Der Büromarkt in Shanghai

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1. Kapitel Einführung in die Bachelor Thesis
1.1 Einleitung
1.2 Grund der Themenwahl
1.3 Aufbau der Kapitel

2. Kapitel Die historische Entwicklung der Stadt
2.1 Einleitung
2.2 Die Entwicklung bis zur Kolonialzeit
2.3 Zwischen Aufschwung und Kriegen
2.4 Die Auflösung privaten Eigentums
2.5 Die Politik der Reform und Öffnung

3. Kapitel Der Büromarkt in Shanghai
3.1 Einleitung
3.2 Die Entstehung der modernen Bürostadt
3.2.1 Das geografische Puzzlespiel im Kerngebiet
3.2.2 Die städtebaulichen Voraussetzungen
3.2.3 Die Gewerbegebiete außerhalb des Kerngebietes
3.2.4 Die Entwicklung der Büroflächen
3.3 Wirtschaftliche Einflussfaktoren
3.3.1 Die Wirtschaftsstandbeine Shanghais
3.3.2 Die Investitionstätigkeiten als Folge einer starken Wirtschaft
3.3.3 Mögliche Gefahren infolge hoher Investitionstätigkeiten
3.4 Daten und Fakten der Büroimmobilien
3.4.1 Der Preisspiegel im Überblick
3.4.2 Der Preisspiegel und die Leerstandquote im Kerngebiet
3.4.3 Die Nachfrage bestimmt den Markt
3.4.4 Eigene Marktforschung zum Thema Nachfrage
3.4.5 Die aktuelle Marktsituation
3.5 Ausblick in die Zukunft
3.5.1 Zukünftige Herausforderungen
3.5.2 Zukünftige Entwicklungen

4. Kapitel Der Strategieplan der Bürosuche
4.1 Einleitung
4.2 Vorschläge zur Anwendung des Strategieplans
4.3 Die Ausgangssituation ist entscheidend
4.3.1 Der Neueinstieg in China
4.3.2 Der Bürowechsel innerhalb Chinas
4.4 Phase 1: Die firmenbezogene Analyse
4.5 Phase 2: Der Marktabgleich anhand der Firmenkriterien
4.5.1 Die theoretische Herangehensweise
4.5.2 Die lokale Herangehensweise
4.5.3 Die Objektbegehung
4.6 Phase 3: Die objektbezogene Analyse
4.6.1 Die finanziellen Dispositionen
4.6.2 Die quantitativen und qualitativen Dispositionen
4.6.3 Die technischen Dispositionen
4.7 Phase 4: Die Verhandlung
4.7.1 Der „Letter of Interest“
4.7.2 Die Gefahr der Unmündigkeit
4.7.3 Die Vertragsniederschrift
4.8 Phase 5: Der Innenausbau
4.8.1 Der Planungsprozess
4.8.2 Die bürokratischen Formalitäten
4.8.3 Die Bautätigkeiten

5. Kapitel Die Anwendungspraxis des Strategieplans
5.1 Einleitung
5.2 Die Vorstellung der Exempel−Firma
5.3 Die Ausgangssituation war entscheidend
5.4 Anwendung der Phase 1: Die firmenbezogene Analyse
5.5 Anwendung der Phase 2: Der Marktabgleich
5.5.1 Die theoretische Herangehensweise
5.5.2 Die lokale Herangehensweise
5.5.3 Die Objektbegehung
5.6 Anwendung der Phase 3: Die objektbezogene Analyse
5.6.1 Die finanziellen Dispositionen
5.6.2 Die quantitativen und qualitativen Dispositionen
5.6.3 Die technischen Dispositionen
5.7 Anwendung der Phase 4: Die Verhandlung
5.7.1 Der „Letter of Interest“
5.7.2 Die Gefahr der Unmündigkeit
5.7.3 Die Vertragsniederschrift
5.8 Anwendung der Phase 5: Der Innenausbau
5.8.1 Der Planungsprozess
5.8.2 Die bürokratischen Formalitäten
5.8.3 Die Bautätigkeiten

