Die Immobilienkrise in den USA und Großbritannien - Ein Vergleich

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1 Einleitung
1.1 Überblick
1.2 Aufbau der Arbeit

2 Die Entstehung und der Verlauf einer Immobilienkrise
2.1 Die Entstehung einer Immobilienblase
2.1.1 Theoretische Erklärungen zur Entstehung von Blasen
2.1.2 Das Cobweb-Theorem
2.1.3 Der Boom-Bust-Zyklus
2.2 Mögliche Indikatoren für eine Immobilienkrise
2.2.1 Makroökonomische und politische Faktoren
2.2.2 Direkte Einflussfaktoren auf die Entwicklung der Angebots- und Nachfrageseite im Immobiliensektor
2.3 Beispiele für typische Immobilienkrisen
2.3.1 Japan
2.3.2 Schweden

3 Die Schaffung neuer Finanzprodukte
3.1 Die Verbriefung von Krediten und Hypotheken
3.2 Asset Backed Securities
3.3 Die Rolle der Ratingagenturen

4 Die Immobilienkrise in den USA
4.1 Der US-amerikanische Immobilienmarkt
4.1.1 Das US-amerikanische Hypothekenvergabesystem
4.1.1.1 Der Kreditvergabeprozess
4.1.1.2 Arten von Hypothekenkrediten
4.1.2 Fannie Mae und Freddie Mac
4.1.2.1 Vorstellung der beiden Unternehmen
4.1.2.2 Der Sekundärmarkt für Hypotheken
4.2 Analyse der US-amerikanischen Krise
4.2.1 Die Krise am Immobilienmarkt
4.2.2 Die Folgen für den Finanzsektor
4.2.2.1 Die Verstaatlichung von Fannie Mae und Freddie Mac
4.2.2.2 Die Auswirkungen auf die Investmentbanken
4.3 Hilfsmaßnahmen für Geschädigte der Immobilienkrise
4.3.1 Das „Hope Now Program“
4.3.2 „Hope for Homeowners“ (H4H)

5 Die Immobilienkrise in Großbritannien
5.1 Der britische Immobilienmarkt und das Hypothekenvergabesystem
5.1.1 Der Kreditvergabeprozess
5.1.2 Arten von Hypothekenkrediten
5.2 Analyse der britischen Krise
5.2.1 Die Krise am Immobilienmarkt
5.2.2 Die Folgen für den Finanzsektor
5.3 Hilfsmaßnahmen für Geschädigte der Immobilienkrise
5.3.1 Das „Mortgage Rescue Scheme“
5.3.2 Das „Homeowners Mortgage Support Scheme“

6 Vergleich und Ausblick
6.1 Vergleich der Immobilienkrisen in den USA und Großbritannien
6.2 Ausblick
6.2.1 Ausblick für die USA
6.2.2 Ausblick für Großbritannien
6.3 Allgemeine Lehren aus der Krise

Literaturverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Das Cobweb-Modell

Abbildung 2: Skizze einer Boom-Bust-Sequenz

Abbildung 3: Asset Backed Securities

Abbildung 4: Der US-amerikanische Leitzins von 2000 - 2008

Abbildung 5: Veränderung der Hauspreise in den USA von 1990 - 2008

Abbildung 6: S&P/Case-Shiller Home Price Index von 2000 - 2008

Abbildung 7: Veränderung des US-amerikanischen BIP von 1995 - 2008

Abbildung 8: Veränderung der Hauspreise in Großbritannien von 1990 - 2008

Abbildung 9: Nationwide Home Price Index von 2000 - 2008

Abbildung 10: Der britische Leitzins von 2000 - 2008

Abbildung 11: Veränderung des britischen BIP von 1995 - 2008

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Welche Faktoren beeinflussen die Hauspreise in Industrieländern?

Tabelle 2: Marktanteile von Subprime- und Alt-A-Krediten nach Kreditart

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1 Einleitung

1.1 Überblick

Seit Anfang 2007 ist der Begriff der Immobilien- und Subprimekrise aus den Medien und dem Alltag nicht mehr wegzudenken. Besonders stark betroffen sind Länder wie die USA, Großbritannien, Spanien und Irland. Mittlerweile hat sich die Immobilienkrise zu einer globalen Finanz- und Wirtschaftskrise ausgeweitet. Vermutlich ist es der schlimmste Tiefpunkt des Immobilien- und Finanzbereichs seit dem Zweiten Weltkrieg. Aber wie konnte es soweit kommen?

Immobilien stellen schon seit jeher eine interessante und normalerweise relativ sichere Möglichkeit der Kapitalanlage dar. Das Eigentum der Immobilien drückt sowohl Wohlstand als auch Sicherheit aus.

Immobilien sind heterogene Objekte, die sich nach Beschaffenheit, Nutzen und Lage unterscheiden. Vor allem die Wertbeständigkeit, die bei einer Immobilie gewährleistet ist, bedeutet einen Vorteil für Hauseigentümer.

