Leasing als Instrument innovativer Finanzierung zur Realisierung kommunaler Investitionsvorhaben - eine attraktive Anlagemöglichkeit für den privaten Anleger

Inhaltsverzeichnis

I. Einleitung Fehler! Textmarke nicht definiert.

II. Leasing
1. Definition des Leasings
2.Das kommunale Leasing
3. Der Leasingvertrag
3.1 Steuerrechtliche Aspekte
3.2 Haushaltsrechtliche Aspekte
3.3 Vergaberechtliche Aspekte
4. Das Spezialleasingproblem (im kommunalen Leasinggeschäft)
5. Finanzierungsquellen (des kommunalen Leasinggeschäftes)
5.1 Darlehen und Forfaitierung
5.2 Leasingfonds
5.2.1 Steuerrechtliche Aspekte
5.2.2 Anlegerstruktur
5.2.2.1 Publikumsfonds
5.2.2.2 Private Placements
5.2.3 Fondsleasing mit Privatvermögen
6. Vor- und Nachteile von Kommunalleasing für die Kommune

III. § 2b EStG-der Fallensteller-Paragraph

IV. Mathematische Leasingmodelle
1. Fall eines kommunalen Immobilienleasings: Renovierung eines Theater
2. Annahmen
2.1 Vertragsparteien
2.2 Leasingobjekt
2.3 Renovierung
2.3.1 Grunderwerbssteuer und Notarkosten
2.3.2 Daten, Parameter, Variablen
3. Szenario
3.1 Private Placement
3.1.1 Teilamortisationsleasing
3.1.2 Vollamortisationsleasing
3.2 Rentenmodell für den Privatanleger
3.2.1 mit linearen Leasingraten
3.2.2 Rentenmodell mit nicht linearen Leasingraten
3.2.3 Teil- vs. Vollamortisation
4. Zusammenfassung

Literaturverzeichnis

I. Einleitung

Ziel dieser Seminararbeit ist es, die Vorteilhaftigkeit einer kommunalen Leasingfinanzierung, für den Privatanleger mit hohem Steuersatz und hohem Einkommen, sowie für die öffentliche Hand, aufzuzeigen.

Als Beispiel für die Anwendung des kommunalen Immobilienleasings im Bereich öffentlicher Bauobjekte/-vorhaben wird die Renovierung eines denkmalgeschützten Theaters in Bayern herangezogen. Zuerst werden die rechtlichen Rahmenbedingungen untersucht, sowie Anreize und Gründe für die Kommune betrachtet, welche das Leasing für die Kommune attraktiv machen können. Anschließend gehen die Autoren kurz auf die Problematik des neu geschaffenen § 2b EStG ein. Im letzten Abschnitt werden verschiedene Modelle des Leasings auf ihre Vorteilhaftigkeit, in erster Linie für den Privatanleger, auf Basis einer Kapitalwertrechnung vorgestellt.

II. Leasing

1. Definition des Leasings

Eine einheitliche Definition des Begriffs Leasing lässt sich weder in der Praxis noch in der Literatur finden. In dieser Arbeit wird unter Leasing die vertraglich geregelte, zeitlich begrenzte, gegen Entgelt gewährte Nutzungsüberlassung beweglicher und unbeweglicher Investitions- und Gebrauchsgüter^[1] verstanden.

Leasing stellt unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten, aufgrund der ihm zukommenden Finanzierungs- und Investitionsfunktion, eine Alternative zur konventionellen Fremdfinanzierung dar. Unterschiedliche Vertragsausgestaltungen, wie der normale Mietvertrag nach §§ 535 ff. BGB und der Mietkauf, können unter dem Begriff Leasing zusammengefasst werden.

In jedem Fall ist Leasing dadurch gekennzeichnet, dass ein, je nach Art des Leasings kündbarer oder unkündbarer Vertrag, zwischen den Vertragsparteien abgeschlossen wird.

