Die Kündigung von Mietverhältnissen nach der neueren Rechtsprechung

Inhaltsverzeichnis

1. Einführung und Begriffsdefinition

2 Arten von Kündigungen (durch Mieter/Vermieter)
2.1. Ordentliche Kündigung
2.2. Außerordentliche Kündigung
2.2.1 Fristlose außerordentliche Kündigung
2.2.2 Fristgebundene außerordentliche Kündigung
2.3. Teilkündigung

3 Kündigungsschutz

4 Kündigungsfristen

5 Zeitmietverträge

Abkürzungsverzeichnis

Literaturverzeichnis

Dienstliche Erklärung, Einwilligung zur Einsichtnahme

1. Einführung und Begriffsdefinition

Am 29. März 2001 hat der Bundestag das so genannte Mietrechtsreformgesetz verabschiedet, das am 01. September 2001 in Kraft getreten ist. Eine der wesentlichen Reformaufgaben war die Neugliederung, Vereinfachung und Systematisierung des Mietrechts, dessen ehemalige Vorschriften teilweise auf das Jahr 1896 zurückgingen.

Die allgemeinen Vorschriften des Mietrechts finden sich in den §§ 535 bis 548 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), auf welches bei Gesetzeszitaten, sofern nicht abweichend angegeben, Bezug genommen wird.

Das Mietverhältnis ist ein Dauerschuldverhältnis, das heißt, es ist von vornherein darauf angelegt, dass Leistung und Gegenleistung über einen Zeitraum hinweg ständig abgewickelt werden. Da die Mietsache jedoch nicht endgültig in Besitz und Eigentum des Mieters übergehen soll, muss ein Zeitpunkt bestimmt sein, zu dem das Dauerschuldverhältnis endet und die Rückabwicklungspflichten der

Vertragsparteien ausgelöst werden. ¹ Die wichtigsten Beendigungsmöglichkeiten

sind neben dem jederzeit möglichen Aufhebungsvertrag die Vereinbarung eines festen Endtermins (Zeitmietvertrag) sowie die Kündigung, wobei das Gesetz zwischen der ordentlichen und der außerordentlichen Kündigung und innerhalb der letzteren weiter zwischen der fristgebundenen und fristlosen außerordentlichen

Kündigung unterscheidet.²

Die Kündigung stellt also die ordnungsgemäße Beendigung eines bestehenden Mietverhältnisses dar.

In dieser Hausarbeit wird besondere Beachtung den Mietverhältnissen über Wohnraum geschenkt, da anhand dieser ein leichter Einstieg in die Materie erfolgen kann. Ferner wird näher auf den Kündigungsschutz des Mieters und die Kündigungsfristen eingegangen.

Nach §568 (Form und Inhalt der Kündigung) ist die Kündigung die schriftlic he einseitig empfangsbedürftige Willenserklärung zur Beendigung eines Mietverhältnisses. Die Schriftform gilt ohne Ausnahme; ein Verstoß führt zur

Nichtigkeit nach §125. ¹ Notwendig ist in jedem Fall, dass der Wille, das Mietverhältnis zu beenden, eindeutig und unmissverständlich zum Ausdruck gebracht wird.² Ferner ist es zweckmäßig, auch den Termin, zu dem die Kündigung wirksam werden soll, anzugeben.

Die Kündigung kann ebenfalls durch einen Vertreter überbracht werden. Allerdings muss dieser eine Vollmacht des Vertretenen haben (und muss dies auch belegen können) und der Gekündigte muss vorher von dem Vertretenen über diese Bevollmächtigung informiert worden sein. Ansonsten ist die Kündigung nach §174 unwirksam.

Abgabe und Zugang erfolgen synonym zu üblichen Willenserklärungen. Da es sich bei der Kündigung um eine empfangsbedürftige Willenserklärung handelt, gilt diese als abgegeben, wenn der Erklärende sie willentlich so in den Verkehr gebracht hat, dass er bei Zugrundelegung normaler Verhältnisse damit rechnen kann, das sie ohne sein weiteres Zutun dem Empfänger zugehen wird. ³ Der Zugang erfolgt, wenn die Kündigung so in den Herrschaftsbereich des Empfängers gelangt ist, dass dieser von ihr Kenntnis nehmen kann und dass mit der Kenntnisnahme

verkehrsüblicherweise gerechnet werden kann. Auf die tatsächliche Kenntnisnahme kommt es nicht an.⁴

Wie bereits erwähnt bedarf es bei der Kündigung um eine Willenserklärung in Schriftform. Eine eigenhändige Unterschrift des Kündigenden ist ebenfalls Pflicht. Eine Formerleichterung für eine mechanische oder faksimilierte Unterschrift gibt es nicht. Die Kündigung per Fax oder Email ist ebenfalls rechtlich noch nicht anerkannt.

Es gibt jedoch Ausnahmen von diesen formalen Anforderungen. So ist beispielsweise bei den in §549 II genannten Mietverträgen auch eine mündliche Kündigung ohne Angabe von Gründen möglich.

