Verkehrswertermittlung von Shopping-Centern

Inhaltsverzeichnis

ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS

ABBILDUNGSVERZEICHNIS

TABELLENVERZEICHNIS

1 EINLEITUNG
1.1 PROBLEMSTELLUNG
1.2 ZIELSETZUNG UND ABGRENZUNG
1.3 AUFBAU UND METHODIK DER ARBEIT

2 GRUNDLAGEN
2.1 DEFINITION
2.1.1 Begriffsinhalt
2.1.2 Typisierung und Erscheinungsformen
2.2 MARKTENTWICKLUNGEN
2.2.1 Einzelhandelsmarkt
2.2.2 Territorialer Shopping-Center-Markt
2.2.2.1 Entwicklung in Europa
2.2.2.2 Entwicklung in Deutschland
2.2.3 Europäischer Investmentmarkt
2.2.3.1 Tranksaktionsvolumen
2.2.3.2 Renditen

3 WERTRELEVANTE FAKTOREN
3.1 STANDORT
3.1.1 Einzugsbereich
3.1.2 Makrostandort
3.1.3 Mikrostandort
3.1.4 Charakterisierende Kenngrößen
3.2 OBJEKTSPEZIFISCHE MERKMALE
3.2.1 Centermanagement
3.2.2 Branchen- und Mietermix
3.2.3 Magnetmieter
3.3 BAU- UND PLANUNGSRECHT
3.3.1 Zulässigkeit von Vorhaben
3.3.2 Baugebiete für Shopping-Center
3.3.3 Bebauungsplanaufstellung
3.3.4 Festsetzung und Beschränkungen im Bebauungsplan
3.4 MIETVERTRÄGE
3.4.1 Mietvertragliche Regelungen
3.4.2 Mietflächen
3.4.3 Mietvertragsgestaltung

4 WERTERMITTLUNG
4.1 VERKEHRSWERT
4.2 WERTERMITTLUNGSVERFAHREN
4.2.1 Vergleichswertverfahren
4.2.1.1 Allgemein
4.2.1.2 Bodenwertermittlung
4.2.2 Ertragswertverfahren
4.2.2.1 Verfahrensablauf
4.2.2.2 Verfahrensparameter
4.2.3 Sachwertverfahren
4.2.3.1 Verfahrensablauf
4.2.3.2 Verfahrensparameter
4.3 BESONDERHEITEN BEI SHOPPING-CENTERN
4.3.1 Eingangsparameter der Wertermittlung
4.3.1.1 Flächen
4.3.1.2 Mieten
4.3.3 Einfluss der wertrelevanten Faktoren

5 SPEZIFISCHE WERTERMITTLUNGSDATEN/-PARAMETER
5.1 ERTRAGSWERTVERFAHREN
5.1.1 Bodenwert
5.1.2 Nachhaltige Miete
5.1.3 Bewirtschaftungskosten
5.1.3.1 Verwaltungskosten
5.1.3.2 Betriebskosten
5.1.3.3 Instandhaltungskosten
5.1.3.4 Mietausfallwagnis
5.1.4 Liegenschaftszinssatz
5.1.5 Restnutzungsdauer
5.1.6 Marktanpassungsfaktor
5.2 SACHWERTVERFAHREN
5.2.1 Bodenwert
5.2.2 Normalherstellungskosten
5.2.3 Außenanlagen
5.2.4 Baunebenkosten
5.2.5 Herstellungswert
5.2.6 Gesamtnutzungsdauer
5.2.7 Alterswertminderung
5.2.8 Grundstückssachwert (€/m² Nutzfläche)
5.2.9 Marktanpassungsfaktor
5.3 VERGLEICHS-/PLAUSIBILITÄTSKENNDATEN
5.3.1 Verhältnis Sachwert/Ertragswert
5.3.2 Rohertragsvervielfältiger
5.3.3 Reinertragsvervielfältiger
5.3.4 Bodenwertanteil
5.3.5 Nutzflächenvervielfältiger

6 BEISPIEL EINER VERKEHRSWERTERMITTLUNG
6.1 ALLGEMEINES
6.2 WERT DES GRUND UND BODENS
6.3 SACHWERTERMITTLUNG
6.4 ERTRAGSWERTERMITTLUNG
6.5 VERKEHRSWERT
6.6 VERHÄLTNISZAHLEN

7 ZUSAMMENFASSUNG

ANHANG

LITERATURVERZEICHNIS

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Gewerbeimmobilienarten

Abbildung 2: Standortlagen deutscher Shopping-Center 2005

Abbildung 3: Umsatz- und Flächenentwicklung im deutschen Einzelhandel

Abbildung 4: Flächenentwicklung in Europa

Abbildung 5: Shopping-Center-Entwicklung in Deutschland

Abbildung 6: Shopping-Center-Arealität der Bundesländer 2006 & Prognose 2010

Abbildung 7: Shopping-Center nach Standortlage und Eröffnungsjahr

Abbildung 8: Shopping-Center-Planungen nach Bundesländern 2007-2010

Abbildung 9: EU-Investitionsvolumen in Shopping-Center

Abbildung 10: Kontinentaleuropäisches Shopping-Center-Transaktionsvolumen 2004

Abbildung 11: Grenzüberschreitende Investments 1999-2004

Abbildung 12: Entwicklung der Renditen für Shopping-Center in Europa

Abbildung 13: Einzugsgebiet der „Regensburg Arcaden“

Abbildung 14: Zulässige Baugebiete gem. § 11 Abs.3 BauNVO

Abbildung 15: Vereinbarte Mieten in Shopping-Centern

Abbildung 16: Vergleichswertverfahren durch direkten und indirekten Preisvergleich

Abbildung 17: Ablaufschema Ertragswertverfahren nach §§ 15-19 WertV

Abbildung 18: Ablaufschema Sachwertverfahren nach §§ 21-25 WertV

Abbildung 19: Prozentualer Anteil des Bodenwerts am Verkehrswert (Datenbank)

Abbildung 20: Prozentualer Anteil der Bewirtschaftungskosten am Jahresrohertrag

Abbildung 21: Prozentualer Anteil der Verwaltungskosten am Jahresrohertrag

Abbildung 22: Verwaltungskosten in €/m² differenziert nach Flächenarten

Abbildung 23: Prozentuale Verteilung der Betriebskosten

Abbildung 24: Prozentualer Anteil der Betriebskosten am Jahresrohertrag

Abbildung 25: Instandhaltungskosten in €/m² differenziert nach Flächenarten

Abbildung 26: Prozentualer Anteil des Mietausfallwagnis am Jahresrohertrag

Abbildung 27: Liegenschaftszinssatzspanne der Datenbankanalyse

Abbildung 28: Marktanpassungsfaktoren des Ertragswertverfahrens (Datenbank)

