Mietrecht - Kündigungsrechte

Inhaltsverzeichnis

Schneefegen

Umbaumaßnahmen durch den Mieter

Kündigung von Mietverhältnissen
- Kündigung durch den Mieter
- Kündigung durch den Vermieter
- Ordentliche Kündigung
- außerordentliche fristlose K.
- außerordentliche fristgerechte K.

Widerspruchsrecht des Mieters

Räumungsschutz

Vollstreckungsschutz

Regelungen für den Todesfall des Mieters

Reflexion

Quellenverzeichnis

Schneefegen

Zum Schneefegen ist zunächst der Vermieter verpflichtet. Er kann diese Verpflichtung jedoch (Miet-) Vertraglich an einen oder mehrere Mieter übertragen.

Der oder die Mieter müssen jedoch dazu bereit sein, das Schneefegen zu übernehmen. Eine einseitige Anordnung des Vermieters reicht nicht aus. Kann ein Mieter die Schneebeseitigung nicht (mehr) übernehmen, da er krankheitsbedingt nicht dazu in der Lage ist, den Schnee zu beseitigen, so muss er vom Vermieter von dieser Pflicht entbunden werden. Der Mieter ist nicht dazu verpflichtet, einen finanziellen Ausgleich zu leisten oder eine Ersatzperson zu benennen.

Umbaumaßnahmen durch den Mieter

Für Umbaumaßnahmen, die vom Mieter vorgenommen werden wollen, ist die Zustimmung des Vermieters grundsätzlich von Nöten. Der Vermieter kann, sofern eine Umbaumaßnahme durchgeführt wurde, verlangen, dass der Mieter nach Auszug die Wohnung wieder in den ursprünglichen Zustand versetzt. Der Vermieter kann vom Mieter eine angemessene Sicherheitsleistung verlangen, um den Rückbau der Wohnung sicherzu- stellen.

Seit der Mietrechtsreform des Jahres 2001 stehen Behinderte unter besonderem Schutz. Sie können „bei berechtigtem Interesse“ vom Vermieter die Zustimmung zu einer Umbaumaßnahme verlangen. Dies gilt allerdings nur, wenn das Interesse des Vermieters an einer unveränderten Erhaltung der Mietsache oder des Gebäudes das Interesse des Mieters an einer barrierefreien Wohnung nicht überwiegt. Das sollte in der Praxis allerdings nicht allzu häufig vorkommen.

Auch Behinderte müssen die Kosten der Umbaumaßnahme selbst tragen, sofern die Kosten nicht von der Pflegekasse oder dem Sozialamt übernommen werden.

Auch von Behinderten kann der Vermieter verlangen, dass sie nach Auszug die Wohnung auf eigene Kosten wieder in den ursprünglichen Zustand versetzen und dafür eine Kaution stellen.

Kündigung von Mietverhältnissen

Die Kündigung eines Mietvertrages bedarf in jedem Fall der Schriftform. Handelt es sich um eine außerordentliche Kündigung, so sollte im Kündigungsschreiben der Kündigungsgrund mit angegeben werden.

Kündigung durch den Mieter

Der Mieter kann den Mietvertrag jederzeit unter der Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen. Es spielt dabei keine Rolle, wie lange das Mietverhältnis bestand.

Der Mieter kann das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf der übernächsten Monats kündigen, wenn der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 oder §559 BGB vorgenommen hat.

Der Mieter hat ein außerordentliches fristloses Kündigungsrecht, wenn:

die Benutzung des Wohnraumes die Gesundheit gefährdet

der Hausfrieden vom Vermieter nachhaltig so stark gestört wird, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Mieter nicht zumutbar ist.

Bei einer außerordentlichen Kündigung muss der Kündigungsgrund dem Vermieter auf Anfrage mitgeteilt werden.