2. Das kommunale Leasing

Im Kommunalleasing tritt die öffentliche Hand als Leasingnehmer (LN) und in der Regel eine Leasinggesellschaft, in Form einer Kapital- oder Personengesellschaft oder der Hersteller des Leasingobjektes, als Leasinggeber (LG) auf. Unter öffentlicher Hand versteht man insbesondere

- eine Gebietskörperschaft (Gemeinde, Landkreis)
- einen Zweckverband
- eine in einen öffentlich-rechtlichen Haushalt eingebundene Einrichtung
- oder eine privatrechtlich organisierte Gesellschaft, an der mehrheitlich vorgenannte Rechtsgebilde oder andere Gebietskörperschaften (Bund, Länder) beteiligt sind.^[2]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 1 Kommunales Leasing

Das Konzept des kommunalen Leasings sei in Abb. 1^[3] vereinfacht dargestellt. Bei entsprechender Vertragsgestaltung kann dem Kommunalleasing, als innovative Finanzierungs- und Investitionsalternative, aufgrund der zunehmend schlechteren öffentlichen Haushaltssituation, eine bedeutende Rolle zugesprochen werden.^[4] Zusätzlich erschwert die bisweilen unzureichende Leistungsfähigkeit der kommunalen Verwaltungen den effizienten Mitteleinsatz^[5], weswegen gerade Großprojekte immer häufiger über Leasing abgewickelt werden.

3. Der Leasingvertrag

Nach der Dauer des Leasingvertrages unterscheidet man Operate- und Finanzierungsleasing. In der Tabelle 1 werden die Hauptkennzeichen und wichtigsten Unterschiede von Operate- und Finanzierungsleasing gegenübergestellt.

Beim Finanzierungsleasing wird zwischen den Vertragsparteien ein mittel- bis langfristiger Vertrag geschlossen, der während einer fest vereinbarten Grundmietzeit nicht kündbar ist. Aus steuerlichen Gründen liegt die Grundmietzeit zwischen 40 und 90% der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer (BGND). Die Leasingraten, welche vom Leasingnehmer (LN), der die Investition nutzt, bezahlt werden, müssen mindestens die Kosten des Leasinggebers (LG), der die Investition finanziert, decken.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tab. 1: Kennzeichen von Operate- und Finanzierungsleasing^[6]

Eine weitere Unterscheidung erfolgt nach Art des Leasingobjektes in Mobilien- und Immobilienleasing.

„Unter Immobilienleasing versteht man die Vermietung von Grundstücken, Gebäuden oder Betriebsanlagen, sofern diese an einen festen Standort gebunden sind.“ ^[7]

Da es sich bei Immobilienle asing meist um Investitionen über einige Millionen DM handelt, werden die zu tragenden Risiken im Vertrag individuell ausgehandelt. In unserem Fall hat der Leasingnehmer das Investitionsrisiko, das Risiko des zufälligen Unterganges, das Wertminderungsrisiko und das Risiko der Gefahr einer eingeschränkten Verwendungsmöglichkeit am Ende der Grundmietzeit zu tragen. Im Rahmen dieser Arbeit werden nur die Bereiche Finanzierungs- und Immobilienleasing behandelt.

3.1 Steuerrechtliche Aspekte

Der Leasinggeber ist juristischer Eigentümer des Leasinggegenstandes. Neben dem zivilrechtlichen Begriff des Eigentums gibt es den steuerrechtlichen Begriff des wirtschaftlichen Eigentums. Rechtliches und wirtschaftliches Eigentum können auseinanderfallen. Grundsätzlich sind Wirtschaftsgüter dem zivilrechtlichen Eigentümer zuzuordnen^[8]. Aber nach § 39 II 1 AO kann das wirtschaftliche Eigentum demjenigen zugeordnet werden, der die tatsächliche Herrschaft über das Wirtschaftsgut ausübt, also LG oder LN. Die Leasingerlasse des Bundesministeriums für Finanzen regeln, wem unter Berücksichtigung von Vertragslaufzeit, Kauf- oder Verlängerungsoption, bei

Vertragsende das wirtschaftliche Eigentum zuzurechnen ist. Das wirtschaftliche Eigentum ist insofern für den LG von entscheidender Bedeutung, da dieser nur dann die steuerlichen Vorteile nutzen kann.