6. Kapitel Schlusswort
6.1 Zusammenfassung der Erkenntnisse
6.2 Eigene Lernerfahrung
6.3 Fazit

Anhang

Literatur

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1 Stadtmodell Shanghai

Abbildung 2 Stadtsektoren im Jahre

Abbildung 3 Stadtsektoren im Jahre 2007 und in der Zukunft

Abbildung 4 Gewerbegebiete um Shanghai

Abbildung 5 Mietpreisspiegel in Shanghai und Umgebung

Abbildung 6 Büroplanung anhand firmenbezogender Vorstellungen

Abbildung 7 Plan Model für Exempo im S.C.B

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1 Gebäudeanzahl über 15 Stockwerke (1980 – 2007)

Tabelle 2 Investitionen in die städtische Verkehrs−Infrastruktur (1991 – 2006)

Tabelle 3 Ausländische Direktinvestitionen in Shanghai (1990 – 2006)

Tabelle 4 Mietpreis in Shanghai (1998 – 2008)

Tabelle 5 Leerstandquote in Shanghai (1998 – 2008)

Tabelle 6 Neue und genutzte Bürofläche in Shanghai (1998 – 2008)

Tabelle 7 Gründe für das Anmieten eines Büros in Shanghai (100 befragte Firmen)

Tabelle 8 Die bedeutendsten gegenwärtigen und zukünftigen Bürogebäude

Tabelle 9 Gegenüberstellung der Mietpreise für die ausgewählten Gebäude

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1. Kapitel Einführung in die Bachelor Thesis

1.1 Einleitung

Es war der renommierte Soziologe Richard Sennett, der im Jahre 2005 auf einer Konferenz zum Thema „Millionenstädte der Zukunft“ in Shanghai verlauten ließ:

„In Shanghai zeigt sich die Summe monumentaler Fehler, die die Architektur und der Städtebau des 20. Jahrhunderts im Westen begangen haben.“

Ihm entgegnete ein Shanghaier Städteplaner in bestem Amerikanisch:

„Wir haben gar nicht die Zeit für eure westlichen Probleme. Die Not von mehreren Mill onen,

der unerhörte Druck der Bedürfnisse, dem unsere Lösungen zu.“ [Lit 01] tadt ausgesetzt ist, lässt nur große, schnelle

Hierin spiegelt sich die aktuelle Situation der Hafenstadt wieder − eine regierungsunmittelbare dynamische Riesen−Metropole, an der Ostküste Chinas gelegen. Über achtzehn Millionen Menschen leben bereits in dieser Stadt [Lit 02], die immer mehr an Größe, Zeitgeist und Bedeutung gewinnt

Beeindruckend entfalten sich auf einer Fläche von 6340 km² enorme Wachstumsraten und ein scheinbar unaufhaltsamer Bauboom. Mittlerweile ragen über 6000 Gebäude mit über fünfzehn Stockwerken [Lit 02] gen Himmel des „Reiches der Mitte“, wie China auch gerne bezeichnet wird

Abbildung 1: Stadtmodell Shanghai

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Foto Shanghai Exhibition Center (2008)

Vor dem Hintergrund des anhaltenden Wachstums dieser Weltstadt wird dem Einfluss westlicher Staaten eine prägende Rolle zugeschrieben, sowohl früher als auch heute. Durch den großen Zustrom europäischer und amerikanischer Unternehmen, sowie Firmen chinesischer Anrainerstaaten, steht vor allem der Büromarkt stark im Fokus des Geschehens. Inhalt und Ziel dieser Thesis ist es daher, genau diesen Markt näher zu beleuchten, um herauszuarbeiten, wie sich ausländische Firmen strategisch klug im Bezug auf den Büromarkt und die Bürosuche in Shanghai verhalten können. Nach einer geschichtlichen Einführung und einer Darstellung über die gegenwärtige Situation des Büromarktes soll ein Phasenplan erarbeitet werden, der Anleitung und Halt in allen wichtigen Entscheidungen der Bürofindung geben soll. Um die Praxisnähe zu wahren möchte ich diesen theoretischen Strategieplan durch ein konkretes Beispiel komplementieren und somit fassbar machen

1.2 Grund der Themenwahl

Durch ein enormes und anhaltendes Wirtschaftswachstum in nahezu allen Bereichen wird eine Expansion von Unternehmen hervorgebracht, die sich in erster Linie immer in der Suche geeigneter Bürofläche wiederfindet. Bjarne Bauer, der Geschäftsführer von Goldman Real Estate, drückt es mit folgenden Worten aus:

„Der Großteil der Firmen in Shanghai liegt so auf Expansionskurs, dass die meisten Unternehmen nach zwei Jahren gezwungen sind, wegen des stetigen Mitarbeiterzuwachses die Büroimmobilie zu wechseln [] manche Büros gleichen direkt vor dem Wechsel eher einem überlaufenen Ameisenhaufen als einem Arbeitsplatz.“ [Int 01]

Ein schneller Markt und schnelles Wachstum erfordern schnelle, große und oftmals sehr weitreichende Entscheidungen, die es präzise und treffend auszuüben gilt, denn oft schon wird in den frühen Weichenstellungen Erfolg und Misserfolg entschieden

Während meiner Arbeit in der Vermittlung hochwertiger Büroimmobilien in Shanghai und des Projektmanagements mitsamt der Planung und Konstruktion des Innenausbaus für westliche Firmen, befasste ich mich tiefgründig mit dieser Thematik. In der Zusammenarbeit mit unseren Kunden war anfangs durch die enorme Bandbreite an Informationen wie verschiedenste Angebote, Qualität−Standards, Preise und Mietbedingungen eine starke Unsicherheit vieler Firmen zu spüren. Eine hohe Intransparenz, geschürt durch den stetigen Wandel, verlangte nach einer zuverlässigen, ausführbaren sowie erschöpfenden Strategie im Urwald des Shanghaier Büromarktes, um zufriedenstellende Ziele zu erlangen. Aus diesem Grund entschloss ich mich, die gewonnenen Erfahrungen und Erkenntnisse zu einer Strategieliste zusammenzufassen und sie in diese Arbeit mit einzuflechten

1.3 Aufbau der Kapitel

Kapitel 2 beschreibt die historische Entwicklung der Stadt von vorkolonialer Zeit bis in die Gegenwart. Hierin soll das Fundament aufgezeigt werden, das Aufschluss und Begründung für den heutigen Büromarkt darstellt. Das Kapitel ist chronologisch geordnet und enthält die wichtigsten Schlüsselereignisse, aus welchen die Gestalt der gegenwärtigen Stadt entsprang

Im Kapitel 3 widmen wir uns dem Büromarkt in Shanghai. Angefangen von grundlegenden Informationen über die geografische Zusammensetzung verschiedener Bürostadtteile, betrachten wir ebenso die wirtschaftlichen Einflussfaktoren, die das Leben des Büromarktes prägen und in Schwung halten. In Folge dessen wird die aktuelle Situation durch Hauptkennziffern wie Preise, Leerstandquote, Angebot und Nachfrage, sowie neue und zukünftige Bürogebäude beschrieben. Eine selbst getätigte Marktforschung überprüft vorhandene Informationen unter kritischen Gesichtspunkten und bringt konkrete Auskünfte auf neuestem Stand hervor. Ein vorausschauender Blick auf zukünftige Herausforderungen und Entwicklungen rundet das Kapitel ab

Nachdem Kapitel 3 dem Leser einen fundierten Einblick in den Shanghaier Büromarkt gewährte, befasst sich Kapitel 4 mit dem Aufzeigen eines Strategieplans der Bürosuche für ausländische Unternehmen. Dieser teilt sich in fünf Phasen auf, welche den Prozess der Bürofindung, beginnend beim ersten Gedanken an ein neues Büro bis hin zum Einzug, vollständig beschreiben

Kapitel 5 enthält das Spiegelbild des Strategieplanes, in welchem anhand eines konkreten Beispiels der Phasenplan in Anwendung gezeigt wird. In Anlehnung daran wird es jedem Unternehmen ermöglicht, die für die Findung des perfekten Büros notwendigen Überlegungen lückenlos und bedacht durchzuführen, so dass gewünschte Ergebnisse schnell und effizient erreicht werden können

2.Kapitel historische Entwicklung der Stadt

2.1Einleitung

Um die gegenwärtige Situation der Stadt Shanghai umfassend bewerten zu können, ist es unumgänglich die historische Entwicklung der Stadt zu beleuchten. Wie kaum eine andere Stadt wurde Shanghai durch verschiedene Regimes und Führungsstile so tiefgründig geprägt, dass die Auswirkungen auch heute noch profund sind [Lit 03]