2. Arten von Kündigungen

Das Mietverhältnis kann grundsätzlich von beiden Vertragspartnern, also Mieter und Vermieter, beendet werden.

Es gibt jedoch Unterschiede, die sich aus der Art des Mietverhältnisses und der Begründung für die Kündigung ergeben. Die Einteilung erfolgt hier nun nach den Kategorien „ordentlich, außerordentlich und teilweise“, wobei es in einigen Bereichen Überschneidungen gibt. Alle Kündigungstypen können generell von Mieter und Vermieter angewandt werden, bei Besonderheiten wird darauf näher eingegangen.

Alle Kündigungsarten greifen jedoch nur, wenn nicht ein Zeitmietvertrag (§575) existiert. Dieser spezielle Fall wird später noch eingehender behandelt.

2.1 Ordentliche Kündigung

Nach §542 I können sowohl Mieter als auch Vermieter das Mietverhältnis jederzeit unter den gesetzlichen Voraussetzungen (hauptsächlich Fristen) kündigen. Der Mieter muss jedoch im Gegensatz zum Vermieter keine Gründe für die Kündigung angeben. Hierdurch soll dem Mieter eine höchstmögliche Flexibilität in der Dauer der Nutzung der Wohnung gestattet werden, wobei er gleichzeitig die Absicherung hat, dass der Vermieter ihn nicht willkürlich, also ohne Angabe von Gründen aus der Wohnung drängen darf. Diese Regelung ist also sehr mieterfreundlich.

Neben den bereits erwähnten Zeitmietverträgen gibt es bei dieser Kündigungsart nur einen weiteren Sonderfall: Wenn ein Mietvertrag auf längere Zeit als für ein Jahr geschlossen worden ist, ohne dass dabei die gesetzliche Schriftform eingehalten wurde, dann läuft dieser Vertrag gemäß §530 Satz 1 auf unbestimmte Zeit. Ein solcher Vertrag darf von den Parteien frühestens nach Ablauf des ersten Jahres seit Vertragsabschluss gekündigt werden (§550).

Für den Vermieter gestaltet sich die ordentliche Kündigung weitaus schwieriger. Der Vermieter darf nur dann ordentlich kündigen, wenn er ein „berechtigtes Interesse“ an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§573 I). Aus der genannten Rechtsnorm ergeben sich drei Kündigungsgründe:

1) Schuldhafte erhebliche Vertragsverletzung durch den Mieter (§573 II Nr.¹) Eine solche Vertragsverletzung tritt ein, wenn der Mieter den Hausfrieden stört, Mietrückstände hat oder aber die Miete wiederholt unpünktlich zahlt.

In den meisten Fällen kann der Vermieter entweder eine außerordentliche oder eine ordentliche Kündigung aussprechen. ¹

2) Eigenbedarf (§573 II Nr.2)

Eigenbedarf liegt vor, wenn „der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“. Daraus ergibt sich, dass der Vermieter die Wohnung ebenfalls nur zu Wohnzwecken nutzen darf, dass nur bestimmte Personen den Eigenbedarf rechtfertigen und dass der Vermieter die gesamte Wohnung benötigen

muss.² Er muss außerdem ein berechtigtes Interesse an der Wohnung

haben. Der Vermieter muss also nachvollziehbare und vernünftige Gründe anführen können. Tendenziell neigen die Gerichte in neuerer Zeit nicht mehr so stark wie früher dazu, die Vorstellungen des Vermieters zu überprüfen oder zu kritisieren. Denn auch wenn das Besitzrecht des Mieters durch die Rechtsprechung des BVerfG gestärkt worden ist (WM 1993, 377), darf auch das in Art.14 GG gewährleistete Eigentumsrecht des Vermieters nicht missachtet werden.

Wenn alle Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung vorliegen, muss noch geprüft werden, ob Kündigungssperrfristen eingreifen und eine Kündigung verhindern. Solche Sperrfristen gibt es bei Wohnungen, die nach Abschluss des Mietvertrags in Wohnungseigentum umgewandelt und verkauft worden sind.

3) Hinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung (§573 II Nr.3) Dieser Kündigungsgrund ist stark umstritten. Der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung, wenn er ohne Kündigung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Wohnung gehindert wäre und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Die Rechtsprechung ist hier sehr streng. Allein die Absicht, eine höhere Miete zu erzielen, reicht zur Kündigung nicht aus. Wenn der Vermieter die Wohnung jedoch verkaufen möchte und sie leer stehend deutlich besser verkauft werden kann, ist eine Kündigung dieser Art berechtigt.

Trifft einer dieser Kündigungsgründe zu und wird die Kündigung ausgesprochen hat der Mieter immer noch eine letzte Möglichkeit, sich zu wehren: Das Widerspruchsrecht (Sozialklausel) nach §574. Eine ausführliche Beschreibung dazu findet sich in dem Kapitel Kündigungsschutz.

