Vorteilhafte Erwerbsstrategien für die eigengenutzte Immobilie als Altersvorsorge

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

1 Einleitung
1.1 Motivation
1.2 Zielsetzung
1.3 Aufbau der Arbeit

2 Altersvorsorge in Deutschland
2.1 Demographischer Wandel in Deutschland
2.2 Auswirkungen auf die gesetzliche Altersrente
2.3 Vom Drei-Säulen-Modell zum Drei-Schichten-Modell der Altersvorsorge
2.3.1 Basisversorgung
2.3.2 Zusatzversorgung
2.3.3 Private Altersvorsorge
2.4 Einordnung der Immobilie in das 3-Schichten-Modell

3 Die eigengenutzte Immobilie als Altersvorsorge
3.1 Ökonomische Faktoren beim Erwerb eigengenutzter Immobilien
3.1.1 Immobilienpreisentwicklung
3.1.2 Erwerbsnebenkosten
3.1.3 Instandhaltungskosten
3.1.4 Darlehensarten
3.2 Immobilienmiete bei gleichzeitiger Alternativanlage
3.2.1 Mietzins
3.2.2 Mietpreisentwicklung
3.2.3 Abgeltungssteuer
3.3 Die Eigenheimrente zur Förderung eigengenutzter Immobilien
3.3.1 Bausparen
3.3.2 Eigenheimrente
3.3.3 Aktueller Marktüberblick
3.4 Beeinflussbarkeit durch emotionale Aspekte

4 Vorteilhaftigkeitsvergleich zwischen Immobilienkauf und Immobilienmiete
4.1 Modellannahmen für die ökonomischen Einflussfaktoren
4.2 Formelherleitungen
4.2.1 Immobilienkauf
4.2.2 Immobilienmiete
4.2.3 Eigenheimrente
4.3 Vorteilhaftigkeitsanalysen
4.3.1 Vorteilhaftigkeitsvergleich zwischen Immobilienmiete und Immobilienkauf
4.3.1.1 Betrachtung der Investitionssumme
4.3.1.2 Betrachtung des Anlagezinssatzes
4.3.1.3 Betrachtung des Mietzinssatzes
4.3.1.4 Betrachtung des Eigenkapitalanteils
4.3.1.5 Betrachtung des Fremdkapitalzinssatzes
4.3.1.6 Betrachtung der Miet- und Immobilienpreisentwicklung
4.3.1.7 Betrachtung des Zeitpunkts der Investitionsentscheidung
4.3.1.8 Abhängigkeit der Vorteilhaftigkeit vom Standort
4.3.2 Einfluss der Eigenheimrente auf den Vorteilhaftigkeitsvergleich
4.3.2.1 Einfluss der Eigenheimrente auf den Immobilienerwerb
4.3.2.2 Betrachtung der Investitionssumme mit drei Anlagealternativen
4.3.2.3 Betrachtung des Anlagezinssatzes mit drei Anlagealternativen
4.3.2.4 Betrachtung des Mietzinssatzes mit drei Anlagealternativen
4.4 Ergebnisse und Handlungsempfehlungen

5 Zusammenfassung und Ausblick

Literatur

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildungsverzeichnis

Abb. 1: Entwicklung der durchschnittlichen Kinderanzahl je Frau seit 1960

Abb. 2: Entwicklung der durchschnittlichen Lebenserwartung in Deutschland

Abb. 3: Altersaufbau der Bevölkerung in Deutschland

Abb. 4: Voraussichtliche Entwicklung des Alterslastquotienten in Deutschland

Abb. 5: Einkommen von Rentnerhaushalten (zwei Personen) im internationalen Vergleich

Abb. 6: Vom Drei-Säulen- zum Drei-Schichten-Modell der Altersvorsorge

Abb. 7: Der absetzbare Beitragsanteil der Basisrente

Abb. 8: Anstieg der Riester-Rente

Abb. 9: Der zu versteuernde Ertragsanteil hängt vom Renteneintrittsalter ab

Abb. 10: Durchschnittliche Wertentwicklung von Eigenheimen 1970-2004

Abb. 11: Darlehensarten im Vergleich

Abb. 12: Mietpreisentwicklung gegenüber dem Vorjahr in Prozent

Abb. 13: Von der Abgeltungssteuer betroffene Einkünfte

Abb. 14: Grundprinzip des Bausparens

Abb. 15: Aktueller Marktüberblick

Abb. 16: Vorteilhaftigkeit in Abhängigkeit von r

Abb. 17: Vorteilhaftigkeit in Abhängigkeit von m

Abb. 18: Vorteilhaftigkeit in Abhängigkeit von e

Abb. 19: Vorteilhaftigkeit in Abhängigkeit von f

Abb. 20: Vorteilhaftigkeit in Abhängigkeit von p und w

Abb. 21: Vorteilhaftigkeit in Abhängigkeit von n

Abb. 22: Vorteilhaftigkeit in Berlin in Abhängigkeit von n

Abb. 23: Vorteilhaftigkeit in Köln in Abhängigkeit von n

Abb. 24: Vorteilhaftigkeit in München in Abhängigkeit von n

Abb. 25: Vorteilhaftigkeit in Abhängigkeit von I (drei Anlagealternativen)

Abb. 26: Vorteilhaftigkeit in Abhängigkeit von r (drei Anlagealternativen)

Abb. 27: Vorteilhaftigkeit in Abhängigkeit von m (drei Anlagealternativen)