Es werden zwei grundlegende Vertragsformen des Leasings unterschieden: Vollamortisationsverträge und Teilamortisationsverträge. Bei Vollamortisation ist das Leasingobjekt am Ende der Grundmietzeit voll bezahlt. Die Kosten für die Anschaffung des Objektes, Zins-, Vertriebs- und Verwaltungskosten zuzüglich eines Aufschlages für Gewinn und Risiko, müssen vom Leasingnehmer in Form von Leasingraten an den Leasinggeber bezahlt werden.

Das Risiko der Wertminderung hat der Leasingnehmer zu tragen. Je nach Vertragsgestaltung stehen den Vertragsparteien nach Ablauf der Grundmietzeit folgende Optionen offen:

- Kaufoption
- Mietverlängerungsoption oder eine
- Kombination aus beiden

Bei Teilamortisation zahlt der Leasingnehmer zwar auch eine während der Grundmietzeit fest vereinbarte Leasingrate. Die Anschaffungskosten und Kosten des Leasinggebers werden dabei nicht voll amortisiert. Die verbleibende Restschuld in Höhe des Restbuchwertes am Ende der Grundmietzeit dient als Grundlage für die zu zahlenden Leasingraten. Hier stehen den Vertragsparteien ebenfalls Optionen offen. Das Objekt kann erworben oder an den Leasinggeber zurückgegeben werden, aber auch eine Vertragsverlängerung ist möglich.

Die steuerlichen Zuordnungsregeln von Immobilien sind im Immobilienerlass für Voll-^[9] und

Teilamortisationsverträge^[10] zusammengefasst. Bei Vollamortisationsverträgen ist die Zurechnung des Gebäudes, sowie des Grund und Bodens jeweils getrennt zu überprüfen

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 2 Zuordnungsregeln bei Vollamortisation

Ist der LG zivilrechtlicher Eigentümer, erfolgt die Zurechnung nach den nachfolgend dargestellten Regelungen:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 3 Zuordnungsregeln für Grund und Boden bei Teilamortisation

Für Teilamortisationsverträge gilt:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 4 Zuordnungsregeln für Gebäude bei Teilamortisation

3.2 Haushaltsrechtliche Aspekte

Fremdfinanzierungen im Bereich der Kommunen unterliegen, aufgrund ihrer Finanzverfassung und

-struktur, ihres öffentlich-rechtlichen Status und den sich daraus ergebenden aufsichtsrechtlichen Bestimmungen, haushaltsrechtlichen und vergaberechtlichen Bedingungen.

Die langfristigen Zahlungen stellen eine Vorausbelastung für den Verwaltungshaushalt dar und so ist zu prüfen, ob der Haushalt die in der Zukunft liegenden Ausgaben mit den zu erwartenden Einnahmen erbringen kann.

Die Kommune kann nicht alleine darüber entscheiden, ob sie die langfristigen Verpflichtungen tragen kann und so bedarf es der Prüfung und Genehmigung durch die jeweils in der Kommunalverfassung festgelegte, aufsichtsrechtliche Behörde. Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit und Sparsamkeit ist einzuhalten. Die Finanzierung über die Leasinggesellschaft darf im Ergebnis nicht ungünstiger sein, als eine konventionelle Kommunalkreditfinanzierung.

3.3 Vergaberechtliche Aspekte

Um die Zielsetzung der Wirtschaftlichkeit durch Transparenz und freien Wettbewerbs zu gewährleisten, unterliegt die Kommune den Regeln des öffentlichen Auftragsrechtes.

In unserem Beispiel zählt die Kommune, gemäß § 57a Abs. 1 HGrG, zu dem vergaberechtlich verpflichteten Personenkreis. „ Bei der Vergabe von Bauaufträgen durch öffentliche Auftraggeber sind die Regeln der Verdingungsordnung für Bauleistungen, Te il A (VOB/A), bei Vergabe von Lieferaufträgen die der Verdingungsordnung für Leistungen, Teil A (VOL/A)

einzuhalten.“ ^[11]

Aufgrund der Einordnung des Leasingvertrages (LV) in das Mietrecht ist ein solcher nach VOL/A auszuschreiben. Die Kommune hat nur einen Anspruch auf Nutzungsüberlassung, nicht aber auf die Erbringung einer Bauleistung im Sinne eines Werkvertrages.

