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Luftschutzbunker als Immobilienanlage

Möglichkeiten, Chancen und Risiken von Investitionen in innerstädtische Grundstücke mit Luftschutzbunkerbebauung

Bachelorarbeit 2009 81 Seiten

Ingenieurwissenschaften - Bauingenieurwesen

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

Vorwort

Abstract

Summary

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

1 EINLEITUNG

2 BUNKERTYPOLOGIE
2.1 LS-Türme
2.2 Hochbunker

3 MÖGLICHKEITEN DER NACHNUTZUNG
3.1 Nachnutzung mit geringen baulichen Veränderungen
3.1.1 Ort für Bands, Künstler und Veranstaltungen
3.1.2 Nutzung als Lager/Archiv
3.1.3 Nutzung als (Zivilschutz-) Museum
3.1.4 Umbau eines Hochschutzbunkers zu einem Parkhaus
3.1.4.1 Diamantseilsägetechnik als Methode zur Hochbunkerumgestaltung
3.2 Nachnutzung mit erheblichen baulichen Veränderungen
3.2.1 Nachnutzung durch Bebauung des Bunkers
3.2.2 Nachnutzung durch Umbau des Bunkers
3.2.2.1 Niedrigpreisbeispiel Bunkerwohnungen in Köln Schnurgasse 39
3.2.2.2 Hochpreisbeispiel Wohnen im Bunker in Köln Nippes
3.3 Abriss des Bunkers
3.3.1 Methoden des Abrisses
3.3.4 Kosten des Abrisses

4 LEITFADEN FÜR DIE BEWERTUNG EINES INNERSTÄDTISCHEN HOCHBUNKERGRUNDSTÜCKS
4.1 Erklärungen zum Leitfaden
4.2 Leitfaden der Informationsbeschaffung

5 FAZIT

Anhang

Quellenverzeichnis

Index

Vorwort

Die Recherche und Quellenarbeit im Rahmen dieser Arbeit gestaltete sich äußerst diffizil. Es gibt wenige Literaturquellen, die sich mit der Thematik Luftschutzbunker im Allgemeinen befassen und kaum Quellen, die einem konstruktiven Umgang mit Luftschutzbunkern förderlich wären. Das meiste Wissen ist gebunden in Personen und lässt sich nicht in Bibliotheken nachlesen. Neben der klassischen Literaturre­cherche kommen also in dieser Arbeit verstärkt Internetquellen zum Tragen aber auch Informationen aus zahlreichen Telefoninterviews mit Angestellten der Bundes­anstalt für Immobilienangelegenheiten, dem Bundesamt für Bevölkerungsschutz und Katastrophenhilfe und Abbruchunternehmern. Am Rande kommen auch Zeitungsar­tikel als belastbare Quellen hinzu, die sich punktuell mit Umnutzungen oder dem Ab­riss eines Bunkers beschäftigen.

Dieser Weg der Recherche ist beschwerlich und die dadurch generierten Informatio­nen sehr wertvoll. Aus diesem Grund soll auch der Anhang dieser Arbeit dem Leser einige Mühen ersparen und liefert etwa zwei Exposés von zu verkaufenden Hoch­bunkerliegenschaften.

Weimar, 17. Juli 2009

Abstract

Hochbunker zum Zwecke des Zivilschutzes stehen seit Ende des 2. Weltkriegs in großer Zahl in Wohn- und Innenstadtgebieten unserer Großstädte. Sie stellen aus Gründen der Optik, der unklaren Nachnutzungsmöglichkeiten und der historischen Bedeutung architektonische bzw. städtebauliche Herausforderungen dar, die jedoch bisher relativ wenig Beachtung fanden.

Nur einige dieser Bunker konnten bisher umgenutzt werden, denn eine große Zahl dieser Immobilien unterlag der Zivilschutzbindung und musste für die Bevölkerung als Katastrophenschutzräume vorgehalten werden.

Seit der Aufhebung dieser Bindung im Jahr 2007 durch das Bundesinnenministerium ist der Weg frei für andere Nutzungen. Mehr als 2000 Bunker könnten nun entweder durch Umbau sinnvoller für die Bevölkerung genutzt oder die wegen ihrer häufig di­rekten Innenstadt- oder innenstadtnahen Lage sehr attraktiven Grundstücke könnten nach einem wirtschaftlichen Abriss des Bunkers neu bebaut werden.

Diese Möglichkeiten werfen neue Fragen auf: Welche alternativen Nutzungen sind für Bunker eigentlich sinnvoll und sowohl technisch als auch wirtschaftlich umsetz­bar?

In dieser Arbeit werden Möglichkeiten, Chancen und Risiken von Investitionen in Hochbunkergrundstücke erörtert und es werden vom Abriss bis zum Umbau konkre­te Vorschläge für verschiedene Varianten entwickelt.

Ein Leitfaden zur Wertermittlung eines Hochbunkergrundstückes berücksichtigt ab­schließend Chancen und Risiken ganz konkret und bietet Hilfen beim Entschei­dungsprozess für Bunkerumnutzungen bzw. für einen rentablen Abriss.

Summary

In der vorliegenden Arbeit wird gezeigt, dass Hochbunker für sinnvolle Nutzungen umrüstbar sind, und dies mit kalkulierbaren Risiken und sogar oft mit guter Aussicht auf akzeptable Gewinne:

Die Bundesanstalt für Immobilienangelegenheiten wird die Bunker, die aus der Zivil­schutzbindung entlassen werden, in Zukunft sukzessive veräußern. Nach gründli­cher Prüfung der Lage, der jeweiligen Verhältnisse vor Ort und entsprechend sinn­voller Umnutzungsvarianten sind - zumindest für Bunker auf attraktiven innerstädtischen Grundstücken- sowohl Umbauprojekte als auch die Variante ,,Ab- riss - und Veräußerung der Grundstücke bzw. Neubebauung“ technisch machbar und rentabel.