Abbildung 29: Wertansätze für den Herstellungswert der Außenanlagen (Datenbank)

Abbildung 30: Spanne der Datenbankwerte für Baunebenkosten

Abbildung 31: Datenbankwerte für Gesamtnutzungsdauern

Abbildung 32: Marktanpassungsfaktoren des Sachwertverfahrens (Datenbank)

Abbildung 33: Wertdifferenzen SW:EW der Datenbankanalyse

Abbildung 34: Rohertragsvervielfältiger der Datenbankanalyse

Abbildung 35: Nutzflächenvervielfältiger der Datenbankanalyse

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Charakteristika der klassischen Shopping-Center-Typen

Tabelle 2: Hauptmerkmale deutscher Shopping-Center-Generationen

Tabelle 3: Kennzahlen deutscher Einzelhandelszentren 2006

Tabelle 4: Durchschnittlicher Branchenmix deutscher Shopping-Center

Tabelle 5: Mieten und Mietspannen differenziert nach Geschäftstyp

Tabelle 6: Mietspannen differenziert nach Ladengrößen

Tabelle 7: Nachhaltige Mieten differenziert nach Flächenarten

Tabelle 8: Literaturwerte für Verwaltungskosten (€/m² Nutzfläche p.a)

Tabelle 9: Literaturwerte für Verwaltungskosten (%-Satz vom Jahresrohertrag)

Tabelle 10: Verwaltungskosten differenziert nach Flächearten

Tabelle 11: Durchschnittswerte einzelner Betriebskostenarten

Tabelle 12: Literaturwerte für Instandhaltungskosten (€/m² Nutzfläche p.a)

Tabelle 13: Literaturwerte für Instandhaltungskosten (%-Satz vom Jahresrohertrag)

Tabelle 14: Literatur-/Datenbankwerte für Instandhaltungskosten von Stellplätzen

Tabelle 15: Instandhaltungskosten differenziert nach Flächenarten

Tabelle 16: Literatur- und Datenbankwerte für das Mietausfallwagnis

Tabelle 17: Literaturangaben für Liegenschaftszinssätze von Einkaufszentren

Tabelle 18: Literaturwerte für Normalherstellungskosten (Basis 2000)

Tabelle 19: Datenbankwerte für Normalherstellungskosten (Basis 2006)

Tabelle 20: Literaturangaben für Baunebenkosten

Tabelle 21: Flächenbezogene Kostenkennzahlen für Herstellungswerte

Tabelle 22: Literaturangaben für wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauern

Tabelle 23: Datenbankwert Grundstückssachwert (€/m² Nutzfläche)

Tabelle 24: Literaturwerte für Marktanpassungsfaktoren

Tabelle 25: Literaturwerte für Rohertragsvervielfältiger

Tabelle 26: Reinertragsvervielfältiger der Datenbankanalyse

Tabelle 27: Literaturangaben für Nutzflächenvervielfältiger

1 EINLEITUNG

Der Wert einer Immobilie kann aus verschiedenartigen Gründen von Interesse sein. Immobilenwerte werden als Bemessungsgrundlage für rechtliche wie auch steuerliche Anlässe benötigt oder dienen als Anhaltspunkt für die Festlegung von Beleihungs- grenzen und Versicherungswerten. Häufig ist der beabsichtigte Kauf oder Verkauf einer Immobilie der Anlass für eine Wertermittlung. Ein hierfür ermittelter Verkehrswert gemäß § 194 BauGB dient als zentrale Entscheidungsgrundlage bei der Preisfindung im Immobilienverkehr.

1.1 Problemstellung

Shopping-Center¹ sind Handelsimmobilien und zählen zu den Gewerbeimmobilien. Die Verkehrswertermittlung derartiger Objekte gehört zu den schwierigen Aufgaben eines Grundstücksachverständigen. Viele Sachverständige sind oft mit der Wertermittlung von Shopping-Centern nicht vertraut oder haben nur geringe Erfahrungen im Umgang mit dieser Immobilien-Asset-Klasse.

Die Schwierigkeit für Sachverständige liegt weniger in den angewandten Wertermittlungsverfahren, sondern regelmäßig darin, dass es ihnen an der nötigen Kenntnis über die Immobiliengattung, den spezifischen Immobilienmarkt und die wertrelevanten Besonderheiten von Einkaufszentren fehlt. Zudem sind Grundstücks- sachverständige mit dem Problem konfrontiert, dass in der Regel wenig Markt- transparenz herrscht und die Marktteilnehmer in den seltensten Fällen ihre Erkenntnisse veröffentlichen.

Ein unzureichendes Wissen über Shopping-Center und die Datenproblematik können dazu führen, dass unsichere oder fehlerhafte Ansätze bei den Eingangsparametern der Bewertungsverfahren gewählt werden. Dies hat falsche Verfahrensergebnisse zur Folge und kann zu einem Verkehrswert führen, der nicht den Marktwert darstellt.

1.2 Zielsetzung und Abgrenzung

Ziel der Arbeit ist es, die notwendigen Kenntnisse für die Bewertung von Shopping- Centern zu vermitteln sowie entsprechende spezifische Marktdaten für die Wertermittlung auszuweisen.

Gemäß ihrem Ziel soll die Arbeit dabei das nötige Grundwissen über den Immobilientyp, über entsprechende Märkte und die wertrelevanten Merkmale veranschaulichen und darüber hinaus die entsprechenden Wertermittlungsverfahren erläutern. Außerdem sollen spezifische marktkonforme Daten und übliche Ansätze der Wertermittlung verdeutlicht werden, die auf eine Literaturauswertung zurückgehen oder die Ergebnisse umfangreicher Auswertungen zahlreicher analysierter Verkehrswertgutachten sind.

Um dem Umfang einer Diplomarbeit gerecht zu werden, beschränkt sich die Arbeit auf das regionale Shopping-Center, ein Typ der Kategorie klassischer Shopping-Center. In einzelnen Teilkapiteln werden diesem Typus bereits Einkaufszentren ab einer Größe von 10.000 m² zugeordnet. Im Rahmen der Gutachtenanalyse werden vereinzelt auch die Daten kleinerer Center berücksichtigt.

Es werden größtenteils nationale Einkaufszentren und deren Besonderheiten betrachtet. In mancher Hinsicht wird der Betrachtungshorizont jedoch erweitert und auf die internationale Ebene ausgedehnt. Dies erfolgt insbesondere bei der Gutachten- auswertung, indem deutsche Wertgutachten ausländischer Einkaufszentren teilweise mit einbezogen werden.