Da im Beispiel der Auftragswert den sog. Schwellenwert von 200.000 Euro überschreiten wird, hat eine europaweite Ausschreibung zu erfolgen.

Unter vergaberechtlichen Aspekten bestehen keine Einwände gegen eine Renovierung des Theaters mittels Leasingfinanzierung, da vorausgesetzt wird, dass die vergaberechtlichen Verpflichtungen eingehalten werden.

4. Das Spezialleasingproblem im kommunalen Leasinggeschäft

Ist das Investitionsobjekt des LG speziell auf die Bedürfnisse des LN zugeschnitten und ist darüber hinaus eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung nur durch den LN möglich (also die Kommune), so liegt das wirtschaftliche Eigentum beim LN.

Spezialleasing wird von den Finanzbehörden bereits dann angenommen, wenn zum Zeitpunkt der Errichtung und erstmaligen Vermietung des Objektes ein Markt für derartige Wirtschaftsgüter nicht besteht, d.h. aufgrund der besonderen Beschaffenheit oder Lage des Objektes ein Wechsel des LN ausgeschlossen scheint^[12] ® fehlende Drittverwendungsmöglichkeit.

Wem im Einzelfall das Leasingobjekt zuzurechnen ist, also ob Spezialleasing vorliegt, entscheidet das für den LG zuständige Finanzamt. Die Einführung des Prüfungsverfahrens für Kommunalleasingverträge auf Bundesebene war maßgeblich davon bestimmt, dass die kommunalen Immobilienprojekte besonders auf die Bedürfnisse des öffentlichen Auftraggebers zugeschnitten und

daher anfällig für die Spezialleasingproblematik sind.^[13]

5. Finanzierungsquellen des kommunalen Leasinggeschäftes

5.1 Darlehen und Forfaitierung

Die Darlehensfinanzierung für die Leasinggesellschaft kann relativ günstig erfolgen, da die Kommune (LN) von unzweifelhafter Bonität ist. Im Falle einer Bürgschaft durch die öffentliche Hand weisen die Kredite zum einen nur geringe Risikokosten auf, zum anderen müssen sie auch gemäß Eigenkapitalgrundsatz I nicht seitens der Kreditinstitute mit Eigenkapital unterlegt werden,

wodurch zusätzlich die Eigenkapitalkosten gesenkt werden.^[14]

Eine andere kostengünstige Finanzierung ist aufgrund der guten Bonität des LN eine Forfaitierung^[15] der Leasingraten, da hier ebenfalls kaum Risikoprämie anfällt.

5.2 Leasingfonds

Die günstigste Finanzierung erfolgt über Leasingfonds Die Gestaltungsmerkmale ähneln denjenigen geschlossener Immobilienfonds. Es wird regelmäßig eine eigene Objektgesellschaft gegründet, die Investitionsobjekte errichtet oder erwirbt,^[16] finanziert, verwaltet und sämtliche notwendigen Abläufe organisiert und überwacht. Eine Fondsgesellschaft besitzt meist mehrere Objektgesellschaften. Zur Erfüllung der Aufgaben einer Objektgesellschaft bedient sich die Fondsgesellschaft oft einer ganzen Reihe weiterer Gesellschaften, die die jeweiligen Spezialaufgaben im Auftrag der Fondsgesellschaft ausführen.^[17] Diese Gesellschaften garantieren meist Festpreise für ihre Leistungen, so dass keine zusätzlichen Kosten entstehen. Die Finanzierung erfolgt über das Eigenkapital der Anleger, Darlehen oder Forfaitierung. Zusätzlich können ggf. gewährte Fördermittel bei der Finanzierung berücksichtigt werden. Ein zentraler Unterschied zwischen den geschlossenen Immobilienfonds und den Leasingfonds ist, dass bei einem geschlossenen Immobilienfonds die Anleger darauf spekulieren an potentiellen Wertsteigerungen der Objekte zu partizipieren, während der Kommune meist ein Ankaufsrecht zum Restbuchwert bei linearer Abschreibung zum Ende der Grundmietzeit eingeräumt wird und damit der Leasingfondszeichner an potentiellen Wertsteigerungen nicht teilhaben kann.