Bunker können so von totem Kapital in rentable Projekte für die Immobilienwirtschaft verwandelt werden. Die Erläuterungen in der Arbeit und der „Leitfaden für den Bun­kerkauf“ geben für die Entscheidungsfindung und einen entsprechenden Projektab­lauf Grundlageninformationen und Strukturierungshilfen.

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: LS-Turm in Bochum, auf: http://7grad.org/Exkursionen/NRW/Bochum/LS-Turm/ls-turm.html (Zugriff am 29.05.2009); eigene Bearbeitung

Abbildung 2: LS-Turm in Solingen, auf: http://album.luftschutz- bunker.de/displayimage.php?album=random&cat=24&pos=-3191 (Zugriff am 29.05.2009); eigene Bearbeitung

Abbildung 3: Hochbunker in Wuppertal, auf: http://www.wuppertal- untertage.de/LUFTSCHUTZ.html (Zugriff am 04.06.2009); eigene Bearbeitung

Abbildung 4: Hochbunker in Berlin Heckeshorn, auf: http://berliner- unterwelten.de/hochbunker-heckeshorn.327.0.html (Zugriff am 04.06.2009) ; eigene Bearbeitung

Abbildung 5: Hochbunker in Berlin Mitte, eigene Photographie, eigene Bearbeitung

Abbildung 6: Herausziehen eines mit Diamantseilsäge herausgeschnittenen Bunkerwandteils, in: BMT 41, Vom Luftschutzbunker zum Parkhaus, 1994; eigene Bearbeitung

Abbildung 7: Schneideprinzip der Diamantseilsäge, in: BMT 41, Vom Luftschutzbunker zum Parkhaus, 1994; eigene Bearbeitung

Abbildung 8: Treppenaufgang für Wohnungen auf dem Bunker in Hamburg- Eilbeck, auf: http://www.joygroup.de/hammgalerie/eilbek/pages/page_24.html (Zugriff am 24.06.2009); eigene Bearbeitung

Abbildung 9: Penthouse auf einem Hochbunker in Hamm, auf http://www.baukunst-nrw.de/index.php?oid=1097 (Zugriff am 11.07.2009) ; eigene Bearbeitung

Abbildung 10: Bunker in Frankfurt Osthafen vor dem Umbau, auf: http://www.inm.de/index.cfm?siteid=17&CFID=3235485&CFTOKEN= 743cc3e532f067e0-185B9793-9EB7-A153- D588D612D4BB60A6&jsessionid=8030b97081b5$5F$24$7 (Zugriff am 25.06.2009); eigene Bearbeitung

Abbildung 11: Bunker in Frankfurt Osthafen nach dem Umbau, auf: http://www.inm.de/index.cfm?siteid=17&CFID=3235485&CFTOKEN= 743cc3e532f067e0-185B9793-9EB7-A153- D588D612D4BB60A6&jsessionid=8030b97081b5$5F$24$7 (Zugriff am 25.06.2009); eigene Bearbeitung

Abbildung 12: ER 5500 Fräse für den Betonabbruch, auf: http://www.erkat.de/de/product/er5500td/ (Zugriff am 08.07.2009); eigene Bearbeitung

Abbildung 13: Hydraulischer Pulverisierer Verachtert VHP 40, auf: http://www.veraned.nl/de/Occasion/012096/VHP40 (Zugriff am 08.07.2009) ; eigene Bearbeitung

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Richtpreise für Diamantseilsägearbeiten; diese Angaben sind Mittelwerte (Stand 2005) der Firma „Betonsägen, -bohren und - schneiden“ in Euskirchen, die mit anderen Werten abgeglichen wurden, 2009; eigene Darstellung

Tabelle 2: Richtpreise für den Abriss von Bunkerbauwerken; diese Angaben sind Mittelwerte (Stand 2009) der Firma „Robert Zeller Abbruch“ in Offenbach, die mit anderen Werten abgeglichen wurden, 2009; eigene Darstellung

Tabelle 3: Leitfaden für die Bewertung eines innerstädtischen Hochbunkergrundstücks; in Anlehnung an die Wertermittlungsrichtlinien 2002; eigene Darstellung

1 EINLEITUNG

Zivilschutzbunker sind seit dem zweiten Weltkrieg Bestandteile unserer Gebäude­landschaft in Großstädten. Sie stehen in Wohngebieten oder auch in Innenstadtbe­reichen und in vielen Fällen kann beim Betrachten nicht von ansprechender oder anspruchsvoller Architektur gesprochen werden.

Einige von ihnen wurden in den letzten Jahrzehnten bereits einem anderen Verwen­dungszweck zugeführt; sie dienen beispielsweise als Lager, Probenräume oder sel­tener auch als Parkgarage. Etwa 2000 von ihnen wurden jedoch bis vor zwei Jahren für den zivilen Katastrophenschutz vorgehalten, was eine Umnutzung oder einen Ab­riss nicht zuließ.

