Die Bewertung von Immobiliensicherheiten im Rahmen notleidender Kredite

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Symbolverzeichnis

1 Themenstellung und Gang der Arbeit

2 Kreditvergabe, Kreditverschlechterung und Work-out eines notleidenden Kreditengagements
2.1 Kreditvergabe und Notwendigkeit der Bestellung von Sicherheiten
2.1.1 Bestellung von Immobiliensicherheiten
2.1.2 Bestellung weiterer Sachsicherheiten und Personalsicherheiten
2.2 Kreditverschlechterung
2.2.1 „Watchlist“-Kredite
2.2.2 Notleidende Kredite
2.3 Work-out eines notleidenden Kredites
2.3.1 Restrukturierung
2.3.2 Vergleich
2.3.3 Verwertung der Sicherheiten

3 Bewertungsrelevante Elemente
3.1 Immobilienwert
3.1.1 Eigenschaften von Immobilien
3.1.2 Wertbegriff
3.1.3 Wertbestimmende Merkmale
3.1.4 Bewertungsverfahren
3.1.4.1 Vergleichswertverfahren
3.1.4.2 Ertragswertverfahren
3.1.4.3 Sachwertverfahren
3.1.4.4 Praktikermethode
3.1.4.5 Discounted Cash Flow (DCF)-Verfahren
3.1.4.6 Weitere Verfahren
3.1.4.7 Zusammenfassung
3.1.5 Ermittlung der Daten in der Praxis
3.2 Zahlungsstruktur aus einem Grundpfandrecht
3.2.1 Eigenschaften von Grundpfandrechten
3.2.2 Kooperationsbereitschaft des Schuldners
3.2.2.1 Kooperationsbereiter Schuldner
3.2.2.2 Nicht kooperationsbereiter Schuldner
3.2.2.3 Zusammenfassung
3.3 Restriktion der Einzahlungen
3.3.1 Restriktion der Einzahlungen durch den gesamten möglichen Zahlungsstrom eines Grundpfandrechtes
3.3.2 Restriktion der Einzahlungen durch die Forderungshöhe
3.3.3 Restriktion der Einzahlungen durch den Sicherungszweck
3.3.3.1 Enger Sicherungszweck
3.3.3.2 Weiter Sicherungszweck
3.3.4 Anwendbarkeit in der Praxis

4 Bewertung eines durch Grundpfandrechte gesicherten notleidenden Kreditengagements
4.1 Diskontierung der künftigen Zahlungen
4.2 Wahlrecht einer Partei auf Anrechnung einer Leistung
4.2.1 Wahlrecht der Schuldners
4.2.2 Wahlrecht der Bank
4.3 Berücksichtigung des Risikos der Kooperationsbereitschaft
4.3.1 Risikoneutralität des Gläubigers
4.3.2 Risikoaversion des Gläubigers
4.3.2.1 Hinreichende Diversifizierung
4.3.2.2 Mangelnde Diversifizierung
4.3.2.3 Ansätze zur Überprüfung des Portfolios auf hinreichende Diversifizierung
4.3.3 Überblick der Bewertungsmöglichkeiten bei Risikoneutralität und Risikoaversion

5 Zusammenfassung und Ausblick

Anhang

Literaturverzeichnis

Rechtsprechungsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Entwicklung eines notleidenden Kredites

Abbildung 2: Zusammensetzung der Kategorie „schlechte Kredite“

Abbildung 3: Möglichkeiten der Einzahlungsgenerierung aus notleidenden Krediten

Abbildung 4: Drei relevante Elemente für die Bewertung von Immobiliensicherheiten

Abbildung 5: Übersicht über Wertermittlungsverfahren

Abbildung 6: Vergleichende Übersicht der Wertermittlungsverfahren nach WertV

Abbildung 7: Einzahlungsstruktur eines Grundpfandrechtes

Abbildung 8: Phasen eines Zwangsversteigerungsverfahrens

Abbildung 9: Schematische Darstellung einer möglichen Beziehung zwischen Krediten, Grundpfandrechten und Immobilien

Abbildung 10: Intertemporale Restriktion von Einzahlungen aus einer Sicherheit an besicherte Kredite am Beispiel von drei Krediten und drei Sicherheiten

Abbildung 11: Kreditengagement aus zwei Krediten und zwei Grundpfandrechten mit jeweils engem Sicherungszweck

Abbildung 12: Kreditengagement aus drei Krediten und einem Grundpfandrecht mit engem Sicherungszweck für zwei Kredite

Abbildung 13: Kreditengagement aus drei Krediten und einem Grundpfandrecht mit weitem Sicherungszweck für zwei Kredite.

Abbildung 14: Kreditengagement aus zwei Krediten und zwei Grundpfandrechten

Abbildung 15: Bewertung von abzuwickelnden Krediten vor dem Hintergrund der Schuldnerkooperation

Abbildung 16: Differenz der Verwertungsalternativen und der „Spielraum“ für Incentives

Abbildung 17: Entwicklung der beantragten Insolvenzverfahren in Deutschland .

Abbildung 18: Absolute Häufigkeiten des Verkehrswertes von Zwangsversteigerungsobjekten bei der BAG Hamm

Abbildung 19: Relative Häufigkeiten des Verkehrswertes von Zwangsversteigerungsobjekten bei der BAG Hamm .

Abbildung 20: Datenquellen zu Immobilientransaktionen und –umsätzen

Abbildung 21: Sicherungszweckerklärung .

Abbildung 22: Grundbuchauszug

Abbildung 23: Regression des Verkehrswertes auf die anfallenden Gerichtsgebühren für Beträge bis EUR 1 Mio

Abbildung 24: Regression des Verkehrswertes auf die anfallenden Gerichtsgebühren für Beträge größer EUR 1 Mio.

Abbildung 25: Übersicht der Erlösquoten verschiedener Exit-Strategien anhand eines Referenzportfolios

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Bankübliche Kreditsicherheiten im Überblick

Tabelle 2: Werttreiber für Immobilien

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Symbolverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1 Themenstellung und Gang der Arbeit

Die schwierige gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland sorgte in der jüngeren Vergangenheit für einen starken Anstieg der Zahlen sowohl von Unternehmensals auch Privatinsolvenzen. Abbildung 17 (im Anhang dieser Arbeit) zeigt die Entwicklung der Insolvenzen zwischen 1999 und 2004. Hieraus folgte, dass immer mehr säumige Schuldner bei den Banken¹ gezählt wurden und auch die Zahl der Kreditausfälle erheblich zunahm.² Die deutsche Kreditwirtschaft blickt nun auf ein großes Volumen an sog. notleidenden Krediten³, welches sich in den Büchern der Geschäftsbanken, Sparkassen, Genossenschaftsinstitute, Hypothekenbanken, Bausparkassen, aber auch Versicherungen „angesammelt“ hat. Nach Schätzungen von KROLL & MERCER OLIVER WYMAN beläuft sich der Umfang leistungsgestörter Kredite in Deutschland im Jahr 2005 auf rund EUR 125 Mrd.4 bzw.⁴% des gesamten ausstehenden Kreditvolumens i.H.v. EUR 3 Bio.⁵

Darüber hinaus sind Kreditinstitute durch die neueren aufsichtsrechtlichen Regelungen zu einer Verbesserung ihres Risikomanagements verpflichtet. Die Mindestanforderungen an das Kreditgeschäft der Kreditinstitute (MaK) und künftig auch die Mindestanforderungen an das Risikomanagement (MaRisk) erfordern eine verstärkte Beobachtung der ausgereichten Kredite sowie eine kontinuierliche Neubewertung der Sicherheiten.⁶ Speziell für die Intensivund Problemkreditbetreuung sind den Banken hierzu restriktivere Vorschriften auferlegt worden. Ferner verlangen die neuen Baseler Eigenkapitalvorschriften (Basel II) eine bonitätsabhängige Eigenkapitalunterlegung für ausgereichte Kredite. Hieraus ergibt sich die Notwendigkeit, das Risiko von Krediten stärker zu quantifizieren. Relevante Faktoren sind hierbei insbesondere die Bonität des Kreditnehmers sowie die Werthaltigkeit der angedienten Kreditsicherheiten. Folglich ist eine Sicherheitenbewertung – und damit das Wissen um den „inneren“ Wert eines Kreditengagements – unumgänglich.⁷

Der Anteil von sog. Realkrediten i.w.S.⁸ an dem gesamten in Deutschland ausgereichten Kreditvolumen beträgt rund 50%.⁹ Folglich repräsentieren Immobiliensicherheiten¹⁰ eine der bedeutendsten Besicherungsarten. Die vorliegende Arbeit geht der Frage nach, wie eine Bewertung von Immobiliensicherheiten vor dem Hintergrund ihrer Verwertung zur Befriedigung der Forderungen des Gläubigers möglich ist. Hierbei sind Besonderheiten zu berücksichtigen, die die Werthaltigkeit eines jeweiligen Kredites aus Sicht des Gläubigers nicht unerheblich beeinflussen können.