Bei offenen Fonds sind es Einkünfte aus Kapitalvermögen, während die geschlossenen kommunalen Leasingfonds meistens Einkünfte aus Vermietung & Verpachtung erzielen.^[18] Der Fondsanleger kann durch die steuerliche Berücksichtigung der Werbungskosten (durch Verlustzuweisungen) und Abschreibungen eine Verzinsung erzielen, die deutlich über der relativ geringen Nominalverzinsung seines eingesetzten Eigenkapitals liegt. Dadurch können aus Sicht der Kommune die

Gesamtfinanzierungskosten reduziert werden und Kommunalleasing dadurch günstiger sein als andere Finanzierungsmöglichkeiten.

Ein Problem für die Anleger ist aber die Verfügbarkeit des eingesetzten Kapitals, da die Anteile nicht öffentlich gehandelt werden^[19]. Ein weiterer kritischer Punkt ist der neu geschaffene § 2b EStG^[20], welcher für viele zukünftige Leasingfonds das „Aus“ bedeuten kann.

5.2.1 Steuerrechtliche Aspekte

Die Rechtsform der Kapitalgesellschaft (AG, GmbH) findet bei der Konstruktion der Leasingfonds keine Anwendung, da die Möglichkeit der direkten Verlustzuweisung an die Gesellschafter bei dieser Rechtsform nicht besteht und die Gewerbesteuerpflicht der Gewinne sich zudem nachteilig auswirken würde.^[21] Die Auswahl möglicher Rechtsformen für die Fondsgesellschaft beschränkt sich daher auf Gebilde, bei denen der Gesellschafter gemäß § 15 I 1 Nr. 2 EStG als Unternehmer des von der Gesellschaft unterhaltenen Betriebes angesehen werden kann^[22]. Deshalb basieren Leasingfonds auf einer Personengesellschaft.^[23] Gravierender Nachteil dieser Gesellschaftsformen ist allerdings die persönliche Haftung der Anteilseigner (bei KG nur Komplementäre voll). Daher ist das Konzept der sogenannten GmbH & Co. KG in der Praxis am meisten verbreitet.^[24] Damit die Gesellschaft nicht Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielt und damit gewerbeertragsteuerpflichtig ist, sollte einer der Kommanditisten explizit zur Geschäftsführung bestellt sein.^[25] Nach Ablauf der Spekulationsfrist von 10 Jahren bei Immobilien ist der realisierte Veräußerungsgewinn regelmäßig steuerfrei.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist der Nachweis der Gewinnerzielungsabsicht der Gesellschaft, damit die entstehenden Verluste dem Anleger steuerlich zugewiesen werden können.^[26] Wird diesem Erfordernis nicht entsprochen, so fallen die erzielten Einkünfte unter den steuerlichen Tatbestand der „Liebhaberei“, der Verlustzuweisungen ausschließt.^[27]

Oft werden, zur Sicherung der kommunalen Aufgabenerfüllung, der Kommune regelmäßig Kontroll- und Mitwirkungsrechte eingeräumt, welche aber die Fondsgesellschaft von der Verfügungsgewalt ausschließen können und somit das wirtschaftliche Eigentum der Kommune zuweisen.

5.2.2 Anlegerstruktur

Für die Eigenkapitalbeschaffung kommen Anleger wie institutionelle Investoren (Banken und Versicherungen), gewerbliche Investoren (Betriebe) und Privatinvestoren mit hohem Steuersatz und hohem Einkommen in Frage^[28].