Seit 2007 hat das Bundesinnenministerium diese Zivilschutzbindung aufgehoben. Für die heutigen Bedrohungen wie Terrorangriffe oder Atomwaffen, der eine Gesell­schaft ausgesetzt ist, sind die Bunker aus dem zweiten Weltkrieg ungeeignet.[1] Da­rüber hinaus böten sie im Ernstfall nur einem Bruchteil der Bevölkerung Schutz.[2]

Für die meisten stellt sich jedoch die Frage, was mit diesen über sechzig Jahre alten Monumenten in Deutschlands Innenstädten sinnvollerweise geschehen könnte, zu­mal nicht wenige auf sehr attraktiven Grundstücken stehen.[3]

Diese alten Bunker sind interessanter als es auf den ersten Blick vielleicht er­scheint. Nicht nur diverse Nutzungen durch Umbau sind denkbar, auch Rückbau oder Abriss könnten sinnvolle und ggf. finanziell interessante Alternativen sein.

Die weit verbreitete Meinung, Bunker seien nicht wirtschaftlich abzureißen, ist weit­gehend überholt. Auch die Zurückhaltung vor dem Bunker als historisches Zeugnis ist mittlerweile gewichen. Dennoch erscheint es sinnstiftend, einige Bunker, die ei­nen historischen Wert haben, unter Denkmalschutz zu stellen und als Museum zu nutzen, um der geschichtlichen Bedeutung ihrer Einsatzzeit einen Raum zu geben. Der Umgang der jüngeren Generationen mit den Bauwerken aus dem zweiten Welt­krieg ist jedoch unbefangener. Dies zeigt sich an der steigenden Zahl an Bunker­nachnutzungen und an dem Interesse junger Architekten und Investoren an diesen Gebäuden.[4]

Tatsächlich bieten Bunker neben evidenten Nachteilen, wie dem fehlenden Tages­licht auch viele unumstößliche Vorteile gegenüber anderen Bauwerken ähnlicher Größenordnung: Zum einen können sie auf Grund der extremen Wand- und Decken­stärken sehr gute Schallisolierung vorweisen. Dies gilt für Straßenlärm, der nicht ist Innere gelangt oder laute Musik, die nicht zu den Nachbarn vordringt. Daraus leiten sich auch eine gute Wärmedämmung und minimale Heizkosten ab.[5] Darüber hinaus ist auch die Nutzung des Bunkers als erhöhtes Fundament für Ein- oder Mehrfamili­enhäuser nicht zuletzt wegen der häufig sehr zentralen Innenstadtlagen der Hoch­bunker sehr attraktiv.[6]

Nicht nur die Nachnutzung der vorhandenen Bunkermauern, sondern auch der kom­plette Abriss eines Bunkers ist durch die Weiterentwicklungen von Maschinen und Abrissmethoden lukrativ geworden. In häufig sehr guten Lagen kann dann auf dem freigemachten Grundstück ein neues Objekt entwickelt werden. Dennoch ist mit ei­ner Investition in ein Bunkergrundstück ein außergewöhnlich hohes Wagnis verbun­den. Durch die jeweils sehr individuellen Umstände kann keine allgemeingültige Vorgehensweise für den Umgang mit Hochbunkern postuliert werden.

Aus diesem Grund wird in dieser Arbeit zunächst kurz aufgeklärt, welche Arten von Hochbunkern es gibt. Dann werden exemplarisch die Möglichkeiten einer Nachnut­zung aufgezeigt. Hierbei wird differenziert zwischen der Nachnutzung mit geringen baulichen Veränderungen, der Nachnutzung mit erheblichen baulichen Veränderun­gen und dem Abriss mit dem Ziel, das freie Grundstück zu verkaufen oder selbst neu zu bebauen. Hierfür werden unter Punkt drei auch verschiedene Abrissmetho­den und die Preise für einen Abriss vorgestellt.

Am Ende steht ein Leitfaden zur Wertermittlung eines Hochbunkergrundstückes, an­hand dessen man sich für oder gegen den Kauf eines Bunkergrundstücks entschei­den kann. Ferner soll er die Entscheidung erleichtern, wie mit der Substanz umzu­gehen ist.

2 BUNKERTYPOLOGIE

Während des zweiten Weltkriegs und dem damit verbundenen Bau von Schutzräu­men gab es Bestrebungen, den Bau zu normen und zu standardisieren, um eine schnellere Bauzeit und einen wirtschaftlicheren Materialeinsatz zu erzielen. Nach und nach kamen standardisierte Elemente zum Einsatz: Einige Bauteile wurden nicht mehr zeitaufwändig in Ortbeton ausgeführt, sondern als Fertigteile an zentraler Stelle vorproduziert. Auch die Wand- und Deckenbewehrung wurde in Matten vor­produziert, um eine schnellere Betonage vor Ort zu ermöglichen.[7]

Im Juli 1941 kam es dann zur Veröffentlichung der verbindlichen Richtlinie, den ,,Be- stimmungen für den Bau von Luftschutzbunkern“ und damit zur Normung des Bun­kerbaus in Deutschland. Diese Tatsache erleichtert den Umbau oder Abris durch die Ähnlichkeit der Bunker und sie garantiert gewisse statische Standards, sowie eine angemessene Größe und die damit verbundene nutzbare Fläche, die eine Nachnut­zung begünstigen.