Kapitel 2 erläutert die Entwicklung von der Vergabe eines Kredites bis zur Abwicklung eines notleidenden Kreditverhältnisses. Dabei ist es möglich, diesen Prozess in die Abschnitte Kreditvergabe, Kreditverschlechterung und Abwicklung (sog. Work-out) eines notleidenden Darlehens einzuteilen. Vor der Vergabe eines Kredites wird zum einen die Bonität des Schuldners geprüft. Zum anderen werden Sicherheiten zur Absicherung der Bank gegen Verschlechterungen der wirtschaftlichen Verhältnisse des Schuldners bestellt. Treten im Verlauf des Kredites Zahlungsstörungen auf oder verschlechtern sich die wirtschaftlichen Verhältnisse des Schuldners, so ist die Bank wie jeder Gläubiger gehalten, Maßnahmen zu ergreifen, um ihre Verluste zu minimieren. So ist im Rahmen eines sog. Work-outs zu prüfen, ob die Möglichkeit besteht, das Darlehen zu restrukturieren oder einen Vergleich mit dem Schuldner zur Ablösung der Forderung zu schließen. Sollten beide Möglichkeiten für die Bank wirtschaftlich nicht sinnvoll sein, bleibt ihr als ultima ratio nur die Befriedigung aus der Verwertung der angedienten Sicherheiten.

Kapitel 3 stellt die wesentlichen wertbeeinflussenden Faktoren für die Bewertung von Immobiliensicherheiten dar.¹¹ Hierzu ist der Wert der besichernden Immobilie heranzuziehen. Jedoch ist die Wertermittlung von Immobilien kein leichtes Unterfangen. Da es keinen „festen“ Marktwert (bspw. Börsenkurs) für eine Immobilie gibt,¹² bedient sich die Praxis verschiedener Bewertungsverfahren. Des Weiteren sind die Form sowie die Ausgestaltung des Grundpfandrechts von nicht unerheblicher Bedeutung für eine Bewertung, denn es „verbrieft“ die Ansprüche bestimmter Parteien im Falle von Zwangsmaßnahmen und räumt dem Gläubiger gewisse (Schutz-)Rechte ein. Während der Schuldner Eigentümer¹³ der Immobilie im juristischen Sinne ist, erhält jedoch der Gläubiger durch das Sicherungsrecht die Verwertungsbefugnis.¹⁴ Er kann somit (aber auch nur) über die Durchführung von Zwangsmaßnahmen regelmäßig den wirtschaftlichen Nutzen bis zu der für ihn eingetragenen Geldsumme vereinnahmen. Dies ist über eine Einbehaltung der Früchte aus der Bewirtschaftung (Zwangsverwaltung) oder der Erlöse aus einer Veräußerung (Zwangsversteigerung) einer Immobilie möglich. Im Kontext notleidender Kredite ist folglich die Trennung von juristischem und wirtschaftlichem Eigentum bei den gestellten Immobiliensicherheiten von erheblicher Relevanz. Jedoch ist eine Befriedigung der Bank als Gläubiger nur bis zu der gesicherten Höhe aus dem Grundpfandrecht möglich.¹⁵

Vor diesem Hintergrund ist anzumerken, dass eine (sinnvolle) Bewertung von Grundpfandrechten aufgrund des Auftretens von Interdependenzen mit den besicherten Forderungen dabei nur über die Bewertung des gesamten Kreditengagements (Kapitel 4) durchgeführt werden kann. Sind die für eine Bewertung relevanten Determinanten bekannt, so kann ein Barwert des Kreditengagements über die Diskontierung zukünftig erwarteter Zahlungsströme abgeleitet werden. Da die Kooperationsbereitschaft des Schuldners diesen Barwert erheblich beeinflussen kann, ex ante jedoch mit Unsicherheit behaftet ist, hat eine Bewertung eines Kredites vor dem Hintergrund der Risikoeinstellung und der Diversifizierung des Gläubigers zu erfolgen.

Eine besondere Problematik wirft die Verknüpfung von rechtlichen und wirtschaftlichen Fragestellungen auf. Von juristischer Seite steht eine Vielzahl an Literaturbeiträgen zu notleidenden Krediten und zur Sicherheitenverwertung zur Verfügung, welche jedoch die Fragestellungen zumeist isoliert im Rahmen des eigenen Fachgebietes betrachten. Wirtschaftliche Aspekte werden hierbei üblicherweise ausgeblendet und eine Verknüpfung findet sich kaum. Gleichwohl darf eine wirtschaftswissenschaftlich orientierte Arbeit die rechtlichen Rahmenbedingungen nicht unberücksichtigt lassen, um eine sinnvolle Betrachtung zu ermöglichen.

2 Kreditvergabe, Kreditverschlechterung und Work-out eines notleidenden Kreditengagements

Die Entwicklung von der Kreditvergabe bis zur Abwicklung eines notleidenden Kreditengagements ist regelmäßig ein längerer Prozess, der mit dem Abschluss eines Kreditvertrages beginnt. Abbildung 1 zeigt diesen Prozess schematisch auf.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Entwicklung eines notleidenden Kredites (eigene Darstellung, in Anlehnung an BERG, 1994)

2.1 Kreditvergabe und Notwendigkeit der Bestellung von Sicherheiten

Der Hintergrund eines Kreditverhältnisses ist regelmäßig die Finanzierung eines Investitionsprojektes¹⁶. Sollte der potentielle Investor nicht über die nötigen Eigenmittel zur Durchführung der Investitionsauszahlung verfügen (wollen), so wird er bei einem Kreditinstitut anfragen, die fehlenden Mittel in Form eines Kredites¹⁷ bereitzustellen. Bei Abschluss des Kreditvertrages werden die Konditionen wie zu leistende Zinsund Tilgungsbeiträge vereinbart, die anschließend vom Kreditnehmer in periodischen Abständen zu leisten sind. Als Fremdkapitalgeber partizipiert das Kreditinstitut jedoch nicht an einem sog. „upside“-Potential im Rahmen von wirtschaftlichen Verbesserungen des Kreditnehmers. Im Gegenteil geht es sogar die latente Gefahr einer sich verschlechternden Schuldnerbonität

(sog. „downside“-Risiko) ab dem Zeitpunkt der Kreditvergabe ein.¹⁸ Um Letzterem zu entgehen bzw. dieses zu minimieren führt ein Kreditinstitut eine Kreditwürdigkeitsprüfung durch und lässt sich als weitere Voraussetzung für die Vergabe eines Kredites Sicherheiten bestellen¹⁹, welche im Falle des Zahlungsausfalls des Schuldners zur Befriedigung seiner Forderung verwertet werden können.²⁰ Tabelle 1 gibt einen Überblick über die in der Kreditsicherungspraxis bedeutendsten Sicherheiten.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 1: Bankübliche Kreditsicherheiten im Überblick (in Anlehnung an HARTMANN-WENDELS ET AL., 2004; SAUTER, 1994)

2.1.1 Bestellung von Immobiliensicherheiten

Im Rahmen der Kreditsicherung genießen insbesondere Immobiliensicherheiten eine hohe Bedeutung.²¹ Immobilien²² wurden (und werden) von den Banken als wertbeständige und vergleichsweise gut einschätzbare sog. „Asset“-Klasse angesehen, die zudem noch laufende Erträge erwirtschaften kann.²³ Ferner sind Aktiva dieser Art häufiger zur Besicherung auf Seiten des Schuldners verfügbar als viele der weiteren zuvor in Tabelle 1 aufgeführten Sicherheiten.²⁴ Nicht zuletzt aus diesem Grund werden diese als häufigste Art der Besicherung eines Kredites herangezogen.²⁵

Jedoch wird nicht die Immobilie in ihrer Gesamtheit „verpfändet“, vielmehr wird ein Anspruch eines Gläubigers besichert und sein (Grundpfand-)Recht in das Grundbuc²⁶ über eine bestimmte Geldsumme eingetragen.²⁷ Form, Gläubiger und Höhe der Besicherung lassen sich der Abteilung III des Grundbuches entnehmen, in der alle grundpfandrechtlichen Belastungen einer Liegenschaft aufgeführt sind.²⁸ In Deutschland gibt es die drei in Tabelle 1 aufgeführten Formen von Grundpfandrechten.