Tabellenverzeichnis

Tab. 1: Variation der Investitionssumme

Tab. 2: Variation des Anlagezinssatzes

Tab. 3: Variation des Mietzinssatzes

Tab. 4: Variation des Eigenkapitalanteils

Tab. 5: Variation des Fremdkapitalzinssatzes

Tab. 6: Variation der Miet- und Immobilienpreisentwicklung

Tab. 7: Variation des Zeitpunkts der Investitionsentscheidung

Tab. 8: Variation des Zeitpunkts der Investitionsentscheidung in Berlin

Tab. 9: Variation des Zeitpunkts der Investitionsentscheidung in Köln

Tab. 10: Variation des Zeitpunkts der Investitionsentscheidung in München

Tab. 11: Variation der Investitionssumme (drei Anlagealternativen)

Tab. 12: Variation des Anlagezinssatzes (drei Anlagealternativen)

Tab. 13: Variation des Mietzinssatzes (drei Anlagealternativen)

1 Einleitung

1.1 Motivation

Neben der internationalen Finanzkrise dominiert in der Berichterstattung nationaler Medien aktuell vor allem das Thema „Altersvorsorge“. Dabei stehen insbesondere die traditionelle Alterssicherung im Rahmen der Gesetzlichen Rentenversicherung (GRV) und ihre künftige Finanzierung in der Kritik. Angesichts der erheblichen Ver-änderungen in der demographischen Struktur der Bundesrepublik Deutschland ist das Problem dabei klar ersichtlich: So gibt es im Verhältnis zu den Rentenempfängern immer weniger Beitragszahler. Damit ist absehbar, dass die Beiträge zur GRV mittel-fristig nicht ausreichen werden, um den Kapitalbedarf zu decken.¹ Die Bundesregie-rung verabschiedete als Reaktion auf diese Entwicklung schrittweise Reformen am Rentensystem. Ein Bestandteil dabei war die Schaffung staatlich geförderter Vorsor-geprodukte, um die freiwillige Alterssicherung zu bestärken.² In den Bereich der pri-vaten Altersvorsorge ist dabei das mietfreie Wohnen in der eigenen Immobilie ein-zuordnen, die immer noch die favorisierte Form der Alterssicherung darstellt.³

1.2 Zielsetzung

Das Hauptziel dieser Arbeit ist es zu untersuchen, ob es unter Renditegesichtspunk-ten vorteilhafter ist, zunächst zur Miete zu wohnen und parallel vorzusorgen, um zu Rentenbeginn mit dem verzinsten Kapital eine eigene Immobilie zu erwerben, oder ob es sinnvoller ist, sich bereits während der Erwerbsphase für den Kauf einer eigen-genutzten Wohnimmobilie als Altersvorsorge zu entscheiden. Die Ergebnisse aus den Modellberechnungen sollen Aufschluss darüber geben, inwieweit die Anlageent-scheidung dabei von den Ausprägungen der verschiedenen Einflussvariablen ab-hängt. Im Rahmen einer weiteren Analyse wird untersucht, wie sich das Inkrafttreten des Eigenheimrentengesetzes zum 01.08.2008⁴ auf die Vorteilhaftigkeit der beiden Anlagealternativen auswirken wird.

1.3 Aufbau der Arbeit

Mit einer allgemeinen Darstellung der Altersvorsorge in Deutschland bildet Kapitel 2 die Basis dieser Arbeit. Dabei werden zunächst die demographische Entwicklung und ihre Auswirkungen auf das System der Alterssicherung aufgezeigt. Sie lassen den Handlungsdruck erkennen, der dazu führte, das bestehende System der Alters-vorsorge in ein 3-Schichten-Modell umzuwandeln. Nach einer ausführlichen Darstel-lung des Modells rundet die Einordnung der Immobilie in diese modifizierte Form der Alterssicherung Kapitel 2 ab. Anschließend werden in Kapitel 3 Erwerbsstrate-gien für die eigengenutzte Immobilie als Altersvorsorge und ihre ökonomischen Ein-flussfaktoren dargestellt. In diesem Zusammenhang erfolgt auch die Eingliederung der neu geschaffenen Eigenheimrente, die dazu beitragen soll, die Anschaffung von Wohneigentum zu erleichtern. Am Ende des Kapitels wird gezeigt, dass auch emoti-onale Aspekte bei der Beurteilung von Anlageentscheidungen zu berücksichtigen sind. Aufbauend auf diesen Grundlagen erfolgt in Kapitel 4 ein Vorteilhaftigkeits-vergleich zwischen den Erwerbsstrategien „Immobilienkauf während der Erwerbs-phase“ und „Immobilienmiete bei gleichzeitiger Alternativanlage“, wobei die Alter-nativanlage und ihre Erträge zum Immobilienerwerb bei Eintritt der Rentenphase ge-nutzt werden. Hierfür sind vorab Modellannahmen für die ökonomischen Einfluss-faktoren zu treffen, um anschließend die für die Berechnungen notwendigen Formeln zu erstellen. Danach werden im Rahmen von Modellberechnungen die einzelnen Ein-flussfaktoren variiert, um zu untersuchen, ob sich eine Veränderung der Parameter auf die Wahl der Anlagealternativen auswirkt. Dabei wird auch analysiert, inwieweit die Eigenheimrente die Wahl des Anlegers beeinflusst. Der Vorteilhaftigkeitsver-gleich endet mit den Ergebnissen der Modellberechnungen und den daraus abzulei-tenden Handlungsempfehlungen. Kapitel 5 fasst schließlich die wesentlichen Er-kenntnisse der Arbeit zusammen und gibt einen Ausblick auf zukünftige Entwick-lungen.