Grundsätzlich unterscheidet man zwischen oberirdischen-, unterirdischen und hybri­den Bunkern, also Bunkern, die sowohl unter- als auch überirdisch erbaut wurden. Im Folgenden werden kurz die für eine Umnutzung sinnvollerweise in Betracht ge­zogenen oberirdischen Bunker vorgestellt.[8]

2.1 LS-Türme

Luftschutztürme sind bombensichere, oberirdische Bauwerke, die runde, quadrati­sche und seltener viereckige Grundrisse aufweisen. Die durchschnittliche Nutzfläche beträgt dabei 350m2.[9] Sie sind aus Stahl- oder Stampfbeton und verjüngen sich, wie auf der untenstehenden Abbildung zu sehen ist. Bundesweit gibt es 500 bis 600 sol­cher LS-Türme.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: LS-Turm in Bochum, auf: http://7grad.org/Exkursionen/NRW/Bochum/LS- Turm/ls-turm.html (Zugriff am 29.05.2009); eigene Bearbeitung

Die rentable Um- oder Nachnutzung dieser Bauwerke ist allerdings wegen der ge­ringen Grundfläche problematisch; ein Abriss scheint wegen der relativ geringen be­bauten Fläche, die nach der Freimachung neu zur Verfügung stünde, ebenfalls ver­hältnismäßig unrentabel.

Durch die Prominenz im Stadtbild ist jedoch eine Nutzung mit geringem baulichen Aufwand denkbar. Hier könnten Galerien oder Veranstaltungsräume etabliert wer­den, deren Gäste und Nutzer keine hohen Ansprüche an die Räumlichkeiten stellen. Luftschutztürme werden also im Folgenden eine untergeordnete Rolle spielen. Den­noch sind einige der nachstehenden Ideen auch auf Luftschutztürme anwendbar, was im individuellen Fall immer zu prüfen ist.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: LS-Turm in Solingen, auf: http://album.luftschutz- bunker.de/displayimage.php?album=random&cat=24&pos=-3191 (Zugriff am 29.05.2009); eigene Bearbeitung

2.2 Hochbunker

Hochbunker sind große Bauwerke in Stadtgebieten mit rechteckigen Querschnitten, die in einer Häuserzeile oder auch freistehend vorkommen. Die große durchschnitt­liche Nutzfläche beträgt 1450m2, was diese Bunker zu geräumigen, nachnutzbaren Gebäuden macht.[10] In Zukunft werden etwa 2000 Hochbunker, die aus dem Zivil­schutz entlassen wurden durch die Bundesanstalt für Immobilienangelegenheiten veräußert werden.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 3: Hochbunker in Wuppertal, auf: http://www.wuppertal- untertage.de/LUFTSCHUTZ.html (Zugriff am 04.06.2009); eigene Bearbei­tung

Ähnlich wie auf den untenstehenden Abbildungen präsentieren sich diese Bauwerke im Stadtbild in Berlin, Hamburg, Bremen und Hannover, sowie in Nordrhein- Westfalen.[11] Im Süden und im Osten Deutschlands (mit Ausnahme der Hauptstadt Berlin) sind kaum Hochbunker zu finden.[12] Zu Tarnungszwecken wurden sie teilwei- se auch mit einem Satteldach versehen, um sie wie ein Wohnhaus wirken zu lassen oder mit einer Art Turm ausgerüstet, um einer Kirche zu ähneln. Aus Kosten- und Zeitgründen nahm man davon jedoch schnell abstand, sodass sich die meisten Bun­ker im Stadtgebiet mit einer schlichten Betonfassade und Flachdach zeigen.

Es lassen sich keine pauschalen Aussagen über die Rentabilität einer Investition in einen Hochbunker treffen. Für jede Art der Nach- oder Umnutzung ist der Standtort letztlich entscheidend, schließlich richtet sich die Bewertung in der Hauptsache nach dem Standort beziehungsweise nach dem Bodenwert und dessen spezifischer Ent­wicklung. Soll die Bunkersubstanz erhalten bleiben, so sind Hochbunker mit ihrer enormen Tragfähigkeit und den genormten Grundrissen bestens geeignet.

Für eine rentable Investition in einen Bunker kommt also nach der Vorauswahl be­züglich Standort, Größe und Beschaffenheit nur ein Hochbunker in Frage.

Allerdings können andere Bunkerarten an prominenten Orten auch eine Möglichkeit der rentablen Investition sein (siehe 2.1). Dies ist dann im Individualfall zu prüfen.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 4: Hochbunker in Berlin Heckeshorn, auf: http://berliner- unterwelten.de/hochbunker-heckeshorn.327.0.html (Zugriff am 04.06.2009); eigene Bearbeitung

desanstalt für Immobilienangelegenheiten (BIMA, 09.06.2009) wurde dieser Sachverhalt bestätigt.

3 MÖGLICHKEITEN DER NACHNUTZUNG

Luftschutzbunker und die Nachnutzung dieser Gebäude bieten neben evidenten Nachteilen, wie dem fehlenden Tageslicht auch viele unumstößliche Vorteile gegen­über Bauwerken in vergleichbarer Größenordnung: Einerseits können sie auf Grund der extremen Wand- und Deckenstärken sehr gute Schallisolierung vorweisen. Dies gilt für Straßenlärm, der nicht ins innere gelangt oder laute Musik, die nicht zu den Nachbarn vordringt. Daraus leiten sich auch eine gute Wärmedämmung und minima­le Heizkosten ab.[13] Weitergehend ist auch die Nutzung des Bunkers als erhöhtes Fundament für Ein- oder Mehrfamilienhäuser nicht zuletzt wegen der häufig sehr zentralen Innenstadtlagen der Hochbunker sehr attraktiv.[14]

Im Folgenden werden die Nachnutzungsmöglichkeiten für Hochbunker in innerstäd­tischen Bereichen beleuchtet. Die Gliederung erfolgt in drei Schritten: Die Nachnut­zung mit geringen baulichen Veränderungen, die Nachnutzung mit erheblichen bau­lichen Eingriffen und unter Punkt vier die Nachnutzung eines Luftschutz­Bunkergrundstücks durch Abriss der Anlage. In die Betrachtungen fließt jeweils die wirtschaftliche Umsetzbarkeit mit ein.

