Die Immobilienkrise und die Auswirkungen auf Suburbia

Inhaltsverzeichnis

Abbilungsverzeichnis

1. Einleitung
1.1 Der Begriff Suburbia Entstehung von Boom und Krise auf dem Immobilienmarkt

2. Niedrigzinspolitik der US-amerikanischen Notenbank zwischen 2000 und 2004
2.1 Was ist der Leitzins und wie wirkt Leitzinspolitik?
2.2 Niedrigzinspolitik der US-Notenbank
2.3 Einfluss der Niedrigzinspolitik auf den Immobilienmarkt

3. Entwicklung des Subprime-Marktes
3.1 Einordnung des Subprime-Marktes
3.2 Ausweitung des Subprime-Marktes
3.3 Gründe für die Ausweitung auf dem Hypothekenmarkt
3.4 Externe Gründe

4. Die wachsenden Verflechtungen zwischen dem Immobilien- und dem Finanzmarkt

5. Leitzinsanhebung der US-Notenbank

6. Die Immobilienkrise Die Auswirkungen des Immobilienbooms und der Immobilienkrise auf Suburbia

7. Die Auswirkungen des Immobilienbooms auf Suburbia
7.1 Entwicklung der Suburbs - geographische Disparitäten

8. Die Auswirkungen der Immobilienkrise auf Suburbia
8.1 Hauspreisentwicklung in verschiedenen Preissegmenten
8.2. Die Auswirkungen der Krise auf US-amerikanische Hausbesitzer
8.3 Geographische Konzentrationen von Zwangsversteigerungen
8.4 Auswirkungen der Immobilienkrise auf Nachbarschaften und Wohngebiete .

9. Fazit

10. Literatur

Abbilungsverzeichnis

Abbildung 1: Rechts: Suburb-Siedlung in den USA

Abbildung 2: Links: Suburb-Siedlung in den USA

Abbildung 3: Entwicklung des Leitzinses in den USA und Europa

Abbildung 4: Entwicklung der nationalen Häuserpreise in den USA

Abbildung 5: Entwicklung der Eigenheimbesitzerzahlen in den USA

Abbildung 6: Anteil von Mortgage-backed securities gemessen am BIP (=GDP)

Abbildung 7: Säumnisse und Zwangsvollstreckungen bei variabel verzinslichen Hypotheken (ARMs) aus den Hypothekensegmenten Prime, Alt-A und Subprime

Abbildung 8: Säumnisrate bei hybriden und festverzinslichen Hypotheken

Abbildung 9: Entwicklung der Häuserpreise im niedrigen, mittleren und oberen Preissegment in San Francisco

Abbildung 10: Zahl der Zwangsversteigerungen pro County in den USA

Abbildung 11: Prozentualer Anteil von Hauseigentümern mit negative Equity, an der Gesamtzahl der Hauseigentümer

1. Einleitung

Seit der Weltwirtschaftskrise in den 30er Jahren des vergangenen Jahrhunderts wur- de die Weltwirtschaft nie wieder so schwer getroffen wie durch die 2007 in den USA ausgebrochene Finanzkrise. Den Anstoß hierfür gab die Immobilienkrise, die 2006 einen jahrelangen Boom auf dem US-amerikanischen Häusermarkt beendete. Unab- hängig von den späteren Zusammenbrüchen auf den weltweiten Kapitalmärkten, traf diese Krise zu allererst Hauseigentümer in den USA. Viele Neueigentümer, die sich während des Booms den Traum vom Eigenheim in Suburbia verwirklicht hatten, wurden angesichts der Krise mit sinkenden Immobilienpreisen und steigenden Ra- tenzahlungen konfrontiert. Letztendlich mündete dies in einem starken Anstieg von Säumnissen und Zwangsversteigerungen. Um zu verstehen wie es hierzu kommen konnte, ist es wichtig die Ursprünge von Boom und Krise auf dem US- amerikanischen Immobilienmarkt zu kennen. Begründet liegen diese im Zusammen- spiel verschiedener Entwicklungen und Faktoren, die parallel auf den Markt einwirk- ten.

