Lade Inhalt...

Der G-REIT – aktuelle Probleme und Lösungsansätze

Hausarbeit 2008 26 Seiten

BWL - Investition und Finanzierung

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1. Einleitung

2. Grundsätzliche Struktur des G-REIT

3. Problemkreise des G-REIT
3.1. Kapitalmarkt- und Börsenumfeld
3.2. Strukturelle Defizite des G-REIT
3.3. Systemfehler in der G-REIT Besteuerung

4. Lösungsansätze zur Stärkung des G-REIT
4.1. Nachbesserungen durch das Jahressteuergesetz
4.2. Umgestaltungen der G-REIT-Struktur

5. Fazit

Literaturverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Eckpunkte des G-REIT

Abbildung 2: Historische Aktienkurse und Indizes

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1. Einleitung

Im Jahr 19601 wurde in den USA erstmals der Real Estate Investment Trust (REIT) als indirektes Immobilienvehikel eingeführt. Der REIT stellt eine steuerbegünstigte Kapitalgesellschaft dar, die ihre Einnahmen vorrangig aus Immobilien durch Besitz, Betrieb oder Finanzierung erzielen.2 Als indirektes Immobilienvehikel ist der REIT eine weltweit bekannte und akzeptierte Form der Anlage. In bereits 313 Ländern ist der REIT als Sonderform der börsennotierten Aktiengesellschaft eingeführt worden. Beobachter aus Fachkreisen führen an, dass Länder, die in der mittleren bis langfristigen Sicht nicht über börsennotierte Immobilienanlageformen verfügen, zukünftig nur im geringen Maße an den internationalen Kapitalmarktströmen teilhaben werden.4 Um dem Finanz- und Immobilienstandort Deutschland das Schicksal der Bedeutungslosigkeit zu ersparen, wurde mit großer Euphorie5 „das Gesetz zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REITG)“ am 01.06.2007 mit der Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt rückwirkend zum 01.01.20076 erlassen. Oberstes Bestreben des Gesetzgebers bei der Schaffung des German Real Estate Investment Trust (G-REIT) war es, die „bestehende Lücke bei der indirekten Immobilienanlage“7 zu schließen. Des Weiteren erhoffte sich der Gesetzgeber im Zuge der REIT-Einführung eine Professionalisierung der Immobilienwirtschaft und mehr Wettbewerbsgleichheit für deutsche Finanz- und Immobilienstandorte, speziell gegenüber der europäischen Konkurrenz.8

Insbesondere vor dem Hintergrund, dass der deutsche Immobilienmarkt als der größte in Europa gilt9 und Unternehmen hierzulande nach wie vor über einen im internationalen Vergleich hohen10 Immobilienbestand verfügen, waren die Erwartungen an den REIT zu Beginn immens. So bezifferte die Lobby Initiative Finanzplatz Deutschland (IFD) in 2004 den G-REIT-Markt in Deutschland bis zum Jahr 2010 auf rund €127 Mrd.11. Selbst unabhängige Schätzungen gingen 2005 noch von einem Immobilien-Einbringungspotenzial in den G-REIT von €40 Mrd. bis €57 Mrd. bis 2010 in Deutschland aus.12 Des Weiteren rechneten Experten noch in 2007 mit 10 bis 20 G-REIT in Deutschland bis Ende 2009.13

Nach aktuellem Stand notieren mit der Alstria Office REIT-AG und der Fair Value REIT-AG aber lediglich zwei G-REIT an der Börse. Die derzeitige Marktkapitalisierung der beiden G-REIT beläuft sich summiert auf gerade einmal €314,83 Mio.14 Das ausgewiesene, zu Marktwerten bewertete Immobilienvermögen der beiden G-REITs beträgt dabei nur €1.693,72 Mrd.15 (Alstria Office REIT-AG) bzw. €150,1 Mio.16 (Fair Value REIT-AG). Dem hinzuzufügen sind lediglich 11 weitere Unternehmen, die bisher den Vor-REIT-Status erreicht haben.17 Angesichts dieser ernüchternden Zahlen ist es schwierig, von einer Erfolgsgeschichte des G-REITs zu sprechen. Vor diesem Hintergrund durchleuchtet und diskutiert die vorliegende Abhandlung die zentralen Schwächen des G-REIT und zeigt kurz Maßnahmen zur Stärkung des G-REIT auf.