5.2.2.1 Publikumsfonds

Ein großer Teil des Leasingfondsmarktes wurde durch Publikumsfonds erschlossen. Diese weisen oft mehrere hundert Investoren auf, die im Durchschnitt einen Grenzsteuersatz von 40% haben. Die Beteiligungssumme reicht in der Regel von 20 bis 100 TDM. Die Eigenkapitalquote liegt meistens bei rund 30 bis 50% des Finanzierungsvolumens. Aufgrund der hohen Anzahl an Anteilseignern sind die Kosten für Vertrieb, Konzeption und Prospekterstellung nicht unerheblich. Aus diesem Grund liegt die Rendite des Publikumsfonds unter der des Privat Placements.^[29]

5.2.2.2 Private Placements

Durch Private Placements können Unternehmen zusätzliches Eigenkapital beschaffen. Hier wird nur eine geringe Anzahl oder auch nur ein Investor angesprochen. Dadurch verringern sich die Vertriebskosten und Organisationskosten, da aufwendige Prospekterstellung, Werbung, usw. entfallen. Die Höhe der Beteiligungssumme pro Anleger liegt über der bei Publikumsfonds.^[30]

5.2.3 Fondsleasing mit Privatvermögen

Die Anlegerrendite und damit die besondere Attraktivität für Privatanleger kommt zu einem großen Teil durch Steuereffekte zustande, die über Verlustzuweisungen und Abschreibungsmöglichkeiten resultieren und infolgedessen Steuerstundungs- oder auch Steuerspareffekte ermöglichen.

Der Anleger muss deshalb grundsätzlich die Möglichkeit innehaben, diese Steuervorteile überhaupt nutzen zu können. D.h. er muss über ein entsprechend hohes Einkommen und einen entsprechend hohen Steuersatz verfügen.^[31]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb.5: Privatperson als Kapitalgeber^[32]

6. Vor- und Nachteile von Kommunalleasing für die Kommune

Leasinggesellschaften^[33] können gerade im Leasing mit öffentlichen Investoren die Anschaffungs- und Herstellungskosten häufig reduzieren. Kostensenkungspotential besteht aufgrund

- des großen Marktüberblicks der Leasinggesellschaften hinsichtlich Anbieter und Hersteller von Objekten
- starker Verhandlungsposition der Leasinggesellschaft als Großabnehmer
- Übernahme vielfältiger Dienstleistungen zu günstigen Konditionen
- Vermeiden von Folgekosten durch mangelhafte Ausschreibungen^[34]
- professionelles und erfahrenes Projektmanagement usw.

Hohe Kostenersparnisse können gerade im Immobilienleasing erzielt werden, teilweise bis zu 30%.^[35] Eine vollständige Eigenleistung im Baubereich ist insbesondere von kleineren Kommunen mangels Kenntnissen und Personalkapazität kaum machbar. Wie wir später noch zeigen werden, können Leasinggesellschaften oder auch nur eine Gruppe von Privatanlegern erhebliche Vorteile für die Kommune in der Finanzierung bringen, wie durch Aufnahme eines relativ günstigen Kommunaldarlehens möglich ist.

Allerdings besteht für die Kommune auch ein Bonitätsrisiko seiner Finanzierungspartner.^[36] Leasing ist nicht geeignet den Finanzierungsspielraum öffentlicher Investoren zu erweitern.^[37] Aus kommunalwirtschaftlicher Sicht ist es gleichwertig, ob Zinsen aus dem Verwaltungshaushalt und Tilgungen aus dem Vermögenshaushalt aufgebracht werden, oder aber eine Leasingrate aus dem Verwaltungshaushalt erbracht werden muss. Leasing kommt aus Sicht einer Kommune einer Kreditaufnahme gleich^[38] und schränkt daher den Verschuldungsspielraum ebenso ein, wie die Kapitalkosten für einen Kommunalkredit. Problematisch ist, dass häufig Spezialleasing vorliegt und dadurch eine unerwünschte Zurechnung zum Leasingnehmer erfolgt. Auch ist die Gewährung von Zuschüssen und Zulagen seitens Bund und Länder oft mit erheblichen Schwierigkeiten verbunden bzw. nicht möglich, was Leasing unrentabel gegenüber herkömmlicher Finanzierung machen kann. Kommunale Großinvestitionen sind oft durch erhebliche nachträgliche Kostensteigerungen, Terminüberschreitungen, sowie Fehleinschätzungen von Folgekosten gekennzeichnet. Beim Leasing sind diese Faktoren durch die schon bei Vertragsabschluß festgelegten Leasingkonditionen von vorneherein bekannt und gesichert.