2.2 Die Entwicklung bis zur Kolonialzeit

Noch zu Beginn des siebzehnten Jahrhunderts lebten in der Altstadt von Shanghai nicht mehr als 100 000 Menschen [Lit 04]. In dieser Zeit wurde die ringförmige Stadtmauer errichtet, die nachhaltig die äußere Form der Stadt prägte

Das moderne Shanghai jedoch ist eine Schöpfung der Kolonialmächte [Lit 05]. Nach der Niederlage des ersten Opiumkriegs 1842 wurde die Stadt zusammen mit fünf weiteren chinesischen Städten durch die so genannten „ungleichen Verträge von Nanjing“ gezwungen, ihren Hafen dem Außenhandel zu öffnen und Ausländern das Recht zur Niederlassung zu gewähren. Die Verträge galten zunächst für Großbritannien, in den Anschluss−Verträgen von 1844 sicherten sich aber die Vereinigten Staaten und Frankreich die gleichen Privilegien, zu denen Handelsvorteile, Niederlassungsrecht, Recht auf Exterritorialität und Konsular−Gerichtsbarkeit zählten. Ab diesem Zeitpunkt wurde die Stadt auf dem Handel mit Seide, Tee und Opium von den westlichen Kolonialmächten aufgebaut [Web 01] und das Anfangsstadium des Immobilienmarkts durch ausländische Investoren gekennzeichnet

2.3 Zwischen Aufschwung und Kriegen

Unter fremder Herrschaft wuchsen Handel und Wirtschaft rasant. Zu Beginn des zwanzigsten Jahrhunderts hatte sich die Stadt zu einem der weltweit wichtigsten Häfen entwickelt und war nun Chinas finanzielles, kommerzielles und industrielles Zentrum geworden [Lit 06]

1937 wurde Shanghai von den Japanern angegriffen und besetzt. Handel und Industrie wurden weitgehend lahmgelegt. Die Japaner zogen 1945 ab, wonach Amerikaner, Engländer und nationalistische Truppenverbände die Stadt übernahmen. Viele Shanghaier Industrielle flohen nach Taiwan oder Hongkong und legten dort den Grundstein für den späteren wirtschaftlichen Aufstieg [Lit 07]

2.4 Die Auflösung privaten Besitztums

Am 25. Mai 1949 marschierten schließlich die Verbände der kommunistischen Volksbefreiungsarmee in Shanghai ein. Nach Ausrufung der Volksrepublik China am

1. Oktober 1949 wurden primär landlose und arme Bauern im Rahmen der Landverteilung dazu forciert, ihre Besitztümer an den Staat abzutreten. Das eigentliche Privateigentum an Grund und Boden war somit zumindest formell nicht mehr gegeben [Lit 08]

Gegen Ende der siebziger Jahre waren die Folgen der misslungenen Planwirtschaft in der Bodennutzung sowie im Immobilienwesen nicht mehr zu übersehen. Die dominierende Rolle der öffentlichen Zuteilung von Immobilien durch die Kollektive war fest in Shanghai sowie allen chinesischen Städten verankert. Die mannigfaltigen Probleme dieser planwirtschaftlichen Strukturen bestanden neben der chronischen Wohnungsknappheit auch in einem korrupten Verteilungssystem und sehr niedrigen Mieteinnahmen¹ sowie einer mangelhaften Administration der gesamten volkseigenen Immobilien und Liegenschaften [Lit 09]

2.5 Die Politik der Reform und Öffnung

Die neue chinesische Führung war sich der Gegebenheit bewusst, dass der Aufbau einer effizienten Wirtschaftsordnung ohne die Existenz eines funktionierenden Grundstücks− und Immobilienmarktes als einem der gewichtigsten Produktionsfaktoren nicht möglich sein würde [Lit 10]

Mit dem „Joint−Venture−Gesetz“ von 1979² wurde eine wesentliche Voraussetzung für ausländische Direktinvestitionen geschaffen. Chinesischen Firmen war es nunmehr möglich, Bodennutzungsrechte als quantifizierbaren Bilanzposten in gemeinschaftliche Unternehmen einzubringen [Lit 08]

