Mietvertragscontrolling in Shopping Centern

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abkrzungsverzeichnis

1. Abschnitt: Das Shopping-Center als Gegenstand der Untersuchung
A. Controlling - ein fhrungsuntersttzendes Subsystem
B. Regelungsbedarf im SC-Mietvertrag
I. Rechtliche Rahmenbedingungen
II. Grundstzliche Charakteristik
III. Ausgewhlte spezifische Vereinbarungen
a) Ausbauzustand bzw. Herrichtung des Ladengeschfts
b) Mietflche

2. Abschnitt: Bausteine eines erfolgreichen Vermietmanagement
A. Zentraler Erfolgsfaktor - Branchenmix
B. Synergetischer Mietermix
C. Optimierung und Steuerung durch ein differenziertes Mietensystem
I. Umsatzmietvereinbarung
D. Ausgewhlte Instrumente des Mietvertragscontrolling
I. Einstufige Deckungsbeitragsrechnung
II. Benchmarking von SC Ergebnissen

Schlussbemerkung

Quellenverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

ABBILDUNG 1: BRANCHENMIX NACH GESCHFTSTYPEN

ABBILDUNG 2: MIETKOSTEN IM EINZELHANDEL

ABBILDUNG 3: GRUNDSCHEMA DER EINSTUFIGEN IMMOBILIENBEZOGENEN

DECKUNGSBEITRAGSRECHNUNG

Abkrzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1. Abschnitt: Das Shopping-Center als Gegenstand der Untersuchung

Ein Shopping-Center lsst sich charakterisieren als einen bewusst geplanten, finanzierten, gebauten und im Regelfall einheitlich gemanagten und verwalteten

Gebudekomplex, mit der Agglomeration einer Vielzahl verschiedener Einzelhandels- Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe.¹

Wird das SC als Produkt betrachtet, ist es das vorrangige Ziel des CM, das SC mit der bestmglichen Wertschpfung zu vermarkten.² Insbesondere vor dem Hintergrund anderer renditestarker Alternativanlagen soll den wirtschaftlichen

Interessen der Investoren durch ein zielgerichtetes und gewinnorientiertes Management der Immobilie entsprochen werden.³

Entscheidungen des SC-Management drfen demzufolge kein Zufallsresultat

sein, sondern Ergebnisse nachhaltiger und systematischer Beachtung verschiedener Erfolgskriterien.⁴ Die in dieser Arbeit betrachteten Managementprozesse beziehen sich nicht auf das originre Unternehmen z.B. eine Managementgesellschaft, sondern auf

die aktiv und strategisch verwendete Ressource Immobilie.⁵

A. Controlling - ein fhrungsuntersttzendes Subsystem

Das CM kann ber den gesamten Lebenszyklus des SC seine Entscheidungs- prozesse nur auf der Grundlage umfassender, korrekter und aktueller Informationen treffen.⁶ Das Immobiliencontrolling im SC nimmt durch planerische, informatorische und koordinative Wirkung eine fhrungsuntersttzende Steuerungsfunktion wahr. Es orientiert sich an den strategischen Zielsetzungen des CM, wie z.B. Liquiditt, Rentabilitt, Wertsicherung und Risikovermeidung.⁷ Die Anforderungen an das Controlling werden an den Managementzielen ausgerichtet.

Durch Einrichtung eines differenziert ausgestalteten Planungs-, Kontroll- und

Informationsversorgungssystems werden dem CM laufend oder bei Bedarf entschei- dungsrelevante Informationen zur Verfgung gestellt.⁸

Umfassende und aktuelle Informationsversorgung ist vor dem Hintergrund kontinuierlicher, ergebniszielorientierter Anpassung des SC an permanente Marktver- nderungen von auerordentlicher Bedeutung. Gleichzeitig werden hohe Anforde- rungen an die Koordinations-, Reaktions- und Adaptionsfhigkeit des CM gestellt.