Die Regelungen über die Grundschuld sind in den §§ 1191 ff. BGB zu finden. Als nicht akzessorisches Sicherungsrecht ist sie von unabhängig von Schulden des Kreditnehmers. Ein Bezug zu den Forderungen der Bank kann über eine Bestimmung des Sicherungszweckes hergestellt werden.²⁹ Aufgrund dieser flexiblen Verwendbarkeit steht die Bestellung von Grundschulden in der heutigen Kreditsicherungspraxis klar im Vordergrund.³⁰

Die Regelungen zur Rentenschuld (§§ 1199 ff. BGB) sind eine Unterart zur Grundschuld, jedoch sieht die Rentenschuld Zahlungen in Form einer Rente vor. Sie soll nur der Vollständigkeit halber kurz Erwähnung finden, obwohl sie in der banküblichen Kreditsicherungspraxis keine (nennenswerte) Bedeutung hat.³¹

Die Hypothek ist in den §§ 1113 ff. BGB geregelt. Im Gegensatz zur Grundschuld ist die Hypothek akzessorisch. Es ist somit nicht möglich, eine Hypothek von der Schuld zu trennen. Im Falle der Forderungsabtretung³² geht sie de jure auf den Zessionar über. Nach der Tilgung der Schuld wird die Hypothek zu einer (Eigentümer-)Grundschuld gem. §§ 1163 BGB i.V.m. 1177 BGB. Für notleidende Kredite sei angemerkt, dass bei Nichtleistung von Zinsund Tilgungsbeiträgen die Hypothek auch für diese haftet, gleichwohl höchstens bis zu dem im Grundbuch eingetragenen Betrag.³³ Jedoch sind laut AMMAN wahrscheinlich weniger als drei

Prozent aller Grundpfandrechte als Hypothek ausgestaltet.³⁴

2.1.2 Bestellung weiterer Sachsicherheiten und Personalsicherheiten

Neben der Immobilienbesicherung (als spezielle Sachsicherheit) existieren weitere Formen möglicher Sachsicherheiten, welche in der Kreditsicherungspraxis mehr oder weniger häufig Anwendung finden. Ebenfalls von hoher Bedeutung sind in diesem Kontext Abtretungen (Ansprüche aus Lebensversicherungen oder Bankguthaben) sowie die Sicherungsübereignung. Unter den Personalsicherheiten sind insbesondere Bürgschaftsund Garantieerklärungen (bspw. Bundesbürgschaften) von nennenswerter Relevanz für die Kreditsicherung.

2.2 Kreditverschlechterung

Sollte ein Kreditnehmer im Laufe des Kreditvertrages den vereinbarten Zahlungsverpflichtungen nachkommen und keine bedenkliche Verschlechterung seiner wirtschaftlichen Lage eintreten, besteht für die Bank keine Notwendigkeit zu handeln.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Verschlechtert sich die Bonität des Kreditnehmers jedoch oder bleiben vereinbarte Zahlungen aus, so ist das Kreditengagement einer genaueren Prüfung hinsichtlich der Ausfallwahrscheinlichkeit des Kreditnehmers zu unterziehen. Aufgrund der nun „eingetrübten“ Rahmenbedingungen wird gemeinhin auch von schlechten Krediten³⁵ gesprochen. Diese werden gemäß ihrem potentiellen Ausfallrisiko für den Gläubiger in zwei Gruppen unterteilt (siehe Abbildung 2). Anzumerken sei, dass eine exakte Trennung beider Gruppen in realiter oftmals schwierig ist, da die Grenzen „fließend“ sind und feste Definitionen fehlen.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Differenzierung schlechter Kredite (eigene Darstellung)

Problematisch im Zusammenhang mit schlechten Krediten ist die hohe Wahrscheinlichkeit eines (zumindest teilweisen) Forderungsausfalles. Doch wie kann es geschehen, dass ein ausstehender Forderungsbetrag bei wirtschaftlichen Schwierigkeiten des Schuldners nicht mehr einbringlich ist, obwohl der Kreditgeber sowohl durch eine Kreditwürdigkeitsprüfung als auch die Bestellung von Sicherheiten³⁶ versucht hat, das Risiko eines Forderungsverlustes nach Möglichkeit auszuschließen? Hierfür gibt es unterschiedliche Gründe.

Es kam in der Vergangenheit vor, dass Banken Kredite ohne ausreichende Sicherheiten vergaben und eine umfassende Kreditwürdigkeitsprüfung³⁷ unterließen.³⁸ Für diese Praxis, Kredite auch teilweise unterbesichert³⁹ und mit mangelnder Bonitätsprüfung auszugeben, waren bankseitig fehlende Risikosteuerungssysteme mitverantwortlich.⁴⁰ Auch wurden zwar Sicherheiten zum Zeitpunkt der Kreditvergabe in ausreichender Höhe bestellt, diese verloren während der Kreditlaufzeit jedoch an Wert.⁴¹ Als ein Beispiel hierfür mögen während der 1990er Jahre (steuerbegünstigte) Immobilienprojekte in den neuen Bundesländern gelten, für welche bei ihrer Planung in den Jahren des „Baubooms“ nur geringe Leerstände kalkuliert wurden.⁴² Es zeigte sich jedoch erst ex post das enorme Überangebot an zu vermietenden Flächen. Dies sorgte für eine Erosion der Mietpreise, hohe Leerstandsquoten und folglich Immobilienwerte, die weit unter den kalkulierten Zahlen lagen.⁴³ Zudem waren Investitionen oftmals kaum oder gar nicht mit eigenen Mitteln unterlegt.⁴⁴ Ergo fielen bzw. fallen die Wertverluste nahezu vollständig bei den Fremdkapitalgebern an. Nach KORNEMANN ist jedoch nicht nur der Wertverfall von Immobilien für die Kreditverschlechterung verantwortlich. Die Ursachen liegen zuweilen auch in den persönlichen Umständen des Schuldners selbst begründet,⁴⁵ wie sie z.B. durch den Verlust des Arbeitsplatzes, Scheidung oder eine längere Krankheit entstehen.⁴⁶ Die Folge ist eine (unvorhergesehene) wesentliche Verschlechterung der Einkommensoder Vermögenslage des Schuldners.

2.2.1 „Watchlist“-Kredite

Eine Vorstufe zu notleidenden Krediten sind sog. „Watchlist“-Kredite bzw. „sub-performing Loans“. In dieser Kategorie finden sich Kredite, die eine Ausfallwahrscheinlichkeit von 10% innerhalb des nächsten Jahres besitzen. Das interne Rating solcher Kredite beträgt regelmäßig „B-“ (bzw. ein S&P-Äquivalent) oder niedriger.⁴⁷ Sie sind folglich potentiell notleidend.⁴⁸

Diese Annahme kann bspw. auf einem (noch) bestehenden Mietverhältnis eines wichtigen Mieters gründen, der nach Ablauf des Mietvertrages diesen nicht mehr verlängern wird. Sollten keine weiteren Interessenten Aufgrund der somit konkreten Gefahr einer weiteren Verschlechterung der Schuldnerbonität finden sich diese Kredite bei den Kreditinstituten auf einer sog. „Watchlist“ und unterliegen einer häufigeren Überprüfung als sog. „performing Loans“⁴⁹. Ziel dieser Intensivbetreuung⁵⁰ ist die Rückführung des Kredites in die Normalbetreuung.⁵¹

2.2.2 Notleidende Kredite

In Deutschland existiert keine exakte Definition für notleidende Kredite.⁵² Auch im internationalen Rahmen sind Legaldefinitionen für notleidende Kredite nur selten zu finden.⁵³ Eine einheitliche Begriffsverwendung gibt es folglich nicht.⁵⁴

Jedoch könnte eine Definition aus den rechtlichen Rahmenbedingungen abgeleitet werden. Eine Bank ist zur Kündigung eines Darlehensvertrages erst in dem Moment berechtigt, in dem fällige Zinszahlungen oder festgelegte Tilgungsbeiträge nicht mehr entrichtet werden oder sich die wirtschaftliche Lage des Schuldners wesentlich verschlechtert.⁵⁵

Auch in Anlehnung an die Definition „Kreditausfall“ in den Regelungen zur Internationalen Konvergenz der Eigenkapitalmessung und der Eigenkapitalanforderungen (Basel II) durch den BASELER AUSSCHUSS FÜR BANKAUFSICHT (2004, S. 87) wäre eine Definition notleidender Kredite möglich. Ein Kreditausfall ist beschrieben als eine „wesentliche Verbindlichkeit“ welche „mehr als 90 Tage überfällig“ ist und bzw. oder deren Verpflichtungen der Schuldner „mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht in voller Höhe nachkommen wird, ohne dass die Bank auf Maßnahmen wie bspw. die Verwertung von Sicherheiten (soweit vorhanden) zurückgreift“.

Ferner wäre eine Grundaussage aus den MaK ableitbar. Diese sehen Problemkredite als Kredite, „die aufgrund ihrer besonderen Risikolage die Übertragung an die auf Sanierung und Abwicklung spezialisierten Mitarbeiter oder Bereiche erforderlich machen“⁵⁶. Eine Abgrenzung liegt folglich im Ermessen eines jeden Kreditinstitutes.

