www.bbr.bund.de/cln_007/nn_21272/BBSR/DE/Veroeffentlichungen/Berichte/2006__2007/Bd27Kurzfassung,templateId=raw,property=publicationFile.pdf/Bd27Kurzfassung.pdf ( letzter Zugriff 13.07.2009).
[76] Vgl. o.V.: Die Gutachterausschüsse in Bayern . URL.: http://www.gutachterausschuesse-bayern.de/start.html (letzter Zugriff 13.07.2009).
[77] Vgl. o.V.: Volkswirtschaftliche Gesamtrechnungen , Fachserie 18, Reihe 1.4. Statistisches Bundesamt Deutschland.
[78] Vgl. o.V.: Strukturerhebung im Dienstleistungsbereich, Fachserie 9, Reihe 2. Statistisches Bundesamt Deutschland.
[79] Vgl. o.V.: Bautätigkeit und Wohnen, Fachserie 5, Reihe 1. Statistisches Bundesamt Deutschland.
[80] Vgl. o.V.: Immobilienwirtschaft in Deutschland 2006. Statistisches Bundesamt Deutschland.
[81] Vgl. Bulwien, Hartmut: Büroimmobilienmärkte. In: Immobilienökonomie, Volkwirtschaftliche Grundlagen, Bd. IV, Hrsg. Karl-Werner Schulte, München 2008, S. 229.
[82] Vgl. o.V.: Definitionssammlung zum Büromarkt, 2. Auflage , Hrsg. Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.V., Wiesbaden 2008. S.3-6.
[83] Vgl. Zimmermann, Josef: Immobilienprojektentwicklung, Vorlesungsskriptum zur gleichnamigen Vorlesung am Lehrstuhl für Bauprozessmanagement der Technischen Universität München, Ausgabe 01/2007, S.1-19.
[84] Vgl. o.V.: Büroflächenkennziffern 2009. Jones Lang LaSalle (Hrsg.). URL.: http://www.joneslanglasalle.de/ResearchLevel1/JLL_Germany_Bueroflaechenkennziffern_2009.pdf (letzter Zugriff 13.07.2009).
[85] Vgl. Muncke, Günter: Standort- und Marktanalysen in der Immobilienwirtschaft, In: Handbuch Immobilien-Projektentwicklung, Hrsg. Karl-Werner Schulte. S.101-165. Köln 1996, S.154.
[86] Vgl. Möller, Dietrich-Alexander und Wolfdietrich Kalusche: Planungs- und Bauökonomie, München 2006, S. 107.
[87] Vgl. o.V.: DIN Deutsches Institut für Normung e.V.. URL.: http://www.din.de/cmd?level=tpl-home&contextid=din (letzter Zugriff 13.07.2009).
[88] Vgl. Böttcher, Eberhard: Fall 1, Skriptum zur Vorlesung Sachenrecht II, Grundstücksrecht, München 2003, Lehrstuhl für Wirtschaftsrecht und geistiges Eigentum, S. 1.
[89] Vgl. Hellerforth, Michaela: BWL für die Immobilienwirtschaft, München 2007, S. 178.
[90] Vgl. Preuß, Norbert und Lars Bernhard Schöne: Real Estate und Facility-Management, Berlin 2006, S. 96.
[91] Vgl. Definitionssammlung zum Büromarkt, Stand 10. Juni 2008. Hrsg. Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. 2. Aufl. Wiesbaden 2008.
[92] Vgl. Scheunemann, Helge: Immobilienresearch bei Maklerhäusern. In: Junius, Karsten und Daniel Piazolo: Praxishandbuch Immobilienresearch, Köln 2008, S. 326.
[93] Vgl. Anderl, Stefan: Büroimmobilienmarkt München - wirtschaftlicher Umgang mit Leerständen, Diplomarbeit, Nürtingen 2005, S. 23. URL.: http://opus.bsz-bw.de/fhnu/volltexte/2005/255/pdf/Diplomarbeit.pdf (letzter Zugriff 13.07.2009).
[94] Vgl. Steinebach, Gerhard und Christian von Malottki: Regionalisierte Bürobedarfsflächenprognosen unter Verwendung von Büroflächen-GIS. In: Proceedings/Tagungsband CORP 2006 & Geomultimedia06, Hrsg. Manfred Schrenk, Wien 2006, S. 670.
[95] Vgl. Vgl. Isenhöfer, Björn et al.: Immobilienanalyse. In: Immobilienökonomie: Betriebswirtschaftliche Grundlagen: Bd. I, Hrsg. Karl-Werner Schulte, München 2005, S.439.