3.1 Nachnutzung mit geringen baulichen Veränderungen

Viele Bunkerbauwerke werden bereits nachgenutzt, ohne dass sie vorher größere bauliche Veränderungen erfahren hätten. Nachstehend werden typische Nachnut­zungen und auch Ideen für eine kreative Nachnutzung von Bunkern mit geringen baulichen Veränderungen angeführt. Der Personenverkehr in einem Bunker bringt jedoch auch immer eine gewisse Brandschutzproblematik mit sich. Obwohl Bunker auch mit nur geringen baulichen Veränderungen nachgenutzt werden können, stellt der Brandschutz eine große Herausforderung dar, da erhebliche Auflagen seitens der Feuerwehr einzuhalten sind, (muss mit der jeweiligen Feuerwehr abgesprochen werden und) was somit auch zu einem erheblichen Kostenfaktor werden kann.

3.1.1 Ort für Bands, Künstler und Veranstaltungen

Die Bunkerwandstärken von 1,10m bis 2,50m[15] gestalten sämtliche baulichen Ver­änderungen sehr schwierig und kostenintensiv. Was auf der einen Seite die Um­baumaßnahmen kompliziert gestaltet, bietet auf der anderen Seite durch die fehlen­den oder sehr kleinen Wandöffnungen extrem guten Lärmschutz. Aus diesem Grund ist es nicht verwunderlich, dass solche Hochbunker bereits früh von Musikbands als Probemöglichkeit entdeckt wurden. Auch die Nutzung als Tonstudio wurde erfolg­reich erprobt. In ähnlicher Weise bedienen sich auch Künstler oder Partyveranstalter dieser Bauwerke. Die dafür notwendigen baulichen Maßnahmen halten sich in Gren­zen: Die Außenwände der Bunker müssen nicht durchbrochen werden, da für die zeitlich begrenzte Nutzung kein Tageslicht erforderlich ist. Die Räumlichkeiten und sanitären Anlagen im Inneren müssen saniert werden und eine Lüftungsanlage wird erforderlich. Außerdem müssen Fluchtwege in ausreichender Zahl bereitgestellt werden.

Das Stadtbild bleibt von derartigen Nachnutzungen und den damit verbundenen ge­ringen baulichen Eingriffen weitestgehend unverändert. Der Bunker geht dabei sel­ten in Privatbesitz über, sondern wird z.B. an Bands oder Künstler in der Regel kos­tengünstig vermietet. Die Weitervermietung von preisgünstigen Lagerflächen ist jedoch für einen potentiellen privaten Investor verhältnismäßig unrentabel und kann allenfalls eine Übergangslösung sein.

3.1.2 Nutzung als Lager/Archiv

Eine Nutzung der Hochbunker als Lager oder Archiv von privater- oder öffentlicher Hand erscheint äußerst sinnvoll, weil der Kostenaufwand für die baulichen Verände­rungen, die im Zuge dieser Nutzung nötig werden, sehr gering bleibt. Einzig der Ein­bau von technischen Anlagen zur Steuerung des Raumklimas könnte bei empfindli­chen Lagergütern notwendig werden. Die meist zentrale Lage spricht ebenfalls für eine derartige Nutzung. Dies ist die momentan wohl häufigste Nachnutzung von Bunkern in Innenstädten.[16]

3.1.3 Nutzung als (Zivilschutz-) Museum

Grundsätzlich ist die Nachnutzung von Hochbunkern als Museum durchaus sinnvoll, wie der zum Museum und Wohnhaus umgebaute Bunker in der Reinhardstraße in Berlin (s.u.) zeigt. Dies ist wohl das bislang prominenteste Beispiel einer Bunker­nachnutzung.[17] Diese Art von Bunkernachnutzung vereint mindestens zwei Aspekte: Die Würdigung der historischen Bedeutung des Gebäudes durch Einrichtung eines (Zivilschutz-) Museums und die Entwicklung eines flachen Aufbaus für Wohnzwecke (siehe Bild). Die Möglichkeit der Nachnutzung durch einen Aufbau (etwa ein Pent­house) wird unter 3.2.1 näher beschrieben.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 5: Hochbunker in Berlin Mitte, eigene Photographie, eigene Bearbeitung

Auch der Umbau einiger Bunker zu einem Zivilschutz-Museum wie in Hamburg Barmbeck ist denkbar.[18] Es ist jedoch zu beachten, dass bei dieser Nachnutzung weitestgehend auf Tageslicht verzichtet werden muss.

3.1.4 Umbau eines Hochschutzbunkers zu einem Parkhaus

In der Nähe von Leipzig hat man einen Hochbunker (20m x 40m), der sich in einem Wohngebiet befindet, zu einem Parkhaus umfunktioniert. Hierfür mussten drei Öff­nungen (2,23m x 3,0m) in die 1,41m breiten und stark bewehrten Außenwände ge­schnitten werden. Diese Arbeiten wurden mittels Diamantseilsägetechnik durchge­führt (siehe 3.1.4.1).