Durch Untersuchungen der Wirtschaftstheorie konnte bisher ebenso wenig wie durch die Praxis ein geschlossenes Immobiliencontrollingkonzept entwickelt werden.⁹ Lediglich mit individuellen Insellsungen wird versucht, den steigenden

Anforderungen gerecht zu werden.¹⁰

Alle internen und externen Daten, die ein zielorientiertes Controlling ermglichen, sollten in einem den individuellen Ansprchen des SC angepassten und heutigen Anforderungen gerechten Datenbanksystem zusammenflieen. Sie bilden die

umfassende Informationsquelle des Immobiliencontrolling im SC und stellen die Grundlage der Entwicklung einzelner Controllingbausteine dar.¹¹

B. Regelungsbedarf im SC-Mietvertrag

Den wohl wichtigsten Rahmen fr einen konomischen Geschftsbetrieb der Vertragsparteien im SC bildet ein rechtlich sicher gestalteter Mietvertrag.¹² In den darin getroffenen Regelungsabsprachen sind alle gesetzlichen Bestimmungen und Verordnungen zu beachten. Besondere Aufmerksamkeit ist zustzlich dem Funktionszusammenhang zwischen SC und Mietern zu schenken.

I. Rechtliche Rahmenbedingungen

Vom gewerblichen Mietrecht werden alle Vertrge erfasst, in denen es nicht um die Vermietung von Wohnraum geht. Eine Begriffsbestimmung was unter Gewerbe- miete zu verstehen ist, wird durch Gesetze nicht beschrieben. Insbesondere die materiellen Vorschriften des Wohnraummietrechtes und verfahrensrechtlichen Vorschriften zur Wohnraummiete werden nicht angewandt.¹³

Dem schriftlich festzuhaltenden SC-Mietvertrag liegen wenige Gesetze und Verordnungen zugrunde, sodass weitestgehend Vertragsfreiheit besteht.¹⁴

Es ist dennoch zweckdienlich, selbst gesetzliche Regelungen explizit in den Vertragstext aufzunehmen. Sich ausdrcklich aus dem Vertrag ergebende Ansprche des CM an den Mieter lassen sich unter Hinweis auf diese gemeinsamen Regelungs- absprachen oft einfacher durchsetzen.¹⁵

II. Grundstzliche Charakteristik

Ein umfangreicher Vertragstext kann sich fr das VM bereits vor Vertragsschluss als vorteilhaft erweisen. Oft sind Mieter vor Vertragsabschluss bestrebt, Mietvertragsregelungen zu ihrem Vorteil auszuhandeln. Diesen Wnschen kann dann

seitens des VM in weniger relevanten Punkten nachgegeben werden. Der erfahrene Vermietmanager nutzt diese Mglichkeit so, dass fr das VM unverzichtbare Regelungen bleiben so weitestgehend erhalten.¹⁶

Das Ausarbeiten detaillierter Mietvertrge gestaltet sich zwar als sehr aufwndig, doch in der Betriebsphase stellt sich dieser Aufwand in aller Regel als vorteilhaft heraus.¹⁷ Das Vertragswerk muss nicht fr jede vermietete Einheit neu ausgearbeitet werden. Vielmehr bietet es sich unter Wirtschaftlichkeitsgesichtspunkten an, den SC- Mietvertrag in folgende vier Bestandteile zu gliedern :

1. grundlegende Bestimmungen
2. allgemeine Bedingungen
3. centerspezifische Bedingungen
4. zustzliche Vereinbarungen.¹⁸

Die Vorteilhaftigkeit besteht darin, dass, hnlich der Funktionsweise eines Formularmietvertrages, lediglich die Daten verndert werden mssen, die eine Mieteinheit betreffenden.

Der weitgehende Gestaltungsspielraum bei mietvertraglichen Vereinbarungen und die komplizierte Betriebsstruktur des SC erfordern eingehende fachkundige Untersttzung und Beratung.¹⁹ Der Mietvertrag muss den vielen speziellen Bedrf- nissen gerecht formuliert werden, denn er stellt das entscheidende Steuerungsin- strument des CM dar.

III. Ausgewhlte spezifische Vereinbarungen

Es ist die Aufgabe des Vermietmanagers unter Einbeziehung von Erfahrungs- werten, aktuellen Informationen und vorausschauendem Blick, die Rechtsposition des Vermieters mittels wohldurchdachter Vereinbarungen zu sichern.