Im ersten Teil dieser Arbeit sollen diese Faktoren und Prozesse erläutert werden. Hierzu zählt zum Einen die Leitzinspolitik der US-amerikanischen Notenbank, wel- che seit 2000 mit einer erheblichen Senkung und ab 2004 mit der Wiederanhebung der Zinsen die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt entscheiden beeinflusste. Zum Anderen war für Immobilienboom und -krise das rasante Wachstum des sog. ‚Sub- prime-Marktes’, als unsicherstem Hypothekensegment von Bedeutung. Darüberhi- naus verstärkten sich die Verflechtungen von Immobilien- und Finanzmarkt, wovon beide Seiten während des Booms profitierten, welche aber auch gegenseitige Abhän- gigkeiten schufen. Letztere trugen entscheidend zur Entstehung der Krise bei.

Allem vorangestellt ist die Definition des Begriffs Suburbia, dem im zweiten Teil der Arbeit eine entscheidende Bedeutung zukommt. Hier soll, aufbauend auf dem ersten Teil, skizziert werden, wie sich zunächst der Immobilienboom und im Anschluss die Immobilienkrise auf Entwicklung und Struktur der Vorortsiedlungen der USA aus- wirkten. Verschiedene gesellschaftliche Gruppen profitierten in unterschiedlichem Ausmaß vom Boom, dies soll die Arbeit ebenso begründen wie die unterschiedliche Zunahme von Hauseigentümern und Bevölkerungszahl in den Suburbs der verschie- denen Landesteile.

Auch beim Blick auf die Auswirkungen der Immobilienkrise sind sowohl gesell- schaftliche, als auch räumliche Disparitäten zu beobachten. Auf der gesellschaftli- chen Ebene dienen hierzu als Indikatoren die Hauspreisentwicklungen in verschiede- nen Immobilienpreissegmenten und der Anteil von Zwangsversteigerungen in ver- schiedenen gesellschaftlichen Gruppen. Auf der räumlichen Ebene belegen die geo- graphischen Konzentrationen von Zwangsversteigerungen in verschiedenen Gebieten der USA diese Unterschiede. Hierbei soll auch geklärt werden, welchen Einfluss solche Konzentrationen auf Nachbarschaften und Wohngebiete haben.

1.1 Der Begriff Suburbia

Mit dem Begriff ‚Suburbia’ bezeichnet man in den USA randstädtische Wohngebie- te, die dem zentralen Stadtkern vorgelagert sind. Gegenüber dem innerstädtischen Bereich herrschen hier, niedrige Bebauungshöhe und Eigenheimbesitz vor (vgl. Abb.

1 und 2). Zudem lebt hier ein besonders hoher Anteil von Familien mit Kindern. Synonym für den Begriff Suburbia lassen sich die Begriffe ‚Suburb’ oder ‚suburbane Raum’ verwenden (HAHN ET AL. 2002, S.279).

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Rechts: Suburb-Siedlung in den USA. Quelle: CALFINDER 2008

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Abbildung 2: Links: Suburb-Siedlung in den USA. Quelle: SPACE AN CULTURE 2008

Die ersten Suburbs in den USA entstanden im ausgehenden 19. Jahrhundert als Wohngebiete der reichen Oberschicht. Erst nach dem 2. Weltkrieg zogen, unterstützt durch Förderungsprogramme der US-amerikanischen Regierung, Entwicklungen der Privatindustrie und die wachsende Privatmotorisierung, immer mehr Haushalte aus mittleren Einkommensschichten nach Suburbia. 1960 lebte hier bereits ein Drittel der amerikanischen Bevölkerung (vgl. HAHN ET AL. 2002, S.33-38, S.158, S.279; KNOX ET AL. 2001, S.535/536).