2 Altersvorsorge in Deutschland

2.1 Demographischer Wandel in Deutschland

Die Bundesrepublik Deutschland befindet sich momentan in einer Phase des demo-graphischen Wandels. Leben zur Zeit noch ca. 82,4 Millionen Menschen in Deutsch­land, werden es im Jahre 2050 neuesten Schätzungen zufolge nur noch zwischen 69 und 74 Millionen sein. Als Hauptursache dieses Bevölkerungsrückgangs gilt dabei die seit Jahren stagnierende Geburtenrate.⁵ Statistisch gesehen brachten Frauen in Deutschland im Laufe ihres Lebens bis zum Jahre 2004 durchschnittlich lediglich 1,36 Kinder zur Welt. Die zum Erhalt der Bevölkerungszahl benötigten 2,1 Kinder pro Frau wurden damit deutlich unterschritten.⁶ Auch in den folgenden Jahren verän-derte sich die Kinderanzahl kaum (siehe Abb. 1).

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 1: Entwicklung der durchschnittlichen Kinderanzahl je Frau seit 1960⁷

Im Gegenzug entwickelte sich in den letzten Jahrzehnten die Lebenserwartung steil nach oben. So wies die erste nach der Wiedervereinigung veröffentlichte Sterbetafel 1991/1993 für neugeborene Jungen eine durchschnittliche Lebenserwartung von 72 Jahren und von neugeborenen Mädchen eine durchschnittliche Lebenserwartung von 79 Jahren auf. Diese Werte stiegen kontinuierlich an und betrugen 15 Jahre später bereits 78 Jahre für männliche und 82 Jahre für weibliche Neugeborene⁸ (siehe Abb. 2).

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 2: Entwicklung der durchschnittlichen Lebenserwartung in Deutschland⁹

Als Hauptgründe für die steigende Lebenserwartung werden vor allem die Fortschrit-te in der medizinischen Versorgung, eine geringere Kindersterblichkeit, veränderte Arbeitsbedingungen und eine bessere Ernährung genannt.¹⁰

Die Anzahl der in Deutschland lebenden Menschen hängt neben der Geburtenrate und der Lebenserwartung im Wesentlichen von dem Saldo aus Zu- und Abwande-rungen ab.¹¹ Jedoch konnte weder ein in den letzten Jahren zu beobachtendes Bevöl-kerungsplus aus der Differenz von Zuwanderern und Auswanderern, noch eine stetig steigende Lebenserwartung der in Deutschland lebenden Personen den Bevölke-rungsrückgang aufhalten.¹²

Der demographische Wandel in Form einer auf niedrigem Niveau stagnierenden Ge-burtenrate und einer steigenden Lebenserwartung hat dabei deutliche Auswirkungen auf die Bevölkerungsstruktur in Deutschland. So ließ sich 1910 die Zusammenset-zung der Bevölkerung noch in Form einer Pyramide veranschaulichen, bedingt durch die geringe Anzahl der Über-60-Jährigen an der Gesamtbevölkerung. Aufgrund der demographischen Veränderungen stieg jedoch der Anteil dieser Altersklasse über die Jahre kontinuierlich, während der prozentuale Teil der Berufstätigen an der Gesamt-bevölkerung stetig abnahm. Deshalb ist zu erwarten, dass sich die Alterspyramide bis zum Jahr 2050 nahezu umdrehen wird (siehe Abb. 3).

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 3: Altersaufbau der Bevölkerung in Deutschland ' ¹³

Neuesten Schätzungen zufolge dürfte der Anteil der Über-60-Jährigen zu diesem Zeitpunkt bei ca. 37% liegen.¹⁴

2.2 Auswirkungen auf die gesetzliche Altersrente

Durch diese veränderte Bevölkerungsstruktur stieg der Alterslastquotient, d.h. die Anzahl der Rentner pro Erwerbstätigen, in den letzten Jahren deutlich an. So kom-men auf die Beitragszahler der Gesetzlichen Rentenversicherung verhältnismäßig immer mehr Rentenempfänger (siehe Abb. 4).¹⁵

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 4: Voraussichtliche Entwicklung des Alterslastquotienten in Deutschland'¹⁶

Der Staat ist gezwungen auf diese demographischen Veränderungen zu reagieren, da sonst das bestehende System der Gesetzlichen Rentenversicherung in Zukunft nicht mehr finanzierbar ist. Im Gespräch sind dabei u.a. eine deutliche Anhebung des Bei-tragssatzes zur GRV (derzeit 19,9%, jeweils zur Hälfte finanziert von Arbeitgeber und Arbeitnehmer¹⁷) oder eine weitere Kürzung der Rentenbeträge.¹⁸ Hintergrund ist die umlagefinanzierte gesetzliche Rente in Deutschland. Hierbei werden die Beiträge der heutigen Arbeitnehmer und Arbeitgeber zeitgleich als Rente an die Rentenemp-fänger weitergeleitet.¹⁹ Grundlage dieses Systems ist der nicht schriftlich fixierte Ge-nerationenvertrag, bei dem die Rente der arbeitenden Beitragszahler im Gegenzug von der nachfolgenden Generation erwirtschaftet wird.²⁰

Betrachtet man die Einkommen von Rentnerhaushalten im internationalen Vergleich, so fällt auf, dass sich ihre Zusammensetzung deutlich voneinander unterscheidet. So dient die gesetzliche Rente nur noch in Deutschland, Spanien und Großbritannien als Haupteinnahmequelle im Alter. Andere Industrienationen setzen im Gegensatz dazu auf alternative Altersvorsorgesysteme. Der Ruhestand in den USA wird beispiels-weise vorwiegend über betriebliche und private Altersvorsorge finanziert (siehe Abb. 5).