Des Weiteren beschränkt sich die Arbeit auf die Darstellung der normierten Wert- ermittlungsverfahren, die in der WertV geregelt sind.

1.3 Aufbau und Methodik der Arbeit

Die vorliegende Arbeit ist in sieben wesentliche Abschnitte gegliedert.

In dem auf die Einleitung folgenden zweiten Teil der Arbeit werden zunächst Grund- lagen von Shopping-Centern behandelt. Hierfür wird zuerst eine Begriffsdefinition vorgenommen und anschließend werden anhand der Fachliteratur die verschiedenen Typen und Erscheinungsformen von Centern mittels ihrer charakterisierenden Merkmale detailliert beschrieben. Des Weiteren widmet sich der Grundlagenteil den unterschied- lichen Marktentwicklungen. Diesbezüglich werden zunächst der Einzelhandelsmarkt, dann die territorialen Shopping-Center-Märkte für Europa und Deutschland sowie zuletzt der europäische Investmentmarkt für Einkaufszentren erläutert.

Der Themenkomplex der Marktentwicklungen wird mit Informationen aus den aktuellen Veröffentlichungen großer nationaler und internationaler Immobilien- und Researchunternehmen und der entsprechenden Fachliteratur erarbeitet.

Das dritte Kapitel der Arbeit erläutert wertrelevante Faktoren. Im Rahmen der Arbeit wird dabei auf die folgenden wertrelevanten Merkmale von Einkaufszentren eingegangen: Den Standort, objektspezifische Merkmale, das Baurecht sowie die Mietverträge. Diese werden ausführlich beschrieben und deren Besonderheiten in Bezug auf Shopping- Center herausgearbeitet.

Die Verfahren für die Verkehrswertermittlung sowie die Besonderheiten bei der Wertermittlung von Shopping-Centern sind im vierten Teil der Arbeit dargestellt. Zunächst wird der Begriff des Verkehrswerts erläutert und anschließend die ent- sprechenden normierten Verfahren beschrieben. Abschließend werden in diesem Teil der Arbeit Besonderheiten bei der Wertermittlung von Einkaufszentren verdeutlicht.

Im fünften Teil der Arbeit werden marktkonforme Wertermittlungsdaten und -parameter für die Verkehrswertermittlung von Shopping-Centern aufgeführt. Die angegeben Daten stammen einerseits aus der Literatur und werden andererseits aus der Auswertung einer vom Verfasser erarbeiteten Datenbank abgeleitet. In dieser sind die Marktdaten einer Vielzahl von zur Verfügung stehender Verkehrswertgutachten nationaler und internationaler Shopping-Center erfasst.

Das sechste Kapitel veranschaulicht anhand eines Beispiels die Verkehrswertermittlung eines Shopping-Centers.

Im abschließenden siebten Teil ist die Arbeit noch einmal zusammengefasst dargestellt.

Für die vorliegende Arbeit wurde zunächst eine umfangreiche Literaturrecherche mit anschließender Auswertung vorgenommen. Die Ergebnisse sind in sämtlichen Teile der Arbeit eingeflossen. Des Weiteren wurde eine umfassende Excel-Datenbank aufgebaut, in der die relevanten Wertermittlungsdaten zahlreicher ausgewerteter Verkehrswert- gutachten erfasst sind. Die detaillierten Werte der Datenbankanalyse sind als spezifische Wertermittlungsdaten und -parameter in die Arbeit integriert.

2 GRUNDLAGEN

Wie in der Problemstellung dieser Arbeit bereits erwähnt, fehlt es Sachverständigen regelmäßig an grundlegenden Kenntnissen über den Immobilientyp des Shopping- Centers. Das einführende Kapitel vermittelt im Nachfolgenden daher entsprechend Grundlegendes im Detail.

2.1 Definition

Was versteht man unter einem Shopping-Center und welche Typen und Erscheinungsformen dieser Immobiliengattung gibt es? Diese Fragen werden in den nächsten zwei Gliederungspunkten aufgearbeitet und beantwortet.

2.1.1 Begriffsinhalt

In der Literatur existieren unterschiedliche Definitionsansätze für Shopping-Center. Nach der etablierten Definition des Urban-Land-Institute (ULI), die auch vom International Council of Shopping Centers (ICSC) verwendet wird, versteht man unter einem Shopping-Center (Einkaufszentrum): „A group of retail or other commercial establishments that is planed, developed, owned and managed as a single property. On-site parking is provided. The center´s size and orientation are generally determined by the market characteristics of the trade area served by the center.”² Die Einheitlichkeit der Planung, der Entwicklung und des Managements, das Vorhandensein von ausreichend Parkraum und die Anpassung an die Gegebenheiten des Marktgebietes sind die Kernpunkte der ULI-Definition.³

Das Shopping-Center stellt eine künstliche - keine gewachsene - Agglomeration von Betrieben dar, die bewusst geplant und erbaut wurden. Die einheitlich gemanagten Betriebe sind aus den Bereichen Einzelhandel, Gastronomie, Dienstleistung und Freizeit. Bei einem Shopping-Center handelt es sich somit um ein Verbunds- bzw. Kooperationssystem des Einzelhandels.⁴

Gemäß Bundesverwaltungsgericht⁵ setzt ein Einkaufszentrum (Shopping-Center) i.S.d.

§ 11 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO im Regelfall einen von vornherein einheitlich geplanten, finanzierten, gebauten und verwalteten Gebäudekomplex mit mehreren Einzelhandels- betrieben verschiedener Art und Größe - meistens verbunden mit verschiedenenartigen Dienstleistungsbetrieben - voraus. Sollen mehrere Betriebe ohne eine derartige Planung ein Einkaufszentrum im Sinne des Gesetzes darstellen, so ist dafür außer ihrer engen räumlichen Konzentration ein Mindestmaß an nach Außen in Erscheinung tretender gemeinsamer Organisation und Zusammenarbeit erforderlich, welche die Ansammlung mehrerer Betriebe zu einem planvoll gewachsenen und aufeinander bezogenen Ganzen werden lässt.⁶

2.1.2 Typisierung und Erscheinungsformen

Shopping-Center sind gewerblich genutzte Immobilien, die zur Gruppe der Handelsimmobilien gehören. Deren Immobilien zählen zu den sensiblen Managementimmobilien. Die unterschiedlichen Betriebe eines Shopping-Centers werden einheitlich durch ein Centermanagement (vgl. 3.2.1) verwaltet und geleitet.⁷

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Gewerbeimmobilienarten

Quelle: in Anlehnung an Kleiber/Simon/Weyers (2002), S. 1251, Abb. 37, Falk/Falk (2006a), S. 27, Abb. 1