2.3 Work-out eines notleidenden Kredites

Wird ein Kreditengagement nun als notleidend eingestuft, so stellt sich die Frage nach seiner Behandlung, dem Work-out. Grundsätzlich gibt es für den Gläubiger verschiedene Möglichkeiten im Umgang mit leistungsgestörten Kreditforderungen. Abbildung 3 gibt hierzu eine kurze Übersicht.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 3: Möglichkeiten der Einzahlungsgenerierung aus notleidenden Krediten (eigene Darstellung)

2.3.1 Restrukturierung

Im Falle von performing Loans erhält die Bank die vereinbarten Einzahlungen aus der Leistung von Zinsund Tilgungsbeiträgen durch den Kreditnehmer. Im Rahmen von nicht performanten Krediten fallen diese hingegen allenfalls in nicht ausreichendem Maße an. Sollte der Schuldner zukünftig jedoch über eine ausreichende Ertragsstärke verfügen, welche eine Bedienung von Zinsund Tilgungszahlungen auf die ausstehenden Verbindlichkeiten erlauben würde,⁵⁷ so kann in Zusammenarbeit mit ihm ein Sanierungsplan erarbeitet werden.⁵⁸ Hierbei wird versucht, über eine neue Finanzierungsstruktur und ggf. veränderte Organisationsstruktur sowohl Zinsals auch Tilgungsleistungen (über einen zumeist gestreckten Zeitablauf) wiederzuerhalten.⁵⁹ Bei dieser Lösung wird folglich auf eine Verwertung der Sicherheiten verzichtet.

2.3.2 Vergleich

Ein Vergleich (sog. „discounted Pay-off“, DPO) bietet dem Schuldner die Möglichkeit, seine Schuld zu einem Abschlag (sog. „Discount“) auf die derzeitige Valuta des Darlehens zurückzukaufen respektive abzulösen.⁶⁰ Die Attraktivität dieser Methode besteht für den Gläubiger in einem schnellen Zahlungserhalt, da grundsätzlich nach den Verhandlungen über die Höhe der Zahlung der „Kaufpreis“ fließen kann. Der Anreiz für den Schuldner ist die Aussicht, sich zu einem attraktiven Preis zu entschulden, welcher – abhängig von der Höhe des Discounts – erheblich unter dem Darlehenstand liegen kann.⁶¹ Diese Vorgehensweise scheint aus der Sicht von Kreditinstituten weniger attraktiv und findet i.d.R. nicht bzw. nur sehr selten Anwendung⁶², jedoch genießt sie unter Finanzinvestoren breite Akzeptanz, welche notleidende Kredite durch eine Forderungsabtretung erworben haben. Sollte mit dem Schuldner ein DPO bzw. ein Vergleich geschlossen worden sein, so entfällt auch in diesem Fall der Rückgriff auf die dem Kredit unterliegenden Sicherheiten durch den Gläubiger. Möglich sind in Deutschland sowohl der außergerichtliche als auch der gerichtliche Vergleich.⁶³

2.3.3 Verwertung der Sicherheiten

Sollte keine der vorgenannten Alternativen zu wirtschaftlich sinnvollen Ergebnissen führen, wird es für den Gläubiger bei Vorliegen eines notleidenden Kreditverhältnisses erforderlich sein, seine Ansprüche aus den Kreditverträgen – vornehmlich über die Verwertung der angedienten Sicherheiten – zu befriedigen. Somit wird den Einzahlungen aus der Verwertung von Sicherheiten bei der Bewertung von nicht performanten Krediten mit Blick auf die schlechte finanzielle Situation des Kreditnehmers eine besondere Beachtung zuteil.

Welche der drei vorgestellten Alternativen (Restrukturierung, Vergleich oder Sicherheitenverwertung) wirtschaftlich sinnvoll ist, lässt sich nur durch den direkten Vergleich herausfinden.⁶⁴ Für eine Bewertung der Verwertungsstrategie muss jedoch der Wert der angedienten Kreditsicherheiten aufgedeckt werden. Wie eingangs erwähnt stellen Grundpfandrechte in der Praxis das bedeutendste Kreditsicherungsinstrument dar. Daher werden im Folgenden bewertungsrelevante Elemente im Zusammenhang mit Immobiliensicherheiten vorgestellt.

3 Bewertungsrelevante Elemente

Ein Grundpfandrecht ist im eigentlichen Sinne ein Derivat⁶⁵ auf eine Immobilie. Ähnlich einem Aktienderivat leitet sich sein Wert aus dem Wert des Basiswertes (sog. „Underlying“) ab. Im Falle des Grundpfandrechtes ist dieses Underlying die Immobilie. Hinzu kommt jedoch, dass die Einzahlungen des Gläubigers aus einem Grundpfandrecht der Höhe nach durch die Forderungshöhe beschränkt sind. Somit sind die in Abbildung 4 genannten Aspekte im Rahmen der Bewertung eines Grundpfandrechtes zu berücksichtigen.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 4: Drei relevante Elemente für die Bewertung von Immobiliensicherheiten (eigene Darstellung)

3.1 Immobilienwert

Für die Bewertung ist folglich der Wert der zugrunde liegenden Immobilie maßgeblich. Ein Grundpfandrecht über einen hohen Nominalbetrag ist von geringem monetären Nutzen für einen Gläubiger, wenn die Immobilie „nichts“ oder nur wenig wert ist.⁶⁶

3.1.1 Eigenschaften von Immobilien

Jedoch sollen einführend Besonderheiten des Immobilienmarktes und der Immobilieninvestition aufgezeigt werden, welche sowohl Chancen als auch Risiken darstellen und positive wie auch negative Wertbeiträge zu leisten vermögen.

Wie der Name bereits verrät, sind Immobilien nicht bewegliche Güter; sie sind an ihren Standort gebunden. Folglich sind sie von (demographischen und wirtschaftlichen) Einflüssen ihrer Umgebung abhängig und auch die Angebotsund Nachfragefunktion ist nur innerhalb eines eingeschränkten Raumes vorhanden.⁶⁷ Aufgrund dieser Ortsgebundenheit entstehen viele regionale Teilmärkte, was sich nicht nur auf die Informationsbeschaffung, sondern auch auf die Vergleichbarkeit von Immobilien über eine Region hinaus hemmend auswirkt.⁶⁸ Daten zu Immobilientransaktionen sind zwar über unterschiedliche Quellen in aggregierter Form öffentlich zugänglich, jedoch gibt es keine einheitliche „zentrale“ Verwaltung und Auswertung dieser.⁶⁹ Als Folge ist eine erhebliche Marktintransparenz zu beobachten, welche die Handelbarkeit deutlich reduziert.⁷⁰

Jede Immobilie ist ein Unikat in Bezug auf Lage, Substanz und Bauzustand.⁷¹ Ferner zerfällt der Markt in Teilmärkte für verschiedene Nutzungsarten.⁷² Hieraus folgt für den Immobilienmarkt eine ausgeprägte Heterogenität⁷³, so dass die Marktform der vollkommenen Konkurrenz mithin nicht möglich ist.⁷⁴

Nicht nur Grundstücke, für welche eine unendliche Bewirtschaftungsdauer unterstellt wird, sondern auch Gebäude zeichnen sich durch eine lange Nutzungsdauer und somit einen hohen Grad an Dauerhaftigkeit aus. Für Gewerbeimmobilien wird im Vergleich zu Wohnimmobilien regelmäßig eine kürzere Nutzungsdauer angenommen.⁷⁵ Ferner kann die Angebotsseite bedingt durch die langen Planungsund Bauzeiten auf künftige Nachfrageveränderungen nur mit Verzögerungen reagieren.⁷⁶ Das Angebot ist folglich kurzfristig unelastisch. Ein wesentlicher Vorteil ist somit die Möglichkeit einer relativ guten Prognose von in der nahen

Zukunft zu erwartenden Cash Flows aus einer Immobilie.⁷⁷ Über einen langen Zeitraum ist jedoch – wie dies für die meisten Güter gilt – ein elastisches Angebot zu unterstellen.⁷⁸

Will sich ein Investor an einem Unternehmen beteiligen oder ist er bereit, einem Unternehmen Fremdkapital zur Verfügung zu stellen, so ist ihm dies über den Erwerb von Wertpapieren wie Beteiligungstiteln (z.B. Aktien) oder Fremdkapitaltiteln (z.B. Rententitel) in (vergleichsweise) kleinen Tranchen möglich. Für Immobilien ist dies nicht ausnahmslos der Fall. Zwar ist es möglich, in Immobilienaktien oder (offene) Immobilienfonds zu investieren.⁷⁹ Jedoch steht für diese Anlagemöglichkeit nur eine begrenzte Auswahl an (zumeist illiquiden⁸⁰) Immobilienaktien zur Verfügung. Demgegenüber erfordert eine Direktanlage in Immobilien einen hohen Kapitalaufwand, dem „in der Realität […] nur beschränkte Fi-nanzierungsmöglichkeiten“⁸¹ gegenüberstehen.

Auch das Betreiben von Immobilien stellt sich sowohl in monetärer als auch zeitlicher Hinsicht als aufwändig dar. Insbesondere für Verwaltungs-, Reparaturund Instandsetzungsmaß- nahmen fallen mitunter beträchtliche Aufwendungen an. Zeitliche Ressourcen können über ein externes sog. Immobilienbzw. „Facility“-Management geschont werden, welches die Bewirtschaftung von Objekten übernimmt.⁸² Hierdurch wird jedoch der monetäre Aufwand wiederum erhöht.