Vor allem im Einzugsgebiet von Metropolregionen haben sich Suburbs zu großflächigen Vororten entwickelt, in denen sich traditionelles Wohnen und sekundäre Geschäftsviertel vermischen. Hier lebt heute ein Großteil der amerikanischen Bevölkerung. Jedoch lassen sich für verschiedene Bevölkerungsgruppen starke Unterschiede erkennen. So lebt in den Kernstädten noch immer ein prozentual höherer Anteil von Geringverdienern und Mitgliedern ethnischer Minderheiten (vgl. HAHN ET AL. 2002, S.158, 279; HEINEBERG 2004, S.278, 312).

Entstehung von Boom und Krise auf dem Immobilienmarkt

2. Niedrigzinspolitik der US-amerikanischen Notenbank zwischen 2000 und 2004

Einer der genannten Faktoren die zu Boom und Krise auf dem US-amerikanischen Immobilienmarkt beitrugen, war die Niedrigzinspolitik der US-amerikanischen Notenbank (Federal Reserve = Fed), die es US-Bürgern ermöglichte Kredite mit einer geringen Zinsbelastung aufzunehmen. Um diesen Zusammenhang zu verdeutlichen soll zunächst der Leitzins als Finanzinstrument beschrieben werden. Im Anschluss wird die Leitzinspolitik der Fed zwischen 2000 und 2004 und deren Einfluss auf den Immobilienmarkt der USA erläutert.

2.1 Was ist der Leitzins und wie wirkt Leitzinspolitik?

„Der Leitzins legt fest, zu welchen Bedingungen sich Kreditinstitute bei Noten- und Zentralbanken Geld beschaffen können“ (TAGESSCHAU 2008, o.S.). Mit dem Instru- ment der Senkung und Anhebung des Leitzinses kann eine Notenbank auf den Geldmarkt und die allgemeine Zinsentwicklung einwirken und so auf wirtschaftliche Entwicklungen Einfluss nehmen. Eine Leitzinsanhebung bedeutet, dass es für Kredit- institute teurer wird, Geld bei der Zentralbank zu bekommen. Die erhöhten Zinssätze geben die Banken im Regelfall an ihre Kunden weiter. So wird es für diese teurer Kredite, zur Tätigung von Investitionen aufzunehmen. Demgegenüber steigt gleich- zeitig die Attraktivität des Sparens. Im Rückschluss bedeutet eine Absenkungen des Leitzinses, dass es für Kreditinstitute billiger wird sich bei einer Notenbank mit Geld zu versorgen. Damit sinken die Kosten für Kredite. Es wird billiger zu investieren und weniger attraktiv zu Sparen (vgl. TAGESSCHAU 2008, o.S.).

2.2 Niedrigzinspolitik der US-Notenbank

In den Jahren 2000 und 2001 wurde die US-amerikanische Wirtschaft im Besonderen durch zwei Ereignisse geschwächt. Im Jahr 2000 platzte, am Ende eines großen Hy- pes um Aktien der jungen Internet-Branche, die ‚Dot.com-Blase’ und dies führte zu einem wirtschaftlichen Abschwung in den USA. In der Folge befürchtete die Fed eine Deflation. Um die Wirtschaft zu stabilisieren begann sie Anfang 2001 mit der Senkung des Leitzinses (vgl. BLOSS 2008, S.15; FLEISCHHAUER ET AL., S.23; TAGES- SCHAU 2008, o.S.).

Ein Jahr später, am 11. September 2001, verstärkten die Anschläge auf das World Trade Center in New York die Befürchtung einer Deflation weiter. Die Fed ent- schied, die Niedrigzinspolitik weiter fortzusetzen und auszubauen. Sie senkte den US-Leitzins in nur zweieinhalb Jahren um 5,5 Prozentpunkte, von 6,5% Anfang 2001 auf 1% Mitte 2003 (vgl. Abb.3) (vgl. Bloss et al 2008; S.25, Krüger, A. 2008).