Der Immobilienmarkt teilt sich in die privaten Haushalte, Makler und die Investoren. Diese Arbeit beschäftigt sich hauptsächlich mit den privaten Haushalten als Kreditnehmer, den Maklern und Banken, die Hypotheken vergeben, und den Investoren, die Kapital in Form von Verbriefungen anlegen.

Bei Privatanlegern sind Immobilien eine sehr beliebte Möglichkeit der Altersvorsorge und Absicherung – entweder, um sich die Miete zu ersparen oder sich durch Vermietung einer Immobilie ein weiteres finanzielles Standbein zu schaffen. Im Gegensatz dazu erzielen Hypothekenmakler und Banken durch die Zinsen der Hypotheken Gewinne, was ihnen einen Anreiz gibt, möglichst viele Hypotheken zu vergeben.

Investoren hingegen kaufen Immobilien, um sie mit Wertsteigerung weiter zu verkaufen oder investieren in Verbriefungen, die mit Hypotheken unterlegt sind, um hohe Renditen zu erzielen.

Die Nachfrage nach Immobilien in den USA und in Großbritannien wuchs innerhalb der letzten 15 Jahre stetig. Vor allem durch rasant steigende Immobilienpreise seit Mitte der 1990er Jahre hofften sowohl Investoren als auch Kreditnehmer auf weitere Wertsteigerungen ihrer Immobilien und sich daraus ergebende hohe Renditen. In den USA konnte man zwischen 1997 und 2007 eine Immobilienpreissteigerung von über 100 Prozent feststellen, in Großbritannien sogar eine Steigerung von über 200 Prozent.¹ Ausschlaggebend für die Immobilienkrise war die immer größer werdende Spekulationsblase am US-Immobilienmarkt, die Anfang 2007 geplatzt ist. Durch niedrige Zinsen wurden viele für Verbraucher günstige Hypotheken vergeben und die Nachfrage nach Immobilien stieg aufgrund dessen weiter. In dem daraus resultierenden Anstieg der Hauspreise sahen viele Privatpersonen aber auch Investoren eine Chance, mit möglichst wenig Eigenkapital in kurzer Zeit hohe Gewinne zu erwirtschaften.

Auch in Großbritannien entstand eine Spekulationsblase am Immobilienmarkt, die innerhalb der letzten Jahre stetig anwuchs.

Immobilienkrisen gehen meist einher mit einer großzügigen Kreditvergabe der Banken und einem niedrigen Leitzins der Notenbanken. Durch niedrige Zinsen können sich auf diese Weise auch Menschen mit geringem Einkommen und schlechter Bonität den Wunsch nach einem Eigenheim erfüllen. Vor allem in den USA und in Großbritannien gewann das Hypothekengeschäft mit Kreditnehmern schlechterer Bonität an Bedeutung. In den Jahren von 2001 bis 2007 kam es als Folge dessen zu einem rasanten Anstieg des Marktes für die sogenannten Subprime-Hypotheken.

Was passiert aber, wenn die Leitzinsen wieder ansteigen und somit auch die Raten, die für die Hypothek noch abzuzahlen sind? Die Folge ist, dass Kreditnehmer mit schlechter Bonität in Zahlungsschwierigkeiten geraten.

Die Faktoren der Kreditvergabe und der Geldpolitik sind typische Auslöser für Immobilienkrisen, wie man an den Beispielen von Japan und Schweden Ende der 1980er Jahre sehen kann.

Bevor eine Immobilienkrise entsteht, wird durch die hohe Nachfrage und die Preissteigerungen eine Spekulationsblase auf dem Immobilienmarkt geschaffen, die durch ihr Platzen meist eine länderübergreifende Finanzkrise auslöst.

In dieser Arbeit werden folgende Fragen geklärt:

- Durch welches Verhalten von Investoren und durch welche Preismechanismen entsteht eine Immobilienblase?
- Gibt es einen typischen Verlauf einer Immobilienkrise und welche Faktoren haben Einfluss auf die Entwicklung des Immobilienmarktes?
- Welchen Anteil haben Verbriefungen von Hypotheken an den Immobilienkrisen in den USA und in Großbritannien? Spielt die Bewertung von Verbriefungen seitens der Ratingagenturen eine Rolle?
- Sind die US-amerikanische und die britische Krise durch typische Merkmale einer Krise im Immobilienbereich charakterisiert oder verhalten sie sich atypisch?
- Wodurch unterscheiden sich die Krisen in den beiden Ländern?
- Wie kann man derartige Einbrüche auf dem Immobilienmarkt und schwerwiegende Auswirkungen auf die Gesamtwirtschaft möglicherweise für die Zukunft verringern?

Die Erkenntnisse in dieser Arbeit umfassen Informationen bis Dezember 2008, da das Ende der Krise und die daraus resultierenden weiteren Auswirkungen für die Wirtschaft noch nicht vollkommen abschätzbar und erkennbar sind.