Es gibt einige interessante Urteile zu Umständen, die eine fristlose Kündigung oder eine Verkürzung der Kündigungsfrist durch den Mieter ermöglichen:

Ein arbeitslos gewordener Mieter kann seine Wohnung vor Ablauf der für ihn geltenden Kündigungsfrist verlassen, wenn er dem Vermieter einen zumutbaren Nachmieter nennt. LAG Berlin (AZ: 64 S 112/99)

Allerdings sind die meisten Vermieter sowieso mit einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses einverstanden, wenn ein Nachmieter genannt wird.

Ein befristeter Mietvertrag für eine Zwei-Zimmer- Wohnung kann vorzeitig aufgelöst werden, wenn Nachwuchs erwartet wird. Es ist dann nicht zumutbar, unfreiwillig in derart beengten Wohnverhältnissen zu leben. LG Braunschweig (AZ: 6 T 86/98)

Betritt der Vermieter mit einem Zweitschlüssel die Wohnung eigenständig, ohne dass eine Gefahr vorliegt, so ist das Vertrauensverhältnis gestört und der Mieter kann innerhalb von sechs Wochen fristlos kündigen, auch bei Zeitverträgen - LG Berlin (AZ: 64 S 305/98-07/00).

Betritt der Vermieter die Wohnung über eine Leiter, um der Mieterin seine Liebe zu gestehen, ist eine sofortige fristlose Kündigung möglich. - AG Frankfurt a.M. (AZ: 33 C 2982/99-67-1/01).

Kündigung durch den Vermieter

Der Vermieter kann nicht ohne weiteres den Mietvertrag kündigen. Es gibt allerdings genau bestimmte Umstände, bei denen der Vermieter ordentlich oder außerordentlich kündigen kann.

Die ordentliche Kündigung

Dem Vermieter steht ein ordentliches Kündigungsrecht zu, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Dies trifft zum Beispiel zu, wenn die Mietzahlungen regelmäßig unpünktlich erfolgen.

Benötigt der Vermieter den Wohnraum für sich oder seine nächsten Angehörigen, so kann er den Mietvertrag ordentlich kündigen (Kündigung wegen Eigenbedarf).

Nach einem Beschluss des Bundesverfassungsgerichts gilt es auch als Eigenbedarf, wenn der Vermieter für sich oder einen auch im Hause lebenden nahen Angehörigen (hier die Mutter), der pflegebedürftig ist, eine Pflegekraft einstellen möchte, die in einer Wohnung im selben Haus leben soll (BVerfG, 1 BvR 889/99 vom 9.2.2000).

Auch wenn der Mieter durch das Mietverhältnis an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Wohnung gehindert wird, steht im ein ordentliches Kündigungsrecht zu.

Diese Regelung spielt allerdings in der Praxis kaum eine Rolle. Zumal wird per Gesetz ausgeschlossen, dass es sich bei der angemessenen Verwertung um eine andere Vermietung als Wohnraum zu einem höheren Preis handelt.

Bei der ordentlichen Kündigung muss eine Kündigungsfrist von drei Monaten eingehalten werden. Diese Kündigungsfrist verlängert sich nach fünf Jahren auf sechs, nach acht Jahren auf neun Monate.

Erleichterte Kündigung: Befindet sich der vermietete Wohnraum in der Wohnung des Vermieters oder in einem Haus, das der Vermieter selbst bewohnt und in dem sich höchstens zwei Wohnungen befinden, so kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass er ein berechtigtes Interesse nachgewiesen hat.

Die Kündigungsfristen erhöhen sich gegenüber der normalen ordentlichen Kündigung um jeweils 3 Monate.

Die außerordentliche fristlose Kündigung

Der Vermieter ist einer außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, wenn der Mieter mindestens zwei Mieten nacheinander nicht bezahlt hat. Auch wenn der Mieter dem Vermieter einen Betrag, der höher ist als zwei Monatsmieten über einen Zeitraum von zwei Monaten schuldet, steht dem Vermieter dieses Kündigungsrecht zu.