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Abbildung 3: Entwicklung des Leitzinses in den USA und Europa von 2000 bis 2007. Quelle: leitzinsen.info

2.3 Einfluss der Niedrigzinspolitik auf den Immobilienmarkt

Durch die Senkung des Leitzinses gelang es der Fed die US-amerikanische Wirt- schaft anzukurbeln. Mit dem Leitzins sanken auch die langfristigen Zinsen, also die Zinsen für langfristige Investitionen wie den Kauf einer Immobilie. So wurden Im- mobilienkredite billiger und der Anreiz zu Sparen sank. Anstatt auf ein Haus zu spa- ren entschieden sich viele US-Bürger, einen Kredit aufzunehmen, um ein Haus zu erwerben oder zu errichten. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien stieg dadurch stark an und überholte bald das Angebot auf dem Immobilienmarkt. Der Nachfrage- überhang führte zu einem immensen Anstieg der Immobilienpreise. So stieg der Wert eines 2000 gekauften Hauses bis 2006 im Schnitt um 74% (vgl. Abb.4). Gleichzeitig stieg der Anteil der Eigenheimbesitzer zwischen 2000 und 2004 von ca. 67,5% auf ca. 69% (vgl. Abb.5) (vgl. BALZLI ET AL. 2008, S. 54/55, STAN- DARDS&POOR’S 2008, o.S.; MALSCH 2008, o.S.; SHILLER 2008, S.32; SOMMER 2008, S.5).

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Abbildung 4: Entwicklung der nationalen Häuserpreise in den USA zwischen 1987 und 2008. Berechnung der Werte nach dem Case-Shiller Index.

Quelle: Eigene Darstellung 2008, nach STANDARD&POORS’S 2008, O.S.

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Abbildung 5: Entwicklung der Eigenheimbesitzerzahlen in den USA zwischen 1965 und 2005 in Prozent. Quelle: KIFF ET AL. 2007

Doch nicht nur Neukäufer profitierten von den günstigen Zinsen, sondern auch USamerikanische Bürger, die bereits Eigenheimbesitzer waren.

Der Grund: In den USA haben Eigenheimbesitzer die Möglichkeit, ihre Hypothek jederzeit vorzeitig ohne Zahlung eines Strafzinses zu kündigen. Aus diesem Grund reagierten viele Schuldner von Hypothekenkrediten auf die günstigen Zinssätze, in- dem sie ihre Hypothek ablösten und durch einen billigeren Immobilienkredit refinan- zierten. Dies wurde vor allem lukrativ, da mit der wachsenden Nachfrage nach Wohnimmobilien die Preise auf dem Immobilienmarkt stiegen. Der gestiegene Wert der Immobilien steigerte die Kreditwürdigkeit der Schuldner, die nun eine höhere Sicherheit vorweisen konnten. Dadurch erhielten sie bei einer Refinanzierung besse- re Konditionen, so dass viele nicht nur refinanzierten, sondern einen noch höheren Kredit aufnahmen um weitere Konsumwünsche zu befriedigen (vgl. BALZLI 2008, S.55; FEHR 2008, o.S.; BLOSS ET AL. 2008, S.20,25).

3. Entwicklung des Subprime-Marktes

Die Ausweitung der Kreditvergabe auf dem Markt für Subprime-Hypotheken war, wie bereits genannt, von besonderer Bedeutung für Boom und Krise auf dem US- amerikanischen Immobilienmarkt. In diesem Abschnitt soll deshalb erläutert werden, wie genau sich der Subprime-Markt auf dem US-amerikanischen Immobilienmarkt einordnen lässt und welche Faktoren zur Ausweitung des Marktes führten.