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 5: Einkommen von Rentnerhaushalten (zwei Personen) im internationalen Vergleich²¹

Wie aus vorheriger Abbildung ersichtlich, bildet in Deutschland die GRV die Haupt-säule der Altersversorgung. Aufgrund der wachsenden Versorgungslücke²² muss je-doch in Zukunft verstärkt zusätzlich vorgesorgt werden, um den Lebensstandard im Alter halten zu können.²³

2.3 Vom Drei-Säulen-Modell zum Drei-Schichten-Modell der Altersvorsorge

Um die freiwillige Altersvorsorge zu fördern, modifizierte die Bundesregierung im Rahmen der Verabschiedung des Alterseinkünftegesetzes vom 01.01.2005 das beste-hende Drei-Säulen-System zu einem Drei-Schichten-Modell. Im Gegensatz zur frü-heren Regelung werden Altersvorsorgeprodukte nun nach ihrer einkommenssteuerli-chen Klassifizierung unterteilt (siehe Abb. 6):²⁴

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 6: Vom Drei-Säulen- zum Drei-Schichten-Modell der Altersvorsorge²⁵

Wie in Abbildung 6 zu erkennen, wird das Drei-Schichten-Modell in die Bereiche Basisversorgung, Zusatzversorgung und private Altersvorsorge getrennt. Zu den In-strumenten der Basisversorgung zählen dabei die gesetzliche Rente, die Berufsstän-dische Versorgung, die Alterssicherung der Landwirte und die Rürüp-Rente. In der zweiten Schicht der Altersvorsorge findet man die Riester-Rente und die betriebliche Altersvorsorge (bestehend aus den fünf Modellen Direktversicherung, Pensionskasse, Pensionsfonds, Unterstützungskasse und Direktzusage)²⁶. Die private Altersvorsorge mit ihren Instrumenten Renten-, Lebensversicherungen und Banksparplänen bildet die dritte Schicht.

Im folgenden Teil der Arbeit werden die drei Bereiche des Drei-Schichten-Modells genauer dargestellt.

2.3.1 Basisversorgung

Die Basisversorgung der Alterssicherung in Deutschland bildet die Gesetzliche Ren-tenversicherung. Sie dient dem Erhalt des Lebensstandards bei Wegfall des Er-werbseinkommens ab Rentenbeginn und soll Armut im Alter vermeiden.²⁷ Finanziert wird sie durch Beiträge der Versicherten, der Arbeitgeber und durch den Bundeszu-schuss.²⁸ Die Höhe der gesetzlichen Rente hängt entscheidend von den Beitragszei-ten und der Beitragshöhe des Einzahlers ab.²⁹ Bei einem Durchschnittsverdiener be-trägt sie derzeit ca. 67% des Jahreseinkommens (Stand: Ende 2008).³⁰

Leistungen der privaten Leibrentenversicherung zählen nur zu Schicht 1, wenn eine monatliche Rente lebenslang vorgesehen ist, die nicht vor dem 60. Lebensjahr be-ginnt und vorwiegend der Alterssicherung gilt. Des Weiteren dürfen die Rentenzah-lungen nicht beleihbar, nicht übertragbar, nicht veräußerbar, nicht kapitalisierbar und nicht vererbbar sein. Da die Basisrente (Rürüp-Rente) exakt jene Kriterien erfüllt, be-findet sie sich ebenfalls in Schicht 1.³¹ Sie wurde als neues Altersvorsorgeprodukt im Rahmen des Alterseinkünftegesetzes zum 01.01.2005 eingeführt und soll dazu bei-tragen, die Lücke aus der gesetzlichen Rentenversicherung zu schließen. Die neue Rürüp-Rente eignet sich vor allem für Selbstständige und Freiberufler, da diese Be-rufsgruppen nicht in die gesetzliche Rentenversicherung einzahlen müssen, sie aber im Gegenzug Vorsorgeaufwendungen für die Basisrente bei der Einkommenssteuer-erklärung als Sonderausgaben in Abzug bringen können.³² Der absetzbare Teil der Beiträge betrug zum Zeitpunkt der Einführung 60% (max. 12.000,- €) und wächst seitdem um 2% pro Jahr. Ab dem Jahr 2025 können dann 100%, aber max. 20.000,­€ bei Alleinstehenden und 40.000,- € bei zusammenveranlagten Ehegatten steuerlich geltend gemacht werden (siehe Abb. 7).³³

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 7: Der absetzbare Beitragsanteil der Basisrente³⁴

Mit Vollendung des 60. Lebensjahres erhält der Sparer die Rürüp-Rente in Form ei-ner lebenslangen Rente, wobei er die Leistungen der Basisrente mit seinem zum Ren-tenbeginn persönlichen Steuersatz versteuern muss. Diese Form der Besteuerung wird auch nachgelagerte Besteuerung genannt, da während der Ansparphase keine Steuern zu entrichten sind.³⁵

Die Basisversorgung deckt lediglich die fundamentalen Bedürfnisse im Rentenalter ab. Um ihren Lebensstandard halten zu können, müssen künftige Rentner bereits während der Erwerbsphase freiwillig vorsorgen.³⁶

2.3.2 Zusatzversorgung

Der Beschäftigte hat dabei die Möglichkeit, im Bereich der Zusatzversorgung für sein Alter vorzusorgen. Diese Schicht der Altersvorsorge wurde geschaffen, um die private Altersvorsorge über staatliche Förderungen anzukurbeln. Sie besteht aus den Instrumenten Riester-Rente und betriebliche Altersvorsorge.³⁷

Im Rahmen der Rentenreform 2002 wurde die Riester-Rente als Baustein der Zu-satzversorgung beschlossen. Sie soll dazu beitragen, das Sinken des Rentenniveaus aufzufangen und richtet sich vor allem an jene, die Pflichtbeiträge zur gesetzlichen Rentenversicherung leisten, an Beschäftigte im öffentlichen Dienst sowie deren Ehe- Altersvorsorge in Deutschland 10

partner.³⁸ Die Riester-Rente wird in verschiedenen Formen angeboten. Der Kunde hat so die Wahl, zwischen einer privaten Rentenversicherung, einem Bank- oder ei-nem Investmentfondssparplan. Bis zum Ende des Jahres 2007 wurden in Deutschland über 10 Millionen Riester-Policen abgeschlossen, wobei die deutliche Mehrheit der Verträge auf private Rentenversicherungen entfällt (siehe Abb. 8).