Entsprechend der in Amerika üblichen Klassifizierung nach der Größe des Einzugs- gebietes differenziert man Shopping-Center gewöhnlich in Nachbarschaftszentren, Gemeinde- bzw. Stadtteilzentren und regionale Shopping-Center.⁸

Diese drei klassischen Shopping-Center-Typen lassen sich wie folgt charakterisieren:⁹

Tabelle 1: Charakteristika der klassischen Shopping-Center-Typen¹⁰

Quelle: eigene Darstellung

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Neben den klassischen Center-Typen haben sich in letzter Zeit weitere Typen, Erscheinungsformen und Center-Konzepte etabliert. Es handelt sich hierbei um Fachmarktzentren, Einkaufspassagen/Galerien, Power-Center, Factory-Outlet-Center (FOC.), Off-Price-Center, Spezial- und Themen-Center, Shopping-Center in Bahnhöfen sowie Urban-Entertainment-Center (UEC).¹¹

Ausgewählte der weiteren Erscheinungsformen von Shopping-Centern sind nachfolgend detailliert dargestellt:¹²

Fachmarktzentrum

Der Mieterbesatz und die Flächendominanz der Magnetmieter ist der Unterschied dieses Center-Typs zu den klassischen Einkaufszentren. Neben preisaggressiven Fachmärkten unterschiedlicher Branchen werden oft SB-Warenhäuser als Magnet- betriebe integriert. Kleinflächige Gastronomie- und Dienstleistungsbetriebe können das Angebot abrunden. Fachmarktzentren liegen meist sehr verkehrsgünstig in Stadt- randlagen, sind gewöhnlich eingeschossig und besitzen ebenerdige Außenstellplätze.

Einkaufspassagen/Galerien

Dieser Center-Typ wirkt durch seine zentrale Lage als Erweiterung innerstädtischer Geschäftszentren und als Ergänzung bestehender Fußgängerzonen. Er zeichnet sich oft über eine anspruchsvolle Architektur und Ambiente aus. Die Mieterstruktur bestimmt sich durch vorwiegend mittlere und kleinere Handels-, Gastronomie- und Dienstleistungsbetriebe, deren Sortiment i.d.R. gehobenen Ansprüchen gerecht wird. Die Einkaufspassage zeichnet sich durch eine für Fußgänger geschaffene Verbindung von zwei Verkehrsbereichen aus. Die Betriebe einer Galerie liegen dagegen gewöhnlich auf zwei oder mehr Verkaufsebenen.

Factory-Outlet-Center (FOC)

Ein FOC vereinigt in erster Linie Markenartikelhersteller und Top-Designer-Labels an einem geografischen Ort. Die Anbieter mieten jeweils separate Ladeneinheiten und verkaufen eigene Produkte beispielsweise aus Überproduktionen, älteren Kollektionen und 2. Wahl-Ware zu reduzierten Preisen direkt an Endkunden. Das Warenangebot umfasst überwiegend Bekleidung, Schuhe, Lederwaren sowie Hausrat/Glas/Porzellan und wird durch Gastronomiebetriebe und Freizeitangebote ergänzt. Die Magnetwirkung geht vom hohen Bekanntheitsgrad der Mieter und deren Marken aus. Architektonisch sind neuere FOC meist alten stillgelegten Fabrikationsgebäuden nachempfunden oder im sogenannten Village-Stil erbaut. Dieser Center-Typ befindet sich zumeist auf der grünen Wiese oder am Stadtrand, besitzt ein sehr großes Einzugsgebiet, liegt verkehrsgünstig und zeichnet sich durch ein ausreichendes Parkplatzangebot aus.

Bezüglich ihrer Standortlage lassen sich Shopping-Center in Typen kategorisieren, die sich in isolierter Lage, Vorstadtlage, subzentraler Lage oder Citylage befinden,¹³ also in Center, die im City- bzw. Innenstadtbereich, in Stadtteillagen oder zwischen Städten „auf der grüne Wiese“ situiert sind.¹⁴

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Standortlagen deutscher Shopping-Center 2005

Quelle: : eigene Darstellung, nach Wotruba (2006), S. 104

Weiterhin lassen sie sich hinsichtlich ihrer architektonischen Gestaltung und Konzeption unterscheiden. Man differenziert die sogenannten geschlossenen Center mit überdachter Ladenstraße, die von Innen, und die sogenannten offenen Center ohne oder mit teilweise überdachter Ladenstraße, die von außen erschlossen werden. Die drei Grundsysteme der geschlossenen Center sind das Bandsystem, Kreuzsystem und das Netzsystem.¹⁵ Bei den offenen Centern wird zwischen dem Linientyp und dem Zentraltyp unterschieden.¹⁶

In Bezug auf die Anordnung der Funktionsbereiche Verkauf, Ver- und Entsorgung und Parken lassen sie sich in den Horizontal-, den Vertikal- und Mischtyp differenzieren.¹⁷ Die Anzahl der Verkaufsebenen ist ein weiteres architektonisches bzw. konzeptionelles Unterscheidungskriterium bei Shopping-Centern, wobei hier solche mit zwei Verkaufsebenen überwiegen.¹⁸

2.2 Marktentwicklungen

Sachverständige müssen umfassende Kenntnisse über die Immobilienmärkte besitzen in denen sie agieren, sowie deren Entwicklung genau beobachten. Im Zusammenhang mit der Bewertung von Shopping-Centern ist insbesondere vernetztes Marktwissen gefragt. Durch die starke Flächendominanz der Einzelhandelsbranche¹⁹ in den Centern, Kenntnis über den Einzelhandelsmarkt, durch die unterschiedlichen Standorte, Wissen über die territorialen Märkte und durch zunehmende Investitionen in den Immobilien- typus „Shopping-Center“, Know-how auf dem zugehörigen Investmentmarkt.