[96] Vgl. o.V.: Krisenfolge: Bürobeschäftigte haben jetzt mehr Platz, Immobilienzeitung online, 04.06.2009, URL.: http://www.immobilien-zeitung.de//htm/news.php3?id=33044 ( letzter Zugriff 13.07.2009).
[97] Vgl. o.V.: Büroflächenkennziffern 2009. Jones Lang LaSalle (Hrsg.). URL.: http://www.joneslanglasalle.de/ResearchLevel1/JLL_Germany_Bueroflaechenkennziffern_2009.pdf (letzter Zugriff 13.07.2009).
[98] Vgl. Leykam, Monika: Bürovermieter: Die Gesprächsbereitschaft steigt, In: Immobilien Zeitung, Ausgabe 15/2009, S. 1.
[99] Dobberstein, Monika und Maike Dziomba: Büroimmobilien. In: Immobilienökonomie, Volkwirtschaftliche Grundlagen, Bd. IV, Hrsg. Karl-Werner Schulte, München 2008, S.407.
[100] Vgl. Steinebach, Gerhard und Christian von Malottki: Regionalisierte Bürobedarfsflächenprognosen unter Verwendung von Büroflächen-GIS. In: Proceedings/Tagungsband CORP 2006 & Geomultimedia06, Hrsg. Manfred Schrenk. Wien 2006, S. 670.
[101] Vgl. Isenhöfer, Björn et al.: Immobilienanalyse. In: Immobilienökonomie: Betriebswirtschaftliche Grundlagen: Bd. I, Hrsg. Karl-Werner Schulte, München 2005, S.439.
[102] Vgl. o.V.: Immobilienstandort München. Der Büromarkt im Überblick – Stand Oktober 2008. Schauer & Schöll GmbH (Hrsg.). Analysen, Prognosen, Projekte. München 2008. S. 32.
[103] Vgl. o.V.: Definitionssammlung zum Büromarkt, Stand 10. Juni 2008. Hrsg. Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. 2. Aufl. Wiesbaden 2008, S. 9.
[104] Vgl. o.V.: Immobilienstandort München. Der Büromarkt im Überblick – Stand Oktober 2008. Schauer & Schöll GmbH (Hrsg.). Analysen, Prognosen, Projekte. München 2008. S. 32.
[105] Vgl. Muncke, Günter: Standort- und Marktanalysen in der Immobilienwirtschaft, In: Handbuch Immobilien-Projektentwicklung, Hrsg. Karl-Werner Schulte. S.101-165. Köln 1996, S. 147.
[106] Vgl. Bulwien, Hartmut: Büroimmobilienmärkte. In: Immobilienökonomie, Volkwirtschaftliche Grundlagen, Bd. IV, Hrsg. Karl-Werner Schulte, München 2008, S. 229.
[107] Vgl. Pfeiffer, Carl et al.: Immobilien-Transaktionsanalyse - Objekt, Markt, Unternehmen, Projektarbeit am Lehrstuhl für Bauprozessmanagement und Immobilienentwicklung, Technische Universität München, München 2007, S. 43.
[108] In Anlehnung an ATISREAL (Hrsg.): European Office Market 2007, März 2007.
[109] Vgl. Isenhöfer, Björn et al.: Immobilienanalyse. In: Immobilienökonomie: Betriebswirtschaftliche Grundlagen: Bd. I, Hrsg. Karl-Werner Schulte, München 2005, S.441.
[110] Vgl. Dobberstein, Monika und Maike Dziomba: Büroimmobilien. In: Immobilienökonomie: Volkwirtschaftliche Grundlagen: Bd. IV, Hrsg. Karl-Werner Schulte, Ort 2008, S. 413.
[111] Vgl. o.V.: Definitionssammlung zum Büromarkt: Kommentar zu 6.3. Nettoabsorption, Stand 10. Juni 2008. Hrsg. Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. 2. Aufl. Wiesbaden 2008.
[112] Vgl. Bienert, Sven: Projektfinanzierung in der Immobilienwirtschaft, Dynamische Veränderungen der Rahmenbedingungen und Auswirkungen von Basel II. Wiesbaden 2005, S.188.
[113] Gespräch mit Andreas Trumpp, Leiter Research, Immobilienkontor Schauer & Schöll GmbH, München.
- Arbeit zitieren
- Dipl.-Ing. Cornelia Sorge (Autor:in)Monika Ulmer (Autor:in), 2009, Entwicklung einer Kennzahl zur Beurteilung von Büroimmobilienmärkten hinsichtlich ihrer natürlichen Flächenumsatzzahlen, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/150494
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