1.2 Aufbau der Arbeit

Die Arbeit beginnt in Kapitel 2 mit einem Überblick über die Entstehung einer Spekulationsblase auf dem Immobilienmarkt. In Kapitel 2.1 werden Gründe dargestellt, warum es zu dieser Entwicklung kommen kann. Außerdem wird der Verlauf einer typischen Immobilienkrise anhand des Cobweb-Theorems und eines Boom-Bust-Zyklus beschrieben. Im darauf folgenden Kapitel werden makroökonomische und politische Faktoren sowie weitere Einflussfaktoren erörtert, die maßgeblich auf die Entwicklung des Immobilienmarktes und die Veränderung der Hauspreise einwirken. In Kapitel 2.3 erhält man einen Überblick über die zwei Immobilienkrisen in Japan und Schweden Ende 1980, die von ihrer Entstehung und dem Verlauf sehr ähnliche Merkmale aufweisen und daher als Beispiele einer typischen Immobilienkrise stehen.

Um die jetzige Immobilienkrise in den USA und in Großbritannien besser verstehen zu können, werden in Kapitel 3 die komplexen Finanzinstrumente erklärt. Im ersten Teil dieses Kapitels wird ein einleitender Überblick über Verbriefungen dargestellt und der Ursprung der Verbriefungen von Hypotheken beschrieben. Daraufhin werden in Kapitel 3.2 besonders die Merkmale und die Vor- und Nachteile von Verbriefungen erläutert. Im dritten Teil des Kapitels geht es um die Rolle der Ratingagenturen in der jetzigen Immobilienkrise. Im Besonderen geht Kapitel 3.3 auf die Bewertung von Verbriefungen ein und die möglicherweise zu schlechte Einschätzung der Risiken, die diese hervorgerufen haben.

Kapitel 4 und 5 gehen speziell auf die Immobilienmärkte und Auswirkungen der heutigen Immobilienkrise in den Ländern USA und Großbritannien ein. Hierzu gehören die Funktionsweisen der jeweiligen Immobilienmärkte, die Analyse der Krise, die Auswirkungen auf den Finanzsektor und einzelne Banken, sowie das Agieren des Staates, um die Probleme, die die Krise mit sich bringt, zu lösen.

In Kapitel 4.1 und 5.1 wird die Entwicklung und Situation der Immobilienmärkte in den letzten Jahren beschrieben. Dazu gehören neben den Veränderungen der Häuserpreise auch das Kreditvergabesystem und die Arten der Hypotheken, die in den jeweiligen Ländern angeboten werden. Für die USA werden in Kapitel 4.1.2 Fannie Mae und Freddie Mac vorgestellt, die einen wichtigen Bestandteil des US-amerikanischen Immobilienmarktes darstellen.

In den Kapiteln 4.2 und 5.2 wird im Speziellen auf die Schwierigkeiten der Banken in den USA und Großbritannien hingewiesen.

Die Kapitel 4.3 und 5.3 zeigen das Verhalten und die Lösungsansätze der US-amerikanischen und der britischen Notenbank und der Regierungen auf, um Kreditnehmern und Banken zu helfen.

Die Zusammenfassung der vorhergehenden Kapitel erfolgt in Kapitel 6. Hier werden Vergleiche und Unterschiede der beiden Länder hinsichtlich der Immobilienkrisen noch einmal besonders hervorgehoben. Zudem wird ein Ausblick für den US-amerikanischen und britischen Immobilienmarkt und die Wirtschaft der beiden Länder im Allgemeinen gegeben. Zum Schluss wird dargelegt, was die Akteure aus Wirtschaft und Politik aus dieser Krise lernen können, um Probleme auf dem Immobilienmarkt früher zu erkennen und einen Zusammenbruch des Immobiliensektors in Zukunft zu vermeiden.

2 Die Entstehung und der Verlauf einer Immobilienkrise

In diesem und den folgenden Kapiteln werden die Entstehung einer Immobilienblase, der typische Verlauf einer Immobilienkrise und die Einflussfaktoren auf Immobilienmarkt und -preise dargestellt.

2.1 Die Entstehung einer Immobilienblase

“I'm forever blowing bubbles,pretty bubbles in the air.They fly so high,nearly reach the sky,then like my dreams,they fade and die.”²

Immobilienkrisen oder auch anderen Krisen, wie beispielsweise auf dem Aktienmarkt, gehen sogenannte Spekulationsblasen voraus. Um den Verlauf von Immobilienkrisen und die damit einhergehenden starken Preisanstiege verstehen zu können, muss man erst ein Verständnis dafür entwickeln, wie und warum Spekulations- bzw. Immobilienblasen entstehen.