Im Anschluss wird auf die wesentlichen Grundzüge des G-REIT eingegangen. Darauf aufbauend werden kritische Rahmenbedingungen sowie zentrale Lösungsansätze zur Stärkung des G-REIT diskutiert. Die Ausarbeitung schließt mit einem Resümee vor dem Hintergrund der Zielsetzung des REITG.

2. Grundsätzliche Struktur des G-REIT

Bei der Schaffung des G-REIT hat sich der deutsche Gesetzgeber an den bereits bestehenden internationalen REIT-Strukturen orientiert. Der REIT kennzeichnet sich weltweit durch ein immobilienwirtschaftliches operatives Geschäftsfeld, dass dem eines klassischen börsennotierten Immobilienunternehmens entspricht.18 Ein weiteres Merkmal des REIT ist das Gesellschaftsvermögen, dass wie beim herkömmlichen Immobilienunternehmen großteils aus Immobilien besteht. Der REIT ist allerdings im Gegensatz zu anderen Immobilienunternehmen von Unternehmenssteuern entbunden, so dass die erwirtschafteten Gewinne, die mindestens zu 80% an die Anteilseigner auszuschütten sind, auf Aktionärsebene besteuert werden.19

Abbildung 1: Eckpunkte des G-REIT

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Eigene Darstellung

Der G-REIT ist eine Sonderform der börsennotierten Aktiengesellschaft mit Sitz in Deutschland, deren Unternehmensgegenstand in dem Besitz und der Verwaltung von Immobilien liegt. Um den G-REIT-Status zu erlangen, muss dauerhaft der regulatorische Rahmen in Form des Mindest-Stammkapitals, des Mindestimmobilienvermögens sowie der Umsatzgenerierung aus Immobilien, der Verschuldungsdeckelung, der zwingenden Zulassung zum Börsenhandel, der Streubesitzquote sowie der Höchstbeteiligungsgrenze erfüllt sein (s. Abbildung 1). Auch fügt sich der G-REIT hinsichtlich der Ausschüttung in den bestehenden internationalen Rahmen, da mindestens 90% des HGB-Ergebnisses an die Aktionäre ausgeschüttet werden muss.

Die G-REIT-Grundkonzeption zielt auf die Befreiung der G-REIT-Gewinne von Körperschaft- und Gewerbesteuer ab. Erst auf Ebene der Anteilseigner findet die Besteuerung mit dem persönlichen Steuersatz statt; ab 2009 hat der Aktionär die gesamten Dividenden der Abgeltungssteuer zu unterwerfen. Dabei ist zu beachten, dass den Aktionären der Genuss der steuerlichen Privilegieren in Form des Halbeinkünfteverfahrens20 (§ 3 Nr. 40 EStG) sowie die weitgehende Steuerbefreiung21 nach § 8b KStG verwährt bleiben (§ 19 Abs. III REITG).22 Zur Hebung stiller Reserven in Unternehmensimmobilien, aber gerade auch als Starthilfe, hat der Gesetzgeber dem G-REIT eine Steuervergünstigung in Form der Exit-Tax zugebilligt. Bei der Exit-Tax müssen Unternehmen ihre Gewinne aus der Veräußerung ihrer Immobilien an den G-REIT bis Ende 2009 nur zur Hälfte versteuern, sofern die Gewerbeimmobilien mindestens fünf Jahre im inländischen Betriebsvermögen gehalten wurden (§ 3 Nr. 70 EStG).23

3. Problemkreise des G-REIT

In diesen Absatz werden die möglichen Ursachen für die geringe Anzahl der G-REIT-Gründungen diskutiert. Zunächst wird der Problemkreis des Kapitalmarkt-und Börsenumfeldes dargestellt. Vor dem Hintergrund des Umfanges der Abhandlung werden anschließend die essentiellen strukturellen Schwächen des G-REIT sowie die wesentlichen Probleme in der Besteuerung thematisiert.

[...]