In diesem Hochbunker entstanden 28 Parkplätze. Die verhältnismäßig geringen Kos­ten für die baulichen Veränderungen, die den einfachen Nutzungsanforderungen ei­nes Parkhauses geschuldet sind, lassen diese Umnutzung in Innenstadtgebieten lukrativ erscheinen. Es muss im Einzelfall jedoch geprüft werden, welche Stellplatz­mieten sich an den jeweiligen Orten erzielen lassen.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 6: Herausziehen eines mit Diamantseilsäge herausgeschnittenen Bunker­wandteils, in: BMT 41, Vom Luftschutzbunker zum Parkhaus, 1994; eige­ne Bearbeitung

3.1.4.1 Diamantseilsägetechnik als Methode zur Hochbun­kerumgestaltung

Seit den 1990er Jahren wird die Diamantseiltechnik erfolgreich im Hoch- und Tief­bau eingesetzt. Dieses ist die effizienteste und sauberste Methode zum Abtragen und Schneiden von Betonkonstruktionen.[19]

Zur Schaffung von Öffnungen in Bunkerwänden werden zu erst mittels hydraulischer Diamantbohrmaschine vier Kernbohrungen vorgenommen, die anschließend jeweils die Eckpunkte der Öffnung darstellen. Im Anschluss wird das Diamantseil durch zwei der Bohrlöcher gezogen und wieder miteinander verbunden. Das Antriebsag­gregat wird selbst bewegt, um bei der sich vergrößernden Schnitttiefe auf Zug zu bleiben. Die untenstehende Zeichnung soll das Prinzip verdeutlichen.

Die aus der Bunkerwand herausgelösten Betonblöcke wurden mittels Planierraupe entfernt und mit einem Autokran zum Abtransport auf einen Tieflader gehoben. Die­se Arbeiten können nach Angabe der ausführenden Firma von drei Arbeitskräften innerhalb eines Zeitraumes von zehn Tagen bewältigt werden.[20]

Bei der unter Punkt 3.1.4 beschriebenen Umnutzung eines Bunkers zu einem Park­haus würden mit den heutigen Werten für die entsprechenden Leistungen folgende Kosten entstehen:

Die Bohrkosten für die 3x4 Kernbohrungen betragen bei 1,69€/cm Tiefe insgesamt 2859,48€. Zu diesen Kosten kommen die Sägearbeiten für die drei Öffnungen. Ins­gesamt müssen 31.38 m2 durchtrennt werden, was bei einem Preis von 300€/m2 ei­ne Summe von 9414,00€ ergibt. Die Entsorgung der Betonblöcke (insgesamt 28,2987 m3) kostet bei einem Preis von 300€/m3 insgesamt 8489,61€.

Die Gesamtkosten für das Herausschneiden der drei Betonblöcke allein belaufen sich also auf 20763,09€. Dieses Beispiel macht deutlich, dass das für eine Umnut­zung als Parkhaus (siehe 3.1.4) zwingend erforderliche Herausschneiden von Bun­kerwänden einen großen Kostenfaktor darstellt und exponentiell ansteigt, wenn z.B. für eine geplante Wohnnutzung zusätzlich zahlreiche Fensteröffnungen herausge­schnitten werden müssen.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 1: Richtpreise für Diamantseilsägearbeiten; diese Angaben sind Mittelwerte (Stand 2005) der Firma „Betonsägen, -bohren und -schneiden“ in Eus­kirchen, die mit anderen Werten abgeglichen wurden, 2009; eigene Dar­stellung

3.2 Nachnutzung mit erheblichen baulichen Veränderungen

In diesem Abschnitt sollen Möglichkeiten der Nachnutzung von Hochbunkern mit er­heblichen baulichen Veränderungen aufgezeigt werden. Hierbei wird erstens die Be­bauung des Bunkers betachtet, bei der der Bunker selbst nicht verändert wird, son­dern als Fundament für einen Neubau dient und zweitens die Umgestaltung des Bunkers selbst und die Nutzbarmachung als Wohnraum.

3.2.1 Nachnutzung durch Bebauung des Bunkers

Die statischen Strukturen der Hochbunker lassen es zu, sie zu bebauen. Hierbei bie­tet das Bunkerdach, das selbst aus mindestens einem Meter hohen Stahlbeton be­steht, ein solides Fundament, auf dem ein- oder zwei geschossige Wohnungen als Neubau entstehen können. Der Bunker selbst ist dann von baulichen Maßnahmen fast ausgeschlossen, da auch der Treppenaufgang außenliegend (siehe untenste­hendes Bild) realisiert werden kann.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 8: Treppenaufgang für Wohnungen auf dem Bunker in Hamburg-Eilbeck, auf: http://www.joygroup.de/hammgalerie/eilbek/pages/page_24.html (Zugriff am 24.06.2009); eigene Bearbeitung

Diese Lösung scheint dann besonders attraktiv, wenn nur ein verhältnismäßig gerin­ger Bodenrichtwert vorliegt und damit die Abrisskosten in keinem rentablen Verhält­nis zu den Grundstückskosten stehen oder wenn der Bunker kontaminiert ist und dadurch die Abriss- und Dekontaminierungskosten unberechenbar werden.

Es ist auch denkbar, nur das Erdgeschoss des Bunkers zu nutzen, indem es (wie unter 3.1.4 beschrieben) zu einem Parkhaus umgebaut wird. Hier müssen natürlich Informationen über die ortsüblichen Stellplatzmieten eingeholt und der Bedarf an Stellplätzen geprüft werden.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 9: Penthouse auf einem Hochbunker in Hamm, auf http://www.baukunst- nrw.de/index.php?oid=1097 (Zugriff am 11.07.2009); eigene Bearbeitung

In Frankfurt Osthafen wurde eine beispielhafte Bunkerbebauung durchgeführt, die nun das Institut für neue Medien beherbergt (siehe unten). Hierbei wurde das sanie­rungsbedürftige Walmdach des Bunkers entfernt[21] und ein Komplex mit Büro- und Atelierräumen aufgesetzt. Durch eine sparsame Bauweise und die Tatsache, dass das Grundstück im Besitz der Kommune ist, betrugen die Gesamtkosten weniger als 50% verglichen mit den in Frankfurt üblichen Baukosten.[22]