III. § 2b EStG - der Fallensteller - Paragraph

Das Steuerentlastungsgesetz 1999/2000/2002 vom 24. März 1999 hat durch den § 2b EStG, insbesondere für geschlossene Fonds und andere Steuersparmodelle, einige gravierende Veränderungen mit sich gebracht. Zum Beispiel konnten bisher beim Erwerb einer Immobilie, in unserem Fall eines denkmalgeschützten Theaters, über zehn Jahre zehn Prozent der Sanierungskosten abgeschrieben und die Abschreibungen mit den Verlusten verrechnet werden. Wird der Kauf einer Immobilie als „ähnliches Modell“ im Sinne des § 2b EStG^[39] bewertet, dürfen die Abschreibungen und Werbungskosten, wie etwa die Ausgaben für Zinsen, nicht mehr mit den negativen Einkünften verrechnet werden und das hat zur Folge, dass das Steuersparmodell „platzt“.^[40]

Gerade für einen geschlossenen Fonds besteht stets eine große Gefahr, vom sogenannten

„Fallensteller - Paragraph“ betroffen zu sein, es sei denn er ist durch die Übergangsregelung verrechnet werden.

geschützt. Die Übergangsregelung trifft dann zu, wenn mit der Herstellung des Wirtschaftsgutes der Einkunftserzielung vor dem 5. März 1999 begonnen wurde.

Lt. Anwendungsschreiben des BFH zum § 2b EStG handelt es sich in unseren Leasingmodellen um

„ähnliche Modelle“^[41] und somit ist zu prüfen, ob bei ihnen die Erzielung steuerlicher Vorteile im Vordergrund steht. Obwohl sie vollständig mit Eigenkapital finanziert werden, fallen unsere Leasingmodelle nicht unter die Nichtaufgriffsgrenze^[42], da allein die durch die Sonderafa in 10 Jahren abgeschriebenen Renovierungskosten 50% des aufgebrachten Kapitals überschreiten. Die Überprüfung der Vorteilhaftigkeit erfolgt anhand zweier Regelbeispiele ^[43]. Einmal die Renditeberechnung nach der Methode des internen Zinsfußes und zum anderen wenn Kapitalanlegern Steuerminderungen durch Verlustzuweisungen in Aussicht gestellt werden. Letzteres ist dann der Fall, wenn über die aus Gründen der Prospekthaftung bestehende Aufklärungspflicht hinaus auf die mögliche Steuerminderung infolge der anlagebedingten Verluste besonders hingewiesen wird.^[44] Dies lässt sich durch geeignete Prospektgestaltung vermeiden.

Bei der Renditeberechnung ist wie folgt vorzugehen:

Die Rendite für eine Investition wird ohne Berücksichtigung von Steuereffekten berechnet. Diese wird dann mit der Investition verglichen, welche die Steuervorteile mitberücksichtigt. Resultiert aus dem Vergleich der beiden Renditen, dass die Rendite nach Steuern mehr als doppelt so hoch wie vor Steuern ist, so handelt es sich um eine „Verlustzuweisungsgesellschaft “, die vom § 2b EStG betroffen ist.

Als Rechengrundlage der Rendite gilt die Methode des „internen Zinsfußes“. Die Formel für den Fallensteller ist:

r : Rendite

n : Laufzeit

t : Zeitpunkt der anfallenden Zahlungen t = (0,...,n)

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

[...]

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^[1] Vgl. Büschgen, Bankbetriebslehre, S.365

^[2] Vgl. Lüdicke, Immobilienfonds S. 121

^[3] Vgl. Fink, Immobilienleasing, S. 54

^[4] Vgl. Kroll, Immobilienleasing Vor- und Nachteile S.15

^[5] Vgl. A. Dörhöfer, Möglichkeiten und Grenzen der Realisierung kommunaler...FI Köln , Nr.27 S.48