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 8: Anstieg der Riester-Rente³⁹

Der Erfolg der Riester-Rente liegt vor allem an der staatlichen Förderung der Poli-cen, die in Form von Zulagen und Steuervorteilen gewährt wird. Um die maximale finanzielle Unterstützung zu erhalten, muss der Sparer ab Beginn des Jahres 2008 4% seines Bruttoentgelts in einen von ihm ausgewählten Riester-Vertrag einzahlen. Sein jährlicher Sparbeitrag setzt sich aus dem Eigenbeitrag und den Zulagen des Staates zusammen, wobei jedem Beitragzahler eine Grundzulage von 154,- € und für jedes Kind eine Kinderzulage i.H.v. 185,- € gewährt wird. Der Sparer hat auch die Mög-lichkeit, seine Altersvorsorgebeiträge für die Riester-Rente als Sonderausgaben von seinem Einkommen in Abzug zu bringen, wodurch ihm Steuervorteile entstehen können. Ob der Sparer nur Zulagen oder zusätzlich eine Steuerrückerstattung erhält, hängt maßgeblich von seiner individuellen Situation ab.⁴⁰ Beiträge zur Riester-Rente sind während der Ansparphase steuerbefreit, während die Bezüge im Alter mit dem persönlichen Einkommenssteuersatz nachgelagert besteuert werden.⁴¹

Neben Riester-Verträgen wird auch die betriebliche Altersvorsorge als zweites In­strument der Zusatzversorgung staatlich gefördert. Unter betrieblicher Altersvorsorge versteht man alle vom Arbeitgeber zugesagten Leistungen der Alters-, Invaliditäts-oder Hinterbliebenenversorgung im Zuge eines Dienstverhältnisses (§1 Abs. 1 BetrAVG). Sie dient der Absicherung des Arbeitnehmers und wird fällig bei alters-bedingtem Ausscheiden aus dem Beruf, im Falle der Invalidität oder dem Tod des Beschäftigten.⁴² Die betriebliche Altersvorsorge kann durch den Arbeitnehmer (Ent-geltumwandlung), als Zusatzleistung des Arbeitgebers oder gemeinsam finanziert werden.⁴³

Der Beschäftigte kann hierbei zwischen Direktversicherung, Pensionskasse, Direkt-zusage, Unterstützungskasse und Pensionskasse als Durchführungsweg wählen. Bei einer betrieblichen Altersvorsorge in Form einer Direktversicherung schließt der Ar-beitgeber für seinen Arbeitnehmer eine Kapitallebens- oder Rentenversicherung bei einer Versicherungsgesellschaft ab.⁴⁴ Der wohl größte Vorteil der Direktversicherung liegt in der Minimierung des Verwaltungsaufwands, da der externe Versicherer na-hezu alle Arbeiten übernimmt. Deshalb ist dieser Durchführungsweg vor allem auch für kleinere Unternehmen interessant.⁴⁵ Arbeitnehmer, die nach dem 01.01.2005 Ver-träge abgeschlossen haben, profitieren von steuerfreien Beiträgen bis zu einer Höhe von 4% der Beitragsbemessungsgrenze⁴⁶ zzgl. eines Fixbetrages in Höhe von 1.800,­€ jährlich.⁴⁷

Pensionskassen sind rechtsfähige Versorgungseinrichtungen in Form eines Versiche-rungsvereins auf Gegenseitigkeit (VVAG). Hierbei unterscheidet man zwischen Gruppen- und Einzelkassen. Während mehrere Unternehmen gemeinsam als Träger der Gruppenkassen fungieren, eignen sich Einzel-Pensionskassen speziell für Groß-unternehmen. Diese Form der Altersversorgung ähnelt einer Direktversicherung. Je-doch ist hier die versicherte Person i.d.R. auch Mitglied der Kasse.⁴⁸ Für den Arbeit- nehmer können bis zu 4% der Beitragsbemessungsgrenze steuerfrei in die Pensions-kasse eingezahlt werden.⁴⁹

Entscheidet sich der Arbeitnehmer für die Direktzusage als betriebliche Altersvor-sorge, hat das Unternehmen für seinen Mitarbeiter eine Pensionsrückstellung zu bil-den. Diese wird aufgelöst, wenn der Arbeitnehmer in Ruhestand geht und die Ren-tenzahlungen beginnen. Die Leistungen aus der Direktzusage zählen zu den Einkünf-ten aus nichtselbständiger Tätigkeit und sind deshalb voll steuerpflichtig. Jedoch wird dem Steuerpflichtigen ein Versorgungsfreibetrag bis zu einer Höhe von 3.072,­€ eingeräumt.⁵⁰

Bei Unterstützungskassen handelt es sich um rechtlich selbständige Versorgungsein-richtungen, welche meist die Rechtsform einer GmbH oder eines e.V. annehmen. Die Pflicht zur Leistungserbringung liegt jedoch nicht bei der Unterstützungskasse, son-dern beim Arbeitgeber. Wie bei der Direktzusage werden die Rentenzahlungen nach-gelagert besteuert, wobei dem Arbeitnehmer ebenfalls ein Versorgungsfreibetrag bis zu einer Höhe von 3.072,- € eingeräumt wird.⁵¹