Wirtschaftskrisen wiederholen sich in der Geschichte immer wieder. Zu den bekanntesten gehören die niederländische Tulpenzwiebelblase und die „Great Depression“ von 1929. Diesen Krisen gingen jeweils Spekulationsblasen voraus. Für das Entstehen einer Blase muss ein Markt vorhanden sein, aber nicht notwendigerweise ein Finanzmarkt.³ Beispielsweise waren in den Niederlanden Tulpenzwiebeln ein Spekulationsobjekt im frühen 17. Jahrhundert, was zu einer Blase führte, die im Jahr 1637 platzte. Während der „Tulipomania“, wie man sie auch nennt, erreichten seltene Tulpenzwiebeln einen heutigen Wert von 25.000 bis 50.000 US-Dollar.⁴ In der Zeit der „Great Depression“ wurde in Aktien spekuliert. Die dadurch entstandene Blase platzte aufgrund von Überproduktionen seitens der Unternehmen und einem daraus folgenden Preisverfall. Der Börsenmarkt brach damals weltweit ein.

Diese Beispiele machen deutlich, dass sich Preise der unterschiedlichsten Güter durch menschliches Verhalten und sich selbst verstärkende Preismechanismen in unglaubliche Höhen treiben lassen.

2 Die Entstehung und der Verlauf einer Immobilienkrise 6

2.1.1 Theoretische Erklärungen zur Entstehung von Blasen

Heute entstehen Spekulationsblasen im Allgemeinen durch einen überkauften Markt. Meist ist hiervon der Rohstoff-, Finanz- oder Immobilienbereich betroffen. Anleger erhoffen sich hohe Gewinne und Wertsteigerungen und kaufen somit zu überhöhten Preisen. Allerdings steigen die Preise in kurzer Zeit so enorm, dass die Verkaufspreise im Verlauf der Zeit den realen Wert des Objekts bei Weitem übersteigen. Im Fall der Immobilien führt ein starker und rascher Anstieg der Preise für bebaute, unbebaute oder auch renovierungsbedürftige Objekte zu der Blasenentstehung. Die Nachfrage und das Angebot stehen hier nicht mehr in einem normalen Verhältnis zueinander.

Der US-amerikanische Nationalökonom und Wirtschaftshistoriker Charles P. Kindleberger definiert eine Blase wie folgt:

„... a sharp rise in price of an asset or a range of assets in a continuous process, with the initial rise generating expectations of further rises and attracting new buyers – generally speculators interested in profits from trading rather than in its use or earning capacity. The rise is usually followed by a reversal of expectations and a sharp decline in price often resulting in financial crisis.“⁵

Das bedeutet, dass durch einen kontinuierlichen Anstieg von Preisen weitere Anstiege erwartet und dadurch neue Käufer und Investoren angelockt werden. Aber diese kaufen nicht nur aus dem Grund, das Objekt zu nutzen, sondern um durch den Handel mit den erworbenen Objekten weitere Gewinne zu erzielen. Nach einem daraus resultierenden Aufschwung folgt ein Abschwung, der unweigerlich zu einem Wertverfall der Objekte führt. Dies kann zu einer schwerwiegenden wirtschaftlichen Krise führen.

Spekulationsblasen können verschiedene Ausprägungen haben. Üblicherweise kann man zwischen rationalen und irrationalen Blasen, intrinsischen, agencyorientierten und stochastischen Blasen unterscheiden. Die intrinsische und die agencyorientierte Blase werden in diesem Kapitel allerdings nur knapp beschrieben.

Von rationalen oder irrationalen Spekulationsblasen spricht man, wenn die Preise von den ursprünglichen Daten abweichen. Die Unterscheidung hierbei ist schwierig, da ein Abweichen vorerst immer rational ist. Aufgrund dessen kann das Handeln der Investoren als völlig normal betrachtet werden, da sie sich wie ein „homo oeconomicus“ verhalten und durch die Investitionen anfangs meist hohe Gewinne erzielen, also die bestmögliche Entscheidung treffen. Erst wenn die Blase geplatzt ist, wird im Nachhinein das Handeln als irrational sichtbar.

Auch von Kindleberger wird diese These unterstützt. Das Entstehen von Blasen wird durch irrationales Handeln der Käufer über einen längeren Zeitraum ausgelöst. Anstatt z. B. Immobilien zu nutzen, kaufen Investoren weiterhin mit Hilfe von Krediten Objekte, um sie dann zu einem höheren Marktpreis zu verkaufen. Erst wenn die Preise plötzlich fallen und die Kaufpreise, die bezahlt wurden, längst weit über dem Marktwert liegen, kommt die Einsicht nicht rational gehandelt zu haben.⁶

Anders verhält es sich bei einer intrinsischen Blase. Sie beschreibt die einmalige Überbewertung der Preise am Markt. Dadurch kommt es nicht zu einer wachsenden Blase, da die ungewöhnliche Steigerung der Preise nur von kurzer Dauer ist und dadurch keine langfristigen Auswirkungen hervorruft.