Hiernach entsprangen ökonomische Entwicklungszonen an wichtigen kommerziellen Standorten Shanghais. Ein Ergebnis davon war die fortführende Lockerung von Restriktionen auf den Handel sowie das Legalisieren chinesisch−ausländische Joint−Ventures staatlichen Boden gegen Zahlung von Landnutzungsgebühren bebauen konnten

Durch diese Reformen und weitere gravierende Verschiebungen in der Finanzierungsstruktur³ des ganzen Landes, entwickelte sich Shanghai innerhalb kürzester Zeit erneut zu einer Boom−Stadt, in der sich ein mehr oder weniger freier und marktwirtschaftlich organisierter Immobilienbau und – handel entwickelte. Dieser wurde angetrieben durch ein unvergleichbares wirtschaftliches Wachstum in der Geschichte Shanghais. Seit nunmehr dreißig Jahren wird eine Steigerung des Bruttoinlandsprodukts von durchschnittlich 9,5 % pro Jahr festgehalten [Web 01]

Tabelle 1 zeigt eindrücklich das rasante Wachstum der Gebäude in Shanghai auf. Innerhalb von siebenundzwanzig Jahren ist die Anzahl an Gebäuden mit über fünfzehn Stockwerken von zehn Gebäuden im Jahr 1980 auf über 6000 Gebäude im Jahr 2007 drastisch angestiegen

Tabelle 1: Gebäudeanzahl über 15 Stockwerke (1980 - 2007)

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an: Statistical Yearbook Shanghai (2007) C. 10,4

Seit Dezember 2004 hat China außerdem, seinen Zusagen beim WTO Beitritt folgend, den chinesischen Markt ausländischen Einzelhändlern vollständig geöffnet. Generell wird infolgedessen erwartet, dass dem nun größeren Handlungsspielraum entsprechend internationale Einzelhandelsketten und Finanzinstitute vermehrt in den chinesischen Markt investieren werden. Dies bedeutet für den Immobilienmarkt eine verstärkte Nachfrage an Verkaufs− und Büroflächen [Lit 06]

3. Kapitel Der Büromarkt in Shanghai

3.1 Einleitung

Vor fünfzehn Jahren noch galt die Suche nach einem geeigneten Büroplatz in Shanghai als besonders schweres Unterfangen. Die Nachfrage war derart hoch, dass viele Firmen sogar vom Hotelzimmer aus Geschäfte abwickelten. Im Folgenden wollen wir nun betrachten, wie sich die Bürostadt entwickelte und welche Faktoren heute prägenden Einfluss auf sie nehmen

3.2 Die Entstehung der modernen Bürostadt

3.2.1. Das geografische Puzzlespiel im Kerngebiet

Was Shanghai von anderen großen Weltmetropolen unterscheidet, ist die Macht und der Einfluss, der von den Regierungen der einzelnen Stadtgebiete ausgeht. In den frühen Stadien der Transformation hin zum Wirtschaftszentrum Chinas konkurrierten diese um den begehrten Titel des „Kernwirtschaftszentrums“ [Lit 11]

Aus diesem Wetteifern der Stadtregierungen heraus entstanden die heutigen fünf Wirtschafsgebiete für Bürogebäude in den Stadtsektoren Jing´an, Luwan, Huangpu, Xuhui und Neues Pudong, welches auch Lujiazui genannt wird

Abbildung 2: Stadtsektoren im Jahre 1997

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Jones Lang LaSalle, The Emergence of the Core (2007)

Zwischen Jing´An und der West Nanjing Straße entwickelte sich das so genannte „goldene Dreieck“, in welchem Premium Bürogebäude und Gewerbeflächen höchster Qualität entstanden. Hier fanden internationale Serviceanbieter und Nobelmarken wie Gucci, Channel und Rolex ihr zu Hause

Das Selbe spielte sich auch entlang der Huaihai Straße im Luwan Gebiet ab, welches durch die Edel− Konsummeile Xintiandi aufgewertet wurde. Im Jahr 2000 wurde der öffentliche Platz

People´s Square im Huangqu Gebiet fertiggestellt und ist nun mit Bürogebäuden der Rangstufe A⁴ umgeben. Nachdem sich Shanghai dann Richtung Westen ausbreitete, gewann auch das Xuhui Gebiet an der Huaihai Straße für den Bürogebäudemarkt an Bedeutung