1 Vgl. Block, Investing in REITs 2006, S. 42.

2 Vgl. Pelikan, Chancen mit geschlossenen Fonds 2007, S. 60.

3 Vgl. Gütle, IF 2008, Nr. 16, S. 582.

4 Vgl. Knoflach u. Körfgen, REITs 2007, S. 4.

5 Vgl. Kussmaul u. Gräbe, ZSteu 2008, Nr. 17, S. 256.

6 Gesetzes zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen v. 28.05.2007, BGBl I, Nr. 23, S. 914 u. 922.

7 BT, Entwurf eines Gesetzes zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen v. 12.01.2007, Drs. 16/4026, S. 1, http://rsw.beck.de/rsw/upload/Beck_Aktuell/Gesetzentwurf_Bundesregierung_BT-Drs.1604026.pdf (Abrufdatum: 31.12.2008).

8 Vgl. BT, Entwurf eines Gesetzes zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen v. 12.01.2007, Drs. 16/4026, S. 1, http://rsw.beck.de/rsw/upload/Beck_Aktuell/Gesetzentwurf_Bundesregierung_BT-Drs.1604026.pdf (Abrufdatum: 31.12.2008).

9 Vgl. von Busekist u. Hartrott, M&A Review 2007, Nr. 6, S. 265.

10 Vgl. Riesmeier, G-REITs: Frischer Wind für den deutschen Immobilienmarkt v. 15.02.2006, http://www.fundresearch.de/index.asp?intPageID=5&pkBerichtNr=117111&pkRubrikNr=492 (Abrufdatum: 31.12.2008).

11 Vgl. IFD, Einführung eines deutschen REIT: Zusammenfassung der Empfehlungen v. 12.12.2005, S. 8, http://www.finanzstandort.de/BaseCMP/documents/5000/einfuehrung-reit.pdf (Abrufdatum: 31.12.2008).

12 Vgl. Bausch, Goronczy u. Siebels, Der German Real Estate Investment Trust (REIT) und der deutsche Immobilienmarkt v. Oktober 2005, S. 51, http://www.hsh-nordbank.de/media/pdf/marktberichte/branchenstudien/immobilien_2/germanreit/REIT_Studie_H SH_Nordbank_2005.pdf (Abrufdatum: 31.12.2008).

13 Vgl. Riesmeier, IF 2007, Nr. 10, S. 339.

14 Vgl. OnVista Group, Marktkapitalisierung der Alstria Office REIT-AG und der Fair Value REIT-AG v. 31.12.2008, http://aktien.onvista.de/snapshot.html?ID_OSI=16118267 und http://aktien.onvista.de/snapshot.html?ID_OSI=17381733 (Abrufdaten: 31.12.2008).

15 Vgl. Alstria Office REIT-AG, Geschäftsbericht 2007 v. 18.03.2008, S. 4, http://investor-relations.alstria.de/cgi-bin/show.ssp?id=5001&companyName=alstria&language=German (Abrufdatum: 31.12.2008).

16 Vgl. Fair Value REIT-AG, Geschäftsbericht 2007 v. 15.04.2008, S. 50, http://www.fvreit.de/index.php?inhalt=ir.berichte (Abrufdatum: 31.12.2008).

17 Vgl. Parmantier, IIREM 2008, SA „German REITs – der Weg an die Börse“, Nr. 2, S. 36.

18 Vgl. Knoflach u. Körfgen, REITs 2007, S. 2.

19 Vgl. Bone-Winkel et al., Handbuch Real Estate Investment Trusts 2008, S. 25.

20 Nach dem Halbeinkünfteverfahren sind nur 50% der Dividenden steuerpflichtig.

21 Beteiligungsprivileg, demnach ist Dividende zu 95% steuerbefreit.

22 Vgl. Witt, Steuerliche Aspekte der Überführung von Immobilien in den G-REIT 2008, S. 26.

23 Vgl. Conradi, Handbuch REIT Aktiengesellschaft 2008, S. 212.

Details

Seiten
26
Jahr
2008
ISBN (eBook)
9783640395989
ISBN (Buch)
9783640395521
Dateigröße
611 KB
Sprache
Deutsch
Katalognummer
v133046
Institution / Hochschule
Leuphana Universität Lüneburg – Institut für Betriebswirtschaftslehre
Note
1,3
Schlagworte
G-REIT Probleme Lösungsansätze

Autor

Zurück

Titel: Der G-REIT – aktuelle Probleme und Lösungsansätze