Eine weitere Art einer Spekulationsblase ist die agencyorientierte Blase. Sie kommt durch verzerrte Informationsverarbeitung auf der Anlegerseite zustande. Das bedeutet, dass die notwendige Transparenz nicht gegeben ist, um die bestmögliche Entscheidung aus Sicht des Investors zu treffen.

Im Falle einer Immobilienblase spricht man von einer stochastischen Blase. Bei dieser Art von Spekulationsblase macht sich eine selbst verstärkende, psychologische Überbewertung bemerkbar, die sich über einen längeren Zeitraum, meist über mehrere Jahre, erstreckt. Die Zeitspanne ist um einiges größer als bei anderen Spekulationsblasen. Dies gilt besonders im Falle von Immobilien, die eine gewisse Bauzeit benötigen, um sie möglicherweise zu vermieten oder stückweise, wie beispielsweise Eigentumswohnungen in einem Mehrfamilienhaus, zu verkaufen. Zudem muss je nach Immobilienart ein geeigneter Bauplatz gefunden werden. Während Wohnimmobilien in einer ansprechenden Lage gebaut werden, wird für Gewerbeimmobilien der zweckmäßigste Standort gewählt. Für den Bauplatz und das Bauobjekt benötigt man eine Genehmigung von der zuständigen Stadt oder Gemeinde. Erst wenn diese eingeholt ist, kann mit dem Bau begonnen werden, der größen- und witterungsabhängig zwischen einem halben Jahr und mehreren Jahren dauern kann. Die Anleger gehen also von Preissteigerungen in der Zukunft aus und investieren deshalb verstärkt in Immobilien, die sich teilweise erst in der Planung befinden und gebaut werden müssen. Bestätigt wird dies durch starke Preissteigerungen und das wachsende Volumen von neuen Investitionen.⁷

Das tückische an Spekulationsblasen ist, dass man nie genau vorhersagen kann, wann sie platzen. Es gibt keinen Zwischenstopp oder Zeitpunkt, zu dem die Preise wirklich bemerkbar stagnieren. Vor allem auf dem Immobilienmarkt erkennen es die Anleger erst zu spät, da es sich nicht nur um erfahrene Investoren handelt, sondern auch um Erstkäufer.

In den Wirtschaftswissenschaften wird das Entstehen von Spekulationsblasen auch mit Hilfe der Verhaltensökonomik erklärt, den sogenannten „Behavioural Economics“. Im Fall von Finanz- und Kapitalmärkten wird diese Verhaltensökonomik im Speziellen als „Behavioural Finance“ bezeichnet, was das irrationale Handeln seitens der Investoren erklärt. Die Theorie unterstellt den Investoren, dass sie nicht nutzenmaximierend handeln und Informationen gegenüber späteren Erkenntnissen überbewerten. Im Gegensatz dazu rücken Informationen, die schon eine gewisse Zeit zurückliegen, gegenüber sehr aktuellen Informationen in den Hintergrund.⁸ Aus dieser Sicht kann man das immer wiederkehrende Entstehen von Immobilienblasen erklären. Die Informationen über eine Immobilienblase und -krise in der Vergangenheit werden verdrängt.

Eine Preisblase auf dem Immobilienmarkt kann nur wachsen, wenn die Kreditgeber genauso optimistisch sind wie die Investoren, da die steigenden Immobilienpreise auch den Wert der Kreditsicherheiten widerspiegeln. Das bedeutet, dass z. B. Banken als Kreditgeber mit weiteren Wertsteigerungen in der Zukunft rechnen und es so zu einer Ausdehnung der Hypothekenvergabe kommt.⁹

Ein weiterer einflussreicher Faktor ist die starke Euphorie seitens der Anleger. Diese wird, während einer wachsenden Blase durch positive Ereignisse wie Wertsteigerungen und Gewinne, immer weiter verstärkt. Menschen, die sonst nicht so risikofreudig sind, fangen an zu investieren und zu spekulieren. In Bezug auf Spekulations- bzw. Immobilienblasen kann man das mit Massenverhalten, einer Art Herdenverhalten, der Menschen erklären.¹⁰ Besonders im Hinblick auf Immobilien ist dieses Verhalten ausgeprägt, da ein großer Teil der Anleger nicht zu den typischen Investoren gehört. Man sieht, dass der Nachbar sein Haus verkauft und sich, beispielsweise durch günstige Kredite oder hohe Wertsteigerungen, ein größeres, teureres Haus leisten kann. Man selbst möchte bei günstigen Kreditkonditionen in Nichts nachstehen und tut es dem Nachbarn gleich. Mit diesem Verhalten werden Immobilien- und Spekulationsblasen und deren Entstehen auch anhand der Psychologie erklärt. Durch die Euphorie und das Verhalten anderer Käufer wird man selbst angesteckt Investitionen zu tätigen und ist bereit, irrationale Risiken einzugehen.¹¹ Dieses Verhalten ist somit als normal einzustufen, da es an Märkten schon immer die Entwicklung von Blasen gab und es sie auch weiterhin geben wird. Wenn man vergangene Spekulationsblasen betrachtet, ist der Ablauf immer weitestgehend der Gleiche. Angetrieben von der bereits oben erwähnten Euphorie und dem finanziellen Erfolg, werden die Menschen auch in Zukunft die gleichen Fehler wieder begehen.