Auf der anderen Seite des Huangpu Flusses gelegen befindet sich schließlich klein Lujiazui als der fünfte Bürosektor. Hier entw ckelte sich binnen kürzester Zeit ein konzentriertes Büroflächenangebot der Rangstufe A von über 700.000 m² auf einer Fläche von nur 1,7 km²

Pudong ist eine seit Jahren ununterbrochen im Mittelpunkt des öffentlichen Interesses stehende Entwicklungszone der Stadt, die für verschiedene Pilotprojekte ausgewählt wurde [Lit 12]

Geplant als funktionale und räumliche Entfaltung der Stadtmitte Shanghais soll hier unter Nutzung ausländischer Direktinvestitionen vornehmlich für den nicht−chinesischen Markt produziert werden [Lit 08]

Abbildung 3: Stadtsektoren im Jahre 2007 und in der Zukunft

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Jones Lang LaSalle, The Emergence of the Core (2007)

Im Jahre 2008 ist die Entwicklung der einzelnen Puzzleteile nun so weit fortgeschritten, dass man von einem zusammenhängenden zentralen Kern−Büromarkt reden kann [Int 02]

3.2.2 Die städtebaulichen Voraussetzungen

Ein Hauptproblem, das den Geschäftsalltag einer Bürostadt tangiert und dem so gut wie alle Großstädte ausgesetzt sind, ist die Verkehrslage, besonders zu den Stoßzeiten. Dieses wird bei dem bereits aufgezeigten Wachstum dieser Metropo e besonders bedeutsam, da eine Infrastruktur in solch einer Größenordnung eine sorgfältige Planung und somit meist sehr viel Zeit beansprucht. Mit steigender Gebäudehöhe und verbundener Menschenmassen war Shanghai innerhalb weniger Jahre einem enormen Verkehrsaufkommen ausgesetzt

Diesem Thema soll mit Hilfe des „Urbanen Masterplans“, an welchem die Planungsbehörde sieben Jahre lang gearbeitet hatte und der insgesamt die Jahre 1999 bis 2020 umfasst, entgegengewirkt werden. Durch Großprojekte, wie der Einrichtung eines internationalen Flughafens mit Transrapid−Anbindung in Pudong, sowie eines Tiefseehafens, soll das Verkehrsgeschehen der Stadt gelenkt und gesteuert werden

Um am Morgen jedem Pendler ein schnelles Erreichen seines Büroplatzes zu ermöglichen, wurden gewaltige Hochstraßen durch die Stadt gezogen. Ebenfalls ist die Erweiterung der gegenwärtig sieben fertiggestellten U−Bahn Linien auf insgesamt zwölf Linien bis zum Ablauf des Masterplans geplant. Sind im U−Bahn Netz im Jahre 2002 bis zu 330 Züge im Einsatz gewesen, waren es im Jahre 2006 bereits 829 Züge [Lit 02]

Das Investieren in die Verkehrsanbindung ist ein wesentlicher Bestandteil, um eine Stadt gesund aufwachsen zu lassen. Dies ist auch für den Büroalltag unabdingbar, wie wir später noch genauer sehen werden. Tabelle 2 zeigt uns die städtischen Investitionen in die Verkehrsinfrastruktur vom

Jahre 1991 bis 2006. Hieran lässt sich erkennen, wie ie Entscheidungsträger mit dem aufgekommenen Problem umgegangen sind und Initiative ergriffen haben

Tabelle 2: Investitionen in die städtische Verkehrs-Infrastruktur (1991 – 2006)⁵

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an: Statistical Yearbook Shanghai (2007) C. 10,13

Das immense Wachstum der Investitionen ab dem neuen Jahrtausend lässt darauf schließen, dass das Verkehrsproblem bereits stark zu spüren war und man darauf hin gezwungen war schnell und nachdrücklich zu handeln. Viele Besitzer von Bürotürmen werben bereits jetzt mit der Eröffnung von Metrostationen im Laufe des Jahres 2008 und 2009 in direkter Nähe der Gebäude