Die nachfolgenden Ausfhrungen sollen beispielhaft verdeutlichen, wie detailliert auf einzelne Vertragsbestandteile einzugehen ist. Im Mietvertrag gilt es mglichst jede Eventualitt zu regeln. Nur dann lassen sich rechtliche Auseinander- setzungen bei Streitfragen verhindert, die ggf. negativen Einfluss auf die Funktions- fhigkeit des SC nehmen knnten.

Die Vielzahl denkbarer Regelungen die in der Vermietpraxis zur Anwendung

kommen, geht weit ber die angefhrten Beispiele hinaus und richtet sich immer nach den individuellen Erfordernissen eines jeden SC.²⁰

a) Ausbauzustand bzw. Herrichtung des Ladengeschfts

Potentiellen Mietern sollte, auf Basis ihrer Bedrfnisse nach Lage, Gre, Zuschnitt und Herrichtung des Ladenlokals, ein optimiertes Vermietangebot unterbreitet werden.²¹ Insbesondere berregionale Filialisten stellen erhhte Ansprche. Beispielsweise treten sie an unterschiedlichen Standorten mit einheitlicher Gestaltung ihres Ladenlokals auf. Die Mietrume sollten deshalb nur teilweise ausgebaut vermietet werden. Controlling untersttzt hierbei insbesondere durch permanente Information mit Marktdaten und harmonischer Planung.

Wenn abschlieende Ausbauarbeiten den Mietern berlassen werden, erweisen sich weitere vertragliche Regelungen als unabdingbar. So ist eine detaillierte Beschreibung erforderlich, in welchem Ausbauzustand das Mietobjekt zu bergeben ist. Nur so lsst sich vermeiden, dass evtl. nicht kalkulierte Nacharbeiten fr den Vermieter notwendig werden. Sind fr den Vermieter weitere Informationen ber den zur bergabe geschuldeten Ausbauzustand erforderlich, ist deren klare Beschreibung

und Fristen zur Informationslieferung zu vereinbaren.²²

Um eine schnelle Vermietung zu erreichen, bietet sich beim Ausbauzustand der Mietsache dem VM die Mglichkeit, mittels versteckter Subventionen positiv auf einen Mietvertragsabschluss hinzuwirken.²³ So kann vereinbart werden, dass ein weiterer Ausbau erfolgt als ursprnglich vorgesehen. Letztendlich kann damit nicht nur dem Mieter entgegengekommen werden, sondern auch mehr Einfluss auf ein einheitliches ueres Gesamtbild der Ladenlokale genommen werden. Erfolgen abschlieender Ausbau und Gestaltung mieterseitig, ist diesbezglich eine Genehmi- gungspflicht zu vereinbaren.²⁴ Damit die Erffnung des SC mit allen Mietern gemeinsam erfolgen kann, ist immer eine verbindliche Frist zur Fertigstellung der notwendigen Ausbauarbeiten zu vereinbaren.

In gleiche Weise sind detaillierte mietvertragliche Vereinbarungen zu Fragen der

Vertragsbeendigung aufzunehmen. Hier ist bspw. zu klren, in welchem Zustand die Mietrume an den Vermieter zurckzugeben sind.²⁵

b) Mietflche

Bedingt durch den Mietvertragsschluss whrend der Bauphase eines neuen SC, kann eine Nachprfung ergeben, dass Abweichungen bei der Ist-Mietflche von der vereinbarten Soll-Mietflche aufgetreten sind. Regelungsbedrftig bereits bei Vertragsschluss ist demzufolge eine mgliche Toleranzgrenze, innerhalb derer sich

eine Abweichung bewegen kann bzw. ob und in welcher Hhe eine vertraglich vereinbarte Festmiete angepasst wird .²⁶

Wichtig ist in diesem Zusammenhang ebenfalls die vertragliche Einigung ber die zugrundezulegende Flchenberechnung. Umfassende Informationen und

Regelungen enthalten die DIN 277 und die von der gif e.V aufgestellten Mietflchendefinitionen.²⁷ Im Mietvertrag ist insbesondere zu regeln, welche Flchen ausschlielich durch den Mieter nutzbar sind bzw. welche Mietflchen durch

gemeinschaftliches Nutzungsrecht betroffen sind.²⁸

Diese Regelungen scheinen aufgrund der Koppelung der Miete an den Umsatz auf den ersten Blick keine Relevanz zu haben, erlangen aber bei der Berechnung der Nebenkosten erhebliche Bedeutung. Dem permanent Anstieg, dieser mittlerweile als

zweite Miete bezeichneten Nebenkosten, sollte durch integriertes Kostencontrolling begegnet werden.