^[6] aus wisu, Das Wirtschaftsstudium 4/00

^[7] aus wisu, Das Wirtschaftsstudium 4/00

^[8] Gem. § 39 I AO

^[9] BMF v. 21.3.1972, BStBl 1972 I 188

^[10] BMF v. 23.12.1991, BStBl 1992 I 13

^[11] § 57a I HGrG

^[12] Vgl. Karrenberg/Schäfer, Sonderformen kommunaler Investitionsformen, FI Köln Nr.9 S. 5

^[13] Vgl. Kroll, Leasing-Handbuch für die öffentliche Hand S. 33

^[14] Vgl. Herckenrath, Leasing als Instrument einer innovativen Finanzierung öffentlicher Krankenhäuser S. 80

^[15] Forfaitierung ist der Verkauf einer Forderung (hier Leasingrate) an einen Forfaiteur (meist ein Kreditinstitut).

^[16] Vgl. Kroll Michael, Leasing-Handbuch für die öffentliche Hand S. 106

^[17] Vgl. Biewald/Heinritzi, Leasing Fonds S. 75

^[18] Je nach Umfang der Vermietung & Verpachtung und Art des zusätzlichen Leistungsangebotes, welches von der Leasinggesellschaft bereitgestellt wird, können es auch Einkünfte aus Gewerbebetrieb sein.

^[19] Vgl. Biewald/Heinritzi, Leasing Fonds S. 67

^[20] Siehe II.4 Spezialleasingproblem

^[21] Ergenzinger Till, Kommunalleasing S. 184

^[22] Vgl. Lüdicke, Mobilienfonds S. 8

^[23] GbR/BGB-Gesellschaft, OHG oder KG

^[24] Vgl. Biewald/Heinritzi, Leasing Fonds S. 72

^[25] Vgl. §§ 2 II und 3 Nr.12 GewStG

^[26] Vgl. BFH-Urteil vom 25. Juni 1984, in BStBl. II 1984 S. 751 ff

^[27] Ergenzinger Till, Kommunalleasing S. 187

^[28] Vgl. Biewald/Heinritzi, Leasing Fonds S. 76

^[29] Vgl. Kroll Michael, Leasing-Handbuch für die öffentliche Hand S. 107

^[30] Vgl. Kroll Michael, Leasing-Handbuch für die öffentliche Hand S. 108

^[31] Vgl. Biewald/Heinritzi, Leasing Fonds S. 161

^[32] Vgl. Fink, Immobilienleasing S. 43/ Abb. 25

^[33] Wie unsere folgenden Modelle 3.1.1 und 3.2.2.

^[34] Z.B. durch eine ungenaue Spezifikation der Anforderung kann eine falsche Kostenkalkulation der an der Ausschreibung beteiligten Unternehmen entstehen, wodurch die tatsächlichen von den geplanten Kosten erheblich abweichen können.

^[35] Vgl. Kroll Michael, Leasing-Handbuch für die öffentliche Hand S. 147

^[36] Dieses Risiko besteht aber eher nur bei kleinen Leasinggesellschaften, weniger bei den großen banken-oder herstellerabhängigen Gesellschaften.

^[37] Vgl. Kroll Michael, Leasing-Handbuch für die öffentliche Hand S. 155/156

^[38] Vgl. Kroll Michael, Leasing-Handbuch für die öffentliche Hand S. 236

^[39] D.h. wenn bei dem Erwerb oder der Begründung einer Einkunftsquelle die Erzielung eines steuerlichen Vorteils im Vordergrund steht.

^[40] Negative Einkünfte aus dem Steuersparmodell dürfen nicht mehr mit Einkünften aus anderen Einkunftsarten

^[41] Vgl. RdNr. 17ff. des Anwendungsschreibens des BFH zum § 2b EStG: Für die Frage der Modellhaftigkeit sind folgende Kriterien maßgeblich: - vorgefertigtes Konzept sowie - gleichgerichtete Leistungsbeziehungen, die im Wesentlichen identisch sind.

^[42] Vgl. RdNr. 4 des Anwendungsschreibens des BFH zum § 2b EStG

^[43] Vgl. RdNr. 27ff. des Anwendungsschreibens des BFH zum § 2b EStG

^[44] Vgl. RdNr. 43 des Anwendungsschreibens des BFH zum § 2b EStG