2.2.1 Einzelhandelsmarkt

Die gegenwärtige Situation des deutschen Einzelhandels im engeren Sinne, d.h. der Handel ohne den mit Kraftfahrzeugen, Mineralöl- und Apothekenprodukten, ist gekennzeichnet durch rückläufige Umsatzsatzzahlen, ein steigendes Flächenangebot und einer sinkenden Flächenproduktivität.²⁰

Der Einzelhandelsumsatz (EZH im engeren Sinne) bewegt sich seit 1992 in Deutschland zwischen 362 Mrd. € und 381 Mrd. €.²¹ Der obere Wert der Spanne wurde im Jahr 2001 erreicht. Seit diesem Jahr fiel der Einzelhandelsumsatz kontinuierlich bis auf 362 Mrd. € im Jahr 2005, was durch die schwache Konjunktur bedingt war.²² „Der deutsche Einzelhandel leidet seit Jahren unter der Konsumzurückhaltung der privaten Haushalte.“²³ Für das abgelaufene Jahr 2006 wurde erstmals seit 2001 wieder eine Steigerung erwartet. Der klassische deutsche Einzelhandelsumsatz wurde hierfür mit rd. 363 Mrd. € prognostiziert, was bedeutet, dass 2006 dann genauso viel umgesetzt wurde wie zu Beginn der 90er Jahre.²⁴

Entgegen der Entwicklung des Einzelhandelumsatzes steigt das Angebot an Verkaufsflächen von Jahr zu Jahr. Die Flächenexpansion ist nahezu ungebrochen und ein Ende ist nicht in Sicht. So gab es 1990 rd. 77 Mio. m² Verkaufsfläche und im Jahr 2004 dann bereits rd. 113 Mio. m².²⁵

Der Schwellenwert von 100 Mio. m² Verkaufsfläche wurde bereits 1997 überschritten. Es wird davon ausgegangen, dass im Jahre 2010 in Deutschland ein Flächenbestand von rd. 125 Mio. m² vorhanden sein wird. Davon werden sich dann 99 Mio. m² in den alten und 26 Mio. m² in den neuen Bundesländern befinden.²⁶ Des Weiteren wird prognostiziert, dass sich die Einzelhandelsfläche im Jahr 2008 gegenüber 1991 nahezu verdoppelt haben wird. Die Flächenausstattung pro Kopf in Deutschland, die heute bereits bei 1,4 m²/Einwohner liegt, wird ansteigen, so dass jedem Bundesbürger im Jahr 2010 dann 1,5 m²/Einwohner zur Verfügung stehen wird.²⁷

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 3: Umsatz- und Flächenentwicklung im deutschen Einzelhandel Quelle: eigene Darstellung, nach EHI (2005), S. 184 ; Falk/Falk (2006b), S. 70

Laut Prognose wird sich die Verkaufsflächenstruktur im Einzelhandel im Jahr 2010 wie folgt gliedern:²⁸

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten²⁹,³⁰

Die Einzelhandelsumsätze und -flächen korrespondieren. Durch rückläufige Umsätze und die gleichzeitige Zunahme der Verkaufsflächen sinkt zwangsläufig die Flächen- produktivität, ein Maß für den Umsatz je Quadratmeter Verkaufsfläche.³¹ So lagen die durchschnittlichen Flächenproduktivitäten, die im Jahr 1993 bei 4.000 €/m², 2001 bei 3.500 €/m² und 2005 bei 3.100 €/m².³² Unterschiedliche Branchen bzw. Geschäftstypen weisen auch unterschiedliche Flächenproduktivitäten auf, so z.B.: SB-Läden 7.449 €/m², Supermärkte 5.285 €/m², Waren- und Kaufhäuser 3.000 - 4.000 €/m², Bekleidungs- märkte 3.700 €/m², Elektromärkte 5.350 €/m² und Spielwarenmärkte 2.800 €/m².³³

Die Marktanteile der unterschiedlichen Betriebstypen im Einzelhandel haben sich seit 1980 grundlegend verändert. Damals dominierten noch die traditionellen Fachgeschäfte mit rd. 55 % gegenüber Verbrauchermärkten/SB-Warenhäusern, Fachmärkten und Warenhäusern, die einen Anteil von rd. 21 % hatten. Bis heute haben die traditionellen Fachgeschäfte erhebliche Marktanteile zugunsten von Verbrauchermärkten/ SB-Warenhäusern und Fachmärkten verloren und dieser Trend wird sich auch noch weiter fortsetzen.³⁴

Der Europäische Einzelhandelsmarkt ist nicht einheitlich, sondern sehr länderspezifisch zu betrachten, wobei ein durchschnittlicher Europäer³⁵ etwa ein Drittel bzw. rd. 34 % der gesamten Konsumausgaben im Einzelhandel tätigt. Bei einzelhandelsrelevanten Pro-Kopf-Umsätzen, deren Durchschnitt bei rd. 4.600 € liegt, ist deutliches Gefälle von Nordeuropa nach Südeuropa zu erkennen. Der EU15-Einzelhandelsumsatz stieg in den Jahren zwischen 1997 und 2002 pro Jahr um gut 2,8%, also insgesamt um ca. 17 % und betrug 2002 beinahe 1,8 Billionen Euro. In den EU15-Ländern sind rd. 420 Mio. m² Verkaufsfläche situiert. Die durchschnittliche Verkaufsflächenausstattung pro Kopf beträgt 1,1 m²/Einwohner. Die höchste Flächenausstattung mit 1,5 m²/Einwohner haben Luxemburg und die Niederlange. Unter dem Durchschnittswert liegen Griechenland mit 0,9 m²/Einwohner und Portugal mit 0,7 m²/Einwohner.³⁶ Deutschland liegt mit seinen derzeitigen 1,4 m²/Einwohner auf einem der europäischen Spitzenplätze.³⁷

2.2.2 Territorialer Shopping-Center-Markt

Als erstes Shopping-Center der USA und als Beginn der Center-Entwicklung kann rückblickend das „Country Club Plaza“ bezeichnet werden. Es wurde 1922 im Bundesstaat Missouri, in Kansas City eröffnet.³⁸ In Europa, und somit auch in Deutschland, begann das Bauen und Entwickeln von Einkaufszentren ab 1960.

2.2.2.1 Entwicklung in Europa

Gegenwärtig existieren in Europa geschätzt etwas mehr als 100 Mio. m² GLA³⁹ vermietbare Geschäftsfläche in Shopping-Centern ab einer Größe von 5.000 m². Seit 1960 expandieren die Flächen von Centern. So existierten 1977 bereits 20 Mio. m² GLA, 1990 40 Mio. m² GLA und im Jahre 2000 dann 69 Mio. m² GLA. In den letzten Jahren gab es einen regelrechten Flächenboom. So wurde das Flächenangebot aus dem Jahr 2000 binnen sechs Jahren um weitere 31 Mio. m² GLA auf die aktuellen rd. 100 Mio. m² GLA ergänzt. Durchschnittlich betrug der Flächenzuwachs seit 2000 dabei rd. 4,7 Mio. m² GLA pro Jahr.⁴⁰

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 4: Flächenentwicklung in Europa Quelle: Cushman & Wakefield (2005), S. 1

In den Reformländern Mitteleuropas - Tschechische Republik, Ungarn, Polen, Slowakei und Slowenien - zeigt sich seit dem Fall des eisernen Vorgangs eine erstaunliche Expansion im Bereich des Einzelhandels, verbunden mit einem wahren Center-Boom, dessen Auswirkung in den letzten Jahren in der europäischen Gesamtfläche erkennbar wird. So gab es in diesen Ländern im Jahr 1997 erst rd. 25 Shopping-Center des Typus „Regionales Shopping-Center“, während es im Jahre 2005 bereits weit über 150 waren. Weitere Planungen sind in der Pipeline⁴¹, so dass der Markt besonders in dieser Region Europas noch weiter wachsen wird.⁴²