2.1.2 Das Cobweb-Theorem

In diesem Kapitel wird die Entwicklung der Preise auf Angebots- und Nachfrageseite dargestellt.

Anhand des von Hanau entwickelten Schweinezyklus und des darauf basierenden Cobweb-Theorems kann man Preisanstiege und die daraus resultierende Blasenbildung am Immobilienmarkt ökonomisch gut beobachten und erläutern.

Im Rahmen seiner Dissertation erforschte Hanau die Entwicklung von Preis- und Angebotsschwankungen in der Schweinemast. Er beobachtete, dass die Preise sanken, sobald das Angebot stark ausgeweitet wurde. Im Gegensatz dazu stiegen die Preise bei einer Angebotsverknappung. Das Cobweb-Theorem beschreibt auf der Grundidee des Schweinezyklus ein dynamisches Preisbildungsmodell, in dem die Anpassung von Angebot und Nachfrage in einem Marktungleichgewicht dargestellt wird. Sind die Preise hoch angesiedelt, wird das Angebot ausgeweitet und es werden zu hohe Produktionsinvestitionen getätigt.

Folglich kommt es zu einem Angebotsüberschuss und die Preise fallen, was zu einer Verringerung der Produktion führt. Durch die gesunkenen Preise steigt die Nachfrage erneut und das Angebot wird wieder ausgedehnt. Die Preise steigen. Dieser Zyklus wiederholt sich so lange, bis sich wieder ein Marktgleichgewicht eingestellt hat.

Abbildung 1: Das Cobweb-Modell

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an Ezekiel, 1937/38, S. 264.

In Abbildung 1 ist ein einfaches Cobweb-Modell bezogen auf den Immobilienmarkt als Grafik dargestellt. Die Angebots- und Nachfragekurve sind fix. In Punkt A wird die Menge Q1 produziert. Da eine höhere Nachfrage (B) vorhanden ist, kann der Preis p1 festgelegt werden. In diesem Fall beginnt der Zyklus der Immobilienpreise also bei einem geringen Angebot aber hoher Nachfrage, was den Preis für Immobilien nach oben treibt, da mehr Investitionen getätigt werden. Die Anpassung an den Nachfrageüberhang ist durch die Zeit, die für den Bau in Anspruch genommen wird, zeitlich verzögert. Das bedeutet, dass das Angebot und der Immobilienoutput Q2 nun bis Punkt C, bei vorerst gleichem Preis p1, gestiegen ist. Während dieser Zeitspanne ist die Nachfrage auf Punkt D gesunken. Es bedarf einer Preissenkung auf p2, da ein Angebotsüberschuss vorliegt. Der Zyklus von Punkt A bis Punkt D beschreibt den Anfang und das Ende einer Immobilienblase. Theoretisch lässt sich dieser Zyklus weiterführen bis wieder ein Marktgleichgewicht eingetreten ist. Im Falle der Immobilien sind die Preissenkungen aber so einflussreich auf den Immobilien- und dem damit verbundenen Hypothekenmarkt, so dass dies ausreicht, um die Blase zum Platzen zu bringen. Würde man den Zyklus weiter beschreiben, käme man zu einer Angebotsanpassung in Punkt E zu Preis p2, aber nur noch zu einem Output von Q3. Durch das verknappte Angebot steigt die Nachfrage auf Punkt F und der Preis wird auf p3 angehoben.

2.1.3 Der Boom-Bust-Zyklus

Dieses Kapitel dient zur Veranschaulichung einer Spekulationsblase auf dem Immobilienmarkt, die sich innerhalb von mehreren Jahren aufbläht und verschiedene Phasen durchläuft.

In der folgenden Abbildung wird die Blasenentstehung grafisch dargestellt und man erhält einen Eindruck von der Entstehung und dem typischen Verlauf einer Spekulationsblase.

Abbildung 2: Skizze einer Boom-Bust-Sequenz

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an Soros, 2008, S.79 ff.

Im Allgemeinen werden die Verläufe von derartigen Blasen auch Boom-Bust-Zyklen genannt. Dieser Zyklus ist ein ökonomisches Modell, mit dem Auf- und Abschwünge eines Marktes beschrieben werden. Soros hat eine solche Boom-Bust-Sequenz anhand von Aktienkursen des Konsolidierungsbooms, der in den späten 1960er Jahren für Aufregung an den Aktienmärkten sorgte, skizziert und berechnet. Ein Boom-Bust-Zyklus verläuft immer ähnlich. Deshalb wird anhand von diesem Modell die Situation auf den Immobilienmarkt übertragen und der typische Verlauf einer Immobilienkrise erklärt.