Hinzu kommen im Rahmen von Immobilientransaktionen nicht unerhebliche Kontraktkosten. Diese bestehen aus monetären, aber auch aus zeitlichen Komponenten. Neben der zu entrichtenden Grunderwerbsteuer⁸³ sowie den Notarund Grundbuchkosten⁸⁴,⁸⁵ ist für den Umschreibungsprozess von Immobilien ferner ein Zeitraum von etwa zwei bis drei Monaten notwendig. Hinzu kommen einkommensteuerliche Aspekte. So schreibt das deutsche Einkommensteuerrecht für Immobilien im Privatvermögen zur Eindämmung von Spekulationsgeschäften eine minimale Haltedauer einer Immobilie von zehn Jahren zur steuerfreien Ver- äußerung vor,⁸⁶ während im Betriebsvermögen auch Vermögenswertänderungen im Rahmen der Besteuerung zu berücksichtigen sind.⁸⁷ Nicht zuletzt sind ausgeprägte Informationsasymmetrien zwischen dem Immobilieneigner und einem Interessenten hinsichtlich des Zustandes und spezieller Eigenschaften der Immobilie für hohe Informationskosten verantwortlich.⁸⁸ Ein Eigentümer kann aufgrund seiner Objektkenntnis die Potentiale und Risiken einer Immobilie deutlich besser abschätzen als ein potentieller Käufer. Um diese Ungleichheit zu beseitigen sind hohe Aufwendungen für die Informationsbeschaffung bspw. durch einer sog. Immobilien-Due Diligence notwendig, welche die Kosten einer Transaktion weiter erhöhen.⁸⁹

Als Konsequenz fehlt es an Arbitrageuren, die durch ihr „Eingreifen“ einen liquideren Markt mit niedrigen Preisschwankungen ermöglichen würden. Folglich sind das Fehlen verlässlicher Marktpreise⁹⁰ und geringer Volatilitäten für den Immobilienmarkt zu beobachten.⁹¹ Ein Mengenanpasserverhalten mit gegebenen Marktpreisen, wie es für Aktienmärkte oder den Rentenund Devisenhandel vereinzelt angenommen wird,⁹² kann für den Immobilienmarkt nicht unterstellt werden.

In der Literatur besteht somit Konsens über die Aussage, dass der Immobilienmarkt durch einen hohen Grad an Unvollkommenheit geprägt ist, welcher eine Quantifizierung von Objektwerten sehr erschwert.⁹³

3.1.2 Wertbegriff

Bevor eine Bewertung vorgenommen wird, ist es wichtig, zwischen den Begriffen Wert und Preis zu differenzieren.⁹⁴ Nach DIETERICH stellt der Wert eine subjektive, d.h. eine durch ein Subjekt vorgenommene Beurteilung dar, während ein Preis aus einer Tauschaktion resul- tiert.⁹⁵ Der Preis ist somit das Ergebnis eines Anpassungsprozesses, in welchem die Wertvorstellungen der nachfragenden auf die der anbietenden Parteien treffen.⁹⁶ Jedoch ist der Preis „am ehesten geeignet, einen objektiven Wert darzustellen“⁹⁷.

Während Wert und Preis in der Theorie trotz ihrer Abhängigkeit streng auseinander zu halten sind,⁹⁸ existiert in der Praxis keine klare Unterscheidung. Bei den im Anschluss vorgestellten normierten Wertermittlungsverfahren wird der nach der eigentlichen Wertermittlung erhaltene Betrag durch einen Wertaboder Wertaufschlag um die Lage am Grundstücksmarkt „korrigiert“ und beinhaltet somit Elemente einer Preisindikation.⁹⁹

Für einen Entscheider ist eine Unterscheidung jedoch sinnvoll. Als vereinfachte Handlungsempfehlung gilt es ein Objekt bei einem Preis unter dem Wert zu kaufen. Bei einem Preis, welcher über dem Objektwert liegt, ist grundsätzlich ein Verkauf zu empfehlen.¹⁰⁰

3.1.3 Wertbestimmende Merkmale

Während § 194 BauGB nach vier wertbestimmenden Merkmalen, namentlich die rechtlichen Gegebenheiten, die tatsächlichen Eigenschaften, die sonstige Beschaffenheit sowie die Lage des Grundstücks, differenziert, so lassen sich in einer „feineren“ Gliederung eine Vielzahl weiterer Merkmale herausstellen, die den Wert einer Immobilie beeinflussen. Die wichtigsten Faktoren sind in Tabelle 2 im Anhang überblickartig dargestellt.¹⁰¹ Eine Quantifizierung dieser Merkmale kann hierbei über Zuoder Abschläge in Geldeinheiten auf den Objektwert¹⁰² und bzw. oder über eine Verlängerung bzw. Verkürzung der erwarteten Veräußerungsdauer erfolgen. Es sei angemerkt, dass diese Quantifizierungsversuche jedoch gerade aufgrund der vorgenannten Problematik der ausgeprägten Unvollkommenheit des Immobilienmarktes und somit vor dem Hintergrund „der regelmäßig fehlenden Marktpreise“ in gewissem Maße subjektiv sind.

Wie soll bspw. ein in Abteilung II des Grundbuches eines benachbarten Grundstückes eingetragenes Hochspannungsleitungsrecht bewertet werden?¹⁰³ Es ließe sich einerseits argumentieren, dass eine künftige Aufstellung einer Hochspannungsleitung den (Wohn-)Nutzen der Bewohner eines nahe gelegenen Hauses stark beeinträchtigen würde und folglich im Falle eines Verkaufes diese Immobilie nur zu einem geringeren Preis veräußert werden könnte. Andererseits könnte sich aufgrund der geringeren Attraktivität auch nur eine verlängerte Vermarktungsdauer für den Verkauf ergeben. Ferner wäre auch eine Kombination beider Argumentationen möglich (niedrigerer Preis sowie verlängerte Vermarktungsdauer). Sicherlich sind alle drei vorgestellten Alternativen plausibel, so dass mit entsprechender Begründung jede Variante ihre Berechtigung besitzen dürfte. Für diesen Sachverhalt wird es keinen allgemein gültigen Lösungsansatz geben, jedoch ist eine Quantifizierung anderer Merkmale (z.B. Leerstand oder Nutzungsrechte) sehr wohl möglich.

Nicht zuletzt ist aufgrund der Immobilität sowohl die Mikroals auch die Makrolage eines Standortes zu berücksichtigen.¹⁰⁴ Denn die Kenntnis demographischer und wirtschaftlicher Rahmendaten lässt Rückschlüsse auf die aktuelle Marktlage eines Standortes und die zukünftige Entwicklung einer Region zu, welche maßgeblich für die Nachfrage von Immobilien sind.¹⁰⁵

Der folgende Abschnitt präsentiert verschiedene Möglichkeiten, über geeignete Wertermittlungsverfahren eine Marktwertindikation und damit einen Schätzer für einen wahrscheinlichen Verkaufspreis abzuleiten.

3.1.4 Bewertungsverfahren

Voraussetzung für eine Marktwertermittlung ist u.a. die Annahme, dass eine Transaktion „im gewöhnlichen Geschäftsverkehr […] ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“¹⁰⁶

Auch international versteht man unter dem sog. „Market Value“ „the most probable price that would be paid for a property under competitive market conditions“¹⁰⁷ bzw.

“the estimated amount for which an asset should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a willing seller in an arm’s-length transaction after proper marketing wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion ”¹⁰⁸ eine im Ergebnis ähnliche Definition.¹⁰⁹

Nach BRÜHL/JANDURA darf daher angenommen werden, dass eine Bewertung eine „Preisprognose für eine hypothetische Immobilientransaktion“¹¹⁰ darstellt. Im Falle einer sog. freihändigen Veräußerung sollte diese Vermutung als erfüllt angesehen werden, da ein Gläubiger i.d.R. aufgrund seiner wirtschaftlichen und sonstigen Verhältnisse nicht gezwungen sein dürfte, die Immobilie zu verkaufen.¹¹¹ Anzumerken sei, dass im Rahmen einer Zwangsversteigerung jedoch „andere Regeln“ gelten. In diesem Falle ist die Annahme des Baugesetzbuches zur Marktwertermittlung als Schätzer für einen Verkaufspreis nicht uneingeschränkt aufrechtzuerhalten. Es müssen somit für diesen Fall geänderte oder ergänzende Annahmen getroffen werden.¹¹²

Wie die folgende Abbildung zeigt, werden für die Wertermittlung normierte¹¹³ und nicht normierte Verfahren unterschieden.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 5: Übersicht über Wertermittlungsverfahren (eigene Darstellung, in Anlehnung an METZGER, 2005)

Insbesondere die Anwendung der „traditionellen“ bzw. normierten Bewertungsverfahren hat den Vorteil, dass (im Zweifel) auch der potentielle Käufer einer Immobilie diese Methoden zugrunde legt und auf Basis dieser seine eigene Bewertung durchführt. Eine Vielzahl der zur Besicherung angedienten Immobilien sind kleinere Objekte mit Verkehrswerten unter EUR 1 Mio.¹¹⁴ und Käufer solcher Immobilien werden sich regelmäßig nach den gängigen

Verfahren zur Bewertung richten.¹¹⁵ Somit stellen diese Verfahren wohl eine gute

Approximation an den Marktwert dar.¹¹⁶

3.1.4.1 Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren (§§ 13, 14 WertV; auch Marktvergleichsmethode) versucht einen Wert über die in der (jüngeren) Vergangenheit¹¹⁷ am Markt beobachteten Preise herzuleiten. In der Praxis ermitteln in Deutschland die Kommunen sog. Bodenrichtwerte“¹¹⁸ auf der Grundlage vergangener Grundstückstransaktionen über die Sammlung und Auswertung notarieller Kaufverträge.¹¹⁹ Unter Berücksichtigung liegenschaftsspezifischer Eigenschaften ist eine direkte Ermittlung eines Marktpreises möglich.