Die Kündigung wird allerdings hinfällig, wenn die Schulden des Mieters innerhalb von zwei Monaten, nachdem der Räumungsanspruch rechtshängig wurde bezahlt werden. Es spielt dabei keine Rolle, ob die Schulden vom Mieter oder einer öffentlichen Stelle, sprich dem Sozialamt, bezahlt werden.

Dem Vermieter steht auch ein fristloses Kündigungsrecht zu, wenn der Mieter den Hausfrieden, sprich das Vertrauensverhältnis, so nachhaltig stört, dass dem Vermieter eine Fortsetzung des Vertrages nicht zuzumuten ist. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn der Mieter den Vermieter leichtfertig und unangemessen bei der Polizei wegen einer Straftat angezeigt hat (BvR 1372/01), aber auch, wenn eine verwirrte alte Dame ständig die Nachbarn stört oder gar gefährdet.

Ebenfalls steht dem Vermieter ein fristloses Kündigungsrecht zu, wenn der Mieter die Wohnung stark verkommen lässt oder sie anderweitig erheblich gefährdet oder sie weitervermietet. Hierbei handelt es sich um eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund.

Allerdings muss dem Mieter eine angemessene Frist eingeräumt werden, um die Kündigungsgründe auszuräumen. Nur wenn eine Abmahnung oder das Einräumen einer Frist offensichtlich keinen Nutzen bringen werden oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist, kann auf das Einräumen einer Frist verzichtet werden.

Unsere verwirrte alte Dame müsste also mit einer fristlosen Kündigung rechnen, wenn sie zum Beispiel in der Wohnung Feuer machen würde.

Die außerordentliche fristgerechte Kündigung

Die außerordentliche fristgerechte Kündigung kommt meines Wissens nur in Todesfällen zum Tragen. Dabei muss die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten eingehalten werden.

Widerspruchsrecht des Mieters

Handelte es sich nicht um eine außerordentliche fristlose Kündigung, so steht dem Mieter eine Widerspruchsrecht zu, falls ein Auszug aus der Wohnung für ihn eine Härte bedeuten würde, die die berechtigten Interessen des Vermieters überwiegt.

Hier ein paar konkrete Beispiele, was eine „Härte“ bedeuten kann:

eine zumutbare Ersatzwohnung kann nicht beschafft werden

der Mieter ist auf Grund seines körperlichen oder seelischen Zustands auf nachbarschaftliche Hilfe angewiesen und benötigt regelmäßige ärztliche Betreuung

es ist für den Mieter unzumutbar, sich nach Beendigung eines langfristigen Mietvertrages auf neue Lebensumstände umzustellen

konkrete Gefahren für das Leben des Mieters, zum Beispiel Suizidgefahr

auszuziehen, während man auf einen Platz in einem nahegelegenen Altenheim wartet. Auch wenn in einem weiter entfernt gelegenen Altenheim ein Platz frei ist.

Der Widerspruch ist schriftlich einzulegen. Auf Verlangen des Vermieters muss dargelegt werden, was die Gründe für den Widerspruch sind. Der Widerspruch muss mindestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist erklärt werden.

Der Vermieter muss den Mieter bei der Kündigung auf diese Frist hinweisen. Tut er dies nicht, kann der Widerspruch noch bis zum ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklärt werden.

Widerspricht der Mieter erfolgreich der Kündigung, so kann vom Gericht festgesetzt werden, wie lange das Mietverhältnis fortzusetzen ist. Das Gericht kann, muss aber nicht, festsetzen, wie lange das Mietverhältnis fortgesetzt wird.

Sind die Umstände der Härte sind nach Ablauf der Frist noch immer gegeben, so muss der Mieter erneut Widerspruch gegen die Kündigung einlegen, damit vom Gericht neu entschieden werden kann, wer die überwiegenden Interessen hat.

Wurde die Fortsetzung des Mietvertrages ohne Befristung verfügt, und die Umstände, die zu der Härte geführt haben, sind nicht mehr gegeben, so kann der Vermieter erneut kündigen. Legt der Mieter Widerspruch ein, wird ebenfalls entschieden, wessen Interessen die überwiegenden sind.