In der Anfangsphase (1) lässt sich der Trend zur übermäßigen Investition in Immobilien noch nicht erkennen. Wenn dieser jedoch erkannt ist, kommt eine Periode der Beschleunigung (2), in der die Investoren so viele Objekte wie möglich kaufen, um diese wieder zu verkaufen und die daraus folgenden Wertsteigerungen zu realisieren. Durch diese hohen Wert- und Preisanstiege entfernt sich der Markt von seinem normalen Gleichgewicht. Die Folge ist ein gestörtes Verhältnis von Angebot und Nachfrage. In der dritten Phase brechen die Aktivitäten der Käufer und damit auch die Preise vorübergehend ein. Investoren und andere Anleger zögern in dieser Phase, um zu beobachten, in welche Richtung sich der Trend auf dem Markt weiter verstärkt. Nach diesem Abschnitt verschärft sich die Entfernung vom Marktgleichgewicht rasch wieder durch Nachzügler, die die Gewinnchancen erst jetzt erkannt haben (4). Die Nachzügler sind in diesem Falle Anleger, die ihr Geld normalerweise nicht in große oder risikoreiche Investitionen anlegen würden. Während einer Immobilienkrise sind es mittelmäßig oder schlecht verdienende Menschen, die sich aufgrund der Wertsteigerungen ein größeres Haus kaufen. In der fünften Phase stellen die Investoren fest, dass ihre Erwartungen und Handlungen nicht mehr realitätsnah sind und sie erkennen, dass sie irrational gehandelt haben. Zu diesem Zeitpunkt gibt es aber keinen Weg mehr zurück. So wird trotz sinkender Immobilienpreise weiter investiert (6), um die möglicherweise noch etwas gewinnbringenden Immobilien zu verkaufen. In Phase (7) geht der Trend weiter zurück und es folgt ein Absturz der Immobilienpreise (8). Hier ist der Punkt erreicht, an dem die Blase platzt.¹²

Das Wachstum von Immobilienpreisen verhält sich prozyklisch. Während einer wirtschaftlichen Boomphase steigen die Preise von Immobilien durch eine erhöhte Investitionstätigkeit. In einer Rezession fallen die Preise zuerst, dann stagnieren sie.

Nach der achten Phase erholt sich der Immobilienmarkt zwar, aber nur sehr langsam.

Es kann wiederum mehrere Jahre dauern, bis die Marktpreise wieder zum normalen Gleichgewicht zurückkehren.

2.2 Mögliche Indikatoren für eine Immobilienkrise

Nachdem im vorhergehenden Kapitel die Ursachen der Blasenentstehung beschrieben wurden, werden in diesem Kapitel Indikatoren dargestellt, die eine Immobilienblase und eine darauf folgende Krise auslösen bzw. verstärken können.

Der erste Teil dieses Kapitels beschreibt kurz den Einfluss von makroökonomischen Faktoren auf den Immobilienmarkt, vor allem im Bereich der Volkswirtschaft und Politik.

In Kapitel 2.2.2 werden Einflussfaktoren wie Marktbedingungen, Nachfrage und Angebot erörtert, die den Immobilienmarkt betreffen.

2.2.1 Makroökonomische und politische Faktoren

Zu den makroökonomischen Faktoren gehören die gesamtwirtschaftlichen Determinanten und die monetären Bestimmungsgrößen eines Landes. Diese beeinflussen maßgeblich die Preisentwicklungen des Immobilienmarkts.

Die gesamtwirtschaftlichen Determinanten lassen sich in das volkswirtschaftliche Umfeld, die Kaufkraft- und Einkommensentwicklung, die Preise und die Arbeitsmarktlage unterteilen.¹³

Das volkswirtschaftliche Umfeld spiegelt durch das Bruttoinlandsprodukt (BIP) und die Auslastung des Produktionspotentials die Lage der Wirtschaft wider. Für Investoren ist das BIP eine wichtige Schlüsselzahl. Je höher dieses ist, desto mehr Investitionen werden getätigt und die Konsumbereitschaft der Haushalte nimmt zu. In Ländern mit einer geringen Arbeitslosenquote und steigenden Einkommen wird die Kaufkraft der Haushalte zunehmen und die Spartätigkeit sinkt in Folge dessen.

Die Ausgabenmethode ist der meist verbreitete Ansatz, um das BIP eines Landes festzustellen.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Aufgrund der zunehmenden Auslastung der Produktion beginnen die Preise anzusteigen, was später eine Überbewertung der Objekte zur Folge haben kann. Als Voraussetzung solcher Entwicklungen in einer Volkswirtschaft wird eine geringe Arbeitslosenquote unterstellt.