2.2 Außerordentliche Kündigung

Der Gesetzgeber hat sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter bei Vorliegen gewisser Umstände die Möglichkeit der Beendigung von Mietverhältnissen im Wege einer außerordentlichen Kündigung (Sonderkündigungsrecht) eingeräumt. Diese wirkt sich vor allem im Bereich der Kündigungsfristen aus. ¹

Bei der außerordentlichen Kündigung muss man anhand der Kündigungsgründe, die in dem Kündigungsschreiben von beiden Parteien explizit erwähnt werden müssen, differenzieren, ob es sich um eine fristlose oder fristgebundene außerordentliche Kündigung handelt.

2.2.1 Fristlose außerordentliche Kündigung

Eine fristlose Kündigung ist nur dann möglich, wenn ein besonders schwerer Fall der Vertragsverletzung durch die Gegenpartei vorliegt und „unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist (…) nicht zugemutet werden kann“ (§543 I).

Aus der Sicht des Mieters unterscheidet das Gesetz vier Fallgruppen einer fristlosen außerordentlichen Kündigung:

1) Nichtgewährung des Gebrauchs (§543 II Nr.1)

Dieser Fall tritt dann ein, wenn der Vermieter dem Mieter die vermietete Wohnung gar nicht oder nur teilweise zur Verfügung stellt. Besonders bei Neubauten und sich ergebenden Bauverzögerungen kann diese Konstellation beispielsweise auftreten. Außerdem spricht man von einer Nichtgewährung des Gebrauchs, wenn die vermietete Wohnung so mangelhaft ist, dass eine störungsfreie Benutzung nicht möglich ist. Ein klassisches Beispiel dafür wäre eine defekte Heizungsanlage mitten im Winter.

Generell muss es sich aber um einen gravierenden Mangel oder eine erhebliche Gebrauchsvereitelung handeln damit eine solche Kündigung möglich ist. Ein Verschulden des Vermieters ist jedoch nicht erforderlich. Der Mieter muss dem Vermieter allerdings vor der Kündigung eine

angemessene Frist setzen und ihn ausdrücklich auffordern, eine störungsfreie Nutzung der Wohnung zu ermöglichen (§543 III). Wie lang eine solche Frist sein muss, kann nur anhand des Einzelfalls entschieden werden. Wenn der Mieter allerdings eine zu kurze Frist gesetzt hat,

verlängert sie sich ohne weiteres in eine angemessene Frist.¹ Eine

Fristsetzung kann nach §543 III Satz 2 sogar ganz unterbleiben, wenn der Vermieter den Kündigungsgrund überhaupt nicht beseitigen kann. Das wird allerdings nur selten der Fall sein.

Erst wenn die dem Mieter gesetzte Frist erfolglos abgelaufen ist, darf der Mieter die fristlose Kündigung schriftlich aussprechen.

Das Recht der fristlosen Kündigung darf durch den Mietvertrag nach §543 nicht beschränkt werden.

2) Gesundheitsgefährdung (§569 I)

Wenn eine Wohnung derart mangelhaft ist, dass die Benutzung der Räume zu einer erheblichen Gesundheitsgefährdung des Mieters führen würde, ist eine außerordentliche fristlose Kündigung ebenfalls möglich. Hierbei ist zu beachten, dass die Gefahr einer Gesundheitsgefährdung bereits ausreicht, es bedarf keiner akuten gesundheitlichen Beeinträchtigung.

Auch hier ist ein Verschulden des Vermieters nicht notwendig und auch hier ist andersartige Vereinbarung im Mietvertrag rechtswidrig.

Allerdings ist in diesem Fall eine vorherige Mahnung nicht nötig, sie wird jedoch empfohlen. Sollte dem Mieter der Mangel schon längere Zeit bekannt gewesen sein, ist er nämlich nach §536c dazu verpflichtet, den Vermieter über diesen Mangel in Kenntnis zu setzen. Andernfalls wird er schadensersatzpflichtig.

3) Störung des Hausfriedens durch den Vermieter (§569 II)

Der Mieter kann auch dann fristlos außerordentlich kündigen, wenn der Vermieter den Hausfrieden nachhaltig und so intensiv stört, dass unter Abwägung aller Interessen die Vertrauensbasis der Parteien endgültig gestört ist. So kann eine ständige und penible Überwachung dazu führen, dass der Mieter sich in der gemieteten Wohnung nicht „zu Hause“ fühlt und damit eine Kündigungsmöglichkeit begründen.

[...]

¹ Bähr, S.259

² Emmerich, S.83

¹ Palandt, S.681

² Gramlich, S.137

³ Treder, S.51

⁴ Treder, S.52

¹ LG Oldenburg in NJWE-MietR 1996, 31

² RE des OLG Karlsruhe in WM 1997, 202

¹ Thieler, S.256

¹ LG Frankfurt in WM 1987, 55