[...]

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¹ Die Begriffe Kreditinstitut und Bank gelten als Synonyme. Vgl. HARTMANN-WENDELS ET AL. (2004), S. 20.

² Vgl. SCHNEIDER/STEGEMANN (2005), S. 795; RAFFAELE (2004), S. 366; BURGMAIER ET AL. (2004).

³ Weitere Synonyme sind (leistungsbzw. zahlungs-)gestörte Kredite, faule Kredite, nicht-performante Kredite, Problemkredite, „non-performing Loans“ (NPLs) und „defaulted Loans“.

⁴ Vgl. KROLL & MERCER OLIVER WYMAN (2005), S. 7. Nach anderen Schätzungen beläuft sich das Volumen auf bis zu EUR 350 Mrd. Vgl. JANIK ET AL. (2004), S. 59.

⁵ Vgl. DEUTSCHE BUNDESBANK (2005), S. 30.

⁶ Vgl. auch NAGEL (2005), S. 414.

⁷ Dies gilt ebenfalls für Vergleichsverhandlungen mit dem Schuldner oder einen angestrebten Verkauf eines Kreditengagements. Freilich ist auch für einen Kaufinteressenten der Wert der den Krediten unterliegenden Sicherheiten von zentraler Bedeutung für die Bewertung eines Kreditengagements.

⁸ Realkredite i.w.S. sind mit Immobilien besicherte Forderungen. Zu Realkrediten i.e.S. gehören Ausleihungen, welche den Erfordernissen des Hypothekenbankgesetzes genügen. Vgl. SCHREIBER (2005), S. 1180; JENKIS (1995), S. 7.

⁹ Vgl. JOKL (2000), S. 258.

¹⁰ Im Folgenden Begriffe „Grundpfandrecht“, „Immobiliensicherheit“ und „Immobiliarsicherheit“ synonym.

¹¹ Wie sich in Kapitel 3.3 zeigen wird, ist die isolierte Bewertung einzelner Sicherheiten und Kredite i.d.R. nicht sinnvoll.

¹² Siehe hierzu auch KREMER (2005), S. 460.

¹³ Im Falle eines Erbbaurechtes ist der Schuldner zwar nicht Eigentümer der Immobilie, jedoch ist er Inhaber des Rechtes auf Erbbau, welches wiederum durch Grundpfandrechte belastet werden kann.

¹⁴ Vgl. SCHREIBER (2005), S. 1173.

¹⁵ Der darüber hinausgehende Teil des Erlöses ist an den jeweiligen Inhaber des Rückgewähranspruchs anzuweisen. Vgl. AMANN (2000), S. 447.

¹⁶ Mögliche Projekte sind u.a. eine Firmengründung oder -erweiterung, der Kauf eines Eigenheimes oder der Erwerb einer Immobilie zu Vermietungszwecken. Im weitesten Sinne dürfte auch die Refinanzierung eines alten Darlehens als Investitionsprojekt („Löse altes Darlehen ab“) angesehen werden.

¹⁷ Für eine einführende Darstellung zu Kreditverträgen vgl. auch HARTMANN-WENDELS ET AL. (2004), S. 167 ff. Im Folgenden werden die Begriffe Darlehen und Kredit synonym verwendet. Für die Unterschiede zwischen beiden Begriffen vgl. auch WÖHE/BILSTEIN (1993), S. 134 f.

¹⁸ Der Standardkreditvertrag ist in der Literatur bereits erschöpfend erläutert. Eine Darstellung hierzu findet sich bspw. in BREUER (1998), S. 9 ff.

¹⁹ Bei einer Minimierung des Risikos würde sich der Kreditgeber alle vorhandenen Vermögensgegenstände als Sicherheit vom Schuldner andienen lassen. Eine Übersicherung, d.h. eine Besicherung, die in ihrem Wert die (initiale) Forderungshöhe wesentlich überschreitet und in ihrem Gesamtcharakter mit den guten Sitten nicht vereinbar ist, ist gem. § 138 Abs. 1 BGB (vgl. PALANDT, 2003, § 138, Rn. 97 sowie BGH Urt. v. 12.03.1998) unwirksam. Folglich wird dem Kapitalgeber daran gelegen sein, das eigene Risiko (nur) so weit wie legal zulässig zu begrenzen.

²⁰ Vgl. HARTMANN-WENDELS ET AL. (2004), S. 166. Auch in den MaK sind die Anforderungen an die Sicherheitenbestellung in den Prozessschritt „Kreditgewährung“ integriert. Vgl. BAFIN (2002), Tz. 46 ff.

²¹ Vgl. PASCHEDAG (2002), S. 72; PLATT/ENGELHARDT (2004). Etwa 50% aller ausgegebenen Kredite werden für die Immobilienfinanzierung verwendet und sind deshalb zumeist mit Immobilien besichert. Vgl. HSBC (2004), S. 5 f.; JOKL (2000), S. 258.

²² Hierunter ist die Einheit von Boden und Gebäude zu verstehen. Vgl. LEOPOLDSBERGER (1999), Fn. 31. Die Legaldefinition findet sich in den §§ 93 ff. BGB.

²³ Vgl. VON FREYEND (2005), S. 461; GRILL/PERCZYNSKI (2004), S. 422; PASCHEDAG (2002), S. 71.

²⁴ Dies liegt oftmals schon an Liquiditätsund Renditeeigenschaften. Liquide Vermögensgegenstände (bspw. Festgelder) werden vielfach vom Schuldner vor der Kreditaufnahme aufgelöst, um einer negativen Zinsspanne zu entgehen. Die Erlöse aus der Veräußerung mindern den Fremdfinanzierungsbedarf.

²⁵ Dies verdeutlicht u.a. auch die Tatsache, dass etwa 80% aller von Lone Star, einer auf den Erwerb notleidender Forderungen ausgerichteten Private-Equity-Gesellschaft, angekauften Kredite mit Grundpfandrechten besichert sind. Vgl. O.V. (2005a), S. 432.

²⁶ Vgl. ausführlich zu Aufgaben und Aufbau des Grundbuches auch SCHREIBER (2005), S. 765 ff. und S. 1197.

²⁷ §§ 1113 Abs. 1 BGB sowie 1191 Abs. 1 BGB. Die gesetzliche Formulierung ist jedoch nach SCHREIBER nicht vollständig nach ihrem Wortlaut auszulegen, da der Eigentümer zur Duldung der Zwangsvollstreckung verpflichtet ist. Vgl. SCHREIBER (2005), S. 1173 f.

²⁸ Vgl. SCHREIBER (2005), S. 1197. Ein beispielhafter Grundbuchauszug findet sich in Abbildung 22 im Anhang dieser Arbeit.

²⁹ Bei einer Abtretung der von ihr gesicherten Forderung geht die Grundschuld somit ohne weitere Vereinbarung nicht auf den Zessionar über. Folglich muss sie durch einen eigenen Vertrag an den Forderungskäufer abgetreten werden.

³⁰ Vgl. GABERDIEL (2004), Rn. 6; REINICKE/TIEDTKE (2000), Rn. 973.; AMANN (2000), S. 446; RODE (1993), S. 28.

³¹ Vgl. HINTZEN (1995), Rn. 186; SCHREIBER (2005), S. 1177.

³² Vgl. §§ 398 ff. BGB.

³³ Vgl. §§ 1113 BGB i.V.m. 1118 BGB.

³⁴ Vgl. AMANN (2000), S. 446.

³⁵ Weitere Synonyme sind u.a. „bad Loans”, „bad Debt”, „distressed Loans“ und „distressed Debt“.

³⁶ Vgl. zu diesem Begriff auch HARTMANN-WENDELS ET AL. (2004), S. 168 ff.

³⁷ Vgl. hierzu auch WÖHE/BILSTEIN (1993), S. 257 ff.

³⁸ Vgl. SÖNKE ET AL. (2004), S. 46; REIP (2003), S. 116.