Während einer Immobilienkrise sind die Ausgaben der Haushalte sehr hoch, vor allem zu Beginn. Der Konsum wird hauptsächlich durch Kredite finanziert, die durch eine erhöhte Vergabe seitens der Banken zustande kommt. Wenn die Blase platzt, haben die Haushalte meist nur wenig oder keine Ersparnisse, um die Kredite und Hypotheken zurückzuzahlen. Das BIP ist während der Entstehung einer Immobilienblase meist sehr hoch, was den Anschein erweckt, dass es der Volkswirtschaft gut geht.

Die monetären Determinanten ergeben sich aus den Zinsen bzw. der Geldmenge, die von den Notenbanken bereitgestellt wird, und der Währung.¹⁴

Der wohl einflussreichste Faktor auf die Entwicklung des Immobilienmarktes ist die Geldpolitik eines Landes. Da durch die Notenbanken der Leitzins festgelegt wird, wird somit auch Einfluss auf die Vergabe der Hypotheken durch Banken genommen. Die Geldpolitik der Notenbanken beeinflusst den kurzfristigen Zins, was zur Folge hat, dass dieser indirekt auf die Entwicklungen der Hauspreise einwirkt. Der kurzfristige Zins kann aber auch durch die Wirkung auf den langfristigen Zins und die Erwartungen hinsichtlich der Inflation, die Preise auf dem Immobilienmarkt nach oben oder unten bewegen.¹⁵ Durch die Kosten der Kredite und Hypotheken beeinflusst die Geldpolitik in diesem Fall sowohl die Angebotsseite als auch die Nachfrageseite. In den Beispielen zu typischen Immobilienkrisen in der Vergangenheit in Kapitel 2.3 wird sich dies auch noch einmal bestätigen.

Die Steuerpolitik eines Landes kann Einfluss auf die Entwicklung des Immobilienmarktes und die Hauspreise auf der Angebots- und Nachfrageseite nehmen, sowohl positiv als auch negativ. Je mehr Subventionen die Länder für den Bau neuer Wohn- und Gewerbeimmobilien bereitstellen, desto höher wird die Bautätigkeit werden.

Das beste Beispiel ist in diesem Fall der Investitionsboom in den neuen deutschen Bundesländern, der nach der Wiedervereinigung Deutschlands durch Subventionen und die Möglichkeit von Sonderabschreibungen gefördert wurde. Allerdings endete der Bauboom glücklicherweise nicht in einer Immobilienkrise. Weiter wirkt sich die Steuerpolitik der Länder auch auf die Kreditnehmer hinsichtlich der Einkommensbesteuerung, der Absetzbarkeit von Kosten und der Besteuerung von Grund- und Hausbesitz aus.¹⁶ Je niedriger die Besteuerungen sind bzw. je höher die Absetzbarkeit ist, desto höher wird die Nachfrage nach Immobilien sein.

Durch Überwachungs- und Regulierungsbehörden der Länder werden gegenüber den Kreditgebern Auflagen geschaffen, die hauptsächlich die Kreditnehmer vor Betrug oder zu hohen Zinsen schützen sollen. Im Gegenzug dazu bestehen Kreditobergrenzen für Kreditnehmer. Umso besser die Überwachung und Regulierung der Hypothekenvergabe eines Landes ist, desto geringer ist die Wahrscheinlichkeit von häufigen Zahlungsausfällen seitens der Kreditnehmer. Im Rahmen der rechtlichen Möglichkeiten kann bei Zahlungsunfähigkeit eine Zwangsversteigerung oder Räumungsklage angestrebt werden.¹⁷ Tritt der Fall der Zahlungsunfähigkeit ein, kommt es meist zu einer Zwangsversteigerung, da die Kosten niedriger ausfallen als bei einer Räumungsklage. Die beschriebenen Faktoren bilden die Rahmenbedingungen eines Landes für die Entwicklung des Immobilienmarktes und das Investitionsvolumen in Immobilien.

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¹ Vgl. Harrison, 2008, S. 287.

² „I’m Forever Blowing Bubbles“, Amerikanisches Volkslied, 1919.

³ Vgl. Münchau, 2008, S. 43.

⁴ Vgl. Galbraith, 1994, S. 30.

⁵ Kindleberger, 1987, S. 243.

⁶ Vgl. Kindleberger, 2005, S. 11.

⁷ Vgl. Conrad, 2000, S. 135 f.

⁸ Vgl. Conrad, 2000, S. 139.

⁹ Vgl. Harrison, 2008, S. 84.

¹⁰ Vgl. Bloss, 2009, S. 218.

¹¹ Vgl. Münchau, 2008, S. 47.

¹² Vgl. Soros, 2008, S. 79 ff.

¹³ Vgl. Maier, 2007, S. 188 f.

¹⁴ Vgl. Maier, 2007, S. 188.

¹⁵ Vgl. Hilbers, 2008, S. 9.

¹⁶ Vgl. Hilbers, 2008, S. 9.

¹⁷ Vgl. Hilbers, 2008, S. 9.