Unterscheidet man die gesamte europäische Shopping-Center-Fläche nach Ländern, stellt sich das wie folgt dar: Großbritannien mit 15,1%, gefolgt von Frankreich mit 14,8%, besitzen die größten Anteile an der aktuellen Gesamtfläche von rd. 100 Mio. m² GLA. Eine weitere Gruppe mit engen Abständen bilden Deutschland mit 9,6%⁴³, Italien mit 9,5% und Spanien mit 9,0%. Darauf folgen die Niederlande mit 6,2%, Polen mit 4,1% und Schweden mit 3,8%. Der Rest von 27,9% teilt sich zwischen den anderen EU- Staaten auf. Das Schlusslicht bilden dabei Irland mit 0,6%, die Slowakei mit 0,4% und Griechenland mit 0,2%.⁴⁴

Die Arealität⁴⁵, eine bedeutende Kennzahl der bestehenden Center-Ausstattung, liegt im EU-Durchschnitt bei 171 m² je 1.000 Einwohner. Das Land mit der dichtesten Shopping- Center-Struktur ist Norwegen mit 797 m² je 1.000 Einwohner, gefolgt von Schweden und die Niederlande, mit einer Arealität von je 335 und Österreich mit 227.⁴⁶ In der Gruppe mit 150 m² - 250 m² je 1.000 Einwohner sind Großbritannien, Frankreich, Irland, Spanien, Portugal und Italien zu finden. Zu der Kategorie mit einer Arealität von 100 - 150 gehören Tschechien, Ungarn, Deutschland, Belgien, Polen und die Slowakei. Mit deutlich unter 50 m² je 1.000 Einwohner besitzt Griechenland die geringste Arealität.

2006 und 2007 werden rd. 14,8 Mio. m² neue Shopping-Center-Flächen eröffnet, wobei in Südeuropa die höchste Aktivität zu verzeichnen ist. So befinden sich in Spanien und Italien jeweils rd. 2,0 Mio. m² in der Pipeline, in Polen sind es rd. 1,8 Mio. m², in Deutschland rd. 1,4 Mio. m² und in den Niederlanden rd. 1,2 Mio. m².

2.2.2.2 Entwicklung in Deutschland

Seit der Eröffnung des „Main-Taunus-Zentrum“ bei Frankfurt am Main im Jahr 1964, das damals eine Geschäftsfläche von 42.000 m² besaß und als erstes deutsches Shopping- Center gilt⁴⁷, sind bis zur Gegenwart fünf Generationen bei der Center-Entwicklung festzustellen:⁴⁸

Die erste Generation entstand in den Jahren 1964 - 1973 und war gekennzeichnet durch die enge Anlehnung an die US-amerikanischen Vorbilder. Sie liegen an der Stadt- peripherie oder auf der „grünen Wiese“, wenn möglich mit Autobahnanschluss. Kennzeichnend ist, dass die Objekte relativ groß sind, in offener Bauweise errichtet sind und eine ebenerdige Verkaufsebene und Parkierungsfläche aufweisen. Des Weiteren zeichnet diese Objekte eine einfache Architektur, die monofunktionale Nutzung als Einkaufsstätte und ausschließlich Kauf- und Warenhäuser als Magnetbetriebe aus.

Zwischen 1974 - 1982 wurde die zweite Generation der Einkaufszentren gebaut. Sie liegen bereits in innerstädtischen Standorten und teilweise in den sogenannten Trabantenstädten⁴⁹. Kennzeichen sind die geschlossene Bauweise, dunkle, meist zweigeschossige Ladenstraßen ohne Tageslicht, mehrgeschossige Parkhäuser und gegen Ende der 70er Jahre das Einsetzen von SB-Warenhäusern als Magnetbetriebe (vgl. 3.2.3). Weitere Kennzeichen sind die mehrfunktionale Nutzung (Läden, Büro, Wohnungen, Praxen, Hotels, öffentliche Einrichtungen) und eine ansprechende Architektur gegenüber der ersten Generation.

Die dritte Generation, die in den Jahren 1982 - 1992 entstand, wies besonders eine anspruchvoller gewordene Architektur auf und einen Trend hin zur Passage/ Einkaufsgalerie. Als Standort wurden nahezu ausschließlich innerstädtische Lagen gewählt. Kennzeichnend sind Glasüberdachungen für Tageslichteinfall, die zunehmende Bedeutung von Image und Corporate Identity. SB-Warenhäuser wirken als dominierende Magnetbetriebe (vgl. 3.2.3), wobei die Magnetfunktion auch teilweise schon von Fachmärkten ausgeht. Daneben sind rückläufige Centergrößen ein Kennzeichen dieser Generation. Eine Vielzahl von Objekten erreicht nur noch eine Größenordnung von 15.000 m² bis 25.000 m².

Die vierte Generation zwischen den Jahren 1992 - 1999 ist durch nahezu parallel verlaufende Trends und Entwicklungslinien gekennzeichnet. Zum einen werden in den Innenstädten weitere Galerien und Passagen, häufig ergänzt um Freizeit und Entertainment (Multiplex-Kinos, Themengastronomie und Food-Courts) als weiterer Angebotsbaustein entwickelt. Zum anderen werden ältere Einkaufszentren einer Revitalisierung unterzogen und Bahnhöfe durch die Integration eines Shopping-Centers umgestaltet. Parallel hierzu werden in den neuen Bundesländern schnell großflächige regionale Shopping-Center auf der „grünen Wiese“ geschaffen, deren Magnetbetrieb ein SB-Warenhaus ist. Als Erfolgsfaktor dominieren Fachmarktzentren diese Zeit.

Seit 2000 bis heute werden Shopping-Center der fünften Generation entwickelt und gebaut. Auch diese Generation ist gekennzeichnet von parallel verlaufenden Entwicklungen. Im gesamten Bundesgebiet geht der Trend bzgl. der Standorte zurück in die Innenstadt. Im zunehmenden Maße werden jetzt Center auch in kleineren Städten und Gemeinden realisiert. Es entstehen erste Center der neuen Shopping-Center- Typen, wie Factory-Outlet-Center und Spezial- und Themen-Center.