Zum 01.01.2002 wurden die Wege zur Durchführung der betrieblichen Altersvorsor-ge um den Pensionsfonds erweitert. Diese Versorgungseinrichtung findet man in der Form einer Aktiengesellschaft oder eines eingetragenen Vereins. Im Gegensatz zu den Modellen Direktzusage und Pensionskasse haben Pensionsfonds einen größeren Spielraum bei der Kapitalanlage. So können bis zu 35% der eingezahlten Beiträge in Produktivkapital angelegt werden. Da die Altersrente in hohem Maße vom erwirt-schafteten Ertrag abhängt, ergeben sich für den Arbeitnehmer u.U. deutlich höhere Renditechancen bei einem dementsprechend höheren Risiko.⁵² Für den Arbeitnehmer können bis zu 4% der Beitragsbemessungsgrenze steuerfrei in den Pensionsfonds eingezahlt werden.⁵³

2.3.3 Private Altersvorsorge

Neben der Zusatzversorgung bietet auch die private Vorsorge zahlreiche Möglichkei-ten, das Einkommen im Alter aufzubessern. Dem Sparer stehen hierbei Banksparplä-ne, Lebens- und Rentenversicherungen zur Verfügung.⁵⁴ Die Grundidee der privaten Vorsorge ist das Kapitaldeckungsverfahren, wonach der Sparer wie bei der Zusatz-versorgung freiwillig für das Alter vorsorgt und das angesparte Geld samt erwirt-schafteten Erträgen als Einmalauszahlung oder monatliche Rente erhält.⁵⁵ Entschei-det sich der Anleger für eine Lebensversicherung als private Altersvorsorge, kann er zwischen einer Kapitallebensversicherung und einer fondsgebundenen Lebensversi-cherung wählen. Eine Kapitallebensversicherung ähnelt einem langfristigen Sparver-trag, wobei Sie jedoch den Vorteil hat, dass sie eine bestimmte Mindestverzinsung garantiert (für Neuverträge derzeit 2,25%).⁵⁶ Neben der eigenen Altersvorsorge steht bei einer Kapitallebensversicherung die Versorgung der Hinterbliebenen im Vorder-grund. Deshalb wird bei Vertragsbeginn ein Bezugsberechtigter festgelegt, der im Falle des Todes des Versicherungsnehmers die vereinbarte Versicherungssumme er-hält.⁵⁷ Vollendet der Sparer jedoch sein 60. Lebensjahr, erhält er sein angespartes Kapital in einer Summe, wovon die Hälfte mit seinem persönlichen Einkommens-steuersatz zu versteuern ist.⁵⁸ Die Altersvorsorge in Form einer fondsgebundenen Lebensversicherung unterscheidet sich von einer Kapitallebensversicherung hinsicht-lich der Anlagestrategie. Das Versicherungsunternehmen legt hier einen Teil der Bei-träge in Investmentfonds an, welche auf Aktien- und Rentenpapiere setzen. So hat der Sparer die Möglichkeit höhere Erträge als bei einer klassischen Lebensversiche-rung zu generieren, ist aber gleichzeitig dem höheren Risiko ausgesetzt, dass das Ge-samtergebnis niedriger ausfällt als bei der klassischen Variante.⁵⁹ Die Besteuerung der Erträge und die Absicherung der Hinterbliebenen im Falle des Todes des Versi-cherungsnehmers unterscheiden sich nicht von der Kapitallebensversicherung.⁶⁰

Daneben hat der Sparer die Möglichkeit, in Form einer privaten Rentenversicherung für sein Alter vorzusorgen. Eine private Rentenversicherung (Leibrentenpolice) funk-tioniert ähnlich wie ein Sparvertrag. Der Anleger zahlt jeden Monat einen gleich ble-ibenden Betrag in die Versicherung ein, erhält bei Ablauf der Versicherung aus sei-nem angesammelten Kapital aber eine lebenslange Leibrente. Da bei einer Leibren-tenpolice der Todesfallschutz für Hinterbliebene wegfällt, fließt ein höherer Sparan-teil in die Rentenversicherung, wodurch die Rendite steigt.⁶¹ Dennoch beträgt der Garantiezins wie bei Kapitallebensversicherungen derzeit 2,25%.⁶² Sparer haben den Ertragsanteil ihrer Leibrente zu versteuern. Je früher man in Rente geht, desto höher ist der zu versteuernde Anteil (siehe Abb. 9).

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 9: Der zu versteuernde Ertragsanteil hängt vom Renteneintrittsalter ab⁶³

Entscheidet sich der Sparer für eine fondsgebundene Rentenversicherung als private Vorsorge, werden seine Sparanteile zum Kauf von Fondsanteilen verwendet. Aus seinem angesammelten Kapital erhält der Sparer bei Ablauf der Versicherung eine lebenslange Leibrente.⁶⁴ Wie bei der klassischen Police unterliegt dabei nur der Er-tragsanteil der Rentenzahlungen der Besteuerung.⁶⁵

Entscheidet sich der Anleger gegen eine Versicherung als Vorsorge, stehen ihm noch Bank- und Fondssparpläne zur Verfügung, um sein Einkommen im Alter aufzubes-sern. Konservative Sparer, die jegliches Risiko scheuen, werden sich für einen Bank-sparplan mit einem vertraglich fixierten Zinssatz entscheiden.⁶⁶ Risikofreudige Anle-ger werden hingegen einen Fondssparplan als private Vorsorge wählen. Fondsspar- pläne sind sehr flexibel. Man kann seine monatliche Sparrate jederzeit erhöhen, das Sparen aussetzen oder die Fondsanteile zurückgeben.⁶⁷