³⁹ Auch heutzutage ist es insbesondere im Firmenkundengeschäft gängige Praxis Kredite nicht oder nicht vollständig zu besichern. Vgl. KROLL & MERCER OLIVER WYMAN (2005), S. 32. Nach Schätzungen einer Landesbank beläuft sich die durchschnittliche Sicherheitenquote im Firmenkundengeschäft auf etwa 50%. Vgl. CHRISTIANS (2005), S. 22.

⁴⁰ Vgl. DIEHM ET AL. (2004), S. 46; WIESNER (2004), S. 105; GÖVERT ET AL. (2004), S. 676 ff.

⁴¹ Vgl. PLATT/ENGELHARDT (2004); SÖNKE ET AL. (2004), S. 46.

⁴² Vgl. CHRISTIANS (2005), S. 17; HSBC (2004), S. 56. In den bereits veräußerten und zu veräußernden Kreditportefeuilles sind notleidende Kredite für Immobilienprojekte in Ostdeutschland besonders zahlreich vertreten. Vgl. SCHALAST (2005), S. VII. In einer aktuellen Zwangsversteigerungsübersicht der BAG Hamm finden sich zu 91,5% Objekte aus den neuen und nur zu 8,5% aus den alten Bundesländern (inkl. Berlin). Vgl. BAG (2005).

⁴³ Vgl. SAHM/ULBRICHT (2005), S. 632; RAFFAELE (2004), S. 366; REICHEL (2004), S. 42; LINO (2004), S. 366.

⁴⁴ Vgl. HAMBERGER/DIEHM (2004), S. 183; VON HARBOU (2003), S. 376.

⁴⁵ Vgl. KORNEMANN (2004), S. 353.

⁴⁶ Vgl. STRÖTGEN (2005), S. 60; HAMBERGER/DIEHM (2004), S. 182; VON HARBOU (2003), S. 375.

⁴⁷ Vgl. KROLL & MERCER OLIVER WYMAN (2005), S. 6. Hingegen spricht MOLTER von Krediten, „die derzeit noch bedient werden, bei denen aber die Leistungsstörung [...] in absehbarer Zukunft eintreten wird“. Vgl. MOLTER (2004), S. 558.

⁴⁸ Zwar gilt gegenwärtig meist noch eine volle Bedienung der Ansprüche des Gläubigers, jedoch ist zu befürchten, dass es dem Schuldner künftig nicht möglich sein wird seinen Verpflichtungen nachzukommen. vorhanden sein, wird die Fläche unvermietet bleiben und sogar durch Instandhaltungsaufwendungen und Abgaben negative Erträge erwirtschaften.

⁴⁹ Dies sind im Gegensatz zu non-performing Loans Kredite, die vertragskonform geführt werden.

⁵⁰ Siehe hierzu auch BAFIN (2002), Tz. 57 f.

⁵¹ Vgl. auch WITTLER (2004), S. 68 ff.

⁵² Vgl. auch GLEUMES (2005), S. 351; VON LÜPKE/STEINBARTH (2005), S. 550; FISCHER/ZULEGER (2005), S. 413; THEEWEN (2004), S. 106; WITTLER (2004), S. 66; ANDERS ET AL. (2004), S. 7.

⁵³ I.d.R. finden sich Definitionen in Ländern, die mit der Problematik um notleidende Kredite vertraut sind. Dies sind z.B. Italien (FITCHRATINGS, 2004) und Taiwan (JANIK ET AL., 2004, S. 52).

⁵⁴ Bspw. benutzt ERNST & YOUNG (2002, S. 6) als Definition für NPLs einen Kredit, welcher nicht in Übereinstimmung mit den ursprünglichen Kreditvereinbarungen geführt wird („not in compliance“). KUDER (2004), S. 903 stellt verschiedene Kriterien ähnlich zu der Definition aus Basel II vor. Sparkassen „bezeichnen einen Kredit bereits dann als notleidend, wenn Umstände bekannt werden, die eine Kreditgewährung zum jetzigen Zeitpunkt nicht mehr rechtfertigen würden“. Vgl. RIEDER/HOFMANN (1991), S. 15.

⁵⁵ Vgl. TOTH-FEHER/SCHICK (2004), S. 491. Sofern die Rückzahlung des Kredites abzüglich des möglichen Erlöses aus der Verwertung angedienter Sicherheiten hierdurch gefährdet ist, erlaubt § 490 Abs. 1 BGB eine Kündigung des Darlehensvertrages. GRILL/PERCZYNSKI (2004, S. 355) merken an, dass auch eine Verschlechterung der Sicherheiten ohne Nachandienung neuer Sicherheiten (Sicherheitenverstärkung) durch den Kreditnehmer eine Kündigung rechtfertigt.

⁵⁶ WITTLER (2004), S. 67.

⁵⁷ Im Falle eines Bauträgers wurden auf einem Baugrundstück während der Aushebungen archäologische Bauwerke freigelegt. Die Verzögerung aufgrund eines vorübergehenden Baustopps führte bei dem Kreditnehmer zu Schwierigkeiten, die vereinbarten Zahlungen zu leisten. Nach erfolgter Wiederaufnahme der Bautätigkeit können die geplanten Rückflüsse (mit Verspätung) jedoch nachhaltig erzielt werden.

⁵⁸ Dieses Vorgehen ist auch in den MaK geregelt. Vgl. BAFIN (2002), Tz. 58 ff.

⁵⁹ Zu möglichen Restrukturierungsmaßnahmen vgl. auch LAUER (2005), S. 314 ff.; WLECKE (2005), S. 169 ff.; BETTELHÄUSER (2005), S. 151 ff.; FISCHER (2005), S. 100 ff.; BRUEGGEMAN/FISHER (1997), S. 32 ff.

⁶⁰ Vgl. SÖNKE ET AL. (2004), S. 48.

⁶¹ Wie hoch mitunter ausgehandelte Abschläge liegen können, zeigt eine Gläubigerschutzregelung der Vergleichsordnung (VerglO) für das gerichtliche Vergleichsverfahren. Diese sieht Mindestsätze für Vergleichsgläubiger i.H.v. 35% bzw. 40% der Forderung vor. Vgl. RIEDER/HOFMANN (2001), S. 194.

⁶² Vgl. SAHM/ULBRICHT (2005), S. 633; RIEDER/HOFMANN (2001), S. 193 ff. Es darf für Banken nicht „gängige Praxis“ sein, säumigen Schuldnern Teile der Forderungen zu erlassen. Würde dies von den Schuldnern antizipiert, so stünde es um ihre Zahlungsmoral sicherlich (noch) schlechter als im Status quo. Ferner beeinflussen auch aus der Entscheidungslehre bekannte Phänomene die Zurückhaltung der Banken ggü. einem DPO. Für die Bank ist der Einstandspreis – und damit der Referenzpunkt – deutlich höher als bspw. für einen Finanzinvestor, welcher das Kreditengagement bereits zu einem Abschlag erworben hat. Der dem Schuldner eingeräumte Discount auf die Darlehensvaluta bedeutet für das Kreditinstitut somit einen Verlust. Diesem steht ein Entscheider aufgrund der Verlustaversion grds. negativ gegenüber und er wird auch höher bewertet als einen Gewinn in gleicher Höhe. Hinzu kommt das Bedauern, mit der Kreditvergabe eine falsche Entscheidung getroffen zu haben („Regret Aversion“). Über beide Phänomene lässt sich das „Aussitzen“ der Kredite erklären. Da bei notleidenden Krediten der bereits eingetretene Verlust sehr hoch ist, werden weitere Verluste nur noch schwächer wahrgenommen (abnehmende Sensitivität). Demgegenüber steht ein steigender Grenznutzen bei niedriger als erwartet eintretenden Verlusten. Somit mag die Bank in einem hohen Verlustbereich risikofreudig agieren und darauf „spekulieren“, dass die Kreditrückzahlungen ggf. doch über dem Erwartungswert liegen (Dispositionseffekt). Vgl. VON NITZSCH (2002), S. 104 ff. Einleitend zu Nutzenfunktionen, auf welchen die Herleitung der Verlustaversion, der abnehmenden Sensitivität und des Dispositionseffekts beruht vgl. auch BAMBERG/COENENBERG (2004), S. 92 ff.

⁶³ Vgl. zur Begriffsabgrenzung auch GAUCH (1988), S. 3 ff.

⁶⁴ Vgl. WITTLER (2004), S. 75.

⁶⁵ Derivat entstammt dem lateinischen Ausdruck „derivare“ – ableiten.

⁶⁶ Vgl. GABERDIEL (2004), Rn. 43. Auch wenn eine Immobilie zu großen Teilen vorrangig besichert ist, kann der Wert des Grundpfandrechtes vermindert sein. Vgl. hierzu das Beispiel in Abschnitt 3.2.1.

⁶⁷ Vgl. FREITAG (2000), S. 9; MAIER (1999), S. 47.

⁶⁸ Vgl. MAIER (1999), S. 49.

⁶⁹ Abbildung 20 im Anhang zeigt die Vielfalt von Datenquellen zu Immobilienpreisen und -umsätzen. Trotz der zahlreichen möglichen Informationsquellen sind jedoch alle mit teilweise erheblichen Mängeln in Bezug auf die Datenqualität behaftet. Vgl. hierzu RUßIG/DORFFMEISTER (2005), S. 22 ff.