An diesem Beispiel wird deutlich, dass die Bebauung eines Bunkers lukrativ sein kann, wenn die Bebauungspläne und $34 BauGB dies zulassen.[23]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 10: Bunker in Frankfurt Osthafen vor dem Umbau, auf: http://www.inm.de/index.cfm?siteid=17&CFID=3235485&CFTOKEN=743cc 3e532f067e0-185B9793-9EB7-A153- D588D612D4BB60A6&jsessionid=8030b97081b5$5F$24$7 (Zugriff am 25.06.2009); eigene Bearbeitung

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 11: Bunker in Frankfurt Osthafen nach dem Umbau, auf: http://www.inm.de/index.cfm?siteid=17&CFID=3235485&CFTOKEN=743cc 3e532f067e0-185B9793-9EB7-A153- D588D612D4BB60A6&jsessionid=8030b97081b5$5F$24$7 (Zugriff am 25.06.2009); eigene Bearbeitung

3.2.2 Nachnutzung durch Umbau des Bunkers

Im Folgenden werden zwei Beispiele angeführt, wie ein Bunker so umgebaut werden kann, dass dort anschließend Wohnraum entsteht.[24] Die zwei Beispielprojekte ver­folgen zwei unterschiedliche Zielstellungen: Während im ersten Projekt (3.2.2.1), das mit geringen Umbaukosten auskommt, Mietwohnungen entstehen, werden im zweiten Umbauprojekt (3.2.2.2) mit immensen Baukosten Eigentumswohnungen mit hohem Standard entwickelt.

3.2.2.1 Niedrigpreisbeispiel Bunkerwohnungen in Köln Schnurgasse 39

In Köln wurde ein freistehender Hochbunker in einem Wohngebiet mit mittlerer Preisstruktur am Innenstadtrand zum Mehrfamilienhaus umgebaut. Hier wurde der Bunker mit einfachen Mitteln neu gestaltet. Die Baukosten für anschließend etwa 1200m2 Nutzfläche beliefen sich auf 400.000€.[25]

Vor dem Hintergrund der besseren Vermietbarkeit sind die für einen Bunkerumbau verhältnismäßig geringen Kosten dieses Projekts als sinnvoll zu bewerten. Es zeigt auch, dass ein preisgünstiger Umbau eines Bunkers überhaupt möglich ist.

3.2.2.2 Hochpreisbeispiel Wohnen im Bunker in Köln Nippes

Anders als im vorangestellten Beispiel setzte der Investor im Kölner Stadtteil Nippes auf exklusive Loft-Eigentumswohnungen mit Gebäudeservice und Tiefgarage. Es entstanden 17 Wohnungen mit insgesamt ca. 3000m2. Die Bausumme betrug 5.1 Mio. Euro. Allein die Diamantseilsägearbeiten, um die Bunkerwände zu öffnen, be­trugen bei diesem Projekt 500.000 Euro.[26]

Es muss kritisch beleuchtet werden, ob die dadurch relativ hohen Wohnungspreise von 2300 - 2500€/m2 in anderen Gebieten zu erzielen wären. Bei hochpreisigen Liebhaberobjekten tritt jedoch ein ökonomischer Finanzmitteleinsatz oft in den Hin­ tergrund. Nur eine frühe Einbindung der zukünftigen Wohnungseigentümer führte dieses Vorhaben zum Erfolg.[27]

3.3 Abriss des Bunkers

Die Stahlbetonkuben in Deutschlands Innenstädten stoßen in weiten Teilen der Be­völkerung wegen ihrer zweifelhaften Ästhetik nicht immer auf Gegenliebe. Hinzu kommt, dass sich so mancher Investor auf Bunkergrundstücken viel mehr vorstellen kann als einen ausgedienten Schutzraum. Es ist also die logische Konsequenz für einen Investor, eventuell auch die Kosten des Abbruchs zu tragen, um dort einen gewinnbringenden Neubau zu errichten. Nachstehend werden die heutigen Abriss­möglichkeiten und die damit verbundenen Kosten aufgezeigt.

3.3.1 Methoden des Abrisses

Für den Abriss eines Bunkers kann eine gewisse Vorauswahl an Abrissverfahren ge­troffen werden: Während Diamantseilsägearbeiten für kleinere Umbauten sehr effi­zient sind, scheiden sie wegen zu hoher Kosten bei einem kompletten Abriss eines Bunkers aus. Auch ein thermischer Abbruch mittels Sauerstofflanzen oder Pulver­brennschneidverfahren kann als ökonomische Abrissmethode nicht eingesetzt wer­den. Da sich die Hochbunker oft in guten Wohn- oder Geschäftslagen befinden, kommt in den meisten Fällen ein Abriss durch Felsmeißel wegen der hohen Ge­räuschentwicklung nicht in Frage.[28]

Das Abtragen des Stahlbetons eines Bunkers mittels Fräsen kann eine sehr effizien­te Möglichkeit sein. Montiert an einen Bagger mit mindestens 80 Tonnen Gewicht, brechen die stärksten Fräsen[29] bis zu 200m3 pro Arbeitstag ab. Im Fräsprozess wer­den Bewehrungsstähle von bis zu 30mm Durchmesser mit zerrissen.[30] Die Fräsköpfe aus Industriediamant müssen wegen der hohen Beanspruchung regelmäßig ausge­tauscht werden, was die Fräsarbeiten unterbricht.[31]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 12: ER 5500 Fräse für den Betonabbruch, auf: http://www.erkat.de/de/product/er5500td/ (Zugriff am 08.07.2009); eigene Bearbeitung

Neben dem Fräsen kommt beim Bunkerabbruch üblicherweise eine zweite Methode zum Einsatz: Das Brechen geschieht mit so genannten hydraulischen Pulverisierern, die ebenfalls an Baggern angebracht werden. Die Schließkraft der Zangen beträgt bis zu 410 Tonnen. Hiermit können auch stark bewehrte Betonblöcke und -platten zerdrückt werden.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 13: Hydraulischer Pulverisierer Verachtert VHP 40, auf: http://www.veraned.nl/de/Occasion/012096/VHP40 (Zugriff am 08.07.2009); eigene Bearbeitung

[...]


