Mietspiegel als wohnungspolitisches Instrument

Inhalt

1. Einleitung

2. Was ist ein Mietspiegel?

3. Vergleich einfacher und qualifizierter Mietspiegel

4. Der Leipziger Mietspiegel – Geltungsbereich, Aufbau und mietwerterhöhende Merkmale

5. Probleme bei der Erstellung

6. Die Bedeutung von Mietspiegeln auf dem deutschen Wohnungsmarkt
6.1 Für Mieter und Vermieter
6.2 für Gerichte, Behörden und Kommunen

7. Beeinflussen Mietspiegel das allgemeine Mietniveau?

8. Alternativen zum Mietspiegel

9. Fazit

10. Literaturverzeichnis

1. Einleitung

Der Markt für frei finanzierte Mietwohnungen spielt in Deutschland für die Versorgung der Bevölkerung eine zentrale Rolle. Er bietet über der Hälfte aller Haushalte qualitativ hochwertigen und bezahlbaren Wohnraum. Ein wesentliches Anliegen der Wohnungspolitik ist es deshalb, das Funktionieren dieses wichtigen Marktes dauerhaft zu garantieren. Zwar kann die Höhe der Miete bei Abschluss des Mietverhältnisses grundsätzlich frei vereinbart werden, doch hat der Staat die Rahmenbedingungen hinsichtlich der Mietpreisgestaltung in einer Reihe von Vorschriften festgelegt, um den Mieter vor allem im Zeitablauf bestehender Mietverträge vor unangemessen hohen Entgelten zu schützen und Mietpreise zu regulieren. Eine zentrale Rahmenbedingung hierfür ist das Mietrecht, welches die Rechtsbeziehungen zwischen Mietern und Vermietern regelt und einen fairen Interessensausgleich schafft (BUNDESMINISTERIUM FÜR VERKEHR, BAU- UND WOHNUNGSWESEN, 2002).

Zentraler Bestandteil des Mietrechts ist das seit dreißig Jahren bestehende Vergleichsmietensystem. Das im September 2001 in Kraft getretene Mietrechtsreformgesetz hatte zur Aufgabe, eben dieses in seiner Effizienz zu festigen, was durch die Stärkung der Rolle von Mietspiegeln geschah. Zusätzlich zu dem bislang schon vorhandenen und bewährten einfachen Mietspiegel wurde der qualifizierte Mietspiegel eingeführt, welcher sich inzwischen zu einem anerkannten Instrument auf dem Wohnungsmarkt entwickelt hat (BUNDESMINISTERIUM FÜR VERKEHR, BAU- UND WOHNUNGSWESEN, 2002).

Die folgende Ausarbeitung soll am Beispiel des Leipziger Mietspiegels Eigenschaften, Arten und Bedeutung eines Vergleichsmietensystems für Mieter und Vermieter erläutern und dessen möglichen Einfluss auf das allgemeine Mietniveau aufzeigen.

2. Was ist ein Mietspiegel?

Ein Mietspiegel ist zunächst ein rechtliches Instrument zur objektiven Erfassung der ortsüblichen Vergleichsmiete in einer Gemeinde, Teilen einer Gemeinde oder auch in mehreren Gemeinden. Vergleichsmieten sind die üblichen Entgelte, die für Wohnraum vergleichbarer Art, Ausstattung, Lage, Größe und Beschaffenheit im Durchschnitt bezahlt werden. Mietspiegel enthalten Vorgaben, wie die verschiedenen Eigenschaften und Ausstattungsmerkmale einer Wohnung zu bewerten sind und sich auf den Mietzins einer vergleichbaren Wohnung auswirken (Brockhaus Enzyklopädie, 2006). In Deutschland können sich Mieter und Vermieter an 325 Mietspiegeln orientieren (www.focus.de), die in der Regel in den Amtsblättern der Kommunen veröffentlicht werden (www.bbr.bund.de).