3.2.3 Die Gewerbegebiete außerhalb des Kerngebietes

Eine denkbare und sinnvolle Alternative für Unternehmen, die weniger auf prestigeträchtige Büroplätze wie sie im Kerngebiet vorgefunden werden angewiesen sind, bieten die sich ebenfalls neu entwickelten Gewerbegebiete. Vor allem Firmen im Bereich produzierendes Gewerbe, Telekommunikation und Logistik förderten die Entwicklung dieser Gebiete. Jene Firmen waren es, die bis ins Jahr 2000 noch zentrale Plätze in Shanghai besiedelten und dann aber Schritt um Schritt in die äußeren Regionen abwanderten. Lag der Platzbedarf zwischen 2000 m² bis 5000 m², fiel die Entscheidung oft auf eine Zwischenlösung in naher Stadtumgebung. War der Platzbedarf noch höher, blieb als einzige Ausweichmöglichkeit das Gewerbegebiet

Viele Mitarbeiter verließen ihre Firmen, wenn diese einen Umzug in zu weiter Entfernung zum Zentrum veranschlagten. Andere Firmen nutzten das größere Angebot an Möglichkeiten in den Gewerbegebieten, und entwickelten in Gemeinschaftsprojekten durchdachte firmenausgerichtete Gewerbegebiete mit gutem Verkehrsanschluss, Fitness−Einrichtungen und günstigen Kantinen. Die Firma Microsoft zum Beispiel tätigte den Umzug zum eigens erbauten Gewerbegebiet mit nahezu keinem Mitarbeiterverlust. Selbstverständlich spielen der Firmenname und die Ersetzbarkeit der Arbeitsstelle in dieser Hinsicht immer eine entscheidende Rolle [Int 02]

Nachdem die Infrastruktur über die Jahre in vielen Gewerbegebieten sehr gut ausgebaut wurde, nehmen viele Firmen das deutlich günstigere Angebot gerne in Anspruch. Die Miete beträgt aktuell zwischen sieben und elf Euro pro m² und Monat [Int 01]

Abbildung 4: Gewerbegebiete um Shanghai

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthaltenAbbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Jones Lang LaSalle, Shanghai Market Overview (2008)

3.2.4 Die Entwicklung der Büroflächen

1995 wurden in Shanghai rund 300.000 m² Büroflächen fertig gestellt. In den darauffolgenden drei Jahren kam es zu einer drastischen Steigerung der jährlich neu in den Markt eingebrachten Büroeinheiten. 1996 hatten sich die neu hinzukommenden Büroflächen im Vorjahresvergleich nahezu verdreifacht, 1997 mit insgesamt 1,7 Millionen m² mehr als verfünffacht. Auch 1998 hielt diese Zunahme noch an, bis 1999 in der Konsolidierungsphase und als abgeschwächter Effekt der Asienkrise die Neubautätigkeit rückläufig wurde [Lit 08]. Zu dieser Zeit war bereits ein deutlicher Überhang an Büroimmobilien auf dem Markt zu verzeichnen. Die Bautätigkeit wurde jedoch quantitativ bis in die heutige Zeit auf hohem Stand weiterverfolgt. Wie sich die Bürofläche auf die Leerstands−Quote und den Preis verhält wird im Kapitel 3.4, Daten und Fakten der Büroimmobilien, näher beleuchtet

3.3 Wirtschaftliche Einflussfaktoren

Spricht man über die Entwicklung eines Immobiliensektors muss in diesem Zusammenhang unweigerlich auch der Blick auf die wirtschaftliche Situation gerichtet werden. Wie wir in den Kapiteln zuvor bereits gesehen haben ist die Stadt geprägt durch die Funktion als modernes Wirtschaftszentrum und erhält dadurch den Titel der Riesenmetropole mit sehr guten internationalen Verbindungen. Nun stellt sich die Frage, wie sich Shanghai in gegenwärtiger Zeit formiert um daraus Schlüsse auf die Immobilien und letztlich auch Büroimmobilien ziehen zu können