2.4 Einordnung der Immobilie in das 3-Schichten-Modell

Neben den bereits vorgestellten Anlageprodukten als Teil der privaten Vorsorge wird auch die Anschaffung einer Immobilie zum Zweck der Altersvorsorge in den dritten Bereich des 3-Schichten-Modells eingeordnet.⁶⁸ Dabei kann der Steuerpflichtige das Objekt selbst bewohnen und dadurch Mietausgaben sparen oder die Immobilie ver-mieten und damit Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung generieren.⁶⁹ Wer sich für den Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage entscheidet, hofft auf jährlich stei-gende Mieteinnahmen und einen Wertzuwachs des vermieteten Objekts. Zudem kann der Eigentümer mit seiner Wohnimmobilie Steuern sparen. So hat der Vermieter des Objekts die Möglichkeit, das Gebäude 50 Jahre lang mit einem linearen Abschrei-bungssatz i.H.v. 2% geltend zu machen. Des Weiteren können etwaige Darlehenszin-sen von den Mieteinnahmen abgesetzt werden, wodurch die Einkünfte aus Vermie-tung und Verpachtung sinken und eine geringere Steuerlast entsteht.⁷⁰

Entscheidet sich der Anleger für den Kauf einer eigengenutzten Wohnimmobilie, spart er während seiner Erwerbsphase Mietzahlungen. Die Ersparnis kann in die Fi-nanzierung der eigenen vier Wände fließen, wobei diese meistens so ausgestaltet ist, dass der Darlehensnehmer bis zum Eintritt ins Rentenalter schuldenfrei ist. Durch das mietfreie Wohnen im Alter generiert der Eigentümer der Immobilie quasi eine Zusatzrente, die ihm hilft die Vorsorgelücke aus dem Absinken des Rentenniveaus zu schließen. Zudem ist Wohneigentum eine besonders sichere Geldanlage, denn ihr Wert wird nicht durch Kursschwankungen oder Inflationsverluste beeinflusst.⁷¹ Daneben verbindet man, wie bereits erwähnt, mit einer eigenen Immobilie Wertzu-wachs und Steuervorteile.⁷² Gerade deshalb wurde Immobilieneigentum in einer re-präsentativen Studie in Deutschland zur beliebtesten Altersvorsorgeform gewählt.⁷³

Im nachfolgenden Abschnitt werden die beiden Erwerbsstrategien „Immobilienkauf während der Erwerbsphase“ und „Immobilienmiete bei gleichzeitiger Alternativanla-ge“ für die eigengenutzte Immobilie als Altersvorsorge genauer betrachtet und die zugehörigen ökonomischen Einflussfaktoren beschrieben. Zusätzlich wird die Verab-schiedung des Eigenheimrentengesetzes zur Förderung von selbstbewohntem Immo-bilieneigentum behandelt und die wichtigsten gesetzlichen Änderungen aufgezeigt.

3 Die eigengenutzte Immobilie als Altersvorsorge

3.1 Ökonomische Faktoren beim Erwerb eigengenutzter Immo-bilien

3.1.1 Immobilienpreisentwicklung

Werden Immobilieneigentümer nach ihren Gründen für den Erwerb einer Immobilie befragt, werden hauptsächlich die durch ersparte Mietzinsen mögliche Zusatzrente und die Sicherheit, die mit einem eigenen Wohnobjekt verbunden wird, genannt. Ne-ben diesen Aspekten erhoffen sich Immobilienkäufer, dass sie zusätzlich von einer Wertsteigerung des Objekts profitieren werden. So sind Gewinne aus der Veräuße-rung von eigengenutzten Immobilien steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zwei Jahre liegen.⁷⁴ Die Wertsteigerung fremdvermieteter Wohn-immobilien muss versteuert werden, sofern die Haltedauer des Objekts weniger als zehn Jahre beträgt.⁷⁵ Jedoch existieren regionale Unterschiede bei der Immobilien-preisentwicklung, wobei die Lage der Immobilie innerhalb der Region die Wertent-wicklung des Objekts in hohem Maße beeinflusst. So kann beispielsweise in belieb-ten Wohngegenden mit einer Wertsteigerung in Höhe der Inflationsrate gerechnet werden, da dort die Nachfrage nach Immobilien entsprechend hoch ist.⁷⁶ Hinsichtlich der Immobilienpreisentwicklung bietet es sich an, zwischen neuen und gebrauchten Objekten zu unterscheiden. So ist für das Jahr 2008 lediglich bei neugebauten Rei-henhäusern in Süddeutschland ein Preisanstieg zu erwarten, während das bundeswei-te Preisniveau für neue Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen stagnieren bzw. sinken wird. Im Gegensatz dazu stieg 2007 die Nachfrage nach gebrauchten Immobi-lien wie in den Vorjahren stark an. Insbesondere frei stehende Einfamilienhäuser im Osten Deutschlands erfuhren dabei deutliche Preisauftriebstendenzen. Während die Preise für gebrauchte Reihenhäuser und Eigentumswohnungen in der Mitte und dem Westen Deutschlands stagnierten bzw. leicht rückgängig waren, stieg das Preisniveau der gleichen Objekte im Süden und im Osten des Landes.⁷⁷

[...]

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¹ Vgl. Koch/Wagner (1999), S. 63 ff.

² Vgl. Grosche (2006).

³ Vgl. Ummen (2001).