Der Begriff „Miete“ ist gesetzlich nicht festgelegt. Im Allgemeinen setzt sich die Miete aus den Bestandteilen Grundmiete (Entgelt für die Gebrauchsgewährung) und den Betriebskosten (durch die Nutzung entstehende laufende Kosten) zusammen (BÜRGERLICHES GESETZBUCH, 2006). Zur besseren Vergleichbarkeit der Mieten ist es unabdingbar, innerhalb eines Mietspiegels einen einheitlichen Mietbegriff zu verwenden. In den letzten Jahren hat sich beim Abschluss von Mietverträgen die Vereinbarung von Nettokaltmieten (Grundmiete bzw. Miete exklusive Heizkosten) durchgesetzt, weshalb im Mietspiegel generell diese ausgewiesen werden sollte (BUNDESAMT FÜR VERKEHR, BAU- UND WOHNUNGSWESEN, 2002).

Die in einem Mietspiegel enthaltenen Informationen sind in einem Text- und in einem Zahlenteil aufgegliedert. Der Textteil enthält u.a. Erläuterungen zu Berechnungen und Hinweise zur Einordnung der Wohnungen in bestimmte Tabellenfelder und dient dem Anwender zur besseren Handhabbarkeit. Im Zahlenteil befindet sich das für die jeweilige Gemeinde gültige Mietniveau, welches meist in Tabellenform aufgeführt und nach den oben genannten Kriterien Art, Lage usw. geordnet ist (www.mietspiegelportal.de).

Mietspiegel beziehen sich jeweils nur auf das Gebiet, für welches selbige erstellt werden und hierbei lediglich auf nicht preisgebundene Wohnraum, was bedeutet, dass die Miethöhe nicht durch Gesetz oder Förderzusage festgelegt sein darf und lediglich die Marktsituation über die Realisierbarkeit der vom Vermieter kalkulierten Miete entscheidet (KILLISCH, 2001). Ausgenommen sind somit Eigenheime, Wohnräume, die nicht aufgrund von Mietverhältnissen vergeben werden (z.B. Obdachlosenunterkünfte), gewerblich genutzter, zwischenvermieteter und mietfrei überlassener Wohnraum, Sozialwohnungen, Fürsorgewohnungen sowie Studenten- und Jugendwohnheime (WULLKOPF, 1996).

Die Aufstellung eines Mietspiegels erfolgt durch die Gemeinden selbst, von Interessensvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam oder durch kommerzielle Mietspiegelersteller wie beispielsweise „Anayse & Konzepte Hamburg“ oder das Institut für Stadtforschung und Strukturpolitik GmbH Berlin (www.mietspiegelportal.de).

Im Allgemeinen besteht keine Pflicht zur Erstellung von Mietspiegeln; §558 c ist eine Soll – Bestimmung: „Gemeinden sollen Mietspiegel erstellen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist“ (vgl. BÜRGERLICHES GESETZBUCH S. 124). Die grundsätzliche Entscheidung, ob und wenn ja, welche Art von Mietspiegel erstellt werden soll, obliegt der Ansicht der Beteiligten vor Ort (www.mietspiegelportal.de).

3. Vergleich einfacher und qualifizierter Mietspiegel

Das Gesetz unterscheidet einfache und qualifizierte Mietspiegel. Von den in Deutschland geführten Mietspiegeln sind 86 als qualifiziert anzusehen (www.bbr.bund.de). In erster Linie sind beide eine Übersicht über die in einer Gemeinde ortsübliche Vergleichsmiete. Mietspiegel, die besondere Anforderungen erfüllen, werden als qualifiziert bezeichnet. Für solche, die diesen Anforderungen nicht gerecht werden, hat sich der begriff des einfachen Mietspiegels herausgebildet (BUNDESAMT FÜR VERKEHR, BAU- UND WOHNUNGSWESEN, 2002). Ein qualifizierter Mietspiegel muss laut § 558d BGB im Unterschied zum einfachen folgende Kriterien erfüllen:

- Er muss nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden sein, dabei „kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamtes ermittelten Preisindex für die Lebenserhaltung privater Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt werden“ (vgl. BÜRGERLICHES GESETZBUCH S.124). Für einen einfachen Mietspiegel enthält das Gesetz keine Aussagen hinsichtlich der verwendeten Daten, hier ist die Datenbeschaffung sowohl durch die Erhebung neuer als auch durch die Nutzung bereits vorhandener Zahlen möglich. Ebenso gibt es für den einfachen Mietspiegel keine gesetzlichen Angaben zur Auswertung der Daten, wohingegen für den qualifizierten anerkannte wissenschaftliche Auswertungsmethoden zu berücksichtigen sind (BUNDESAMT FÜR VERKEHR, BAU- UND WOHNUNGSWESEN, 2002). Genaue Vorgaben in Hinblick auf die Definition dieser wissenschaftlichen Grundsätze sind laut MERSSON nicht notwendig, da es in der Praxis eine große Auswahl eben solcher gibt. Nichtsdestotrotz muss die Anwendung der Methoden exakt dokumentiert und damit nachvollziehbar und überprüfbar sein (vgl. MERSSON 2002, S. 807).

- Ausserdem muss ein qualifizierter Mietspiegel nach zwei Jahren den aktuellen Marktentwicklungen angepasst und nach vier Jahren neu erstellt werden, um dessen Aktualität zu gewährleisten. Eine Pflicht zur Anpassung einfacher Mietspiegel gibt es nicht, weshalb einfache Mietspiegel, die nach zwei Jahren nicht angepasst wurden, gerichtlich nur noch eingeschränkt oder nicht mehr nutzbar sind (BÜRGERLICHES GESETZBUCH, 2006).

- Resultierend aus dem Vorangehenden besteht ein weiterer Unterschied darin, dass bei einem einfachen Mietspiegel, bei dem meist auf vorhandene Daten zurückgegriffen wird, die geringsten Kosten entstehen. Die höchsten Kosten resultieren aus der Erstellung qualifizierter Mietspiegel, da dafür eine repräsentative Primärdatenerhebung (mündliche oder schriftliche Befragungen) durchgeführt werden muss (BUNDESAMT FÜR VERKEHR, BAU- UND WOHNUNGSWESEN, 2002).

- Ein weiteres wichtiges Merkmal für den qualifizierten Mietspiegel ist dessen erforderliche Anerkennung durch die Gemeinde oder durch die Interessensvertreter der Mieter oder Vermieter. Beim einfachen Mietspiegel ist grundsätzlich keine besondere Anerkennung notwendig. Eine nur von Interessensvertretern oder Dritten erstellte Mietpreisübersicht wird dagegen erst dann zu einem Mietspiegel im Sinne des Gesetzes, wenn sie von der Gemeinde oder der anderen Interessensvertreterseite bestätigt worden ist (BUNDESAMT FÜR VERKEHR, BAU UND WOHNUNGSWESEN, 2002).

Die folgende Tabelle (Quelle: www.bbr.bund.de) zeigt die Verbreitung einfacher und qualifizierter Mietspiegel in Gemeinden unterschiedlicher Größenordnung. Dabei fällt auf, dass Kommunen mit mehr Einwohnern oftmals einen eigenen Mietspiegel besitzen, während solche, die über weniger Einwohner verfügen, auf einen Mietspiegel anderer Kommunen zurückgreifen und in den seltensten Fällen qualifizierte Mietspiegel erstellen.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

4. Der Leipziger Mietspiegel

Geltungsbereich und Erstellung

Der Leipziger Mietspiegel gehört zur Kategorie der einfachen Mietspiegel. Er beinhaltet eine Auskunft über die im November 2004 üblicherweise gezahlten Mieten für verschiedene Wohnungstypen und gilt für alle Mietwohnungen im Stadtgebiet von Leipzig. Erstellt wurde er vom Sozialamt und dem Amt für Statistik und Wahlen der Stadt Leipzig auf Grundlage einer Stichprobenerhebung (STADT LEIPZIG, 2005). Die Erarbeitung wurde vom „Arbeitskreis Mietspiegel“ fachlich begleitet, dem Arbeitskreis gehören folgende Mitglieder an (www.mietspiegelportal.de, 2007):

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