Tabelle 2: Hauptmerkmale deutscher Shopping-Center-Generationen Quelle: eigene Darstellung, in Anlehnung an Falk (2004), S. 764

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Am 01.01.2007 gab es in Deutschland 384 Shopping-Center, die größer als 10.000 m² sind. Die Gesamtfläche dieser Center beträgt rd. 12,2 Mio. m². Anzahl und Fläche haben sich seit 1990 mehr als vervierfacht. Damals gab es 93 Center dieser Größenklasse, die eine Gesamtfläche von rd. 2,8 Mio. m² aufwiesen. Bis Ende der 80er Jahre war ein nahezu kontinuierliches Wachstum zu beobachten. Einkaufszentren der damaligen Zeit wurden vor allem in großen Ballungsgebieten gebaut. In den 90er Jahren kam es durch die Wiedervereinigung zu einem wahren Bauboom von großflächigen Centern in den neuen Bundesländern, die zumeist an Standorten auf der „grünen Wiese“ lagen. Dieser hielt bis zum Ausgleich des Verkaufsflächendefizits bis ins Jahr 1998 an. Seitdem liegt der Fokus der kontinuierlich steigenden Flächenentwicklung im zunehmenden Maße in den alten Bundesländern.⁵⁰

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Abbildung 5: Shopping-Center-Entwicklung in Deutschland Quelle: eigene Darstellung, nach Groner/Pittroff (2007), S. 7

Bei einer gesamten Geschäftsfläche⁵¹ von rd. 11,3 Mio. m² im Jahr 2003, unter der Berücksichtung von Shopping-Centern ab 8.000 m², nimmt das Bundesland Nordrhein- Westfalen mit rd. 1,9 Mio. m² die Spitzenposition ein. An zweiter Stelle steht Sachsen mit rd. 1,3 Mio. m², gefolgt von Bayern mit rd. 1,2 Mio. m².

Bei der Differenzierung nach Bundesländern stehen Rheinland-Pfalz mit rd. 250.000 m², Bremen mit rd. 170.000 m² und das Saarland mit rd. 90.000 m² an letzter Stelle.⁵²

Der Bundesdurchschnitt beim Flächenbesatz je 1.000 Einwohner lag 2006 bei rd. 115 m². Brandenburg ist mit rd. 305 m² vor Bremen mit 284 m² das Bundesland mit der besten Flächenversorgung. Im Mittelfeld liegen Schleswig-Holstein mit aktuell rd. 129 m² und Hessen mit rd. 102 m². Die Bundesländer mit der geringsten Flächenausstattung je 1.000 Einwohner und weit unter dem Bundesdurchschnitt sind Rheinland-Pfalz mit rd. 56 m² und Niedersachen mit rd. 50 m².⁵³

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Abbildung 6: Shopping-Center-Arealität der Bundesländer 2006 & Prognose 2010 Quelle: eigene Darstellung, nach Groner (2006), S. 103

Die Arealität in den neuen Bundesländern ist dreimal so hoch wie die in den alten Bundesländern.⁵⁴ Unter Berücksichtigung der Kaufkraft sind die neuen Bundesländer tendenziell mit Center-Flächen überversorgt, während die süddeutschen Bundesländer Baden-Württemberg und Bayern sowie Hessen dagegen noch unterversorgt sind.⁵⁵

Betrachtet man die Entwicklung der deutschen Shopping-Center hinsichtlich ihrer Standortlage und nach Eröffnungsjahren, lässt sich ein eindeutiger Trend ablesen. Waren in den Jahren bis 1995 die Center noch vermehrt auf der „grünen Wiese“ situiert, kann seitdem ein anhaltender Trend in Richtung zentraler Stadtlagen beobachtet werden. Im Zeitfenster 1964 - 1995 sah die Verteilung noch so aus, dass rd. 25 % aller Einkaufszentren auf der „grünen Wiese“, rd. 40 % in Stadteillagen/Stadtrand und nur rd. 35 % in der Innenstadt lagen. Ende 2005 befanden sich dann nur noch rd. 4 % auf der „grünen Wiese“ und inzwischen 61 % in den Innenstädten der großen und mittleren deutschen Städte.⁵⁶

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Abbildung 7: Shopping-Center nach Standortlage und Eröffnungsjahr Quelle: eigene Darstellung, nach EHI (2005), S. 253

Es ist zunehmend zu beobachten, dass großflächige Shopping-Center neben den deutschen Großstädten auch in vielen Klein- und Mittelstädten gebaut werden. Dieser Trend hin zu Standorten mit kleineren Einzugsgebieten wird bis 2008 zur Folge haben, dass sich die durchschnittliche Größe eines Centers von derzeit rd. 32.000 m² auf ca. 26.000 m² verringern wird.⁵⁷

Nach Erhebungen⁵⁸ des EHI werden bis Ende 2010 in Deutschland insgesamt 60 neue Center eröffnet, deren Gesamtfläche rd. 1,7 Mio. m² beträgt. Ende des Jahrzehnts wird es unter Berücksichtigung dieser Shopping-Center-Planungen in Deutschland somit eine Gesamtfläche von rd. 13,9 Mio. m², verteilt auf insgesamt 444 Center, geben. 26 der 60 neuen Center werden mit einer voraussichtlichen Fläche von rd. 0,73 Mio. m² im Jahr 2008 eröffnen. 20 weitere folgen 2009 und später mit einer voraussichtlichen Fläche von rd. 0,65 Mio. m². Den größten Flächenzuwachs erfahren die alten Bundesländer, wobei Berlin mit 11 Center und einer voraussichtlichen Gesamtfläche von rd. 0,38 Mio. m² ebenfalls starken Zuwachs erhält.⁵⁹

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Abbildung 8: Shopping-Center-Planungen nach Bundesländern 2007-2010 Quelle: eigene Darstellung, nach EHI (2007) S. 4f.

In Anbetracht, dass in den alten Bundesländern im europäischen Vergleich immer noch eine niedrige Flächenversorgung besteht, ist dort das deutliche Übergewicht bei den aktuellen Shopping-Center-Planungen positiv zu sehen. Berlin ist dagegen kritisch zu betrachten, da es zusammen mit dem angrenzenden Brandenburg, sowohl im deutschen, als auch im europäischen Vergleich, einen der höchsten Werte beim Flächenbesatz mit Shopping-Center-Flächen aufweist.⁶⁰

Betrachtet man den deutschen Shopping-Center-Markt differenziert nach dem Center- Typ, so ist festzustellen, dass die klassischen Einkaufszentren neben Fachmarkt- zentren und Einkaufsgalerien/Einkaufspassagen dominieren. Deutliches Schwergewicht unter den klassischen Shopping-Centern mit rd. 64 %⁶¹ ist der Typ der regionalen Center, die durch eine Mindestgröße von 15.000 m² charakterisiert sind. Die Durchschnittsgröße der klassischen Einkaufszentren liegt bei 26.612 m², wobei durchschnittlich 57 Anbieter/Mieter vertreten sind.⁶²

2.2.3 Europäischer Investmentmarkt

Der europäische Markt für Investments in Shopping-Center ist ein dynamischer Markt, in dem vor allem in den letzten Jahren verstärkte Aktivitäten zu verzeichnen sind.