[1] Mit dem Verkauf dieser Bunker wurde nach Angaben der Bundesanstalt für Immobilienan­gelegenheiten noch nicht begonnen, da die interministeriellen Abstimmungen unter Ein­beziehung der Bundesländer noch laufen (Vgl. E-Mail der Bundesanstalt für Immobilien­angelegenheiten im Anhang vom 16.07.2009).

[2] Vgl. Ismar, Hamburgs Bunker werden eingemottet, 2007.

[3] Vgl. Göres, Vom Fremdkörper zum lichten Lofthaus, 2007.

[4] Vgl. Kiefer, Schöner wohnen im Bunker, 2009.

[5]Vgl. Hettlage, Eine gute Stube in Bunker F38, 2009.

[6] Vgl. Kiefer, Schöner wohnen im Bunker, 2009.

[7] Heinemann; Zieher, Bunker update, 2008, S.21-22.

[8] Basierend auf der Annahme, dass eine Investition in ein Bunkergrundstück nur dann sinn­voll ist, wenn es sich in einer guten Lage befindet, scheiden Kleinbunker, Röhrenbunker, Deckungsgräben, Stollenbunker und Tiefbunker wegen ihrer Lage oder sonstiger Brauchbarkeit (Tageslicht) und Flaktürme, sowie U-Boot Bunker wegen ihrer Seltenheit aus. Auch Rundbunker scheiden bei der Betrachtung wegen ihrer geringen Nutzfläche und der selten zentralen Lage aus.

[9] Heinemann; Zieher, Bunker update, 2008, S.29.

[10] Heinemann; Zieher, Bunker update, 2008, S.29.

[11] Zu beobachten ist eine Dichteabnahme der Bunker nach Süd-Osten.

[12] Dieser Aspekt ist der Tatsache geschuldet, dass die Flugzeuge der Alliierten Streitkräfte nur eine bestimmte Reichweite hatten und somit weite Teile Deutschlands nicht von Bombenangriffen aus der Luft betroffen waren. In einem Telefongespräch mit der Bun-

[13]Vgl. Hettlage, Eine gute Stube in Bunker F38, 2009.

[14] Vgl. Kiefer, Schöner wohnen im Bunker, 2009.

[15] Bei Bunkern der zweiten Bauwelle, die über 1500 Menschen Platz boten, kommen auch Wand- und Deckenabschlussstärken von bis zu 3,00m vor.

[16] Dies ist die sinngemäße Aussage eines Mitarbeiters des Stadtarchives Hannover in einem Telefongespräch am 22.06.2009.

[17] Hinzuzufügen ist, dass der Umbau des Bunkers in der Reinhardstraße mit immensem fi­nanziellen Aufwand geschehen ist und deshalb eigentlich keine Nachnutzung mit gerin­gen baulichen Veränderungen darstellt.

[18] Vgl. hierzu Ismar, Hamburgs Bunker werden eingemottet, 2007.

[19]Vgl. Im Anhang, Georg Werner GmbH, 1997.

[20]Vgl. BMT41, 1994, S.38,39.

[21] Wie unter 2.2 bereits erwähnt, wurden einige Bunker zu Tarnungszwecken mit einem Walmdach versehen.

[22] Vgl. http://www.inm.de/index.cfm?siteid=17&CFID=3235485&CFTOKEN=743cc3e532f067e0- 185B9793-9EB7-A153-D588D612D4BB60A6&jsessionid=8030b97081 b5$5F$24$7.

[23] Vgl. im Anhang §34 BauGB, Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile.

[24] Für die Nutzbarmachung eines Bunkers zu Wohnzwecken sind viele Aspekte zu berück­sichtigen. Der Brandschutz muss gewährleistet sein, das Raumklima und die Belüftung müssen bauphysikalisch auf den speziellen Baukörper abgestimmt sein und die Lichtver­hältnisse müssen auf die Nutzungsart zugeschnitten sein.

[25] Vgl. Heinemann; Zieher, Bunker update, 2008, S.158ff.

[26] Vgl. Luczak Architekten, 2009.

[27] Vgl. Heinemann; Zieher, Bunker update, 2008, S.163.

[28] Vgl. auch im Folgenden Gespräch mit der Robert Zeller GmbH & Co. KG, 2009.

[29] Z.B. die Erkat ER 5500-3 TD

[30] Vgl. Erkat, 2009.

[31] Vgl. Heinemann; Zieher, Bunker update, 2008, S.130.

Details

Seiten
81
Jahr
2009
ISBN (eBook)
9783640417414
ISBN (Buch)
9783640411160
Dateigröße
4.1 MB
Sprache
Deutsch
Katalognummer
v134403
Institution / Hochschule
Bauhaus-Universität Weimar
Note
2,0
Schlagworte
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Titel: Luftschutzbunker als Immobilienanlage