3.1 Einordnung des Subprime-Marktes

Der Hypothekenmarkt der USA lässt sich grob in drei Kategorien einteilen. Die Ein- teilung der Kategorien erfolgt nach der Kreditwürdigkeit des Schuldners. Diese wird bemessen durch dessen Kredithistorie, das Verhältnis vom Schuldendienst zu Ein- kommen (debt service-to-income = DTI) und das Verhältnis vom Hypothekenkredit zum Wert der beliehenen Immobilie (mortgage-loan-to-value = LTV) (KIFF ET AL. 2007, S.3).

Die oberste Kategorie bilden Prime Hypotheken, welche von Kreditnehmern mit guter Bonität und einer soliden Zahlungshistorie in Anspruch genommen werden können. Schuldner mit geringer Bonität und lückenhafter Zahlungshistorie, die nicht dem Prime-Standard entsprechen, sind somit ‚unter-Prime’ also ‚sub-Prime’. Die mittlere Kategorie der ‚Alt-A Hypotheken’ ist insgesamt von geringerer Bedeutung als die beiden Erstgenannten. Sie bildet eine Grauzone zwischen Prime und Subpri me Hypotheken. Hierzu gehören vor allem Immobilienkredite von Schuldnern, die zwar gute Werte im Hinblick auf das Verhältnis vom Schuldendienst zum Einkommen und dem Hypothekenkredit zum Wert der beliehenen Immobilie erreichen, jedoch keine lückenlose Zahlungshistorie vorweisen können (COLLINS ET AL. 2004, S.2; KIFF ET AL. 2007, S. 3).

3.2 Ausweitung des Subprime-Marktes

Vom Boom auf dem US-amerikanischen Immobilienmarkt profitierten überdurchschnittlich Mitglieder niedriger Einkommensschichten, also Kreditnehmer von Subprime-Hypotheken. Diese hatten in der Vergangenheit mangels ausreichender Kreditwürdigkeit meist schlechte Chancen eine Hypothek aufzunehmen. Allein zwischen 1994 und 2006 stieg die Hauseigentümerrate im ersten bzw. untersten Einkommensquartil um 11,1% und im zweiten Quartil um 12,9%. Die Zuwächse überstiegen in diesem Zeitraum die der Gesamtbevölkerung, für die sich ein Zuwachs von 10,3% beobachten ließ (vgl. BOSTIC ET AL. 2008, S. 310).

Die Ausweitung des Subprime-Marktes zeigt sich besonders in der Entwicklung der Geldmenge die zu Beginn und am Ende des Booms an Kreditnehmer vergeben wurde. Während 2001 lediglich 7% aller Immobiliendarlehen an Schuldner aus dem Subprime-Segment vergeben wurden, was einem Volumen von 160 Mrd. US-Dollar entspricht, betrug dieser Anteil 2006 mit einem Volumen von 600 Mrd. US-Dollar 21% (vgl. FLEISCHHAUER ET AL. 2008, S.25).

Diese Entwicklung stellt eine entscheidende Kehrtwende in der Vergabepolitik US- amerikanischer Banken dar. Durch den 1977 verabschiedeten Reinvestment Act wa- ren sie erstmals dazu verpflichtet worden, einen vorgegebenen Mindestanteil ihrer Hypothekenkredite an Haushalte mit geringem Einkommen und/oder aus Gegenden, in denen hauptsächlich Angehörige von Minderheitengruppen, wie Hispanics oder Afroamerikanern wohnten, zu vergeben. Obwohl die Banken hierdurch gezwungen waren, ihre Vergabestandards zu lockern, erhielt weiterhin nur eine sehr begrenzte Zahl von Geringverdienern Zugang zum Immobilienmarkt. Erst mit dem Einsetzen des Immobilienbooms zu Beginn des Jahrtausends erhielt eine größere Zahl US- amerikanischer Bürger aus genannten Schichten die Möglichkeit, eine Subprime- Hypothek aufzunehmen (vgl. Marcuse 2008, S.562; Kiff et al. 2007, S.3).

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