Eine eindeutige Festlegung der Mietflche ist zieldienlich, um eine transparente Mietflchenberechnung zu etablieren und bildet die Grundlage fr vergleichende interne und externe Analysen.²⁹ Der Einsatz eines mietflchenorientierten Analyse- und Steuerungsinstruments des CM wird mglich, da eine materielle Vergleichbarkeit durch die Bezugsgre gegeben ist.³⁰ Beispielsweise erlangt die eindeutige Abgrenzung der einzelnen Flchenbegriffe verstrkt in der flchenbezogenen Kosten- trgerrechnung Bedeutung.³¹

[...]

¹ Vgl. Falk, B., Shopping-Center, 1998, S. 15f und Falk, B., Fachlexikon, 2000, S. 695.

² Vgl. Meyer, Ch., Immobilienmarketing, 1999, S. 6.

³ Vgl. Meyer, Ch., Immobilienmarketing, 1999, S. 6.

⁴ Vgl. Falk, B., Shopping-Center, 1998, S. 43.

⁵ Vgl. Falk, B., Immobilien-Management, 1997, S. 13.

⁶ Vgl. Herrmann, O., Information im Shopping-Center, 1998, S. 547.

⁷ Vgl. Homann, K. / Schfers, W., Immobiliencontrolling, 1998, S. 191.

⁸ Vgl. Homann, K. / Schfers, W., Immobiliencontrolling, 1998, S. 192.

⁹ Vgl. Homann, K., Immobilien-Controlling, 1998, S. 709.

¹⁰ Vgl. Homann, K., Immobilien-Controlling, 1998, S. 709.

¹¹ Vgl. Homann, K., Immobilien-Controlling, 1998, S. 713.

¹² Vgl. Weiker, J., Mietvertrge im Shopping-Center, 1998, S. 795.

¹³ Vgl. Reinstorf, J., Geschfts- und Wohnraummiete, 1993, S.36.

¹⁴ Vgl. Scholz, A., Vertragsmanagement, 1998, S. 778.

¹⁵ Vgl. Weiker, J., Mietvertrge im Shopping-Center, 1998, S. 796.

¹⁶ Vgl. Weiker, J., Mietvertrge im Shopping-Center, 1998, S. 796f. 17 Vgl. Weiker, J., Mietvertrge im Shopping-Center, 1998, S. 796. 18 Vgl. Damm, H., Shopping-Center-Management, 2002, S. 150.

¹⁹ Vgl. Koerver, Th., Vermiet-Management, 1997, S. 506.

²⁰ Vgl. Meyer, Ch., Mietvertrge, 1999, S. 13.

²¹ Vgl. Meyer, Ch., Mietertrge, 1998, S. 7.

²² Vgl. Weiker, J., Mietvertrge im Shopping-Center, 1998, S. 799.

²³ Vgl. Koerver, Th., Vermiet-Management, 1997, S. 508.

²⁴ Vgl. Weiker, J., Mietvertrge im Shopping-Center, 1998, S. 799.

²⁵ Vgl. Weiker, J., Mietvertrge im Shopping-Center, 1998, S. 799.

²⁶ Vgl. Weiker, J., Mietvertrge im Shopping-Center, 1998, S. 798.

²⁷ Vgl. Homann, K., Immobiliencontrolling Ansatzpunkte, 1999, S. 42.

²⁸ Vgl. Homann, K., Immobiliencontrolling Ansatzpunkte, 1999, S. 42.

²⁹ Vgl. Homann, K., Immobiliencontrolling Ansatzpunkte, 1999, S. 44.

³⁰ Vgl. Homann, K., Immobiliencontrolling Ansatzpunkte, 1999, S. 279.

³¹ Vgl. Homann, K., Immobiliencontrolling Ansatzpunkte, 1999, S. 279f.