3.3.1 Die Wirtschaftsstandbeine Shanghais

Chinesische Autoritäten erkannten, dass das Ziel chinesischer Autarkie im Großen und Ganzen nicht erreichbar war, und dass der Handel ein notwendiger Teil einer sich selbst modernisierenden Wirtschaft sein müsse. Shanghai besitzt inzwischen den drittgrößten Containerhafen der Welt. Betrachtet man den Gesamtumschlag, so darf sich der Hafen mit 537 Millionen Tonnen Waren im Jahre 2006 sogar als den größten Hafen bezeichnen [Web 02]. Die Stadt ist durch die geografisch sehr günstige Lage ein wichtiger Verkehrsknotenpunkt und davon abgesehen ein bedeutendes Kultur− und Bildungszentrum mit zahlreichen Universitäten und Forschungseinrichtungen

Seit geraumer Zeit ist Shanghai ebenfalls führendes Zentrum der Textilherstellung in der Volksrepublik China. Weitere bedeutende Produktionszweige sind unter anderem die Herstellung chemischer und pharmazeutischer Erzeugnisse, Fahrzeuge mit dem Fokus auf Schiffen, Maschinen, Stahl, Papier und Druckereierzeugnisse. Darüber hinaus werden in großem Umfang elektrotechnische Anlagen und Geräte wie zum Beispiel Computer, Radios und Kameras angefertigt [Int 03]

Nach dem WTO−Beitritt 2001 wurden stufenweise die Importzölle gesenkt, was die Wirtschaft weiter beflügelte. Durch diese Faktoren angetrieben lag im Jahr 2007 das BIP pro Kopf bei rund

4.500 €.⁶ Landesweit gesehen liegt es bei 1.200 € und ist nach Hongkong und Macao das dritthöchste des Landes. Für 2010 ist ein BIP pro Kopf von 6.300 € geplant [Web 03]

Im Stadtzentrum wurde 1990 die Shanghaier Börse gegründet, welche heute den wichtigsten Handelsplatz auf dem chinesischen Festland darstellt und zahlreiche ausländische Firmen im Finanzsektor anzieht

Die Olympischen Spiele in diesem Jahr, die Weltausstellung Expo im Jahr 2010 und die Formel 1 Rennstrecke sind weitere Faktoren, die die Aufmerksamkeit und Blicke der Welt auf Shanghai richten [Int 01]

3.3.2 Die Investitionstätigkeiten als Folge einer starken Wirtschaft

Wir können also ein Wachstum betrachten, das nicht nur temporär auf einzelnen Ereignissen aufbaut, sondern das distributiv auf vielen Standbeinen manifestiert ist. Dies festigt den Markt und verleiht ihm eine gesunde Weitsicht. Hierin wird auch der Bogenschlag zum Immobilienmarkt erklärt. Durch ein international geprägtes Wirtschaftsleben nehmen verstärkt ausländische Firmen Finanz− und Immobilienangebote in Anspruch. Jener Vorgang trägt dann vor allem im Büromarkt Früchte, da diese Immobilien zum einen direkt als Nutzfläche benötigt werden, und zum anderen auch sehr lukrative Renditeobjekte darstellen. Sowohl die Öffnung des Marktes durch die Regierung, als auch die sehr hohen Erwartungen der Investoren erklären den gewaltigen Anstieg ausländischen Investments in den vergangenen Jahren.

[...]

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¹ Weswegen sehr geringe Mittel zum Neubau, der Erhaltung oder der Wartung zur Verfügung standen (Anm. d. Verf.)

² Das Joint−Venture−Gesetz ist am 8. Juli 1979 in Kraft getreten. Hierin wurde unter anderem festgelegt, dass

³ Während 1979 noch weit über neunzig Prozent aller Immobilieninvestitionen direkt aus Peking getätigt wurden und Shanghai nicht im Fokus der Stadtinvestitionen stand, lag eine Abwirtschaftung nahe. Durch den Ausbau der Entscheidungsbefugnis der Shanghaier Stadtregierung war es nun möglich eigene Entscheidungen bezüglich städtebaulicher Investitionen zu treffen, die dann natürlich dem Wohl der Stadt dienten

⁴ Nach allgemein herrschender Meinung verwendetes Einstufungsmuster für Gebäude. Die Einstufung reicht von Rangstufe A bis D, wobei A die höchste Qualität und die beste Lage bietet

⁵ Umrechnungskurs: 1 CNY = 0,08983 EUR entnommen am 24. April2008

⁶ Umrechnungskurs: 1 USD = 0.63348 EUR entnommen am 25.04.2008