2.2.3.1 Tranksaktionsvolumen

Seit 2001 steigen die Investments in Shopping-Center in ganz Europa kontinuierlich an. 2004 wurde ein gesamteuropäisches Transaktionsvolumen von rd. 14,3 Mrd. € erreicht. In Kontinentaleuropa betrugen die Center-Transaktionen im Rekordjahr 2004 rd. 7,4 Mrd. €, was gegenüber dem Jahr 2003, das mit über 5,8 Mrd. € selbst ein Rekordjahr war, einem Anstieg um 27 % entspricht. In England lag das Tranksaktionsvolumen im Jahr 2004 bei rd. 6,9 Mrd. €, was ebenfalls einer Volumenzunahme gegenüber 2003 (rd. 5,3 Mrd. €) entspricht. Während beide Märkte ein Wachstum aufwiesen, wuchs der des kontinentalen Europas rascher als der englische Shopping-Center-Markt.⁶³

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Abbildung 9: EU-Investitionsvolumen in Shopping-Center Quelle: CBRE (2005), S. 22

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¹ „Shopping-Center“ und „Einkaufszentrum“ werden im Rahmen der Arbeit begrifflich als Synonyme behandelt.

² Falk B. (1998), S. 15.

³ Vgl. Martin (2003), S. 47.

⁴ Vgl. Falk/Falk (2006b), S. 90.

⁵ BVerwG, Urteil vom 27.04.1990, Az. 4 C 16.87.

⁶ Vgl. Weber (2003), S. 196.

⁷ Vgl. Falk/Falk (2006b), S. 78.

⁸ Vgl. Jaeck (1979), S. 58.

⁹ Vgl. Institut für Gewerbezentren (2003), S. 6f ; Jaeck (1979), S. 58ff.

¹⁰ Siehe hierzu Gliederungspunkt 3.2.3.

¹¹ Vgl. Falk B. (1998), S. 18.

¹² Vgl. Falk/Falk (2006c), S. 104ff.

¹³ Vgl. Weber (1994), S. 13f.

¹⁴ Falk B. (1998), S. 16.

¹⁵ Vgl. Weber a.a.O., S. 30ff. ; siehe Anhang 1.

¹⁶ Vgl. Weber a.a.O., S. 29f. ; siehe Anhang 2.

¹⁷ Vgl. Weber a.a.O., S. 23ff. ; siehe Anhang 3.

¹⁸ Vgl. Weber a.a.O., S. 27.

¹⁹ Institut für Gewerbezentren (2003), S. 34f.

²⁰ Vgl. DEGI (2006), S. 28.

²¹ Vgl. Abbildung 3.

²² Vgl. EHI (2005a), S. 184.

²³ Eurohypo (2005a), S. 22.

²⁴ Vgl. DEGI a.a.O., S. 28, Abb. 13.

²⁵ Vgl. EHI a.a.O., S. 187.

²⁶ Vgl. Falk/Falk (2006b), S. 67ff.

²⁷ Vgl. DEGI (2006), S. 28f.

²⁸ Vgl. DEGI a.a.O., S. 29, Abb. 15.

²⁹ City, Stadtteillagen, dezentrales Netz.

³⁰ Gewerbe-, Industrie- und Sondergebiete.

³¹ Vgl. Kleiber/Simon/Weyers (2002), S. 1269, Rn 234.

³² Vgl. Beyerle (2006), S. 18, Abb. 1.

³³ Vgl. Simon/Cors/Halaczinsky/Teß (2003); S. 177, Rn 86.

³⁴ Vgl. DEGI (2006), S. 33, Abb. 17.

³⁵ Durchschnitteseinwohner von 15 ausgewählten Ländern der EU (ohne die Beritrittsländer vom Mai 2004).

³⁶ Vgl. Ellrott/Petersen (2005), S. 155ff.

³⁷ Vgl. DEGI a.a.O., S. 29.

³⁸ Vgl. Hahn (2002), S. 30f.

³⁹ Gross Leasable Area (brutto vermietbare Geschäftsfläche) ; siehe hierzu Gliederungspunkt 3.4.2.

⁴⁰ Vgl. Cushman & Wakefield (2005), S. 1, Grafik 1.

⁴¹ Projekte, für die bereits Mietverträge abgeschlossen werden konnte, ohne dass schon mit dem Bau begonnen wurde.

⁴² Vgl. o.V. (2006).

⁴³ Berücksichtigt sind nur Shopping-Center mit einer GLA größer 10.000 m².

⁴⁴ Vgl. Jones Lang LaSalle (2006a), S. 4, Grafik.

⁴⁵ Flächenanteil/-besatz, der pro 1000 Einwohner zur Verfügung steht (Center-Fläche im Verhältnis zu den Einwohnern)

⁴⁶ Vgl. Rohmert (2006), S. 29f.

⁴⁷ Vgl. Weber (1994), S. 9.

⁴⁸ Vgl. Walzel (2005), S. 132f ; Falk/Falk (2006c), S. 99f.

⁴⁹ Vororte einer größeren Kernstadt, die hauptsächlich aus Wohngebieten für Pendler bestehen.

⁵⁰ Vgl. Groner/Pittroff (2007), S. 10 ; Eurohypo (2005b), S. 4.

⁵¹ Berücksichtigt sind Flächen für Einzelhandel, Dienstleistung, Gastronomie sowie Freizeit-/Entertainment.

⁵² Vgl. Institut für Gewerbezentren (2003), S. 24.

⁵³ Vgl. Groner (2006), S. 102f.

⁵⁴ Ohne Berücksichtigung der Stadtstaaten Bremen, Hamburg und Berlin.

⁵⁵ Vgl. Eurohypo (2005b), S. 7.

⁵⁶ Vgl. Wotruba (2006), S. 104f.

⁵⁷ Vgl. Groner (2006), S. 102 ; DEGI (2006), S. 30 ; Eurohypo (2005b), S. 5f.

⁵⁸ Informationsstand 01.01.2007 und unter Berücksichtigung von Shopping-Centern, die > 10.000 m² sind.

⁵⁹ Vgl. EHI (2007), S. 4f ; Nowicki (2006), S. 16.

⁶⁰ Vgl. Eurohypo a.a.O., S. 7f.

⁶¹ Informationsstand März 2003.

⁶² Vgl. Institut für Gewerbezentren (2003), S. 26f.

⁶³ Vgl. CBRE (2005), S. 22f.