Räumungsschutz

Wurde im Mietprozess entschieden, dass der Mieter die Wohnung räumen muss, kann der Mieter einen Antrag auf Räumungsschutz stellen. Das Gericht kann ihm dann eine dem Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewähren. Diese Räumungsfrist kann bis zu einem Jahr betragen. Eine Räumungsfrist kann vom Gericht auch von Amts wegen ohne einen Antrag des Mieters gewährt werden.

Gründe, für die Einräumung einer Räumungsfrist sind zum Beispiel:

die notwendige behutsame Vorbereitung eines älteren Menschen auf den Umzug

Wartezeit bis zum Abklingen einer Erkrankung

Warten auf eine Umzugsmöglichkeit in der Nähe der bisherigen Wohnung.

Vollstreckungsschutz

Ist eine Verlängerung der Räumungsfrist nicht mehr möglich, kann der Mieter immer noch einen Antrag auf Vollstreckungsschutz stellen, sofern der Auszug für ihn wegen ganz besonderer Umstände eine Härte darstellt, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist selbst wenn die Schutzbedürfnisse des Vermieters voll gewürdigt werden.

Dieser Antrag ist jedoch mindestens zwei Wochen vor Ablauf der Räumungsfrist zu stellen solange die Gründe, die den Vollstreckungsschutz rechtfertigen würden nicht erst innerhalb dieser Frist entstanden sind oder den Mieter keine Schuld dafür trifft, das der Antrag nicht früher gestellt wurde.

Dann kann das Gericht die Maßnahme der Zwangsvollstreckung aufheben, untersagen oder einstweilen einstellen.

Vollstreckungsschutz kann zum Beispiel gewährt werden, wenn:

Leben und Gesundheit des Mieters durch den Umzug gefährdet sind.

ein zweimaliger Umzug vermieden werden soll.

der Einzug in ein Obdachlosenasyl droht.

die unfreiwillige Einweisung in ein Pflegeheim die Konsequenz wäre.

Regelungen für den Todesfall des Mieters

Lebt der Mieter nicht alleine in der Wohnung, treten seine Mitbewohner im Todesfall des Mieters automatisch in den Mietvertrag ein, sofern sie

den Mietvertrag gemeinsam mit dem Verstorbenen abgeschlossen haben

mit dem Mieter verheiratet waren

zur Familie des Mieters gehören oder

mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten Haushalt geführt haben.

Wenn diese Personen nicht in den Mietvertrag eintreten wollen, müssen sie dies dem Vermieter innerhalb eines Monats nach Todesfall mitteilen.

Kommt es nicht dazu, dass eine der oben aufgeführten Personen in den Mietvertrag eintritt, treten die Erben des Mieters in den Vertrag ein. In diesem Fall können sowohl die Erben als auch der Vermieter innerhalb eines Monats nach dem Todesfall außerordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen.

Reflexion

Das Mietrecht ist meiner Meinung nach gut gelungen und fair. Ich finde vor allem gut, dass die Rechte der Mieter so gut geschützt sind. Schließlich stellt die Wohnung für die meisten Menschen den Lebensmittelpunkt dar, sie haben meist Zeit und Geld in die Wohnung investiert und hängen an ihr. Die Wohnung ist etwas sehr persönliches und intimes und muss von daher auch besonders geschützt werden.

Quellenverzeichnis:

Bürgerliches Gesetzbuch In der Fassung der Bekanntmachung vom 2.1.2002 - Zuletzt geändert durch Gesetz vom 23.7.2002

Zivilprozessordnung In der Fassung der Bekanntmachung vom 12.9.1950 - Zuletzt geändert durch Gesetz vom 23.7.2002

Zuletzt geändert durch Gesetz vom 23.7.2002

Thomas Klie, Rechtskunde für die Altenpflege, 7. Ausgabe

http://www.verbraucher-

urteile.de/miet/kuendigungcontent.html

http://www.bverfg.de/entscheidungen/