⁷⁰ Vgl. FREITAG (2000), S. 9 f.

⁷¹ Vgl. TROTZ (2004), S. 51; SCHULTE/SCHÄFERS (2002), S. 38; SCOGNAMIGLIO (2000), S. 6.

⁷² Vgl. FIERZ (2005), S. 197.

⁷³ Vgl. RUßIG/DORFFMEISTER (2005), S. 24; SIGISMUND (2005), S. 335.

⁷⁴ Vgl. VARIAN (2001), S. 363. Die in FEESS (2000, S. 252) aufgestellten Homogenitätsbedingungen für das Vorliegen eines vollkommenen Marktes sind sowohl aufgrund der Standortgebundenheit als auch der Heterogenität der Güter als nicht erfüllt anzusehen.

⁷⁵ Vgl. MAIER (1999), S. 57. Eine Übersicht über die landläufigen Annahmen hinsichtlich der Dauer der Nutzbarkeit geben auch KLEIBER ET AL. (1998), § 16, Rn. 91 und VOGELS (1996), S. 144.

⁷⁶ Vgl. MAIER (1999), S. 49; BRUEGGEMAN/FISHER (1997), S. 185.

⁷⁷ Vgl. FREITAG (2000), S. 254. Anzumerken sei, dass hierbei die Nachfrage als (annähernd) konstant unterstellt werden muss.

⁷⁸ Vgl. NACHTKAMP (2005), S. 41 f.

⁷⁹ Bei geschlossenen Immobilienfonds ist zumeist eine nicht unerhebliche Mindestanlagesumme erforderlich. Vgl. FREITAG (2000), S. 93, Fn. 433.

⁸⁰ Vgl. O.V. (1995), S. 12.

⁸¹ FREITAG (2000), S. 94.

⁸² Vgl. PFNÜR (2005), S. 294. Zum Begriff des Facility-Managements gibt es keine in der Literatur einheitliche Definition. Zu einer Diskussion vgl. auch NÄVY (2000), S. 1 ff. oder FRUTIG/REIBLICH (1995), S. 17 ff.

⁸³ Diese beträgt zurzeit 3,5% der Gegenleistung (i.d.R. des notariell vereinbarten Kaufpreises). Vgl. § 11 GrEStG. Dennoch können statt des Kaufpreises nach § 8 Abs. 2 und § 9 GrEStG auch andere Bemessungsgrundlagen in Frage kommen.

⁸⁴ Diese betragen etwa 1,5% – 2% des Kaufpreises. Sollte die Vermittlung eines Objektes zusätzlich über einen Immobilienmakler stattgefunden haben, so fällt für diese Dienstleistung regelmäßig eine Courtage i.H.v. 3,5% – 7% des Kaufpreises an. Vgl. HYPOTHEKENDISCOUNT (2005); SIEPE (2000), S. 65.

⁸⁵ Demgegenüber fallen für den Handel börsengängiger Vermögensgüter zumeist niedrigere Transaktionskosten an. Bspw. betragen die Transaktionskosten für den Handel von Aktien regelmäßig 0,2% – 1%. Vgl. BRAUN (1999), S. 281. Auch die Abwicklungsdauer beträgt nur wenige Tage.

⁸⁶ § 23 Abs. 1, Satz 1 EStG. Anzumerken sei, dass beabsichtigt ist, diese Regelung zu verändern und alle Gewinne aus Immobilienveräußerungen mit einem Satz von 20% zu versteuern. Vgl. O.V. (2005b), S. 3.

⁸⁷ Vgl. FREITAG (2000), S. 154.

⁸⁸ Vgl. LUSHT (1997), S. 17; GATZLAFF/TIRTIROGLU (1995), S. 162.

⁸⁹ Vgl. SCHULTE/SCHÄFERS (2002), S. 38 f. Es sei angemerkt, dass der Erwerber im Rahmen einer sorgfältigen Due Diligence jedoch auch einen besseren Informationsstand als der bisherige Eigentümer erreichen kann.

⁹⁰ Vgl. JORION (2001), S. 16.

⁹¹ Vgl. BROWN/ARNOLD (1993), S. 9.

⁹² Vgl. BRÄUTIGAM (2004), S. 250 ff.

⁹³ Vgl. GONDRING (2004), S. 33 ff.; SCHULTE/WAHLBRÖHL (2002), S. 669; BROWN/ARNOLD (1993), S. 9.

⁹⁴ Vgl. auch BRUEGGEMAN/FISHER (1997), S. 185.

⁹⁵ DIETERICH (1995), § 194 BauGB, Rn. 9 ff.

⁹⁶ Vgl. FIERZ (2005), S. 195.

⁹⁷ DIETERICH (1995), § 194 BauGB, Rn. 13. Auf dem Immobilienmarkt bewirkt die bereits angesprochene Heterogenität, dass dieser in eine atomistische Struktur zerfällt. Da Transaktionen von Referenzobjekten kaum – mitunter gar nicht – zu finden sind, variieren Marktwertschätzungen sehr stark. Dies erschwert jedoch den Rückschluss von Transaktionspreisen auf den Wert. Vgl. FIERZ (2005), S. 55 f.

⁹⁸ Vgl. FIERZ (2005), S. 204.

⁹⁹ Das Baugesetzbuch (BauGB) und auch die Wertermittlungsverordnung (WertV) differenzieren nicht zwischen den Begriffen Wert und Preis. Vgl. LEOPOLDSBERGER (1999), S. 14, Fn. 39. Der vor der abschließenden Korrektur erhaltene Betrag lässt sich jedoch als Wert und der Betrag nach der Korrektur als zu erwartender Preis ansehen. Vgl. auch den Wortlaut des § 3 Abs. 1 WertV.

¹⁰⁰ Vgl. FIERZ (2005), S. 262. Zur Methodik vgl. auch MOXTER (1983), S. 132 ff.

¹⁰¹ Die Aufstellung soll die wesentlichen Werttreiber vorstellen und erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit, denn diese Liste ließe sich „nach Belieben“ um weitere Komponenten erweitern. Eine Aufstellung mit einer anderen Gliederung findet sich bspw. in TROTZ/SCHENKEL (2005), S. 407.

¹⁰² Gerne wird zur Beeinflussung des Objektwertes auch der Diskontierungszins für künftige Erträge durch Aufoder Abschläge auf den Liegenschaftszins (siehe Fn. 129) verändert. Vgl. TROTZ/SCHENKEL (2005), S. 408.

¹⁰³ Vgl. zu diesem Beispiel TROTZ (2004), S. 90.

¹⁰⁴ Vgl. TROTZ (2004), S. 48 f.; MAIER (1999), S. 124ff.

¹⁰⁵ Vgl. PASCHEDAG (2002), S. 78.

¹⁰⁶ § 194 BauGB.

¹⁰⁷ BRUEGGEMAN/FISHER (1997), S. 185.

¹⁰⁸ IVSC (2001).

¹⁰⁹ Vgl. DIETERICH (1998), S. 86; KIERIG (1996). Diese Ansicht wird in der Literatur jedoch nicht einstimmig vertreten. Vgl. auch THOMAS (1995), S. 263; ADAIR ET AL. (1996), S. 136 f.

¹¹⁰ BRÜHL/JANDURA (2005), S. 484.

¹¹¹ Zwar hat dieser ein Interesse an dem (möglichst zeitnahen) Verkauf, er ist jedoch wirtschaftlich nicht auf eine sofortige Erlösgenerierung „unter allen Umständen“ angewiesen. Die Verhandlungsmacht ist insofern nicht als nachteilig einzuschätzen.

¹¹² Vgl. hierzu Abschnitt 3.2.2.2.

¹¹³ In Deutschland gelten die Vorschriften der Wertermittlungsverordnung (WertV) und des BauGB.

¹¹⁴ Bspw. weisen 95% der Objekte in der Zwangsversteigerungsübersicht der BAG Hamm )2005) einen Verkehrswert von unter EUR 1 Mio. auf. Der Anteil von Objekten mit einem Verkehrswert unter TEUR 100 beträgt 50%. Siehe hierzu Abbildung 19 im Anhang.

¹¹⁵ Vgl. SIEPE (2000), S. 109.

¹¹⁶ Vgl. auch CLAßEN-KÖVEL/KEILHÄUBER (1998), S. 128.

¹¹⁷ Hierbei sollten die erfassten Kaufpreise möglichst zeitnah sein. Vgl. KUHN (2002), S. 558 ff.

¹¹⁸ Vgl. auch § 195 Abs. 1 BauGB (Kaufpreissammlung) und § 196 Abs. 1 BauGB (Bodenrichtwerte).

¹¹⁹ Bei unbebauten Grundstücken findet das Vergleichswertverfahren alleinige Anwendung. Für bebaute Grundstücke ist auch die Anwendung mehrerer Verfahren simultan möglich. Vgl. GONDRING (2004), S. 966.