⁴ Vgl. Bundesministerium der Finanzen (2009a).

⁵ Vgl. Greven (2006).

⁶ Vgl. Statistisches Bundesamt Deutschland (2009).

⁷ Vgl. Sozialpolitik Aktuell (2008).

⁸ Vgl. Bundesinstitut für Bevölkerungsforschung (2009).

⁹ Vgl. Bundesinstitut für Bevölkerungsforschung (2009).

¹⁰ Vgl. Geißler/Meyer (2006), S. 50 ff.

¹¹ Vgl. Bundesinstitut für Bevölkerungsforschung (2008).

¹² Vgl. Astheimer (2008).

¹³ Vgl. Baum/Hüttenrauch (2007), S. 59.

¹⁴ Vgl. Rostocker Zentrum für demografischen Wandel (2009).

¹⁵ Vgl. Börsch-Supan/Ludwig/Sommer (2003), S. 12 ff.

¹⁶ Vgl. Wieting (1999), S. 55/Eigene Darstellung.

¹⁷ Vgl. Brümmerhoff (2007), S. 327.

¹⁸ Vgl. Althammer/Lampert (2007), S. 537 ff.

¹⁹ Vgl. Tepper (2003), S. 41 ff.

²⁰ Vgl. Informationsportal Soziale Altersvorsorge (2009a).

²¹ Vgl. Safety1st (2009)/Eigene Darstellung.

²² Vgl. Opoczynski (2007), S. 41. Als Versorgungslücke wird die Differenz zwischen dem individuellen Renten-wunsch und der tatsächlichen Leistung aus der GRV bezeichnet.

²³ Vgl. Anuber (2009).

²⁴ Vgl. Mercer (2009).

²⁵ Vgl. Einsurance Agency AG (2009).

²⁶ Vgl. Schmeisser (2008), S. 102.

²⁷ Vgl. Tepper (2003), S. 43.

²⁸ Vgl. Nagel (2007), S. 55.

²⁹ Vgl. Brümmerhoff (2007), S. 326 ff.

³⁰ Vgl. Heuchert (2008), S. 14.

³¹ Vgl. Grill/Grill/Perczynski (2008), S. 205.

³² Vgl. Deutsches Institut für Altersvorsorge (2009a).

³³ Vgl. Schelauske (2008), S. 90.

³⁴ Vgl. Mahlmeister/Schimacher, S. 40.

³⁵ Vgl. VSP Financial Services AG (2009).

³⁶ Vgl. Swisslife (2009a).

³⁷ Vgl. Deutsche Bank AG (2009).

³⁸ Vgl. Ruh (2004), S. 43 ff.

³⁹ Vgl. Deutsches Institut für Altersvorsorge (2009b).

⁴⁰ Vgl. May (2007), S. 175.

⁴¹ Vgl. Buttler (2008), S. 161.

⁴² Vgl. Dierker (2006), S. 10.

⁴³ Vgl. LVM (2009).

⁴⁴ Vgl. May (2005), S. 270 ff.

⁴⁵ Vgl. Kurzendörfer (2000), S. 487.

⁴⁶ Vgl. Bundesministerium für Arbeit und Soziales (2008). Die Beitragsbemessungsgrenze liegt in der GRV bei 63.600,- € im Jahr (alte Bundesländer) bzw. bei 54.000,- € (neue Bundesländer), Stand: 12/2008.

⁴⁷ Vgl. Jehle/Láng/Meier-Rudolph (2005), S. 24.

⁴⁸ Vgl. Kurzendörfer (2000), S. 483-484.

⁴⁹ Vgl. Versicherungs-Service24 (2008).

⁵⁰ Vgl. Schwarz (2004), S. 16-17.

⁵¹ Vgl. Informationsportal Soziale Altersvorsorge (2009b).

⁵² Vgl. Kalenborn/Lührs/Vogel (2005), S. 285.

⁵³ Vgl. Buttler (2008), S. 232.

⁵⁴ Vgl. Dommermuth/Hauer/Nobis (2007), S. 14.

⁵⁵ Vgl. Bundesministerium der Finanzen (2009c).

⁵⁶ Vgl. Debeka (2009).

⁵⁷ Vgl. Swisslife (2009b).

⁵⁸ Vgl. Lindmayer (2007), S. 222 ff.

⁵⁹ Vgl. Grill/Grill/Perczynski (2008), S. 198.

⁶⁰ Vgl. Lindmayer (2007), S. 228 ff.

⁶¹ Vgl. Opoczynski (2007) , S. 142 f.

⁶² Vgl. Schindler (2008), S. 71.

⁶³ Vgl. Ettmann/Wolff/Wurm (2007), S. 156.

⁶⁴ Vgl. VDKConcept (2009).

⁶⁵ Vgl. Barmenia (2009).

⁶⁶ Vgl. Dommermuth/Hauer/Nobis (2007), S. 23.

⁶⁷ Vgl. Weber (2005), S. 22 ff.

⁶⁸ Vgl. Schmitz (2003), S. 141 ff.

⁶⁹ Vgl. Schwarz (2004), S. 12.

⁷⁰ Vgl. Immowelt (2009).

⁷¹ Vgl. Neuschäffer (2002), S. 11 ff.

⁷² Vgl. Burghardt/Werner (2006), S. 80.

⁷³ Vgl. LBS Research (2008).

⁷⁴ Vgl. Moritz (2004), S. 637.

⁷⁵ Vgl. Dolle-Helms (2003), S. 114.

⁷⁶ Vgl. Fiala/Stenger (2004), S. 116.

⁷⁷ Vgl. Bundesgeschäftsstelle Bausparkassen (2008), S. 6 ff.